常総市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月20日更新

「常総市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。2026年10月20日時点で常総市の公式サイトを確認した範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンション共用部分の大規模修繕工事そのものに、管理組合が使える市の補助金は見つかりませんでした。

ただし、常総市のマンションには、他の自治体にはない「いま知っておくべき論点」があります。ポイントは次の4つです。

常総市は2026年10月16日に内水ハザードマップを更新しました。想定する降雨は従来の124mm/hから153mm/hに変わっています
市の木造住宅向け耐震補助（改修は工事費の5分の4・上限115万円）は所有者が居住する木造一戸建てが対象で、分譲マンションや賃貸物件は読み取れません。受付は10月30日までで、予算に達し次第終了です
自治会などの団体向け防犯カメラ補助（費用の2分の1・1台あたり上限20万円）があります。ただし、マンション管理組合が対象かどうかは、ページに明記されていません
マンション管理計画認定の窓口は、県の資料の整理では市の区域は各市です。ただし、常総市の申請案内や手数料は、公式サイトで確認できませんでした

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、常総市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして市内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：常総市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月20日時点で確認できた常総市・茨城県の公式ページと、国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・確認できた状況
マンション管理計画認定制度	常総市（市の区域は各市が所管）。市の案内ページは確認できず	○ 間接的に有利	認定を受けると住宅金融支援機構の融資金利の優遇や、長寿命化促進税制の前提になる
マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）	常総市課税課	○ 間接的に有利	国の制度は令和9年3月31日までに完了した工事が対象。常総市の減額割合は確認できず（要問い合わせ）
団体向け防犯カメラ設置補助	常総市防災危機管理課	△ 管理組合が対象か不明	費用の2分の1、1台上限20万円、1団体3台まで。令和8年12月28日まで（予算到達で終了）
個人向け防犯対策補助	常総市防災危機管理課	× 自ら居住する住宅・自家用車向け	費用の2分の1。防犯カメラ類は合計3万円、1世帯1回
木造住宅の耐震診断・耐震改修補助	常総市都市整備課	× 所有者居住の木造一戸建てのみ	改修は工事費の5分の4・上限115万円。受付は10月30日まで
空家等バンク活用支援補助（修繕・購入）	常総市都市整備課	× 登録空家等が対象	修繕は2分の1・上限100万円。マンション・共同住宅の記載なし
合併処理浄化槽設置補助	常総市下水道課	× 下水道の認可区域外・自ら居住する住宅等	5人槽33.2万円など。令和8年度は受付終了
国・県のマンション関連制度	国土交通省・茨城県	－	県のホームページはシステム障害の臨時表示中で、県の認定ページ本文は確認できず

この表のポイントは、「常総市の補助は個人の木造住宅向けが中心。分譲マンションの外壁や屋上は、管理計画認定と固定資産税の減額、そして工事の組み立て方で守る」という構図です。

常総市のマンション事情－数は少なく、水害の記憶は重い

茨城県の統計課によると、常総市の人口は58,008人、世帯数は24,179世帯（令和8年7月1日現在、面積123.64平方キロメートル。茨城県「常総市」）です。

分譲マンションの数は多くありません。茨城県マンション管理適正化推進計画（案）の表1には、常総市の住宅総戸数20,970戸に対してマンション戸数は50戸（0.2%）と掲載されています（茨城県マンション管理適正化推進計画（案））。これは計画（案）に載った古い統計で、棟数や築年数の内訳は確認できません。現在の数字ではない可能性があります。

数が少ないということは、常総市の管理組合さまは「同じ立場の組合が近くに少ない」ということでもあります。私の経験上、情報が少ない地域ほど、見積りが妥当かどうかを比べる材料が足りなくなります。この記事では、その材料になる制度の情報を、できるだけ公式の一次情報だけで整理します。

そして、常総市のマンションを考えるうえで外せないのが、平成27年9月関東・東北豪雨の記憶です。国土交通省関東地方整備局の資料では、常総市の約3分の1にあたる約40平方キロメートルが浸水し、三坂町地先（左岸21k付近）で堤防が約200mにわたり決壊したと記されています（国土交通省関東地方整備局「減災のための目標（案）」）。

あの水害は、建物の持ち主の考え方を変えました。外壁や屋上の防水を点検し、水の入り口を一つずつ潰しておくことが、常総市では特に「自分ごと」になりやすいのだと思います。

10月16日に更新された内水ハザードマップ－共用部の防水を見直すきっかけに

常総市は、2026年10月16日に常総市内水ハザードマップの最新版を公開しました。

項目	市のページの記載
更新日	2026年10月16日
想定する降雨	153mm/h（水防法改正にもとづく想定最大規模）
これまでの版	124mm/hに対応した版
浸水想定地域	主に市街化区域の一部（下水道計画区域の一部）が対象
公開方法	市のホームページからPDF（5.82MB）で閲覧する形式

内水（ないすい）とは、大雨で市街地の排水が追いつかず、川の外側で水があふれる現象です。鬼怒川の氾濫（外水）を想定したマップとは別の資料ですので、洪水ハザードマップとあわせて、市でご確認ください。

ここで管理組合さまにお伝えしたいのは、マップを見て終わりにしないことです。私はいつも理事長さまに、次の3点を理事会で話題にしてほしいとお伝えしています。

自分のマンションの所在地が、新しいマップでどの浸水の深さになっているか（PDFで確認できます）
屋上防水・ドレン（雨水の排水口）・外壁のシーリング（継ぎ目の防水材）の状態が、いつ最後に点検されたか
大規模修繕の工事範囲に、水の入り口になる部位の点検と補修が含まれているか

この記事では、浸水の深さや地区ごとの想定を断定しません。 マップの詳細はPDFに載っており、ページ本文には個別の地区名がありませんでした。ご自身の物件がどう想定されているかは、原典でご確認ください。

マンション管理計画認定制度－常総市の申請案内は確認できませんでした

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。国土交通省のページでは、認定の主体は、マンション管理適正化推進計画を策定した市・特別区で、町村では都道府県とされています。

常総市の窓口はどこか

茨城県の推進計画（案）では、町村の区域は県、市の区域は各市が所管する整理になっており、県が所管する町村は12町村と書かれています（茨城町、大洗町、城里町、東海村、大子町、美浦村、阿見町、河内町、八千代町、五霞町、境町、利根町）。茨城県の認定要綱（茨城県マンション管理計画認定要綱）の対象も「町村の区域内に立地するマンション」とされています。

つまり、市である常総市のマンションは常総市が窓口になると読めます。ただし、ここは正直にお伝えします。 常総市の公式サイトで、管理計画認定の申請案内・手数料・担当課を示したページは、今回確認できませんでした。さらに、茨城県のホームページは2026年10月16日からシステム障害で臨時表示になっており、県の認定ページ本文も確認できていません。申請を考える管理組合さまは、市役所の代表（0297-23-2111）から、担当課をご確認ください。

認定の基準と、認定を受ける意味

国土交通省のページで確認できた主な基準は、次のとおりです。

項目	内容
管理組合の運営	総会が年1回以上開催されている
管理規約	管理規約が作成されている
経理	管理費と修繕積立金が区分して経理されている
長期修繕計画	計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕が2回以上含まれている。修繕積立金の平均額が著しく低くない
その他	組合員名簿・居住者名簿が適切に備えられている

認定のメリットは、住宅金融支援機構の【フラット35】の金利引下げ、マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ、そして次章の長寿命化促進税制です。自治体が独自の基準を加えることがあるため、常総市の独自基準の有無は窓口でご確認ください。

なお、国土交通省のページには、令和8年7月31日に省令が公布され、令和9年4月1日から改正された基準が適用される旨が書かれています。これから準備される管理組合さまは、申請時期によって基準が変わる点にご注意ください。

古い長期修繕計画のまま10年以上たっているマンションでは、計画の見直しそのものが最初の大仕事です。基準の細部は、国土交通省のページと窓口でご確認ください。

マンション長寿命化促進税制－常総市の減額割合は確認できませんでした

マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税（建物部分）を減額する国の制度です。国土交通省の資料で確認できた主な要件は、次のとおりです。

新築後20年以上で、総戸数10戸以上
外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事をすべて実施していること
管理計画認定を受けたマンション、または助言・指導を受けた管理組合のマンションであること
工事の完了日が令和5年4月1日から令和9年3月31日まで
専有部分のうち居住用の床面積が、専有部分全体の2分の1以上
減額は工事完了の翌年度分、専有部分100㎡相当分まで。完了から3か月以内に申告

減額の割合は、1/6〜1/2の範囲で、市町村が条例で定める仕組みで、国の参酌基準（目安）は3分の1です。東京都主税局のページでは、23区の条例割合は2分の1とされています（東京都主税局）。

常総市の割合は、今回の調査では確認できませんでした。 市の固定資産税のページ（固定資産税とは）には、税率が1.4%と書かれていますが、このページの更新日は2019年4月1日で、減額措置の記載はありません。市の税条例の原文も、今回は直接確認できませんでした。減額割合と申告方法は、課税課（0297-23-2111）にご確認ください。

期限から逆算すると、時間は多くありません

対象は2027年3月31日までに完了した工事です。認定の取得と積立金の見直し、工事の契約・施工をすべてこの期限までに終えるのは、これから準備を始めるマンションにはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。

仮定の計算例です。ある住戸の建物部分の固定資産税が年6万円、減額割合が仮に3分の1だった場合、減額は2万円です。20戸のマンションで各住戸が同じ程度なら、マンション全体で約40万円分の税負担が1年度分軽くなる計算です。常総市の実際の割合が異なれば金額も変わりますので、考え方の目安としてご覧ください。

なお、都市計画税については、市のページに税率の記載がなく、今回は確認できませんでした。市街化区域の物件で保有コストを見る際は、課税課にあわせてご確認ください。

耐震関連の制度－市の補助は「所有者が住む木造一戸建て」向け

常総市の耐震補助は、いま動いている制度ですが、対象が限られます。

木造住宅耐震改修費補助（令和8年度）

常総市「木造住宅の耐震改修費補助」（2026年4月23日更新）の内容は次のとおりです。

項目	市のページの記載
対象	所有者が居住する一戸建ての木造住宅で、昭和56年5月31日以前に建築されたもの。2階以下、延べ面積30㎡以上
診断の評点	診断の評点が1.0未満で、改修後に1.0以上になること
区域	居住誘導区域内にあること
補助率・上限	工事費用の5分の4、上限115万円
受付期間	5月1日から10月30日まで。予算に達し次第終了（9時〜16時、土日祝日を除く）
工事の期限	令和9年1月31日までに完了
窓口	都市整備課（0297-23-2111）

受付の締切まであと10日です。ただし、この制度は、非木造のマンションや、賃貸に出している物件は対象になると読めません。分譲マンションの共用部分や、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションを持つ方にとっては、「使えない制度」です。

木造住宅の耐震診断士派遣事業（令和8年度）

耐震診断士派遣事業（2026年8月31日更新）は、自己負担3,000円で診断士が派遣される制度ですが、令和8年度は予算額に達したため募集を終了しています。対象は、同じく所有者が居住する昭和56年5月31日以前の木造一戸建てです。

旧耐震（昭和56年5月31日以前）のマンションを持つ管理組合さまは、市の都市整備課に、非木造の耐震診断・改修に関する別の制度がないか、ご確認ください。茨城県の補助一覧は、県のホームページの障害のため今回は確認できていません。

防犯カメラの補助－「団体向け」は管理組合が対象か、市に確認を

エントランスや駐輪場に防犯カメラを付けたい管理組合さまには、市の2つの補助制度が気になるところです。

団体向け防犯カメラ設置補助事業

常総市「団体向け防犯カメラ設置補助事業」（2026年10月13日更新）の内容は次のとおりです。

項目	市のページの記載
対象団体	市内の町内会・組合・自治会など、地域の区域を基礎に住民で構成され、共同活動を行う団体。企業や個人は対象外
補助率	購入費と設置費用の2分の1
上限	1台と設置費用につき20万円。1団体につき同一年度に最大3台
受付期間	令和8年8月3日から12月28日まで。予算到達で終了
予算	500万円（2026年10月9日時点の申請中額は86万円）
窓口	防災危機管理課（0297-23-2111）。事前相談と申請は予約制

マンション管理組合は、ページに対象として明記されていません。 「組合」という文言はありますが、管理組合が含まれるかどうかは、防災危機管理課に確認が必要です。

個人向け防犯対策補助事業

個人向けの補助（2026年10月13日更新）は、防犯カメラ・カメラ付きインターホンが合計3万円、そのほかの防犯用品は各1万円が上限で、費用の2分の1を補助します。対象は自ら居住する市内の住宅または自家用車で、1世帯1回限りです。予算は350万円で、2026年10月9日時点で340万4,000円が審査中、残りは9万6,000円とされており、受付終了が近い状況です。共同住宅や共用部の扱いは、ページに記載がありません。

常総市のそのほかの制度－浄化槽、空き家、終了した制度

合併処理浄化槽設置補助

常総市「合併処理浄化槽設置整備事業」（2026年6月30日更新）は、公共下水道などの認可区域外で、5人槽33万2,000円、6〜7人槽41万4,000円、8〜10人槽54万8,000円を補助します。ただし、令和8年度の受付は終了しており、賃貸物件は対象外と記載されています。下水道が使える区域のマンションは、そもそも対象になりません。

空家等バンク活用支援補助金

空家等バンク活用支援補助金（2025年7月11日更新）は、登録空家等の修繕（補助対象経費の2分の1・上限100万円）と購入（100分の5・上限100万円）が対象です。マンションや共同住宅の扱いは、ページに記載がありません。

すでに終了している制度

空き家の解体を対象にした「クラッソーネ解体補助制度」は、2025年1月21日から3月31日までの募集でした。古い情報を見て、いまも使えると思い込まないようご注意ください。

ブロック塀の撤去補助とアスベスト調査の補助は、今回の調査では常総市の公式ページを確認できませんでした。

常総市のマンションの大規模修繕－費用の目安と工法の選び方

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。外壁タイルの浮きや剥がれを足場なしで張り替える方法はロープアクセスによる劣化タイル張替え工事で、シーリングや継ぎ目からの雨水の侵入対策は漏水防止バリュー工法でご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、タイルの浮き調査・補修、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。建物の種類ごとのサービスは各種オーナー・管理者さま向けのご案内にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 全面的な塗り替えと防水を一度に行うなら、足場が合理的なケースも多くあります。私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

内水ハザードマップの更新と、工法選びの関係

水の入り口になりやすいのは、外壁のシーリング、屋上防水の端部、ドレン周り、サッシ周りです。これらが傷んでいるのに、全面改修の資金が間に合わない場合、ロープアクセスで部分補修を先に行い、次の全面改修まで建物を持たせるという選択肢が生きてきます。

一方、長寿命化促進税制（外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事がそろうことが要件）を狙う場合は、全面的な工事になるため、足場が合理的になる場合が多くなります。税制の期限（2027年3月31日）に間に合うか、間に合わないかを最初に見極めることが、工法選びの出発点です。補助金が少ない自治体ほど、この「工事の順番と組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

管理組合さまから「見積りが妥当かどうか、誰に聞けばよいか分からない」というお声をいただくことは、私も少なくありません。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。仮設費を分けて記載した見積りを複数の工法で並べることが、発注の透明性を高める一番の近道です。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

常総市で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、次の点を押さえておいてください。

木造住宅の耐震補助：所有者が居住する木造一戸建てが対象です。賃貸に出している物件は、対象になると読めません
合併処理浄化槽の補助：賃貸物件は対象外と記載されており、令和8年度は受付も終了しています
個人向けの防犯補助：自ら居住する住宅・自家用車が対象で、賃貸物件の共用部は対象になると読めません。予算の残りも僅かです
空家等バンク活用支援補助金：登録空家等の修繕・購入が対象です。入居中の収益物件の修繕には使えません
管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

県南地域の事情は、取手市のマンション補助金、守谷市のマンション補助金、龍ケ崎市のマンション補助金、牛久市のマンション補助金、那珂市のマンション補助金の記事でも整理しています。分譲マンションが多い市と、常総市のように少ない市とで、制度の使い方がどう違うかを比べていただくと、よく分かります。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

常総市の管理計画認定の申請案内・手数料・担当課：市の公式サイトで確認できず、県のホームページも障害の臨時表示中でした
マンション長寿命化促進税制の常総市の減額割合・申告方法：市の税条例の原文を直接確認できませんでした
都市計画税の税率：市のページに記載がなく、確認できませんでした
常総市内の分譲マンションの現在の棟数・築年数：県の計画（案）の古い統計（50戸）以外は確認できません
団体向け防犯カメラ補助に、マンション管理組合が含まれるか：ページに明記がありませんでした
旧耐震マンション（非木造）の耐震診断・改修に対する市・県の補助：確認できませんでした
ブロック塀の撤去補助、アスベスト調査の補助：常総市の公式ページを確認できませんでした
内水ハザードマップの地区別の浸水想定：PDFの内容までは確認していません

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市・県・国の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

申請と工事の順番を間違える：防犯カメラの補助や耐震改修の補助は、着工・購入前の申請が原則です。一方、固定資産税の減額は工事が終わった後（3か月以内）に申告します。制度ごとに順番が違います
予算の終了を見落とす：個人向けの防犯補助は、2026年10月9日時点で残りの予算が9万6,000円でした。浄化槽補助は令和8年度の受付がすでに終わっています。「あとで申請しよう」では間に合わない制度が多くあります
古い情報を信じる：解体補助のように、募集期間が終わった制度の紹介が、いまも残っていることがあります。市の固定資産税のページのように、更新が古いページもあります

窓口で使える質問リスト

マンション管理計画認定の申請窓口と担当課、手数料、申請の手順を教えてください（常総市役所 0297-23-2111）
マンション長寿命化促進税制の、常総市の減額割合と、申告に必要な書類・期限を教えてください（課税課 0297-23-2111）
団体向け防犯カメラ設置補助は、マンション管理組合も対象ですか（防災危機管理課 0297-23-2111。事前相談は予約制）
旧耐震の鉄筋コンクリート造の建物の耐震診断・改修に使える制度はありますか（都市整備課 0297-23-2111）
当マンションの所在地は、新しい内水ハザードマップ（153mm/h）でどのように想定されていますか（市のPDFを確認のうえ、不明な点は市の担当課へ）

常総市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
新しい内水ハザードマップと洪水ハザードマップで、自分の建物の位置を確認する：屋上・外壁・サッシ周りの防水の点検履歴とあわせて、理事会で共有します
建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：シーリング、外壁タイルの浮き、屋上防水とドレン、窓サッシまわりの状態まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
管理計画認定と税制の期限を確認する：長寿命化促進税制は2027年3月31日までの完了が条件で、常総市の割合は課税課への確認が必要です。間に合わなければ、次の全面改修までの部分補修計画を立てます
工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます

よくあるご質問

Q. 常総市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月20日時点で常総市の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の大規模修繕工事そのものに管理組合が使える市の補助金は見つかりませんでした。管理計画認定と固定資産税の減額を組み合わせて考えるのが現実的です。

Q. 常総市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 茨城県の資料の整理では、市の区域は各市が所管し、県が所管するのは12町村です。常総市は市のため、市が窓口になると読めますが、市の申請案内は確認できませんでした。市役所の代表（0297-23-2111）から担当課をご確認ください。

Q. 長寿命化促進税制で、常総市では固定資産税がどのくらい減りますか？

A. 減額割合は市町村が条例で定め、国の参酌基準は3分の1（範囲は1/6〜1/2）です。2026年10月20日時点で常総市の割合は確認できませんでした。対象は令和9年3月31日までに完了した工事です。課税課にご確認ください。

Q. 常総市の耐震補助は、マンションや賃貸アパートに使えますか？

A. 市の木造住宅耐震改修費補助は、所有者が居住する昭和56年5月31日以前の木造一戸建てが対象です。マンションや賃貸物件の記載はありません。令和8年度の受付は10月30日までで、予算に達し次第終了です。

Q. 常総市の内水ハザードマップは、いつ更新されましたか？

A. 2026年10月16日に更新されました。想定する降雨は、従来の124mm/hから153mm/hに変わっています。主に市街化区域の一部（下水道計画区域の一部）が対象です。詳細は市のホームページのPDFで確認できます。

Q. 管理組合でも防犯カメラの補助は使えますか？

A. 市の団体向け補助は、町内会・組合・自治会などが対象で、費用の2分の1・1台上限20万円です。マンション管理組合が含まれるかはページに明記されていないため、防災危機管理課にご確認ください。受付は令和8年12月28日までです。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で比較した資料をお出しできますので、お気軽にお問い合わせください。

この記事のポイントまとめ

常総市の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕工事そのものに使える市の補助は確認できない
内水ハザードマップが2026年10月16日に更新。想定降雨は153mm/hで、共用部の防水点検を見直すきっかけになる
管理計画認定は市の区域は各市が所管。ただし常総市の申請案内・手数料は確認できず
長寿命化促進税制の常総市の減額割合は確認できず。令和9年3月31日までの工事が対象なので早めに課税課へ
市の耐震補助は所有者居住の木造一戸建て向け。団体向け防犯カメラ補助は管理組合が対象か要確認
個人向け防犯補助と浄化槽補助は、予算の残りや受付終了に注意

出典・参考資料

茨城県「常総市」（令和8年7月1日現在の人口・世帯数）
常総市「常総市内水ハザードマップを更新しました」（2026年10月16日）
常総市「木造住宅の耐震改修費補助」（2026年4月23日更新）
常総市「耐震診断士派遣事業」（2026年8月31日更新）
常総市「団体向け防犯カメラ設置補助事業」（2026年10月13日更新）
常総市「個人向け防犯対策補助事業」（2026年10月13日更新）
常総市「合併処理浄化槽設置整備事業」（2026年6月30日更新）
常総市「空家等バンク活用支援補助金」（2025年7月11日更新）
常総市「空き家の解体」（2025年2月4日更新）
常総市「固定資産税とは」（2019年4月1日更新）
茨城県「マンション管理計画認定要綱」
茨城県「マンション管理適正化推進計画（案）」
国土交通省関東地方整備局「減災のための目標（案）について」
東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている常総市・茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。常総市の防犯補助・耐震補助・浄化槽補助・内水ハザードマップは令和8年に更新されたページを確認しましたが、固定資産税のページは2019年の更新、空家関連のページは2025年の更新です。茨城県のホームページは2026年10月16日からシステム障害の臨時表示で、県のページ本文は確認できていません。申請前に窓口へ最新の内容をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

常総市は、補助金の額で目立つ市ではありません。けれども、あの水害を経験した市だからこそ、更新されたばかりの内水ハザードマップを手がかりに、屋上・外壁・継ぎ目の防水を見直し、使える制度と使えない制度を最初に仕分けることが、修繕費を守る一番の近道だと私は考えています。管理計画認定の準備の整理や、継ぎ目・外壁タイル・屋上の診断の進め方の相談だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なく明誠へのお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月20日

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那珂市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月20日更新

「那珂市のマンションやアパートで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）に那珂市の公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といった、マンションの共用部分の大規模修繕工事そのものに使える市の補助金は見つかりませんでした。

ただし、那珂市の建物にも「使える道筋」はあります。ポイントは次の4つです。

昭和57年1月1日以前からある住宅（共同住宅を含む）は、費用50万円超の耐震改修をすると、翌年度の家屋の固定資産税が2分の1減額されます（令和13年3月31日までに完了した工事）
那珂市は市街化区域で都市計画税（税率0.3%）を課税しています。固定資産税（1.4%）と合わせた保有コストを、修繕計画とセットで考える必要があります
道路に面した危険なブロック塀の除却には、費用の2/3・上限10万円の補助があり、令和8年度の申請は2026年10月30日まで（先着6件）です
市の耐震改修の補助（4/5・上限100万円）は木造住宅向けで、鉄筋コンクリート造のマンションには使えません。令和8年度の受付も8月31日で終わっています

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、那珂市の管理組合の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして那珂市内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：那珂市のマンション・アパートで使える制度・使えない制度

2026年10月20日時点で確認できた那珂市の公式ページ、茨城県の公表資料、国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	共用部・建物全体で使えるか	内容・令和8年度の状況
マンション管理計画認定制度	那珂市（市の区域は市が認定）	○ 間接的に有利	県と29市の共同計画で那珂市は認定する側。市の申請案内ページ・手数料は公式サイトで確認できず
マンション長寿命化促進税制	那珂市税務課資産税グループ	○ 間接的に有利	国の制度は令和9年3月31日までの工事が対象。那珂市税条例では減額割合3分の1（要確認、後述）
住宅の耐震改修に伴う固定資産税の減額	那珂市税務課資産税グループ	○ 旧耐震の共同住宅も対象	昭和57年1月1日以前からある住宅。費用50万円超で翌年度2分の1減額（120㎡相当分まで）。完了後3か月以内に申告
危険ブロック塀等の除却補助	那珂市都市計画課開発指導室	○ 敷地の塀が該当すれば	費用の2/3・上限10万円。申請は2026年10月30日まで、先着6件。交付決定前の契約は対象外
茨城県マンション管理適正化支援法人（茨城県マンション管理士会）	茨城県マンション管理士会	○ 管理組合が相談できる	令和8年7月9日登録。支援区域に那珂市を含む。相談・助言・合意形成の支援
省エネ改修・バリアフリー改修の固定資産税の減額	那珂市税務課資産税グループ	× 共用部は対象外（各住戸の専有部分の工事）	いずれも減額1/3、貸家は対象外
木造住宅の耐震化支援（診断士派遣・耐震改修）	那珂市都市計画課開発指導室	× RCマンションは対象外	改修は費用の4/5・上限100万円（1戸）。令和8年度の申請は8月31日で終了
空き家バンクリフォーム補助	那珂市都市計画課	× 空き家バンク登録物件のみ	工事費1/2・上限30万円。市のページは2021年更新のため、令和8年度の状況は確認できず

この表のポイントは、「那珂市の補助は“木造の住まい”と“個別の工事”が中心。マンションやアパートの外壁・屋上は、固定資産税の減額と、工事の組み立て方で守る」という構図です。

那珂市のマンション事情－分譲マンションは少なく、共同住宅の多くは賃貸

那珂市は茨城県の県央地域にある市で、市役所は那珂市福田1819-5にあります。人口は52,181人、世帯数は23,862世帯（住民基本台帳、令和8年10月1日現在。那珂市「人口と世帯数」）です。

茨城県と県内29市が共同で作成した「茨城県マンション管理適正化推進計画」（令和6年3月、計画期間：令和6年度〜令和12年度）に載っている平成30年住宅・土地統計調査の数字では、那珂市の分譲マンションは10戸（住宅全体に占める割合0.0%）とされ、県内でも最も少ない部類です。この統計は抽出調査による推計値なので、実際の棟数と完全に一致するわけではありませんが、那珂市では分譲マンションはごく少数で、共同住宅の多くは賃貸マンション・アパートだと考えるのが実態に近いはずです。

那珂市の「耐震改修促進計画」（令和4年3月改定）では、市内の住宅は17,794戸、うち旧耐震基準（昭和56年5月以前の基準）の住宅は5,020戸、住宅の耐震化率は85.9%（平成30年度末の推計）です。建て方別では、一戸建ての耐震化率85.4%に対し、共同住宅・長屋は99.8%（584戸のうち旧耐震は13戸）とされています。なお、この計画の期間は、令和8年2月に公表された市の文書で令和8年度まで1年延長され、令和8年度中に次の改定が予定されています（那珂市の公表資料）。

つまり、那珂市でこの記事が一番お役に立てるのは、少数の分譲マンションの管理組合さまと、平成〜令和に建った賃貸マンション・アパートを持つオーナーさまです。そこで本記事では、管理組合向けの制度とオーナー向けの制度を分けて整理します。

マンション管理計画認定制度－那珂市は「市」が認定する側

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。認定を受けると、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げや、後で説明する長寿命化促進税制の前提になります。

窓口は県ではなく那珂市

マンション管理適正化法では、市の区域は市が、町村の区域は都道府県が管理適正化の事務を担います。茨城県では、県と29市が共同で「茨城県マンション管理適正化推進計画」を作成しており、那珂市もその29市に含まれます。計画では、認定の申請は「各所管行政庁（県又は当該市）に行う」とされ、市の区域を所管するのは各市です。

県の事務処理要綱（茨城県マンション管理計画認定事務処理要綱、令和6年4月1日施行）でも、県が認定するのは「町村の区域内」のマンションに限られ、対象は茨城町・大洗町・城里町・東海村など12町村です。お隣の東海村や城里町は県、那珂市は市と、窓口が分かれる点に注意してください。

確認できたこと・できなかったこと

申請の前に、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」による事前確認を受ける流れが、県と市の共同計画で示されています
一方、那珂市の公式サイトでは、認定の申請案内ページ・担当課・申請手数料を確認できませんでした。分譲マンションが少ない市のため、申請実績が少ないことが背景にあるかもしれません

認定を検討する管理組合さまは、まず那珂市役所の代表電話（029-298-1111）で、マンション管理計画認定の担当課を確認するところから始めるのが確実です。

理事会で事前に確認したい項目（国の認定基準の主なもの）

管理者（理事長）と監事が選任され、集会（総会）を年1回以上開催している
管理規約があり、緊急時の専有部分への立入り、修繕等の履歴情報の保管などが定められている
管理費と修繕積立金を区分経理し、修繕積立金の滞納に適切に対処している
長期修繕計画が7年以内に作成・見直しされ、計画期間30年以上・残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれている
修繕積立金の平均額が著しく低くない、計画期間の最終年度に借入れが前提になっていない

小規模なマンションほど、長期修繕計画の見直しが10年以上止まっていることがよくあります。認定を受けるかどうかにかかわらず、この基準をチェックリストとして使うだけでも、管理の弱点が見えてきます。

マンション長寿命化促進税制－那珂市の減額割合は3分の1（要確認）

マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たす分譲マンションで長寿命化工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水）を行った場合に、工事翌年度の建物部分の固定資産税を減額する国の特例です。

項目	内容
対象工事の完了期間	令和5年4月1日〜令和9年3月31日
主な対象	築20年以上・10戸以上で、過去に長寿命化工事を1回以上実施し、管理計画認定などを受けたマンション
減額の範囲	国の範囲は6分の1〜2分の1（参酌基準3分の1）で、市町村の条例で決める
那珂市の割合	那珂市税条例で3分の1と定められています（後述の注意を参照）
面積の上限	1戸あたり100㎡相当分まで
申告	工事完了後3か月以内に市へ

注意：那珂市の減額割合「3分の1」は、那珂市の例規集（市税条例）に掲載されている規定によるものですが、本記事の執筆時点では条例の原文ページを直接表示して確認することができませんでした。また、那珂市の固定資産税のページには、この税制の案内がありません。申告を予定する場合は、必ず那珂市税務課資産税グループ（029-298-1111、内線162〜164）で割合と申告書類を確認してください。

仮定の計算例

建物部分の固定資産税が1戸あたり年8万円のマンションで、割合が3分の1の場合、工事翌年度の減額は1戸あたり約2.7万円です。30戸なら合計約80万円の効果になる計算です（実際の税額・面積・要件で変わります）。

期限から逆算すると、時間は多くありません

国の制度の対象は令和9年3月31日までに完了する工事です。国土交通省は令和9年度の税制改正要望（令和8年8月）で、適用期限を令和12年3月31日まで3年延長するよう求めていますが（国土交通省令和9年度税制改正要望）、2026年10月20日時点では延長は決まっていません。これから管理計画認定を取り、総会決議を経て着工するとなると、現在の期限にはかなり厳しい日程です。間に合わない場合を前提に、次の項目で説明する別の道筋も用意しておくことをおすすめします。

旧耐震の共同住宅は「耐震改修の固定資産税減額」－那珂市は2分の1

那珂市でマンション・アパートの建物全体にかかわる可能性が一番大きいのが、この制度です（那珂市「住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額」、2026年4月20日更新）。

項目	内容
対象の住宅	昭和57年1月1日以前から所在する住宅（共同住宅も対象）
工事の要件	現行の耐震基準に適合する改修で、費用が50万円（税込）超
減額	翌年度分の家屋の固定資産税を2分の1（120㎡相当分まで）。長期優良住宅の認定を受けた場合は3分の2
工事完了の期限	令和13年3月31日までに完了
申告	工事完了後3か月以内に税務課へ

市のページでは、貸家を除外する記載は見当たりませんでした。ただし、区分所有のマンションで各住戸の申告を管理組合がまとめて出せるか、一棟所有の賃貸マンションで面積の上限をどう計算するかは、ページに記載がありません。対象になりそうな建物をお持ちの方は、工事の前に税務課へ個別にご確認ください。

なお、耐震改修の減額は、省エネ改修やバリアフリー改修の減額と同じ年度に併用できません（省エネとバリアフリーは併用可）。

都市計画税は0.3%－保有コストの見通しを立てる

那珂市では、市街化区域内の土地・家屋に都市計画税（税率0.3%）がかかります。固定資産税の税率は1.4%で、次の評価替えは令和9年度です（那珂市「固定資産税・都市計画税」、2026年4月1日更新）。

賃貸オーナーさまにとっては、毎年の固定資産税・都市計画税と、10〜15年ごとの大規模修繕費をあわせた「保有コスト」をどう平準化するかが、利回りを守るポイントです。修繕を先送りして劣化が進むと、1回あたりの工事費は大きくなりがちです。税負担が固定的にかかる以上、修繕費は「計画的に、小さく分けて」払う方が、キャッシュフローは安定します。

省エネ・バリアフリー改修の減額－住戸の中の工事が対象

制度	主な要件	減額	注意点
省エネ改修（那珂市のページ）	平成26年4月1日以前から所在。窓の断熱改修が必須。費用60万円超。床面積40〜240㎡	翌年度分の1/3（120㎡分まで）、長期優良住宅は2/3	貸家は対象外。区分所有は専有部分の工事が対象。令和13年3月31日までに完了
バリアフリー改修（那珂市のページ）	新築から10年以上。65歳以上の方・要介護等の方・障がいのある方が居住。費用50万円超。床面積40〜240㎡	翌年度分の1/3（100㎡分まで）	貸家は対象外。令和13年3月31日までに完了

どちらも、各住戸のオーナーが自分の住まいで行う工事のための制度です。外壁や屋上の共用部分の修繕には使えません。ただし、分譲マンションの大規模修繕と同じ時期にサッシ（窓）の断熱改修を検討する場合は、各住戸の省エネ改修減額と時期を合わせられないか、理事会で話題にしておく価値があります。

茨城県マンション管理士会－那珂市の管理組合が相談できる窓口

茨城県は、一般社団法人茨城県マンション管理士会を「茨城県マンション管理適正化支援法人」として令和8年7月9日に登録しています（茨城県「マンション管理適正化支援法人登録簿」）。登録簿では、支援を行う区域に那珂市が含まれています。

項目	内容
支援の内容	管理組合からの相談対応、助言、合意形成の支援、専門家のあっせん
連絡先	一般社団法人茨城県マンション管理士会（水戸市上水戸3-4-26、電話029-231-6433）
費用	登録簿からは確認できず（相談時に確認を）

那珂市の公式サイトで管理計画認定の案内が見つからない以上、認定の準備や規約・長期修繕計画の見直しは、この支援法人に相談するのが現実的な入口です。

那珂市の補助金は「木造の住まい」と「個別の工事」向け－使えるか仕分ける

木造住宅の耐震化支援（RCマンションは対象外・令和8年度は受付終了）

那珂市「木造住宅の耐震化支援」（2026年8月5日更新）の内容です。

対象：昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅
耐震診断士の派遣：6戸、自己負担2,000円
耐震改修総合事業：1戸、費用の4/5・上限100万円
耐震診断費の補助：令和8年度は実施しない
申請期間：令和8年6月15日〜8月31日（すでに締め切り）
問い合わせ：都市計画課開発指導室（029-298-1111、内線358・359）

鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。旧耐震の木造アパートが対象になるかはページで明確に読み取れないため、令和9年度の募集に向けて、早めに開発指導室へご確認ください。

危険ブロック塀等の除却補助（10月30日まで受付中）

那珂市「危険ブロック塀等の除却補助」では、次の条件で除却費を補助しています。

対象：通学路・緊急輸送道路・避難所へ至る道路などの避難路等に面した、高さ80cm超の塀
補助額：「延長×14,000円/m」と実費の低い方の2/3、上限10万円
件数：6件・先着順
申請期間：令和8年6月15日〜10月30日
注意：交付決定を受ける前に契約すると対象外

賃貸マンション・アパートの敷地に古いブロック塀がある場合、地震時に倒れて通行人にけがをさせると、所有者の責任が問われるおそれがあります。外壁の修繕と同時に外構を見直すなら、この補助は今月中が勝負です。

その他（確認できたもの・できなかったもの）

家庭用蓄電システム（蓄電池）導入補助：令和8年度分は予定件数に達したため7月14日で募集終了（那珂市のお知らせ、2026年7月14日更新）
空き家バンクリフォーム補助：空き家バンクに登録された物件が対象（工事費1/2・上限30万円、市内業者施工）。ページが2021年4月1日更新のため、令和8年度の状況は都市計画課にご確認ください
防犯カメラ設置補助・一般向けの住宅リフォーム補助・太陽光発電単独の補助：確認できませんでした

那珂市のマンション・アパートの大規模修繕－二つの一級河川の町で考えること

雨と寒暖差が、継ぎ目と屋上を傷める

那珂市の防災マップ（令和8年2月作成。那珂市「防災マップ」）では、市内を流れる国管理の一級河川として那珂川と久慈川が示されています。大雨の際の浸水リスクの確認は欠かせませんが、建物そのものの傷み方で見ると、関東の内陸寄りの地域と同じく、冬の冷え込みと夏の強い日射の繰り返しが効いてきます。

外壁の継ぎ目を埋めるシーリング（ゴム状の防水材）や、屋上の防水層が伸び縮みして傷み、割れたところから雨水が入るのが典型です。私の経験でも、2〜4階建ての賃貸マンション・アパートでは、南面・西面のシーリングの割れ、ベランダ床の防水の傷み、鉄骨階段・手すりのさびから先に傷むケースが多くあります。外観はまだきれいでも、継ぎ目・床・鉄部から先に手を打つことが、総額を抑えるコツです。台風や大雨の季節の前には、屋上やベランダのドレン（排水口）の詰まりも点検しておいてください。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、タイルの浮き調査・補修、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ここは正直に申し上げます。 那珂市のように敷地に余裕のある建物が多い地域では、足場も組みやすく、全面的な塗り替えと防水を一度に行うなら足場が合理的なケースも多くあります。一方、3〜4階建てのアパートで「北面のシーリングだけ」「鉄骨階段だけ」といった部分補修なら、足場を掛けずに済むロープアクセスの方が総額を抑えやすくなります。私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

税制の要件と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限（現行では2027年3月31日）に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。補助金が少ない自治体ほど、この「工事の組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。

旧耐震の共同住宅では、耐震改修の減額（2分の1）と、大規模修繕の時期をどう重ねるかも検討の価値があります。耐震補強で外壁に手を入れるなら、同じ足場・同じ時期に塗装や防水をまとめる方が、仮設費を二重に払わずに済む場合があるからです。

明誠について、数字でお伝えします

現場で見てきたこと

小規模な管理組合さまや個人オーナーさまから「見積りが妥当かどうか、誰に聞けばよいか分からない」というお声をいただくことは、私も少なくありません。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。仮設費を分けて記載した見積りを複数の工法で並べることが、発注の透明性を高める一番の近道です。

那珂市で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ

分譲マンションが少ない那珂市では、この記事の読者の多くは賃貸物件のオーナーさまだと思います。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、次の点を押さえておいてください。

耐震改修の固定資産税減額：対象に共同住宅が含まれ、市のページに貸家を除外する記載はありません。昭和57年1月1日以前からある賃貸マンション・アパートは、費用50万円超の耐震改修で翌年度2分の1減額の対象になり得ます。面積の扱いを含め、税務課に個別にご確認ください
省エネ・バリアフリー改修の減額：いずれも貸家は対象外と明記されています
木造住宅の耐震化支援：木造住宅が対象で、令和8年度は8月31日で受付終了。木造アパートが対象になるかは開発指導室にご確認ください
ブロック塀の除却補助：避難路等に面した80cm超の塀なら、10月30日まで申請できます（先着6件）
都市計画税0.3%：市街化区域内の物件は固定資産税1.4%と合わせて保有コストに入れておきましょう。令和9年度は評価替えの年です
管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません

近隣の自治体の事情は、水戸市のマンション補助金、ひたちなか市のマンション補助金、日立市のマンション補助金、笠間市のマンション補助金の記事でも整理しています。同じ県央地域でも、分譲マンションが多い水戸市・ひたちなか市と、那珂市とでは使える制度の重みが違う点を比べていただくと、那珂市の特徴がよく分かります。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

那珂市のマンション管理計画認定の申請窓口・担当課・手数料：市の公式サイトに案内ページが見当たりませんでした
長寿命化促進税制の減額割合の原文：市税条例の規定（3分の1）は例規集の掲載情報によるもので、原文ページは直接確認できませんでした。市の固定資産税ページにも案内がありません
耐震改修の固定資産税減額を区分所有マンションで申告する方法、一棟の賃貸マンションでの面積の扱い：ページに記載がありませんでした
茨城県のマンション関連ページの最新内容：2026年10月16日時点で県のホームページがシステム障害による臨時表示となっており、県の認定案内ページの本文は確認できませんでした（要綱・登録簿のPDFは確認済み）
マンション管理士会の相談費用、防犯カメラ補助・一般向けリフォーム補助の有無：確認できませんでした

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市・県・支援法人の窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

申請と工事の順番を間違える：ブロック塀の除却補助は交付決定の前に契約すると対象外です。一方、固定資産税の減額は工事が終わった後（3か月以内）に申告します。制度ごとに順番が違う点に注意してください
締切と先着枠を見落とす：那珂市の木造耐震の補助は8月31日で終了、ブロック塀は10月30日まで・先着6件です。年度の後半は「来年度に回す」判断も含めて計画を立てる必要があります
窓口を間違える：固定資産税の減額は税務課資産税グループ、耐震・ブロック塀の補助は都市計画課開発指導室、管理組合の相談は茨城県マンション管理士会です。お隣の東海村・城里町は管理計画認定が県、那珂市は市という違いもあります

市・支援法人の窓口で使える質問リスト

問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

那珂市の分譲マンションで管理計画認定を受けたい。担当課と申請手数料、事前確認から認定までの流れを教えてください（那珂市役所代表 029-298-1111）
マンション長寿命化促進税制の那珂市の減額割合と、申告に必要な書類・期限を教えてください（那珂市税務課資産税グループ内線162〜164）
旧耐震の賃貸マンションで耐震改修をした場合、固定資産税の減額は受けられますか。面積の上限はどう計算しますか（同上）
賃貸アパートの敷地のブロック塀は、除却補助の対象になりますか。今から申請して間に合いますか（都市計画課開発指導室内線358・359）
管理規約と長期修繕計画の見直しについて相談したい。相談の費用と申込方法を教えてください（茨城県マンション管理士会 029-231-6433）

那珂市のマンション・アパートが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

長期修繕計画（賃貸なら修繕の積立計画）と残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
ブロック塀など、締切のある制度を先に押さえる：該当しそうなら10月30日までにブロック塀の除却補助を申請し、木造部分の耐震は令和9年度の募集に備えます
建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：南面・西面のシーリング、ベランダ床の防水、鉄骨階段・手すりのさび、外壁タイルの浮き、屋上防水とドレン、旧耐震なら構造の状態まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
税の減額の要件と期限を確認する：耐震改修の減額は令和13年3月31日まで、長寿命化は現行で2027年3月31日までの完了が条件です。割合と申告方法は税務課に確認します
工法を比べて見積りを取り、総会（またはオーナーご自身）で決める：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます

よくあるご質問

Q. 那珂市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月20日時点で那珂市の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の大規模修繕工事そのものに使える市の補助金は見つかりませんでした。耐震改修の固定資産税減額（2分の1）や、工事の組み立て方で総額を抑えることを考えるのが現実的です。

Q. 那珂市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 那珂市は県と29市の共同計画に加わっており、市の区域のマンションは那珂市が認定します（県が認定するのは町村部のみ）。ただし市の公式サイトに申請案内ページが見当たらないため、市役所代表（029-298-1111）で担当課をご確認ください。

Q. 長寿命化促進税制で、那珂市では固定資産税がどのくらい減りますか？

A. 那珂市税条例では減額割合を3分の1と定めています。対象は現行では令和9年3月31日までに完了した工事です。本記事では条例の原文を直接確認できなかったため、申告前に税務課資産税グループでご確認ください。

Q. 旧耐震の賃貸マンションやアパートで使える制度はありますか？

A. 昭和57年1月1日以前からある住宅（共同住宅を含む）は、費用50万円超の耐震改修をすると、翌年度の家屋の固定資産税が2分の1減額されます（120㎡相当分まで、令和13年3月31日までの完了、完了後3か月以内に申告）。市のページに貸家除外の記載はありませんが、事前に税務課でご確認ください。

Q. 市の耐震補助は、マンションに使えますか？

A. 那珂市の耐震化支援は昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅が対象で、鉄筋コンクリート造のマンションには使えません。令和8年度の申請は8月31日で締め切られています。

Q. ブロック塀の除却補助は、今からでも申請できますか？

A. 令和8年度の申請期間は2026年10月30日までで、先着6件です。避難路等に面した高さ80cm超の塀が対象で、補助は費用の2/3・上限10万円です。交付決定前に契約すると対象外になるので、先に都市計画課開発指導室へご相談ください。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

この記事のポイントまとめ

那珂市の公式情報では、共用部の大規模修繕工事そのものに使える市の補助は確認できない
那珂市の分譲マンションはごく少数（平成30年統計で10戸）。共同住宅の多くは賃貸
管理計画認定は那珂市が認定する側（県は町村部のみ）。ただし市の申請案内は確認できず
長寿命化促進税制の那珂市の割合は3分の1（市税条例・要確認）。現行の対象は令和9年3月31日までの工事
旧耐震の共同住宅は、耐震改修で翌年度の固定資産税が2分の1減額（令和13年3月31日まで）
都市計画税は市街化区域で0.3%。ブロック塀の除却補助は10月30日まで・先着6件
市の耐震補助は木造住宅向け（令和8年度は終了）、省エネ・バリアフリーの減額は貸家対象外

出典・参考資料

那珂市「住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額」（2026年4月20日更新）
那珂市「住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額」（2026年4月20日更新）
那珂市「住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額」（2026年4月20日更新）
那珂市「固定資産税・都市計画税」（2026年4月1日更新）
那珂市「木造住宅の耐震化支援」（2026年8月5日更新）
那珂市「危険ブロック塀等の除却補助」（2026年更新）
那珂市「空き家バンクリフォーム補助」（2021年4月1日更新）
那珂市「【募集終了】令和8年度那珂市家庭用蓄電システム（蓄電池）導入補助金のご案内」（2026年7月14日更新）
那珂市「那珂市耐震改修促進計画」（2026年4月7日更新）／計画本文PDF／計画期間延長の資料
那珂市「人口と世帯数」（2026年10月1日更新、令和8年10月1日現在）
那珂市「防災マップ」（2026年4月30日更新、令和8年2月作成）
茨城県・県内29市「茨城県マンション管理適正化推進計画」（令和6年3月、牛久市サイト掲載）
茨城県「茨城県マンション管理計画認定事務処理要綱」（令和6年4月1日施行）
茨城県「マンション管理適正化支援法人登録簿」（令和8年7月9日登録分を含む）
国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
国土交通省「令和9年度税制改正要望」（令和8年8月）
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている那珂市および茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。那珂市の各制度（固定資産税の減額、都市計画税、木造住宅の耐震化支援、ブロック塀の除却補助、人口統計、防災マップ）は、令和8年に更新されたページを確認しました。空き家バンクのリフォーム補助のページは2021年の更新、茨城県のマンション管理適正化推進計画は令和6年3月の策定のため、申請前に窓口へご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

那珂市は、補助金の額で目立つ市ではありませんが、耐震改修の固定資産税減額・締切のある個別の補助・県の支援法人という道筋が、公式情報で確認できる市です。使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。継ぎ目・ベランダ・鉄部・屋上の診断や、旧耐震の建物の改修時期の相談だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なく明誠へのお問い合わせフォームからお声がけください。

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最終更新：2026年10月20日

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さいたま市南区のマンション漏水・防災対策｜荒川・芝川・鴨川の洪水と令和8年4月公開の新内水ハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月19日更新

さいたま市南区で分譲マンションやビルをお持ちの方に、まず確認していただきたい資料があります。さいたま市が令和8年4月23日に公開した「内水ハザードマップ」です。時間最大153mm、総雨量249mmの雨が市全域に降った場合を想定して作られ、「南区_内水ハザードマップ」として情報面と地図面の2種類のPDFが用意されています（出典：さいたま市内水ハザードマップについて）。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、埼玉県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

南区は、さいたま市の最南端で、戸田市と蕨市に接する区です。JR埼京線・京浜東北線・武蔵野線が通り、武蔵浦和駅や南浦和駅の周辺にはマンションが集まっています（出典：さいたま市区の概要（南区））。管理組合の理事長さまやビルオーナーさまにとって、水害と漏水は他人事ではない区だと私は考えています。

今日は、さいたま市・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、南区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では、さいたま市の公式ページで南区に該当すると確認できた内容だけを書きます。広域の資料に出てくる河川を、南区のものとして並べることはしません。

結論：南区で優先すべきは「屋上・バルコニーの排水」「内水を前提にした低層階と設備」「洪水ハザードマップで確認する電気設備の位置」です

先に結論を申し上げます。南区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：時間50mmを超える雨では、排水が追いつかずに水が壁や窓を伝う漏水が起こります
内水ハザードマップ（南区版）で、敷地と半地下・地下の駐車場、1階の電気室の位置を確認する：市も、想定区域外でも状況によっては浸水すると注意を呼びかけています
洪水ハザードマップで、荒川・入間川版を含む3つの図を見て、受電設備と給水ポンプの高さを確認する：南区はこの3つの図の対象に含まれます

この3つは、どれも大規模修繕の計画に組み込めます。後回しにすると、台風の直前に慌てて動くことになります。

南区のハザードマップを1枚で読む

さいたま市の公式ページで、南区に関係するハザードマップは次のとおりです。

種類	南区の該当	確認先
内水ハザードマップ	南区版あり（情報面・地図面の2種類）	内水ハザードマップについて
洪水ハザードマップ	南区専用の版はなく、3つの図の対象に含まれる	洪水ハザードマップについて
浸水履歴マップ	南区のPDFあり	浸水履歴マップ
地震防災マップ	市全域の揺れやすさ等を掲載	地震防災マップ

内水ハザードマップは、令和8年4月に新しくなりました

令和8年4月23日公開のマップは、市全域に時間最大153mm、総雨量249mmの雨が降り、放流先の河川の水位が高い場合を想定しています。基になった「雨水出水浸水想定区域図」は、令和8年3月31日に指定されています。地図面は、浸水深0.1m以上10.0m未満を6段階で色分けしています。

大切なのは、このマップが水防法施行規則の規定に基づくものになった点です。市の説明では、宅地建物取引業者は重要事項として説明する必要があるとされています。令和3年4月版は、同規定に基づかないものでした。マンションの売買や賃貸の場面で、内水の浸水想定が説明される時代になったということです。管理組合としても、自分の建物がどう見えているかを先に知っておく価値があります。

ただし、市は「一級河川の外水氾濫（洪水）は考慮されていない」「市民からの浸水通報は考慮されていない」とも注意しています。内水マップだけで安心せず、洪水ハザードマップと浸水履歴マップを合わせて見てください。

洪水ハザードマップは、3つの図を見ます

さいたま市の洪水ハザードマップは河川ごとに分かれていて、南区専用の版はありません。市の説明では、南区は次の3つの図の対象に含まれています。

荒川・入間川版（国管理）：想定降雨は72時間総雨量で、荒川流域632mm、入間川流域740mm。全区が対象です
芝川・笹目川など版（埼玉県管理）：想定降雨は、芝川流域で2日間839mm、笹目川流域で24時間690mm
鴨川・鴻沼川・新河岸川など版（埼玉県管理）：想定降雨は、鴨川流域で24時間674mm、新河岸川流域で2日間746mm

ここで私が気をつけているのは、河川名の扱いです。これらの図は市全体を対象にした分類で、図に載る河川がすべて南区を流れているわけではありません。南区の浸水深や浸水継続時間は、市の「防災まちづくり情報マップ」で住所から検索できます。建物ごとの数字は、こちらで確認してください。

南区役所のページでは、荒川・入間川版について、荒川の氾濫時は浸水想定区域の外へ避難するのが基本とされています。区の概要資料でも、南区は洪水のリスクが高い区として、迅速な情報伝達と避難の体制づくりが課題に挙げられています（出典：さいたま市南区役所洪水ハザードマップ、区の概要（南区））。

過去の浸水は「浸水履歴マップ」で見られます

浸水履歴マップは、平成25年4月から令和4年12月までの被害を、50メートル四方のマス目で示したものです。赤が床上浸水、青が床下浸水、黄が道路冠水を表します。市民などからの報告に基づくので、すべての被害を網羅してはいません。南区のPDFも公開されています。

私はお客さまの物件を見に行く前に、この種の履歴を確認するようにしています。ハザードマップは「これから起こりうる」図、履歴は「実際に起きた」図です。両方を重ねると、その土地の癖が見えてきます。

地域特性と漏水事故の関係

駅前の高層・中高層マンション：屋上とバルコニーに雨が集中します

武蔵浦和駅のような再開発エリアには、屋上面積の大きな中高層マンションが多くあります。区の概要資料でも、都市型住宅と商業・業務の集積を目指す大規模な再開発が進んでいるとされています。

屋上が広いと、集まる雨水の量も大きくなります。気象庁の表では、1時間に50mm以上80mm未満の雨を「非常に激しい雨」、80mm以上を「猛烈な雨」としています（出典：気象庁雨の強さと降り方）。内水ハザードマップが想定する時間153mmは、その「猛烈な雨」のさらに上です。極端な想定ですが、排水設備の弱い建物は、50mm台の雨でも先に音を上げます。

私が現場で一番よく見るのは、屋上ドレンの落ち葉詰まりです。立上りの内側に水が溜まり、そこから笠木の継ぎ目や外壁のクラックへ回って、最上階の天井に染みが出ます。

築30年前後の中規模マンション：シーリングの切れが入口になります

築年数が進んだ建物では、サッシまわりやエキスパンションジョイントのシーリングが硬化して切れます。横殴りの雨のとき、切れた隙間から水が入ります。外壁タイルの浮きから入る水と合わせて、「どこから入っているのか分からない漏水」になりがちです。

地下・半地下の駐車場と電気室：内水の影響を受けやすい場所です

内水氾濫は、雨水が排水しきれずに道路や敷地にあふれる現象です。川から離れていても起こります。地下や半地下の駐車場、1階の電気室、機械室は、敷地より低い位置にあるほど水が流れ込みます。国土交通省と経済産業省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインで、受変電設備などの配置の考え方を示しています（出典：建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要））。

大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ

私が点検に入るとき、いつも見ている順番です。

屋上防水：膨れ、破れ、端部の剥がれ。防水層の改修時期を、施工記録で確認します
シーリング：サッシまわり、パネル目地、手すりの根元。指で押して弾力が残っているかを見ます
バルコニー排水：ドレンと排水管の詰まり。居住者さまの置物や落ち葉がよく原因になります
ドレン（屋上・庇）：ストレーナーの状態と、オーバーフロー管の有無
立上り：防水層の端部、笠木との取り合い。ここが一番水を拾います
サッシまわり：枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの勾配
エキスパンションジョイント：建物同士の継ぎ目。動きが大きく、劣化も早い場所です

費用の目安をお伝えしておきます。物件の規模や下地の状態で大きく変わりますが、足場を組む工事では、足場の仮設費用が総額の2〜3割を占めることがあります。屋上防水やシーリングの部分補修は、無足場のロープアクセスなら、足場費用をかけずに実施できる場合があります。具体的な金額は、現地調査のうえ、見積書で内訳を確認してください。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風の後に「最上階の天井から水が落ちている」と連絡をいただくことがあります。足場を組むには、手配と申請で数日から数週間かかります。その間、雨はまた降ります。

ロープアクセスは、産業用ロープで壁面に降りる工法です。足場を組む時間がないため、原因箇所の特定と応急処置を、早い段階で始められます。シーリングの打ち替え、ひび割れの補修、ドレンまわりの応急防水といった作業が中心です。

私たち明誠は、ロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、全国の加盟店と安全基準を共有しています。工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。また、ロープアクセス工法のご紹介もあわせてご覧ください。漏水の原因調査については、漏水・雨漏りのご案内にまとめています。

建物が大きく、全体の修繕が必要な場合は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も選べます。大切なのは、工法ありきではなく、建物にとってどれが最適かを、3つの中から比べて決めることです。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水の修繕と同じくらい、防災上の共用部の見直しは大切です。私は次の順で確認をお勧めしています。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備・電気室	内水・洪水の浸水想定より高い位置にあるか	高
給水ポンプ・受水槽	浸水時に停止しないか、予備の確保	高
自家発電設備	設置階と燃料の保管場所、稼働時間	高
エレベーター	浸水時の停止階・復旧の手順	中
避難通路・非常階段	雨で滑りやすくないか、物が置かれていないか	中
地下・半地下の駐車場	止水板や土のうの備え、車の避難ルール	中

土のうは、南区では南部建設事務所に連絡する案内があります（市の内水ハザードマップのQ&Aに記載、電話番号は市のページでご確認ください）。止水板などの備えは、台風シーズン前に動作を試しておいてください。

さいたま市で使えるマンション支援の制度（令和8年度）

さいたま市のマンション管理支援のページ（2026年9月24日更新）には、次の制度が載っています（出典：さいたま市マンション管理支援）。

マンション管理相談：無料・予約制。南区役所では毎月第3火曜日に開催されます。申込は開催の5営業日前までです
マンション大規模修繕相談：無料・予約制。浦和区役所で第4木曜日に開催されます
ライフサイクルシミュレーション相談：住宅金融支援機構と連携した、長期修繕計画づくりの無料支援。令和8年度の申込を受け付けています
分譲マンションアドバイザー派遣制度：マンション管理士を派遣する制度。令和8年度の申込を受け付けています。費用は、市のページに記載がありません

窓口は住宅政策課（電話048-829-1518）です。市は、特定の業者の紹介や推薦は行っていないと明記しています。

耐震については、令和8年度の埼玉県の補助一覧で、さいたま市の窓口は建築総務課企画係（電話048-829-1539）とされています（出典：埼玉県令和8年度耐震診断補助一覧）。マンションを対象にした補助の金額や受付期間は、私が確認した範囲では読み取れませんでした。ご検討の際は、窓口で直接ご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 南区のマンションは、内水ハザードマップの想定区域外なら安心ですか？

いいえ。市自身が、想定区域外でも状況によっては浸水する可能性があると注意しています。20cm未満の浸水は図に表示されない点にも、ご注意ください。

Q2. 洪水ハザードマップは、どれを見ればよいですか？

市の説明では、南区は荒川・入間川版、芝川・笹目川など版、鴨川・鴻沼川・新河岸川など版の対象に含まれます。建物ごとの浸水深は、防災まちづくり情報マップで住所から検索してください。

Q3. 内水マップが新しくなって、何が変わりましたか？

令和8年4月23日公開版は、水防法施行規則の規定に基づくもので、宅地建物取引業者の重要事項説明の対象になります。令和3年4月版は、その規定に基づかないものでした。

Q4. 屋上防水の改修時期は、何年ごとですか？

建物の仕様や劣化状況で異なります。私は、築10年を過ぎたら一度点検を入れ、結果を記録に残すようお勧めしています。年数だけで決めず、現地の状態で判断してください。

Q5. 漏水の緊急対応は、足場なしでできますか？

原因箇所によります。外壁面や最上階まわりのシーリング、ひび割れ、ドレンまわりの応急処置は、ロープアクセスで対応できることが多くあります。屋内側の原因なら、足場も不要です。まず現地調査をさせてください。

Q6. 修繕積立金が足りない場合はどうすればよいですか？

優先順位をつけて、漏水の入口になる部位から先に直す方法があります。さいたま市の大規模修繕相談や、ライフサイクルシミュレーション相談も、無料で使えます。

まとめと今週動くこと3点

南区は、荒川・入間川版を含む3つの洪水の図と、令和8年4月に新しくなった内水ハザードマップの両方を見る必要がある区です。そこにマンションが集まっていることを考えると、漏水と防災の備えは、大規模修繕の計画に最初から組み込むべきだと私は思います。

今週、理事会や管理会社さまと次の3点に動いてみてください。

内水ハザードマップ（南区版）と防災まちづくり情報マップで、建物の住所の浸水深を確認する
屋上ドレンとバルコニー排水の詰まりを、台風シーズンが終わる前に清掃する
受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置位置を、図面で確認して一覧にする

私はいつも理事長さまに、「雨が降る前の1時間が、降った後の100時間に勝ちます」とお伝えしています。無足場での漏水補修の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの解説記事でもご覧いただけます。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・気象庁・埼玉県の公式情報をもとに執筆しています。制度やハザードマップは更新されることがあります。実際に判断される前に、さいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

さいたま市「内水ハザードマップについて」（令和8年4月23日公開）
さいたま市「洪水ハザードマップについて」（令和7年2月25日更新）
さいたま市「ハザードマップ一覧」
さいたま市「浸水履歴マップ」
さいたま市南区役所「洪水ハザードマップ（荒川・入間川版）」
さいたま市「区の概要（南区）」
さいたま市「地震防災マップ」（令和8年4月1日更新）
さいたま市「マンション管理支援」（令和8年9月24日更新）
埼玉県「令和8年度耐震診断補助一覧」
気象庁「雨の強さと降り方」「キキクル（危険度分布）」
国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
国土地理院「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月19日

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さいたま市北区のマンション漏水・防災対策｜大宮台地の上でも油断できない内水と、芝川・鴨川に挟まれた区のハザードマップの読み方【2026年度版】

2026年10月19日更新

「北区は台地の上だから、水害はあまり心配いらないでしょう」。さいたま市北区のマンションで理事長さまとお話しすると、こうした声を聞くことがあります。半分は当たっていて、半分は気をつけていただきたい点です。

北区は、さいたま市の公式紹介によると、大宮台地の主台地上にあり、標高は7mから19.6mです。区の東は芝川を境に見沼区、西は鴨川を境に西区と接しています（出典：さいたま市北区のご紹介）。高い場所と、川に向かって下がる場所が、同じ区の中にあるということです。

そして、雨は台地の上にも同じように降ります。さいたま市は令和8年4月23日、時間最大153mm、総雨量249mmの雨を想定した「内水ハザードマップ」を公開し、北区版も情報面と地図面の2種類が用意されています（出典：さいたま市内水ハザードマップについて）。

今日は、さいたま市・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、北区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では、さいたま市の公式ページで北区に該当すると確認できた内容だけを書きます。広域の資料に出てくる河川を、北区のものとして並べることはしません。

結論：北区で優先すべきは「屋上・バルコニーの排水」「内水を前提にした低層階と設備」「3つの洪水マップでの敷地確認」です

先に結論を申し上げます。北区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：台地の上でも、建物に降った雨の量は変わりません。漏水の入口は、多くが屋上と外壁です
内水ハザードマップ（北区版）で、敷地と地下・半地下の駐車場、1階の電気室の位置を確認する：市は、想定区域外でも状況によっては浸水すると注意を呼びかけています
洪水ハザードマップは、北区が対象に含まれる3つの図で確認する：荒川・入間川版、芝川・笹目川など版、鴨川・鴻沼川・新河岸川など版です

この3つは、どれも大規模修繕の計画に組み込めます。台風シーズンが終わったこの時期こそ、来年に向けた準備を始める良いタイミングです。

北区のハザードマップを1枚で読む

さいたま市の公式ページで、北区に関係するハザードマップは次のとおりです。

種類	北区の該当	確認先
内水ハザードマップ	北区版あり（情報面・地図面の2種類）	内水ハザードマップについて
洪水ハザードマップ	北区専用の版はなく、5種類のうち3つの図の対象に含まれる	洪水ハザードマップについて
浸水履歴マップ	区ごとのPDFあり	浸水履歴マップ
防災まちづくり情報マップ	住所から浸水深を検索できる	さいたま市地図情報

内水ハザードマップは、令和8年4月に新しくなりました

ここで大事な変化があります。新しいマップは水防法施行規則の規定に基づくもので、市の説明では、宅地建物取引業者は重要事項として説明する必要があるとされています。令和3年4月版は、その規定に基づかないものでした。つまり、北区のマンションを売買・賃貸するとき、内水の浸水想定が買主さまや入居者さまに説明される時代になったということです。管理組合さまやオーナーさまにとって、自分の建物がどう見えるかを先に知っておく価値は大きいと私は考えています。

一方で、市は「一級河川の外水氾濫（洪水）は考慮していない」「市民から通報のあった浸水情報は考慮していない」とも明記しています。内水マップだけで判断せず、洪水ハザードマップと浸水履歴マップを合わせて見てください。

洪水ハザードマップは、5種類のうち3つを見ます

さいたま市の洪水ハザードマップは5種類あり、それぞれ対象区が決まっています。市の一覧表で、北区が対象に含まれるのは次の3つです。

荒川・入間川版（国管理）：想定降雨は72時間総雨量で、荒川流域632mm、入間川流域740mm。全区が対象です
芝川・笹目川など版（埼玉県管理）：想定降雨は、芝川流域で2日間839mm、笹目川流域で24時間690mm。対象区は北区・大宮区・見沼区・浦和区・南区・緑区です
鴨川・鴻沼川・新河岸川など版（埼玉県管理）：想定降雨は、鴨川流域で24時間674mm、新河岸川流域で2日間746mm。対象区は西区・北区・大宮区・中央区・桜区・南区です

反対に、利根川・江戸川版と、綾瀬川・元荒川・新方川など版は、市の一覧表で北区が対象区に入っていません。

ここで、河川名の扱いには注意が必要です。それぞれの図は複数の区をまとめて扱っていて、図の名前に出てくる川が、すべて北区を流れているわけではありません。北区との関係が市の資料で確認できるのは、区の東の境界である芝川と、西の境界である鴨川です。建物ごとの浸水深や浸水継続時間は、市の「防災まちづくり情報マップ」で住所から検索してください。数字で出てくるので、理事会の資料にもそのまま使えます。

実際の被害は「浸水履歴マップ」と市の災害報告で確認できます

浸水履歴マップは、平成25年4月から令和4年12月までの被害を、50メートル四方のマス目で示したものです。市民などからの報告に基づくので、すべての被害を網羅してはいません。

もう一つ、参考になる記録があります。令和6年8月29日からの大雨と台風第10号のとき、市は8月30日午後3時時点の被害として、市内で道路冠水52件を報告しました。そのうち北区は8件でした（出典：さいたま市 8月29日からの大雨及び台風第10号による市内の状況等について（第2報））。台地の上の区でも、道路に水があふれることは実際に起きています。

ハザードマップは「これから起こりうる」図、履歴は「実際に起きた」図です。私はお客さまの物件を見に行く前に、両方を確認するようにしています。

地域特性と漏水事故の関係

宮原・日進の中高層マンション：屋上とバルコニーに雨が集中します

北区の日進・宮原地区は、市の副都心のひとつに位置づけられ、プラザノースを中心にまちづくりが進んできました。JR高崎線・宇都宮線・川越線、東武野田線（東武アーバンパークライン）が通り、駅周辺にはマンションが集まっています。

中高層マンションは屋上面積が大きく、集まる雨水の量も大きくなります。気象庁の表では、1時間に50mm以上80mm未満の雨を「非常に激しい雨」、80mm以上を「猛烈な雨」としています（出典：気象庁雨の強さと降り方）。内水ハザードマップが想定する時間153mmは、その「猛烈な雨」のさらに上です。極端な想定ですが、排水設備の弱い建物は、50mm台の雨でも先に音を上げます。

私が現場で一番よく見るのは、屋上ドレンの落ち葉詰まりです。立上りの内側に水が溜まり、笠木の継ぎ目や外壁のクラックへ回って、最上階の天井に染みが出ます。北区は盆栽村や市民の森など緑の多い区です。緑が近い建物ほど、秋から冬の落ち葉対策が効いてきます。

築30年前後の中規模マンション：シーリングの切れが入口になります

区内は耕地整理や土地区画整理で住宅地として整ってきた地域で、築年数の進んだマンションも多くあります。築年数が進むと、サッシまわりやエキスパンションジョイントのシーリングが硬化して切れます。横殴りの雨のとき、その隙間から水が入ります。外壁タイルの浮きから入る水と合わせて、「どこから入っているのか分からない漏水」になりがちです。

地下・半地下の駐車場と電気室：内水の影響を受けやすい場所です

内水氾濫は、雨水が下水道で排水しきれずに道路や敷地にあふれる現象です。川から離れていても、台地の上でも起こります。特に、周りより少し低い道路沿いや、地下・半地下の駐車場、1階の電気室や機械室は、水が流れ込みやすい場所です。

国土交通省と経済産業省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインで、受変電設備などの配置や浸水を防ぐ考え方を示しています（出典：建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要））。電気室が水に浸かると、エレベーターも給水ポンプも止まります。高層の住戸ほど、生活への影響が大きくなります。

大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ

私が点検に入るとき、いつも見ている順番です。

屋上防水：膨れ、破れ、端部の剥がれ。防水層の改修時期を、施工記録で確認します
シーリング：サッシまわり、パネル目地、手すりの根元。指で押して弾力が残っているかを見ます
バルコニー排水：ドレンと排水管の詰まり。居住者さまの置物や落ち葉がよく原因になります
ドレン（屋上・庇）：ストレーナーの状態と、オーバーフロー管の有無
立上り：防水層の端部、笠木との取り合い。ここが一番水を拾います
サッシまわり：枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの勾配
エキスパンションジョイント：建物同士の継ぎ目。動きが大きく、劣化も早い場所です

費用の考え方もお伝えしておきます。物件の規模や下地の状態で大きく変わりますが、足場を組む工事では、足場の仮設費用が工事費の中で大きな割合を占めることがあります。シーリングの部分打ち替えや外壁の部分補修は、無足場のロープアクセスなら、足場費用をかけずに実施できる場合があります。具体的な金額は、現地調査のうえ、見積書で「仮設工事」と「本工事」の内訳を分けて確認してください。内訳が一式で書かれている見積書は、比較ができません。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風の後に「最上階の天井から水が落ちている」とご連絡をいただくことがあります。足場を組むには、手配と申請で数日から数週間かかります。その間にも、雨はまた降ります。

ロープアクセスは、産業用ロープで壁面に降りる工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上で2点以上の吊元を確保してから作業します。足場を組む時間がいらないため、原因箇所の特定と応急処置を、早い段階で始められます。シーリングの打ち替え、ひび割れの補修、ドレンまわりの応急防水といった作業が中心です。

居住者さまにとっても利点があります。足場とメッシュシートで窓が長期間ふさがれることがなく、ベランダを使えない期間も短く済みます。防犯面での不安も小さくなります。

建物が大きく、全体の修繕が必要な場合は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も選べます。大切なのは、工法ありきではなく、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから、その建物にとって最適なものを比べて決めることです。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水の修繕と同じくらい、防災上の共用部の見直しは大切です。私は次の順で確認をお勧めしています。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備・電気室	内水・洪水の浸水想定より高い位置にあるか	高
給水ポンプ・受水槽	浸水時に停止しないか、予備の確保	高
自家発電設備	設置階と燃料の保管場所、稼働時間	高
エレベーター	浸水時の停止階・復旧の手順	中
避難通路・非常階段	雨で滑りやすくないか、物が置かれていないか	中
地下・半地下の駐車場	止水板や土のうの備え、車の避難ルール	中

止水板などの備えは、使う場面が少ないぶん、いざというときに動かないことがあります。年に一度、理事会や管理会社さまと一緒に、取り付けの手順を試しておいてください。

さいたま市で使えるマンション支援の制度（令和8年度）

さいたま市は、令和8年度のマンション管理等の相談を4月1日から受け付けています（出典：さいたま市マンションの管理等に関する相談、2026年3月31日更新）。

マンション管理相談：無料・予約制・先着順。会場は南区役所（毎月第3火曜日）、さいたま市役所（毎月第3水曜日）、大宮区役所（毎月第4月曜日）の3か所です。北区役所は令和8年度の会場に含まれていません。北区からは、隣の大宮区役所が近い会場になります
マンション大規模修繕相談：無料・予約制・先着順。さいたま市役所で毎月第4木曜日に開催されます。大規模修繕工事や、建物を保つための修繕工事が相談の対象です
申込：相談日の5開庁日前までに、申込書を住宅政策課へ提出します。電子申請も使えます。年度内に利用できるのは、管理相談・大規模修繕相談それぞれ1回までです

窓口は住宅政策課マンション管理支援係（電話048-829-1518）です。そのほかの支援制度は、市の「マンション管理支援について」のページにまとめられています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 北区は台地の上なので、水害の心配はいりませんか？

いいえ。北区は大宮台地の上にありますが、東は芝川、西は鴨川を境にしていて、区内にも高低差があります。内水氾濫は川から離れた場所でも起きます。令和6年8月の台風第10号のときも、市は北区で道路冠水8件を報告しています。

Q2. 洪水ハザードマップは、どれを見ればよいですか？

市の一覧表では、北区は荒川・入間川版、芝川・笹目川など版、鴨川・鴻沼川・新河岸川など版の3つの対象に含まれます。建物ごとの浸水深は、防災まちづくり情報マップで住所から検索してください。

Q3. 内水マップが新しくなって、何が変わりましたか？

Q4. 屋上防水の改修時期は、何年ごとですか？

Q5. 漏水の緊急対応は、足場なしでできますか？

原因箇所によります。外壁面や最上階まわりのシーリング、ひび割れ、ドレンまわりの応急処置は、ロープアクセスで対応できることが多くあります。まず現地調査で原因を特定させてください。

Q6. 修繕積立金が足りない場合はどうすればよいですか？

優先順位をつけて、漏水の入口になる部位から先に直す方法があります。さいたま市のマンション大規模修繕相談も無料で使えますので、第三者の意見を聞く場として活用してください。

まとめと今週動くこと3点

北区は、台地の上にありながら、東西を芝川と鴨川に挟まれ、3つの洪水の図と新しい内水ハザードマップの両方を見る必要がある区です。「台地だから大丈夫」と考えず、建物ごとに数字で確かめることが、漏水と防災の備えの第一歩だと私は思います。

今週、理事会や管理会社さまと次の3点に動いてみてください。

内水ハザードマップ（北区版）と防災まちづくり情報マップで、建物の住所の浸水深を確認する
屋上ドレンとバルコニー排水の詰まりを、落ち葉が増える前に清掃する
受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置位置を、図面で確認して一覧にする

私はいつも理事長さまに、「雨が降る前の1時間が、降った後の100時間に勝ちます」とお伝えしています。無足場での漏水補修の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの解説記事でもご覧いただけます。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でもご紹介しています。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。総会前の論点整理だけでも、お力になれることがあります。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

さいたま市「北区のご紹介」
さいたま市「内水ハザードマップについて（令和8年4月23日公開）」（2026年6月19日更新）
さいたま市「洪水ハザードマップについて」（2025年2月25日更新・令和7年1月作成版）
さいたま市「浸水履歴マップ」
さいたま市「8月29日からの大雨及び台風第10号による市内の状況等について（第2報）」
さいたま市「さいたま市を流れる河川について」
さいたま市「マンションの管理等に関する相談」（2026年3月31日更新）
さいたま市「マンション管理支援について」
埼玉県「令和8年度耐震診断補助一覧」
気象庁「雨の強さと降り方」「キキクル（危険度分布）」
国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
国土地理院「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月19日

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さいたま市浦和区の管理組合が使える無料相談・支援制度10選｜市役所のマンション管理相談・大規模修繕相談・アドバイザー派遣・来年3月の浦和開催セミナーまで【令和8年度版】

2026年10月19日更新

さいたま市浦和区のマンションの理事長さまから、こんな相談を受けることがあります。

「修繕の時期は近づいている。でも、管理会社以外の意見をどこで聞けばいいのか分からない。相談料を修繕積立金から出すのも気が引ける」

浦和区の管理組合にとって、有利な点が一つあります。さいたま市のマンション管理相談や大規模修繕相談は、さいたま市役所（浦和区常盤六丁目）の10階で開かれています。区内にお住まいなら、移動の負担が小さい立地です（出典：さいたま市「住宅政策課」、2026年4月7日更新）。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月19日時点で浦和区の管理組合が使える窓口を、「無料」の根拠とあわせて整理します。

先にお伝えしておくと、期限が近いものが2つあります。11月1日（日）に大宮区役所で開かれるセミナーの申込（10月29日まで）と、アドバイザー派遣の申請（派遣希望日の30日以上前、予算がなくなり次第終了）です。

結論：浦和区で使える窓口は10、費用が無料と明記されているのは5つ

公式ページで確認できたものを一覧にしました。「無料」と書けるのは、公式ページに費用の記載があったものだけです。

#	制度・窓口	対応する人	費用	申込先
1	マンション管理相談（さいたま市役所）	マンション管理士等（1枠約1時間）	無料	住宅政策課 048-829-1518
2	マンション大規模修繕相談（さいたま市役所）	同上	無料	同上
3	ライフサイクルシミュレーション相談	住宅金融支援機構の職員	無料	同上
4	さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣	マンション管理士（年度内2回まで）	無料（会場費・資料費は組合負担）	同上
5	住まい相談プラザ（JR大宮駅構内）	NPO・マンション管理士等（毎週日曜）	無料	048-658-3017
6	浦和区役所の法律相談（弁護士等）	弁護士等	ページに費用の記載なし	浦和区くらし応援室 048-829-6049
7	マンション管理基礎セミナー	講演・交流会	ページに費用の記載なし	住宅政策課 048-829-1518
8	マンション管理センターの電話相談	専門相談員	ページに費用の記載なし	03-3222-1517／03-3222-1519
9	日管連の相談ダイヤル	マンション管理士	ページに費用の記載なし	03-5801-0858
10	法テラス	弁護士等	条件により無料	0570-078374

ここで一つ、注意があります。埼玉県には「分譲マンションアドバイザーの無料派遣」がありますが、市部向けの対象は19市で、さいたま市は含まれていません。ページには「対象外の区域については、それぞれの市が窓口となります」と書かれています。しかも県の制度は、令和8年度の申請が予算上限に達して終了しています（出典：埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」、2026年7月6日掲載）。浦和区の場合は、市の派遣制度（上の4）が入口になります。

なお、市には劣化調査の費用を補助する制度もありますが、これは「無料」ではなく補助金です。この記事では対象にしていません。

浦和区で使えるマンション管理相談：毎月第3水曜・無料・さいたま市役所

私が浦和区の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談です。市の案内を整理すると、次のとおりです（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、2026年3月31日更新）。

項目	内容
会場	さいたま市役所 10階会議室等（浦和区）
日程	毎月第3水曜日（14時〜15時、15時〜16時の2枠）
費用	無料
対象	市内マンションの管理者等、区分所有者、居住者
申込	相談日の5開庁日前まで。窓口、電子申請、郵送、FAX、メールのいずれか。先着順
回数	年度内に各相談1回まで
注意	開始から15分以上遅れるとキャンセル扱いで、利用回数に数えられる

相談できる内容は、管理組合の設立・運営、管理規約、管理費や修繕積立金、管理委託契約、長期修繕計画の作成・見直しなどです。

直近の日程

第3水曜日を暦で数えると、10月は21日、11月は18日、12月は16日です。10月21日は申込の締切（5開庁日前）がすでに過ぎている計算ですので、狙い目は11月18日の回です。私の数え方では、申込は11月11日が目安になります。市のページには令和8年度の開催日の一覧は載っていませんでしたので、日付は暦からの計算です。申込の前に、住宅政策課へ確認してください。

ほかの区の会場もあります。南区役所は毎月第3火曜日、大宮区役所は毎月第4月曜日です。浦和区民の方でも、都合のよい会場を選べます。

相談は見積依頼の前に使う

私が現場で何度も見てきた遠回りがあります。施工会社から見積書が届いたあとで「そもそもこの工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。

第三者に相談するなら、見積依頼の前のほうが効果は大きいと私は考えています。

費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで参考値ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が目安です。実際の金額は、建物の状態や仕様で大きく変わります。

大規模修繕相談とシミュレーション相談：お金の見通しを無料で立てる

管理相談より一歩踏み込みたい組合には、同じ住宅政策課の2つの窓口があります。

マンション大規模修繕相談（市役所・毎月第4木曜）

内容は、大規模修繕工事や、建物の保全・維持のための修繕工事です。会場はさいたま市役所の10階会議室等で、毎月第4木曜日に14時〜15時と15時〜16時の2枠。費用は無料、申込は相談日の5開庁日前までです（出典：同上、さいたま市「マンションの管理等に関する相談」）。

10月22日（木）は締切を過ぎています。次は11月26日（木）、その次は12月24日（木）です。11月23日が月曜の祝日にあたるため、申込の締切は11月18日が目安になります。

ライフサイクルシミュレーション相談（毎月第4月曜・市役所）

住宅金融支援機構の職員が、次の試算をしてくれます。

今後必要な大規模修繕工事の概算費用
現状と見直し後の修繕積立金の収支・キャッシュフロー
今後40年間の収支計画

費用は無料です。毎月第4月曜日に、14時〜14時50分と15時〜15時50分の2枠で実施されます。同一人につき年度内1回限りで、先着順です。国民の祝日にあたる日は実施されません（出典：さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」、2026年7月31日更新）。

10月は26日（月）ですが、申込の目安は10月19日、つまり本日です。11月23日は祝日ですので、次の候補は12月28日になります。年末の開催の有無は市に確認してください。

修繕積立金が足りるのかどうか、という悩みは、感覚ではなく数字で見たほうが理事会の議論が前に進みます。私が提案の前に確認をお願いする資料の一つも、この種の収支計画です。

専門家を呼ぶなら：さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣

「相談に出向く時間が取れない」「理事会の場で専門家に直接話してほしい」という組合には、市の派遣制度が向いています（出典：さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」、2026年7月31日更新）。

項目	内容
派遣される人	マンション管理士の資格を持つ分譲マンションアドバイザー
回数	同一年度内で2回まで
費用	派遣費用は無料。ただし会場使用料や資料費は申請者の負担
申込	電子申請・窓口・郵送・FAX・メールのいずれか
期限	派遣希望日の30日以上前。予算がなくなり次第、締め切り
窓口	住宅政策課マンション管理支援係 048-829-1518

相談の例として、市は管理規約、財務、管理委託契約、大規模修繕計画・長期修繕計画の作成と見直し、再生の合意形成を挙げています。

一方で、対象外もはっきりしています。調査・診断・工事の受注、業者紹介、居住者間の紛争の解決、調停中・裁判中の相談、総会での説明は含まれません。

「予算がなくなり次第」という書き方ですから、使うなら早めの申込をお勧めします。たとえば12月の理事会に専門家を呼びたいなら、11月中旬までに申請するのが目安です。

日曜に動けるなら：JR大宮駅構内の住まい相談プラザ

平日に時間が取れない役員さんには、埼玉県住宅供給公社の窓口が現実的です（出典：埼玉県「マンション管理相談・セミナー」）。会場は浦和区ではなくJR大宮駅構内ですが、日曜に開いている点が強みです。

日時：毎週日曜日、13時〜と14時15分〜の2回。1回あたり最長1時間で事前予約制
費用：無料
予約：電話 048-658-3017（年末年始を除く10時〜18時30分）、またはウェブ受付（24時間）
相談員：NPOのメンバーやマンション管理士

なお、この県のページの掲載日は2023年12月22日で、公開期間は2026年12月22日までです。内容は変わっている可能性がありますので、予約の電話で現在の運用を確かめてください。

浦和区役所の法律相談：滞納や区分所有トラブルは弁護士の領域

管理費の滞納、共用部分の使い方をめぐる争い、騒音。こうした問題は、管理士ではなく弁護士の領域になることがあります。

さいたま市は、各区役所で弁護士による法律相談（民事一般）を行っています。浦和区の窓口は浦和区くらし応援室です（出典：さいたま市「市民相談」、2026年6月3日更新）。

予約：相談日の40日前から7開庁日前までに、電子申請または浦和区くらし応援室へ電話（048-829-6049）
日程：令和8年度版の市民相談日程表（PDF）が公開されています
司法書士・行政書士・土地家屋調査士の相談もあります

注意点があります。曜日や時間は日程表で確かめてください。この記事では、日程表の表を正しく読み取れませんでしたので、曜日は書いていません。予約制の相談は、同じ種別について1人年度1回までで、市外の方、法人、係争中・調停中の案件は受けられないとも書かれています。費用については、確認したページに記載がありませんでした。予約の際に尋ねてください。

また、市のマンション管理支援のページには、管理費の滞納や騒音などのトラブルを、法務大臣認証の民間事業者が話し合いで解決する「かいけつサポート」が紹介されています。このページに費用の記載はありません（出典：さいたま市「マンション管理支援について」、2026年9月24日更新）。

セミナー：11月1日は大宮、令和9年3月9日は浦和

市と県のネットワークが開く「マンション管理基礎セミナー」は、令和8年度に3回の予定です（出典：さいたま市「マンション管理基礎セミナー」、2026年10月5日更新）。

日程	内容	会場
8月22日（土）	新任理事さんの組合運営のツボ（開催済み）	大宮区役所
11月1日（日）	13時〜講演「マンションの居住価値向上を目指す！」、交流会	大宮区役所2階大会議室
令和9年3月9日（月）	13時〜16時40分。講演・交流会とも内容未定	浦和コミュニティーセンター

11月1日の申込期間は10月5日〜10月29日です。電子申請、窓口、郵送、FAXで受け付け、先着順、1回の申込につき2名までです。定員は講演が60名、交流会が30名です。参加費の記載は確認できませんでした。

浦和区の方に向いているのは、3月9日の回です。申込期間や定員はまだ公表されておらず、市の案内では申込の案内は開催の約3週間前に広報される予定です。内容も変更される可能性があります。

交流会がある点を、私は評価しています。他のマンションの理事がどんな工事の進め方をしたのか、生の声を聞けるのは貴重です。ある管理組合の理事長さまは、見積の比較で迷っていたとき、同じ区内の別の組合の方に話を聞いて、不要な工事項目に気づかれたことがありました。

国・全国組織の相談窓口：平日の電話で確認できること

電話で済ませたい場合は、全国組織の窓口があります。

マンション管理センターの電話相談

公益財団法人マンション管理センターの電話相談は、管理組合運営・管理規約等が03-3222-1517、建物・設備の維持管理が03-3222-1519。月曜〜金曜の9時30分〜17時、祝日と年末年始は休みです。ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。

日管連（日本マンション管理士会連合会）の相談ダイヤル

国土交通省の管理計画認定制度の案内資料に、相談ダイヤル03-5801-0858（日管連）が載っています（出典：国土交通省管理計画認定制度の案内資料）。受付日時は同資料でご確認ください。

法テラス

法テラスのサポートダイヤルは0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時）です。無料法律相談には資力の基準があるため、対象かどうかは窓口で確認が必要です（出典：法テラス（日本司法支援センター））。

何を用意していけばいいか：3点セットで相談の中身が変わる

どの窓口でも、手ぶらで行くと話が一般論で終わります。私は次の3点を持参するようにお願いしています。

直近の総会議事録（修繕に関する決議や、積立金の議論が分かるもの）
長期修繕計画（作成時期と、直近の見直し時期が分かるもの）
管理規約（特に、修繕積立金と専有部分の工事に関する条文）

加えて、相談したい論点を紙1枚にまとめてください。「築年数」「戸数」「次回の大規模修繕の予定時期」「いまの積立金の残高と月額」の4つが書いてあれば十分です。

工法の選択肢も、相談の前に知っておく

相談の場では、工事の中身に話が及ぶことがあります。ここで知っておいてほしいのが、足場を組む通常の工法だけが選択肢ではないということです。

明誠は、通常足場、ロープアクセス（無足場）、両者を組み合わせたハイブリッドの3工法から、建物に合う方法を提案しています（明誠のロープアクセス工法の技術詳細）。ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場に比べて、仮設費と工期の面で差が出る場合があります。

参考値として、10階建て・外周80m・工期3か月の想定では、足場が約168万円、ロープアクセスが約59万円という試算を、私は使っています（物件により大きく変動します）。

実績は、約6,000棟のマンション・ビル・ホテルです。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技能訓練はIRATAの水準に沿って行っています。安全管理の考え方は明誠の安全管理にまとめています。

より詳しい技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。また、ロープアクセスドットコムの工法解説は、同業者やフランチャイズ加盟を検討される方向けの内容です。

明誠の考え方は明誠の理念に、管理組合さま向けの進め方は管理組合向けサービスのご案内に書いています。これまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ＋今週動くこと3点

浦和区の管理組合には、費用が無料と公式に書かれた窓口が5つあり、条件つきや費用の記載がないものを含めると10の入口があります。まず第三者に話を聞くだけなら、お金はかからないものがそろっています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

11月18日のマンション管理相談の枠を確認する（申込は11月11日が目安。電子申請か、住宅政策課 048-829-1518）
アドバイザー派遣の申請時期を理事会で決める（派遣希望日の30日以上前。予算がなくなり次第終了）
総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点セットを、理事会で1冊にまとめる

私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、準備不足のまま見積書だけが先に走ってしまうことです。相談は無料でも、使う順番で結果が変わります。

工法や見積の見方で迷われたら、お問い合わせフォームからもご相談ください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 浦和区のマンション管理相談は、本当に無料ですか？

A. さいたま市のページに費用は無料と書かれています。通話料や交通費は別です。年度内に利用できるのは、各相談につき1回までです。

Q. 浦和区のマンションは、埼玉県のアドバイザー派遣を使えますか？

A. 県の市部向け派遣の対象は19市で、さいたま市は含まれていません。さいたま市の分譲マンションアドバイザー派遣（年度内2回まで、派遣費用は無料）が入口になります。

Q. アドバイザー派遣は、申込から実施までどのくらいかかりますか？

A. 申請は派遣希望日の30日以上前に出す決まりです。予算がなくなり次第締め切られるため、希望日から逆算して早めに出してください。

Q. 賃貸マンションのオーナーも使えますか？

A. 市の相談・派遣制度の対象は分譲マンションの管理組合や区分所有者、居住者です。賃貸一棟のオーナーさまの相談は、法律相談や日管連、法テラスなど、対象が広い窓口が現実的です。

Q. 相談で、特定の工事会社を紹介してもらえますか？

A. アドバイザー派遣では、業者紹介や工事の受注は対象外と市が定めています。業者選びは組合ご自身で行うことになります。

Q. 大規模修繕の費用はどのくらいが目安ですか？

A. 30戸規模で3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。物件の状態で大きく変わるため、概算の試算は無料の相談や、複数社への見積依頼で確かめてください。

Q. 弁護士に管理費の滞納を相談できますか？

A. 浦和区役所の法律相談は民事一般を扱います。ただし、係争中・調停中の案件は対象外で、予約制の相談は種別ごとに年度1回までです。費用は確認したページに記載がなかったため、予約時に尋ねてください。

出典・参考資料

さいたま市「分譲マンション」
さいたま市「マンションの管理等に関する相談」（2026年3月31日更新）
さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」（2026年7月31日更新）
さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」（2026年7月31日更新）
さいたま市「マンション管理基礎セミナー」（2026年10月5日更新）
さいたま市「マンション管理支援について」（2026年9月24日更新）
さいたま市「市民相談」（2026年6月3日更新）
さいたま市「令和8年度版市民相談日程表」
さいたま市「住宅政策課」（2026年4月7日更新）
埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年7月6日掲載）
埼玉県「マンション管理相談・セミナー」
公益財団法人マンション管理センター「電話相談」
国土交通省「管理計画認定制度の案内資料」
法テラス「日本司法支援センター」

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月19日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・埼玉県・マンション管理センター・法テラスの公式情報をもとに執筆しています。令和8年度の相談日の一覧はさいたま市のページに掲載がなく、本文の日付は暦からの計算です。浦和区役所の法律相談の曜日は日程表で確認してください。埼玉県の住まい相談プラザのページは掲載日が2023年12月22日です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

さいたま市大宮区の管理組合が使える無料相談・支援制度10選｜区役所の月1回相談・大規模修繕相談・アドバイザー派遣・日曜の駅前相談まで【令和8年度版】

2026年10月19日更新

さいたま市大宮区のマンションの理事長さまから、こんな相談を受けることがあります。

「修繕の時期が近いのは分かっている。でも、管理会社以外の意見を聞ける先がどこにあるのか分からない。相談料を修繕積立金から出すのも気が引ける」

大宮区の管理組合には、お金をかけずに動ける入口がいくつもあります。いちばん身近なのは、大宮区役所2階の市民相談室で開かれる「マンション管理相談」です。毎月第4月曜日に、14時と15時の2枠で、費用は無料と市のページに書かれています（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、2026年3月31日更新）。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月19日時点で大宮区の管理組合が使える窓口を、「無料」の根拠とあわせて整理します。

先にお伝えしておくと、今週中に動いたほうがよい期限が2つあります。11月1日のセミナーの申込（10月29日まで）と、10月26日のマンション管理相談の申込（相談日の5開庁日前＝私の数え方では本日10月19日）です。

結論：大宮区で使える窓口は10、費用が無料と明記されているのは6つ

公式ページで確認できたものを一覧にしました。「無料」と書けるのは、公式ページに費用の記載があったものだけです。

#	制度・窓口	対応する人	費用	申込先
1	マンション管理相談（大宮区役所）	マンション管理士等（1枠約1時間）	無料	住宅政策課 048-829-1518
2	マンション大規模修繕相談（さいたま市役所）	同上	無料	同上
3	ライフサイクルシミュレーション相談	住宅金融支援機構の職員	無料	同上
4	さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣	マンション管理士（年度内2回まで）	無料（会場費・資料費は組合負担）	同上
5	住まい相談プラザ（JR大宮駅構内）	NPO・マンション管理士等（毎週日曜）	無料	048-658-3017
6	区役所の法律相談（弁護士）	弁護士	無料	大宮区くらし応援室 048-646-3026
7	マンション管理基礎セミナー	講演・交流会	ページに費用の記載なし	住宅政策課 048-829-1518
8	マンション管理センターの電話相談	専門相談員	ページに費用の記載なし	03-3222-1517／03-3222-1519
9	日管連の相談ダイヤル	マンション管理士	ページに費用の記載なし	03-5801-0858
10	法テラス	弁護士等	条件により無料	0570-078374

ここで一つ、注意があります。埼玉県には「分譲マンションアドバイザーの無料派遣」がありますが、市部向けの対象は19市で、さいたま市は含まれていません。ページには「対象市以外の区域についても、それぞれの市が窓口となります」とあります（出典：埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」）。大宮区の場合は、県ではなく市の派遣制度（上の4）が入口になります。

なお、市には劣化調査の費用を補助する制度もありますが、これは「無料」ではなく補助金です。この記事では対象にしていません。

区役所のマンション管理相談：毎月第4月曜・無料・大宮区役所で開催

私が大宮区の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談です。市の案内を整理すると、次のとおりです。

項目	内容
相談内容	管理組合の設立・運営、管理規約、管理費や修繕積立金、管理委託契約、長期修繕計画の作成・見直し、管理計画の認定
日程	大宮区役所は毎月第4月曜日（14時〜15時、15時〜16時の2枠）
会場	大宮区役所2階市民相談室
費用	無料
対象	市内マンションの管理者等、区分所有者、居住者
申込	相談日の5開庁日前まで。窓口、電子申請、郵送、FAX、メールのいずれか。先着順
回数	年度内に各相談1回まで
注意	開始から15分以上遅れるとキャンセル扱いで、利用回数に数えられる

直近の日程

第4月曜日を暦で数えると、10月は26日（月）です。11月の第4月曜は23日ですが、勤労感謝の日で祝日にあたります。市のページには「祝日に当たる場合は実施されません」とありますので、その次は12月28日になりますが、年末の開催有無は市に確認してください。令和8年度の開催日一覧は、私が確認した範囲では載っていませんでした。

つまり10月26日は、申込がぎりぎりの回です。間に合わない場合も慌てなくて大丈夫です。南区役所は毎月第3火曜日、さいたま市役所は毎月第3水曜日にも同じ相談があります。

30分ではなく、1枠は約1時間

大宮区の枠は14時〜15時と15時〜16時で、1回が約1時間あります。私の経験上、これは管理会社の説明を第三者の目で整理するには、ちょうどよい長さです。

相談は見積依頼の前に使う

第三者に相談するなら、見積依頼の前のほうが効果は大きいと私は考えています。

大規模修繕相談とシミュレーション相談：お金の見通しを無料で立てる

管理相談より一歩踏み込みたい組合には、住宅政策課の2つの窓口があります。

マンション大規模修繕相談（市役所・毎月第4木曜）

直近は10月22日（木）ですが、申込の締切はすでに過ぎている計算です。次は11月26日（木）、その次は12月24日（木）です。

ライフサイクルシミュレーション相談（毎月第4月曜・市役所）

住宅金融支援機構の職員が、次の試算をしてくれます。

今後必要な大規模修繕工事の概算費用
現状と見直し後の修繕積立金の収支・キャッシュフロー
今後40年間の収支計画

費用は無料です。毎月第4月曜日に、14時〜14時50分と15時〜15時50分の2枠で実施されます。同一人につき年度内1回限りで、先着順です（出典：さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」、2026年7月31日更新）。

専門家を呼ぶなら：さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣

項目	内容
派遣される人	マンション管理士の資格を持つ分譲マンションアドバイザー
回数	同一年度内で2回まで
費用	派遣費用は無料。ただし会場使用料や資料費は申請者の負担
申込	申請書（様式第1号）を、電子申請・窓口・郵送・FAX・メールのいずれかで提出
期限	派遣希望日の30日以上前。予算がなくなり次第、締め切り
窓口	住宅政策課マンション管理支援係 048-829-1518

相談の例として、市は管理規約、財務、管理委託契約、大規模修繕計画・長期修繕計画の作成と見直し、再生の合意形成を挙げています。

「予算がなくなり次第」という書き方ですから、使うなら早めの申込をお勧めします。

日曜に動けるなら：JR大宮駅構内の住まい相談プラザ

平日に時間が取れない役員さんには、大宮駅の相談窓口が現実的です（出典：埼玉県「マンション管理相談・セミナー」）。

日時：毎週日曜日、13時〜と14時15分〜の2回。1回あたり最長1時間で事前予約制
場所：埼玉県住宅供給公社の「住まい相談プラザ」（JR大宮駅構内）
費用：無料
予約：電話 048-658-3017（年末年始を除く10時〜18時30分）、またはウェブ受付（24時間）
相談員：NPOのメンバーやマンション管理士。担当団体は毎週変わる

予約後に相談カードを記入してFAXで送ると話がスムーズに進み、当日は2〜3人での来所が勧められています。なお、この県のページの掲載日は2023年12月22日で、公開期間は2026年12月22日までです。内容は変わっている可能性がありますので、予約の電話で現在の運用を確かめてください。

弁護士・司法書士の相談：管理費の滞納や区分所有トラブルに

管理費の滞納、共用部分の使い方をめぐる争い、騒音。こうした問題は、管理士ではなく弁護士の領域になることがあります。

さいたま市は、各区役所で弁護士による法律相談などを無料で行っています（出典：さいたま市「市民相談」、市民相談の案内、2026年6月3日更新）。

予約：相談日の40日前から7開庁日前までに、電子申請または各区くらし応援室へ電話
大宮区くらし応援室：048-646-3026
司法書士の登記・法律相談、借地・借家相談の予約ページもある

注意点があります。私が確認できた大宮区の弁護士相談の曜日・時間は、令和6年度の日程表（第1・3水曜の13時〜17時）でした。令和8年度の日程は確認できていません。日時は変わっている可能性が高いので、予約の際に市の最新の日程表で確かめてください。この種の予約制の相談は、種別ごとに1人年度1回までで、市外の方、法人、係争中・調停中の相談は受けられないとも書かれています。

また、市のマンション管理支援のページには、管理費の滞納や騒音などのトラブルを法務大臣認証の民間事業者が話し合いで解決する「かいけつサポート」が紹介されています。

セミナー・相談会：11月1日に大宮区役所で無料の勉強会

日程	内容	会場
8月22日（土）	新任理事さんの組合運営のツボ（開催済み）	大宮区役所2階大会議室
11月1日（日）	13時〜講演「マンションの居住価値向上を目指す！」、15時〜交流会	大宮区役所2階大会議室
令和9年3月9日	内容は未定	浦和コミュニティーセンター

11月1日の申込期間は10月5日〜10月29日。電子申請、窓口、郵送、FAXで受け付け、先着順、1回の申込につき2名までです。オンライン配信の記載はなく、会場での開催のみです。参加費の記載は確認できませんでした。

国・全国組織の相談窓口：平日の電話で確認できること

電話で済ませたい場合は、全国組織の窓口があります。

マンション管理センターの電話相談

公益財団法人マンション管理センターは、国土交通大臣が指定する「マンション管理適正化推進センター」です。電話相談は、管理組合運営・管理規約等が03-3222-1517、建物・設備の維持管理が03-3222-1519。月曜〜金曜の9時30分〜17時、祝日と年末年始は休みです。ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。

日管連（日本マンション管理士会連合会）の相談ダイヤル

法テラス

法テラスのサポートダイヤルは0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時）。法テラス埼玉（埼玉地方事務所）は0570-078312（平日9時〜17時）です。無料法律相談には資力の基準があるため、対象かどうかは窓口で確認が必要です（出典：法テラス（日本司法支援センター））。

何を用意していけばいいか：3点セットで30分が変わる

どの窓口でも、手ぶらで行くと話が一般論で終わります。私は次の3点を持参するようにお願いしています。

直近の総会議事録（修繕に関する決議や、積立金の議論が分かるもの）
長期修繕計画（作成時期と、直近の見直し時期が分かるもの）
管理規約（特に、修繕積立金と専有部分の工事に関する条文）

工法の選択肢も、相談の前に知っておく

実績は、約6,000棟のマンション・ビル・ホテルです。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技能訓練はIRATAの水準に沿って行っています。

まとめ＋今週動くこと3点

大宮区の管理組合には、費用が無料と公式に書かれた窓口が6つあり、条件つきのものを含めると10の入口があります。まず第三者に話を聞くだけなら、お金はかかりません。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

11月1日のセミナーに申し込む（10月29日まで。電子申請、窓口、郵送、FAXのいずれか）
マンション管理相談の予約を確認する（10月26日回は本日が目安。間に合わなければ、南区役所の第3火曜か、市役所の第3水曜を）
総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点セットを、理事会で1冊にまとめる

工法や見積の見方で迷われたら、お問い合わせフォームからもご相談ください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 大宮区役所のマンション管理相談は、本当に無料ですか？

A. さいたま市のページに費用は無料と書かれています。通話料や交通費は別です。年度内に利用できるのは、各相談につき1回までです。

Q. 大宮区のマンションは、埼玉県のアドバイザー派遣を使えますか？

Q. アドバイザー派遣は、申込から実施までどのくらいかかりますか？

A. 申請は派遣希望日の30日以上前に出す決まりです。予算がなくなり次第締め切られるため、希望日から逆算して早めに出してください。

Q. 賃貸マンションのオーナーも使えますか？

Q. 相談で、特定の工事会社を紹介してもらえますか？

A. アドバイザー派遣では、業者紹介や工事の受注は対象外と市が定めています。業者選びは組合ご自身で行うことになります。

Q. 大規模修繕の費用はどのくらいが目安ですか？

Q. 弁護士の無料相談で、管理費の滞納は相談できますか？

A. 区役所の法律相談は民事一般を扱います。ただし、係争中・調停中の案件は対象外で、予約制の相談は種別ごとに年度1回までです。

出典・参考資料

さいたま市「分譲マンション」
さいたま市「マンションの管理等に関する相談」（2026年3月31日更新）
さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」（2026年7月31日更新）
さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」（2026年7月31日更新）
さいたま市「マンション管理基礎セミナー」（2026年10月5日更新）
さいたま市「マンション管理支援について」（2026年9月24日更新）
さいたま市「市民相談」（2026年6月3日更新）
さいたま市「令和6年度市民相談等日程表」
埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年7月6日掲載）
埼玉県「マンション管理相談・セミナー」
公益財団法人マンション管理センター「電話相談」
国土交通省「管理計画認定制度の案内資料」
法テラス「日本司法支援センター」

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月19日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・埼玉県・マンション管理センター・法テラスの公式情報をもとに執筆しています。大宮区の法律相談の曜日・時間は令和6年度の日程表しか確認できておらず、埼玉県の住まい相談プラザのページも掲載日が2023年12月22日です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

瑞穂町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月19日更新

「瑞穂町のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。2026年10月19日時点で瑞穂町の公式サイトを確認した範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンション共用部分の大規模修繕工事そのものに、管理組合が使える町の補助金は見つかりませんでした。

ただし、瑞穂町のマンションにも「使える道筋」と「知っておくべき独自の論点」があります。ポイントは次の4つです。

瑞穂町は「町」なので、マンション管理計画認定は東京都（住宅政策本部）が行います。申請手数料は、適合証ありで4,100円です
町の住宅耐震助成は木造一戸建てが対象です。鉄筋コンクリート造のマンションや共同住宅は、町のページに記載がありません
瑞穂町は市街化区域の土地・家屋に都市計画税（0.27%）を課税しています。固定資産税の減額が、税負担全体に効いてきます
瑞穂町には、航空機騒音を軽減するための国（防衛省）の住宅防音工事助成という独自の制度があります。町は窓口ではなく、申請先は防衛省北関東防衛局です

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、瑞穂町の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして町内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、町・東京都・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：瑞穂町のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月19日時点で確認できた瑞穂町・東京都の公式ページと国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・確認できた状況
マンション管理計画認定制度	東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課（町村は都が認定）	○ 間接的に有利	手数料は適合証ありで4,100円、なしで29,000円。有効期間5年
マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）	瑞穂町税務課資産税係	○ 間接的に有利	国の制度は令和9年3月31日までに完了した工事が対象。瑞穂町の減額割合は確認できず（要問い合わせ）
東京都のマンションアドバイザー派遣費用の助成	東京都防災・建築まちづくりセンター	△ 条件付き	要届出マンション（昭和58年12月31日以前新築・6戸以上）は1回全額助成など。町村部の扱いはページに記載なし
航空機騒音対策の住宅防音工事助成	防衛省北関東防衛局（町は届出書の配布）	△ 区域・建築時期・建物条件あり	国の制度。対象区域図の確認と個別の要件確認が必須
住宅耐震助成（診断・改修・簡易改修）	瑞穂町都市計画課	× 木造一戸建てのみ	診断1/2・上限10万円、改修1/2・上限100万円、簡易改修6/10・上限50万円
防犯対策緊急補助金	瑞穂町（窓口受付のみ）	△ 世帯単位。共同住宅・管理組合の扱いは記載なし	経費の1/2、令和8年度は上限1万円。1世帯1回
合併処理浄化槽設置補助	瑞穂町環境課	× 下水道整備見込みなし地域の設置が対象	5人槽36万円など（令和5年8月更新のページ）
住宅改修補助・創エネ省エネ機器助成	－	× 終了済み	住宅改修補助は平成29年3月31日、機器助成は平成31年3月31日に終了

この表のポイントは、「瑞穂町の補助は個人の木造住宅向けが中心。分譲マンションの外壁や屋上は、東京都の認定制度と固定資産税の減額と、工事の組み立て方で守る」という構図です。

瑞穂町のマンション事情－「町」だからこそ窓口は東京都

瑞穂町は東京都西多摩郡の町で、町役場は大字箱根ケ崎2335番地にあります。人口は31,811人、世帯数15,835世帯（令和8年10月1日現在。瑞穂町「瑞穂町の人口と世帯数の履歴」）です。

一方で、町内の分譲マンションが何棟あるか、どのくらいの築年数かといった数字は、今回確認できた町・都の公式ページからは拾えませんでした。推測で数字を書くことは避けます。

マンション管理の制度で、瑞穂町が23区や市と違う点は窓口です。東京都の手引きでは、東京都が認定するのは町村に所在するマンションで、特別区・市のマンションは各区市が申請先になります。つまり、瑞穂町の管理組合が管理計画認定を受けたいときの窓口は、町役場ではなく東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課です。

一方、固定資産税や都市計画税の相談先は瑞穂町税務課資産税係（042-557-7528）、木造住宅の耐震助成は都市計画課（042-557-0599）です。「認定は都、税は町」と覚えておくと、問い合わせ先を探して回る時間を省けます。

マンション管理計画認定制度－瑞穂町は「東京都」に申請

東京都の手引きで確認できたこと

東京都マンションポータルサイトの管理計画認定の手引きには、町村のマンションについて次のように書かれています。

項目	手引きの記載
申請先	東京都（住宅政策本部民間住宅部マンション課）。町村に所在するマンションが対象
申請者	管理組合の管理者等（通常は理事長）。申請には集会（総会）の決議が必要
手数料（新規・更新）	適合証あり4,100円／適合証なし29,000円。長期修繕計画が複数ある場合は2つ目以降に加算手数料
支援サービス利用時の費用	都への4,100円のほか、マンション管理センター等への費用が別途かかり、合計で約24,100円とされている
申請方法	オンライン（管理計画認定手続支援サービス）または紙（郵送・持参）
有効期間	5年。更新も新規と同じ手数料
認定基準	17項目（管理組合の運営・管理規約・経理・長期修繕計画など）

認定を受けると、管理計画の名称や所在地などが閲覧サイトで公表されます（管理計画の内容そのものは公開されません）。

理事会で事前に確認したい項目

管理者（理事長）が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約が作成され、修繕履歴などの書類の保管・閲覧について定めがあるか
管理費と修繕積立金が区分して経理され、滞納が一定の範囲に収まっているか
長期修繕計画が作成・見直しされ、計画期間が30年以上で、大規模修繕が2回以上含まれているか

古い長期修繕計画のまま10年以上たっているマンションでは、計画の見直しそのものが最初の大仕事です。基準の細部は、都の手引きでご確認ください。

マンション長寿命化促進税制－瑞穂町の減額割合は「税務課に確認」が必要

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税（建物部分）を減額する制度です。割合は市町村が条例で定める「わがまち特例」の仕組みです。

東京都主税局の案内ページで確認できた主な要件は次のとおりです。

築後20年以上で総戸数10戸以上
外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事を行っていること
管理計画認定を受けたマンション、または地方公共団体の助言・指導を受けた管理組合のマンションであること（認定は、減額の申告時点と賦課期日の両方で受けている必要があります）
工事完了が令和5年4月1日から令和9年3月31日まで
専有部分のうち居住用の床面積が、専有部分全体の2分の1以上
減額は工事完了の翌年度分、1戸あたり100㎡相当分まで。工事完了日から3か月以内に申告

都のページでは、23区の減額割合は2分の1とされています。ここは正直にお伝えします。 瑞穂町の「固定資産税の軽減・減額（わがまち特例）」のページ（令和7年12月4日更新）には、「マンションの大規模修繕工事に伴う固定資産」の特例が掲載されていますが、私が確認できた範囲では、減額割合の数字までは読み取れませんでした。また、都のページには、町村部の申告先や扱いの記載がありません。減額割合と申告方法は、必ず瑞穂町税務課資産税係（042-557-7528）にご確認ください。

期限から逆算すると、時間は多くありません

対象は2027年3月31日までに完了した工事です。認定の取得（総会決議→事前確認→都の審査）と、積立金の見直し、工事の契約・施工をすべてこの期限までに終えるのは、これから準備を始めるマンションにはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。

瑞穂町は「都市計画税」がかかる町－市街化区域の家屋が対象

瑞穂町は、固定資産税の税率を1.4%としており（瑞穂町「固定資産税」）、これに加えて市街化区域内の土地・家屋の所有者に都市計画税を課税しています。瑞穂町「都市計画税の税率について」では、税率は課税標準額の0.27%とされています。ただし、このページの更新日は令和4年4月1日で、ページ自体にも最新の税率は窓口へ確認するよう注意書きがあります。

仮定の計算例です。ある住戸の建物部分の固定資産税が年9万円、減額割合が仮に3分の1だった場合、減額は3万円です。30戸のマンションで各住戸が同じ程度なら、マンション全体で約90万円分の税負担が1年度分軽くなる計算です。瑞穂町の実際の割合が異なれば金額も変わりますので、考え方の目安としてご覧ください。

なお、都市計画税は、長寿命化促進税制の減額対象に含まれるかどうかが、今回確認した資料からは読み取れませんでした。ここも税務課にあわせてご確認ください。

耐震関連の制度－町の助成は木造一戸建て向け

瑞穂町の住宅耐震関連助成（令和7年4月7日更新）は、次のとおりです。

区分	助成率	上限
耐震診断費	1/2	10万円
耐震改修費	1/2	100万円
簡易耐震改修費	6/10	50万円

対象は昭和56年5月31日以前に着工した木造一戸建てで、延べ面積の半分以上を住居として使うものです。町内に住み、その住宅を所有して居住していること、町税等の滞納がないことなどが条件です。耐震改修は、診断で評点が1.0未満であることが前提で、改修後に1.0以上になる必要があります。簡易改修には所得（世帯年収200万円以下）や世帯構成の条件もあります。

このページに非木造、共同住宅、マンションの記載はありません。つまり、鉄筋コンクリート造の分譲マンションや賃貸マンションは、町のこの助成を使えるとは読めません。旧耐震のマンションの耐震診断・改修については、町の担当課（都市計画課）に別の制度がないか、直接確認してください。

また、瑞穂町の「固定資産税の減額措置」のページ（令和5年6月19日更新）には、昭和57年1月1日以前に建てられた住宅の耐震改修で、翌年度の税額を居住部分120㎡相当分まで2分の1減額（認定長期優良住宅は3分の2）する制度が載っています。ただし、このページに記載の期限は令和6年3月31日で、現在の適用状況は確認できません。旧耐震のマンションで検討する場合は、税務課に最新の取扱いと、共同住宅での申告方法をご確認ください。

瑞穂町ならではの論点－航空機騒音の住宅防音工事助成

瑞穂町のマンションを考えるときに、他の町にはあまりない論点が、航空機騒音を軽減するための住宅防音工事助成です。

瑞穂町「住宅防音工事」（令和6年4月10日更新）によると、国（防衛省北関東防衛局）が「防衛施設周辺の生活環境の整備等に関する法律」に基づき、自衛隊や在日米軍の飛行場の運用による航空機騒音の障害を防止・軽減するため、住宅の防音工事に助成を行っています。

項目	町のページの記載
申請先	防衛省北関東防衛局企画部住宅防音課（町は提出先ではない）
町の役割	企画政策課（庁舎3階）で「住宅防音工事希望届」を入手できる
提出方法	2021年4月から電子メールでの提出も可能
対象区域	「住宅防音工事助成区域」のPDF区域図で確認。詳細な図面は横田防衛事務所で確認できる
改正の記載	2010年度の改正で、75W以上85W未満の区域では、初めて防音工事を行うコンクリート造りの集合住宅に限り外郭防音工事が対象に。令和3年度改正で、85W以上の区域は対象となる建築時期が平成17年10月20日までに拡大

ここで大切なのは、この制度は町の補助金ではなく、国の制度であること、そして町のページには助成額や補助率が書かれていないことです。マンションの共用部の大規模修繕とは別の制度ですが、窓サッシなどが関係する工事では、次の点を整理しておく必要があります。

防音工事の対象になるかどうかは、建物が区域に入っているか、建築時期、これまでの工事歴で決まるため、個別の確認が必須です
大規模修繕で窓サッシを交換する計画がある場合、防音工事の対象工事と重なっていないかを、工事前に北関東防衛局や横田防衛事務所に確認しておくと安心です
各住戸の専有部分に関わる工事は、管理組合として一括で進めるのか、各戸で進めるのかを、管理規約と総会で整理しておく必要があります

窓口は、北関東防衛局企画部住宅防音課（048-600-1821ほか）、横田防衛事務所（042-551-0319）、瑞穂町企画政策課基地対策係（042-557-7476）です。区域図の確認は、町の基地対策係が最初の入口になります。

東京都のマンション支援－管理状況の届出とアドバイザー派遣

東京都は、マンション管理条例にもとづく管理状況届出制度とあわせて、専門家（マンション管理士など）の派遣費用を助成しています。東京都マンションポータルサイトの管理状況の届出内容に応じたアドバイザー派遣費用の助成には、次の記載があります。

区分	助成内容
要届出マンション（昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上）の管理組合	派遣費用を1回全額助成
届出を行ったもののうち、管理不全の兆候があるマンション	派遣費用を5回まで全額助成
上記以外で管理不全の兆候がないマンション	無料派遣の対象外

申込みは、公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターまちづくり推進課（03-5989-1453）です。このページには対象地域（町村部を含むか）や申込期限の記載がありませんので、瑞穂町のマンションが対象になるかは、直接のご確認が確実です。

また、分譲マンション総合相談窓口（東京都防災・建築まちづくりセンター運営、03-6427-4900）では、都内の分譲マンションに関する相談を無料で受け付けています。受付は平日9時〜17時（水曜は19時まで）、毎月第1土曜と第3日曜も受付です。

瑞穂町のそのほかの制度－防犯、浄化槽、空き家、終了した制度

防犯対策緊急補助金（令和8年度は上限1万円）

瑞穂町防犯対策緊急補助金（令和8年4月13日更新）は、防犯カメラ、補助錠、防犯フィルム、センサーライトなどの購入・設置費の2分の1を補助します。上限は令和7年度は2万円でしたが、令和8年度は1万円です。申請期間は令和9年3月24日（午後3時）までで、1世帯1回限り、窓口受付のみ（郵送不可）です。共同住宅や管理組合が共用部に設置する場合の扱いは、ページに記載がありません。マンションのエントランスに設置したい場合は、事前に町へご確認ください。

合併処理浄化槽設置補助

合併処理浄化槽設置補助金制度（令和5年8月1日更新）は、当面の間、下水道の整備が見込まれない地域が対象で、5人槽36万円、10人槽58.5万円、宅内配管工事30万円と記載されています。金額は変更される場合があります。下水道が使える区域のマンションは対象外です。

空き家対策

空家のワンストップ相談窓口（令和7年4月1日更新）は、空家の所有者や相続予定者が、相続・維持管理・解体・賃貸・売却を原則無料で相談できます（NPO法人空家・空地管理センター、0120-336-366）。補助金の記載はありません。

すでに終了している制度にご注意

町の住宅関連助成のご案内には、住宅改修補助制度（平成29年3月31日終了）と住宅用創エネ・省エネ機器購入費助成金制度（平成31年3月31日終了）が掲載されています。古い情報を見て「リフォーム助成が使える」と思い込まないよう、ご注意ください。

ブロック塀の撤去に関する町の補助は、今回の調査では確認できませんでした。

瑞穂町のマンションの大規模修繕－費用の目安と工法の選び方

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、タイルの浮き調査・補修、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

税制の要件・防音工事と、工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を行う必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限（2027年3月31日）に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。

また、航空機騒音の区域に建つマンションで窓サッシの更新を考える場合は、防音工事の助成との関係を先に整理することが、結果的に二度手間と無駄な費用を防ぎます。補助金が少ない自治体ほど、この「工事の順番と組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。

明誠について、数字でお伝えします

現場で見てきたこと

瑞穂町で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ

制度の面では、次の点を押さえておいてください。

町の耐震助成：木造一戸建てが対象で、共同住宅の記載はありません。木造アパートの診断・改修に使えるかは、都市計画課にご確認ください
防犯対策緊急補助金：1世帯1回限り。賃貸物件の共用部への設置が対象になるかは、記載がありません
都市計画税：市街化区域の土地・家屋が対象です。保有コストの見通しには、固定資産税とあわせて見ておく必要があります
航空機騒音の住宅防音工事助成：区域・建築時期・建物条件によるため、収益物件で検討する場合は、北関東防衛局へ個別にご確認ください
管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません

近隣の自治体の事情は、羽村市のマンション補助金、福生市のマンション補助金、武蔵村山市のマンション補助金、東大和市のマンション補助金、入間市のマンション補助金の記事でも整理しています。「市」では管理計画認定の窓口が市役所になる一方、瑞穂町のような「町」は東京都が窓口になる点を比べていただくと、違いがよく分かります。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

瑞穂町内の分譲マンションの棟数・戸数・築年数：町・都の公式ページからは確認できず、推測では書いていません
マンション長寿命化促進税制の瑞穂町の減額割合・申告方法：町の特例一覧に項目はありますが、割合を読み取れませんでした
東京都のアドバイザー派遣費用助成の町村部での扱い・申込期限：都のページに記載がありませんでした
旧耐震マンション（非木造）の耐震診断・改修への町の補助：確認できませんでした
住宅防音工事助成の金額・補助率、および分譲マンションの共用部への適用：町のページに記載がなく、区域図も本稿では確認していません
ブロック塀の撤去補助、アスベスト調査の町の補助：確認できませんでした
町の「固定資産税の減額措置」ページの現行の期限：令和5年6月更新のページに令和6年3月31日と記載されたままです

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、町・都・国の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

申請と工事の順番を間違える：町の耐震助成や防犯補助は、着工・購入前の申請が原則です。一方、固定資産税の減額は工事が終わった後（3か月以内）に申告します。制度ごとに順番が違います
窓口を間違える：瑞穂町のマンションの管理計画認定は東京都マンション課、固定資産税の減額は瑞穂町税務課、木造の耐震助成は都市計画課、住宅防音工事は防衛省北関東防衛局です
古い情報を信じる：住宅改修補助や創エネ・省エネ機器助成は、すでに終了しています。税の減額ページのように、更新が古く期限が過ぎたままのページもあります

窓口で使える質問リスト

瑞穂町の分譲マンションで管理計画認定を受けたい。標準的な審査期間はどのくらいですか（東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課 03-5320-5004）
マンション長寿命化促進税制の、瑞穂町の減額割合と、申告に必要な書類・期限を教えてください（瑞穂町税務課資産税係 042-557-7528）
東京都のアドバイザー派遣費用の助成は、町村部のマンションも対象ですか（東京都防災・建築まちづくりセンターまちづくり推進課 03-5989-1453）
当マンションの所在地は、住宅防音工事助成の区域に入っていますか（瑞穂町企画政策課基地対策係 042-557-7476）
管理組合がエントランスに防犯カメラを設置する場合、防犯対策緊急補助金の対象になりますか（瑞穂町の担当窓口。窓口は町の公式案内でご確認ください）

瑞穂町のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
都の管理状況届出とアドバイザー制度、総合相談窓口を確認する：対象かどうか、費用がかかるかを早めに問い合わせます
建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：シーリング、外壁タイルの浮き、屋上防水とドレン、窓サッシまわりの状態まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
税制の期限と割合を確認する：長寿命化は2027年3月31日までの完了が条件で、瑞穂町の割合は税務課に確認が必要です。間に合わなければ、次の全面改修までの部分補修計画を立てます
工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます

よくあるご質問

Q. 瑞穂町で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月19日時点で瑞穂町の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の大規模修繕工事そのものに管理組合が使える町の補助金は見つかりませんでした。東京都の管理計画認定と、固定資産税の減額を組み合わせて考えるのが現実的です。

Q. 瑞穂町のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 瑞穂町は町なので、東京都（住宅政策本部民間住宅部マンション課）に申請します。手数料は適合証ありで4,100円、なしで29,000円です。支援サービス利用時は合計約24,100円とされています。有効期間は5年です。

Q. 長寿命化促進税制で、瑞穂町では固定資産税がどのくらい減りますか？

A. 減額割合は町の条例で決まりますが、2026年10月19日時点で瑞穂町の公式ページからは割合を確認できませんでした。対象は令和9年3月31日までに完了した工事です。税務課資産税係にご確認ください。

Q. 瑞穂町の耐震助成は、マンションや木造アパートに使えますか？

A. 町の住宅耐震関連助成は、昭和56年5月31日以前に着工した木造一戸建てが対象です。非木造・共同住宅・マンションの記載はありません。

Q. 瑞穂町の住宅防音工事助成とは何ですか？

A. 防衛省北関東防衛局が、自衛隊や在日米軍の飛行場の運用による航空機騒音を軽減するために行う住宅の防音工事の助成です。町は「住宅防音工事希望届」の配布窓口で、申請先は北関東防衛局です。区域・建築時期などの条件は個別に確認が必要です。

Q. 瑞穂町では都市計画税がかかりますか？

A. 町の公式ページでは、市街化区域内の土地・家屋の所有者に課税され、税率は課税標準額の0.27%とされています（令和4年4月1日更新のページ）。最新の取扱いは税務課にご確認ください。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

この記事のポイントまとめ

瑞穂町の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕工事そのものに使える町の補助は確認できない
瑞穂町は町なので、管理計画認定は東京都が行う。手数料は適合証ありで4,100円
長寿命化促進税制の瑞穂町の減額割合は公式ページから読み取れず。令和9年3月31日までの工事が対象なので早めに税務課へ
町の耐震助成は木造一戸建て向け。市街化区域では都市計画税0.27%が課税される
航空機騒音の住宅防音工事助成は国（防衛省）の制度。申請先は北関東防衛局で、区域・建築時期の確認が必須
住宅改修補助と創エネ・省エネ機器助成は終了済み。古い情報に注意

出典・参考資料

瑞穂町「瑞穂町の人口と世帯数の履歴」（令和8年10月1日現在）
瑞穂町「住宅耐震関連助成」（令和7年4月7日更新）
瑞穂町「固定資産税」
瑞穂町「都市計画税の税率について」（令和4年4月1日更新）
瑞穂町「固定資産税の減額措置」（令和5年6月19日更新）
瑞穂町「固定資産税の軽減・減額（わがまち特例）」（令和7年12月4日更新）
瑞穂町「住宅防音工事」（令和6年4月10日更新）
瑞穂町「住宅防音工事助成区域」（令和3年7月12日更新）
瑞穂町「瑞穂町防犯対策緊急補助金のお知らせ」（令和8年4月13日更新）
瑞穂町「合併処理浄化槽設置補助金制度」（令和5年8月1日更新）
瑞穂町「空家のワンストップ相談窓口」（令和7年4月1日更新）
瑞穂町「住宅関連助成・補助制度の終了のお知らせ」（令和2年3月30日更新）
東京都マンションポータルサイト「管理計画認定の手引き」
東京都マンションポータルサイト「管理状況の届出内容に応じたアドバイザー派遣費用の助成」
東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」
東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されている瑞穂町・東京都・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。町の一部ページ（都市計画税、固定資産税の減額措置、浄化槽補助、住宅改修補助の終了案内）は更新日が古いため、申請前に窓口へ最新の内容をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

瑞穂町は、補助金の額で目立つ町ではありませんが、東京都の認定制度、固定資産税の減額、そして国の住宅防音工事助成という、町ならではの道筋を整理すれば選択肢が見えてくる町です。使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。認定に向けた準備の整理や、継ぎ目・外壁タイル・屋上の診断、窓まわりの工事の進め方の相談だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なく明誠へのお問い合わせフォームからお声がけください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月19日

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松伏町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月19日更新

「松伏町のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）に松伏町の公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンションの共用部分の大規模修繕工事そのものに、管理組合が使える町の補助金は見つかりませんでした。

ただし、松伏町のマンションにも「使える道筋」はあります。ポイントは次の4つです。

松伏町は「町」なので、マンション管理計画認定は埼玉県（県知事）が行い、県への申請手数料はかかりません
昭和57年1月1日以前からある共同住宅は、費用50万円超の耐震改修をすると翌年度の家屋の固定資産税が2分の1減額される町の制度の対象です
松伏町は都市計画税を課税していません。固定資産税の減額が、そのまま税負担の軽さにつながりやすい町です
町の耐震改修補助は木造の一戸建て向け。鉄筋コンクリート造のマンションや共同住宅のアパートには使えないので、最初に仕分けておくことが大切です

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、松伏町の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして松伏町内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、町・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：松伏町のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月19日時点で確認できた松伏町・埼玉県の公式ページと国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・令和8年度の状況
マンション管理計画認定制度	埼玉県住宅課（町村部は県が認定）	○ 間接的に有利	県への申請手数料は無料。事前確認のシステム利用料1申請1万円＋審査料が別途。有効期間5年
マンション長寿命化促進税制	松伏町税務課資産税担当	○ 間接的に有利	国の制度は令和9年3月31日までの工事が対象。松伏町の減額割合は公式サイトで確認できず（要問い合わせ）
住宅の耐震改修に伴う固定資産税の減額	松伏町税務課資産税担当	○ 旧耐震の共同住宅の各住戸	昭和57年1月1日以前からある住宅（共同住宅を含む）。費用50万円超で翌年度2分の1減額（120㎡相当分まで）。完了後3か月以内に申告
埼玉県分譲マンションアドバイザー無料派遣（町村部）	埼玉県住宅課	○ 管理組合が申請できる	最大5回・無料。令和8年度の申請は2026年12月11日まで（予算上限で終了あり）
省エネ改修・バリアフリー改修の固定資産税の減額	松伏町税務課資産税担当	× 共用部は対象外（各住戸の専有部分の工事）	いずれも減額割合1/3、貸家は対象外。窓の断熱改修必須（省エネ）、65歳以上の方などの居住（バリアフリー）
木造住宅の耐震診断・耐震改修補助金	松伏町新市街地整備課	× RCマンションは対象外	診断2/3・上限5万円（1〜2階建て木造住宅）、改修23%・上限20万円（木造2階建て以下の一戸建て）。着手前に申請
家庭用防犯カメラ設置費補助	松伏町	△ 1戸につき1台。管理組合の共用部設置の扱いは記載なし	経費の1/2・上限3万円。購入・着工前に申請、予算到達で終了

この表のポイントは、「松伏町の補助は“個人の住まい”向けが中心。マンションの外壁や屋上は、県の認定と町の固定資産税の減額と、工事の組み立て方で守る」という構図です。

松伏町のマンション事情－「町」だからこそ窓口は埼玉県

松伏町は埼玉県北葛飾郡の町で、町役場は大字松伏2424番地にあります。人口は27,567人、世帯数12,672（令和8年10月1日現在。松伏町「人口・世帯数」）です。

町が令和8年3月に改訂した「松伏町建築物耐震改修促進計画」（計画期間：令和8年度〜令和12年度）によると、町内の住宅は推計で10,808棟、そのうち旧耐震基準（昭和56年5月以前の基準）の住宅は1,360棟で、住宅の耐震化率は約94%（令和8年3月31日推計）です。ただし、この中に分譲マンションが何棟あるかの内訳は公表されていません。今回確認できた町と県の公式ページからは、松伏町の分譲マンションの棟数・戸数は拾えなかったため、推測で数字を書くことは避けます。

マンション管理の制度で、松伏町が市と大きく違うのは窓口です。マンション管理適正化法では、市の区域は市が、町村の区域は都道府県が管理適正化の事務を担います。埼玉県は令和5年3月に、県が所管する町村部のマンションを対象に「埼玉県マンション管理適正化推進計画」（計画期間：令和4年度〜令和12年度）を策定しました。

つまり、松伏町の管理組合が管理計画認定を受けたい、管理の相談をしたいというときは、松伏町役場ではなく埼玉県都市整備部住宅課マンション・居住支援担当（048-830-5573）が窓口になります。一方で、固定資産税の減額は松伏町税務課資産税担当（048-991-1831）です。「認定は県、税は町」と覚えておくだけで、問い合わせ先を探して回る時間を省けます。

マンション管理計画認定制度－松伏町は「埼玉県」に申請、手数料は無料

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。認定を受けると、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」などの金利引下げや、後で説明する長寿命化促進税制の前提になります。

埼玉県のページで確認できたこと

埼玉県「マンション管理計画認定制度について」（2025年10月8日掲載）には、次のように書かれています。

項目	県のページの記載
県に申請できるマンション	埼玉県内の町村部に立地する分譲マンション（市のマンションは各市役所へ）
認定基準	管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画の作成・見直しなど。県独自の基準はない
申請方法	マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受け、事前確認適合証を添付して県に申請
費用	支援サービスのシステム利用料1申請あたり10,000円＋事前確認審査料（別途）。県への認定申請の手数料はかからない
有効期間	5年ごとに更新が必要

県の「管理計画認定マンション一覧」（2026年8月17日掲載）では、令和8年7月16日時点で、県が認定した町村部のマンションは2件です。町村部ではまだ認定の数が少なく、裏を返せば、認定を取ることが「きちんと管理されているマンション」として目立つ材料になり得ます。

申請までの流れ（県のページより）

管理計画認定の申請について、総会で決議をとる
管理計画認定手続支援サービスに情報を入力し、添付書類をアップロードする
認定基準に適合していれば、事前確認適合証が発行される
支援サービス上で、適合証を添付して県に認定申請する
県の審査を経て、認定通知書が交付される

理事会で事前に確認したい項目（国の認定基準の主なもの）

管理者（理事長）が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約が作成され、緊急時の専有部分への立入りや、修繕履歴などの書類の保管・閲覧について定めがあるか
管理費と修繕積立金が区分して経理され、修繕積立金の滞納（3か月分以上）が全体の1割以内か
長期修繕計画が7年以内に作成・見直しされ、計画期間が30年以上、その中に大規模修繕が2回以上含まれているか
修繕積立金の額が、計画期間中に極端に不足しない設定になっているか

古い長期修繕計画のまま10年以上たっているマンションでは、計画の見直しそのものが最初の大仕事になります。後で紹介する県のアドバイザー派遣は、ちょうどこの段階で使える支援です。

マンション長寿命化促進税制－松伏町の減額割合は「税務課に確認」が必要

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税（建物部分）を減額する制度です。減額の割合は、国が示す3分の1を参考に、6分の1以上2分の1以下の範囲で市町村が条例で定める「わがまち特例」の仕組みです。

ここは正直にお伝えします。 2026年10月19日に松伏町の公式サイトの「固定資産税」「家屋に対する課税」のページを確認しましたが、マンション長寿命化促進税制の松伏町の減額割合や申告方法を案内するページは見つかりませんでした。 近隣の町では、宮代町が特例一覧で「3分の1」と公表していますが、町ごとに条例で決まるため、松伏町も同じとは限りません。

国の制度の主な要件は次のとおりです（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

築後20年以上を経過した10戸以上のマンション
大規模修繕工事を過去に一度以上適切に実施している（＝1回目の大規模修繕では使えません）
管理計画の認定を受けている（松伏町の場合は県知事の認定）など、修繕積立金の確保に関する要件を満たしている
外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として行う
対象は令和9年3月31日までに完了した工事。減額は工事完了の翌年度の1年度分、1戸あたり100㎡相当分まで

どのくらい減るのか（仮定の計算例）

松伏町の固定資産税の税率は1.4%で、都市計画税は課税していません（松伏町「固定資産税について」、2026年3月19日更新）。仮に、ある住戸の建物部分の固定資産税が年間9万円で、減額割合が国の参酌基準と同じ3分の1だった場合、翌年度は3万円の減額になります。30戸のマンションで各住戸が同じ程度とすると、マンション全体で約90万円分の税負担が1年度分軽くなる計算です。松伏町の実際の割合が異なれば金額も変わりますので、あくまで考え方の目安としてご覧ください。

期限から逆算すると、時間は多くありません

対象は2027年3月31日までに完了した工事です。認定の取得（総会決議→事前確認→県の審査）と、積立金の見直し、工事の契約・施工をすべてこの期限までに終えるのは、これから準備を始めるマンションにとってはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。検討するなら、まず税務課資産税担当（048-991-1831）に「松伏町の減額割合」と「申告書類・期限」の2点を確認してください。

旧耐震の共同住宅は「耐震改修の固定資産税減額」－松伏町は2分の1

松伏町で、マンションに関係する税の制度として公式に確認できたのが、町の「住宅の耐震改修工事を行った方へ」（2026年3月24日更新）です。

項目	松伏町のページの記載
対象	昭和57年1月1日以前から所在する専用住宅・共同住宅・併用住宅（居住部分が床面積の1/2以上）
工事の要件	現行の耐震基準に適合させる改修で、工事費が50万円を超えること
減額	改修完了の翌年度分の家屋の固定資産税を2分の1減額（改修後に認定長期優良住宅になった場合は3分の2）
面積	120㎡相当分まで
申告	工事完了から3か月以内に税務課資産税担当へ

町のページには「区分所有」という言葉での明記はありませんが、対象に共同住宅が含まれています。旧耐震のマンションで耐震補強を行った場合に、各住戸の減額申告を管理組合がまとめて出せるか、必要書類は何かを、税務課に事前に確認しておくと安心です。なお、国の制度の適用期限は町のページには記載がなかったため、期限についても合わせてご確認ください。

町の耐震改修促進計画では、民間の建築物について、窓ガラスや外壁タイルの落下防止、エレベーターの地震対策を所有者への啓発・指導の対象としています。マンションでは、耐震補強そのものよりも先に、外壁タイルの浮き・剥落の調査と補修が現実的な課題になっていることが多く、ここは大規模修繕と一緒に考えるべきテーマです。

省エネ・バリアフリー改修の減額－住戸の中の工事が対象

松伏町には、住戸単位で使える固定資産税の減額がほかに2つあります。どちらも共用部の工事ではなく、各住戸の工事が対象です。

制度	主な要件	減額
住宅の熱損失防止（省エネ）改修（2026年3月24日更新）	平成26年4月1日以前からある住宅、窓の断熱改修が必須、費用60万円超（断熱改修50万円超＋太陽光などの設備費で60万円超も可）、改修後の床面積50〜280㎡（区分所有は専有部分で判定）、貸家は対象外	翌年度の家屋の固定資産税3分の1（長期優良住宅は3分の2）、1戸1回限り
住宅のバリアフリー改修（2026年3月24日更新）	新築から10年以上、65歳以上の方・要介護/要支援認定・障がいのある方が居住、手すり・段差解消などの工事で補助金を除いた費用50万円超、専有部分の床面積50〜280㎡、貸家は対象外	翌年度の家屋の固定資産税3分の1（100㎡まで）、1戸1回限り

マンションでは、窓サッシが管理規約上「共用部分」とされていることが多いため、省エネ改修で窓を替えたい場合は、管理組合の承認や、管理組合として一斉に窓を改修する計画との関係を整理する必要があります。バリアフリー改修の減額は、他の減額制度と同時には使えない（省エネ改修との同時適用は可）と町のページに書かれています。

埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣－町村部の管理組合が使える支援

埼玉県は、町村部の分譲マンションの管理組合を対象に、マンション管理士などの専門家（分譲マンションアドバイザー）を無料で派遣しています（埼玉県「町村部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」2026年4月1日掲載）。

項目	県のページの記載
対象	県内の町村部にある分譲マンションの管理組合
回数・費用	最大5回まで無料
令和8年度の申請期間	2026年4月1日〜12月11日（予算の上限に達した時点で終了）
相談できること	管理組合の運営、管理規約の見直し、長期修繕計画、管理計画認定の準備など

松伏町は「町」なので、この町村部向けの派遣の対象です。認定を目指すなら、まずアドバイザーに認定基準との差を洗い出してもらうのが近道です。12月11日の締切まで2か月を切っていますので、理事会で使うかどうかを早めに決めることをおすすめします。

松伏町の補助金は「個人の住まい」向け－マンションで使えるか仕分ける

木造住宅の耐震診断・耐震改修補助（RCマンションは対象外）

松伏町の耐震関係の補助は、木造住宅に限られています（木造住宅の無料簡易耐震診断および補助制度、木造住宅の耐震改修補助金交付制度、いずれも2026年8月更新）。

区分	対象	補助
無料簡易耐震診断	平成12年以前に建てられた1〜2階建ての木造住宅（延べ500㎡以下、プレハブ除く）	無料（図面をもとにしたパソコンでの簡易診断、現地調査なし）
耐震診断補助	昭和56年5月31日以前の1〜2階建て木造住宅で、町の簡易診断の総合評価1.0未満のもの	費用の3分の2・上限5万円
耐震改修補助	昭和56年5月31日以前の木造在来工法2階建て以下の一戸建て住宅で、総合評価1.0未満のもの	費用の23%・上限20万円

いずれも個人所有者が対象で、実施前に交付申請が必要です。窓口は新市街地整備課開発建築担当（048-991-1858）です。鉄筋コンクリート造のマンションは対象外で、耐震改修補助は「一戸建て」と明記されているため、木造の賃貸アパート（共同住宅）も改修補助の対象には読めません。この点は、近隣で共同住宅も対象にしている町（宮代町など）と違うところです。

家庭用防犯カメラの設置費補助

松伏町の「家庭用防犯カメラ設置費補助」（2026年4月6日更新）は、町内に住む方が自宅などに防犯カメラを設置する費用の2分の1（上限3万円）を補助する制度です。1戸につき1台、購入・着工前の申請が必要で、予算額に達し次第終了します。管理組合がエントランスや駐輪場など共用部に設置する場合の扱いは、ページからは読み取れませんでした。

ブロック塀の撤去補助は確認できず

町の「ブロック塀の安全対策」（2026年8月10日更新）は、自己点検の呼びかけとリーフレットの掲載で、撤去費の補助制度は確認できませんでした。敷地の外周にブロック塀があるマンションは、点検項目を確認したうえで、大規模修繕の外構工事とあわせて検討するのが現実的です。

松伏町のマンションの大規模修繕－平坦な低地の町で考えること

寒暖差と日射が、継ぎ目と屋上を傷める

松伏町は埼玉県東部の平坦な町で、町のページでは中川・綾瀬川流域に含まれる町として案内されています（松伏町「中川・綾瀬川が特定都市河川に指定されました」）。海沿いのように潮風で鉄部のさびが一気に進むことは比較的少ない一方で、冬の冷え込みと夏の強い日射を繰り返すことで、外壁の継ぎ目を埋めるシーリング（ゴム状の防水材）や、屋上の防水層が伸び縮みして傷んでいきます。

私の経験でも、内陸の中層マンションでは、南面・西面のシーリングの割れから雨水が入り、上階の住戸で漏水が見つかるケースや、北面の外壁でひび割れから水が入り、塗膜やタイルが浮くケースが少なくありません。外壁全体の見た目はまだきれいでも、継ぎ目と屋上から先に傷むのが、寒暖差のある地域の建物の典型的なパターンです。大雨の多い季節の前に、屋上のドレン（排水口）の詰まりと防水層のふくれを点検しておくことも大切です。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、タイルの浮き調査・補修、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ここは正直に申し上げます。 松伏町のような平坦な町では、敷地に余裕があれば足場も組みやすく、全面的な塗り替えと防水を一度に行うなら足場が合理的なケースも多くあります。私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

税制の要件と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限（2027年3月31日）に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。補助金が少ない自治体ほど、この「工事の組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。

旧耐震のマンションでは、耐震改修の減額（2分の1）と、大規模修繕の時期をどう重ねるかも検討の価値があります。耐震補強で外壁に手を入れるなら、同じ足場・同じ時期に塗装や防水をまとめる方が、仮設費を二重に払わずに済む場合があるからです。

明誠について、数字でお伝えします

現場で見てきたこと

松伏町で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ

制度の面では、次の点を押さえておいてください。

耐震改修の固定資産税減額：対象に「共同住宅」が含まれるため、昭和57年1月1日以前からある賃貸マンション・アパートも、費用50万円超の耐震改修で翌年度2分の1減額の対象になり得ます。貸家が対象になるかは、税務課に個別にご確認ください
省エネ・バリアフリー改修の減額：いずれも貸家は対象外と明記されています
木造住宅の耐震改修補助：「一戸建て住宅」の個人所有者が対象のため、木造アパートの改修には使えないと読めます。診断補助（2/3・上限5万円）は「1〜2階建て木造住宅」とされているため、共同住宅が対象になるかは新市街地整備課にご確認ください
都市計画税は課税なし：松伏町では都市計画税がかからないため、保有コストの見通しは立てやすい町です
管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません

近隣の自治体の事情は、越谷市のマンション補助金、吉川市のマンション補助金、春日部市のマンション補助金、杉戸町のマンション補助金、宮代町のマンション補助金の記事でも整理しています。同じ「町」の杉戸町・宮代町と、「市」の越谷市・吉川市・春日部市で管理計画認定の窓口が違う点を比べていただくと、松伏町の特徴がよく分かります。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

松伏町内の分譲マンションの棟数・戸数：町・県の公式ページからは確認できず、推測では書いていません
マンション長寿命化促進税制の松伏町の減額割合・申告方法：町の公式サイトでは案内ページを確認できませんでした
耐震改修の固定資産税減額の適用期限・区分所有マンションでの申告方法：町のページに記載がありませんでした
マンション（非木造・共同住宅）の耐震診断・耐震改修への町の補助：確認できませんでした（町の計画では、民間建築物について県の耐震サポーター制度や融資制度の周知が中心です）
防犯カメラ補助を管理組合が共用部の設置に使えるか、ブロック塀の撤去補助の有無：確認できませんでした

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、町・県の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

申請と工事の順番を間違える：耐震診断・耐震改修の補助、防犯カメラ補助は、いずれも実施前・着工前の申請が原則です。一方、固定資産税の減額は工事が終わった後（3か月以内）に申告します。制度ごとに順番が違う点に注意してください
予算の終了を見落とす：防犯カメラ補助のように「予算額に達し次第終了」とされている制度は、年度の後半ほど残りを確認してから動く必要があります
窓口を間違える：松伏町のマンションの管理計画認定とアドバイザー派遣は埼玉県住宅課、固定資産税の減額は松伏町税務課、木造の耐震補助は新市街地整備課です

町・県の窓口で使える質問リスト

問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

松伏町の分譲マンションで管理計画認定を受けたい。事前確認から認定までの標準的な期間はどのくらいですか（埼玉県住宅課マンション・居住支援担当 048-830-5573）
町村部のアドバイザー派遣は、令和8年度の予算にまだ余裕がありますか（同上）
マンション長寿命化促進税制の、松伏町の減額割合と、申告に必要な書類・期限を教えてください（松伏町税務課資産税担当 048-991-1831）
旧耐震のマンションで耐震改修をした場合、各住戸の減額申告は管理組合がまとめて出せますか。適用期限はいつまでですか（同上）
管理組合がエントランスに防犯カメラを設置する場合、家庭用防犯カメラ補助の対象になりますか（松伏町地域安全課 048-991-1895）

松伏町のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
県のアドバイザー派遣を申し込み、認定基準との差を洗い出す：申請は2026年12月11日まで。管理規約の見直しも同時に進めます
建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：南面・西面のシーリング、北面の外壁、外壁タイルの浮き、屋上防水とドレン、旧耐震なら構造の状態まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
税制の期限と割合を確認する：長寿命化は2027年3月31日までの完了が条件で、松伏町の割合は税務課に確認が必要です。間に合わなければ、次の全面改修までの部分補修計画を立てます
工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます

よくあるご質問

Q. 松伏町で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月19日時点で松伏町の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の大規模修繕工事そのものに管理組合が使える町の補助金は見つかりませんでした。県の管理計画認定と、町の固定資産税の減額を組み合わせて考えるのが現実的です。

Q. 松伏町のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 松伏町は町なので、埼玉県（都市整備部住宅課）に申請します。県への申請手数料はかかりませんが、事前確認のシステム利用料1万円と審査料が別途必要です。

Q. 長寿命化促進税制で、松伏町では固定資産税がどのくらい減りますか？

A. 減額割合は国の範囲（6分の1〜2分の1、参酌基準は3分の1）の中で町の条例で決まりますが、2026年10月19日時点で松伏町の公式サイトでは割合を確認できませんでした。対象は令和9年3月31日までに完了した工事です。税務課資産税担当にご確認ください。

Q. 旧耐震のマンションで使える制度はありますか？

A. 昭和57年1月1日以前からある共同住宅を含む住宅は、費用50万円超の耐震改修をすると、翌年度の家屋の固定資産税が2分の1減額されます（120㎡相当分まで、完了後3か月以内に申告）。

Q. 町の耐震補助は、マンションや木造アパートに使えますか？

A. 鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。耐震改修補助（23%・上限20万円）は木造2階建て以下の一戸建て住宅が対象のため、木造アパートの改修にも使えないと読めます。

Q. 県のマンションアドバイザー派遣では、何をしてもらえますか？

A. 町村部の管理組合に、マンション管理士などの専門家を最大5回まで無料で派遣する制度です。管理規約や長期修繕計画の見直し、認定の準備などを相談できます。令和8年度の申請は2026年12月11日までです。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

この記事のポイントまとめ

松伏町の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕工事そのものに使える町の補助は確認できない
松伏町は町なので、管理計画認定は埼玉県が行う。県への申請手数料は無料、町村部の認定は令和8年7月16日時点で2件
長寿命化促進税制の松伏町の減額割合は公式サイトで確認できず。令和9年3月31日までの修繕が対象なので早めに税務課へ
旧耐震の共同住宅は、耐震改修で翌年度の固定資産税が2分の1減額。都市計画税は課税なし
県の町村部向けアドバイザー派遣は最大5回・無料、申請は2026年12月11日まで
町の耐震補助は木造住宅向け（改修は一戸建てのみ）、省エネ・バリアフリーの減額は貸家対象外

出典・参考資料

松伏町「固定資産税について」（2026年3月19日更新）
松伏町「住宅の耐震改修工事を行った方へ」（2026年3月24日更新）
松伏町「住宅の熱損失防止（省エネ）改修工事を行った方へ」（2026年3月24日更新）
松伏町「住宅のバリアフリー改修工事を行った方へ」（2026年3月24日更新）
松伏町「木造住宅の無料簡易耐震診断および補助制度」（2026年8月7日更新）
松伏町「木造住宅の耐震改修補助金交付制度」（2026年8月10日更新）
松伏町「ブロック塀の安全対策」（2026年8月10日更新）
松伏町「家庭用防犯カメラ設置費補助」（2026年4月6日更新）
松伏町「松伏町建築物耐震改修促進計画を改訂しました」（2026年3月30日更新）
松伏町「人口・世帯数」（2026年10月1日更新、令和8年10月1日現在）
松伏町「中川・綾瀬川が特定都市河川に指定されました」（2025年7月2日更新）
埼玉県「マンション管理計画認定制度について」（2025年10月8日掲載）
埼玉県「管理計画認定マンション一覧」（2026年8月17日掲載、令和8年7月16日時点）
埼玉県「町村部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年4月1日掲載）
埼玉県「埼玉県マンション管理適正化推進計画について」
国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されている松伏町および埼玉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。松伏町の各制度（固定資産税の減額、木造住宅の耐震補助、防犯カメラ補助、人口統計、耐震改修促進計画）は、令和8年に更新されたページを確認しました。埼玉県の「マンション管理計画認定制度について」は2025年10月8日の掲載のため、申請前に窓口へご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

松伏町は、補助金の額で目立つ町ではありませんが、県の認定・町の固定資産税の減額・県の無料派遣という道筋が、公式情報で確認できる町です。使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。認定に向けた準備の整理や、継ぎ目・外壁タイル・屋上の診断、旧耐震マンションの改修時期の相談だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なく明誠へのお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

最終更新：2026年10月19日

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さいたま市浦和区のマンション漏水・防災対策｜芝川の洪水と令和8年4月公開の新内水ハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月18日更新

さいたま市浦和区で分譲マンションやビルをお持ちの方に、まず確認していただきたい資料があります。さいたま市が令和8年4月23日に公開した「内水ハザードマップ」です。時間最大153mm、総雨量249mmの雨が市全域に降った場合を想定して作られ、浦和区版も用意されています（出典：さいたま市内水ハザードマップについて）。

今日は、さいたま市・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、浦和区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では、さいたま市の公式ページで浦和区に該当すると確認できた内容だけを書きます。荒川や利根川など広域の資料に出てくる河川を、浦和区のものとして並べることはしません。

結論：浦和区で優先すべきは「屋上・バルコニーの排水」「内水を前提にした低層階と設備」「芝川に近い建物の電気設備」です

先に結論を申し上げます。浦和区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：時間153mmという想定は極端ですが、時間50mmを超える雨でも、排水が追いつかずに水が壁や窓を伝う漏水は起こります
内水ハザードマップ（浦和区版）で、建物の敷地と半地下・地下の駐車場、1階の電気室の位置を確認する：内水は川から離れた市街地でも起こります。市も「想定区域外でも浸水する可能性がある」と注意書きをしています
洪水ハザードマップで、建物が荒川・入間川、あるいは芝川の想定に入るかを住所で調べ、受変電設備・給水ポンプの置き場所を確認する：浦和区は、荒川・入間川の図と、芝川・笹目川の図の対象になっています

市の資料によれば、浦和区は大宮台地の上にあり、区の北部では見沼区との境に芝川が流れています（出典：さいたま市区の概要（浦和区））。台地の上だから安心、とも、川があるから危ない、とも言い切れません。建物ごとに、住所で調べることが出発点になります。

浦和区のハザードマップを1枚で読む

さいたま市の公式ページから、浦和区に関わる部分を整理しました。

種類	浦和区での扱い	想定の前提・公開時期
内水	浦和区版（情報面・地図面）あり	時間最大153mm・総雨量249mm。令和8年4月23日公開
洪水（荒川・入間川）	市内全区が対象の図に含まれる	荒川は72時間632mm、入間川は72時間740mm
洪水（芝川・笹目川など）	浦和区が対象の図に含まれる	芝川は2日間839mm、笹目川は24時間690mm
洪水（鴨川・利根川・綾瀬川など）	浦和区は対象外	市の整理による
土砂災害	市がハザードマップを別に公開	浦和区内の指定は、県のGISで住所ごとに確認が必要
地震・液状化	市が揺れやすさマップと液状化危険度マップを公開	平成25年度の被害想定調査（平成26年3月策定）に基づく
津波・高潮	内陸のため、市の浦和区向け資料に想定の記載なし	確認できた範囲で

出典は、さいたま市洪水ハザードマップについて（令和7年1月作成、令和7年2月25日更新）、さいたま市内水ハザードマップについて、さいたま市ハザードマップ一覧です。

内水ハザードマップは、令和8年4月に新しくなりました

内水（ないすい）とは、市街地に降った雨が下水道や水路から排水しきれず、道路や敷地にたまる浸水のことです。川があふれる洪水とは別の現象です。

市の説明では、新しい内水ハザードマップは、雨水出水浸水想定区域図（令和8年3月31日指定）をもとに作られています。浸水の深さは0.1m以上10.0m未満の範囲が6段階に色分けされ、さいたま市地図情報システムの防災まちづくり情報マップで、メッシュごとの浸水深を確認できます。

大事な注意点が2つあります。一つは、このマップに一級河川の洪水は含まれていないことです。もう一つは、令和3年4月版の旧マップは、水防法施行規則に基づくものではなかったと市が書いていることです。古い版を理事会で配っている管理組合さまは、令和8年版に差し替えてください。

洪水ハザードマップは、2つの図を見ます

市の洪水ハザードマップは、河川ごとに図が分かれています。浦和区は、荒川・入間川の図と、芝川・笹目川などの図の両方に含まれます。市は、洪水浸水想定区域や想定浸水深に変更はなく、避難所名などを更新したと説明しています。

家屋倒壊等氾濫想定区域（川の氾濫で家屋そのものが流されるおそれのある区域）は、荒川・入間川の図にだけ別のPDFがあります。建物が川の近くにある場合は、浸水の深さだけでなく、この区域に入るかどうかも確認してください。

過去の浸水は「浸水履歴マップ」で見られます

想定ではなく、実際に起きた浸水は、さいたま市の「浸水履歴マップ」で確認できます。平成25年4月から令和4年12月の被害を、約50m四方のマスで、床上浸水（赤）、床下浸水（青）、道路冠水（黄）に分けて示したものです（出典：さいたま市ハザードマップ）。

私はこのマップを、想定図と見比べるよう、理事長さまにお伝えしています。想定は計算の結果で、履歴は現実に起きた事実です。敷地の近くに赤や青のマスがあれば、その建物は過去に水が入った場所に立っています。

地域特性と漏水事故の関係

浦和区は、大宮台地の上にあり、さいたま市の中南部に位置します。市の資料では、人口は約14万5千人、世帯数は約6万2千世帯です（平成22年国勢調査ベース。古い数字なので、傾向を見る目安としてお使いください）。区北部の芝川沿いを除くと、台地の上の住宅地とマンションが中心の区です。

ここからは、私の現場感覚も交えてお話しします。

台地の上の住宅地・駅周辺のマンション：浦和駅周辺のような市街地は、舗装面が多く、雨水が短時間で側溝や下水道に集まります。想定を超える雨では、坂の下や、道路より低く造られた敷地の入口、半地下の駐車場や地下の電気室に水が流れ込みます。台地の上でも、敷地の中の「低い場所」が被害を受けます。

芝川に近い北部の建物：芝川の洪水想定は、2日間839mmという大規模な雨を前提にしています。川に近い低い敷地の建物では、1階の共用部、地下ピット、エレベーターピットの浸水が主な被害です。漏水というより、設備が水に浸かる被害になります。

築30年を超える中規模マンション：現場で多いのは、外壁や屋上の劣化部分から雨水が入り、室内側に出てくる漏水です。私が以前に見た築30年超のマンションでは、雨のたびに最上階の廊下の天井から水が落ちていました。調べると、原因は屋上の防水端部の浮きと、ドレンまわりの詰まりでした。外壁を疑って足場の見積りを取った後でしたが、実際に必要だったのは屋上の部分補修と清掃が中心で、工事の範囲は大きく絞れました。場所を特定せずに工事範囲を広げると、費用が大きくなります。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

私の経験上、漏水の原因は次の7か所でほぼ説明がつきます。大規模修繕の見積りを見るときの、確認表としてお使いください。

屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮きを確認します。ふくれの下に水が回っていると、見た目より範囲が広がっています
シーリング：外壁目地とサッシ周囲の硬化・ひび割れ・肉やせを確認します。指で押して弾力がなければ、寿命のサインです
バルコニー排水：排水溝に落ち葉や砂がたまっていないか、床の勾配が保たれているかを見ます
ドレン（排水口）：屋上とバルコニーのドレンが詰まると、水があふれて壁を伝います。雨の前の清掃が最も安く効きます
立上り：防水層の端部の立上りが低いと、想定を超えた雨で水が越えます。改修時に高さを見直せる部分です
サッシまわり：枠と躯体の取り合い、水切りの不具合を見ます。横殴りの雨で最初に水が入る場所です
エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります

気象庁の区分では、1時間に50mm以上80mm未満の雨は「非常に激しい雨」、80mm以上は「猛烈な雨」です（出典：気象庁雨の強さと降り方）。市の想定する153mmは、その区分の上限を大きく超えます。想定どおりの雨は限られた確率でも、50〜80mmの雨は、近年どの地域でも珍しくありません。

7か所のうち、費用をかけずにできるのは、ドレンの清掃と目視の点検です。私はいつも理事長さまに、雨の降る前の週に屋上へ上がって見ていただくようお伝えしています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

漏水が起きたとき、足場を組むところから始めると、手配だけで数週間かかります。その間に雨は何度も降ります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して壁面に降りる工法です。足場を組む時間がないため、原因調査と応急処置を短い日程で始められます。シーリングの打ち替えや、外壁のひび割れ補修、部分的な防水補修のように、範囲の限られた漏水対応と相性がよい工法です。

費用面でも差が出ます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の仮設費が約168万円、ロープアクセスでは約59万円という試算があります（物件条件により変わります）。足場が不要な分、居住者の方の窓やバルコニーが覆われる期間も短くなります。

もちろん、すべての工事がロープアクセスに向くわけではありません。全面的な塗り替えや、大規模な躯体補修は足場を使うほうがよい場合もあります。株式会社明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに合うものをご提案しています。

詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに、工法の考え方と訓練の内容をまとめています。工法の概要はロープアクセス工法のご紹介、漏水の調査と対応は漏水調査・対策のご案内もご覧ください。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水以外に、浸水や地震で止まると困る共用部を、優先度の高い順に並べます。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備	設置階が洪水・内水の想定浸水深より上か	高
給水ポンプ	ポンプ室が地下・1階にないか	高
非常用発電機	設置階と、燃料の保管場所	高
エレベーター	ピットの浸水対策、停止時の運用	中
避難通路・階段	荷物の放置、手すり・床の劣化	中

電気設備の浸水対策については、国土交通省・経済産業省が建築物における電気設備の浸水対策ガイドラインを公表しています。設備を高い階へ移す、止水板を設ける、重要な回路だけ別に守るなど、建物の状況に合わせた考え方が整理されています。

大雨のときの危険度は、気象庁のキキクル（危険度分布）で確認できます。建物の住所は、国土地理院の重ねるハザードマップでも、洪水・土砂・津波などをまとめて調べられます。理事会で一度、画面を見ながら確認していただくのがお勧めです。

さいたま市で使えるマンション支援の制度（令和8年度）

さいたま市の住宅政策課マンション管理支援係は、令和8年度の受付を4月1日に開始した次の制度を案内しています（出典：さいたま市マンション管理支援、ページの更新日は令和8年9月24日）。

制度	内容
分譲マンションアドバイザー派遣制度	マンション管理士の資格を持つアドバイザーを市内のマンションに派遣し、課題について助言
マンションライフサイクルシミュレーション相談	住宅金融支援機構と連携した無料の相談。長期修繕計画の作成・見直しを支援
マンション管理相談・大規模修繕相談	市住宅政策課による予約制の無料相談。南区役所、浦和区、大宮区で実施

対象となる条件や申込み方法は、制度ごとの個別ページに書かれています。申込みの前に、市の担当窓口（住宅政策課マンション管理支援係、048-829-1518）へご確認ください。なお、耐震改修や防水工事に対する補助金については、上記ページに記載を確認できませんでしたので、本記事では紹介していません。

大規模修繕の相談窓口が浦和区内にあるのは、浦和区の管理組合さまにとって心強い点です。見積りを取る前に、第三者の目で長期修繕計画を見ておくことをお勧めします。

まとめと今週動くこと3点

浦和区では、市街地全体で起こる内水、芝川側の洪水、荒川・入間川の洪水を、建物の場所に合わせて見分けることが出発点です。そのうえで、漏水の7か所と、電気設備の置き場所を点検します。

今週、動いていただきたいことを3つに絞ります。

令和8年4月公開の内水ハザードマップ（浦和区版）で、建物の住所の想定浸水深を確認し、理事会で共有する：旧版の令和3年版は差し替えてください
受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、竣工図で確認する：想定浸水深より下にあれば、止水板などの対策の検討を始めてください
屋上ドレンとバルコニー排水を、雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです

総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月18日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度やハザードマップは更新されることがあります。実際に判断される前に、さいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

さいたま市「内水ハザードマップについて」（令和8年4月23日公開）
さいたま市「洪水ハザードマップについて」（令和7年2月25日更新）
さいたま市「ハザードマップ一覧」
さいたま市「ハザードマップ（浸水履歴マップ等）」
さいたま市「区の概要（浦和区）」
さいたま市「地震防災マップ」（令和8年4月1日更新）
さいたま市「マンション管理支援」（令和8年9月24日更新）
埼玉県「土砂災害警戒区域等の指定について」
気象庁「雨の強さと降り方」「キキクル（危険度分布）」
国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
国土地理院「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月18日

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さいたま市中央区のマンション漏水・防災対策｜鴻沼川の洪水と令和8年4月公開の新内水ハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月18日更新

さいたま市中央区（与野・さいたま新都心エリア）でマンションやビルをお持ちの方に、令和8年度に押さえていただきたい変化があります。さいたま市は令和8年4月23日に、新しい「さいたま市内水ハザードマップ」を公開しました。想定している雨は時間最大153mm、総雨量249mmで、区ごとの版の中に「中央区版」も用意されています（出典：さいたま市内水ハザードマップについて（令和8年4月23日公開））。

これまでの令和3年4月版は、水防法施行規則の規定に基づかないマップでした。新しい版は水防法施行規則の規定に基づくもので、不動産取引の重要事項説明の対象になります。マンションを売るとき、貸すときに、このマップ上の位置が説明されるということです。

今日は、さいたま市の公式資料をもとに、中央区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では、さいたま市の公式ページで中央区が対象として示されているマップと資料だけを扱います。市の一覧で中央区が対象に入っていない「芝川・笹目川など版」「利根川・江戸川版」「綾瀬川・元荒川・新方川など版」は、中央区の話としては書きません。

結論：中央区で優先すべきは「屋上とバルコニーの排水」「鴻沼川沿いの低地にある設備階」「駅周辺の地下・半地下」です

先に結論を申し上げます。中央区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：内水は川から離れた台地の上でも起こります。排水が追いつかない雨で最初に出る被害が、漏水です
鴻沼川沿いの低地帯にある建物は、受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の置き場所を確認する：区の大部分は台地ですが、区のほぼ中央を流れる鴻沼川の沿いは低地帯です
さいたま新都心・与野・北与野・与野本町・南与野の各駅周辺の地下駐車場・地下機械室は、止水板と排水ポンプを点検する：高層の建物が集まる駅周辺は舗装面が多く、雨水が一気に低い所へ集まります

中央区はどんな土地か：台地と鴻沼川の低地帯

さいたま市の防災カルテでは、中央区について「区域の大部分は関東ローム層が覆う大宮台地上。区のほぼ中央を流れる鴻沼川沿い一体は低地帯」と書かれています。土地利用については「農地はきわめて少なく、鴻沼川両側は市街化調整区域」とされています（出典：さいたま市防災カルテ中央区）。

同じカルテの課題欄には、「地域で水害（荒川・鴻沼川）の危険性が高いエリアがあり、迅速な情報伝達体制や、自主防災組織等による安全な避難体制の構築が必要」とあります。中央区の水の話は、荒川と鴻沼川、そして台地の上に降る雨（内水）の3つで考えると分かりやすくなります。

また、市の景観計画の中央区ビジョンには、「区の中央部には鴻沼川や高沼用水路、西部には白神川などが流れ」とあります。さいたま新都心や与野駅西口周辺、北与野駅周辺では、市街地開発事業による高層建築物が多く建設されている、とも書かれています（出典：さいたま市景観計画中央区ビジョン）。

まとめると、中央区の建物は、おおむね次の3つの場所に分けて考えられます。

鴻沼川沿いの低地帯：区のほぼ中央。洪水と内水の両方で水が集まりやすい場所
駅周辺の高層市街地：さいたま新都心、与野駅西口、北与野駅周辺など。地下や半地下の設備が多い
台地の上の住宅地：区の大部分。川の洪水より、内水と建物そのものの排水が課題

中央区のハザードマップを1枚で読む

さいたま市の公式ページで、中央区が対象として示されているマップを整理しました。

種類	中央区での扱い	想定の前提
洪水（荒川・入間川版、国管理）	全区が対象のマップ。中央区も含まれる	72時間総雨量荒川流域632mm・入間川流域740mm
洪水（鴨川・鴻沼川・新河岸川など版、県管理）	対象区に中央区を含む	鴨川流域で24時間の総雨量674mm、新河岸川流域で2日間の雨量746mm
内水（令和8年4月23日公開）	区別に中央区版あり（情報面・地図面）	時間最大153mm・総雨量249mm、放流先河川の水位が高い場合
浸水履歴マップ	区別に公開	平成25年4月〜令和4年12月に市へ報告された被害

洪水ハザードマップは5種類とも令和7年1月作成が最新版です。市は、この更新で「洪水浸水想定区域や想定浸水深等の災害リスク情報に変更はありません」としています（出典：さいたま市洪水ハザードマップについて）。

新しい内水ハザードマップのポイント

新しい内水マップは、水防法第14条の2に基づく「雨水出水浸水想定区域図（令和8年3月31日指定）」をもとに作られています。浸水深は0.1m以上から10.0m未満までを6段階で色分けしています。令和7年3月時点の市の地形図を使っています。

大事な注意書きが2つあります。

このマップは一級河川の外水氾濫（洪水）を考慮していないため、洪水ハザードマップも併せて確認する必要があります
浸水が想定されていない地域でも、状況によっては浸水することがあります

「台地の上だから大丈夫」と考えている管理組合さまほど、中央区版の内水マップを一度ご覧いただきたいと思います。敷地の中の低い場所、半地下の駐車場、1階の機械室は、台地の上でも水が集まります。

過去に実際に起きた浸水は「浸水履歴マップ」で

市は、平成25年4月から令和4年12月までに市へ報告があった浸水被害を地図にした「浸水履歴マップ」を、区ごとに公開しています。50m四方のマス目ごとに、床上浸水は赤、床下浸水は青、道路冠水は黄で色分けされています（出典：さいたま市浸水履歴マップについて）。

市民からの報告をもとにしているため、全ての被害を網羅しているわけではない、と市も書いています。それでも、建物の周りで実際に道路が冠水したことがあるかどうかは、修繕の優先順位を決めるうえでとても役に立ちます。

防災カルテに載っている被害想定

さいたま市の防災カルテ（平成26年2月時点の資料）では、さいたま市直下地震の想定で、中央区内の4つの中学校区（与野東・与野南・八王子・与野西）すべてで最大震度6強とされています。

同じカルテの「鴨川・鴻沼川水害」の想定では、中央区全体で床上浸水2,010棟、床下浸水1,927棟とされています。中学校区別の床上浸水は、与野南中学校区が1,171棟と最も多く、与野西中学校区387棟、与野東中学校区231棟、八王子中学校区221棟と続きます（出典：さいたま市防災カルテ中央区）。

少し古い時点の資料ですので、建物ごとの浸水深は、最新の洪水ハザードマップと、さいたま市地図情報の「防災まちづくり情報マップ」で、住所を入れて確認してください。同じカルテには、JR埼京線・京浜東北線の駅周辺で帰宅困難者の発生・滞留が想定されることも書かれています。駅に近いビルやホテルでは、一時的に人を受け入れる場面も想定しておくと安心です。

中央区の地域特性と漏水事故の関係

場所によって、漏水の出方が変わります。

鴻沼川沿いの低地帯：浸水すると、地下ピット、1階の電気室、エレベーターのピットが水に浸かります。漏水というより、設備の水没が主な被害です。防災カルテで床上浸水の想定が最も多い与野南中学校区のマンションでは、1階の床と外の地盤の高さの差を一度確認しておくと安心です。

さいたま新都心・与野駅西口・北与野駅周辺の高層市街地：市街地開発事業でできた高層の建物が多いエリアです。高層マンションでは、外壁のシーリングとサッシまわりからの雨水の浸入が、上の階ほど風雨を強く受けて出やすくなります。また、地下駐車場や地下の機械室の出入口には、止水板や排水ポンプの点検が欠かせません。

与野本町駅周辺・本町通り沿い：市場町として栄えた古い街並みが残る一方、住宅や中層の集合住宅が混在しています。築年数の古いマンションでは、外構の排水溝の勾配が悪くなっていることがあります。

台地の上の住宅地：区の大部分です。ここで多いのは、屋上やバルコニーの排水まわりからの漏水です。

現場の話を一つ。私が以前に見たある築30年を超える中規模マンションでは、雨のたびに最上階の天井にしみが出ていました。外壁のひび割れを疑われていましたが、屋上に上がってみると、ドレン（排水口）の周りに落ち葉と砂が固まり、雨のたびに水たまりができていました。防水層の端部が、その水に何年も浸かっていたわけです。ドレンの清掃と端部の部分補修で、しみは止まりました。原因を見誤ると、外壁を全部直しても止まらなかったと思います。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

私の経験上、漏水の原因は7か所でほぼ説明がつきます。大規模修繕の見積りを見るときの、確認表としてお使いください。

屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮きを確認します。防水改修の費用は、工法によりますが5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です（物件により大きく変わります）
シーリング：外壁目地とサッシ周囲の硬化・ひび割れ・肉やせ（痩せて細くなること）を確認します
バルコニー排水：排水溝に落ち葉や砂がたまっていないか、床の勾配が保たれているかを見ます
ドレン（排水口）：屋上とバルコニーのドレンが詰まると、水があふれて壁を伝います。雨の前の清掃が最も安く効きます
立上り：防水層の端部の立ち上がり部分が低いと、想定を超えた雨で水が越えます
サッシまわり：枠と躯体（建物の骨組み）の取り合い、水切りの不具合を見ます
エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります

市の内水マップが想定する時間最大153mmは、気象庁の区分で「猛烈な雨」（1時間80mm以上）をはるかに超える雨です。ここまでの雨でなくても、屋上のドレン1か所が詰まっているだけで、屋上に水がたまり、立上りを越えて室内に入ることがあります。

7か所のうち、お金をかけずにできるのは、ドレンの清掃と目視の点検です。私はいつも理事長さまに、雨の前の週に屋上へ上がって見ていただくようお伝えしています。それだけでも状況はかなり分かります。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

漏水が起きたとき、足場を組むところから始めると、手配だけで数週間かかります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して壁面に降りる工法です。足場を組む時間がないため、調査と応急処置を短い日数で始められます。居住者の方のバルコニーに足場の部材が通ることもなく、生活への影響も小さくなります。さいたま新都心や北与野駅周辺の高層マンションのように、足場を高く組むと費用と期間が大きくふくらむ建物や、敷地が狭く道路との間に足場を立てにくい建物では、特に向いています。

費用面でも差が出ます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の仮設費が約168万円、ロープアクセスでは約59万円という試算があります。条件を置いた目安で、実際の見積りは建物により変わります。

安全面について。株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質管理はISO9001で行っています。

工法の考え方と訓練の内容は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。同業の方や、フランチャイズにご関心のある方はロープアクセス工法の技術解説（姉妹サイト）もご覧ください。明誠の工法はロープアクセス工法のご紹介と安全管理の取り組みで説明しています。漏水の調査と補修は漏水対応のご案内をご覧ください。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水以外に、浸水や地震で止まると困る共用部を、優先度の高い順に並べます。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備	設置階が洪水・内水の想定浸水深より上か	高
給水ポンプ	ポンプ室が地下・1階にないか	高
非常用発電機	設置階と、燃料の保管場所	高
地下駐車場の出入口	止水板・排水ポンプの作動確認	高
エレベーター	ピットの浸水対策、停止時の運用	中
避難通路・階段	荷物の放置、手すり・床の劣化	中

高層マンションでは、受変電設備や給水ポンプが止まると、上の階ほど生活が成り立たなくなります。電気設備の浸水対策は、国土交通省・経済産業省が建築物における電気設備の浸水対策ガイドラインを公表しています。設備を上の階に移す、止水板を設ける、といった考え方が整理されています。

大雨のときの危険度は、気象庁のキキクル（危険度分布）で確認できます。建物の住所は、さいたま市地図情報の「防災まちづくり情報マップ」に入れると、洪水と内水の浸水深を数値で確認できます。国土地理院の重ねるハザードマップも併せてご覧ください。

中央区のマンションで使える耐震化の助成制度（令和8年度）

防災カルテは、中央区の課題として「多くの建物被害が想定されているため、耐震化率の向上が必要」と書いています。さいたま市には、旧耐震の分譲マンションの管理組合が使える耐震化の助成制度があります。市のページの更新日は令和8年4月1日で、令和8年度は4月1日から受付が始まっています（出典：さいたま市【令和8年度】耐震補強等助成事業（共同住宅等の診断・補強・建替え））。

対象は、昭和56年5月31日以前に着工し建築された市内の共同住宅等です。区分所有の建物では、区分所有者の集会で実施の決議がされていることが条件です。

内容	助成率	限度額
簡易診断	費用の3分の2	1棟20万円
耐震診断	費用の3分の2	床面積に応じた算定額が上限（1,000㎡までの部分は1㎡あたり3,670円など）
耐震補強設計	費用の3分の2	住宅の戸数×10万円
耐震補強工事	費用の2分の1（条件により工事監理費の3分の2を加算）	住宅の戸数×60万円（設計の助成額を差し引く）

いずれも着手前に建築総務課へ申請し、交付決定を受ける必要があります。原則として、申請した年度の1月31日までに実績報告を出すこと、予算を超えた場合は交付できないことも明記されています。令和8年度の実績報告の期限は令和9年1月31日ですので、令和8年度中に診断を考えている管理組合さまは、早めに窓口（建築総務課企画係）へご相談ください。

旧耐震のマンションでは、耐震診断と大規模修繕の時期を合わせると、足場などの仮設の費用を一度で済ませられる場合があります。

よくあるご質問

Q. 中央区のマンションで、ハザードマップはどこで見られますか？

A. 洪水はさいたま市洪水ハザードマップ、内水はさいたま市内水ハザードマップのページからPDFをダウンロードできます。内水マップには中央区版（情報面・地図面）があります。区役所の情報公開コーナーなどでも配布されています。

Q. 中央区で対象になっている洪水ハザードマップはどれですか？

A. 市の一覧では、荒川・入間川版（全区対象）と、鴨川・鴻沼川・新河岸川など版の2種類が中央区を対象に含んでいます。いずれも令和7年1月作成が最新版です。

Q. 内水とは何ですか？

A. 下水道の排水能力を超える大雨で、雨水が排出しきれずにたまる浸水です。さいたま市の新しい内水マップは、時間最大153mm・総雨量249mmの雨を想定しています。川から離れた台地の上でも起こります。

Q. 新しい内水ハザードマップで何が変わりましたか？

A. 令和8年4月23日公開の版は水防法施行規則に基づくもので、不動産取引の重要事項説明の対象になりました。賃貸・売買を考えているオーナーさまは、建物の位置を一度確認しておくことをお勧めします。

Q. 屋上防水の改修費用はいくらくらいですか？

A. 工法により、5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です。建物の状態で大きく変わります。無料で概算お見積りを出せますので、お気軽にお問い合わせください。

Q. 高層マンションでもロープアクセスで工事できますか？

A. できます。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元を確保して作業します。高い建物ほど足場の費用と期間がふくらむため、ロープアクセスやハイブリッド工法（足場とロープアクセスの使い分け）の効果が出やすくなります。

Q. ロープアクセスなら、足場より工期は短くなりますか？

A. 足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mなら、足場3か月に対し1.5〜2か月程度です。建物により変わります。

Q. 旧耐震のマンションですが、令和8年度も診断の助成は使えますか？

A. 市のページ（令和8年4月1日更新）に、簡易診断は費用の3分の2・1棟20万円までなどの助成が掲載されています。着手前の申請が必要ですので、建築総務課企画係にご相談ください。

まとめと今週動くこと3点

中央区では、台地の上の内水と、区の中央を流れる鴻沼川、そして荒川を、建物の場所に合わせて見分けることが出発点です。そのうえで、漏水の7か所と、電気設備の置き場所を点検します。

今週、動いていただきたいことを3つに絞ります。

令和8年4月公開の内水ハザードマップ（中央区版）と洪水ハザードマップで、建物の住所の想定浸水深を確認し、理事会で共有する：さいたま市地図情報なら住所検索で数値が出ます
受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機・地下駐車場の位置を、竣工図で確認する：想定浸水深より下にあれば、止水板などの対策の検討を始めてください
屋上ドレンとバルコニー排水を、雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです

総会の前の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。費用の考え方は明誠の料金の考え方に、これまでの実績は明誠の施工事例にあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月18日時点で公表されている、さいたま市および国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。防災カルテの被害想定は平成26年2月時点の資料です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、さいたま市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

さいたま市「さいたま市内水ハザードマップについて（令和8年4月23日公開）」（2026年6月19日更新）
さいたま市「さいたま市洪水ハザードマップについて」（令和7年1月作成版、2025年2月25日更新）
さいたま市「さいたま市浸水履歴マップについて」
さいたま市「防災カルテ中央区（区の概況と課題）」（平成26年2月時点）
さいたま市「さいたま市景観計画中央区ビジョン」
さいたま市「【令和8年度】耐震補強等助成事業（共同住宅等の診断・補強・建替え）」（2026年4月1日更新）
さいたま市「さいたま市地図情報（防災まちづくり情報マップ）」
気象庁「キキクル（危険度分布）」
国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
国土地理院「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月18日

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Q. 常総市の耐震補助は、マンションや賃貸アパートに使えますか？

Q. 常総市の内水ハザードマップは、いつ更新されましたか？

Q. 管理組合でも防犯カメラの補助は使えますか？

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

この記事のポイントまとめ

出典・参考資料

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