2026年10月11日 更新

川崎市中原区のマンションで修繕のご相談を受けると、私は最初に「電気室はどこにありますか」とお聞きします。2019年10月の令和元年東日本台風で、武蔵小杉駅周辺は内水氾濫に見舞われ、地上47階・地下3階の高層マンションでは地下3階が浸水しました。高圧受変電設備が故障し、停電でエレベーターと給水設備が長時間使えなくなっています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。中原区で漏水と防災を考えるとき、この出来事を外すことはできません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、川崎市・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、中原区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：中原区で優先すべきは「内水の想定確認」「地下・1階設備の浸水対策」「屋上とバルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。中原区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 中原区の洪水・内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：多摩川があふれなくても、下水道や排水樋管まわりから水があふれる「内水」で浸水することがあります
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置を図面で調べ、想定浸水深との高さの関係を書き出す：地下に電気室がある建物は、止水板・防水扉・貫通部の止水まで含めて点検します
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：強い雨でまず出るのは、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

中原区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／土砂／液状化）

川崎市の立地適正化計画「防災指針」では、中原区の水害リスクとして、洪水（計画規模・想定最大規模）、高潮、内水、氾濫流、河岸浸食が整理されています。課題としては「垂直避難が困難な建物が多く立地」していることが挙げられ、方針として2階以上の建物への水平避難や、浸水被害の軽減を図る下水道施設の整備などが示されています（出典：川崎市「立地適正化計画 防災指針」第6章）。

洪水：多摩川と鶴見川、それぞれの地図面を確認します

中原区の洪水ハザードマップは、多摩川版と鶴見川版があり、それぞれに「浸水深」と「浸水継続時間」の地図面があります（出典：川崎市「洪水ハザードマップ」）。浸水継続時間とは、浸水深が0.5mを超えてから下回るまでの時間です。マンションでは、浸水が長く続くほど地下の機械室の排水や電気設備の復旧に時間がかかります。深さと時間の両方を見てください。

内水：想定降雨は1時間153mm、河川の水位が高い状態を前提にしています

川崎市上下水道局の「中原区 内水ハザードマップ」は、関東地域で想定される最大規模の降雨（1時間153mm、総雨量160mm）を前提にしています。最大クラスの浸水を想定するため、排水先の河川や海の水位を計画上の最高水位に設定しているのが特徴です（出典：川崎市上下水道局「中原区 内水ハザードマップ（地図面）」）。浸水深は、10〜20cmが道路冠水相当、20〜50cmが床下浸水相当、50cm〜1.0mが大人の腰まで、1.0〜2.0mが1階の軒下まで、2.0m以上が1階の軒下以上、と色分けされています。

中原区版の地図には、多摩川のほか、二ヶ領用水、渋川、江川、矢上川といった水路・河川と、丸子・等々力などのポンプ場、アンダーパスの位置も描かれています。ご自身の建物がどの色に入るか、近くにアンダーパスや低い道路がないかを、地図の着色範囲で確かめてください。内水ハザードマップの掲載ページは2026年5月29日に更新されています（出典：川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」）。

排水樋管まわりの浸水：令和元年東日本台風で何が起きたか

中原区の内水を語るうえで欠かせないのが「排水樋管」です。排水樋管は、堤防の内側の雨水を多摩川へ流すための施設で、川側の出口にゲートがあります。川崎市上下水道局の資料によると、令和元年東日本台風では、多摩川流域で過去最大の雨量が記録され、田園調布（上）水位観測所などで計画高水位を超える過去最高の水位となりました。雨水を多摩川へ自然に流す排水樋管の周辺では、川の水位の影響で、逆流した河川水と、流れにくくなった内水があふれて浸水被害が出ています（出典：川崎市上下水道局「排水樋管周辺地域における今後の浸水対策の取組について（山王排水樋管周辺地域）」）。中原区内では、山王排水樋管と宮内排水樋管がこの資料に登場します。

市はその後、次の対策を進めています（同資料より）。

• 短期対策（令和2年7月までに完了）：排水樋管ゲートの改良、観測機器の設置と操作手順の見直し、遠方制御化、排水ポンプ車の導入
• 当面の対策（令和5年8月に完了）：上丸子山王町2丁目地区の雨水を別の幹線へ流すバイパス管と、逆流防止弁の整備
• 中期計画（2026〜2029）：丸子地区は令和8年度から事業計画の立案に着手し、令和10年度の工事着手、令和18年度の供用開始を目指すとされています。完成すれば、多摩川の水位が高いときでも10年確率降雨（時間雨量58mm）に対応し、水位が低いときは時間92mmの雨でも床上浸水を防ぐ計画です（計画の見直しで変わる可能性があると明記されています）

つまり、対策は進んでいますが、本格的な施設の完成はまだ先です。それまでの間は、建物側の備えが被害の大きさを左右します。

高潮・土砂災害・液状化

高潮は、神奈川県の「想定し得る最大規模の高潮」を前提に、川崎市が高潮ハザードマップを作っており、川崎区版と幸区・中原区版があります（出典：川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」）。中原区は海に面していませんが、市の防災指針でも高潮が中原区の水害リスクに含まれていますので、建物の位置が着色範囲に入るかを地図面で確認しておくと安心です。

土砂災害は、中原区でも神奈川県により土砂災害警戒区域・特別警戒区域が指定されています。幸・中原・高津・宮前の4区は、2020年9月に基礎調査結果が公表され、2021年5月25日に区域指定（公示）されました（出典：川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」、令和7年8月6日更新）。防災指針でも、中原区の課題として「土砂災害（特別）警戒区域に建物が立地」と書かれています。区のほとんどは低地ですが、斜面に近い敷地では、擁壁や敷地内の排水も点検の対象に加えてください。区域の具体的な範囲は、神奈川県の告示図書でご確認いただけます。

液状化については、防災指針で中原区の地震の課題として「危険度の高いエリアに建物が多く立地」と挙げられ、方針は液状化リスクの周知です（出典：同防災指針）。地盤の状況は、市の液状化危険度分布でご確認ください（出典：川崎市「液状化危険度分布について」）。

地域特性と漏水事故の関係：高層化した駅前と、昔からの低地の住宅地

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

中原区には、武蔵小杉駅周辺の高層マンション群と、多摩川沿い・元住吉・新城あたりに広がる、築年数を重ねた中低層のマンションや賃貸ビルが混在しています。前者で怖いのは、地下の設備室への浸水です。後者で多いのは、屋上やバルコニーの排水不良、外壁のひび割れ、シーリングの切れから入る雨水です。どちらも、強い雨が短時間に降ると一気に表面化します。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。排水樋管まわりの対策目標である時間58mmを超える雨は、もう珍しくありません。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

高層マンションでは、風を伴う雨が外壁を下から上へ吹き上げることがあり、サッシの水切りやシーリングのわずかな切れから水が回ります。「外壁にひびは見当たらないのに室内が濡れる」というご相談の多くは、サッシ枠と外壁の取り合いが原因でした。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。武蔵小杉のような高層建物では、足場そのものが現実的でない高さもありますし、駅前の敷地は歩行者の動線と近く、足場を組める範囲も限られます。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、低層部は足場、高層部はロープ、といった使い分けができます。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、まさに武蔵小杉の被害を受けて作られたものです。ガイドラインでは、ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで次のような対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

• 浸水リスクの低い場所への電気設備の設置（屋上や上階への移設など）
• 建物の出入口、からぼり（地下の採光用の掘り込み）、換気口などの開口部の浸水対策（止水板・塀など）
• 排水・貯留設備の逆流・溢水対策
• 防水扉による防水区画の形成、電気設備の設置場所の嵩上げ

管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。地下にある場合は最優先で対策を検討します
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
4. 出入口・からぼり・換気口・配管の貫通部：水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります。地下の排水槽から配管経由で水が逆流した例もガイドラインに記されています
5. 地下駐車場・スロープ・ゴミ置場：内水の際に水が流れ込みやすい場所です

こうした設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

中原区のマンションで使える可能性のある川崎市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

川崎市マンション耐震改修等事業助成制度：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のものが対象です。地階を除く3階以上、専有住戸が6以上であることなどの条件があります。耐震診断・耐震設計は、費用（消費税を除く）と判定費用の合計の3分の2で、1住戸あたり5万円が上限です。耐震改修は、費用（消費税を除く）の3分の1で、1住戸あたり50万円が上限、費用は1㎡あたり51,700円が上限です。市のページでは「令和8年4月から補助額を拡充」とされています。受付期間はページに記載がなく、問合せ先は川崎市まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当（電話044-200-3017）です（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」、2026年4月1日更新）。

制度の対象は昭和56年5月以前に着工した建物です。ご自身のマンションが対象か、まず建築確認の時期を確認してください。申請の前に着工すると対象外になる制度が多いため、事前に窓口へご相談ください。なお、電気設備の浸水対策そのものを対象とした川崎市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

よくあるご質問

Q. 中原区のマンションは、どの水害の心配が大きいですか？

A. 立地で変わります。多摩川に近い建物は洪水、排水樋管の周辺や低い土地は内水が気になります。防災指針では高潮も中原区の想定に含まれています。洪水（多摩川・鶴見川）と内水のマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 多摩川があふれなければ大丈夫ですか？

A. いいえ。令和元年東日本台風では、多摩川の堤防からあふれなくても、排水樋管の周辺で逆流した河川水と内水があふれ、浸水被害が出ました。内水ハザードマップもあわせてご覧ください。

Q. 地下に電気室があるマンションは、何から始めればよいですか？

A. まず想定浸水深と電気室の床の高さを比べてください。そのうえで、出入口・換気口・配管の貫通部に止水板や止水処理があるかを確認します。国土交通省・経済産業省のガイドラインが参考になります。

Q. 中原区に土砂災害警戒区域はありますか？

A. あります。2021年5月25日に神奈川県が指定しています。区の大半は低地ですが、斜面に近い敷地では擁壁や敷地内排水も点検してください。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 高層マンションの外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。低層部は足場、高層部はロープというハイブリッド工法も選べます。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 中原区の洪水（多摩川・鶴見川）と内水のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を調べ、管理組合内で共有する
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置と床の高さを図面で確認し、止水板や防水扉の有無を書き出す
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを目視で確認する（管理会社に写真を依頼）

漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に出口と入口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている川崎市、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度や対策の計画は年度途中でも改正・見直しがあり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「洪水ハザードマップ」
• 川崎市上下水道局「中原区 内水ハザードマップ（地図面）」
• 川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「排水樋管周辺地域における今後の浸水対策の取組について（山王排水樋管周辺地域）」（令和8年1月29日環境委員会資料抜粋を含む）
• 川崎市「立地適正化計画 防災指針 第6章」
• 川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」
• 川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」（令和7年8月6日更新）
• 川崎市「液状化危険度分布について」
• 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」（2026年4月1日更新）
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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