2026年9月29日 更新

先日、町田市内の丘陵地に建つ築30年ほどの分譲マンションで、敷地の擁壁を見て回ったことがあります。擁壁の水抜き穴が落ち葉と土で詰まり、前日の大雨のあとも穴からは一滴も水が出ていませんでした。理事長さまは「建物の外壁は気にしていたが、擁壁の裏に水が溜まっているとは思わなかった」とおっしゃっていました。町田市のマンションでは、建物そのものの漏水と、敷地の地形が引き起こす水の問題を、セットで見なければなりません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

町田市は、東京都の南端で神奈川県と接する多摩地域最大級の人口を抱える市です。町田駅周辺には商業ビルとマンションが集まり、市の北側には多摩丘陵が広がります。市内には鶴見川と境川が流れ、どちらも国の「特定都市河川」に指定されています。今日はこの町田市のハザードマップを数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：町田市で優先すべきは「敷地の水の流れの点検」と「電気設備の浸水対策」です

先に結論を申し上げます。町田市の分譲・賃貸マンションで私が最初に確認するのは、次の3点です。

1つ目は擁壁・法面・敷地排水（水抜き穴、側溝、集水桝）の詰まりと劣化を、建物の修繕と同じ台帳で管理すること。市の資料では、市内の土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は1,749箇所・約114ヘクタール・1,526棟、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は2,014箇所・約451ヘクタール・3,607棟とされています（出典：町田市「第3 町田市の災害リスク」）。

2つ目は受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤などの重要設備が、浸水想定より低い位置にないかを確認すること。町田市は1時間153ミリという最大規模の降雨を前提に、新しい洪水・土砂災害ハザードマップを令和8年3月19日に公表しています。

3つ目は昭和56年5月31日以前の建物なら、耐震診断に市の助成が使えるか確認すること。町田市には分譲マンション耐震化促進助成制度があります。

町田市のハザードマップを1枚で読む

町田市の公開情報を整理すると、次のようになります。

出典：町田市「洪水・土砂災害ハザードマップ」（令和8年3月19日公表、5地区（町田・南・鶴川・忠生・堺）別、令和8年6月から順次配布）、町田市「第3 町田市の災害リスク」、町田市「東京の液状化予測図」。

今回の新しいマップは、令和8年3月の公表です。以前の版を管理組合の書棚に保管しているだけの場合は、最新版に差し替えてください。あわせて国土交通省「重ねるハザードマップ」で、マンションの地番を直接確認することをお勧めします。

地域特性と漏水事故の関係：丘陵地の盛土と、川沿いの低地

町田市の地形は、北側が丘陵地、南西側が台地です。ここに、市内に流れる2本の川が重なります。市の資料でも、谷を埋めた大規模な盛土造成地が市街化区域内に多く存在すると整理されています。

丘陵地・盛土造成地のマンション：私の経験上、丘陵地の物件で漏水の原因になりやすいのは、屋上より先に「地面側」です。擁壁の水抜き穴の詰まり、法面の排水不良、駐車場ピットへの流入水。地面側の水が動くと、地下階・1階の外壁、エキスパンションジョイント（建物の揺れを逃がす継ぎ目）まわりに水が回ります。

鶴見川・境川沿いの低地のマンション：両河川は、水害対策のために国が特別の法律を適用する「特定都市河川」に指定されています。鶴見川は平成17年4月1日（全国で最初の指定）、境川は平成26年6月1日に指定されました（出典：町田市「特定都市河川浸水被害対策法について」）。1,000平方メートルを超える開発には雨水の流出を抑える許可が必要になるなど、市全体で水を溜めて逃がす仕組みが進んでいます。ただし、それでも局地的な大雨で、低地の道路冠水や地下設備の浸水は起こり得ます。

令和元年東日本台風の経験：相原小学校の観測点で総雨量452ミリ、最大時間雨量61ミリを記録し、市内では33か所の避難所が開設され、1,429世帯3,085人が避難しました。相原地区では土砂崩れも発生しています（出典：タウンニュース町田「台風19号 市内でも猛威」）。時間雨量が61ミリでも、市内では停電や土砂崩れが起きた、という事実は押さえておきたいところです。

地震の想定：市の資料では、多摩東部直下地震（M7.3）で全壊1,718棟（1.50%）、半壊7,829棟、焼失2,655棟という被害想定です。東京都の地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）では、町田市内で総合危険度が最も高いのは森野3丁目（0.66）、建物倒壊危険度が最も高いのは金森1丁目（1.55棟/ha、ランク2）です（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（町田市）」）。この数字は地域全体の危険度であり、個々のマンションの耐震性能を示すものではありません。

大規模修繕で押さえるべき漏水ポイント7つ

町田市に限らず、私は大規模修繕の事前調査で次の7か所を外さず見ます。丘陵地の物件では、これに擁壁・法面の排水確認を加えます。

金額はあくまで参考値で、実際の見積は物件の規模・劣化状況・工法で大きく変わります。町田市の物件は、擁壁側の外壁（地面に近い面）と、川沿い物件の1階・地下階まわりで水が回りやすい印象があります。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

漏水は、雨が降った直後に「今すぐ止めたい」という相談が来ます。足場を組むには、申請・搬入・設置で数日〜2週間ほどかかります。ロープアクセス工法なら、調査員がロープで降りて漏水箇所の特定と応急処置に、その日から入れます。

丘陵地で敷地が傾斜し、足場を組む平らな場所が取りにくい物件は、私の現場でも少なくありません。そういう物件で、ロープアクセスは足場の設置スペースを取らず、擁壁側の外壁にも回り込めます。足場費との比較では、たとえば10階建て・外周80m・工期3か月のマンションで、足場が約168万円、ロープアクセスが約59万円という試算例があります（規模・条件により変動する参考値）。

株式会社明誠は、これまで約6,000棟の大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技能はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の訓練を受けた作業員が担い、品質管理はISO9001で運用しています。工法の技術詳細は、ロープアクセスドットコムで解説しています。

漏水の原因調査から応急処置まで、詳しくは明誠の漏水対応ページをご覧ください。ロープアクセスの仕組みは、ロープアクセス工法のご紹介にまとめています。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水・浸水の被害で影響が大きいのは、居住者の生活を止める設備です。優先度を私はこう考えています。

受変電設備・エレベーター制御盤：地下や1階にあると、浸水で全館停電・エレベーター停止につながります。令和元年東日本台風で地下の電気設備が浸水し、長期の停電や断水が起きたことを受け、国土交通省は令和2年6月に「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公表しました（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」）。設置場所の見直し、止水板、かさ上げが基本の考え方です。

給水ポンプ：停電すれば給水が止まります。ポンプ室の位置と排水ポンプの作動を確認してください。

自家発電設備・非常用電源：あるかないか、燃料は何時間もつかを、管理組合として把握しておくことが第一歩です。

避難通路・階段：擁壁や法面に面した通路は、土砂の流入と排水を点検します。

優先度の考え方：私は、(1)電気設備の浸水対策と排水ポンプ、(2)擁壁・法面・敷地排水、(3)屋上防水・外壁シーリング、(4)耐震診断、の順で検討することが多いです。費用のかからない点検から入り、費用のかかる工事は劣化調査の結果で決めます。

町田市の防災補助・耐震助成

分譲マンション耐震化促進助成制度（最終更新 令和8年4月1日）：対象は、2以上の区分所有者がいる耐火・準耐火構造の3階建て以上の建物で、昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられたものです。助成の内容は次のとおりです。

• アドバイザー派遣：1回あたり5万円までを全額助成
• 耐震診断：費用の3分の2（市が定める単価が上限の基準）
• 耐震設計：費用の3分の2
• 耐震改修工事：費用の3分の1

いずれも1棟につき1回ずつです。単価の基準は、診断で1,000㎡以下は3,670円/㎡、改修工事で1,000㎡以上は51,700円/㎡、1,000㎡未満は39,900円/㎡などと定められています（出典：町田市「分譲マンションの耐震化促進助成制度」）。窓口は町田市都市づくり部住宅課（042-724-4269）です。

税制優遇：マンション長寿命化促進税制は、適用期間が令和9年3月31日まで延長されています（出典：国土交通省・マンション管理適正化推進センター「マンション長寿命化促進税制の延長について」）。

よくあるご質問

Q. 町田市のマンションは、洪水や内水のリスクがありますか？

A. あります。境川・鶴見川の洪水と、1時間153ミリを想定した内水の両方が、市のハザードマップで想定されています。まず、令和8年3月公表の最新版で自分のマンションの位置を確認してください。

Q. 町田市に液状化のリスクはありますか？

A. 市は東京都の予測図をもとに、市内に液状化の可能性が高い地域はないと公表しています。ただし個別の地盤条件は異なるため、気になる場合は建築時の地盤調査資料を確認してください。

Q. 耐震診断や改修の費用は、市から助成が出ますか？

A. 昭和56年5月31日以前の耐火・準耐火の3階建て以上で、2以上の区分所有者がいる建物なら、診断・設計は3分の2、改修工事は3分の1の助成の対象になります。細かな要件は住宅課にご確認ください。

Q. 擁壁の点検は、大規模修繕と一緒にやれますか？

A. できます。外壁の打診調査（250〜500円/㎡が目安）と同時に、擁壁の水抜き穴・ひび割れを目視で確認する形が効率的です。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。

Q. 足場が組みにくい傾斜地の物件でも工事はできますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら足場の設置スペースが不要で、工期も足場工法の約6割で済むことが多いです（10階建てで足場3か月に対し1.5〜2か月が目安）。物件ごとの条件で変わりますので、無料で概算をお出しします。

Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？

A. できます。収益物件では、漏水1件で原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。

まとめ：今週、町田市の理事会で動けること3つ

1. 擁壁の水抜き穴・敷地の側溝・ドレンの詰まりを目視で確認する — 費用がかからず、丘陵地・傾斜地の物件でいちばん効く確認です
2. 受変電設備・給水ポンプ・排水ポンプの位置を、最新のハザードマップ（令和8年3月公表）と重ねて確認する — 浸水想定より低い位置にあれば、優先的に対策を検討します
3. 昭和56年5月31日以前の建物なら、住宅課（042-724-4269）に耐震診断の助成を問い合わせる — 診断は費用の3分の2が助成の対象です

町田市は、丘陵地の緑と町田駅周辺の利便性を併せ持つ魅力あるエリアです。その分、盛土や斜面という地形の顔と、鶴見川・境川という川の顔の両方を持っています。自分のマンションがどちらの顔の場所に立っているかを確認すること。ここに絞って修繕計画を組めば、限られた予算でも効果が出やすい対策になります。

工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、工事の順番を組み替えられます。順番が変われば、同じ予算で直せる範囲が変わります。詳しい技術情報はロープアクセスドットコムもあわせてご覧ください。

秋の台風シーズンは、まだ続きます。理事会で1分だけでもこの話題を出してみてください。ご相談はお問合せフォームから、管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。

明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月29日時点で公表されている町田市および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、町田市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 町田市「洪水・土砂災害ハザードマップ」（令和8年3月19日公表）
• 町田市「第3 町田市の災害リスク」
• 町田市「特定都市河川浸水被害対策法について」（最終更新 2025年2月17日）
• 町田市「東京の液状化予測図」
• 町田市「分譲マンションの耐震化促進助成制度」（最終更新 令和8年4月1日）
• 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（町田市）」（第9回・令和4年9月公表）
• タウンニュース町田「台風19号 市内でも猛威」（2019年10月24日）
• 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）
• 国土交通省・マンション管理適正化推進センター「マンション長寿命化促進税制の延長について」
• 国土交通省・国土地理院「重ねるハザードマップ」
• 気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月29日

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