富士見市の大規模修繕補助金2026｜賃貸オーナーの窓口は市役所ではない – 大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

富士見市で賃貸マンションを2棟お持ちのオーナーさまから、先日こんなお話を伺いました。「外壁の補修を考えていて、市役所の建築指導課に電話をした。そうしたら『その規模の建物はうちでは扱っていません、県です』と言われた。市内にある建物なのに、市役所が扱わないというのはどういうことですか」——。

もっともなご疑問です。そして、これは担当者の言い間違いではありません。富士見市は「限定特定行政庁」という位置づけの市で、市の建築指導課が建築基準法上の事務を扱えるのは小規模な建築物に限られます。3階建て以上のRC造賃貸マンションのような建物は、埼玉県川越建築安全センター（049-243-2102）が所管しています。

結論から申し上げます。富士見市で収益物件をお持ちの非居住オーナーさまが令和8年度に使える市の補助金は、2本だけです。そのうち1本の受付締切は令和8年9月30日（水曜日）。この記事を公開している2026年9月20日から数えて、残り10日です。

この記事では、富士見市の賃貸マンション・アパート・ビルを所有されているオーナーさま向けに、令和8年度の制度を「使える／使えない」の線引きから整理し、窓口が市ではなく県になる構造、耐震改修促進計画が賃貸共同住宅を対象外とした意味、そして富士見市の地盤がNOIと出口価格に与える影響まで、一次情報の数字で解説します。

結論：富士見市で賃貸オーナーが使える市の制度は2本、最短の締切は9月30日

まず全体像から示します。富士見市内に収益物件を所有し、その物件には居住していない（自宅は別にある、あるいは法人所有）というオーナーさまが、令和8年度に直接使える可能性のある市の支援は、次の2本に絞られます。

制度名	実施主体	賃貸オーナーの可否	金額の目安	令和8年度の期限
富士見市再生可能エネルギー機器等導入事業者補助金	富士見市環境課	○（市内に事業所を有する事業者）	太陽光3万円/kW・上限60万円／EMS 対象経費1/6・上限20万円／蓄電池1万円/kW・上限60万円	令和8年9月30日（水曜日）必着
富士見市ブロック塀等撤去工事補助金	富士見市建築指導課	○（塀の所有者又は管理者）	撤去費2/3または1mあたり1万円の低い額・上限20万円	令和8年12月28日まで
富士見市住宅リフォーム補助金	富士見市産業経済課	×（自己が所有し「居住している」住宅が対象）	工事費総額の5％以内・上限10万円	令和8年4月1日から予算終了まで
富士見市既存住宅耐震診断・耐震改修工事補助金	富士見市建築指導課	×（本人または一親等以内の親族が所有する住宅に「居住している」方）	分譲マンション診断戸数×3万円・上限150万円／改修戸数×50万円・上限2,500万円	令和8年12月28日まで
富士見市再生可能エネルギー機器等設置奨励補助金（家庭向け）	富士見市環境課	×（当該住宅に居住し住民基本台帳に登録されている方）	太陽光5万円／HEMS 2万円／蓄電池5万円	令和8年6月1日〜令和9年2月15日

この表をご覧いただくと、「富士見市補助金リフォーム」で検索して出てくる情報の大半が、非居住のオーナーさまには当てはまらないことがお分かりいただけると思います。私が20年近くこの仕事をしてきて、オーナーさまとの打ち合わせで最初にお伝えするのは、いつもこの線引きです。制度の名前ではなく、要綱の「対象者」の一文を見る。そこに「居住している」と書いてあるかどうかだけで、結論がひっくり返ります。

この記事で答える質問

富士見市の補助金は、その物件に住んでいない賃貸オーナーでも使えるのか？
なぜ富士見市の賃貸マンションは、市役所ではなく埼玉県が窓口になるのか？
大規模修繕そのものに市の補助はあるのか。なければ何で代替するのか？
富士見市の地盤条件は、修繕投資と出口価格にどう効いてくるのか？

富士見市の賃貸マンションは「市の窓口」では扱えない

冒頭のオーナーさまが市役所で言われた「うちでは扱っていません」の正体から説明します。ここを理解しておかないと、この先の制度の読み方すべてがズレます。

限定特定行政庁とは何か

建築基準法では、建築確認や定期報告といった事務を行う行政機関を「特定行政庁」と呼びます。埼玉県内では、さいたま市・川口市・川越市・所沢市・越谷市・上尾市・草加市・春日部市・狭山市・新座市・熊谷市・久喜市の12市が、市内のすべての建築物について事務を行う特定行政庁です。

富士見市は、この12市には含まれていません。富士見市は限定特定行政庁で、市の建築指導課が扱えるのは小規模な建築物等に限られます。それ以外の建築物については、埼玉県の機関が事務を行います（出典：埼玉県「建築行政の窓口」／令和7年3月31日掲載）。

さらに、令和7年4月1日から限定特定行政庁の木造建築物に関する事務範囲が変更されています。従来の「階数2以下かつ延べ面積500㎡以下（特殊建築物を除く）」から、次のとおり縮小されました。

階数2以下、延べ面積300㎡以下かつ高さ16m以下の木造建築物（延べ面積200㎡超えの特殊建築物を除く）
平屋建てかつ延べ面積200㎡以下の建築物（いわゆる「新3号建築物」）

木造2階建ての小規模アパートであっても、延べ面積が300㎡を超えれば、もう市の範囲ではありません。まして3階建てのRC造賃貸マンションは、完全に県の所管です。

富士見市の建築物を所管するのは川越建築安全センター

富士見市を所管する埼玉県の機関は、川越建築安全センター（電話 049-243-2102）です。同センターの管轄は、朝霞市・入間市・志木市・飯能市・日高市・富士見市・ふじみ野市・和光市・三芳町。つまり、富士見市の収益物件について建築基準法まわりの相談をするなら、市役所（049-251-2711）ではなく、川越に電話するのが正解ということになります。

これは実務上、かなり大きな意味を持ちます。建築基準法第12条に基づく定期報告（いわゆる12条点検・外壁の全面打診調査）の報告先も、市ではなく埼玉県です。特定建築物の定期報告制度は都道府県ごとに対象用途・規模・報告周期が定められており、埼玉県の運用を確認する必要があります（参考：埼玉県「定期報告制度について」）。

私が現場でよく見るのは、「市のサイトを一通り見たけれど、自分の建物の話が書いていない」と言って調査を後回しにされているケースです。書いていないのではなく、書く主体が市ではないのです。ここを取り違えたまま数年が過ぎると、外壁タイルの浮きが剥落に進み、事後対応のコストは調査の何倍にもなります。

令和8年9月30日締切：事業者向け再エネ補助は「居住要件なし」

富士見市の制度のなかで、非居住オーナーが正面から使える1本目がこれです。そして今年度の受付は、もう終盤に入っています。

補助対象者に居住要件がない

富士見市再生可能エネルギー機器等導入事業者補助金の補助対象事業者は、次の2点です（出典：富士見市「地球温暖化防止活動支援補助金（再生可能エネルギー機器等設置）」／令和8年5月21日更新）。

市内に事業所を有し、市税の滞納がない事業者
過去に、同一または同種の再生可能エネルギー機器に係る市の補助金交付を受けたことがない事業者

ここには「居住している」という文言が一切ありません。同じページの上半分にある家庭向けの制度が「当該住宅に居住し、住民基本台帳に登録されている方」と明記しているのと、対照的です。市は家庭向けと事業者向けを、要件のレベルできれいに分けています。

賃貸経営を法人で行っている、あるいは個人事業として市内に事業所を置いている——そうしたオーナーさまにとっては、この一本が令和8年度の富士見市で最も現実的な選択肢になります。なお、家庭向けの注釈には「集合住宅および併用住宅も対象となります」とあるため、オーナーさまご自身が所有物件に居住されている場合は、家庭向けの枠を検討する余地もあります。

補助金額と、残り10日という現実

交付対象機器	補助金額
太陽光発電システム	3万円/kW（上限60万円）
エネルギーマネジメントシステム	対象経費の1/6（上限20万円）
定置用リチウムイオン蓄電池	1万円/kW（上限60万円）

受付期間は令和8年6月1日（月曜日）から令和8年9月30日（水曜日）まで。郵送申請は令和8年9月30日必着です。土日祝は受付できません。さらに「予算の上限に達した時点で、期間中であっても受付を終了します」と明記されています。

この記事を公開している2026年9月20日は日曜日です。9月30日までに開庁しているのは、9月24日（木）以降の平日が中心で、実質的に動ける日数は限られます。今年度の申請が間に合わないとご判断された場合は、令和9年度の6月開始を前提に、冬のうちに機器構成と見積もりを固めておくのが現実的です。

私がこれまでに見てきたなかで、補助金を取り逃がす理由の第1位は「金額が合わなかった」ではありません。先に着工してしまったです。重要な運用上の注意として、機器設置工事は、必ず交付決定後に着工すること。交付要件を満たさない場合は認定されません。契約前の事前相談も環境課環境保全係（049-252-7129）で受け付けているとされていますので、来年度を狙うなら、この冬に一度相談しておく価値があります。

大規模修繕と同時に考える意味

「再エネと大規模修繕は別の話では」と思われるかもしれません。実務では、そうでもありません。屋上の防水改修と太陽光パネルの設置は、屋上に足場・仮設を上げるタイミングが重なるからです。防水をやり直した直後にパネルを載せるために再び屋上をいじる、という順番の悪さは、現場では珍しくありません。防水の保証範囲とパネル架台の取り合いでもめることもあります。

屋上防水の改修周期は一般に12〜15年程度が目安です。次の改修が近いなら、パネル設置と防水を1つの工程表で設計したほうが、トータルの仮設費も工期も圧縮できます。

ブロック塀等撤去工事補助金は「所有者又は管理者」が対象

使える2本目です。地味に見えますが、条件を読むとオーナー向きに設計されています。

補助対象者に居住要件がない

富士見市ブロック塀等撤去工事補助金の補助対象者は、次のすべてを満たす方です（出典：富士見市「危険なブロック塀等の撤去費用をサポートします」／令和8年4月1日更新）。

塀の所有者又は管理者（複数の場合は工事の実施を承諾していること）
市税等を滞納していないこと
補助対象の塀において、ほかの補助金の交付を受けていないこと（同一敷地の申請は1回まで）

「所有者又は管理者」という書き方が効いています。管理会社に管理を委託しているオーナー物件でも、整理のしかた次第で申請の道筋が立てられます。ここにも居住要件はありません。

補助額と、見落としやすい3つの条件

補助金額は、次のうちいずれか低い額（上限20万円）です。

撤去に要する費用の3分の2
撤去する塀の長さ1メートルにつき10,000円

たとえば延長15mのブロック塀を、撤去費用30万円で撤去する場合。①は20万円、②は15万円となり、低いほうの15万円が補助額です。延長20m以上で、かつ撤去費が30万円を超えるケースで、ようやく上限20万円に届きます。

対象となる塀の条件も押さえておきます。

ブロック塀や組積造（石やレンガ等）の塀、門柱、万年塀、コンクリート製の塀等
道路等に面し、高さ0.8メートルを超えるもの（隣地境界にある塀等は対象外）
「ブロック塀の点検チェックポイント」による点検調査で不適合があるもの

ここでいう「道路等」は、建築基準法第42条第1項・第2項で規定されている道路および通学路です。つまり、敷地の奥にある塀や、隣家との境界の塀は対象外。道路に面した、倒れれば通行人に当たる塀だけが対象という、制度の趣旨がはっきりした設計です。

そして見落としやすいのが、工事業者の条件です。

見積りや解体工事は富士見市内の工事業者に依頼してください。市外の工事業者では、補助金の交付を受けることができません。

さらに、交付決定通知書の交付後に市内業者と契約する必要があります。「先に業者を決めて契約してから補助金を申請する」という順番では、交付されません。申請期限は令和8年12月28日までです。

塀の一部だけを撤去する場合は、残存部分を高さ60cm以下にすること。土留め擁壁の上部に設置された塀も対象ですが、塀はすべて撤去することが条件です。なお、開発行為に伴う場合、建物の新築・増改築に伴う場合、販売を目的として整地や解体工事をする際に塀を撤去する場合等は対象外とされています。売却直前の外構整備には使えないということです。使うなら、保有継続の前提で早めに動くのが筋です。

使えない3制度を、要綱の一文まで確認しておく

「使えない」を正確に知ることは、「使える」を知ることと同じくらい価値があります。問い合わせや書類作成に費やす時間を、最初から別の方向に振り向けられるからです。

住宅リフォーム補助金：「自己が所有し、居住している」

富士見市住宅リフォーム補助金は、20万円（消費税を除く）以上の補助対象工事費の総額5パーセント以内・上限10万円という制度です（出典：富士見市「住宅リフォーム補助金制度について」／令和8年3月18日更新）。

対象者は「市内在住で、住民登録をしているかた」。対象工事は「自己が所有し、居住している市内の住宅への工事」。賃貸に出している物件は、この時点で対象外です。加えて「市内の施工業者を利用して行う工事」「増改築を伴わない工事」「市が実施する他の補助を受けない工事」という条件が重なります。

なお、この制度は1度のみの利用に限られ、申請から交付決定まで3週間前後かかります。交付決定前に着工すると補助対象になりません。ご自宅が富士見市内にあるオーナーさまであれば、ご自宅の改修には使えます。

耐震診断・耐震改修工事補助金：「居住している方」

富士見市の耐震補助は、金額だけを見れば手厚い制度です（出典：富士見市「耐震診断・耐震改修工事に補助金を交付します」／令和8年4月1日更新）。

建築物の用途	耐震診断	耐震改修
戸建て住宅（兼用住宅も含む）	費用の3分の2以内（上限7万円）	費用の5分の4以内（上限100万円）
分譲マンション	費用の3分の2以内で戸数×3万円（上限150万円）	費用の3分の1以内（階数、面積、構造によっては23％の場合もあります）戸数×50万円（上限2,500万円）

分譲マンションの耐震改修で上限2,500万円というのは、埼玉県内の市の制度としてはかなり大きい部類です。しかし、対象者の要件が次のようになっています。

（1）市内に住所を有している方で、本人または一親等以内の親族が所有する住宅に居住している方
（2）市税の滞納がない方
（注記）分譲マンションの場合は管理組合等で決議がなされていること

「本人または一親等以内の親族が所有する住宅に居住している方」。親名義の物件に住んでいる子は対象になり得る一方、自分が所有していても住んでいない物件は対象外という、居住を軸にした設計です。賃貸オーナーが自分の収益物件でこの枠を使うことは、要綱上できません。

対象住宅も「昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた市内の住宅や分譲マンション（昭和56年6月1日以後に増築されたものを除く）」に限られます。申請期限は令和8年12月28日まで。交付決定の通知を受ける前に契約を結んではいけない、という注意も明記されています。

家庭向け再エネ補助：「当該住宅に居住し、住民基本台帳に登録」

前述のとおり、家庭向けの富士見市再生可能エネルギー機器等設置奨励補助金（太陽光5万円・HEMS 2万円・蓄電池5万円）は、交付対象者の要件に「当該住宅に居住し、住民基本台帳に登録されている方」が入っています。受付期間は令和8年6月1日から令和9年2月15日まで、審査に1か月半程度。こちらは事業者向けより期間が長いぶん、ご自宅が市内にあるオーナーさまには選択肢になります。

耐震改修促進計画が賃貸共同住宅を「対象外」と書いた意味

ここからが、富士見市のオーナーさまにとっていちばん構造的な話です。

富士見市は令和8年3月に、富士見市建築物耐震改修促進計画［令和8年度〜令和12年度］を策定しています。令和3年3月策定の計画を改定したもので、埼玉県建築物耐震改修促進計画との整合を図るとされています（出典：富士見市建築物耐震改修促進計画［令和8年度〜令和12年度］／令和8年3月）。

この計画の第1章に、次の一文があります。

本計画で耐震化の目標を設定して取り組む建築物は、旧耐震基準で建築された住宅（３階以上かつ１，０００㎡以上の賃貸共同住宅等を除く）とする。

つまり、3階建て以上で延べ面積1,000㎡以上の賃貸共同住宅は、富士見市の耐震化目標の対象から明示的に外されているということです。これは市の怠慢ではありません。第3章に、その理由がきちんと書かれています。

耐震改修促進法の規定により、本市の所管する建築物は、建築基準法施行令第１４８条第１項第一号又は第二号に掲げる建築物となる。規模の大きい建築物に係る法律に基づく行為については埼玉県が主体となるため、本市は必要な協力を実施する。

限定特定行政庁だから、という先ほどの話と、完全に一本の線でつながります。一定規模を超える賃貸共同住宅は、市の計画にも、市の補助にも登場しません。埼玉県の領域です。埼玉県は民間建築物等の耐震化について独自のページと補助制度案内を持っています（参考：埼玉県「民間建築物等の耐震化」／埼玉県「埼玉県内の住宅・建築物の耐震診断・耐震改修に関する補助制度等のご案内」）。

もうひとつ、オーナーさまに直接関係する記述が同計画の第4章にあります。「その他の安全対策」のなかで、市はこう書いています。

地震時の建築物の窓ガラス、外壁タイル及び看板等の落下、並びに天井材等の非構造部材の脱落による危険を防止するため、建築物の所有者等に対し、落下防止対策の普及啓発を行う。

外壁タイルの落下防止が、市の計画に明記されています。補助金は出ないが、啓発の対象にはなっている。この非対称は、オーナーさまにとって「自費でやるべき領域」がどこかを示しています。外壁の打診調査と補修は、補助金で賄う話ではなく、賃貸経営の固定的なメンテナンス費として最初から予算化しておくべき項目だということです。

外壁タイルの浮きや剥落、打診調査の具体的な進め方については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで技術的な解説をまとめています。足場を組まずに全面打診を行う手順や、機材・資格の要件まで踏み込んでいますので、工法そのものを比較検討される段階の方はそちらもご覧ください。

市民の26％が「自宅の耐震性に不安」——入居率に効く数字

同じ耐震改修促進計画に、賃貸経営に直結するデータが載っています。市が令和7年度に実施した市民アンケートです。

調査時期：令和7年7月18日（金）〜7月25日（金）
調査方法：Web調査／富士見市アンケートモニター登録市民等 720名
回収数：249名（回収率34.6％）

結果は次のとおりでした。

設問	結果
自宅の耐震性に不安がありますか	「不安がある」26％（4人に1人）
市に耐震診断・耐震改修の補助金があることを知っていますか	「知っている」21％（令和2年調査より上昇）
（耐震性に不安があると回答した人のうち）補助金を知っている	18％

この26％という数字を、オーナー目線に翻訳します。富士見市で部屋を探している人の、おおむね4人に1人は、建物の安全性を気にしているということです。

内見の場面を思い浮かべてください。築35年のRC造マンション。外壁に細かいひび割れが走り、タイルの一部が色違いに差し替えられている。エントランスの床にうっすらと白華（エフロレッセンス）が浮いている。設備の仕様が同じなら、入居希望者はもう一件の新しい物件と比べます。このとき効いてくるのは、賃料の数千円差ではなく、「この建物は手入れされているか」という第一印象です。

私は現場で、外壁の補修を終えた直後の物件で、空室が3か月かかっていた部屋が2週間で決まった例を何度も見ています。もちろん修繕だけが要因ではありません。ただ、築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。

数字にしてみます。家賃7万円・20戸の賃貸マンションで、年間平均入居率が95％から97％に改善した場合。年間賃料収入は 7万円×20戸×12か月＝1,680万円が満室想定ですから、2ポイントの改善は年間およそ33.6万円です。10年で336万円。これは工事費そのものと比べるべき数字ではなく、「やらなかった場合に静かに失っていく額」として見るのが実態に近いと思います。

液状化53棟 > 揺れ34棟：富士見市の地盤という投資条件

富士見市の物件を評価するうえで、もうひとつ見ておくべき数字があります。耐震改修促進計画に載っている被害予測です。

市が想定しているのは、平成26年3月時点から30年以内の発生確率が70％と最も高い東京湾北部地震（マグニチュード7.3）。この想定での市内の震度分布は、市内の一部（水谷中学校付近）で震度6強、約36％が震度6弱、約64％が震度5強と予測されています。

建物被害の予測は、次のとおりです。

被害要因	全壊棟数
揺れによる全壊	34棟
液状化による全壊	53棟
合計	87棟（全建物の約0.3％、500棟に1棟）

注目していただきたいのは、液状化による全壊（53棟）が、揺れによる全壊（34棟）を上回っている点です。これは珍しいパターンです。理由は富士見市の地形にあります。

市域は南西部の武蔵野台地と北東部の荒川低地に大きく二分されています。台地部の液状化は「極めて低い」と評価される一方、荒川・新河岸川・柳瀬川沿いの低地部では液状化の危険性があると計画に明記されています。特に危険度が高いとされているのは、次のエリアです。

びん沼自然公園から東大久保浄水場の周辺
登戸公園から富士見市運動公園の周辺
本郷中学校周辺
江川と新河岸川が合流する付近
下南畑の国道254号線の周辺

私は現場で、低地部の物件の外壁に、上下階をまたいで斜めに走るクラックを見たことがあります。塗装で消してしまえば見た目は直りますが、原因が基礎側にあるなら、数年で同じ場所に同じ形のひびが出ます。物件の取得を検討されている段階なら、この記述はデューデリジェンスの一項目として使えます。すでに保有されている物件が低地部にあるなら、基礎まわりの不同沈下の兆候（建具の建て付け、外壁の斜めクラック、タイル目地の通り）を定期的に確認する理由になります。

なお富士見市の市街化は、昭和32年の日本住宅公団による鶴瀬団地建設をきっかけに、東武東上線沿線を中心に急速に進みました。現在は鶴瀬駅・みずほ台駅・ふじみ野駅の3駅周辺で、住宅と商業・業務系建物の混在化、そして高層化が進んでいると計画は記しています。高層化が進むということは、隣地との離隔が取れず、足場を組みにくい物件が増えるということでもあります。ここが次の話につながります。

大規模修繕の費用相場と、足場・ロープアクセスの差額

補助金で取れる額と、工法選択で動く額を並べてみます。桁が違います。

工種別の単価目安

物件の規模・形状・劣化度によって大きく変動するため、あくまで参考値としてご覧ください。

工種	単価の目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁打診調査	250〜500円/㎡
屋上・バルコニー防水	5,000〜8,000円/㎡
30戸規模マンションの大規模修繕総工費	3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25％）

総工費の15〜25％が仮設足場。これが大規模修繕の費用構造で最も大きい「工事そのものではない支出」です。

足場とロープアクセスの比較

10階建て・外周80m・工期3か月という条件で比較した場合の参考値です。

項目	通常足場工法	ロープアクセス工法
仮設費の目安	約168万円	約59万円（▲約109万円）
工期の目安	3か月	1.5〜2か月
居住者への影響	窓を塞ぐ期間が長い、防犯上の不安、洗濯物の制約	作業箇所のみ・短期間
適する場面	全面改修、広範囲の下地補修	部分補修、調査、足場が組みにくい形状

もちろん、ロープアクセスがすべての現場で最適というわけではありません。全面的な下地補修が必要なほど劣化が進んだ建物では、足場を組んだほうが結果的に安くなることもあります。だからこそ3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）を部位ごとに使い分けるという設計が効いてきます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。工法の選択肢を1つしか持たない会社に見積もりを依頼すると、その会社が持っている工法での答えしか返ってきません。これは能力の問題ではなく、構造の問題です。

明誠のロープアクセス工法の技術詳細はロープアクセス工法のご紹介に、料金の考え方は大規模修繕の料金についての考え方にまとめています。安全管理の体制は安全管理への取り組みをご覧ください。技術者向け・同業者向けの詳細な解説は、姉妹サイトロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディアで公開しています。

富士見市の3駅周辺のように高層化・密集化が進んだエリアでは、隣地との離隔が足場計画の制約になるケースが増えます。「足場が組めない」と言われて工事を諦めていた物件が、ロープアクセスやハイブリッドで実現することは珍しくありません。

修繕費か資本的支出か——税務処理でNOIが変わる

補助金の額より、こちらのほうが手元キャッシュへの影響は大きいかもしれません。

判定の基本的な考え方

同じ工事でも、修繕費として全額をその年の損金に算入できるか、資本的支出として資産計上し減価償却していくかで、初年度の課税所得が大きく変わります。

区分	考え方	税務上の扱い
修繕費	原状回復、通常の維持管理	その年の損金に算入
資本的支出	使用可能期間の延長、価値の増加	資産計上し、耐用年数にわたり減価償却

大規模修繕工事では、この2つが1つの工事のなかに混在するのが普通です。既存と同等仕様の外壁塗り替えは修繕費寄り、遮熱・高耐久グレードへの仕様アップや防水層の工法変更による耐用年数延長は資本的支出寄り、という整理が一般的です。

見積書の段階で分けておく

実務上のポイントは、工事が終わってから分類するのではなく、見積書の段階で工種ごとに内訳を分けておくことです。「外壁改修工事一式」という見積書では、税理士も判断のしようがありません。

私どもがお見積りを作成する際は、税務判断がしやすいよう工種別・部位別の内訳を明示しています。最終的な税務判断は顧問税理士の領域ですが、判断材料を渡せる形で工事を組むこと自体は、施工側でできることです。

なお、私は税理士ではありませんので、具体的な区分判定については必ず顧問税理士にご確認ください。ここでお伝えしたいのは、判断材料を残す段取りは工事の発注時点で決まるということです。

補助金は雑収入として課税される

もうひとつ、見落とされがちな点です。受け取った補助金は、原則として雑収入（法人なら益金）として計上が必要です。「20万円もらえた」がそのまま20万円の手残りにはなりません。

さらに、補助金の入金は工事完了・実績報告の後になります。工事代金の支払いが先、補助金の入金が後という時差が必ず発生します。富士見市の事業者向け再エネ補助では審査に一定の期間を要し、家庭向けでは「申請書類の審査には1か月半程度かかります」と明記されています。ブロック塀撤去も同様に、交付決定→契約→工事→実績報告→請求→入金という流れです。

資金繰りの計画は、補助金がないものとして立てておく。入ってきたら前倒しで次の修繕原資に回す。これが、私が長くお付き合いしているオーナーさまに共通する考え方です。

出口戦略：修繕履歴が収益還元価格に効く

保有期間中のNOIだけでなく、売却時の評価にも触れておきます。

収益物件の価格は、基本的にNOIを還元利回り（キャップレート）で割って算出されます。NOIが同じでも、買い手が「修繕リスクが読めない」と判断すれば、その不確実性はキャップレートに上乗せされ、価格は下がります。

買い手側のエンジニアリングレポート（ER）で必ず確認されるのは、次のような項目です。

直近の外壁打診調査・12条点検の報告内容
屋上・バルコニー防水の改修時期と工法
外壁塗装・シーリングの更新履歴
大規模修繕の実施年と工事内容の内訳
今後12年程度の修繕更新費の見積もり

修繕の記録が残っていること自体が、売却時の交渉材料になります。逆に、記録がなければ買い手は「最悪のケース」を前提に短期修繕更新費を見積もり、その分を指値に反映します。

富士見市の場合、ここでもう一段の注意が要ります。定期報告の窓口が埼玉県であるため、報告書の控えが市役所にも自社にもなく、どこにあるか分からないという状態が起こりがちです。売却を考える段階になって慌てて探すより、いま一度、手元の書類を整理しておくことをお勧めします。

明誠のこれまでの施工事例（約6,000棟）は https://rita-construction.com/blog/category/works/ からご覧いただけます。オーナーさま向けのサービス内容は収益不動産オーナーさま向けの大規模修繕、ビル1棟の改修についてはビルオーナーさま向けの改修メニューにまとめています。

富士見市で実際に動くなら、この順番

最後に、行動の順序を整理します。

建物の規模を確認する（階数・延べ面積・構造）。3階以上かつ1,000㎡以上のRC造なら、市ではなく埼玉県川越建築安全センター（049-243-2102）が窓口です。
令和8年度の事業者向け再エネ補助を使うか判断する。締切は令和8年9月30日必着。間に合わなければ、令和9年度6月の受付開始を前提に、この冬に環境課（049-252-7129）へ事前相談を。
道路に面したブロック塀を点検する。高さ0.8m超で不適合があれば、上限20万円の撤去補助が使えます。市内業者との契約は交付決定後。申請期限は令和8年12月28日。
外壁の現況を把握する。打診調査は補助の対象外ですが、12条点検の対象であれば法定の義務です。調査結果は修繕計画の起点になります。
3工法での概算比較を取る。足場だけ、ロープアクセスだけ、の見積もりではなく、部位ごとに使い分けたときの総額を比較する。
見積書の内訳を工種別に分けてもらう。修繕費と資本的支出の判定材料になります。
修繕履歴をファイルにまとめる。出口での評価が変わります。

よくあるご質問

Q. 富士見市に住んでいない大家でも、市の補助金は使えますか？

A. 2本使えます。富士見市再生可能エネルギー機器等導入事業者補助金（市内に事業所を有する事業者が対象・居住要件なし・令和8年9月30日必着）と、富士見市ブロック塀等撤去工事補助金（塀の所有者又は管理者が対象・上限20万円・令和8年12月28日まで）です。住宅リフォーム補助金と耐震診断・耐震改修補助金は、いずれも「居住している」ことが要件のため対象外です。

Q. なぜ市役所ではなく埼玉県が窓口になるのですか？

A. 富士見市が「限定特定行政庁」だからです。市の建築指導課が建築基準法上の事務を行えるのは小規模な建築物に限られ、それ以外は埼玉県の機関が所管します。富士見市を担当するのは川越建築安全センター（049-243-2102）で、朝霞市・入間市・志木市・飯能市・日高市・富士見市・ふじみ野市・和光市・三芳町を管轄しています。

Q. 大規模修繕そのものに、富士見市の補助はありますか？

A. 令和8年度時点で、外壁塗装や防水といった大規模修繕工事そのものを直接対象とする市の補助制度はありません。耐震改修補助は分譲マンションで戸数×50万円・上限2,500万円と手厚いものの、対象者に居住要件があり、賃貸オーナーは使えません。費用の圧縮は、補助金ではなく工法選択と工程設計で行うのが現実的です。

Q. ブロック塀の撤去補助は、いくらもらえますか？

A. 撤去費用の3分の2、または撤去する塀の長さ1mにつき10,000円の、いずれか低い額で、上限20万円です。延長15mを30万円で撤去するなら15万円が補助額になります。上限20万円に届くには、おおむね延長20m以上かつ撤去費30万円超が必要です。市内業者への発注が必須で、交付決定後に契約する必要があります。

Q. 外壁の打診調査は、足場を組まないとできませんか？

A. いいえ。ロープアクセス工法であれば、足場を組まずに外壁全面の打診調査が可能です。打診調査の単価は250〜500円/㎡が目安で、足場を仮設する場合はこれに仮設費が別途加算されます。10階建て・外周80mの建物で、仮設費だけで100万円以上の差が出るケースもあります。

Q. ロープアクセス工法は、どんな建物に向いていますか？

A. 高層で足場の架設が難しい建物、隣地との離隔が取れない密集地の建物、部分補修や調査が中心の建物に向いています。富士見市の鶴瀬駅・みずほ台駅・ふじみ野駅周辺のように高層化・密集化が進んだエリアでは有効な選択肢です。一方、下地補修が広範囲に及ぶ全面改修では、足場を組んだほうが結果的に安くなることもあります。だからこそ、3工法を比較したうえで決めるべきです。

Q. 補助金をもらうと、税金はどうなりますか？

A. 受け取った補助金は原則として雑収入（法人なら益金）として計上が必要です。また、入金は工事完了・実績報告の後になるため、工事代金の支払いが先、補助金の入金が後という時差が生じます。資金繰りは補助金がないものとして計画し、入金があれば次の修繕原資に回す設計をお勧めします。具体的な税務処理は顧問税理士にご確認ください。

Q. 富士見市で地盤が気になるエリアはどこですか？

A. 富士見市建築物耐震改修促進計画によれば、荒川・新河岸川・柳瀬川沿いの低地部で液状化の危険性があるとされ、特にびん沼自然公園から東大久保浄水場の周辺、登戸公園から富士見市運動公園の周辺、本郷中学校周辺、江川と新河岸川が合流する付近、下南畑の国道254号線の周辺が挙げられています。南西部の武蔵野台地は「極めて低い」と評価されています。

Q. 工期はどれくらいかかりますか？

A. ロープアクセス工法なら足場工法の約60％の工期が目安です。10階建て・外周80mのマンションであれば、足場工法で3か月程度のところ、ロープアクセスでは1.5〜2か月程度になります。工期が短いということは、入居者への影響期間が短いということでもあり、入居率の維持という点でも意味があります。

この記事のポイントまとめ

富士見市は限定特定行政庁。規模の大きい賃貸マンションの窓口は埼玉県川越建築安全センター（049-243-2102）
非居住オーナーが使える市の補助は2本。事業者向け再エネ（令和8年9月30日必着）とブロック塀撤去（上限20万円・令和8年12月28日まで）
住宅リフォーム補助金・耐震診断/改修補助金・家庭向け再エネは、いずれも「居住」が要件で対象外
耐震改修促進計画は3階以上かつ1,000㎡以上の賃貸共同住宅を対象外と明記。県の領域であることの裏返し
市民アンケートで26％が「自宅の耐震性に不安」。入居検討者の4人に1人が建物の安全性を見ている
被害予測は液状化53棟＞揺れ34棟。低地部の物件は基礎まわりの定期確認を
補助金で動くのは数十万円、工法選択で動くのは百万円単位

本記事の情報の鮮度について

本記事は2026年9月20日時点で公表されている富士見市および埼玉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。特に富士見市再生可能エネルギー機器等導入事業者補助金は「予算の上限に達した時点で、期間中であっても受付を終了します」と明記されており、令和8年9月30日の締切前であっても受付が終了している可能性があります。実際に申請される前に、必ず富士見市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

富士見市の問い合わせ窓口

再生可能エネルギー機器等導入事業者補助金：環境課環境保全係（049-252-7129／市庁舎2階）
ブロック塀等撤去工事補助金・耐震診断/改修補助金：建築指導課建築指導・住宅グループ（049-252-7127／市庁舎2階）
住宅リフォーム補助金：産業経済課（049-257-6827／市庁舎2階）
規模の大きい建築物の建築基準法関連：埼玉県川越建築安全センター（049-243-2102）

出典・参考資料

富士見市「耐震診断・耐震改修工事に補助金を交付します」（令和8年4月1日更新）
富士見市「危険なブロック塀等の撤去費用をサポートします」（令和8年4月1日更新）
富士見市「住宅リフォーム補助金制度について」（令和8年3月18日更新）
富士見市「地球温暖化防止活動支援補助金（再生可能エネルギー機器等設置）」（令和8年5月21日更新）
富士見市「富士見市建築物耐震改修促進計画［令和8年度〜令和12年度］」（令和8年3月）
埼玉県「建築行政の窓口」（令和7年3月31日掲載）
埼玉県「民間建築物等の耐震化」
埼玉県「埼玉県内の住宅・建築物の耐震診断・耐震改修に関する補助制度等のご案内」
国土交通省「住宅省エネ2026キャンペーン」

最後に

富士見市の物件を見ていて思うのは、「市の制度表を上から順に読んでも、自分の建物の話が出てこない」というオーナーさまの戸惑いは、制度の設計そのものから生まれているということです。悪意ではなく、所管の切り分けの結果です。

だからこそ、最初に建物の規模を確認し、窓口が市なのか県なのかを見極めるところから始めてください。そこを間違えなければ、情報収集の時間は半分になります。

そして忘れないでいただきたいのは、補助金で取れるのは数十万円から百万円台だということです。工法選択で動くのは、百万円単位。先送りで失うのは、空室期間と出口価格を含めて、それ以上になります。

お持ちの物件で、まだ外壁の現況調査も補助金の検討も始めていないというオーナーさまは、ぜひ一度お声がけください。1棟の現地調査と、足場／ロープアクセス／ハイブリッドの3案での概算比較、そして利回り改善シミュレーションだけでも承ります。ご相談だけでも遠慮なくどうぞ。お問い合わせはこちらから承っております。

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この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）

株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月20日