小山市で賃貸マンション・アパート・収益ビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事では、令和8年度（2026年度）に小山市が公表している建物まわりの補助金と税の減額制度を、「オーナーさまが申請者になれるもの」「区分所有の投資用マンションで効いてくるもの」「賃貸物件では使えないもの」の3つに分けて整理しました。根拠は小山市公式ホームページの各制度ページ（更新日2026年3月〜8月）で、確認日は2026年10月9日です。

先に結論をお伝えします。小山市の住まいの補助金は、耐震改修・太陽光・空き家リフォームのいずれも「自分で住む人」か「空き家バンクで売買する人」が中心で、賃貸経営中の建物に使える現金補助は、ブロック塀等安全対策補助金と吹付けアスベスト対策の補助にほぼ限られます。しかもブロック塀の補助は、令和8年度分が2026年8月28日時点で「補助枠が残りわずか」と案内されており、受付期間も9月上旬までです。いま検討を始めるなら、令和9年度の受付開始（例年4月1日）に照準を合わせるのが現実的です。

その一方で、オーナーさまにとって見落とされがちな「税の減額」があります。小山市資産税課の案内では、昭和57年1月1日以前からある住宅で現行の耐震基準に適合する改修をした場合、翌年度の固定資産税（家屋）が2分の1減額されます。同じページのバリアフリー改修と省エネ改修には「賃貸住宅を除きます」と明記されていますが、耐震改修の要件には賃貸を除く記載がありません。旧耐震の賃貸物件を持つオーナーさまにとって、ここは確認する価値のあるポイントです。

この記事では、これらを入居率・NOI（実質賃料収入）・損金算入・出口戦略の視点で読み解き、補助に頼れない外壁・防水の工事費をどう抑えるかまで、20年以上大規模修繕の現場に立ってきた私の経験からお話しします。

小山市の賃貸オーナー向け 制度マップ【令和8年度】

最初に全体像です。「オーナーから見た使い道」の欄は、小山市の公式ページの記載をもとに私が整理した目安です。実際に使えるかどうかは、必ず担当課にご確認ください。

制度（令和8年度）	内容	オーナーから見た使い道	担当課
ブロック塀等安全対策補助金	撤去のみ1/2・上限10万円（通学路3/4・上限15万円）／撤去＋軽量塀の設置1/2・上限30万円（通学路3/4・上限45万円）	所有者として申請できる。令和8年度は残りわずか、9月上旬まで	建築指導課 0285-22-9233
民間建築物吹付けアスベスト対策助成	分析調査と除去等工事（除去・封じ込め・囲い込み）の一部を補助	所有者等が対象。駐車場や機械室の吹付け材がある古い物件で検討	建築指導課 0285-22-9233
耐震改修による固定資産税の減額	翌年度の家屋の固定資産税を1/2減額（1戸120㎡相当分まで）	賃貸を除く記載なし。旧耐震の賃貸物件で要確認	資産税課 0285-22-9436
大規模修繕を行ったマンションの固定資産税減額	1戸100㎡相当分まで1/3減額（令和9年3月31日までの工事）	区分所有マンションの住戸を貸しているオーナーに効く	資産税課／建築課 0285-22-9214
空き家バンク利用促進補助（リフォーム）	1/2・上限50万円	空き家バンクの売買物件が対象。賃貸中の建物は対象外	建築指導課 空き家対策係 0285-22-9824
空家等解体費補助	1/2・上限50万円（準特定空家等は30万円）	「賃貸借または販売を目的とするもの」は対象外	同上
木造住宅耐震対策助成	改修費の4/5・上限115万円など	「自己用住宅」「空き家ではないこと」が条件。賃貸は対象外	建築指導課 0285-22-9233
個人向け太陽光発電設備導入費補助	太陽光発電設備	「対象住宅に居住していること」が条件。賃貸は対象外	市の環境担当課

表を見ていただくとわかるとおり、小山市でオーナーさまが自ら申請者になれる補助は、ブロック塀とアスベストという「安全対策」の2つです。そして、税の減額は、補助金と違って予算枠がなく、要件を満たせば受けられるという性格があります。補助金の争奪戦に加わるより先に、税の減額で取れるものを取りこぼさない。小山市の賃貸オーナーさまには、この順番をおすすめしています。

ブロック塀等安全対策補助金：所有者が申請できる、小山市で数少ない現金補助

小山市ブロック塀等安全対策補助金は、地震などでブロック塀が倒れたときの被害を減らし、避難路がふさがれるのを防ぐための制度です。賃貸経営の目線で要点を整理します。

• 申請できる人：小山市内に設置されているブロック塀等の所有者で、国税・県税・市税の滞納がない方
• 対象の塀：コンクリートブロック塀、石塀、れんが塀などで、建築基準法の道路に面し、建築基準法施行令の高さ・壁の厚さ・控え壁などの基準を満たしていないもの
• 対象の工事：「撤去工事」または「改修工事（撤去と軽量な塀等の設置）」で、市内に事務所または事業所を持つ業者に請け負わせ、申請した年度の2月末までに完了するもの
• 対象外になる場合：塀のある土地や附属する建物の販売を目的とする場合、公共事業の補償の対象になる場合、同じ敷地ですでにこの補助や生垣設置の助成を受けている場合

ここでオーナーさまに注目していただきたいのは、対象外とされているのは「販売目的」であって、「賃貸目的」ではないという点です。申請者の要件も「所有者」で、ご自身が住んでいるかどうかは問われていません。駐車場や駐輪場の外周、隣地境界の道路側にブロック塀が残っている賃貸アパートなら、検討の対象になります。

補助金の額は、工事の種類と通学路に面しているかどうかで変わります。

工事の種類	補助の計算	通学路に面していない場合	通学路に面している場合
撤去のみ	見積額と「塀の長さ×18,000円」の少ない額に補助率を掛ける	1/2・上限10万円	3/4・上限15万円
撤去＋軽量な塀等の設置	見積額と「塀の長さ×39,000円」の少ない額に補助率を掛ける	1/2・上限30万円	3/4・上限45万円

たとえば、通学路に面した長さ20メートルのブロック塀を撤去してフェンスに替える工事の見積が70万円だったとします。「20メートル×39,000円＝78万円」と見積額70万円の少ないほうは70万円で、その4分の3は52.5万円ですから、上限の45万円が補助額になります（仮定の数字です）。

注意点は、受付が先着順で、期間が毎年度4月1日から9月上旬までとされていることです。令和8年度については、2026年8月28日の更新で「補助枠が残りわずか」と案内されています。この記事を書いている10月時点では、令和8年度の受付は終了している可能性が高いと考えたほうがよいでしょう。令和9年度の制度内容は、この記事の執筆時点では公表されていません。来年度も同じ枠組みが続くとは限りませんが、例年どおり4月1日に受付が始まるなら、冬のうちに業者の見積と事前相談の準備を終えておくのが、先着順の補助を確実に取るための段取りです。

もう一つ大切なのは、塀の安全は補助の有無に関係なく、所有者の管理責任だということです。地震で塀が倒れて通行人や入居者さまがけがをすれば、民法上の工作物責任を問われる可能性があります。市の点検表（補強コンクリートブロック造の塀・石塀などの組積造の塀）は公式ページからダウンロードできますので、まずはご自身の物件の塀をチェックしてみてください。

吹付けアスベスト対策の補助：古い賃貸マンションの「見えないリスク」に

小山市には、民間建築物吹付けアスベスト対策助成事業があります。小山市の交付要綱では、建築物の所有者等が行うアスベストの分析調査と、分析でアスベストの含有が確認された吹付け建材の除去・封じ込め・囲い込みの工事に対して、予算の範囲内で補助すると定めています。

賃貸マンションでは、昭和の時期に建てられた建物の駐車場の天井、機械室、階段の裏などに吹付け材が残っていることがあります。2022年以降、一定規模以上の改修・解体工事ではアスベストの事前調査と報告が義務になっており、大規模修繕の直前に吹付け材が見つかって、工程と予算が大きく狂うというのは珍しい話ではありません。

補助の上限額や対象となる建材の細かな条件は年度によって変わる可能性があり、この記事では小山市の公式ページで最新の金額を確認できませんでした。大規模修繕を計画している段階で、建築指導課に「分析調査から相談したい」と伝えるのが確実です。調査の結果は、売却時の物件状況報告書や、買い手の金融機関への説明資料としても役に立ちます。

耐震改修の固定資産税減額：賃貸物件でも確認したい「税のほう」の支援

ここが、小山市のオーナーさまに一番お伝えしたいポイントです。

小山市資産税課の「住宅改修による固定資産税の減額制度について」（2026年4月1日更新）では、耐震改修による減額の要件を次のように定めています。

1. 住宅が昭和57年1月1日以前から存在する
2. 現行の耐震基準に適合する改修を行った
3. 1戸当たりの耐震改修工事費が50万円以上（耐震改修と直接関係ない費用は含まない）
4. 店舗等併用家屋の場合は、床面積の2分の1以上が居住用であること
5. 耐震改修工事の完了時期が平成18年1月1日から令和13年3月31日までであること

減額されるのは、工事完了の翌年度分の固定資産税（家屋）の2分の1で、120平方メートル相当分が限度です。耐震改修にあわせて長期優良住宅の認定を受けると、減額は3分の2になります。申告は改修後3か月以内に、減額申請書と建築士などが発行する証明書、改修費用がわかる書類を資産税課に出します。

同じページを読み比べると、バリアフリー改修の減額には「※賃貸住宅を除きます」、省エネ改修の減額には「賃貸住宅を除く」と書かれているのに対し、耐震改修の要件には賃貸住宅を除く記載がありません。国の制度の枠組みでも、耐震改修に伴う固定資産税の減額は、貸家かどうかで区別していないのが原則です。

つまり、市の耐震補助（木造の自己用住宅に限定）は使えなくても、旧耐震の賃貸物件を耐震改修すれば、税の減額は受けられる可能性があるということです。ただし、共同住宅で「1戸当たり50万円以上」をどう計算するか、店舗併用の賃貸ビルでどう扱われるかなどは、個別の判断になります。工事を契約する前に、資産税課へ物件の所在地・構造・建築年・戸数・工事内容を伝えて適用の可否を確認してください。証明書を出せる建築士の手配も、工事の前に決めておくと申告期限に慌てずに済みます。

正直に申し上げると、減額は翌年度1年分だけですから、金額だけ見れば工事費に比べて大きなものではありません。それでも、旧耐震の物件を耐震改修したという事実と、その証明書は、金融機関の評価や買い手の判断で大きく効いてきます。減額の申告は、その証明書を手元に残すきっかけと考えていただくのがよいと思います。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方へ：長寿命化減額は令和9年3月31日まで

小山市内の分譲マンションの住戸を購入して賃貸に出している、いわゆる区分所有のオーナーさまにも関係する制度があります。大規模修繕工事等が行われたマンションに対する固定資産税の減額です。

小山市の案内では、令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に長寿命化に資する大規模修繕工事を実施したマンションで、次の要件をすべて満たすと、翌年度の家屋の固定資産税が1戸あたり100平方メートル相当分まで3分の1減額されます。

• 新築から20年以上が経過していること
• 居住用の専有部分を有していること
• 過去に長寿命化工事が行われていること
• 総戸数が10戸以上であること
• 管理計画の認定を受けて修繕積立金を引き上げた、または市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直した、のいずれかに当たること

この制度のよいところは、管理組合の管理者等から必要書類が提出され、要件を満たすと認められれば、区分所有者から申告書が出ていなくても適用されることです。投資用の住戸を持っているオーナーさまは、ご自身で書類をそろえるのではなく、管理組合の総会で「この減額を使う段取りになっているか」を確認することが大切になります。

期限が令和9年3月31日までの工事と区切られていることにも注意が必要です。すでに大規模修繕を予定している管理組合でも、管理計画の認定や長期修繕計画の見直しが間に合わなければ、要件を満たせません。小山市のマンション管理計画認定制度は建築課（0285-22-9214）が窓口です。区分所有のオーナーさまが総会で声を上げることで、修繕積立金の使い方が変わることもあります。

なお、1棟まるごと所有している賃貸マンションは区分所有のマンションではないため、この減額の対象にはなりません。1棟オーナーさまは、前の章の耐震改修の減額を確認してください。

空き家の補助は「売買」と「自己居住」が前提。賃貸中の物件は対象外

小山市は空き家対策に力を入れており、令和8年度も次の制度を設けています。

• 空き家バンク利用促進補助（リフォーム）：空き家バンクに登録した売買物件の所有者や利用登録者が行う改修工事の2分の1、上限50万円。経費の総額20万円以上、着手前の申請が必要
• 子育て世帯等向け空き家リフォーム支援（令和8年4月1日開始）：空き家バンクの物件を購入した子育て世帯・若者夫婦世帯に、改修費の3分の2、上限100万円
• 空家等解体費補助：昭和56年5月31日以前に着工した一戸建て住宅などの解体費の2分の1、上限50万円（準特定空家等は30万円）

ただし、どれも賃貸オーナーさまの通常の経営にはそのまま使えません。空き家バンクの補助は「売買物件」が対象で、解体費補助は「賃貸借または販売を目的とするもの」を対象外としています。

それでも、賃貸オーナーさまに無関係な話ではありません。相続で引き継いだ実家や、入居者が退去して使い道のない古い貸家をお持ちなら、「貸し続ける」以外に「空き家バンクで売る」「解体して土地を活かす」という選択肢を比べる材料になります。空き家バンクの補助は、登録から10年以内に取り壊したり登録を抹消したりしないことなどの条件もありますので、出口の計画とあわせて検討してください。

自己居住が条件の補助：木造耐震・太陽光は賃貸物件では使えない

小山市の木造住宅耐震対策助成は、耐震補強設計と耐震改修の費用の5分の4（上限115万円）、耐震建替は5分の4（上限100万円）、耐震シェルター・防災ベッドは5分の4（上限40万円）と、内容は手厚い制度です。耐震診断士の派遣は無料です。しかし、要件には「自己用住宅であること」「申請者が居住している、または居住予定であること」「空き家ではないこと」が並んでいます。木造の貸家やアパートは対象になりません。なお、令和8年度分も8月28日時点で「残りわずか」と案内されています。

個人向け太陽光発電設備導入費補助も、「対象住宅に居住していること」が条件です。賃貸物件の屋根に太陽光を載せたい場合は、市の個人向け補助ではなく、国や県の事業者向け制度を探すことになります。

ここで誤解していただきたくないのは、補助がないことと、工事がいらないことは別の話だということです。補助の対象外だからといって旧耐震の木造アパートをそのままにしておけば、地震時の入居者さまの安全だけでなく、金融機関の担保評価や売却価格にも影響します。

持ち家支援が手厚い小山市で、賃貸物件が選ばれ続けるために

小山市は、東北新幹線の停車駅である小山駅を持ち、宇都宮線・両毛線・水戸線が交わる交通の要所です。東京への通勤圏として、また市内の工業団地や大学に通う方の住まいとして、賃貸の需要が続いてきました。

一方で、市は転入勤労者等住宅取得支援補助金（東京圏から転入して住宅を取得した方への支援。令和8年度から加算要件の一部を変更）や、先ほどの子育て世帯向け空き家リフォーム支援など、持ち家の取得を後押しする制度を充実させています。オーナーさまの側から見れば、これは「ファミリー層の入居者さまが、数年後に持ち家へ移りやすい環境」ともいえます。

だからこそ、小山市の賃貸物件には、持ち家と比べても住み続けたいと思える状態を保つことが求められます。外壁の汚れやひび割れ、鉄部のさび、共用廊下の防水の劣化は、内見の第一印象を大きく左右します。家賃を下げて入居者を集める前に、外観と共用部の修繕で「選ばれる理由」を取り戻せないかを考えていただきたいと思います。

外壁・防水の工事費を何で抑えるか：仮設計画が手残りを決める

ここまで見てきたように、小山市では外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕の本体工事に使える市の現金補助は、私が確認できた範囲では見当たりません。だからこそ、工事費の中で大きな割合を占める仮設費の計画が、オーナーさまの手残りを左右します。

一般に、大規模修繕の総工費のうち仮設足場の費用は15〜25％程度を占めるといわれます。明誠で比較した事例では、10階建て・外周80メートル・工期3か月の建物で、足場工法の仮設費の概算が168万円、ロープアクセス工法が59万円となり、約109万円の差が出ました（建物の形状や条件によって変わる参考値で、実際の見積は物件ごとに異なります）。

単価の目安も挙げておきます。外壁の打診調査は1平方メートルあたり250〜500円、外壁塗装は3,500〜4,500円、屋上・バルコニーの防水は5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです。劣化の範囲を調査で正確に押さえてから、必要な箇所に必要な工事をすることが、過剰な見積を避ける近道です。明誠の料金の考え方は大規模修繕の料金についてで公開しています。

屋上やベランダの防水の劣化から起きる漏水は、賃貸経営では入居者さまの退去に直結します。漏水の原因調査と止水の考え方は明誠の雨漏り・漏水対策をご覧ください。また、外壁タイルの浮きを広い範囲で調べるときは、ドローンによる赤外線調査とロープアクセスによる打診を組み合わせると、足場なしで調査費を抑えられます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法では、作業員1人ごとにメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保するのが基本です。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質面ではISO9001を取得しています。安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

小山市の物件で、足場・ロープアクセス・ハイブリッドをどう選ぶか

明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法	小山市で向いている物件のイメージ	強み	注意点
通常の足場工法	郊外の2〜3階建てアパートで、外壁を全面的に塗り替える場合	広い面を一度に施工でき、作業の自由度が高い	足場費がかかり、窓がふさがる期間が長い。敷地内駐車場が使えなくなることも
ロープアクセス工法（無足場）	小山駅周辺の中高層賃貸マンション、隣地との間隔が狭い物件、タイルの部分補修やシーリングの打ち替え	足場費の削減、工期の短縮、入居者さまの暮らしへの影響が小さい	大面積の全面施工や重い資材の搬入には向かない場合がある
ハイブリッド工法	1階が店舗・上階が住戸の賃貸ビル、低層棟と高層棟が並ぶ物件	部位ごとに最適化して総額を下げる	工程管理に高い調整力が必要

小山市は車で暮らす方が多く、賃貸物件の多くが敷地内に駐車場を持っています。足場を組むと駐車場の一部が数週間使えなくなり、入居者さまの不満や、近くの月極駐車場を借りる費用につながります。駅前の中高層物件では、道路使用や隣地との調整がネックになりがちです。仮設を最小限にできるロープアクセスやハイブリッドは、入居者さまの暮らしを止めないという点で、小山市の賃貸物件と相性がよいと私は考えています。

ロープアクセス工法の技術的な解説や施工事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。賃貸ビルや店舗併用の物件についてはビルオーナー向けの明誠のサービスを、実際の工事の様子は明誠の施工事例をご覧ください。

試算：小山市の旧耐震RCマンション12戸で考える、制度と物件価値

ここからは仮定にもとづくイメージ試算です（実在の物件の数字ではありません）。

小山駅から車で10分ほどの場所に、昭和55年築・RC造3階建て・12戸・平均賃料5.5万円の賃貸マンションをお持ちだとします。満室時の年間賃料収入は、12戸×5.5万円×12か月＝792万円です。

• 耐震改修と固定資産税：耐震改修の工事費が1,200万円（1戸当たり100万円）で、1戸当たりの家屋の固定資産税が年3万円だとすると、翌年度の減額は1戸1.5万円×12戸＝18万円です。工事費に比べれば小さな額ですが、要件を満たすなら申告しない理由はありません
• ブロック塀：通学路に面した塀を撤去してフェンスに替える工事が70万円なら、補助は上限の45万円で、自己負担は25万円になります（令和9年度に同じ制度が続いた場合の仮定）
• 退去1件あたりの損失：空室3か月分の賃料16.5万円、広告料1か月分5.5万円、原状回復15万円とすると、1件あたり約37万円です。外観の古さや設備の不満で年に2件余分に退去が出れば、それだけで約74万円の損失になります

物件価値で考えると、差はもっとはっきりします。年間NOIが520万円の物件を、キャップレート7.0％で評価すれば約7,429万円、7.5％なら約6,933万円です。利回りの見られ方が0.5ポイント違うだけで、約496万円の差が出ます。旧耐震のまま耐震性の説明ができない物件は、買い手や金融機関から割り引いて見られがちです。耐震改修の証明書や修繕の履歴は、この差を縮める材料になります。

損金算入：修繕費と資本的支出の線引き、補助金の扱い

工事費を経費（損金）にできるかどうかは、キャッシュフローに直結します。一般的な考え方を整理します（個別の判断は必ず税理士にご確認ください）。

• 修繕費として一括で経費にしやすいもの：外壁の塗り替え、防水の補修、劣化したシーリングの打ち替えなど、建物の価値を維持したり元の状態に戻したりする工事
• 資本的支出として減価償却するもの：建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする工事。耐震補強の多くはこちらに当たる可能性があります
• 形式基準：1件20万円未満の支出や、おおむね3年以内の周期で行う修繕は修繕費として扱えます。区分がはっきりしない支出でも、60万円未満か、前期末の取得価額のおおむね10％以下であれば修繕費とできる取り扱いがあります

ブロック塀の撤去費は、一般に修繕費や除却に伴う費用として整理しやすい一方、新しく設置するフェンスは構築物として資産計上が必要になる場合があります。補助金は原則として収入（益金）になりますが、固定資産の取得や改良に充てた国や地方公共団体の補助金には、法人なら圧縮記帳、個人なら総収入金額不算入の規定を使える場合があります。見積書と請求書で「撤去」「フェンス設置」「同時に行った外構補修」を分けて書いてもらうと、税務上の整理がしやすくなります。

出口戦略：小山市で物件を売るときに効いてくる3つの記録

売却を視野に入れたとき、小山市の制度とあわせて押さえておきたいのは次の3点です。

1. 耐震性の説明ができるか：旧耐震の物件は、耐震診断の結果や耐震改修の証明書があるかどうかで、買い手の融資の通りやすさが変わります。固定資産税の減額申告に使った証明書は、そのまま売却時の資料になります
2. 定期報告とアスベスト調査の記録：建物の用途や規模によっては、建築基準法第12条にもとづく定期報告の対象になります。栃木県の資料では、小山市は特定行政庁として定期報告の対象建築物や報告時期を独自に指定している9市のひとつで、提出先は小山市都市整備部建築指導課（0285-22-9233）です。所有者が変わったときは届出が必要なため、売買の際に名義変更の漏れがないよう気をつけてください
3. 外構と安全対策の記録：ブロック塀の撤去や改修の記録、アスベストの分析結果、外壁・防水の修繕履歴を、写真と報告書で1冊にまとめておくと、買い手への説明がぐっと楽になります

物件の収益性を高める修繕の考え方は、オーナー向けの明誠のご案内にもまとめています。

医療法人・介護事業者のオーナーさまへ：小山市の施設で優先したいこと

病院・クリニック・介護施設を所有されている法人さまにとって、建物の安全対策は事業継続そのものです。栃木県の定期報告の資料でも、病院や高齢者等の就寝の用に供する施設は、建物と防火設備の定期報告の対象として挙げられています。小山市は独自に対象を指定していますので、ご自身の施設が対象かどうか、次の報告時期はいつかを建築指導課で確認しておきましょう。

また、入所者さまや患者さまがいる状態で足場を長期間組むと、採光や防犯、騒音の面で負担が大きくなります。思川沿いなど浸水のおそれがある場所の施設では、外壁や屋上の改修とあわせて、市のハザードマップで浸水の想定も確認しておくことをおすすめします。ロープアクセスやハイブリッドで仮設の期間を短くする計画は、施設の運営への影響を抑える有力な選択肢です。

小山市のオーナーさま向け：着手までの5ステップ

1. 建物と外構の現状を調べる：外壁・防水の劣化、ブロック塀の高さと状態、吹付け材の有無、建築年（昭和56年5月31日以前の着工か、昭和57年1月1日以前からあるか）を確認する
2. 税の減額を先に確認する：旧耐震なら耐震改修の固定資産税減額、区分所有の住戸なら長寿命化減額の段取りを、資産税課や管理組合に確認する
3. 補助の事前相談をする：ブロック塀とアスベストは建築指導課へ。いずれも契約・着工の前に。ブロック塀は令和9年度の受付開始に向けて冬のうちに準備する
4. 工法と時期を決める：足場・ロープアクセス・ハイブリッドを比較し、ブロック塀の補助を使うなら「年度の2月末までに完了」から逆算して工期を組む
5. 記録を残す：見積書・契約書・写真・報告書・証明書を保管し、税務申告と将来の売却に備える

よくあるご質問

Q1. 小山市で、賃貸アパートのオーナーが申請できる補助金はありますか？

あります。ブロック塀等安全対策補助金は「市内に設置されているブロック塀等の所有者」が対象で、対象外とされているのは販売目的の場合です。吹付けアスベスト対策の補助も建築物の所有者等が対象です。一方、木造住宅の耐震補助や太陽光の補助は自己居住が条件のため、賃貸物件では使えません。

Q2. ブロック塀の補助は、いまから申請できますか？

令和8年度の受付期間は4月1日から9月上旬までで、8月28日時点で「補助枠が残りわずか」と案内されていました。10月時点では受付が終わっている可能性が高いため、令和9年度の受付開始に向けて準備されることをおすすめします。令和9年度の内容は未公表のため、建築指導課（0285-22-9233）に確認してください。

Q3. ブロック塀を撤去してフェンスにする場合、補助はいくらですか？

見積額と「塀の長さ×39,000円」の少ない額の2分の1で、上限30万円です。通学路に面している場合は4分の3、上限45万円になります。撤去だけの場合は「塀の長さ×18,000円」で計算し、上限は10万円（通学路は15万円）です。

Q4. 賃貸マンションでも、耐震改修で固定資産税は減額されますか？

小山市の案内では、耐震改修の減額の要件に賃貸住宅を除く記載はありません（バリアフリーと省エネの減額は賃貸住宅を除くと明記）。昭和57年1月1日以前からある住宅で、1戸当たり50万円以上の耐震改修をした場合、翌年度の固定資産税（家屋）が2分の1減額されます。共同住宅での計算方法などは、工事前に資産税課（0285-22-9436）に確認してください。

Q5. 区分所有の投資用マンションを持っています。大規模修繕で固定資産税は安くなりますか？

令和9年3月31日までに長寿命化に資する大規模修繕を行い、築20年以上・総戸数10戸以上などの要件を満たすマンションなら、1戸100平方メートル相当分まで固定資産税が3分の1減額されます。管理組合の管理者等が書類を出せば、区分所有者の申告がなくても適用されるため、まずは管理組合に確認してください。

Q6. 古い貸家を解体したいのですが、空家等解体費補助は使えますか？

小山市の空家等解体費補助は、「賃貸借または販売を目的とするもの」を対象外としています。入居者がいる、または賃貸用として募集している建物には使えません。対象になるかどうかは、空き家対策係（0285-22-9824）に確認してください。

Q7. 小山市の定期報告はどこに出しますか？

小山市は特定行政庁として定期報告の対象建築物や報告時期を独自に指定しているため、栃木県ではなく、小山市都市整備部建築指導課（0285-22-9233）が窓口です。

Q8. 小山市で外壁塗装に使える補助金はありますか？

私が確認できた範囲では、賃貸物件の外壁塗装や屋上防水に使える小山市の現金補助は見当たりません。仮設計画の見直し（足場・ロープアクセス・ハイブリッドの比較）や、劣化範囲を絞った工事で総額を抑えるのが現実的です。

この記事のポイントまとめ

• 小山市で賃貸オーナーさまが申請者になれる現金補助は、ブロック塀等安全対策（最大45万円）と吹付けアスベスト対策が中心
• ブロック塀の補助は先着順で、令和8年度は8月末時点で残りわずか。令和9年度の受付開始に向けて冬のうちに準備を
• 耐震改修の固定資産税減額（翌年度1/2）は、賃貸を除く記載がない。旧耐震の賃貸物件は工事前に資産税課へ確認を
• 区分所有の投資用マンションは、令和9年3月31日までの大規模修繕で固定資産税1/3減額の可能性。管理組合に段取りを確認
• 木造耐震・太陽光・空き家関連の補助は、自己居住や売買が前提で、賃貸中の物件は対象外
• 補助に頼れない外壁・防水は、仮設計画（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）で総額を抑える

小山市の賃貸オーナーさまへ

小山市の住まいの支援は、持ち家の取得や自宅の耐震化、空き家の活用に重点が置かれています。賃貸オーナーさまにとっては、使える制度を正しく見極め、補助の届かない部分を工事の計画で取り返すことが大切です。

なかでも、耐震改修の固定資産税減額や、区分所有マンションの長寿命化減額は、補助金ほど話題になりませんが、要件を満たせば予算枠に左右されずに受けられる制度です。旧耐震の物件や、築20年を超える分譲マンションの住戸をお持ちなら、ぜひ一度確認してみてください。

お持ちの物件で、まだ修繕計画の検討を始めていないオーナーさまは、どうぞお気軽にご相談ください。1棟の現地調査と、工法別の概算比較、キャッシュフローの試算だけでも承ります。こちらからお問合せいただけます。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月9日時点で公表されている小山市・栃木県の公式情報をもとに執筆しています。補助制度は予算の範囲内で先着順となるものが多く、年度途中でも受付終了や改正があり得ます。令和9年度の制度内容は執筆時点で未公表です。実際に申請・申告される前に、必ず小山市の各担当課へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月9日

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出典（小山市・栃木県 公式ウェブサイト）

• 小山市ブロック塀等安全対策補助金制度について（2026年8月28日更新）- 小山市
• 住宅改修による固定資産税の減額制度について（2026年4月1日更新）- 小山市
• 小山市木造住宅耐震対策制度について（2026年8月28日更新）- 小山市
• 空き家バンク利用促進補助制度（2026年3月16日更新）- 小山市
• 令和8年4月1日より子育て世帯等向け空き家リフォーム支援事業補助金制度が始まります – 小山市
• 小山市空家等解体費補助制度について（2026年3月31日更新）- 小山市
• 小山市個人向け太陽光発電設備導入費補助金について – 小山市
• 小山市転入勤労者等住宅取得支援補助金 – 小山市
• 小山市民間建築物吹付けアスベスト対策助成事業補助金交付要綱 – 小山市例規集
• 定期報告に関する資料（特定行政庁9市の記載）- 栃木県

固定資産税の減額：耐震は貸家を除く記載なし、バリアフリー・省エネは賃貸対象外

補助金より効きやすいのが、固定資産税の減額です。小山市の「住宅改修による固定資産税の減額制度」のページ（2026年4月1日更新）の内容を、賃貸オーナーの目線で整理します。

区分	主な要件	賃貸住宅の扱い	減額
耐震改修	昭和57年1月1日以前からある家屋、現行の耐震基準に適合する工事、1戸あたり工事費50万円以上	賃貸を除く旨の記載は見当たらない（要確認）	翌年度分の1/2（120㎡相当分まで）。長期優良住宅の認定も受けた場合は2/3
バリアフリー改修	新築から10年以上、自己負担50万円超 など	「賃貸住宅を除きます」と明記	工事完了の翌年度のみ1/3
省エネ（熱損失防止）改修	平成26年4月1日以前からある住宅、窓の改修を含む など	賃貸住宅を除くと明記	翌年度分の1/3（120㎡相当分まで）
長寿命化工事を行ったマンション	新築から20年以上、総戸数10戸以上、管理計画認定等の要件 など	減額は居住用部分のみ。店舗・オフィスは対象外	工事翌年度の固定資産税の1/3（100㎡相当分まで）

耐震改修の減額は、工事完了が令和13年3月31日まで、申告は工事完了後3か月以内です。ここで重要なのは、期限を過ぎると、同じ工事でも減額を受けられないという点です。工事を発注する段階で、完了日から逆算した申告のスケジュールを決めておくことをおすすめします。

なお、都市計画税と土地は減額の対象外です。また、耐震改修の減額を受けた年度には、バリアフリー改修・省エネ改修の減額は重ねて受けられません。

昭和57年1月1日以前からある賃貸建物で、耐震改修を行う予定がある場合、賃貸でも減額の対象になりうるかを資産税課（0285-22-9436）へ事前に確認する価値は十分にあります。ただし、小山市の木造住宅耐震補助は賃貸が対象外ですので、補助金なしで改修費を自己負担し、税の減額だけが効く形になる可能性が高い点は覚えておいてください。

長寿命化工事のマンションの減額は、基本的に分譲マンション（管理組合）を想定した制度です。賃貸一棟のオーナーさまが直接使う場面は多くありませんが、分譲マンションの一室を複数戸所有して賃貸に出している方は、管理組合の動きを知っておくと役に立ちます。この制度の内容は管理組合側の記事で詳しくお伝えしています。

入居者さま向けの制度：購入側に回る流出リスクをどう見るか

小山市には、東京圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）から転入して住宅を取得した勤労者を支援する「転入勤労者等住宅取得支援補助金」があります。新築は基本額30万円＋加算額で上限50万円、中古は基本額10万円＋加算額で上限20万円です。居住誘導区域内の取得や、39歳以下の世帯、18歳未満の子がいる世帯、3世代同居、空き家バンク登録物件の取得などで加算があります。令和8年度から、同一世帯の子の年齢要件が緩和されました（2026年4月1日更新）。

この制度は、東京圏から小山市へ転入して持ち家を購入する人への支援です。賃貸オーナーさまにとっては、すぐに自分の物件に関係する補助ではありません。ただし、次のような見方もできます。

• 東京圏から転入する層は、最初の数年は賃貸に住み、その後に購入に移る人も多い。この補助制度の存在は、「転入後、数年で購入側に回る入居者」を想定した入居期間の見立てに使える
• ファミリー層の入居者は、補助を知って購入に動く可能性がある。更新のタイミングで住み替えの意向を聞き取ることで、退去の予兆をつかみやすくなる
• 一方、単身者・DINKS向けの小型住戸は、この補助の主な対象（5年以上の定住誓約、持ち家の取得）から外れやすく、賃貸需要が相対的に安定する可能性がある

ただし、これらは私の見立てであり、市の資料に流出の実態データがあるわけではありません。実際の入居者の動きは、ご自身の物件の入居・退去履歴で確認してください。

定期報告は小山市建築指導課へ。小山市は特定行政庁

一定規模以上の共同住宅は、建築基準法第12条にもとづく定期報告（特定建築物の調査、建築設備・防火設備の検査）の対象になる場合があります。栃木県の資料によれば、小山市は特定行政庁として定期報告の指定を行っている9市のひとつです（宇都宮市、足利市、栃木市、佐野市、鹿沼市、日光市、小山市、大田原市、那須塩原市）。対象建築物や報告時期は各市が別途定めており、窓口は栃木県ではなく小山市都市整備部建築指導課（0285-22-9233）です。

所有者が変わったとき、建物の名称や用途が変わったときの届出が漏れていることは、実務でよく見かける失敗です。物件を取得した際は、売主さまや前の管理会社から、定期報告の履歴と次回の提出時期を必ず引き継いでください。

定期報告では、外壁タイルなどの全面打診が求められる時期があります。全面打診を足場を組んで行うと、調査だけで大きな費用がかかります。ロープアクセスやドローンによる赤外線調査を組み合わせることで、費用と工期を抑えられる場合があります。

マンション管理計画認定は、小山市が窓口（分譲マンション向け）

マンション管理計画認定制度は、栃木県の案内（2025年12月4日更新）によると、市域のマンションは各市が認定し、小山市は令和6年4月1日から運用を開始しています。つまり、小山市内の分譲マンションの認定は小山市に申請します。手数料については県のページに小山市分の記載がなく、確認できていません。

この制度は分譲マンションの管理組合が対象で、賃貸一棟のオーナーさまが直接使うものではありません。ただ、区分所有で複数戸を所有しているオーナーさまは、管理組合が認定を取得するかどうかで、売却時の評価や融資条件の面で影響を受ける可能性があります。制度の詳細は管理組合向けの記事で解説していますので、ご関心があればあわせてご覧ください。

外壁・防水に市の補助が見当たらない今、工事費を何で抑えるか

小山市で、賃貸建物の外壁塗装や屋上防水そのものに使える市の現金補助は、私が確認できた範囲では見当たりません。だからこそ、総工費の中で大きな割合を占める仮設費をどう計画するかが、オーナーさまの手残りを左右します。

一般に、大規模修繕の総工費のうち仮設足場の費用は15〜25％程度を占めるといわれます。仮に総工事費が2,000万円の物件なら、足場関連は300〜500万円規模です。ロープアクセスで足場の範囲を絞れれば、この部分に削減の余地が出ます（建物の形状や条件により変わる参考値で、実際の見積は物件ごとに異なります）。

単価の目安も挙げておきます。外壁の打診調査は1平方メートルあたり250〜500円、外壁塗装は3,500〜4,500円、屋上・バルコニーの防水は5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです。劣化の範囲を調査で正確に把握してから、必要な箇所に必要な工事をすることが、過剰な見積を避ける一番の近道です。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方で公開しています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法は、作業員1人につきメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して行うのが基本です。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001を取得しています。安全への取り組みは明誠の安全管理をご覧ください。

小山市の物件で、足場・ロープアクセス・ハイブリッドをどう選ぶか

明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法	小山市で向いている物件のイメージ	強み	注意点
通常の足場工法	郊外の2〜3階建てアパートで、外壁を全面塗装する場合	広い面を一度に施工でき、作業の自由度が高い	足場費がかかり、窓がふさがる期間が長い。敷地内駐車場の一部が使えなくなる
ロープアクセス工法（無足場）	JR小山駅周辺の中高層の賃貸マンション、隣地と近接した物件、部分補修	足場費の削減、工期短縮、入居者さまの生活への影響が小さい	大面積の全面施工や重量物の搬入には向かない場合がある
ハイブリッド工法	1階が店舗・上階が住戸の賃貸ビル、低層部と高層部が混在する物件	部位ごとに最適化して総額を下げる	工程管理に高い調整力が必要

小山市は、JR東北新幹線・東北本線・水戸線・両毛線が乗り入れる交通の要衝で、駅周辺に中高層の賃貸物件が集まるエリアと、郊外の車社会の住宅地が共存しています。郊外の賃貸物件の多くは敷地内に駐車場を確保しており、足場を組むと駐車場の一部が使えなくなって、入居者さまの不満や月極駐車場の手配費用につながります。仮設を最小限にできるロープアクセスやハイブリッドは、入居者さまの暮らしへの影響を抑えるという点で、小山市の賃貸物件と相性がよいと私は考えています。

ロープアクセス工法の技術的な解説や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。賃貸ビルや店舗併用の物件については、ビルオーナー向けの明誠のサービスもあわせてご覧ください。実際の工事の様子は明誠の施工事例で公開しています。