2026年10月2日 更新

東村山市のマンションで、私が現場調査のたびに最初に見るのは、外壁のひび割れより先に「雨水がどこへ逃げていくか」です。屋上のドレン（排水口）に落ち葉が詰まり、バルコニーの排水溝に砂が溜まり、豪雨のたびに水が壁の内側へ回る。理事会では外壁の話ばかりが出て、排水まわりは誰も見ていない。東村山市に限らず、多摩北部で何度も見てきた光景です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、2本のロープで壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。東村山市は私の拠点のすぐ隣ですから、この街の雨の降り方や、古い団地・低層マンションの傷み方は、肌感覚で分かります。

今日は東村山市と国・東京都・気象庁の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：東村山市で優先すべきは「排水まわり」「斜面地の擁壁と水抜き」「受変電・給水設備の高さ」です

先に結論を申し上げます。東村山市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認をお勧めするのは次の3つです。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地側溝の排水能力：想定最大規模の豪雨では、東京都の想定で1時間に156mmという雨が前提になります。排水が詰まっていれば、被害は一気に広がります
2. 多摩湖町・諏訪町・秋津町の斜面地まわりの擁壁と水抜き穴：市内の土砂災害警戒区域は12箇所、うち特別警戒区域（レッドゾーン）が6箇所あります
3. 受変電設備・給水ポンプ・非常用電源の設置階：浸水想定より低い位置にあれば、修繕計画の前倒しを検討する価値があります

東村山市は「ハザードの数が少ない街」ではありません。川沿いの低地と、多摩湖周辺の斜面という、性質の違う2つのリスクを抱えています。以降、順に見ていきます。

東村山市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／津波）

まず、東村山市の公式ページで公表されている内容を整理します。市の洪水ハザードマップのページでは、不動産取引時の説明項目として、次のように整理されています（出典：東村山市「洪水ハザードマップ（市内全域）」）。

液状化については、市のハザード資料と東京都の公開情報で、お持ちの物件の所在地を個別に確認してください。「内水が未指定」という表記は、「内水の被害が起きない」という意味ではありません。市のマップ上で指定がないことと、実際に浸水しないことは別の話です。私は理事長さまに、指定の有無ではなく、自分の建物の排水を実際に点検してくださいとお伝えしています。

洪水：想定最大規模は「1時間156mm・24時間657mm」

東京都建設局は、黒目川・落合川・柳瀬川・空堀川・奈良橋川の洪水浸水想定区域図を、想定し得る最大規模の降雨（1時間最大雨量156mm、24時間総雨量657mm）で作成し、令和6年2月15日に公表しています（出典：東京都建設局「黒目川、落合川、柳瀬川、空堀川及び奈良橋川洪水浸水想定区域図」）。以前の想定は東海豪雨（1時間114mm）が基準でしたから、想定の厳しさは大きく変わっています（出典：小平市「浸水予想区域図が改定されました」）。

東村山市の洪水ハザードマップは令和2年5月の発行で、市の概要ページは令和7年4月21日に更新されています（出典：東村山市「洪水ハザードマップの概要」）。都の想定が改定されたのは市のマップ発行より後ですので、最新の浸水範囲は、東京都建設局の浸水予想区域図もあわせてご確認ください。

土砂災害：12箇所、うち特別警戒区域が6箇所

東村山市の公式ページによれば、東京都による土砂災害警戒区域等の指定は12箇所で、うち特別警戒区域が6箇所です。場所は多摩湖町二丁目（6箇所ほか）、諏訪町二〜三丁目（4箇所）、秋津町五丁目（1箇所）などで、急傾斜地の崩壊が11箇所、土石流が1箇所です。令和6年3月22日には多摩湖町二丁目に1箇所が追加されています（出典：東村山市「東京都による土砂災害警戒区域等の指定」）。

地域特性と漏水事故の関係：低地の川沿いと、多摩湖周辺の斜面地

東村山市は、柳瀬川・空堀川沿いの低地と、狭山丘陵につながる多摩湖周辺の斜面地が同居する街です。現場の感覚で整理すると、傷み方の出方が違います。

川沿い・低地のマンション：地下駐車場や1階の電気室、ポンプ室が水に弱い。外壁側は問題がなくても、設備側で被害が出ます。

斜面地・崖地沿いのマンション：擁壁のひび割れと水抜き穴の詰まりが課題です。雨水が背面にたまると、擁壁にかかる圧力が上がります。外壁やバルコニーの漏水と違い、気づいたときには手遅れになりやすい部位です。

築30〜40年の中低層マンション・団地：屋上防水の改修周期を超え、立上りやドレンまわりから雨水が回る例が多いです。私が現場でよく見るのは、築35年前後で一度も防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから慌てて相談される流れです。

地震：地域危険度は高ランクの町丁目が限られます

東京都の第9回地域危険度測定調査（令和4年9月公表）では、東村山市の総合危険度が最高ランク3となっているのは、青葉町三丁目、諏訪町一丁目・二丁目、萩山町二丁目・四丁目です。市内の大多数の町丁目はランク1です（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（東村山市）」）。

ただし、これは木造密集の度合いなどを含む「地域」の指標です。個々のマンションの耐震性や、設備の損傷による漏水リスクとは別の話です。ランク1の地域でも、受水槽や給水配管が揺れで壊れれば、共用部で水が噴き出します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

ここからが本題です。大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉・土砂で詰まると、屋上に水が溜まります。想定最大規模の豪雨では、排水能力の余裕がそのまま被害の差になります
5. 防水の立上り：パラペットや設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で、赤外線やドローンを使った非破壊の点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。このとき、足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかります。その間、雨はまた降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えます。仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。もちろん物件により大きく変動しますので、あくまで参考値です。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術情報ページで詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

東京都の「東京とどまるマンション普及促進事業」は、登録マンションの防災備蓄資器材の購入費を助成する制度です。通常分は補助率2/3・上限100万円、町会等との連携分は補助率10/10・上限150万円とされています（出典：東京都マンションポータルサイト「東京とどまるマンション普及促進事業」）。申請期間は年度ごとに異なるため、令和8年度の最新の受付期間は、公式ページでお確かめください。

東村山市の防災補助・耐震助成・税の減額制度

東村山市の公式ページで確認できる耐震・防災関連の助成は、木造住宅の耐震診断・改修費、ブロック塀等の除却費、特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震改修などです（出典：東村山市「助成や補助について」）。同ページに、分譲マンション向けの市独自の耐震助成は掲載されていませんでした。

一方で、大規模修繕に直接かかわる制度があります。「長寿命化に資する大規模修繕工事等を行ったマンションの減額制度」です。要件は次のとおりです（出典：東村山市「長寿命化に資する大規模修繕工事等を行ったマンションの減額制度」、ページ更新日 令和7年10月23日）。

• 築20年以上、総戸数10戸以上の分譲マンション
• 管理計画認定マンション、または助言・指導に係る管理組合
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了
• 工事完了の翌年度のみ、固定資産税の3分の1を減額（居住用部分で1戸あたり100㎡相当分まで）
• 申請は工事完了から3か月以内

東村山市のマンション管理計画認定制度は令和5年11月に開始されており、市への認定申請に手数料はかかりません（事前確認はマンション管理センターで有料。出典：東村山市「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日 令和6年7月12日）。工事の完了期限が令和9年3月31日ですので、大規模修繕を検討中の管理組合は、認定の取得を工事より先に進めることをお勧めします。

まとめ＋今週動くこと3点

東村山市の漏水・防災対策は、「排水」「斜面地」「設備の高さ」の3点に集約されます。気象庁も、大雨の発生状況や災害の資料を公開しています（出典：気象庁 東京管区気象台「気象災害に関する資料」）。降り方が変わっているのは事実です。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 屋上ドレンとバルコニー排水溝の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
2. 国土交通省のハザードマップポータルサイトで、自分の建物の所在地の洪水・土砂災害リスクを確認し、受変電設備・給水ポンプの設置階を図面で調べる
3. 前回の防水工事の時期を確認し、12〜15年を超えていれば、調査のご相談を

10月から台風の影響も続く季節です。まずは理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

関連して、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 東村山市の分譲マンションで、洪水の心配はありますか？

A. 柳瀬川・空堀川で洪水浸水想定区域が指定されています。想定は1時間156mm・24時間657mmの最大規模降雨です。物件ごとの浸水深は、市と東京都建設局の公開図で確認してください。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。ただし原因や規模により異なりますので、まず現地調査をお勧めします。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. 固定資産税の減額制度は、どのマンションでも使えますか？

A. 築20年以上・10戸以上で、管理計画認定などの要件があります。工事完了は令和9年3月31日までです。詳細は市の公式ページをご確認ください。

Q. 土砂災害警戒区域の近くですが、何から始めるべきですか？

A. 擁壁のひび割れ、水抜き穴の詰まり、背面の排水を確認する専門家の点検をお勧めします。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月2日時点で公表されている東村山市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、東村山市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 東村山市「洪水ハザードマップの概要」
• 東村山市「東京都による土砂災害警戒区域等の指定」
• 東京都建設局「洪水浸水想定区域図（柳瀬川・空堀川ほか）」
• 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（東村山市）」
• 気象庁 東京管区気象台「気象災害に関する資料」
• 国土交通省「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月2日

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