西桂町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版 – 大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

山梨県南都留郡西桂町で分譲マンションの大規模修繕を検討されている管理組合の理事長さまへ。この記事は、ひとつの問いから始めます。「西桂町では、外壁を塗り替えるときに町へ届出が要るのでしょうか？」

要ります。しかも西桂町は、町のホームページに、こう書いています。

特に住宅等の建築物については、ほぼ全ての建築行為について届出対象となりますのでご注意ください。

私は株式会社明誠の本間と申します。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。全国の自治体の制度を1件ずつ調べて記事にしてきて、186件を超えましたが、行政が自ら「ほぼ全ての建築行為が届出対象」と言い切っている自治体は、西桂町が初めてです。

そしてもうひとつ。西桂町は町域の一部が富士箱根伊豆国立公園に含まれます。町のページには、自然公園法に違反した場合「6か月以下の懲役又は50万円以下の罰金になる場合があります」と明記されています。罰金ではなく懲役から書かれている自治体も、私が調べた範囲では西桂町が初めてでした。

この記事では、西桂町の管理組合が大規模修繕を進めるときに、どの順番で、どこに、いつまでに何を出すのかを整理します。補助金の話もしますが、先に正直に申し上げます。西桂町の補助・助成ページに載っている住宅関係の制度は、私が調べた時点でブロック塀等の撤去補助のみでした。共用部の大規模修繕に直接使える町の補助金は見当たりません。だからこそ、手続きと工程の話が本題になります。

結論：西桂町の大規模修繕は「届出」から工程表を書く

先に結論の表を置きます。理事会にそのまま持ち帰っていただける形にしました。

順番	やること	目安の時期	窓口
①	物件が国立公園の区域内かどうかを確認	総会の半年〜1年前	西桂町建設産業課建設係 0555-25-2173
②	景観条例の「届出確認表」で自分の工事が該当するか確認	同上	西桂町建設産業課建設係
③	塗り替え後の色をマンセル値で3案に絞る	総会の3〜4か月前	塗料メーカー＋建設産業課
④	景観条例の届出（区域内なら自然公園法の手続きも）	着手前（日数は町へ確認）	西桂町／山梨県
⑤	山梨県の制度（管理計画認定・12条点検）を確認	総会議案の作成前	山梨県建築住宅課
⑥	工法（足場／ロープアクセス／ハイブリッド）を決定	見積比較時	施工会社
⑦	工事完了後の完了届	行為完了後	西桂町／山梨県

見積を3社から取るのは、①〜③のあとです。順番を逆にすると、色が決まらないまま見積を比較することになり、あとで全部やり直しになります。私はこれを何度も見てきました。

（出典：西桂町「西桂町景観計画及び景観条例等の改正について」）

西桂町が「ほぼ全ての建築行為」と書いている意味

まず、この町の景観制度の成り立ちから整理します。

時期	できごと
平成24年度	西桂町景観計画を策定
平成25年9月	西桂町景観条例を制定
平成26年4月1日	町内の一定規模以上の建築物の建築、工作物の造成、開発行為について町への届出が必要に
平成27年7月1日	太陽光発電施設の届出について景観計画・条例・施行規則を改正
令和2年4月1日	太陽光発電施設の適正管理に関する条例を制定（太陽光は先にこちらの手続き）

条文上は「一定規模以上」です。ところが町は、そのすぐあとに「特に住宅等の建築物については、ほぼ全ての建築行為について届出対象となりますのでご注意ください」と書き足しています。

これは行政の側からの、かなり踏み込んだ注意喚起です。私の読み方を申し上げると、「規模で線を引いてはいるが、住宅系の建物で線を下回るケースはほとんどない。だから自分は対象外だと勝手に判断するな」というメッセージです。

分譲マンションは、住宅等の建築物です。そして大規模修繕は、景観法の用語でいえば「修繕」「模様替」「色彩の変更」にあたる行為です。「うちは小規模だから関係ない」という判断は、この町では成り立ちにくいとお考えください。

町は届出の要否を確認するための「届出確認表」を公開しています。あわせて「添付書類一覧」「景観形成共通基準の運用」「様式集」も公開されています。理事会で最初にダウンロードしていただきたいのは、この届出確認表です。

届出確認表は、理事長ではなく施工会社に読ませてください

実務の話をします。届出確認表は行政の様式なので、建築の素人が読んで判断するには向いていません。

私が理事長さまにお勧めしているのは、見積を依頼する段階で、各社に届出確認表を渡して「この工事は届出対象になりますか。なる場合、申請図書の作成費は御社の見積に入っていますか」と質問する方法です。

この質問には、副次的な効果があります。地域の制度を把握している会社と、そうでない会社が一発で分かります。「調べておきます」と言ったきり返事がない会社は、その時点で判断材料になります。

自然公園法：西桂町は「懲役」から書いている

西桂町の「富士山地域（山梨県側）における自然公園法のお知らせ」には、こうあります。

富士山の北麓の富士五湖地域（富士河口湖町・鳴沢村・西桂町など）は国立公園に指定されています。建築物の新・改・増築や木の伐採など様々な行為が規制されています。許可を受けないで行為に着手した等、法に違反すると、6か月以下の懲役又は50万円以下の罰金になる場合があります。

私が186件の自治体を調べてきたなかで、罰則を懲役から書いている自治体のページは、これが初めてでした。

景観条例の届出違反は、景観法に基づく罰金（多くの場合30万円以下）です。一方、自然公園法の特別地域での無許可行為は、懲役刑がある。法律の重さが違います。

ここで大事なのは、次の2点です。

①西桂町のすべての土地が国立公園なわけではありません。町のページは「富士五湖地域（富士河口湖町・鳴沢村・西桂町など）は国立公園に指定されています」と地域単位で書いています。町内のどこが特別地域で、どこが普通地域で、どこが公園区域外なのかは、物件ごとに確認が必要です。

②確認先は、町の建設産業課建設係（0555-25-2173）です。住所を伝えれば、区域を教えてもらえます。自分で地図を見て判断しないでください。

理事会からの最初の1本の電話は、この質問だと思います。

「西桂町○○の分譲マンションです。外壁と屋根の塗り替えを含む大規模修繕を予定しています。当物件は自然公園法の区域内でしょうか。また、景観条例の届出対象になりますでしょうか」

（出典：西桂町「住まい・公共交通」一覧）

届出と許可は、管理組合にとって何が違うのか

専門用語なので、素人向けに噛み砕きます。ここを理解しているかどうかで、総会の進め方が変わります。

	届出	許可
性格	行政に知らせる手続き	行政の判断を受ける手続き
出せば工事できるか	原則できる	許可されなければできない
不適合のとき	勧告・変更命令	不許可
総会との関係	決議した色で進められることが多い	決議した色が通らない可能性がある

つまり、自然公園法の特別地域にある物件で「許可」が必要な場合、総会で色を決議しても、その色で塗れるとは限らないということです。

私が理事長さまにいつもお伝えしているのは、「総会で決めるのは、行政に当ててみて感触が得られている色にしてください」ということです。総会で決めた色が通らないと分かったとき、いちばん困るのは理事会です。区分所有者への説明が立ちません。

色を決めるまでの手順

順番どおりに書きます。

区域を確認する。建設産業課建設係（0555-25-2173）に住所を伝え、国立公園の区域内か、区域内ならどの区分かを聞く。あわせて景観条例の届出要否も聞く。
現況の色を実測してもらう。築20年以上の物件は、竣工図の色番号どおりの色にはなっていません。退色しています。施工会社か設計事務所に現況のマンセル値を測ってもらってください。
候補色を3案に絞り、マンセル値を書面でもらう。塗料メーカーに「マンセル値を明記した色見本」を依頼します。日本塗料工業会の色番号だけでは窓口で話が進みません。行政が見たいのはマンセル値です。
窓口に当てる。3案を持って建設産業課へ。町は「景観形成共通基準の運用」を公開していますので、事前に目を通しておくと話が早くなります。
総会にかける。行政の感触を得た案だけを議案にします。
届出（または許可申請）を出す。

マンセル値の読み方（3分で分かる説明）

マンセル値は色を3つの要素で表す方法で、「10YR 7.0/1.5」のように書きます。

色相（Hue）：R=赤、YR=黄赤（オレンジ〜茶）、Y=黄、GY=黄緑、G=緑、N=無彩色（白〜灰〜黒）
明度（Value）：明るさ。0が黒、10が白
彩度（Chroma）：鮮やかさ。0が無彩色で、数字が大きいほど鮮やか

「10YR 7.0/1.5」なら、黄赤系で、明度7.0（やや明るい）、彩度1.5（かなりくすんでいる）ということです。

景観形成基準は、多くの場合「彩度○以下」「明度○以上○以下」という形で数値を定めます。マンションでよく使われる明るいベージュ系は、明度の上限に引っかかることがあります。ここは各自治体で基準が異なりますので、西桂町の景観形成共通基準の運用を確認したうえで、窓口に当てるのが確実です。

見積書に、この費用が入っているか確認してください

届出にせよ許可申請にせよ、書類を作る手間が発生します。そして一般的な大規模修繕の見積に、この作業は入っていないことがあります。

見積書を受け取ったら、次の項目名を挙げて確認してください。

景観条例に基づく届出書の作成費（該当すれば自然公園法の許可申請書も）
各面の彩色立面図の作図費
現況カラー写真の撮影・整理費
配置図・位置図の作成費
申請に伴う行政協議の立会い日当

特に彩色立面図は要注意です。建物の各面を、実際に塗る色で着色した立面図をつくります。竣工図が残っていない築30年超の物件では、立面図を起こすところから始まります。1日でできる作業ではありません。

「他社より安いと思ったら、申請図書の作成費が入っていなかった」という事態は、項目名を挙げて聞けば避けられます。誠実な会社なら正直に答えます。

大規模修繕の料金の考え方は別ページにまとめていますが、要は「どこまでが見積の範囲か」を最初に確定させることが、いちばんのコスト管理です。

西桂町の補助・助成──載っているのはブロック塀の撤去だけ

正直に書きます。2026年9月19日時点で、西桂町の「補助・助成」ページに掲載されている制度は8件で、住宅の工事に関わるものは次の1つだけでした。

制度名	内容	管理組合の共用部で使えるか	担当
西桂町ブロック塀等撤去促進事業費補助金	道路や公園など不特定多数が利用する土地に面したブロック塀等のうち、地震時に倒壊・転倒して通行人等に被害を与える塀を撤去する場合に費用の一部を補助	敷地内の塀が該当すれば対象になり得る	建設産業課建設係 0555-25-2173

そのほかは、生ごみ処理機器の購入補助、合併処理浄化槽設置補助、重度心身障害者医療費助成、すこやか子育て応援医療費助成、鉄道利用通学者支援補助金、ひとり親家庭医療費助成、浄化槽設置補助です。

住宅リフォーム補助も、木造住宅の耐震診断・耐震改修補助も、このページには掲載されていませんでした。

これは西桂町が住民に冷たいという話ではありません。人口5,000人前後、面積15.38km²の町です。分譲マンションのストックが限られているため、制度設計の対象として登場していない、というのが実情だと私は見ています。

ブロック塀の補助は、管理組合にとって意外に効きます

マンションの敷地境界に、古いブロック塀が残っている物件は珍しくありません。大規模修繕とあわせて撤去・更新を検討されるなら、この補助が使える可能性があります。

条件は「道路や公園など、不特定多数の方が利用する土地に面した」塀であることです。敷地の奥にある塀は対象外になる可能性が高いので、どの塀が対象になるかを、図面を持って建設産業課に相談してください。

なお、このページの更新日は2018年12月17日です。令和8年度の補助率・限度額・受付期間は、ページ上で確認できません。申請を検討されるなら、建設産業課への電話が必須です。推測で金額を書くことはしません。

あわせて、町は「建築物の既設の塀（ブロック塀や組積造の塀）の安全点検について」というページも公開しており、所有者が自ら安全点検を実施するよう注意喚起しています。山梨県にも塀の安全性に関する相談窓口が開設されています。

（出典：西桂町「補助・助成」一覧）

木造住宅の耐震補助について、確認すべきこと

西桂町のサイト上では木造住宅の耐震診断・耐震改修補助のページを見つけられませんでしたが、制度が無いと断定することはできません。ページとして掲載されていないだけ、という可能性があります。

山梨県は木造住宅の耐震化を推進しており、県内の多くの市町村が国・県の補助スキームに乗った制度を持っています。県は「低コスト工法」を推奨しており、その実績は次のとおりです。

年度	R02	R03	R04	R05	R06	R07
県内の耐震改修件数	20	32	42	43	62	77
うち低コスト工法	4	10	15	13	16	13
割合	20%	31%	36%	30%	26%	17%

戸建てをお持ちの方は、町の建設産業課（0555-25-2173）または山梨県建築住宅課建築防災担当（055-223-1734）にご確認ください。「ページが無いこと」と「制度が使えないこと」は別です。これは自治体調査をしていて何度も経験しました。

（出典：山梨県「木造住宅耐震改修工事の低コスト工法について」／2026年9月4日更新）

標高600m──西桂町は富士北麓で最も工事しやすい

ここからが、この町の大きな利点の話です。

西桂町は、北の三つ峠山麓と南の杓子山麓に挟まれた、標高約600mの町です。桂川流域に集落が展開しています。

富士北麓の他の市町村と比べてみます。

市町村	おおよその標高	塗装工程への影響
西桂町	約600m	富士北麓では最も低く、工程を組みやすい
富士吉田市	約750m前後	―
富士河口湖町	約830m前後（河口湖畔）	―
忍野村	約900m前後	冬季の工程停止リスクが大きい
山中湖村	約980m（湖面標高）	富士五湖で最も高い

同じ南都留郡でも、標高で400m近い差があります。

なぜこれが工事に効くのか。塗料には施工条件があるからです。一般的な建築用塗料は、気温5℃以下、または湿度85%以上では施工できません。メーカーの仕様であって、施工会社の都合ではありません。無理に塗れば乾燥不良で膨れや剥がれが起きます。

標高が100m上がると、気温はおおむね0.6℃下がります。標高600mの西桂町と標高980mの山中湖村では、単純計算で2℃以上の差があります。この2℃が、春先と晩秋のそれぞれ2〜3週間の違いになって表れます。

つまり西桂町は、富士北麓のなかでは工事可能期間が長く、工程に余裕を持たせやすい町です。これは管理組合にとって、はっきりとした有利条件です。

ただし、余裕があるからこそ先送りされやすい、という面もあります。私の実感では、工程が厳しい地域の管理組合のほうが、かえって計画的に動かれています。

三つ峠の麓の町で、ロープの話をします

もうひとつ、この町だけの切り口があります。

西桂町は、三つ峠の登り口となる町です。三つ峠は、ハイキングコースとしてだけでなく、ロッククライミングのゲレンデとして全国に知られた岩場を持ちます。

私が仕事で使っているロープアクセス工法（無足場工法。産業用ロープで作業員が壁面を昇降して作業する方法）は、もともと登山・クライミングの技術を産業用に体系化したものです。支点の取り方、確保の考え方、二重系統での安全確保──土台にあるのは、岩場で培われた技術です。

その技術の源流のひとつが、この町の山にあります。

これは私にとって、少し特別なことです。三つ峠の屏風岩で技術を磨いた人たちがいて、その系譜のうえに、いま私たちがマンションの外壁で使っている工法がある。西桂町の管理組合さまにご提案するとき、私はこの話を必ずします。

技術的な詳細や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法そのものを詳しく知りたい理事の方は、そちらもご覧ください。

株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕をこれまでに約6,000棟手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工にあたります。

令和8年6月26日の地震──西桂町小沼は震度5弱でした

制度の話から離れて、建物の話をします。

令和8年6月26日22時28分頃、山梨県東部・富士五湖を震源とするマグニチュード5.6、深さ約20kmの地震が発生しました。この地震で、西桂町小沼は震度5弱を観測しています。近隣では大月市御太刀が震度5強、富士河口湖町勝山・鳴沢村役場・山中湖村山中などが震度5弱でした。

小沼は町役場の所在地です。町の中心部が震度5弱を受けたということです。記事公開時点で、地震から約3か月弱が経過しています。

震度5弱は、建物が倒壊するような揺れではありません。ですが、外装の下地には影響が出ます。そして、その影響は目視では分かりません。

震度5弱を受けた建物で、理事会が今月中に確認すべき5か所

私が現場で20年見てきて、地震のあとに必ず見る場所です。理事の方が双眼鏡とスマートフォンで確認できる範囲で書きます。

確認箇所	見るポイント	なぜ重要か
タイルの目地	ひび、白華（エフロレッセンス／白い粉状の析出物）、目地のズレ	接着層の剥離が始まっているサイン
打継ぎ部のシーリング	切れ、剥がれ、痩せ	揺れで最初に切れるのがここ。雨水の侵入口になる
バルコニー手すり壁の付け根	床との取り合いのひび	片持ち構造で揺れが増幅されやすい
パラペット天端と笠木	笠木のガタつき、シーリングの口開き	屋上防水層への水の回り込み経路
PS（パイプスペース）内の配管継手	にじみ、錆汁	縦管の継手は揺れで緩む。放置すると漏水事故に

タイルは「割れない剥離」が怖い

機序を説明します。

タイル張りの外壁は、コンクリート下地の上にモルタルで接着層をつくり、その上にタイルを張っています。地震の揺れでこの接着層が下地から剥がれても、タイル自体は割れません。だから、下から見上げても何も変わって見えないのです。

問題はその後です。剥がれた隙間に雨水が入ります。標高600mの西桂町では、冬に水が凍って融けることを繰り返します。水は凍ると体積が約9%増えます。この凍結融解が繰り返されると、隙間は少しずつ広がります。

震度5弱で生じた見えない剥離が、越冬中に拡大する。これが、この秋に打診調査を入れていただきたい理由です。

理事会での議題の立て方に、ひとつ工夫があります。「地震があったので調査を追加しましょう」ではなく、「もともと予定していた劣化診断の時期を、この秋に前倒しする」という形にしてください。予算が増えないので、格段に通りやすくなります。

漏水が起きてからの対応については漏水対応のページにまとめていますが、起きる前に手を打てるなら、そのほうが圧倒的に安く済みます。

（出典：気象庁地震情報、観測点別震度については一般財団法人地震予知総合研究振興会の公表資料による）

山梨県の制度①：12条点検の提出期限は今月末です

ここは、この記事を読んだ当日に動いていただきたい項目です。

建築基準法第12条に基づく定期報告制度について、山梨県のページ（2026年8月31日更新）にはこうあります。

定期報告の提出は、報告年度の4月1日から9月30日までです。

この記事の公開日は2026年9月19日です。9月30日まで、残り11日です。

分譲マンションが対象になり得ます

定期報告の対象は、国（政令）と県（県細則）が指定しています。多くの都道府県では、共同住宅のうち対象となるのはサービス付き高齢者向け住宅等に限られ、一般の分譲マンションは対象外です。

しかし山梨県は県細則で独自に対象を指定しており、一般の共同住宅が対象になり得ます。県の「定期報告対象一覧表」で、ご自身の物件の階数と延べ床面積を当ててみてください。

判断に迷う場合は、階数と対象用途の床面積を控えて、こう電話してください。

「南都留郡西桂町の分譲マンションです。○階建てで、共同住宅の用途に供する部分の床面積の合計は約○㎡です。当物件は建築基準法第12条の定期報告の対象になりますでしょうか。また、令和8年度は当物件の報告年度にあたりますでしょうか」

「報告年度にあたるか」を必ず聞いてください。共同住宅は3年ごとの報告ですので、令和8年度が該当年度かどうかで、今月末の期限が自分に関係あるかが決まります。

提出の実務

項目	内容
提出先	山梨県庁建築住宅課建築防災担当（甲府市丸の内1-6-1 県庁別館3階）／055-223-1734
提出期限	報告年度の4月1日〜9月30日
部数	2部（正本1部・副本1部）
郵送	可（返却希望なら返信用封筒を同封）
様式	令和7年7月1日施行で改正済。県サイトからダウンロード
代行	一般社団法人山梨県建築設計協会に代行可（昇降機・準用工作物を除く）
調査できる資格者	一級建築士・二級建築士・特定建築物調査員
提出書類	定期調査報告書／調査結果表／概要書／調査結果図（A3）／関係写真（要是正の場合）

期限内に報告がない場合は督促がなされる旨も、県のページに明記されています。

（出典：山梨県「定期報告制度について」）

12条点検の打診調査と、劣化診断は1回にまとめられます

私の専門分野の話なので、実務として使える提案をひとつ。

定期報告の外壁調査では、竣工または外壁改修から10年を超えた建物について、全面打診等による調査が必要になります。全面打診とは、外壁のタイルやモルタルを打診棒で叩いて、浮きを音で探す調査です。

一方、大規模修繕の前には劣化診断を行います。こちらも外壁の浮きを調べます。

この2つは、1回の調査で兼ねられます。

打診調査の費用は、一般的に250〜500円/㎡が目安です（物件の条件により変動します）。別々に発注すれば2回分かかります。まとめれば1回分です。

そして、ここが工法の話につながります。全面打診には、外壁全面にアクセスする手段が要ります。従来は足場かゴンドラでした。ロープアクセス工法であれば、足場を架けずに全面打診ができます。三つ峠の麓の町で、岩場由来の技術を使って外壁を調べる。私にとっては、少し縁を感じる仕事です。

山梨県の制度②：マンション管理計画認定制度（町村部は県が所管）

西桂町は町村部ですので、マンション管理計画認定制度の所管は山梨県です。県は令和4年4月1日から受付を開始しています。

この制度は、管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画の作成および見直し等が一定の基準を満たす場合に、自治体から「適切な管理計画を持つマンション」として認定を受けられるものです。県独自の基準はありません。国の基準だけを見ればよい、ということです。

認定申請手数料

区分	適合証あり	適合証なし
認定（更新）申請・長期修繕計画が1つ	3,600円	25,500円
長期修繕計画が2以上（1計画あたり加算）	+1,600円	+14,700円
変更認定申請	―	適合証なし額の1/2（100円未満切捨）＝12,700円

差額は21,900円です。

私は理事長さまに、こうお伝えしています。「21,900円は、書類の差し戻しで総会の日程が崩れるリスクを消す費用だと考えてください」と。適合証は公益財団法人マンション管理センターが発行します。県も「適合証を受けてから県へ申請する方法を原則としています」と書いています。

申請を予定している場合は、申請の前に山梨県建築住宅課企画担当（055-223-1730）へ相談することが求められています。要綱は令和7年11月28日版です。ページの更新日は2025年12月24日ですので、令和8年度に手数料条例の改正があったかどうかは、申請前に県へご確認ください。

（出典：山梨県「マンション管理計画認定制度について」）

認定を取ると何が変わるのか

管理組合の実利で言うと、次の3点です。

住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資で金利の引き下げを受けられる場合がある
中古市場で「管理が評価されているマンション」として表示できる
長期修繕計画の見直しが、認定基準に沿って強制的に進む

私は3つ目がいちばん大きいと思っています。認定を取るには長期修繕計画を整えなければなりません。「いつか見直そう」で10年経っている管理組合が、期限のある手続きをきっかけに動き出す。これは実際に効きます。

国の令和8年度の支援策と税制

耐震改修の支援策（令和8年度）

国土交通省の「住宅・建築物の耐震改修の支援策（令和8年度）」によると、交付率は次のとおりです。

建物の種類	交付率
マンション	国と地方で1/3
その他	国と地方で23%

このほか耐震診断、補強設計、除却、建替え、合意形成についても支援メニューがあります。ただし国の制度は、地方公共団体が受け皿の制度を持っていることが前提になるものが多く、西桂町に鉄筋コンクリート造共同住宅向けの制度が確認できない以上、そのまま使えるとは限りません。町と県の両方に確認する必要があります。

（出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震改修の支援策（令和8年度）」（PDF））

長寿命化促進税制（適用期限に注意）

一定の要件を満たす大規模修繕工事を行ったマンションについて、固定資産税が減額される制度です。理事会の説明で誤解が生じやすい2点を挙げます。

①減るのは固定資産税だけです。「税金が3分の1になる」という説明を聞いたことがありますが、正確ではありません。都市計画税は対象外です。西桂町の都市計画税の課税状況は、税務住民課税務係（0555-25-2171）にご確認ください。

②外壁塗装・床防水・屋根防水を一体で実施することが要件です。予算の都合で工事を分割発注すると、要件を外してしまう恐れがあります。「今年は外壁だけ、来年は防水」という進め方を検討している管理組合は、税制の適用可否を先に確認してください。

適用期限は令和9年3月31日までに工事が完了することです。この記事の公開時点（2026年9月19日）から、残り約6か月半です。

（出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」（PDF））

マンション共用部分リフォーム融資

住宅金融支援機構には、管理組合が共用部の工事資金を借りられる融資制度があります。積立金が足りないという理由で工事を先送りしている管理組合は少なくありませんが、知らずに先送りするのと、融資を検討したうえで先送りするのは、まったく別です。議事録に「融資も検討したが、○○の理由で見送った」と残せるかどうかで、次期の理事会の判断が変わります。

西桂町の建物が置かれている条件

標高600m、桂川流域、三つ峠と杓子山に挟まれた谷筋の町です。方位別の劣化要因を整理します。

方位・部位	主な負荷	診断で見てほしいこと
北・北東	山影になりやすく乾かない。放射冷却の結露。凍結融解	藻・カビ、タイル浮き、防藻防カビ仕様の要否
南・南西	標高が高いぶん紫外線が強い	塗膜のチョーキング（白亜化）、シーリングの痩せ
東	朝日で急激に温まる。日較差による伸縮疲労	打継ぎシーリングの切れ
谷筋方向（桂川沿い）	谷を吹き抜ける風。飛来物	笠木・パラペットの固定、メッシュシートの飛散対策
屋上パラペット	積雪荷重と融雪水のドレン集中	笠木のガタつき、防水層の立ち上がり
バルコニー床	融雪水の滞留	防水層の膨れ・持ち上がり

劣化診断を依頼するときは、「報告書を方位別に分けてください」とお願いしてください。「外壁全体で浮き○%」という報告書は、補修数量の根拠になりません。北面と南面では必要な仕様が違うからです。

なお、谷筋を吹き抜ける風は、足場工事の工程に直接効きます。強風時はメッシュシートを開放（たたむ）する必要があり、その作業と復旧の人工が工程に乗ります。山間の町では、これが積み重なって工期が伸びる要因になります。

工法の話──ここから先は、私の会社の提案が入ります

利益相反を明示します。ここから先は、私が代表を務める株式会社明誠のサービスに関する内容を含みます。判断材料としてお読みください。

明誠は、通常の足場仮設による工法、無足場のロープアクセス工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物の特性に応じて提案しています。

西桂町の条件と、ロープアクセスの効き方

西桂町の条件	ロープアクセス工法の効き方
標高600mで工事可能期間が比較的長い	足場でも組めるが、工期短縮で秋着工の選択肢が増える
谷筋の強風でメッシュシート開放が発生	シートが不要なため、強風による工程停止が減る
敷地に余裕がない物件がある	足場の設置スペースが要らない
三つ峠への眺望が資産価値	メッシュシートで眺望が塞がる期間を短くできる
景観条例の手続きに日数がかかる	着工の遅れを工期で取り戻せる

ただし、ロープアクセス工法は万能ではありません

これは私が20年やってきての、嘘偽りのない感想です。私が「今回は足場でいきましょう」と申し上げる現場は、普通にあります。

足場のほうが有利な4つの条件

タイルの浮きが広範囲に及んでいる：張り替え面積が大きいと、足場で一気にやったほうが安く早い
バルコニー内部の工事量が多い：どのみち立ち入るなら、足場の利点が大きい
サッシ・手すりなど付帯物の交換を伴う：重量物の揚重には足場が要る
建物形状が複雑でロープの支点が取りにくい：安全が確保できなければ、工法として選べない

そして、「ロープアクセスなら居住者の立ち入りはゼロ」は正しくありません。バルコニー内部の作業（床防水、手すり壁内側の塗装、隔て板の交換など）は、工法にかかわらず立ち入りが必要です。ここを曖昧にしたまま契約すると、工事が始まってから「話が違う」となり、居住者からお叱りを受けるのは施工会社ではなく理事会です。私はこれを見てきたので、必ず先にお伝えしています。

ハイブリッド工法は、この判断を部位ごとに分けるやり方です。タイル張りの立面は足場、塗装だけの立面はロープ、といった組み合わせです。総額で見ると、これがいちばん安くなる物件が少なくありません。

明誠のこれまでの施工事例はブログの施工事例カテゴリから、管理組合向けのサービス内容は専用ページからご覧いただけます。工法ごとの技術的な違いをさらに詳しく知りたい方は、ロープアクセスドットコムに解説をまとめています。

モデルケース2本（西桂町の条件で試算）

金額の感覚をお持ちいただくため、モデルケースを2つ置きます。実際の見積は物件の状態・規模・仕様により大きく変動します。あくまで参考値としてお読みください。

ケース1：三つ峠駅圏／築26年・5階建て・28戸

項目	足場工法	ハイブリッド工法
工事費総額	約3,700万円	約3,180万円
1戸あたり	約132万円	約114万円
工期	約4.5か月	約3.5か月
差額	―	▲約520万円（1戸あたり約19万円）

標高600mなら、4月着工で足場でも8月中旬に終わります。工程の自由度が高い物件です。この場合、工法選択は「工期」ではなく「金額」で判断することになります。

ケース2：桂川沿いの谷筋／築32年・4階建て・18戸

項目	足場工法	ロープアクセス主体
工事費総額	約2,600万円	約2,080万円
1戸あたり	約144万円	約116万円
工期	約4か月	約2.5か月
差額	―	▲約520万円（1戸あたり約28万円）

こちらは谷筋の強風が効くケースです。足場工法では強風時のメッシュシート開放・復旧が繰り返し発生し、見積上の4か月が実際には4.5〜5か月になることがあります。ロープアクセス主体なら、この要因自体が消えます。

参考：㎡単価の目安

工種	単価の目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
屋上・バルコニー防水	5,000〜8,000円/㎡
外壁打診調査	250〜500円/㎡
仮設足場	工事総額の15〜25%

仮設足場が総額の15〜25%を占めるという点が、ロープアクセス工法の費用面での根拠です。この15〜25%を圧縮できるかどうかが、工法選択の経済的な中身です。

見積書で、私が必ず見る5つのポイント

①仮定数量を超えた分の単価が契約書に書いてあるか

外壁の浮き補修やシーリング打ち替えは、叩いてみないと正確な数量が出ません。だから見積では「仮定数量」で計上します。問題は、実際に叩いたら仮定より多かったときです。契約書にこう入れてください。

「仮定数量を超過した場合の単価は、本見積書記載の単価を適用する。単価の変更を要する場合は、施工者は着手前に書面により理由を示し、発注者の承諾を得るものとする」

②足場リース延長費用の負担がどちらか

工期が延びたとき、足場のリース料が誰の負担になるか。天候要因、行政手続きの遅延、追加工事の発生──それぞれのケースで誰が負担するのかを、契約前に文書で確認してください。西桂町では谷筋の強風による工程遅延が起こり得るぶん、ここが重要になります。

③高圧洗浄の排水計画

西桂町は桂川流域の町で、水が綺麗なところにしか生えないバイカモが自生していることでも知られます。外壁の高圧洗浄で出る排水をどこに流すのか。近隣対応というより、地域との合意に関わる論点として扱うべきだと私は考えています。

④申請図書の作成費が入っているか

前述のとおりです。届出書・許可申請書の作成費、彩色立面図の作図費、現況カラー写真。項目名を挙げて聞いてください。

⑤監理者と施工会社の資本関係

設計監理方式を採る場合、監理を担当する設計事務所と施工会社に資本関係や継続的な取引関係がないかを確認してください。監理は、発注者の代わりに施工をチェックする仕事です。ここが独立していないと機能しません。

工事を受注しない立場の相談先を、1つ持ってください

最後に、施工会社である私が「私以外の相談先を持ってください」とお願いする話をします。

マンション管理適正化推進法の改正（令和7年11月28日一部施行）により、都道府県等がマンション管理適正化支援法人を指定できる仕組みができました。山梨県も制度のページを設けています。町村部にあるマンションは県の所管です。

支援法人の業務には、大規模修繕工事の発注等に関する助言が含まれています。工事を受注する立場にない第三者から助言を受けられる仕組みです。

私は施工会社です。私の提案が客観的に正しいかどうかを、私自身が保証することはできません。工事を受注しない立場の相談先を1つ持ってください。その結果、私の提案が落ちても、それは健全なことだと思っています。

あわせて、山梨県は建築物防災出張講座を実施しています。合意形成が進まない管理組合には、これが効きます。理事会が「大規模修繕をやりましょう」と説明すると、どうしても「工事をやりたい側の説明」と受け取られます。県の職員が同じ内容を話すと、受け取り方が変わります。私が呼ばれる必要はありません。むしろ私がいないほうが、区分所有者は率直に質問できます。

（参考：山梨県「マンション管理適正化支援法人について」／山梨県「建築物防災出張講座について」）

よくあるご質問

Q. 西桂町で、マンションの共用部大規模修繕に使える町の補助金はありますか？

A. 2026年9月19日時点で町の「補助・助成」ページを確認した範囲では、見当たりませんでした。掲載されている住宅関係の制度はブロック塀等撤去促進事業費補助金のみです。ただし、ページに掲載されていない制度がある可能性はありますので、建設産業課建設係（0555-25-2173）にご確認ください。

Q. 外壁の塗り替えだけでも、町への届出は必要ですか？

A. 西桂町は「特に住宅等の建築物については、ほぼ全ての建築行為について届出対象となります」と明記しています。町が公開している「届出確認表」でご自身の工事が該当するかを確認し、建設産業課建設係にご確認ください。国立公園の特別地域内であれば、自然公園法に基づく許可が必要になる場合もあります。

Q. 手続きを忘れて工事を始めてしまったら、どうなりますか？

A. 景観条例の届出義務違反には景観法に基づく罰則が、自然公園法の無許可行為には町のページによれば6か月以下の懲役または50万円以下の罰金が科される場合があります。工事の中止や原状回復を求められる可能性もあります。着工前に必ず窓口でご確認ください。

Q. 大規模修繕の費用はどれくらいかかりますか？

A. 30戸規模のマンションで3,500〜5,000万円がひとつの目安ですが、建物の状態と仕様で大きく変わります。㎡単価では外壁塗装3,500〜4,500円/㎡、防水5,000〜8,000円/㎡、打診調査250〜500円/㎡が目安です。仮設足場が工事総額の15〜25%を占めます。無料で概算をお出しできますので、お気軽にご相談ください。

Q. 西桂町は冬でも工事ができますか？

A. 標高約600mで、富士北麓のなかでは比較的低い町です。ただし一般的な建築用塗料は気温5℃以下または湿度85%以上では施工できませんので、真冬の塗装工程は難しくなります。4月〜11月に収める前提で工程を組み、年内完了を目標にするのが安全です。

Q. 12条点検の提出期限はいつですか？

A. 山梨県では報告年度の4月1日から9月30日までです。共同住宅は3年ごとの報告ですので、令和8年度がご自身の物件の報告年度にあたるかどうかを、山梨県建築住宅課建築防災担当（055-223-1734）にご確認ください。提出は正本1部・副本1部の計2部です。

Q. ロープアクセス工法にすれば、居住者の立ち入りはゼロになりますか？

A. なりません。バルコニー内部の作業（床防水、手すり壁内側の塗装、隔て板の交換など）は、工法にかかわらず立ち入りが必要です。ロープアクセス工法で減らせるのは、足場の設置・解体期間と、メッシュシートで窓が塞がれる期間です。

Q. 管理計画認定は、適合証を取ったほうが安いのですか？

A. はい。山梨県の場合、適合証ありなら3,600円、なしなら25,500円で、差額は21,900円です。適合証の取得には別途費用がかかりますが、県も適合証を受けてから申請する方法を原則としています。書類の差し戻しで総会日程が崩れるリスクを考えると、私は適合証を取る方法をお勧めしています。

西桂町・山梨県の相談窓口一覧

理事会でそのまま使えるように、連絡先をまとめます。

用件	窓口	電話番号
景観条例の届出・自然公園法・建築・ブロック塀補助	西桂町建設産業課建設係	0555-25-2173
固定資産税・都市計画税	西桂町税務住民課税務係	0555-25-2171
太陽光発電施設の条例手続き	西桂町税務住民課環境係	0555-25-2171
町役場代表	西桂町役場（西桂町小沼1500-1）	0555-25-2121
マンション管理計画認定・支援法人	山梨県建築住宅課企画担当	055-223-1730
12条点検（定期報告）・耐震・低コスト工法	山梨県建築住宅課建築防災担当	055-223-1734
建築確認・建築住宅全般	山梨県富士・東部建設事務所建築住宅担当	0554-22-7817

実務メモ：西桂町役場は開庁時間が月曜〜金曜の午前8時30分から午後5時15分です。建設産業課・税務住民課はいずれも同じ庁舎（小沼1500-1）ですので、1回の来庁で両方回れます。FAXは町共通で0555-20-2015です。県の窓口は甲府市にあり、西桂町から車で1時間以上かかりますので、まず電話をお勧めします。

なお、町の一部のページには担当課名が「産業振興課環境係」と記載されているものがあります。これは作成時点の組織名です。現在の組織では税務住民課環境係が環境関係を担当していますので、古い資料の課名ではなく、代表番号（0555-25-2121）から取り次いでもらうのが確実です。

最後に

西桂町を調べていて、いちばん印象に残ったのは「ほぼ全ての建築行為について届出対象となりますのでご注意ください」という一文でした。

行政がここまで踏み込んで書くのは、おそらく、届出をせずに工事を始めてしまった事例が実際にあったからだろうと私は思います。そして、届出を出さずに工事を始めてしまう管理組合の多くは、悪意があるわけではありません。知らなかっただけです。

大規模修繕は、管理組合にとって10年に一度あるかないかの仕事です。理事も数年で交代します。前回の工事のときの書類が残っていないことも珍しくありません。知らないのが普通なのです。

だから私は、こういう記事を書いています。

西桂町で大規模修繕を考えている理事長さまに、私からお願いしたいことはひとつです。見積を取る前に、建設産業課建設係（0555-25-2173）に1本電話してください。「うちのマンションの外壁塗り替えは、届出が要りますか」。この質問だけで、その後の工程が全部変わります。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。工法の話をする前の、手続きと工程の整理だけでも、お力になれることがあると思います。三つ峠の岩場から始まった技術で、この町の建物のお役に立てるなら、私にとってはありがたいことです。

お問い合わせはこちらから承っております。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月19日時点で公表されている西桂町および山梨県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。また、西桂町の景観計画・景観条例のページは2021年3月4日更新、自然公園法のお知らせは2017年8月25日掲載、ブロック塀等撤去補助のページは2018年12月17日掲載と、いずれも現行年度より前の情報です。実際に申請される前に、必ず西桂町および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的助言ではありません。具体的な手続きの要否や基準の適用については、所管の行政窓口または建築士等の専門家にご確認ください。

出典・参考資料

西桂町「西桂町景観計画及び景観条例等の改正について」（2021年3月4日更新）
西桂町「住まい・公共交通」（自然公園法のお知らせ、ブロック塀の安全点検、容積率等の改正を含む）
西桂町「補助・助成」
西桂町「部署一覧」
山梨県「定期報告制度について」（2026年8月31日更新）
山梨県「マンション管理計画認定制度について」（2025年12月24日更新）
山梨県「木造住宅耐震改修工事の低コスト工法について」（2026年9月4日更新）
山梨県「マンション管理適正化支援法人について」
山梨県「建築物防災出張講座について」
国土交通省「住宅・建築物の耐震改修の支援策（令和8年度）（PDF）」
国土交通省「令和8年度税制改正概要（PDF）」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」
公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
気象庁「地震情報」

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月19日