戸田市の大規模修繕補助金2026｜賃貸オーナーが使える1棟100万円の耐震診断枠 – 大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

この記事で答える質問：埼玉県戸田市で賃貸マンション・アパートを所有するオーナーが、令和8年度（2026年度）に「自分の名義で」申請できる補助金はどれか。そして補助金では埋まらない大規模修繕のコストを、どこで削るか。

戸田市で賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまから、ここ数年よくいただくご質問があります。「うちの物件、市の補助金は使えるんでしょうか」。結論から申し上げると、戸田市には賃貸オーナーが自分名義で申請できる補助金の枠が確かに存在します。ただし、多くの方が最初に見つける制度は、たいてい対象外のほうです。

戸田市の代表的なリフォーム系助成である「戸田市住宅改修資金助成制度」は、助成限度額10万円。使いやすそうに見えますが、要件の一行目に「市内に1年以上居住し、市に住民登録をしている人」とあります。物件だけを所有していて、ご自身は別の市にお住まいのオーナーさまは、この時点で対象外です。

一方で、ほとんど知られていない枠があります。戸田市既存住宅耐震診断補助金です。交付要綱第5条の補助対象者は「補助対象建築物を所有する者」とだけ書かれており、居住要件がありません。 そして木造以外の共同住宅、つまりRC造・S造の賃貸マンションであれば、一棟当たり100万円を限度額として耐震診断費用の2分の1が補助されます。

この記事では、戸田市で収益不動産を運用されているオーナーさまに向けて、令和8年度（2026年度）時点で実際に使える制度と使えない制度を仕分けし、大規模修繕の投資判断にどう落とし込むかまでを、数字で整理します。

戸田市の賃貸市場は「若く、回転が速い」——だから外観で決まる

戸田市の人口は、戸田市公式サイトの最新統計によれば2026年（令和8年）9月1日現在で143,038人、世帯数71,958世帯です。1世帯あたりの人数は約1.99人。単身世帯と2人世帯が市場の中心であることが、この数字だけでも読み取れます。

戸田市はJR埼京線で戸田公園・戸田・北戸田の3駅を持ち、池袋・新宿・渋谷へ直通。埼玉県内の市町村で平均年齢が最も若い自治体として長く知られてきました。オーナーの立場から見ると、これは二つの意味を持ちます。

一つ目は、賃貸需要の厚さです。 若い単身者・DINKS層が継続的に流入する市場では、空室が長期化しにくい。これは明確な追い風です。

二つ目は、入居者の回転が速いことです。 20代〜30代前半の単身者は、転職・結婚・転勤で2〜4年で退去します。回転が速いということは、内見の回数が多いということ。そして内見者は、部屋に入る前に建物の外観を見ています。

築20年を超えた賃貸マンションで、外壁のチョーキング（手で触ると白い粉がつく状態）、シーリングの痩せ、鉄部の錆び、バルコニー隔て板の退色が進んでいると、募集賃料を周辺相場より下げないと決まらなくなります。戸田市のように回転が速い市場では、この「下げ圧力」が短いサイクルで何度も効いてくる。築古物件のNOI（純収益）が静かに削られていく構造は、実はここにあります。

1戸あたり月5,000円の賃料下落は、20戸の物件で年間120万円の減収です。10年で1,200万円。収益還元価格で考えれば、キャップレート5%なら物件価値そのものが2,400万円下がった計算になります。大規模修繕の工事費と比較したときに、どちらが大きいか。オーナーさまが最初に置くべき数字は、ここだと私たちは考えています。

【結論】戸田市でオーナーが実際に使える制度は、この3つ

令和8年度時点で、戸田市の賃貸オーナーが現実的に狙える枠を先に表で示します。

制度名	対象	補助内容	居住要件	オーナー適性
戸田市既存住宅耐震診断補助金	昭和56年5月31日以前着工のRC・S造共同住宅	費用の1/2以内、1戸2万円、1棟100万円限度	なし	◎ 最有力
戸田市既存住宅耐震診断補助金（木造）	平成12年5月31日以前着工の木造共同住宅等	診断費用、10万円限度	なし	○ 木造アパート
戸田市既存住宅耐震改修補助金	上記の木造建築物	費用の1/3以内、50万円限度	なし	○ 木造アパート
戸田市住宅改修資金助成制度	市民が所有し居住する個人住宅	工事費の5%以内、10万円限度	あり（1年以上居住）	✗ 非居住オーナーは対象外
長寿命化に資する大規模修繕の固定資産税減額	管理計画認定マンション等	翌年度の家屋固定資産税1/3減額	—	△ 分譲向け・1棟賃貸は原則対象外

この表で最も重要なのは、耐震診断の3つの制度にはいずれも「居住要件」が課されていないという点です。戸田市外にお住まいのオーナーさまでも、戸田市内に対象建築物を所有していて市税を滞納していなければ、ご自身の名義で申請できます。

令和8年4月改正で何が変わったか——3つの緩和

戸田市は2026年（令和8年）4月1日から耐震補助金の交付要綱を一部改正しました。戸田市建築住宅課のページ（更新日：2026年4月1日）に明記されている変更点は3つです。

① 補助対象の拡大

2000年（平成12年）以前の新耐震基準の木造戸建住宅等にも補助対象を拡大されました。従来は旧耐震（昭和56年5月31日以前着工）のみが対象でしたが、現在の交付要綱第4条では「平成12年5月31日以前に着工された戸建住宅、兼用住宅、共同住宅又は長屋住宅」が対象となり、うち昭和56年6月1日から平成12年5月31日までに着工されたものについては「木造在来軸組工法によって建てられた地上2階建て以下のもの」に限る、という構成です。

オーナーさまの物件に当てはめると、こうなります。

昭和56年5月31日以前着工のRC造・S造の賃貸マンション → 耐震診断の対象（1棟100万円枠）
昭和56年6月1日〜平成12年5月31日着工の木造アパート（在来軸組・2階建て以下） → 令和8年度から新たに対象
平成12年6月1日以降着工の建物 → 対象外

いわゆる「平成12年基準」以前の木造アパートをお持ちの方にとっては、令和8年度が初めての申請機会になります。

② 申請期限の撤廃

改正前は申請期限が設定されていましたが、申請期限を撤廃し、代わりに完了報告期限を設定する方式に変わりました。これにより、年度の途中からでも申請可能な期間が広がっています。

ただし完了報告（実績報告）の期限は、交付要綱第9条・第12条により「補助金の交付を受けようとする年度の2月末日まで」。令和8年度に受給するなら、令和9年（2027年）2月28日までに診断・改修を完了して報告を出す必要があります。逆算すると、RC造の耐震診断は図面調査・現地調査・構造計算で2〜4か月かかることが多いため、令和8年12月までには契約したいというのが実務感覚です。

③ 補助要件の緩和——一般耐震改修の施工者が市外業者にも拡大

これはオーナーさまにとって実利の大きい改正です。従来、一般耐震改修の施工者は市内業者に限定されていましたが、令和8年4月1日から市外業者にも拡大されました。

戸田市住宅改修資金助成制度のほうは、いまも「戸田市に本店のある施工業者」限定です。つまり戸田市の補助制度は、「居住オーナー＋市内業者」の枠と、「所有者なら誰でも＋市外業者も可」の枠が併存している状態になっています。後者を使えるかどうかで、相見積もりの母数がまったく変わります。

戸田市既存住宅耐震診断補助金——1棟100万円、居住要件なし

ここが戸田市のオーナー向け補助金の本丸です。交付要綱（PDF）の条文に即して整理します。

補助金額（要綱第6条）

木造建築物、または木造以外の戸建住宅・兼用住宅：耐震診断に要した費用で、10万円を限度額
木造建築物以外の共同住宅および長屋住宅：耐震診断に要した費用の2分の1以内で、かつ一戸当たり2万円とし、一棟当たり100万円を限度額

RC造の賃貸マンションをお持ちのオーナーさまは、後者です。1戸あたり2万円という単価設定なので、50戸で上限100万円に到達します。20戸の物件なら40万円、30戸なら60万円が上限。実際の診断費用の2分の1と、この戸数単価の、いずれか低いほうが交付額になります。

補助対象者（要綱第5条）——ここが決定的

要綱第5条は、補助金の交付を受けることができる者をこう定めています。

(1) 補助対象建築物を所有する者
(2) 補助対象建築物を所有する区分所有者の代表の者（区分所有建物の場合に限る）

加えて「市税を滞納していないもの」という条件のみ。「市内に居住する」「住民登録がある」といった要件は一切ありません。 1棟丸ごと所有する賃貸オーナーさまは(1)に該当し、単独で申請できます。総会決議の証明書（第7条第6号）が必要なのは区分所有建物の代表者の場合だけなので、1棟所有であれば合意形成のプロセスも不要です。

申請のタイミング（要綱第7条）

耐震診断を実施する前、つまり設計事務所等と契約を締結する前に申請しなければなりません。市のページにも「耐震診断業務を設計事務所等と契約する前に補助金の申請をしてください。（契約後の申請はできません。）」と明記されています。ここを踏み外すと100万円がまるごと消えます。

添付書類は、付近見取図・配置図・平面図、診断費用の見積書の写し、建築確認済を証明する書類の写し、家屋評価証明等の所有証明、市税の完納証明書。完納証明書は納税証明書と別物（戸田市役所2階の収納推進課で取得）ですので、ここも間違えやすいポイントです。

診断者の要件（要綱第3条）

耐震診断を実施できるのは、建築士法第23条第1項により登録を受けている建築士事務所に所属する一級建築士・二級建築士・木造建築士に限られます。また対象となる診断は、日本建築防災協会の「木造住宅の耐震診断と補強方法」に基づくもの、または耐震判定委員会に諮って妥当と判定されたものです。RC造の場合、後者の判定委員会ルートを通すことになるため、判定手数料と期間を工程に織り込んでおく必要があります。

戸田市既存住宅耐震改修補助金——木造アパートの1/3・上限50万円

診断の次は改修です。ただし耐震改修補助金の交付要綱（PDF）は第1条で「既存木造住宅の所有者に対し」と明記しており、改修補助は木造建築物に限定されています。RC造の賃貸マンションは診断までが戸田市の補助対象、と整理しておくのが正確です。

補助金額（要綱第6条）

一般耐震改修：要した費用の3分の1（1,000円未満切捨て）、50万円を限度
簡易耐震改修（耐震シェルター・防災ベッドの設置）：要した費用の2分の1、20万円を限度

一般耐震改修は、耐震診断で上部構造評点が1.0未満と判定された建物を、評点1.0以上になるよう補強設計を行った改修が対象です（要綱第2条第1号）。戸田市内に木造アパート・長屋をお持ちで、耐震性に不安を抱えたまま運用を続けているオーナーさまには、診断10万円＋改修50万円で最大60万円の枠がある計算になります。

「耐震上不利となる工事の禁止」条項に注意

要綱第16条には、補助金を受けて耐震改修を行った対象住宅について、耐震上不利となる増改築・修繕・模様替え等の工事を行ってはならないという規定があります。補助金受給後に間取り変更や壁の撤去を伴うリノベーションを計画されている場合は、事前に市長の承認が必要になります。「将来的に1Rを1LDKに広げたい」といった出口を描いているオーナーさまは、この条項を先に確認しておいてください。

戸田市住宅改修資金助成制度——「使えないほう」を先に知っておく

検索で最初にヒットしやすいのが、こちらの制度です。令和8年度の第2期分は2026年（令和8年）9月1日から受付開始されており（更新日：2026年9月1日）、予算額の範囲内で申込順です。

内容は、市内施工業者を利用して20万円以上（税抜）の改修工事を行う場合に、対象工事費の100分の5以内、助成限度額10万円。ただし対象者要件は以下をすべて満たす必要があります。

市内に1年以上居住し、市に住民登録をしている人
市内に個人住宅又は併用住宅を所有しており、かつ、その住宅に居住している、または居住しようとしている人
市税を完納している人
過去にこの助成金の交付を受けたことがない人
交付決定を受ける前に工事に着手していない人

さらに対象住宅の定義は「市民が市内に所有する個人住宅で、マンション等の集合住宅においては個人の専有部分のこと」。つまり、

オーナーが居住していない賃貸物件は対象外
仮に自宅兼用物件でも、共用部の大規模修繕は対象外（専有部分に限られる）
施工業者は戸田市に本店がある事業者に限定

賃貸オーナーの大規模修繕という文脈では、この制度は実質的に使えません。ここを最初に確認しておくことで、無駄な問い合わせと期待のズレを避けられます。逆に、戸田市内にお住まいで自宅部分のリフォームも同時に検討されている方は、専有部分の工事だけを切り出して申請する余地があります。 実績報告の期限は2027年（令和9年）3月12日、工事完了期限は2027年（令和9年）2月28日です。

国の制度：賃貸集合給湯省エネ2026と、窓リノベの予算消化率

自治体枠だけでは大規模修繕の原資として足りません。令和8年度は国の「住宅省エネ2026キャンペーン」が動いており、この中に賃貸オーナー専用の事業が1本あります。

賃貸集合給湯省エネ2026事業——オーナー専用枠

賃貸集合住宅における小型の省エネ型給湯器の交換を対象とする事業です。補助額は追い焚きなしで1台5万円、追い焚きありで1台7万円が基本、一定の排水工事を伴う場合は最大8万円／10万円まで加算されます。補助対象者は「賃貸集合住宅のオーナー等で、給湯器の交換工事の発注者（リース利用を含む）」。

注意点として、オーナーが直接申請することはできません。 登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が申請手続きと受給を行い、オーナーへ還元する仕組みです。つまり依頼する工事会社が登録事業者かどうかが、受給できるかどうかを決めます。

20戸の賃貸マンションで給湯器を一斉更新するなら、5万円×20戸＝100万円。大規模修繕と同じタイミングで計画すれば、足場やロープアクセスの段取りと工程を共有できるケースもあります。

予算消化率は必ず見てから動く

住宅省エネ2026キャンペーン公式サイトは、予算に対する補助金申請額の割合を毎日公表しています。2026年9月17日時点の数字は以下のとおりです。

事業名	予算消化率（2026年9月17日時点）
賃貸集合給湯省エネ2026事業	45％
給湯省エネ2026事業	44％
先進的窓リノベ2026事業	24％
みらいエコ住宅2026事業（リフォーム）	6％

いずれも予算上限（100％）に達し次第、交付申請（予約を含む）の受付を終了します。賃貸集合給湯は9月中旬で45%。このペースなら年内は残る可能性が高いものの、着工から申請まで1〜2か月のリードタイムを見るなら、秋のうちに施工会社を決めて予約申請を押さえるのが現実的な戦い方です。

先進的窓リノベ2026事業は消化率24%と余裕があります。内窓設置・ガラス交換・外窓交換が対象で、賃貸物件での活用可否や具体的な補助額は改修内容・製品・発注形態によって変わるため、登録済みの窓リノベ事業者に個別確認してください。北向き住戸の結露クレームが多い物件では、内窓設置が退去理由の一つを消す投資になることがあります。

なお、国費が充当されている自治体の支援制度は、住宅省エネ2026キャンペーンの各事業と併用できません。 戸田市の耐震診断補助は国の社会資本整備総合交付金が背景にある制度ですので、同一工事での併用可否は必ず市と事務局の双方に確認してください。工事の部位を分けて申請することで整理できるケースもあります。

固定資産税の長寿命化減額が、賃貸1棟オーナーに届かない理由

「大規模修繕をすると固定資産税が下がる」と聞いたことがあるオーナーさまもいらっしゃるかと思います。戸田市固定資産税課のページにある「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る減額」がそれです。

内容は、2023年（令和5年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までの間に長寿命化に資する一定の大規模修繕工事を実施した場合、工事完了の翌年度分の建物に係る固定資産税額の3分の1が減額（1戸あたり100平方メートル相当分が上限）というもの。

ただし要件を読むと、

築後20年以上が経過している10戸以上のマンション
大規模修繕工事を過去に1回以上適切に行っていること
管理計画認定マンションとして認定を受ける際に修繕積立金の額を引き上げた、または都道府県等の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直し修繕積立金を積み増した

3つ目の要件が、管理組合の存在を前提にしています。 1棟を単独所有する賃貸オーナーには「修繕積立金」も「管理計画認定」も存在しないため、この減額措置は原則として届きません。申告期限も「工事完了日から3か月以内」と短いので、分譲マンションの区分を保有されている投資家の方は、そちらで取りこぼさないようご注意ください。

代わりに、賃貸オーナーが取りにいくべき税務の3点

補助金が薄い分、賃貸オーナーは税務で回収します。

① 修繕費か資本的支出かの仕分け
外壁塗装や防水の「原状回復・維持管理」に該当する部分は修繕費として当期の損金に算入できます。一方、耐用年数を延ばす、価値を高める工事（グレードアップを伴う改修、用途変更を伴う大規模な改造など）は資本的支出として資産計上し、減価償却していくことになります。同じ大規模修繕でも、見積書の内訳の書き方ひとつで当期の課税所得が変わります。工事会社に「修繕費と資本的支出が判別できる内訳で見積書を作ってほしい」と最初に伝えてください。 これを言えるかどうかで、顧問税理士の仕事のしやすさがまるで違います。

② 補助金は雑収入として課税される
受け取った補助金は、原則として受給年度の雑収入（益金）です。「100万円もらったから100万円得した」わけではなく、税引後の手取りで考える必要があります。法人であれば実効税率、個人であれば総合課税の税率を踏まえてキャッシュフローを引き直してください。なお、一定の要件を満たす国庫補助金等については圧縮記帳の適用余地がありますので、具体的な処理は税理士にご相談ください。

③ 出口（売却）での効き方
収益還元法で評価される賃貸マンションでは、修繕履歴そのものが価格の根拠になります。耐震診断報告書、大規模修繕の施工記録、保証書一式が揃っている物件は、買主のデューデリジェンスで減額指摘を受けにくい。補助金を使って耐震診断を実施し、その報告書を出口まで保管しておくこと自体が、売却時の価格交渉力になります。

なお、税務の取扱いは個別事情により異なります。私たちは税理士ではありませんので、実際の処理は必ず顧問税理士にご確認ください。

補助金を「値引き」ではなく「募集条件」に変える

ここからが本題です。補助金で工事費が下がった分を、どこに使うか。

戸田市のように入居者の回転が速い市場では、補助金で浮いた原資を「募集条件の改善」に回したオーナーが勝ちます。 計算してみます。

前提：戸田市内・築28年・RC造3階建て・20戸・平均賃料7.8万円・現況入居率85%（3戸空室）

項目	金額
満室想定年間賃料	7.8万円 × 20戸 × 12か月 = 1,872万円
現況（入居率85%）年間賃料	1,591万円
機会損失	年281万円

ここで大規模修繕を実施し、外観の刷新とエントランス・共用廊下の改善により入居率が85%→95%に改善したとします。

項目	金額
改善後（入居率95%）年間賃料	1,778万円
改善による年間増収	+187万円
キャップレート5%での物件価値押し上げ	+約3,740万円

もちろん、これは工事だけで達成できる数字ではありません。管理会社の募集力、設備仕様、競合物件の動向がすべて絡みます。ただ、「内見時に外観で候補から外される」という減点だけは、工事で確実に消せます。 そして戸田市のように内見回数が多い市場では、この減点が効く回数が多い。

耐震診断補助の100万円は、この文脈では「工事費の値引き」ではなく、「募集条件を1段階上げるための原資」です。たとえば宅配ボックスの増設、共用部LED化、オートロックのリニューアル、外構の植栽整理。いずれも100万円前後で手が届き、募集図面に書ける項目が増えます。

工事費そのものを下げる：足場とロープアクセスの差額

補助金の額には上限があります。工事費を下げるもう一つのレバーは、仮設計画です。

一般に、30戸規模のマンション大規模修繕の総工費は3,500万〜5,000万円が目安レンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。躯体補修でも防水でもなく、「作業員が壁に到達するための構台」に、総額の2割前後が消えている計算です。

株式会社明誠が提案しているロープアクセス工法（無足場工法）は、この仮設費そのものを削る手法です。産業用ロープで屋上から懸垂下降し、足場を架けずに外壁の調査・補修・塗装・シーリング・防水を行います。

参考値：10階建て・外周80m・工期3か月の物件の場合

仮設方式	概算費用	差額
通常の仮設足場	約168万円	—
ロープアクセス工法	約59万円	▲約109万円

※物件の形状、外周長、階数、道路条件、作業可能時間帯により大きく変動します。あくまで一例としての参考値です。

差額の約109万円は、戸田市の耐震診断補助の上限額とほぼ同額です。つまり「補助金を取る」と「仮設方式を見直す」を両方やれば、ざっくり200万円前後の原資が生まれるということになります。

賃貸オーナーにとってのロープアクセスの実利は、費用より「退去の抑制」

費用差以上に大きいのが、入居者への影響です。

足場を架けると、工期中は次のことが起こります。

バルコニーが使えない（洗濯物が干せない）
窓を開けられない、カーテンを開けられない（防犯・プライバシー）
足場からの侵入リスクへの不安
騒音と、エントランス周りの雑然とした印象

戸田市のように単身・DINKS層が中心の市場では、これらが退去の引き金になります。3か月の足場期間中に2戸が退去し、原状回復費と募集費、空室期間の減収まで含めると、足場費の差額など簡単に飛びます。

ロープアクセス工法は施工範囲を区画単位で区切れるため、「今週は東面、来週は南面」というように、影響を受ける住戸を限定しながら進められます。 バルコニーが使えない期間を、全期間から数日に圧縮できるケースもあります。居住者への影響最小化は、分譲マンションでは「住民の安心」の話ですが、賃貸ではそのまま退去率＝NOIの話です。

工法の技術的な詳細、ロープアクセスの安全基準や適用範囲については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで体系的に解説しています。発注前に工法の中身を理解しておきたいオーナーさまは、あわせてご覧ください。

現場で私が見てきたこと

以前、埼玉県内のある賃貸マンションで、足場を架けた大規模修繕の最中に入居者さまから管理会社へ苦情が続いたことがありました。内容は工事の品質ではありません。「洗濯物が外に干せない期間が長すぎる」「足場のメッシュシートで部屋が暗い」。オーナーさまは工事内容にはご満足でしたが、竣工後の数か月で想定以上の退去が出ました。

私はこのとき、大規模修繕の見積書に「退去リスク」という行がないことの怖さを痛感しました。工事会社が提示するのは工事費だけです。けれどオーナーさまが実際に負担するのは、工事費＋その期間に失う収入＋その後の原状回復費と募集費です。後者は見積書のどこにも出てきません。

私が3工法を比較してご提案するようにしているのは、この見えない行を一緒に机の上に載せたいからです。足場が最適な物件もありますし、ロープアクセスでなければ現実的でない物件もあります。大事なのは「どちらが安いか」ではなく、「この物件とこの入居者構成では、どちらの総コストが小さいか」です。戸田市のように単身者が多く回転の速い市場では、この差がとくに出やすいと、私は現場を見てきて感じています。

打診調査・塗装・防水の単価目安

見積書を比較する際の物差しとして、一般的な単価レンジを挙げておきます。

工種	単価目安
外壁打診調査	250〜500円/㎡
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
屋上・バルコニー防水	5,000〜8,000円/㎡

※いずれも目安であり、下地の劣化状況、材料グレード、施工条件により変動します。実際の見積は必ず現地調査のうえで算出されます。

相見積もりを取るとき、総額だけを並べても比較になりません。 ㎡単価と数量で並べ替えると、どこに差があるのかが見えます。数量が極端に少ない見積は、後から追加請求が出てくることがあります。

株式会社明誠について

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工にあたり、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。

また、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職が加盟する体制を構築しました。各工種の専門職が直接施工に入るため、元請が何層も重なる構造に比べて中間コストが圧縮されます。 これが「高品質かつ低価格」を成り立たせている仕組みです。

明誠は通常の仮設足場工法／ロープアクセス工法／両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物の形状・階数・外周条件・予算・入居状況に応じて最適な組み合わせをご提案します。「ロープアクセスありき」ではありません。低層で外周に十分な空地がある物件なら、足場のほうが安く早いこともあります。3つの選択肢を比較できること自体が、オーナーさまにとっての価値だと考えています。

詳しくは明誠のロープアクセス工法の技術詳細、オーナーさま向けの大規模修繕サービス、大規模修繕の料金の考え方をご覧ください。ビル1棟をお持ちの方はビルオーナーさま向けページもあわせてどうぞ。

これまでの施工事例（約6,000棟）は施工実績一覧からご覧いただけます。

申請から入金までのスケジュール（令和8年度版）

戸田市既存住宅耐震診断補助金を、RC造賃貸マンションで使う場合の標準的な流れです。

ステップ	内容	目安期間
① 建築士事務所の選定	耐震診断を依頼する建築士事務所を選び、見積を取得	2〜4週間
② 交付申請（契約前）	申請書＋見積書写し＋所有証明＋完納証明書等を建築住宅課へ	1日
③ 審査・交付決定	市が審査し、交付決定通知書を発行	2〜4週間
④ 診断契約・実施	交付決定後に契約。図面調査・現地調査・構造計算	2〜4か月
⑤ 耐震判定委員会	RC造の場合、判定委員会の判定を取得	1〜2か月
⑥ 実績報告	領収書写し・契約書写し・診断報告書写し等を提出（令和9年2月末日まで）	1日
⑦ 確定通知・請求	確定通知を受けて交付請求書を提出	2〜4週間
⑧ 補助金の入金	指定口座へ振込	—

②より前に契約してはいけない、⑥は令和9年2月末日が期限。この2点だけ外さなければ、あとは工程管理の問題です。RC造で判定委員会ルートを通すと①〜⑥で半年前後かかるため、令和8年度に受給するなら、今（2026年9月）から動き始めるのが現実的なぎりぎりのラインと言えます。

なお補助金は「予算の範囲内において」交付される旨が要綱第1条に明記されています。年度後半は残額に注意してください。申請前に建築住宅課（電話：048-291-9613）へ、残枠の状況を確認されることをおすすめします。

よくあるご質問

Q. 戸田市外に住んでいますが、戸田市の賃貸マンションで耐震診断補助は使えますか？

A. 使えます。戸田市既存住宅耐震診断補助金交付要綱第5条の補助対象者は「補助対象建築物を所有する者」とされており、居住要件や住民登録の要件はありません。条件は、対象建築物（昭和56年5月31日以前着工のRC・S造共同住宅等）であることと、市税を滞納していないことです。

Q. 20戸の賃貸マンションだと、耐震診断補助はいくらもらえますか？

A. 木造以外の共同住宅は「診断費用の2分の1以内、かつ一戸当たり2万円、一棟当たり100万円限度」です。20戸なら戸数単価による上限は40万円。診断費用が100万円なら2分の1で50万円ですが、戸数単価の40万円が上限となるため交付額は40万円です。上限100万円に到達するのは50戸以上の物件です。

Q. 大規模修繕の工事費そのものに使える戸田市の補助金はありますか？

A. 賃貸オーナー向けには、残念ながらありません。戸田市住宅改修資金助成制度は居住要件と専有部分限定の要件があり、耐震改修補助金は木造建築物に限られます。RC造の賃貸マンションについては、耐震診断までが戸田市の補助対象という整理になります。工事費については国の住宅省エネ2026キャンペーン（賃貸集合給湯省エネ2026事業など）と、工法選択によるコスト圧縮で組み立てるのが現実的です。

Q. 補助金の申請は工事会社に任せられますか？

A. 制度により異なります。戸田市の耐震診断・耐震改修補助金はオーナーご自身（所有者）が申請者となります（委任は可能ですが、申請者名義は所有者です）。一方、国の賃貸集合給湯省エネ2026事業や先進的窓リノベ2026事業は、登録事業者が代わりに申請し、オーナーへ還元する仕組みで、オーナーが直接申請することはできません。依頼先が登録事業者かどうかを、契約前に必ず確認してください。

Q. 足場を架けずに大規模修繕はできますか？入居者に迷惑をかけたくないのですが。

A. ロープアクセス工法（無足場工法）で、外壁調査・タイル補修・シーリング打ち替え・塗装・防水まで対応できます。足場を架けないため、バルコニーが長期間使えない、窓を開けられないといった生活影響を大幅に抑えられます。施工面を区画単位で区切って進められるので、影響を受ける住戸を限定できるのも賃貸物件では大きな利点です。ただし、外周に大量の開口や庇がある形状、低層で足場のほうが効率的なケースもありますので、現地調査のうえで3工法から最適なものをご提案します。

Q. 足場とロープアクセスで、どれくらい費用が変わりますか？

A. 一例として、10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、通常の仮設足場が約168万円に対しロープアクセス工法が約59万円、差額は約109万円という試算があります。ただし物件の形状・外周長・道路条件・作業可能時間帯で大きく変動します。30戸規模の大規模修繕では総工費3,500万〜5,000万円のうち仮設足場が15〜25%を占めるのが一般的ですので、この部分をどう設計するかが総額を左右します。

Q. 補助金を受け取ると税金はどうなりますか？

A. 受給した補助金は原則として受給年度の雑収入（益金）として課税対象になります。「もらった額がそのまま手元に残る」わけではない点にご注意ください。また、大規模修繕の工事費は修繕費（当期の損金）と資本的支出（資産計上して減価償却）に仕分ける必要があり、見積内訳の作り方で当期の課税所得が変わります。私たちは税理士ではありませんので、具体的な処理は必ず顧問税理士にご相談ください。

Q. 令和8年度の申請期限はいつですか？

A. 令和8年4月1日の要綱改正で申請期限は撤廃され、代わりに完了報告期限が設定されました。耐震診断・耐震改修とも、実績報告（完了届）の提出期限は「補助金の交付を受けようとする年度の2月末日まで」、つまり令和9年（2027年）2月28日です。RC造の耐震診断は判定委員会を含めて半年程度かかることがあるため、逆算して早めに着手してください。

まとめ——戸田市のオーナーが今やるべき3つのこと

建築年月日を確認する。 昭和56年5月31日以前着工のRC・S造共同住宅なら、耐震診断補助の1棟100万円枠（1戸2万円）が使えます。昭和56年6月〜平成12年5月着工の木造アパート（在来軸組・2階建て以下）は、令和8年度から新たに対象になりました。
契約より先に申請する。 耐震診断も耐震改修も、契約・着工の前に交付申請が必要です。順番を間違えると受給できません。
仮設方式を比較する。 補助金の上限は決まっていますが、仮設費は設計次第です。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案で見積を取り、総額と入居者影響の両方で比べてください。

戸田市は、埼玉県内で最も若い世代が集まり続けている市場です。需要がある市場ほど、建物の見た目と設備で差がつきます。 補助金は、その差をつけるための原資として使うのがいちばん効きます。

私は、補助金そのものが目的になってしまうご相談を何度も見てきました。100万円を取るために半年を使い、その間に外壁の劣化が進んで工事費が増えてしまっては本末転倒です。補助金は、やると決めた工事の資金計画を軽くするための道具であって、工事をやるかどうかの判断材料ではありません。順番を間違えないでいただきたい、というのが私からのお願いです。

お持ちの物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、足場／ロープアクセス／ハイブリッドの3案比較、そして利回り改善シミュレーションだけでも、ご相談を承ります。ご相談・お見積りはお問い合わせフォームから承っております。

工法選定の技術的な背景をもう少し掘り下げたい方は、ロープアクセスドットコムの工法比較ページもご参照ください。発注者の立場で知っておくべき安全基準・適用限界を、専門メディアの視点で整理しています。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月18日時点で公表されている戸田市および国土交通省・環境省・経済産業省・埼玉県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず戸田市建築住宅課（電話：048-291-9613）および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。また、税務の取扱いについては顧問税理士にご相談ください。

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月18日

参考・出典