結論：渋谷区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。渋谷区の管理計画認定は、区への申請手数料が令和8年4月1日から無料になりました。新規、更新、変更のいずれも無料です（出典：渋谷区「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日2026年6月3日）。

ただし、無料になったから簡単になった、とは言えません。同じ令和8年4月から、渋谷区は国の基準に区独自の上乗せ基準を加えました。防災マニュアルの作成が必須で、コミュニティ活動に関する項目も求められます。申請を考えるなら、最初の一歩は事前相談です。

費用の中身を整理します。

• 渋谷区への申請手数料：無料
• システム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：（公財）マンション管理センターへ直接申し込む場合などは、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に頼む場合は、管理組合と依頼先の取り決め

センター直接申込なら、目安は合計2万円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家へ頼む費用は、別にかかります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。渋谷区の理事長さま、理事の皆さまが読んだ日に理事会で動けるよう、認定主体、17要件、区独自基準、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：渋谷区が窓口です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

渋谷区のページには「認定行政庁」という言葉は出てきません。ただ、認定期間中に区が報告徴収や改善命令などの監督を行う場合があると書かれており、区が認定と監督を担う立場だと読み取れます。窓口は、都市整備部住宅政策課の住環境整備係です（渋谷区役所12階、電話03-3463-3548）。区役所の開庁時間は平日8時30分から17時です。

渋谷区の分譲マンションの実情は、推進計画の概要版に出ています。分譲マンションは約43,000戸で、区内の住宅全体の28.4%にあたります。そのうち43%が築40年以上です。計画期間は令和8年度から令和17年度（2026〜2035年度）の10年間で、令和5年4月に定めた最初の計画の見直し版です（出典：渋谷区マンション管理適正化推進計画（概要版・PDF））。

築40年を超える棟が4割を超える区です。長期修繕計画と修繕積立金の見直しは、多くの管理組合が避けて通れないテーマだと、私は感じています。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

国が定める認定基準は、5つの分野に17項目あります。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。渋谷区ではこの17項目に、次の章で述べる区独自の基準が加わります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

議事録の残し方が薄い組合は、まずそこから整えるのが近道です。私はいつもそうお伝えしています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることです。もう一つ、地方公共団体のマンション管理適正化指針に照らして適切であることが求められます。渋谷区の場合、ここに区の指針が関わります。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。資材費や人件費の上昇を織り込まず、10年以上前の数字のままという組合は少なくありません。

以前、渋谷区のように建物が密集した地域で、築35年ほどのマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く動いていませんでした。見直しのついでに工法を比べると、10階建て、外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わないロープアクセス工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：渋谷区には令和8年4月からの上乗せ基準があります

ここが渋谷区の記事でいちばんお伝えしたい点です。渋谷区は令和8年4月から、管理計画認定の基準に区独自の上乗せ基準を設けました。令和8年3月31日までに事前確認申請を済ませた管理組合には、経過措置があります。

渋谷区のページと推進計画の概要版から、独自基準の中身をまとめます（出典：渋谷区「マンション管理計画認定制度」）。

分野	求められること
防災	防災マニュアルの作成（必須）。加えて、次のいずれか1つ以上を満たす：防災訓練を年1回以上実施／自主防災組織がある／防災資材・備蓄物資を整備している／避難行動要支援者等を把握している
コミュニティ活動	次のいずれか1つ以上を満たす：マンション内の自治会がある（設置の計画を含む）／地域の町会・自治会に加入している／美化活動や防災訓練などの地域活動を行っている／町会・自治会との連絡担当者を選任している

条文そのものは、区の「認定基準」PDFに書かれています。私が確認した際、そのPDFは文字情報が読み取れず、本文を確認できませんでした。そのため、上の表は区のページと推進計画概要版の記載にもとづいています。実際の申請では、区の認定基準PDFの原文と、事前相談での説明をご確認ください。

この独自基準は、実務に次の影響を及ぼします。

1. 申請の前に、渋谷区への事前相談が必要になる。ここで「渋谷区独自基準に係る申出書」（第2号様式）、防災マニュアルの写し、防災やコミュニティ活動を示す書類を持参します
2. 事前確認の対象は国の基準が中心で、地方公共団体の独自基準は事前確認の対象外とされている。マンション管理センターの案内でも、独自基準は所在地の自治体のウェブサイトなどで確認するよう書かれています
3. 防災マニュアルがない組合は、その作成から始める。長期修繕計画の見直しと並行して進めると、半年は見ておきたいところです

ただし、区のページの更新日は2026年6月3日で、現行の令和8年度の情報です。それでも、申請の直前には住宅政策課へ最新の運用を電話で確認してください。標準処理期間は、申請の手引きにも記載がありませんでした。

手数料と申請ルート：区へ直接は出せません。事前相談から始めます

渋谷区の標準ルート

渋谷区のページと申請の手引きによると、流れは次のとおりです（出典：渋谷区「マンション管理計画認定制度 申請の手引き」（PDF））。

1. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
2. 渋谷区へ事前相談し、区独自基準への適合状況を確認する
3. マンション管理センターの手続支援サービスで事前確認を受け、適合すれば「事前確認適合証」を受け取る
4. 同じサービスから、渋谷区へ認定を申請する。同時に、区独自基準の審査書類を提出する
5. 審査で適合すれば、認定通知書が交付される

区へ直接申請できるのは、変更認定申請だけです。新規と更新は、手続支援サービスを通します。区への直接提出が必要な書類もあります。長期修繕計画のExcel版と、防災マニュアルの写しです。長期修繕計画の平均積立額などの数値は、審査書類とシステムの入力値が一致している必要があります。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。申請できるのは管理者等本人か、行政書士の代理人です。

認定の有効期間と更新

認定の有効期間は5年です。更新の申請は、満了の1か月前から受け付けられます。認定期間中に管理計画を変えるときは、変更認定申請が要ります。軽微な変更は申請不要です。

相談先をそろえておく

渋谷区の窓口は、住宅政策課住環境整備係（03-3463-3548）です。事前確認のサービスについては、マンション管理センター（03-6261-1274、平日9時30分から17時）、制度全般については相談ダイヤル（03-5801-0858、月曜から土曜の10時から17時）があります。

分譲マンション総合相談窓口は、東京都防災・建築まちづくりセンターが運営しています。マンション管理士が相談に乗ってくれます（電話03-6427-4900、平日9時から17時）。

渋谷区の長期修繕計画作成費用助成

長期修繕計画の見直しが必要な組合にとって、見逃せない制度があります。渋谷区は、築5年以上の分譲マンションの管理組合を対象に、長期修繕計画の作成や見直しの費用を助成しています。補助率は対象経費（消費税抜き）の2分の1で、上限は20万円です（出典：渋谷区「分譲マンション長期修繕計画作成等費用助成」、更新日2026年4月1日）。

ページの記載では、計画作成の1か月前までに申請する必要があります。令和8年11月以降の申請は、区の事業の都合で受け付けられない場合があるとされています。完了報告は令和9年2月末までです。過去10年以内に同じ助成を受けていないことも条件です。この助成を使うなら、10月のうちに住宅政策課へ連絡をいれてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。東京都主税局のページでは、東京23区の減額割合は「2分の1」で、1戸あたり100㎡の床面積相当分までが対象です（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。

主な要件は次のとおりです。

• 新築から20年以上、総戸数10戸以上
• 過去に長寿命化工事（外壁塗装等、床防水、屋根防水のすべて）を実施済みであること
• 管理計画認定マンション、または助言・指導を受けた管理組合のマンションであること
• 認定マンションは、令和3年（2021年）9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げていること
• 令和5年（2023年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに、工事が完了していること
• 居住用の専有部分の床面積の割合が2分の1以上であること
• 申告は、工事完了日から3か月以内

押さえたいのは期限です。このページの更新日は2023年6月8日で、前年度以前のものです。工事の完了期限が令和9年3月31日であることは、国土交通省の案内と照らしても同じ内容ですが、23区の運用の詳細は、物件が所在する区の都税事務所へ必ず事前にご確認ください。税制相談ダイヤルは03-5801-0858です。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです。【フラット35】維持保全型には予算金額があり、見込みに達すると受付が終わります（出典：【フラット35】維持保全型）。売る側にとっても、認定済みであることは買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%と想定され、差は0.10ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円増える計算です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

マンション共用部分リフォーム融資は、同じ資料で、全期間年0.20%の引下げとして整理されています。一方、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策の工事を行う場合に年0.2%引き下げると書かれており、認定との関係は読み取れませんでした。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年4月1日から、分譲事業者が販売時に管理計画認定を申請できる仕組みが整うと案内されています。改正省令と告示は令和8年7月31日に公布されました。令和9年4月1日以降に申請する場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。渋谷区の独自基準との関係は、私が確認した範囲では書かれていませんでした。住宅政策課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。住宅政策課へ連絡し、独自基準（防災マニュアル、防災・コミュニティ）の現状を確認。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。作成費用助成の対象になるかも確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。防災マニュアルの作成に着手。事前確認の依頼先（表の①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	区へ事前相談（第2号様式など）。議事録などをそろえる
令和9年2〜3月	事前確認適合証を取得し、手続支援サービスから渋谷区へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

渋谷区の管理計画認定は、区の手数料が令和8年4月から無料になった一方、同じ時期に防災とコミュニティ活動の独自基準が加わりました。区へ直接は申請できず、事前相談、事前確認、手続支援サービスからの申請という順です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、防災マニュアルの有無を確認する
2. 渋谷区住宅政策課住環境整備係（03-3463-3548）へ、独自基準と長期修繕計画作成費用助成のことを問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、都税事務所または税制相談ダイヤル（03-5801-0858）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 渋谷区の管理計画認定に、区へ払う手数料はいくらですか？

A. 渋谷区への申請手数料は、令和8年4月1日から無料です（新規・更新・変更とも）。ただし、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。

Q. 渋谷区に独自の認定基準はありますか？

A. あります。令和8年4月から、国の基準に加えて防災とコミュニティ活動の上乗せ基準が設けられました。防災マニュアルの作成が必須で、そのほかの項目も区のページで示されています。申請を考えるなら、事前に区へ相談してください。

Q. 管理組合が渋谷区に直接申請することはできますか？

A. 新規と更新は、直接申請できません。マンション管理センターの手続支援サービスを通します。区へ直接申請できるのは、変更認定申請だけです。

Q. 令和8年3月までに事前確認申請を済ませていた場合はどうなりますか？

A. 令和8年3月31日までに事前確認申請をした管理組合には経過措置があります。内容は区のページに詳しく書かれていないため、該当する場合は住宅政策課へ直接ご確認ください。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 東京23区では、固定資産税額の2分の1が目安として示されています。対象は1戸あたり100㎡の床面積相当分までです。新築から20年以上、総戸数10戸以上、過去に長寿命化工事を実施済みで、令和9年3月31日までに工事が完了していることなどが条件です。申告は工事完了から3か月以内です。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 渋谷区のページと申請の手引きには、標準処理期間の記載がありません。事前相談から事前確認、区の審査までを合わせて、3か月前後は見ておくと安心です。認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。渋谷区には、作成・見直し費用の2分の1（上限20万円）を助成する制度があります。見直しとあわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月15日時点で公表されている渋谷区および国土交通省・東京都・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。渋谷区の管理計画認定制度のページ（更新日2026年6月3日）と助成のページ（更新日2026年4月1日）は現行の令和8年度の内容です。一方、固定資産税減額の東京都主税局のページは更新日が2023年6月8日で、前年度以前のものです。区の認定基準PDFは本文を読み取れなかったため、区独自基準は区のページと推進計画概要版の記載にもとづいています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず渋谷区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 渋谷区「マンション管理計画認定制度」
• 渋谷区「マンション管理計画認定制度 申請の手引き（PDF）」
• 渋谷区「渋谷区マンション管理適正化推進計画（概要版・PDF）」
• 渋谷区「分譲マンション長期修繕計画作成等費用助成」
• 渋谷区「分譲マンション総合相談窓口・管理状況届出制度」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」