2026年10月3日 更新

清瀬市のマンションで、私が現場調査のたびに最初に見るのは、外壁のひび割れより先に「雨水がどこへ逃げていくか」です。屋上のドレン（排水口）に落ち葉が詰まり、バルコニーの排水溝に砂が溜まり、豪雨のたびに水が壁の内側へ回る。理事会では外壁の色や工事費の話が先に出ますが、漏水の入口になっているのは排水まわりであることが少なくありません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本で壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。清瀬市は私の拠点から見て北隣の多摩北部にあたり、柳瀬川・空堀川沿いの建物は、雨の降り方が変わってきた実感とともに見てきました。

今日は清瀬市と国・東京都・気象庁の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：清瀬市で優先すべきは「排水まわり」「川沿い低地の設備の高さ」「防水の周期管理」です

先に結論を申し上げます。清瀬市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認をお勧めするのは次の3つです。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地側溝の排水能力：清瀬市の洪水ハザードマップは、想定し得る最大規模として1時間最大雨量156mm・24時間総雨量657mmを前提にしています。排水が詰まっていれば、被害は一気に広がります
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用電源の設置階：柳瀬川・空堀川の浸水想定より低い位置にあれば、修繕計画の前倒しを検討する価値があります
3. 屋上防水・シーリングの改修時期：築30年以上で一度も防水をやり直していない建物は、豪雨のたびに水の回り込みが進みます。固定資産税の減額制度（後述）の期限、令和9年3月31日も視野に入れてください

清瀬市は、川沿いの低地と、市内10か所の土砂災害警戒区域という、性質の違う2つのリスクを併せ持つ街です。以降、順に見ていきます。

清瀬市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／津波）

まず、清瀬市の公式ページで公表されている内容を整理します。市の「防災マップ・洪水ハザードマップ」のページには、洪水ハザードマップが令和2年6月発行で、令和6年2月15日と令和8年4月1日に追記があったと記されています（出典：清瀬市「清瀬市防災マップ・洪水ハザードマップ」、ページ更新日 令和8年8月13日）。

洪水の浸水深は、10cm以上が市のマップに表示されます。たった10cmと思われるかもしれませんが、電気室やポンプ室の床が低い建物では、10cmでも機器の停止につながります。

洪水：想定最大規模は「1時間156mm・24時間657mm」

東京都建設局は、黒目川・落合川・柳瀬川・空堀川・奈良橋川の洪水浸水想定区域図を、想定し得る最大規模の降雨で作成して公表しています。この図は複数の市にまたがる流域を対象としており、清瀬市の河川は、市の河川監視カメラのページから確認できるとおり柳瀬川と空堀川の2本です（出典：清瀬市「河川監視カメラ」、更新日 令和8年6月2日）。柳瀬川には金山橋付近など5か所、空堀川には野塩橋付近と中里付近の2か所にカメラが設置されています。

清瀬市の洪水ハザードマップが令和2年6月の発行であるのに対し、都の想定規模は後から改定されています。市のページに令和8年4月1日の追記があるとはいえ、物件ごとの浸水深は、最新の市のマップと東京都建設局の公開図の両方で見比べてください（出典：東京都建設局「黒目川、落合川、柳瀬川、空堀川及び奈良橋川洪水浸水想定区域図」）。

土砂災害：市内10か所の警戒区域

清瀬市の公式ページによれば、東京都が指定した土砂災害警戒区域・特別警戒区域は市内に10か所あります。市のページには具体的な町名の一覧は明記されていないため、ここで地区名を断定することはしません。ご所有・管理するマンションの敷地や隣接地が斜面に接している場合は、市の防災マップと国土交通省の重ねるハザードマップで、所在地を直接ご確認ください。

地域特性と漏水事故の関係：川沿いの低地と、築古の中低層マンション

清瀬市は、柳瀬川・空堀川沿いの低地と、その外側に広がる台地上の住宅地が同居する街です。傷み方の出方が、場所によって違います。

川沿い・低地のマンション：地下駐車場や1階の電気室、ポンプ室が水に弱い建物です。外壁側に問題がなくても、設備側で被害が出ます。

斜面地・崖地に接するマンション：擁壁のひび割れと水抜き穴の詰まりが課題です。雨水が背面にたまると、擁壁にかかる圧力が上がります。外壁やバルコニーの漏水と違い、気づいたときには手遅れになりやすい部位です。

築30〜40年の中低層マンション・団地：屋上防水の改修周期を超え、立上りやドレンまわりから雨水が回る例が多いです。私が現場でよく見るのは、築35年前後で一度も防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから慌てて相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用は膨らみます。

地震：総合危険度は市内9町丁目でランク2

東京都の第9回地域危険度測定調査（令和4年9月公表）では、清瀬市内で総合危険度がランク2となっているのは、梅園3丁目、中里1丁目・3丁目、野塩1丁目・5丁目、松山1丁目・2丁目、元町2丁目の9町丁目です。取得できた一覧表では、これより高いランクの町丁目は確認できませんでした（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（清瀬市）」）。

ただし、これは建物倒壊や火災の「地域」の指標です。個々のマンションの耐震性や、設備の損傷による漏水リスクとは別の話です。危険度が低い地域でも、受水槽や給水配管が揺れで壊れれば、共用部で水が噴き出します。

気象庁のデータ：強い雨は増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています。80mm以上では約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計であり、清瀬市に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。

清瀬市で使える大規模修繕の漏水チェックポイント7つ

ここからが本題です。大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉・土砂で詰まると、屋上に水が溜まります。想定最大規模の豪雨では、排水能力の余裕がそのまま被害の差になります
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で、赤外線やドローンを使った非破壊の点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

目安として、30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。実際の見積は物件により大きく変動しますので、あくまで参考値です。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。このとき、足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかります。その間、雨はまた降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えます。作業員は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も、足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

東京都の「東京とどまるマンション普及促進事業」など、都が実施するマンション防災の支援制度もあります。内容は年度ごとに変わりますので、申請前に東京都マンションポータルサイトで令和8年度の最新情報をご確認ください。

清瀬市の防災補助・耐震助成・税の減額制度

清瀬市の公式ページで確認できる令和8年度の住宅耐震関連の助成は、木造住宅の耐震診断助成と耐震改修等助成などです。市の一覧ページでは、分譲マンションを対象とする制度は明記されていません（出典：清瀬市「住宅の耐震化・住み替え（補助・助成金）」）。

また、清瀬市内の特定緊急輸送道路は、志木街道、小金井街道（志木街道から東久留米境まで）、市役所通りの3路線とされています。沿道建築物の耐震化支援については、市のページの掲載日が令和4年6月で、補強設計の助成期限も令和7年3月31日と記されているため、現在の取扱いは都市計画課に直接ご確認ください（出典：清瀬市「特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を支援します」）。

一方で、大規模修繕に直接かかわる制度があります。「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」です。清瀬市の公式ページに記載された要件は次のとおりです（出典：清瀬市「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について」）。

• 築後20年以上、1棟の総戸数が10戸以上のマンション
• 長寿命化工事を過去に1回以上実施し、修繕積立金を確保していること
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに長寿命化工事が完了すること
• 1戸あたり100㎡相当分までの固定資産税額の3分の1を減額
• 申告は工事完了後3か月以内（正当な理由がある場合を除く）

なお、このページの更新日は令和7年4月1日です。令和8年度の運用に変更がないかは、市の課税課にご確認ください。工事の完了期限が令和9年3月31日ですので、今から大規模修繕を計画する管理組合は、工期との兼ね合いを早めに整理することをお勧めします。

清瀬市のマンション管理計画認定制度は令和5年10月1日に開始され、対象は市内の分譲マンションです。認定基準は国の指針と同じ17項目で、市独自基準はありません。事前確認はマンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で、利用料は10,000円です（出典：清瀬市「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日 令和5年10月4日）。手数料や運用の最新状況は、申請前に市へご確認ください。

まとめ＋今週動くこと3点

清瀬市の漏水・防災対策は、「排水」「設備の高さ」「防水の周期管理」の3点に集約されます。降り方が変わっているのは気象庁のデータからも明らかで、これまでの設計の前提を、一度見直す時期に来ていると私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 屋上ドレンとバルコニー排水溝の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
2. 市の防災マップと国土交通省のハザードマップポータルサイトで、自分の建物の所在地の洪水・土砂災害リスクを確認し、受変電設備・給水ポンプの設置階を図面で調べる
3. 前回の防水工事の時期を確認し、12〜15年を超えていれば、調査のご相談を

10月も台風の影響が残る季節です。まずは理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

関連して、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 清瀬市の分譲マンションで、洪水の心配はありますか？

A. 柳瀬川・空堀川で洪水浸水想定区域が示されています。想定は1時間156mm・24時間657mmの最大規模降雨です。物件ごとの浸水深は、市の防災マップと東京都建設局の公開図で確認してください。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。ただし原因や規模により異なりますので、まず現地調査をお勧めします。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. 固定資産税の減額制度は、どのマンションでも使えますか？

A. 築20年以上・10戸以上で、長寿命化工事の実施歴や修繕積立金の確保などの要件があります。工事完了は令和9年3月31日までです。詳細は清瀬市の公式ページと課税課でご確認ください。

Q. 土砂災害警戒区域の近くですが、何から始めるべきですか？

A. 擁壁のひび割れ、水抜き穴の詰まり、背面の排水を確認する専門家の点検をお勧めします。まず市の防災マップで、敷地が区域に含まれるかを確認してください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月3日時点で公表されている清瀬市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。市の一部ページは掲載日が前年度以前のため、その旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、清瀬市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 清瀬市「清瀬市防災マップ・洪水ハザードマップ」
• 清瀬市「河川監視カメラ」
• 清瀬市「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について」
• 清瀬市「マンション管理計画認定制度」
• 清瀬市「住宅の耐震化・住み替え（補助・助成金）」
• 東京都建設局「洪水浸水想定区域図（黒目川、落合川、柳瀬川、空堀川及び奈良橋川）」
• 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（清瀬市）」
• 気象庁「日本の気候変動2025」
• 国土交通省「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月3日

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