Q. 新座市のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？ 窓口はどこで、外壁の全面打診はいつ必要なのか？

A. 新座市は、市長が特定行政庁（建築確認や定期報告を所管する行政機関）を務める市です。埼玉県内で市長が特定行政庁になるのは12市で、新座市はその一つです（出典：埼玉県「定期報告制度について」、2026年7月13日掲載）。そのため相談窓口は新座市役所の建築審査課（048-477-4309）です（出典：新座市「建築物等の定期報告制度について」）。新座市の一覧では、6階以上の共同住宅は報告間隔が3年です（出典：新座市「対象建築物等と報告時期」（PDF））。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えて最初に行う定期調査で、原則として必要になります（出典：埼玉県「外壁等の調査について」、2026年9月29日掲載）。

（最終更新：2026年11月3日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：新座市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。今回は、埼玉県の南西部で東京都に接する新座市を取り上げます。

新座市の12条点検で、まず押さえていただきたい結論は次の3つです。

1. 窓口は新座市の建築審査課：新座市は市長が特定行政庁です。埼玉県の川越建築安全センターではなく、市役所本庁舎3階の建築審査課建築審査係（048-477-4309）に相談します（出典：新座市「建築物等の定期報告制度について」）。
2. 報告書の提出先は埼玉県建築安全協会：窓口は市でも、報告書そのものは一般財団法人埼玉県建築安全協会に提出します。様式も協会のサイトからダウンロードできます（出典：新座市「建築物等の定期報告制度について」）。
3. 全面打診は「10年」で数える：竣工、外壁の全面改修、前回の全面打診のいずれかから10年を超えたあとの、最初の定期調査が目安です。

新座市の一覧から、分譲マンションやビルに関係の深い用途を抜き出します。

（出典：新座市「対象建築物等と報告時期」（PDF）を要約したものです。階数や面積には細かい除外条件があります。ご自身の建物がどれに当たるかは、必ず原本の一覧でご確認ください）

建築設備（換気・排煙・非常用照明・給排水）や防火設備、エレベーターは、建物本体とは別に毎年の報告が必要です（出典：新座市「対象建築物等と報告時期」（PDF））。外壁の打診は、建物本体の定期調査の中で行います。

新座市の12条点検で迷いやすい点：隣の朝霞市・和光市とは窓口が違う

新座市の物件と、隣の朝霞市や和光市の物件を両方お持ちのオーナーさまから、「同じ窓口でよいのか」と聞かれることがあります。答えは、違います。

埼玉県では、さいたま市、川口市、川越市、所沢市、越谷市、上尾市、草加市、春日部市、狭山市、新座市、熊谷市、久喜市の12市は市長が特定行政庁です。それ以外の市町村は、埼玉県知事が特定行政庁になります（出典：埼玉県「定期報告制度について」）。

（出典：埼玉県「定期報告制度について」の特定行政庁一覧を整理。所沢市の窓口の詳細は市のページでご確認ください）

特定行政庁が違うと、対象の建物や報告の間隔が違う場合があると、県のページにも書かれています。物件ごとに所在地の特定行政庁を確かめてください。新座市の対象と間隔は、新座市の一覧を原本としてください。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に、「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」で確認できます。

12条の点検は、大きく2つに分かれます。

• 特定建築物定期調査（第1項）：建物本体の敷地、構造、外壁、避難経路などを調べます。外壁の打診は「建築物の外部」の項目に含まれます。調査ができるのは、一級・二級建築士や特定建築物調査員などの有資格者です。
• 建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査（第3項）：換気・排煙・非常用照明、防火扉・防火シャッター、エレベーターなどを調べます。

令和7年7月1日の改正で、各階の主要な常閉防火扉は引き続き建築物の調査の対象です。一方、可動防煙壁は建築設備の検査の対象に移りました（出典：新座市「建築物等の定期報告制度について」）。調査会社が変わる場合は、この区分を引き継いでおくと漏れを防げます。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年・外装改修10年・異常の発見・落下事故）

外壁のタイル、石貼り、モルタルなどは、通常の定期調査では、手の届く範囲を打診し、そのほかの部分は目視で確認します。そのうえで、全面打診が必要になるのは、次の4つの場面です（出典：埼玉県「外壁等の調査について」）。

1. 竣工から10年を超えたとき。 新築のマンションは、竣工後の最初の全面打診を迎えます。

2. 外壁の全面改修から10年を超えたとき。 大規模修繕でタイルの浮きを補修していても、改修の年から数え直しになります。

3. 目視などで異常が見つかったとき。 落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、全面打診等で確認します。

4. 外壁の落下事故や、落下の前兆が見つかったとき。 タイルの一部が落ちた、モルタルにひびが入ったという段階で、全面打診の前倒しを考えるべきです。

私が現場で一番悔しい思いをするのは、「報告は出しているのに、外壁の本当の状態が分かっていなかった」という建物です。手の届く範囲の打診と目視だけで報告を重ね、10年以上も全面打診をしていない築20年超の中層マンションは、現場で珍しくありません。全面打診を始めると、日当たりの悪い北面や、雨の当たりやすい妻側の壁で浮きが連なり、補修の数量が見込みを大きく超えることがあります。落下事故の前に分かれば、それは幸運です。

新座市固有の運用（窓口・報告の流れ・書式・閲覧）

新座市の定期報告の実務を整理します。

• 相談窓口：新座市 建築審査課 建築審査係（〒352-8623 新座市野火止一丁目1番1号 本庁舎3階、電話048-477-4309）（出典：新座市「建築物等の定期報告制度について」、2025年6月26日最終更新）。
• 報告書の提出先：一般財団法人 埼玉県建築安全協会。報告書は正本と副本を用意します。
• 報告の流れ：報告期限の月の3か月前から1か月前までの間に、協会から期限が近いことを知らせる通知が届きます。所有者・管理者が資格者に調査を依頼し、調査結果を報告書にまとめて協会へ提出します。協会が内容を確認して市へ送り、正本は市が保管します。副本には報告済証が付いて所有者に戻ります。内容に問題があれば、改善通知書が出ます（出典：新座市「定期報告業務の流れ」（PDF））。
• 変更の届出：所有者・管理者・名称が変わったときは「定期報告対象建築物等の変更届」を出します。建物を除却するときや、6か月以上休業するときにも届出が必要です（出典：新座市「建築物等の定期報告制度について」）。

売買で建物を取得したオーナーさまは、この変更届が漏れやすいところです。前の所有者宛てに協会の通知が届き続け、報告期限に気づかなかったという話は、他の自治体でもよく伺います。

報告の年度や月は、建物の用途や区分、前回の報告時期で決まります。個別の建物の月は、私の方では確かめられません。前回の報告書の控えと、協会から届く通知で確かめるのが確実です。新座市のページには、手数料と報告期限の具体的な日付の記載を確認できませんでした。必要な場合は建築審査課へお問い合わせください。

新座市のマンション管理計画認定と、外壁の状態把握

新座市は、令和6年12月に「新座市マンション管理適正化推進計画」を策定し、計画の期間を令和6年12月から令和17年3月までとしています。市のページには、築40年を超えるいわゆる高経年マンションが今後急増すると見込まれている、と書かれています（出典：新座市「新座市マンション管理適正化推進計画」、2024年12月11日更新）。

あわせて、令和6年12月から「新座市マンション管理計画認定制度」も始まっています。市への認定申請は無料で、事前確認は公益財団法人マンション管理センターが行い、審査料などが必要です。窓口は建築審査課の住宅係（048-477-4519）です（出典：新座市「新座市マンション管理計画認定制度」、2025年4月9日更新）。

認定の要件には、長期修繕計画が計画期間30年以上で、作成または見直しから7年以内であること、将来の一時金徴収を予定しないことなどが含まれます（出典：新座市「管理計画認定制度」案内（PDF））。長期修繕計画の元になるのは、外壁の本当の状態です。12条点検の全面打診の結果は、そのまま修繕計画の根拠資料として使えます。

実務コスト感：打診面積の単価、足場とロープアクセスの差

費用は物件で大きく変わるため、あくまで目安としてご覧ください。

• 打診調査そのものの単価：250〜500円/㎡が一つの目安です。外壁面積が5,000㎡なら、125万〜250万円程度です。
• 足場を架けて打診する場合：打診の費用に加え、仮設足場の費用がかかります。10階建て・外周80m・工期3か月の例で、足場は168万円ほどが一つの目安です。
• ロープアクセスで打診する場合：同じ条件で59万円ほどが目安で、差額は約109万円です。
• 大規模修繕全体の費用感：30戸規模のマンションで3,500万〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25%を占めるのが一般的です。

打診のためだけに足場を組むと、調査費より足場費が高くなる場合があります。これは、私が一番お伝えしたい点です。足場は、そのあとの補修工事にも使うなら無駄になりません。しかし、打診だけなら割に合わないことが多いのです。

数字は明誠の参考値です。実際の見積は、建物の形、外壁の面積、周辺の環境で変わります。費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。無料で概算の見積を出していますので、お気軽にご相談ください。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法は、産業用ロープで建物の外壁に降りて作業する工法です。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。国際的な基準（IRATA）に沿った、二重の安全確保が標準です。技術的な詳しい解説は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでもご覧いただけます。

打診調査でロープアクセスが選ばれる理由は、次の3点です。

1. 居ながら施工：足場を架けないので、住民の方の窓やバルコニーの使用に影響が少なく、防犯面の心配もほとんどありません。
2. コスト：足場の費用が不要になり、打診だけなら大きな差になります。
3. 工期：足場の架設と解体の期間がなく、足場工法の約60%の工期で完了する場合があります。

令和4年1月の建築基準法関係の改正で、無人航空機（ドローン）による赤外線調査が、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を持つ場合に、調査方法として認められました（出典：埼玉県「外壁等の調査について」）。ただし、隣の建物との距離、天候、壁の向きなどで精度が出にくい場合があります。明誠では、赤外線で全体を見て、疑わしい部分をロープアクセスで打診して確かめる組み合わせもご提案しています。詳しくは明誠のドローン調査をご覧ください。

明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の紹介に、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。ロープの使い方や訓練の情報は、ロープアクセスドットコムの技術情報もご参照ください。

12条点検を大規模修繕と一体化するメリット

12条点検の全面打診と、大規模修繕のタイル補修の時期が近いなら、一体にすることをお勧めします。

• 調査と補修を一度に：打診で見つけた浮きを、そのまま補修できます。調査と補修で別々に仮設を用意する必要がありません。
• 費用の整理がしやすい：修繕積立金から出す工事と、12条点検の費用を一つの見積で整理できます。
• 住民の負担が一度で済む：工事期間中の騒音や、立ち入りの調整が重なりません。
• 工法を最適化できる：高層部はロープアクセス、低層部や形の複雑な部分は足場、というハイブリッド工法も選べます。

明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス工法、ハイブリッド工法の3つから、建物に最適な提案ができます。オーナーさま向けの考え方はビルオーナー様向けの大規模修繕サービス、管理組合さま向けは管理組合様向けの大規模修繕サービスでご覧いただけます。明誠のこれまでの工事は明誠の施工事例からご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 新座市のマンションの12条点検は、どこに相談すればよいですか？

A. 新座市役所の建築審査課 建築審査係（048-477-4309）です。報告書の提出先は埼玉県建築安全協会になります。

Q. 朝霞市の物件と同じ手続きでよいですか？

A. 朝霞市は埼玉県知事が特定行政庁で、窓口は県の川越建築安全センターです。新座市は市長が特定行政庁のため、窓口が違います。物件の所在地ごとに確かめてください。

Q. 5階建てのマンションは、報告しなくてよいのですか？

A. 新座市の一覧では、共同住宅は6階以上が対象です。ただし、店舗が入っているなど、用途の条件で対象になる場合があります。原本の一覧でご確認ください。

Q. 外壁の全面打診の費用は、いくらですか？

A. 打診の単価は250〜500円/㎡が目安です。足場を使うか、ロープアクセスを使うかで総額が大きく変わります。無料の概算見積もご用意しています。

Q. ドローンの赤外線調査で、打診の代わりになりますか？

A. テストハンマーによる打診と同等以上の精度があれば、調査方法として認められています。条件がありますので、国土交通省のガイドラインに沿って、調査者と確認してください。

Q. 工期は、どのくらいかかりますか？

A. ロープアクセスなら、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mなら、足場3か月に対し、1.5〜2か月です。

Q. 調査の結果、浮きが多く見つかったらどうなりますか？

A. 指摘された部分は補修が必要です。補修まで一体で依頼すれば、段取りが無駄になりません。

まとめ＋今週動くこと3点

新座市の12条点検は、市長が特定行政庁で窓口は建築審査課、6階以上の共同住宅は3年ごと、全面打診はおおむね10年というのが要点です。隣の朝霞市や和光市とは窓口が違う点が、見落としやすいところです。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 報告の用途と間隔を確かめる：前回の報告書の控えで、どの用途・何年間隔で報告しているかを確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴と協会からの通知で、10年を超えていないかを確かめる。分からなければ建築審査課（048-477-4309）へ。
3. 工法と時期を決める：足場・ロープアクセス・ドローンのどれで打診するか、大規模修繕と一体にできないかを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

明誠の考え方は明誠の理念で、ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。新座市を含む埼玉県全域で、現地調査にも対応しています。

出典・参考資料

• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 埼玉県「定期報告制度について」（2026年7月13日掲載）
• 埼玉県「外壁等の調査について」（2026年9月29日掲載）
• 新座市「建築物等の定期報告制度について」（2025年6月26日最終更新）
• 新座市「対象建築物等と報告時期」（PDF）
• 新座市「定期報告業務の流れ」（PDF）
• 新座市「新座市マンション管理計画認定制度」（2025年4月9日更新）
• 新座市「新座市マンション管理適正化推進計画」（2024年12月11日更新）
• 新座市「管理計画認定制度の案内」（PDF）
• 一般財団法人埼玉県建築安全協会「ホームページ（様式のダウンロード）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月3日（令和8年度）時点で公表されている新座市・埼玉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。新座市の定期報告ページの最終更新は2025年6月26日、対象建築物等の一覧PDFには作成日の記載がありません（法改正時点の内容に基づく一覧です）。対象と報告間隔は新座市の一覧を要約したもので、細かい用途・規模の条件は原本でご確認ください。手数料と報告期限の具体的な日付は、新座市のページで確認できませんでした。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に調査・報告をされる前に、必ず新座市の建築審査課および埼玉県建築安全協会へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は明誠の参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年11月3日

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)