2026年10月11日 更新

川崎市高津区のマンションで修繕のご相談を受けると、私は最初に「建物の北側と南側で、地面の高さがどれくらい違いますか」とお聞きします。高津区は、多摩川沿いの低地と、溝の口駅の周辺から広がる台地・丘陵の斜面地が隣り合う区です。同じ区内でも、心配すべき水の入り口がまるで違います。

2019年10月の令和元年東日本台風では、多摩川の水位が観測史上最高の10.81m（田園調布（上）水位観測所）を記録しました。高津区の宇奈根では、排水樋管の周辺で浸水が起き、説明会では久地の住民の方から「70年以上住んでいて初めて浸水した」という声が出ています（出典：川崎市上下水道局 宇奈根排水樋管周辺地域の住民説明会 議事録（令和元年11月27日））。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、川崎市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、高津区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：高津区で優先すべきは「内水と洪水の想定確認」「斜面地の擁壁と排水」「屋上とバルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。高津区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 高津区の洪水・内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：多摩川があふれなくても、下水道や水路があふれる「内水」で浸水することがあります
2. 斜面地に近い建物は、擁壁・排水溝・敷地境界の水の流れを点検する：市の防災指針でも、高津区は土砂災害警戒区域に建物が多く立地していることが課題とされています
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：強い雨でまず出るのは、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

高津区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化）

川崎市の立地適正化計画「防災指針」は、高津区の水害について、垂直避難が難しい建物が多いこと、氾濫流の区域に木造建物が多く河岸浸食の区域にも建物があることを課題に挙げ、ハザードマップでリスクを周知して上階への水平避難を進める方針を示しています（出典：川崎市「立地適正化計画 防災指針」第6章）。

洪水：多摩川版と鶴見川版、浸水深と浸水継続時間の両方を見ます

高津区の洪水ハザードマップには、多摩川と鶴見川それぞれの「浸水深」と「浸水継続時間」の地図面があります。浸水継続時間とは、浸水深が0.5mを超えてから下回るまでの時間です。掲載ページは2026年5月29日に更新され、新しい防災気象情報の運用に合わせて避難情報の記載が変わりましたが、洪水浸水想定区域と浸水継続時間そのものは変更されていません（出典：川崎市「洪水ハザードマップ」）。

マンションでは、浸水が長く続くほど、地下の機械室の排水や電気設備の復旧に時間がかかります。深さと時間の両方を確認してください。

内水：想定降雨は1時間153mm、排水先の水位が最高の状態を前提にしています

川崎市上下水道局の「高津区 内水ハザードマップ」は、関東地域で想定される最大規模の降雨（1時間153mm、総雨量160mm）を前提にしています。排水先の河川や海の水位を計画上の最高水位に置いているのも特徴です。浸水深は、10〜20cmが道路冠水相当、20〜50cmが床下浸水相当、50cm〜1.0mが大人の腰まで、1.0〜2.0mが1階の軒下まで、2.0m以上が1階の軒下以上、と色分けされています（出典：川崎市上下水道局「高津区 内水ハザードマップ（地図面）」）。

地図面には、多摩川、二ヶ領本川、二ヶ領用水、平瀬川、矢上川などの河川・水路や、ポンプ場、アンダーパスの記号が描かれています。1メッシュは25m×25mで、着色されていない区域でも、雨の降り方や排水施設の状況によっては浸水する可能性があると注記されています。ご自身の建物がどの色に入るか、近くに水路や低い道路がないかを、地図で確かめてください。高津区版は令和8年5月版で、掲載ページの更新日は2026年5月29日です（出典：川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」）。

令和元年東日本台風：排水樋管の周辺で何が起きたか

排水樋管は、堤防の内側の雨水を多摩川へ流すための施設です。川の水位が上がると、川側のゲートを閉めなければならず、雨水の出口がふさがれます。

高津区の宇奈根排水樋管には、ポンプがなく、自然に流れ出る方式（自然排水方式）でした。台風が接近した2019年10月12日には、15時ごろに多摩川が避難判断水位7.6mに到達し、翌13日22時30分には10.81mを記録しています。12日の19時22分には、高津区役所の危機管理担当へ道路冠水の連絡が入りました。住民説明会では、水路にふたのない区間がある点も話題になり、市は関係部署と連携してふたの設置を含む対策を検討すると説明しています（出典：上記の議事録）。

その後、市は排水樋管の対策を進めています。高津区内では、諏訪（諏訪2丁目）、二子（二子1丁目）、宇奈根の各排水樋管に、内水位計・外水位計・流速流向計・監視カメラを設置し、得られた情報をウェブサイトで公開しています（出典：川崎市上下水道局 報道発表資料（令和2年12月24日））。観測は進みましたが、対策が進んだことと、建物の浸水リスクがなくなったことは別の話です。建物側の備えが、被害の大きさを左右します。

土砂災害と液状化

高津区は、神奈川県による土砂災害警戒区域・特別警戒区域の基礎調査結果が2020年9月に公表され、幸・中原・宮前の各区とともに2021年5月25日に区域指定（公示）されました（出典：川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」、令和7年8月6日更新）。防災指針は、高津区の課題として「土砂災害（特別）警戒区域に建物が多く立地している」ことを挙げ、急傾斜地崩壊防止工事などの対策を進める方針です。区域の具体的な範囲は、神奈川県の告示図書でご確認ください。

液状化については、防災指針が高津区の課題として「液状化の危険度が高いエリアに建物が立地している」と整理しており、方針はリスクの周知です。地盤の状況は、市の液状化危険度分布でご確認ください（出典：川崎市「液状化危険度分布について」）。

地域特性と漏水事故の関係：低地の水と、斜面地の水

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

高津区には、多摩川沿いの低地に建つ中低層のマンションと、溝の口駅周辺の駅近の賃貸ビル、そして台地・丘陵の斜面に沿って建つマンションが混在しています。低地では、排水が間に合わないことによる地下・1階の浸水が心配です。斜面地では、擁壁の水抜き穴の詰まりや、敷地の高低差を伝って建物の外壁に当たる雨水が問題になります。どちらも、強い雨が短時間に降ると一気に表面化します。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

斜面地に面した外壁は、風を伴う雨が当たる面と、壁面を流れる雨水が集まる面が決まっています。「ひびは見当たらないのに室内が濡れる」というご相談の多くは、サッシ枠と外壁の取り合いや、シーリングの小さな切れが原因でした。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。高津区のように斜面地に建つ建物は、足場を組む地面そのものが傾斜していたり、道路が狭かったりして、足場の費用と工期が膨らみやすい傾向があります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、低層部は足場、高層部はロープ、といった使い分けができます。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、令和元年東日本台風で川崎市内の高層マンションの電気設備が浸水した事例などを受けて作られたものです。ガイドラインでは、ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで次のような対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

• 浸水リスクの低い場所への電気設備の設置（屋上や上階への移設など）
• 建物の出入口、からぼり（地下の採光用の掘り込み）、換気口などの開口部の浸水対策（止水板・塀など）
• 排水・貯留設備の逆流・溢水対策
• 防水扉による防水区画の形成、電気設備の設置場所の嵩上げ

管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。地下にある場合は最優先で対策を検討します
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
4. 出入口・からぼり・換気口・配管の貫通部：水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります
5. 地下駐車場・スロープ・ゴミ置場：内水の際に水が流れ込みやすい場所です

こうした設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

高津区のマンションで使える可能性のある川崎市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

川崎市マンション耐震改修等事業助成制度：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のものが対象です。地階を除く3階以上、専有住戸が6以上であることなどの条件があります。耐震診断・耐震設計は、費用（消費税を除く）と判定費用の合計の3分の2で、1住戸あたり5万円が上限です。耐震改修は、費用（消費税を除く）の3分の1で、1住戸あたり50万円が上限、費用は1㎡あたり51,700円が上限です。市のページでは「令和8年4月から補助額を拡充」とされています。受付期間はページに記載がなく、問合せ先は川崎市まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当（電話044-200-3017）です（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」、2026年4月1日更新）。

制度の対象は昭和56年5月以前に着工した建物です。ご自身のマンションが対象か、まず建築確認の時期を確認してください。申請の前に着工すると対象外になる制度が多いため、事前に窓口へご相談ください。なお、電気設備の浸水対策や擁壁の補修そのものを対象とした川崎市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

よくあるご質問

Q. 高津区のマンションは、どの水害の心配が大きいですか？

A. 立地で変わります。多摩川に近い低地は洪水と内水、斜面地に近い建物は土砂災害と敷地内の排水が気になります。洪水（多摩川・鶴見川）と内水のマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 多摩川があふれなければ大丈夫ですか？

A. いいえ。令和元年東日本台風では、川の水位が上がって排水樋管のゲートを閉めざるを得ず、雨水の出口がふさがれた地区で浸水が起きました。内水ハザードマップもあわせてご覧ください。

Q. 地下に電気室があるマンションは、何から始めればよいですか？

A. まず想定浸水深と電気室の床の高さを比べてください。そのうえで、出入口・換気口・配管の貫通部に止水板や止水処理があるかを確認します。国土交通省・経済産業省のガイドラインが参考になります。

Q. 高津区に土砂災害警戒区域はありますか？

A. あります。2021年5月25日に神奈川県が指定しています。斜面地に近い建物は、擁壁の水抜き穴やひび割れ、敷地内排水も点検してください。具体的な範囲は県の告示図書で確認できます。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 斜面地で足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。低層部は足場、高層部はロープというハイブリッド工法も選べます。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 高津区の洪水（多摩川・鶴見川）と内水のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を調べ、管理組合内で共有する
2. 斜面地に近い建物は、擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水の写真を管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプがある場合は、位置と床の高さを図面で確認する
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを目視で確認する

漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に出口と入口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている川崎市、神奈川県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度や対策の計画は年度途中でも改正・見直しがあり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「洪水ハザードマップ」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「高津区 内水ハザードマップ（地図面）」（令和8年5月版）
• 川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「宇奈根排水樋管周辺地域の住民説明会 議事録」（令和元年11月27日）
• 川崎市上下水道局「排水樋管観測機器の情報公開に関する報道発表」（令和2年12月24日）
• 川崎市「立地適正化計画 防災指針 第6章」
• 川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」（令和7年8月6日更新）
• 川崎市「液状化危険度分布について」
• 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」（2026年4月1日更新）
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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