東久留米市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜「市の耐震助成は集合住宅が対象外」という壁と、都218億円が賃貸オーナーの本命

大規模修繕の現場を30年見てきた私（本間）が、東久留米市に賃貸マンション・アパート、あるいは自社ビルをお持ちのオーナーさま向けに、2026年度（令和8年度）に「実際に使える」補助金を、投資判断の目線で整理します。管理組合向けの「住民の安心」ではなく、入居率・NOI（実質賃料収入）・固定資産税・出口価格という、オーナーの財布に直結する話だけをします。

先に結論から言うと、東久留米市の賃貸オーナーが本気で狙うべきは「東久留米市の制度」よりも「東京都の制度」です。理由は後述しますが、市の看板制度である木造住宅耐震改修助成が「集合住宅・長屋は対象外」という壁を持つのに対し、都には賃貸住宅そのものを対象にした218億円規模の助成があるからです。この一枚を知っているかどうかで、1棟あたり数百万円のキャッシュフローが変わります。

結論：東久留米市の賃貸・ビルオーナーが狙う「三層マップ」

補助金は「国・東京都・東久留米市」の三層で重なっています。まず全体像を、賃貸オーナーの実用度で並べておきます。

層	制度名	賃貸オーナーの実用度	何に効くか
東京都	賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業（令和8年度218億円）	★★★★★	賃貸1棟丸ごとの断熱改修・太陽光。オーナー本命
東京都	既存住宅における省エネ改修促進事業	★★★★	高断熱窓・ドア・断熱材・浴槽の改修
東京都	断熱・太陽光住宅普及拡大事業（太陽光・蓄電池）	★★★★	太陽光3.75kW以下15万円/kW・蓄電池
国	住宅省エネ2026キャンペーン（賃貸集合給湯省エネ2026 ほか）	★★★★	賃貸集合住宅の省エネ給湯器・窓
東久留米市	木造住宅耐震改修助成（工事費1/3・上限100万円）	★★（集合住宅は対象外）	旧耐震の戸建て賃貸のみ
東久留米市	木造住宅耐震診断助成・増改築等工事あっせん	★★	診断費用の一部・改修の相談窓口

このマップを頭に入れたうえで、「なぜ都が本命なのか」「市の制度はどこまで賃貸に使えるのか」を、一つずつ数字で見ていきます。

東久留米市という賃貸市場の読み方――「西武池袋線の郊外ベッドタウン」という構造

補助金の前に、東久留米市がどういう賃貸市場なのかを押さえておきます。制度は「どの物件に効くか」で価値が変わるからです。

東久留米市は西武池袋線の東久留米駅を中心とした、東京都の多摩地域北部にある郊外ベッドタウンです。池袋まで乗り換えなしで20分台という通勤利便性を持ちながら、都心部より賃料水準が抑えられており、単身の若手社会人からファミリー層まで幅広い需要が混在するのが特徴です。賃料相場は東久留米駅周辺でワンルームが概ね5.1万円、1Kで6.1万円、2DKで7.2万円、2LDKで12.1万円前後というレンジで推移しています（賃貸ポータル各社の相場データ、2026年時点）。

この構造がオーナーにとって意味するのは、次の3点です。

第一に、「都心に出やすいのに家賃が手頃」という相対的な価値で選ばれている市場だということ。つまり入居者は「同じ家賃なら、より快適で新しい部屋」を近隣で比較しています。築古の物件は、隣駅・隣町の新しい単身・ファミリー物件に入居者を持っていかれやすい。だからこそ、窓・給湯・断熱といった「体感で分かる快適性」への投資が、そのまま入居率と賃料維持に効く市場です。

第二に、単身向けとファミリー向けが混在していること。ワンルーム・1K中心のアパートを持つオーナーなら「戸数が多く、給湯器・窓の交換が戸数分まとめて動く」ため、戸あたり定額・対象工事あたり定率で出る補助金と相性が良い。一方、2LDK・3LDK中心のファミリー物件を持つオーナーなら「断熱による光熱費・結露対策」が長期入居につながりやすく、断熱改修系の助成が効きます。自分の物件がどちらのタイプかで、狙うべき制度が変わります。

第三に、郊外ベッドタウンには昭和期に建った築古のストックが厚いこと。1981年（昭和56年）6月より前に建った木造アパートや戸建て賃貸を持っているオーナーは、耐震の論点が出口価格に直結します。ここは後半で扱います。

私が現場で見ていて感じるのは、郊外のファミリー物件ほど「冬の寒さと結露」が静かに退去を生んでいるということです。窓まわりの結露やカビは、更新のタイミングで「もっと暖かい部屋に住みたい」という理由の退去につながる。1戸退去して原状回復と募集広告費に20万〜30万円かかることを思えば、断熱投資は「退去を止めるための投資」でもあります。

【都・最重要】令和8年度賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業（218億円）

東久留米市の賃貸オーナーにとって、2026年度の本命はこれです。東京都が令和8年度に218億円という大型予算を組んだ「賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業」で、令和8年5月22日に受付等の案内が公表されています。

何が画期的かというと、賃貸住宅の所有者（＝オーナー）を正面から対象にしている点です。多くの省エネ補助は「自分が住む家（持ち家）」を想定しており、賃貸オーナーは肩身が狭いのが常でした。この制度は逆で、「入居者の健康確保や、防音・防犯効果にも資する断熱改修を実施する賃貸住宅オーナーを集中的に支援する」と明記しています。

支援の柱は大きく2つです。ひとつは、省エネ性能の診断・表示と、一定水準以上の断熱性能を確保する改修への経費助成。もうひとつは、太陽光発電と低圧一括受電を組み合わせて各住戸へ再エネ電力を供給する場合の、太陽光発電設備や低圧一括受電の附帯設備にかかる経費助成です。

オーナー目線でこれをどう読むか。断熱改修は「入居者にとっての快適性（冬暖かい・夏涼しい・結露が減る）」であると同時に、「防音・防犯性能の底上げ」でもあります。東久留米のような単身〜ファミリー混在エリアでは、防音は入居後のクレーム・退去に直結する要素です。それを都のお金で底上げしつつ、断熱等級の「見える化」で募集時の訴求材料にできる。さらに太陽光＋一括受電まで組めば、共用部電気代の圧縮という運営コスト側のメリットも出てきます。

注意点は、事業者登録制であり、募集期間・予算枠があること。予算218億円といっても、応募が集中すれば早期に締め切られます。まずは事業に登録した施工事業者と組み、自分の物件が断熱改修の対象になるか、どの水準を狙うのかを早めに設計することが肝心です。制度の詳細と最新の受付状況は、東京都環境局および公益財団法人東京都環境公社（クール・ネット東京）の公式情報で必ず確認してください。

【都】既存住宅における省エネ改修促進事業――窓・ドア・断熱材に大枠

集中促進事業ほど大型ではないものの、賃貸物件でも使いやすいのが、クール・ネット東京が窓口となる既存住宅の省エネ改修促進事業です。対象は主に高断熱の窓・ガラス、断熱ドア、断熱材、そして高断熱の浴槽など。

東久留米のファミリー物件で効くのは、やはり窓です。木造アパートやファミリーマンションの冬の寒さ・結露のほとんどは、単板ガラスのアルミサッシから来ています。ここを高断熱窓（樹脂サッシ＋複層ガラス等）に替えるだけで、体感温度と結露の量は明確に変わります。国の「先進的窓リノベ2026」と設計を合わせれば、同じ窓工事で国と都の両方を狙える設計も可能です（併用の可否・条件は必ず各制度で確認してください）。

賃貸オーナーの視点では、窓改修は「原状回復では戻ってこない、資産そのものの底上げ」です。壁紙や設備の入替は数年でまた費用がかかりますが、窓の断熱性能は10年20年効き続けます。補助を使って初期負担を圧縮しながら、長期の競争力を仕込む――これが窓改修の本質です。

【都】断熱・太陽光住宅普及拡大事業――太陽光・蓄電池を積むなら

太陽光発電や蓄電池を検討するオーナーには、東京都の断熱・太陽光住宅普及拡大事業が軸になります。既存住宅の太陽光は、3.75kW以下で15万円/kW（上限45万円）、3.75kW超で12万円/kWが目安。蓄電池も補助対象に含まれており、太陽光と組み合わせることで、災害時の非常用電源という「入居者への付加価値」も作れます。

東久留米市には市独自の太陽光・蓄電池補助は薄く（もしくは年度により無く）、実質は都の制度がメインになります。戸建て賃貸や、屋根面積の取れる低層アパートを持つオーナーであれば、都補助を組み合わせて設置コストを大きく圧縮できるケースがあります。設置容量・屋根形状・築年数によって使える枠が変わるため、施工前に必ず事前申請・交付決定を受けてから契約・着工してください。着工後の申請は受け付けられません。

【国】住宅省エネ2026キャンペーン――「賃貸集合」という専用枠がある

国の住宅省エネ2026キャンペーンは、国土交通省・経済産業省・環境省の3省連携で、住宅の省エネ改修を大きく支援する補助群の総称です。賃貸オーナーが特に注目すべきは、賃貸集合住宅向けの専用枠がある点です。

賃貸集合給湯省エネ2026事業：賃貸集合住宅の小型省エネ型給湯器への交換が対象。賃貸専用の枠がわざわざ設けられており、アパート・マンションの給湯器をまとめて更新するオーナーには使い勝手が良い。
先進的窓リノベ2026事業：高断熱窓への改修。都の窓改修助成と設計を合わせれば、同じ工事で国と都の両にらみができる可能性がある。
給湯省エネ2026事業：高効率給湯器（エコキュート・ハイブリッド等）の設置。戸建て賃貸で効く。

給湯器は「壊れてから慌てて交換する」設備の代表格です。故障してからでは補助の設計をする余裕もありません。大規模修繕や退去のタイミングに合わせて、補助が使える形で計画的に更新する――これがコストを最小化する王道です。国の制度は予算消化で早期終了することが多いので、年度の早い段階での着手をおすすめします。

【市】木造住宅耐震改修助成――「集合住宅は対象外」の壁と、旧耐震戸建て賃貸の出口

ここから東久留米市の制度です。市の看板は木造住宅耐震改修助成。耐震改修に要した費用（消費税を除く）の3分の1以内・上限100万円を助成します（令和6年4月から令和7年度までは40万円の上乗せがあり上限100万円。令和8年度の金額は予算により変動する可能性があるため、着手前に窓口へ要確認）。

ただし、賃貸オーナーにとっては大きな壁があります。対象が「昭和56年5月31日以前に建築された市内の木造戸建て住宅」であり、集合住宅・長屋は対象外、丸太組構法・プレハブ工法も対象外と明記されている点です。つまり、木造アパート（＝長屋・共同住宅）を持つオーナーはこの制度を直接は使えません。使えるのは、戸建てを賃貸に出しているオーナー、あるいは自宅併用の戸建てを持つオーナーに限られます。

それでも意味がある理由は、出口価格です。旧耐震（1981年6月より前）の戸建て賃貸は、売却時に「耐震性の不安」がそのまま価格の割引要因になります。耐震診断でIw値1.0未満と判明した物件を、助成を使って1.0以上に補強しておけば、その割引を消せる可能性がある。戸建て賃貸を持ち、いずれ売却も視野に入れるオーナーにとっては、「補助を使って出口の値を守る」投資になり得ます。

手続き上の注意点は3つ。第一に、交付決定前に契約すると助成が受けられません。必ず申請→交付決定→契約→着工の順を守ってください。第二に、耐震診断でIw値1.0未満であることが前提で、補強設計は建築士に依頼し、改修後にIw値1.0以上を確保する工事が対象です。第三に、市税の滞納がないことなどの要件があります。詳細と令和8年度の金額・受付状況は、都市建設部施設建設課（保全計画・建築担当、電話042-470-7756）へ着手前に必ず確認してください。予算額に達した時点で受付終了となります。

【市】木造住宅耐震診断助成・増改築等工事あっせん――「まず診断」の入口

耐震改修の前段として、市には木造住宅耐震診断助成があります。まず診断でIw値を把握しなければ改修助成の土俵に乗れないため、旧耐震の戸建て賃貸を持つオーナーは、ここから入るのが順序です。診断の対象・助成内容も年度で変わり得るので、改修助成と同じ窓口で最新情報を確認してください。

また市には住宅増改築等工事あっせん事業があり、省エネ化を含むリフォームの相談・事業者あっせんの入口として機能します。単独で大きな補助金が出るというより、「市内で安心して工事を頼む先を探す」導線として活用するイメージです。都・国の補助と組み合わせる際の交通整理として、覚えておいて損はありません。

断熱投資はNOIをどう動かすか――東久留米の家賃レンジで試算する

「補助金で得をする」を、もう少しオーナーの数字に落とし込んでおきます。ここでは東久留米の家賃レンジを使った、あくまで一般的な試算イメージを示します（実際の効果は物件・工事内容で変わります）。

たとえば1K・6.1万円の部屋が10戸あるアパートを考えます。築古で冬の寒さ・結露が理由の退去が年に2戸発生していたとします。退去1件あたり原状回復・広告費・空室期間の逸失で概ね25万円のコストがかかるとすると、年間で50万円が「築古であること」によって消えている計算です。ここに窓・断熱の改修を入れ、退去を年2戸から年1戸に減らせれば、それだけで年間25万円のキャッシュフロー改善になります。

さらに、断熱等級の「見える化」を募集時の訴求に使い、平均賃料を1戸あたり月1,000円だけ維持・改善できたとします。10戸なら年間12万円。退去減の25万円と合わせて、年間37万円のNOI改善が見込める計算です。改修費に都・国の補助が乗って初期負担が圧縮されれば、投資回収年数はさらに縮みます。

もちろんこれは楽観的な前提を並べた試算にすぎません。重要なのは、断熱・省エネ投資は「補助金でいくら戻るか」だけでなく、「退去をいくら止められるか」「賃料をいくら守れるか」というNOI側の効果まで含めて評価すべきだということです。補助金は入口のコスト圧縮、NOI改善は出口までのリターン。両方を並べて初めて、その工事が「投資」として成立するかが見えてきます。

オーナーが押さえる「税務の3点セット」――損金・雑収入・固定資産税

補助金は「もらって終わり」ではありません。賃貸オーナーとして必ず押さえておきたい税務の論点が3つあります。

1. 補助金は原則として収入（雑収入）に計上される。 事業として賃貸を営むオーナーが受け取る補助金は、多くの場合その年度の収入として課税対象になります。「100万円もらえたから100万円まるまる得」ではなく、そこに課税されることを前提に手残りを計算してください。

2. 工事費の会計処理は「修繕費」か「資本的支出」かで大きく変わる。 原状回復に近い工事は修繕費として一括損金にできますが、資産価値を高める・耐用年数を延ばす工事は資本的支出として減価償却になります。断熱・耐震・太陽光は資本的支出と判断されやすく、補助金と組み合わせた際の圧縮記帳の可否も含めて、顧問税理士に必ず確認してください。

3. 省エネ・耐震改修が固定資産税の減額につながる場合がある。 一定の要件を満たす耐震改修・省エネ改修は、翌年度の固定資産税が一定期間減額される制度があります。補助金と減税は別制度なので、両方を取りに行けるケースがあります。

税務は物件の保有形態・所得状況によって結論が変わります。ここでは一般的な整理にとどめ、実際の判断は必ず顧問税理士・税務署に確認してください。

工法の話――「足場か、ロープか」で工事費は変わる

断熱改修も外壁・屋上の防水も、外部足場を組むかどうかで工事費は大きく変わります。私たち明誠は、通常の足場仮設・ロープアクセス（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案できる数少ない会社です。

一般的な傾向として、低層で形状が複雑な建物は足場が向き、高層・中層で部分補修が中心、あるいは足場架設が難しい立地ではロープアクセスがコストと工期で有利になりやすい。東久留米の郊外立地では、隣地との距離が近い木造アパートや、道路付けの厳しい物件で「足場を組むだけで数十万〜百万円単位」がかかることも珍しくありません。そうしたケースで、外壁のクラック補修やシーリング打ち替え、部分的な塗装をロープアクセスで行えば、足場費そのものを圧縮できます。

補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事費（特に仮設費）を下げられれば、オーナーの手残りはさらに増えます。「補助を取る」と「工法でコストを下げる」は、掛け算で効くのです。

もうひとつ、賃貸オーナーにとってロープアクセスが効くのは「入居者への影響」の面です。足場を全面に組むと、工事期間中は窓が塞がれ、日当たりや防犯面の不安から入居者のクレーム・退去につながることがあります。特に単身向けの物件では、在宅ワークや洗濯物の外干しができないといった生活影響が退去理由になりやすい。必要な部位だけをロープアクセスやハイブリッドで手当てできれば、居ながら施工の負担を最小化しつつ、空室リスクを抑えられます。工事の「やり方」そのものが、稼働率という収益指標に効いてくるわけです。どの工法が最適かは、建物の高さ・形状・立地・劣化状況によって変わります。私たち明誠は現地を見たうえで、足場・ロープ・ハイブリッドの中から総額と入居者影響の両方が最小になる組み合わせを提案します。

申請の順番とタイムライン――「契約前」と「対象確認」がすべての鍵

補助金活用で失敗する最大の原因は、契約・着工を先にしてしまうことです。ほぼすべての制度が「交付決定前の契約・着工は対象外」としています。順番はこうです。

物件のタイプを確定する：戸建て賃貸か、共同住宅（アパート・マンション）か。これで市の耐震助成が使えるかどうかが分かれます。
狙う制度を絞る：共同住宅なら都の集中促進事業・省エネ改修・国の賃貸集合給湯を軸に。旧耐震の戸建て賃貸なら市の耐震診断→耐震改修を軸に。
登録事業者・施工業者を選ぶ：都の集中促進事業は事業者登録制。登録業者と組む必要があります。
事前申請→交付決定：ここまで契約・着工しない。
契約・着工・完了・実績報告→入金。

年度予算はいずれも「先着・予算枠」で動きます。特に国の制度と都の大型制度は、人気枠が年度途中で締め切られることがあります。大規模修繕の計画とセットで、年度の早い段階から逆算して動くのが、補助を取り切るための鉄則です。

よくある質問（FAQ）

Q. 木造アパートを持っています。市の耐震改修助成は使えますか？
A. 残念ながら、市の木造住宅耐震改修助成は「戸建て住宅」が対象で、集合住宅・長屋は対象外です。木造アパートの耐震・断熱は、都の集中促進事業や省エネ改修助成、国の制度を軸に組み立てるのが現実的です。

Q. 都の218億円の事業は、どんな物件が対象ですか？
A. 賃貸住宅の所有者が対象で、一定水準以上の断熱改修や、太陽光＋低圧一括受電の導入が支援対象です。事業者登録制・予算枠があるため、登録施工業者と早めに設計を進めるのが得策です。詳細はクール・ネット東京の公式情報で確認してください。

Q. 国と都の補助は併用できますか？
A. 制度の組み合わせによって併用可否・条件が異なります。同一工事・同一経費への二重取りは原則できませんが、対象部位や経費区分を分ければ両方を活用できる設計もあります。必ず各制度の窓口で併用可否を確認してください。

Q. 補助金の金額は年度で変わりますか？
A. 変わります。市の耐震改修助成の上乗せ分など、年度・予算で金額が動く項目があります。着手前に必ず最新の要綱・窓口で確認してください。

Q. まず何から始めればいいですか？
A. 「物件のタイプ（戸建てか共同住宅か）」と「築年（旧耐震か新耐震か）」を確定させ、狙う制度を1〜2本に絞ることです。そのうえで、契約前に事前申請できる体制を、施工業者とともに整えてください。

まとめ――東久留米市の1棟を、制度と工法の両輪で守る

東久留米市の賃貸・ビルオーナーが2026年度に狙うべき補助金を、優先度順に整理しました。共同住宅を持つオーナーの本命は、市の制度ではなく東京都の「賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業（218億円）」。ここに都の省エネ改修・太陽光、国の賃貸集合給湯を重ねるのが王道です。市の耐震改修助成は「戸建て賃貸」に限られるものの、旧耐震物件の出口価格を守る一手として価値があります。

補助金は「知っていて、順番を守って、対象を確認した人」だけが取り切れます。そして、そもそもの工事費を工法で下げられれば、手残りはさらに増える。制度で初期負担を圧縮し、工法でコストを下げ、資産価値と入居率を守る――これが、私たちが大規模修繕の現場で一貫して大切にしている考え方です。東久留米市で1棟でも収益物件をお持ちなら、まずは「自分の物件がどの制度の対象か」を確認するところから始めてください。

出典・参考資料

東久留米市「木造住宅耐震改修助成制度」（都市建設部施設建設課、電話042-470-7756）
東久留米市「木造住宅耐震診断助成制度」
東京都「賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進令和8年度助成事業受付等」（令和8年5月22日公表、予算218億円）
東京都環境局／公益財団法人東京都環境公社（クール・ネット東京）「賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業」「既存住宅における省エネ改修促進事業」「断熱・太陽光住宅普及拡大事業」
国土交通省・経済産業省・環境省「住宅省エネ2026キャンペーン」（賃貸集合給湯省エネ2026事業／先進的窓リノベ2026事業／給湯省エネ2026事業）
各賃貸ポータル（Yahoo!不動産・CHINTAI・SUUMO 等）東久留米市・東久留米駅の家賃相場データ（2026年時点）

※本記事は2026年8月時点で確認できる公開情報をもとに、賃貸オーナーの投資判断の観点から整理したものです。各制度の対象要件・金額・受付期間・予算枠は変更されることがあり、また併用の可否や税務上の取り扱いは物件・所得状況により異なります。実際の申請・工事・会計処理にあたっては、必ず各制度の公式窓口および顧問税理士等の専門家にご確認ください。