2026年10月10日 更新

横浜市戸塚区のマンションを調査するとき、私がまず地図で確かめるのは「柏尾川からの距離」と「背後に斜面があるかどうか」です。戸塚区は、区の中央を柏尾川が南北に流れ、その両側の低地に戸塚駅や商業施設が集まっています。一方で、名瀬町・舞岡町・上矢部町などには丘陵と斜面地が広がっています。同じ区内でも、水害の心配をすべき建物と、がけ崩れや敷地の排水を心配すべき建物が、はっきり分かれる区です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、横浜市・神奈川県・気象庁の公式情報をもとに、戸塚区の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：戸塚区で優先すべきは「立地の確認」「排水まわりの防水」「地下・1階設備の浸水対策」です

先に結論を申し上げます。戸塚区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 戸塚区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水）と土砂災害ハザードマップで、建物の位置を確認する：洪水・内水のマップは令和8年6月に更新されています
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地の雨水桝を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：低地でも丘の上でも、豪雨で最初に出るのは「排水が追いつかない」ことによる漏水です
3. 柏尾川沿いの低地の建物は、受変電設備・給水ポンプ・地下駐車場の位置と止水対策を図面で調べる：停電が長引くと、エレベーターも給水ポンプも止まります

順に見ていきます。

戸塚区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／高潮・津波）

横浜市の公式ページによると、戸塚区の洪水ハザードマップと内水ハザードマップは、いずれも令和8年6月に作成されています。高潮ハザードマップは、浸水想定区域図がないため作成予定はないとされています。また、今回の更新は雨水出水（内水）浸水想定区域が水防法に指定されたことに伴うもので、浸水想定区域そのものに変更はないと明記されています（出典：横浜市「水防法に関する説明について（重要事項説明等）」、2026年6月1日更新）。

戸塚区版のマップは、横浜市「浸水ハザードマップ（戸塚区版）」で確認できます。解像度が足りないときは、住所を入れて拡大できる「わいわい防災マップ」が便利です。

洪水：柏尾川・平戸永谷川・阿久和川の流域

戸塚区は令和6年9月、電柱に「まるごとまちごとハザードマップ」の標識を設置しました。設置箇所は「柏尾川や平戸永谷川、阿久和川等の流域で洪水想定浸水深1.0m以上の区域内の100箇所」で、主な設置箇所には「ハザードマップ上で洪水想定浸水深3.0m以上」の場所が含まれています（出典：横浜市 戸塚区総務課 記者発表資料「まるごとまちごとハザードマップを設置しました」、令和6年9月2日）。

浸水深3.0mは、建物の1階がほぼ水に浸かる高さです。お住まいの近くの電柱に青いテープが巻かれていたら、それが想定される水の高さです。理事会で写真を撮って共有するだけでも、議論の出発点になります。

なお、柏尾川は神奈川県が管理する二級河川です。河川ごとの浸水想定区域図は、神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」で公表されています。県のページには、支川の氾濫、想定を超える降雨、内水による氾濫などは考慮していないとの注意書きがあります。「想定区域の外だから安全」とは言い切れません。

内水：戸塚駅周辺は「度々浸水被害」の地区

内水（ないすい）とは、河川があふれる前に、下水道や側溝の排水能力を雨が超えて起きる浸水です。

戸塚区で特に知っておいていただきたいのが、戸塚駅周辺です。横浜市の「戸塚地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」によると、戸塚ポンプ場流域の約200haの地区は、平成16年10月9日の台風22号、平成26年10月6日の台風18号などの大雨で度々浸水被害が発生しています。駅周辺は地下施設や商業施設が集まっているため、浸水すれば被害が大きくなりやすい地区とされています（出典：横浜市「戸塚地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」）。

この計画では、気候変動を踏まえて1時間あたり約64mm（10年確率降雨57.9mm/h×1.1）の雨に対応する整備を目標に、内径4,500mmの幹線約2.7kmと、排水能力11.83m³/秒のポンプ場を整備するとしています。雨水の放流先は柏尾川です。年度計画は令和8年度から始まり、ポンプ施設の主な事業費は令和11年度以降に計上されています。

つまり、ハード整備が完成するまでには、まだ年数がかかります。計画書でも、整備までの間や地下施設などの局所的な浸水には、土のう・止水板の設置といった「自助」が位置づけられています。戸塚駅周辺のマンションは、建物側の止水対策を先に考えておく必要があります。

土砂災害：急傾斜地の崩壊で275区域

神奈川県の土砂災害警戒区域等告示図書では、横浜市戸塚区の「急傾斜地の崩壊」の指定済み区域は275区域とされています（令和8年8月21日現在）。名瀬町・川上町・品濃町・平戸・舞岡町・吉田町・矢部町・上矢部町・戸塚町などに区域が並んでおり、令和8年6月12日に指定された区域もあります（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横浜市戸塚区）」）。

駅周辺の低地のイメージが強い区ですが、丘陵地の住宅地に建つマンションでは、建物より先に「背後の斜面」と「擁壁」の状態を確認すべきケースが多くあります。

液状化・高潮・津波

液状化は、横浜市が公表している液状化マップで、想定地震ごとに確認できます。2012年10月公表の地震被害想定調査をもとにした、約50メートルのメッシュ単位の判定です（出典：横浜市「液状化マップ」）。柏尾川沿いの低地にある建物は、一度確認してください。高潮は前述のとおり浸水想定区域図がありません。津波については、本稿では戸塚区の個別の想定を確認できていないため、横浜市の津波ハザードマップでご自身の建物をお調べください。

地域特性と漏水事故の関係：川沿いの低地と丘陵地で症状が違います

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。戸塚区では、立地を大きく2つに分けて考えると整理しやすくなります。

柏尾川沿いの低地（戸塚駅周辺など）：大雨のとき、道路や敷地に水が滞留しやすく、1階の共用部、地下の機械室、駐車場の出入口まわりが傷みやすい立地です。駅前の国道1号のJR線下の地下道（アンダーパス）のように、周囲より低い場所には雨水が集まります。マンションでも、地下駐車場のスロープや半地下のゴミ置場は同じ構造です。電気設備を高い位置に置く、出入口に止水板を用意するといった「水を入れない」対策が先に来ます。

丘陵地・斜面地（名瀬町・舞岡町・上矢部町など）：川の氾濫の心配は小さくても、屋上やバルコニーに降った雨を、ドレンと排水管で流しきれるかが勝負です。さらに、擁壁（ようへき：土を支える壁）の水抜き穴の詰まりや、敷地内の排水不良が、地盤の水分を増やして擁壁を傷めます。斜面側の外壁は日当たりが悪く、苔や汚れで目地の劣化が見えにくいのも特徴です。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。戸塚駅周辺の整備目標である「1時間約64mm」を超える雨も、もはや珍しくないということです。

私が以前、築30年を超える斜面地のマンションで豪雨後の点検に伺ったときのことです。上階の住戸で天井から雨が落ちていましたが、原因は屋上ではなく、斜面側の外壁のサッシまわりのシーリングでした。山側から吹き上げる風雨が、切れた目地から入り込んでいたのです。私の経験上、斜面地の建物は「山側の面」の劣化が見落とされやすいと感じます。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。逆に、漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。そのとき、仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。斜面に建つ建物では、足場を組むための地盤の確保そのものが難しいこともあります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。そのため、原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。斜面側の外壁のように足場を組みにくい面にも、屋上から直接降りて作業できます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。横浜市建築局の「浸水対策の手引き」では、まず「対策目標浸水深」（洪水・内水・高潮のうち最も深い想定浸水深）を決めることから始めるとされています。最も確実なのは、設備を対策目標浸水深より高い位置に置くことで、難しい場合は建物の周りに止水板などで「水防ライン」を作ります（出典：横浜市建築局「浸水対策の手引き」）。

戸塚区の場合、高潮の想定はないため、洪水と内水の2枚のうち深いほうが基準になります。この考え方を、管理組合の優先順位に置き換えるとこうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。復旧に長い期間がかかるおそれがあり、位置の確認が最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：法令上の運転時間は火災時の想定で、浸水時には短い可能性があると手引きは指摘しています。燃料の備蓄量を確認してください
4. 避難通路・エレベーター：出入口、窓、換気口、配管の貫通部など、水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります
5. 地下階：地上に水防ラインを作っても、雨水貯留槽があふれたり、下水が逆流したりして地下から浸水することがあります。戸塚駅周辺の合流式下水道の地区では、特に注意が必要です

丘陵地の建物では、これに「擁壁と敷地排水」が加わります。斜面側の排水溝や集水桝が詰まっていないかを、台風シーズンの前後に確認してください。

こうした設備の周りの防水（床・壁・貫通部）は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

戸塚区のマンションで使える可能性のある横浜市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

横浜市崖地減災対策工事助成金：戸塚区のように斜面地の多い区で、まず知っておいていただきたい制度です。令和8年度は4月13日から交付申請の受付が始まり、申請期限は12月28日までの予定です。対象は、高さ2mを超える崖地（擁壁などの人工崖を含む）で、傾斜角度30°以上、崖崩れで住宅や道路に被害が及ぶおそれのあるものなどです。助成額は対象工事費の1/2、市の工法別単価による額、限度額（擁壁築造などは100万円、落石対策などは50万円）のうち最も少ない額です。交付決定前に工事契約・着手すると対象外で、市内に本社のある事業者との契約が必要です（出典：横浜市「崖地【減災】対策工事助成金制度」、2026年9月4日更新／問合せ：建築局建築防災課 045-671-2948）。

横浜市マンション耐震改修促進事業：昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工された分譲マンションで、市の本診断（精密診断）で耐震改修が必要と判定されたものなどが対象です。全体改修の工事費の補助は、工事費の1/3、または限度額のいずれか低い額です。限度額は延べ面積や建物の区分で変わり、延べ面積5,000㎡未満で要安全確認計画記載建築物以外のマンションでは2,000万円です。地震時に通行を確保すべき道路に接する一定の高さ以上のマンションは2/3となります。予算の状況で受付できない場合があるため、見積書の徴収や総会決議の前に建築防災課（電話045-671-2928）へ事前相談するよう求められています。令和8年度からは、事業費100万円以上の入札・見積徴収は原則として市内に本社のある事業者から行う扱いが明確化されています（出典：横浜市「マンション耐震改修促進事業」、2026年7月31日更新）。

どちらの制度も、申請の前に着工してしまうと対象外になります。市の窓口で手順を事前にご確認ください。

よくあるご質問

Q. 戸塚区のマンションは、洪水の心配がありますか？

A. 立地で大きく違います。柏尾川・平戸永谷川・阿久和川などの流域には、想定浸水深1.0m以上、場所によっては3.0m以上の区域があります。まず戸塚区版の浸水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 戸塚駅の近くですが、川があふれなくても浸水しますか？

A. 内水（下水道があふれる浸水）の可能性があります。戸塚駅周辺は、平成16年・平成26年の台風などで度々浸水被害が出た地区として、横浜市が大規模な雨水対策を計画しています。整備完了までは、建物側の止水対策も併せて考えておくと安心です。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 斜面側の外壁は足場が組みにくいのですが、修繕できますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを組み合わせるハイブリッド工法も選べます。

Q. 敷地の擁壁が心配です。助成はありますか？

A. 横浜市の崖地減災対策工事助成金があり、令和8年度は12月28日までの申請予定です。対象の崖地かどうかは、市の建築防災課での事前相談が必要です。

Q. 耐震改修の補助を使いたいのですが、いつ相談すればよいですか？

A. 見積書の徴収や総会決議の前です。予算の状況で受付できないこともあるため、横浜市の建築防災課へ早めにご相談ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 戸塚区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水）と土砂災害ハザードマップで、建物の位置を調べ、管理組合内で共有する
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・斜面側の排水溝の詰まりを、目視で確認する（管理会社に写真を依頼）
3. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置を図面で確認し、想定浸水深との高さの関係を書き出す

漏水は、起きてから直すより、起きる前に出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている横浜市・神奈川県・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「水防法に関する説明について（重要事項説明等）」（2026年6月1日更新）
• 横浜市「浸水ハザードマップ（戸塚区版）」
• 横浜市 戸塚区総務課「まるごとまちごとハザードマップを設置しました」（令和6年9月2日）
• 横浜市「戸塚地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」
• 神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」
• 神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横浜市戸塚区）」（令和8年8月21日現在）
• 横浜市「液状化マップ」
• 横浜市建築局「浸水対策の手引き」
• 横浜市「崖地【減災】対策工事助成金制度」（2026年9月4日更新）
• 横浜市「マンション耐震改修促進事業」（2026年7月31日更新）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月10日

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)