この記事で分かること

「古くなったホテルは、建て替えるしかないのか？　それとも改修で十分に戦えるのか？」——ホテルのオーナーさま・運営会社さまから、ここ数年いちばん多くいただく相談がこれです。

2026年11月12日、国土交通大臣は長野県小谷村（おたりむら）の「THE ALPS HOTEL HAKUBA リノベーション計画」を、優良な民間都市再生整備事業計画として認定しました（国土交通省 報道発表）。認定を受けた事業者は、一般財団法人 民間都市開発推進機構（民都機構）の金融支援を受けられるようになります。

ポイントは「新築」ではなく、既存の大型ホテルをリノベーションする計画が国の認定を受けたことです。令和8年度の認定には、香川県三豊市の既存ストックを活かしたホテル（7月29日）、静岡県沼津市の駅前広場と一体の店舗整備（10月15日）があり、今回の小谷村は三豊市に続くホテルのリノベーション計画です（国土交通省 認定事業計画一覧）。

私は大規模修繕の現場に20年以上いて、東京・神奈川をはじめ全国のホテルの外壁・防水工事に携わってきました。この記事では、一次情報をもとに次のことを整理します。

• 今回の大臣認定は何を意味するのか（制度と金融支援の中身）
• 宿泊需要の最新データから見た「改修で稼働を守る」意味
• ホテルに課される定期報告と外壁全面打診の時期
• 営業を止めずに大規模修繕を進めるために、オーナーが確かめたい7項目
• 足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を、ホテルでどう使い分けるか

※本記事は2026年11月13日時点の公表資料に基づいています。制度の詳細や個別案件の可否は、必ず各機関の公式情報でご確認ください。

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1. 結論：ホテルは「建て替え」より「改修で再生」が選ばれ始めている

先に結論を申し上げます。

国が「既存ホテルの改修」に金融支援の道を開いたことは、ホテルの大規模修繕を「守りの出費」から「再生のための投資」へ位置づけ直すきっかけになります。

ただし、今回の大臣認定は「市町村が作る都市再生整備計画の区域内」で、「その計画と一体的に行う優良な民間事業」が対象です。どのホテルでも使える補助金ではありません。多くのホテルオーナーにとって大事なのは、制度そのものよりも、次の3点だと私は考えています。

観点	意味	オーナーが今できること
① 改修の価値が見直されている	国が既存ストックの再生を後押ししている	建て替え前提の計画を一度疑ってみる
② 稼働を止めないことが収益に直結	宿泊需要は月ごとに変動し、休館の機会損失は大きい	営業しながら施工できる工程・工法を選ぶ
③ 外壁の安全は法定の義務	特定建築物の定期報告・全面打診の時期がある	次の全面打診の年度を確認する

この3点を押さえれば、制度の対象外のホテルでも「改修で再生する」発想はそのまま使えます。

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2. ニュースの整理：小谷村の大型ホテル改修が大臣認定に

認定の概要

国土交通省の報道発表（令和8年11月12日）によると、認定の主な内容は次のとおりです（国土交通省）。

1. 既存ホテルのリノベーションと拠点機能の充実により、冬季に偏った需要から、グリーンシーズンを含む通年型の観光需要に対応する
2. ロビーや広場を、宿泊者だけでなく地域住民や観光客も使える交流・滞留空間として整備する
3. 災害時はロビーを一時退避場所として提供し、来訪者の安全確保にも役立てる
4. インバウンドにも訴求できるホスピタリティと、通年のアクティビティで滞在の長期化と再訪を促す

対象地区は「栂池高原・白馬乗鞍温泉・白馬コルチナスキー場地区」で、認定番号は57番です（国土交通省 認定事業計画一覧）。

「民間都市再生整備事業計画」の認定とは

国土交通省の説明では、市町村が作る都市再生整備計画の区域内で、その計画に記載された事業と一体的に施行される優良な民間都市開発事業の計画を国土交通大臣が認定します。認定事業は、民都機構による金融支援（メザニン支援業務・まち再生出資業務）の対象になります（国土交通省 民間都市再生整備事業等に係る支援措置）。

ここでいう「メザニン支援」とは、銀行の通常の融資（シニアローン）と自己資金の間を埋める、いわば「中間の資金」です。大型の改修では、自己資金と銀行融資だけでは足りない部分が出やすく、そこを公的な機関が補う仕組みと理解するとイメージしやすいと思います。

認定一覧に並ぶ「ホテル」の多さ

認定一覧を見ると、ホテル・旅館関連の計画が繰り返し登場します。たとえば次のようなものです（いずれも国土交通省 認定事業計画一覧より）。

認定日	計画名	所在地
平成20年6月26日	片山津ホテルながやま再生事業計画	石川県加賀市
平成28年11月22日	ホテルグリーンコア坂東建設計画	茨城県坂東市
令和2年3月27日	（仮称）瀬戸田ホテル建設計画	広島県尾道市
令和8年7月29日	The Salt Station Hotel プロジェクト	香川県三豊市
令和8年11月12日	THE ALPS HOTEL HAKUBA リノベーション計画	長野県小谷村

令和8年7月の三豊市の認定も「地域の既存ストックを活かしたリノベーション事業」と説明されています（国土交通省 報道発表）。既存の建物を活かして再生するという流れが、ここ数か月で続けて示されていることになります。

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3. 宿泊需要の最新データ：稼働を止めないことの重み

ホテルの大規模修繕を考えるとき、私が最初にお聞きするのは「工事中、何室まで止められますか？」です。その判断材料として、最新の公的統計を確認しておきます。

宿泊旅行統計（観光庁）

観光庁が2026年10月30日に公表した宿泊旅行統計調査（第1次速報）によると（観光庁）：

項目	2026年9月	前年同月比
延べ宿泊者数（全体）	5,282万人泊	▲2.6%
うち日本人	4,117万人泊	▲0.6%
うち外国人	1,165万人泊	▲9.2%
客室稼働率（全体）	62.6%	▲0.2ポイント

なお観光庁は、令和8年1月分から調査の層化基準を「従業者数」から「客室数」に変更しており、前年比には見直しの影響が含まれる可能性があると注記しています。報道では、施設タイプ別に旅館・リゾートホテルの稼働率は前年同月より上昇したと伝えられています（トラベルビジョン）。

訪日外客数（JNTO）

日本政府観光局（JNTO）の発表では、2026年9月の訪日外客数は310万3,700人（前年同月比▲5.0%）、1〜9月の累計は3,073万200人（同▲2.9%）でした（いずれも推計値、日本政府観光局（JNTO））。韓国・台湾など7市場は9月として過去最高だった一方、中国は前年同月比▲44.5%と大きく減っています。

この数字から読み取れること

インバウンド頼みの成長が一服し、市場ごとの増減が大きくなっている——これが2026年秋の姿です。需要が読みにくい時期ほど、「休館して一気に直す」より「営業しながら必要な部分を直す」ほうが、収益の下振れを抑えやすくなります。小谷村の計画が「通年化」を掲げているのも、季節や市場の波に強い施設をつくる発想だと受け止めています。

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4. ホテルにも外壁調査の義務がある：定期報告と全面打診

改修のタイミングを考えるうえで、見落とされやすいのが建築基準法第12条の定期報告です。一定規模以上のホテル・旅館は、不特定多数が利用する特定建築物として、建築基準法第12条第1項に基づく定期調査報告の対象です（規模要件や報告周期は特定行政庁ごとに異なります）。

東京都板橋区の案内によると（板橋区 公式ホームページ）：

1. タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁のうち、落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分が、全面打診などの調査の対象
2. 「検査済証の交付」「外壁の全面改修の完了」「全面打診などの完了」のいずれかの年度の翌年度4月1日から起算して10年を超えると、最初の報告日までに全面打診などが必要
3. ただし、3年以内に外壁改修や全面打診が確実に行われる場合や、落下物防護ネットなど歩行者の安全対策を講じている場合は、この限りではない
4. 全面打診は「足場などを設置してテストハンマーで打診する方法」と「国が示すガイドラインに沿った赤外線調査」が主な方法

国の告示ではおおむね10年に一度の全面打診等が求められており、全面打診の頻度や赤外線調査（ドローンを含む）の扱いは国土交通省の「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」に掲載されています。報告の周期や細かな運用は特定行政庁（都道府県・市区町村）ごとに異なるため、所在地の案内を必ずご確認ください。

ここで大事なのは、「全面打診」と「外壁改修」を別々にやると、足場や調査の費用が二重にかかりやすいということです。全面打診の時期が近いホテルは、大規模修繕の計画と合わせて組み立てると、仮設費・調査費のムダを減らせる可能性があります。

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5. 営業しながらの大規模修繕で、ホテルオーナーが確かめたい7項目

ここからが本題です。小谷村の事例のような大型案件でなくても、すべてのホテルに当てはまるチェックリストとしてまとめました。

① 次の「全面打診」の年度はいつか

竣工年度（検査済証の日付）または前回の外壁全面改修の年度から数えて、次の全面打診が必要になる年度を確認します。前章のとおり、3年以内に外壁改修を予定している場合の扱いもあるため、修繕計画と報告時期をセットで考えるのが基本です。

② 何室・何日までなら止められるか

工事の最大の「隠れコスト」は、販売を止めた客室の売上です。次の3つを事前に決めておくと、施工会社との打ち合わせが一気に具体的になります。

決めること	例
同時に止められる客室数	1フロアあたり最大4室まで
止めてよい期間	閑散期の平日のみ、繁忙期は工事休止
止めてはいけない場所	正面玄関、ロビー、宴会場の開催日

③ 外観・眺望への影響をどこまで許容できるか

全面足場とメッシュシートで建物が覆われると、客室からの眺望が損なわれ、予約サイトの写真やクチコミにも影響が出ることがあります。工事中の外観をどう見せるか、どの面から施工するかは、営業部門と一緒に決めるべき項目です。

④ 騒音・臭気・作業時間帯のルール

ホテルの工事では、チェックアウト後からチェックイン前までの時間帯に騒音作業を集中させる、塗料の臭気が強い工程は空室フロアに合わせる、といった時間帯の管理が欠かせません。工程表に「騒音作業可能時間」を明記してもらいましょう。

⑤ 「直す」と同時に「変える」部分はあるか

小谷村の計画では、ロビーや広場を地域にも開く機能の転換が、改修と一体で計画されています。大規模修繕は外壁・屋上・設備がいっせいに手を入れられる貴重な機会です。ロビーの開放、客室の用途変更、バリアフリー化、省エネ設備の更新など、「ついでにやれること」を洗い出しておくと、投資の効果が大きくなります。

⑥ 外装と設備の更新周期はそろっているか

給排水・空調・電気設備の更新と外装工事の時期がずれていると、仮設や養生を二度行うことになりかねません。長期修繕計画（ホテルでは中長期の修繕・更新計画）を見直し、周期をそろえられないか検討します。

⑦ 見積りで「仮設費」を分けて比較しているか

見積りを比べるときは、仮設費（足場・養生・安全設備）を本体工事と分けて提示してもらいましょう。工法によって仮設費の差が大きく出るのが、外装工事の特徴だからです。次章で具体的に説明します。

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6. 3工法の使い分け：ホテルでは「全部足場」が最適とは限らない

株式会社明誠は、通常足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な組み合わせをご提案しています。ホテルの場合、私が判断の軸にしているのは次の表です。

工法	向いているケース	ホテルでの注意点
通常足場工法	全面的な外壁改修、複雑な形状、低層部	眺望・防犯・外観への影響、設置撤去の期間
ロープアクセス工法（無足場）	高層部、部分補修、調査、営業しながらの施工	作業できる工種・天候条件の確認
ハイブリッド工法	低層部は足場、高層部はロープなど面ごとの使い分け	工程の組み立てと安全管理の一元化

ロープアクセス工法は、屋上などに設けた吊元から作業員がロープで降下し、外壁を施工する工法です。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。万が一1本に不具合が起きても、もう1本で身体を保持できる二重の安全確保が業界の標準です。技術の詳細は、明誠のロープアクセス工法の紹介ページと、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく解説しています。

費用の目安（参考値）

あくまで一般的な目安ですが、外装工事の費用感は次のとおりです（当社の施工実績にもとづく参考値。実際の金額は建物の状態・規模・仕様で大きく変わります）。

項目	目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁の打診調査	250〜500円/㎡
防水工事	5,000〜8,000円/㎡
仮設足場の比率（集合住宅の大規模修繕の場合）	総工費の15〜25%程度

仮設費の差の一例として、10階建て・外周80m・工期3か月の建物では、足場費約168万円に対し、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）という当社試算があります。ホテルの場合はこれに加えて、足場の設置・撤去期間に止める客室の売上も比較に入れると、工法の違いがよりはっきり見えてきます。

料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。高所の外壁調査にはドローンを併用する場合もあり、詳しくはドローンによる外壁調査をご覧ください。

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7. 首都圏のホテルで、いま検討を始めたい理由

今回の認定は長野県の事例ですが、首都圏のホテルにも共通する論点があります。

1. 竣工後10年を超えたホテルは、全面打診の時期が近づいている可能性がある——東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県のビジネスホテルやシティホテルでも、一定規模以上で、タイル・モルタル等の外壁が歩行者側に面している場合は、定期報告の中で全面打診が求められます（3年以内の改修予定や歩行者の安全対策がある場合などの例外あり）
2. 需要の波に合わせた工程が組みやすいのは、計画に余裕があるとき——閑散期に工事を集中させるには、半年〜1年前からの準備が必要です
3. 建設業の人手不足で、繁忙期の職人確保が難しくなっている——早めに相談するほど、工程の選択肢が広がります

なお株式会社明誠の施工エリアは、マンション・ビルについては首都圏と近県が中心ですが、ホテルの大規模修繕は全国で対応しています。小谷村のような山岳リゾートのホテルも、ご相談の対象です。ホテル向けのサービス内容はホテルの大規模修繕サービスをご覧ください。

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8. 制度を使えるかどうかの確認手順

「うちのホテルも大臣認定の対象になるのか？」と思われた方のために、確認の順番を整理します。

1. 所在地の市町村に「都市再生整備計画」があるかを確認する（区域外なら、この認定制度は対象外）
2. その計画に、ホテルの改修と一体で進められる事業（広場・交流拠点・観光拠点整備など）が書かれているかを確認する
3. 対象になりうる場合は、市町村の担当課と国土交通省都市局まちづくり推進課に相談する（国土交通省のページに認定ガイドラインがあります）
4. 金融支援の詳細は、民間都市開発推進機構に確認する

観光庁にも宿泊施設の改修を支援する補助制度がありますが、年度ごとに公募の有無・要件・締切が変わります。令和8年度の公募状況は、必ず観光庁の公募情報で最新の内容をご確認ください。

制度の対象外でも、工法・工程の工夫で「営業を止めない改修」は実現できます。資金計画と工事計画を並行して考えるのが、遠回りに見えていちばんの近道です。

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9. 明誠がホテルの改修で大切にしていること

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟（当社集計）のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、品質管理はISO9001にもとづいて運用しています。安全への取り組みは明誠の安全管理で紹介しています。

ホテルの工事で私が現場に必ず伝えているのは、「お客さまにとって、ここは工事現場ではなく旅先だ」ということです。ロビーを通る作業員の動線、朝食時間帯の作業停止、窓の外を通過するときの声かけ。こうした細部を積み重ねて、お客さまに「工事中とは思わなかった」と感じていただける施工を目指しています。

また明誠は、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職と連携しています。外壁と看板、防水と設備のように、ホテルで同時に発生しやすい工事を一つの窓口でまとめられるのが強みです。

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よくあるご質問

Q. ホテルを営業しながら大規模修繕はできますか？

A. 多くの場合、可能です。フロアや面ごとに工程を分け、騒音作業の時間帯を限定することで、客室の販売停止を最小限に抑えられます。高層部をロープアクセス工法で施工すると、足場の設置・撤去期間が不要になる分、営業への影響を小さくできる場合があります。

Q. 今回の大臣認定は、どのホテルでも受けられますか？

A. いいえ。市町村が作成する都市再生整備計画の区域内で、その計画と一体的に施行される優良な民間事業が対象です（国土交通省）。まずは所在地の市町村に計画があるかをご確認ください。

Q. ホテルの外壁の全面打診は、いつ必要になりますか？

A. 国の告示ではおおむね10年に一度の全面打診等が求められています（国土交通省）。たとえば板橋区では、検査済証の交付・外壁全面改修・全面打診のいずれかの年度の翌年度4月1日から10年を超えると、最初の定期報告までに全面打診などが必要と案内されています（板橋区）。運用は特定行政庁ごとに異なるため、所在地の案内をご確認ください。

Q. 足場とロープアクセスでは、費用はどれくらい違いますか？

A. 建物によって異なりますが、当社試算の一例では、10階建て・外周80m・工期3か月の建物で足場費約168万円に対し、ロープアクセスで約59万円でした。ホテルの場合は、足場期間中に止める客室の売上も含めて比較することをおすすめします。

Q. 首都圏以外のホテルでも相談できますか？

A. はい。株式会社明誠はホテルの大規模修繕を全国で承っています。長野県・静岡県などのリゾートホテルのご相談もお受けしています。

Q. 何から相談すればよいですか？

A. 竣工年度、前回の外壁改修の時期、定期報告の結果（指摘事項）、止められる客室数の目安の4点が分かれば、概算の工法比較をご提示できます。図面がない場合も、現地調査からご相談いただけます。

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この記事のポイントまとめ

• 2026年11月12日、国土交通大臣が長野県小谷村の大型ホテルのリノベーション計画を認定し、民都機構の金融支援の対象になった
• 令和8年度は三豊市（7月）・小谷村（11月）と、既存のホテル・建物を改修するタイプの認定が続いている
• 2026年9月の延べ宿泊者数は5,282万人泊（前年同月比▲2.6%）、需要の波が大きい今こそ「営業を止めない改修」が重要
• 一定規模以上のホテルは定期報告の対象となり、タイル等の外壁は全面打診の時期が定められている
• 7項目（全面打診の年度、止められる客室、外観、時間帯、機能転換、設備周期、仮設費の比較）を確認してから見積りを取る

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出典・参考資料

• 国土交通省 報道発表「長野県小谷村に地域に開かれた通年型の滞在観光拠点を創出～大型ホテルをリノベーションする民間整備事業を国土交通大臣が認定～」（令和8年11月12日）
• 国土交通省「民間都市再生整備事業等に係る支援措置（認定事業計画一覧）」
• 国土交通省 報道発表「香川県三豊市に地域と観光をつなぐ滞在と交流の空間を創出」（令和8年7月29日）
• 国土交通省 報道発表「静岡県沼津市の玄関口に新たな賑わい拠点を創出」（令和8年10月15日）
• 観光庁「宿泊旅行統計調査（2026年9月・第1次速報、2026年8月・第2次速報）」（2026年10月30日）
• 日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数（2026年9月推計値）」（2026年10月21日）
• 板橋区「建築基準法に基づく特定建築物の外壁全面打診などの調査について」
• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• トラベルビジョン「9月の延べ宿泊者数2.6％減、外国人は9.2％減 旅館・リゾートの稼働率は上昇」

※本記事は、国土交通省・観光庁・JNTO・自治体の公表資料に基づいています。個別のホテルが制度の対象になるかどうかを示すものではありません。費用・工期は一般的な目安・参考値であり、実際は建物の状況により異なります。融資・補助制度の利用可否は、各機関に直接ご確認ください。

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ホテルの改修は、建物を直す工事であると同時に、「次の10年、お客さまに選ばれ続けるための準備」でもあります。全面打診の時期、止められる客室、工事中の見え方——この3つを書き出すだけでも、次の修繕計画の議論はぐっと具体的になります。概算の工法比較や、営業を止めない工程のご相談だけでも、お問い合わせフォームから遠慮なくお声がけください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月13日

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