日光市で賃貸アパート・マンション、貸店舗、旅館やホテルをお持ちのオーナーさまから、「外壁の塗り替えや防水に使える市の補助金はありますか」というご質問をよくいただきます。先に結論をお伝えすると、令和8年度の日光市で、一棟の賃貸物件の外壁塗装・防水工事を一般的に支える市の補助金は、市の公式情報からは確認できませんでした。

ただし、日光市には他の自治体にはない切り口が2つあります。ひとつは、日光の門前町エリア（景観形成助成金対象地域）で、外壁の過半の色を変える工事費に2分の1・上限30万円の景観形成助成金が用意されていること。もうひとつは、小学校の通学路に面した危険なブロック塀の撤去に2分の1・1敷地上限20万円の補助があり、申請者が「工事の契約者」で、居住要件が書かれていないことです。

一方、市の木造住宅耐震改修等工事費補助金（チラシでは最大100万円）は、対象が「賃貸を目的としないもの」に限られ、賃貸アパートには使えません。この記事では、日光市の公式資料で確認できた制度を「賃貸オーナーが使えるもの／使えないもの」に分け、補助に頼れない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、税務処理、売却を見据えた出口戦略まで、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

日光市のオーナー向け制度早見表【令和8年度】

日光市建築住宅課・都市計画課の公開資料をもとに、賃貸オーナーの立場から並べ替えたのが次の表です。

制度（担当課）	補助の内容	賃貸オーナーの利用
景観形成助成金（都市計画課）	外壁の過半にわたる色彩変更の経費1/2・上限30万円、外観に係る工事費1/2・上限30万円または70万円 など	○ 対象地域内なら、資料上は居住要件の記載なし。旅館・店舗・賃貸物件の外装更新で検討の価値あり
ブロック塀等撤去費補助金（建築住宅課）	撤去費と「面積×1万円」の少ない方の1/2、1敷地上限20万円	◎ 申請者は工事の契約者。土地・塀の所有者の同意があれば申請可
木造住宅耐震診断士派遣（建築住宅課）	補助申請に必要な耐震診断を無料で実施	× 改修補助と同じく自己居住の木造住宅が前提
木造住宅耐震改修等工事費補助金（建築住宅課）	耐震改修・耐震建替えを補助（市のチラシでは最大100万円）	× 「賃貸を目的としないもの」に限定（空き家バンク登録住宅を除く）
耐震アドバイザー派遣（建築住宅課）	栃木県耐震アドバイザーを無料で派遣	△ 住宅所有者向けの相談制度。賃貸物件で使えるかは窓口で確認
マンション長寿命化促進税制（国の制度）	一定の大規模修繕で翌年度の建物固定資産税を減額	× 区分所有のマンションが前提。一棟所有の賃貸は原則対象外

外壁・防水の工事費そのものに使える市の補助は限られます。だからこそ、使える2制度（景観・ブロック塀）を契約前に確実に拾い、残りは工法と税務で手残りを守るという組み立てが現実的です。

日光の門前町エリアは「景観形成助成金」が最大の狙い目

日光市の景観形成助成金の案内資料（日光のまちなみ）によると、助成の対象は景観計画の重点区域のうち、東町地区と西町地区の河川区域など一部を除いた区域です。いわゆる日光の門前町のまちなみで、対象地域は「景観形成地域」と「景観形成重点地域」に分かれています。

助成率と限度額

助成対象の経費	助成率	限度額
建築物（門・へいを除く）の新築・増築・改築・大規模の修繕・模様替えの工事費のうち外観に係る経費	1/2	30万円（景観形成重点地域は70万円）
門・へい・擁壁・石垣・かき・さくの工事費のうち外観に係る経費	1/2	30万円（同70万円）
建築設備の隠ぺいの工事	1/2	30万円
外壁の過半にわたる色彩の変更	1/2	30万円
木竹の植栽	1/2	10万円
屋外広告物	1/2	10万円
景観重要建造物の保全	1/2	100万円

案内資料の表では、限度額が「壁面後退のない場合」と「景観形成重点地域」の欄に分かれて記載されています。どちらの限度額が適用されるかは、敷地の地域区分と壁面の位置で変わるため、都市計画課で確認してください。なお、山内地区の一部も別資料で対象地域（景観形成地域）として案内されています。

賃貸オーナーにとっての使いどころ

オーナー目線で注目したいのは、「外壁の過半にわたる色彩の変更」と「屋外広告物」が独立した助成項目になっている点です。外壁の塗り替えで色を周囲のまちなみに合わせて変えるなら、工事費の一部に助成が出る可能性があります。1階が貸店舗の建物なら看板の更新も対象になり得ます（屋外広告物は他の助成と重複して受けられると案内されています）。

案内資料に書かれた主な基準は次のとおりです。

• 建築物等は主要道路（国道119号・国道120号・県道栗山日光線・御用邸正門前通り）から1m以上離す
• 外観は和風を基準とし、形態・材料・色彩を周囲の景観と調和させる
• 屋根は切妻（平入り）・寄棟・入母屋など
• 主要道路に面する壁面は、付け庇や付け柱などでファサードの連続性を演出する
• 3階建て以上は歩行者空間の圧迫感を軽減する工夫、軒の高さは15m以下

注意点として、この案内資料には作成日の記載がなく、令和8年度の予算や受付状況はわかりません。また、国立公園内で環境省への許可申請が必要な場合は、その写しを添付するよう案内されています。塗料の色を決める前、見積の段階で都市計画課（0288-21-5102）に相談するのが安全です。色を決めてから相談すると、基準に合わず色の選び直しになることがあります。

ブロック塀等撤去費補助金：申請者は「工事の契約者」

市内全域で賃貸オーナーが使える可能性が高いのが、日光市ブロック塀等撤去費補助金です（市のページは2026年5月8日更新）。

補助額と令和8年度の受付状況

補助額は、「撤去費用（見積金額）」と「撤去するブロック塀等の面積×1万円」のいずれか少ない額の2分の1以内（千円未満切捨て）で、1敷地につき20万円が上限です。たとえば高さ1.4m×長さ20mの塀なら面積は28㎡で、面積から出る額は28万円。撤去の見積が35万円なら、少ない方の28万円×1/2＝14万円が目安になります。

市のページには、令和8年7月1日現在の受付状況として、事前相談3件、交付申請1件、予算残額55万3,000円、これまでの補助金額の平均は6万円前後と公表されています。予算がなくなり次第受付終了の制度なので、検討するなら早めの事前相談が欠かせません。市のアクションプログラムでも、令和8年度のブロック塀撤去補助の目標は3件です。

対象になる塀

• 市内各小学校の学校長が指定する通学路、またはこれに準じると市長が認める道路に面していること
• 通学路の地面から高さ80cmを超えること（擁壁の上の塀は、擁壁を含めて80cm超かつ擁壁を除いて60cm超）
• 事前相談の結果、倒壊・転倒の危険性があると判断されたこと

オーナーが押さえたい4つの条件

• 全部撤去が条件：対象の塀はすべて撤去する必要があり、高さを低くするだけの工事は対象外です。
• 交付決定前の契約は不可：契約や確認申請などは交付決定を受けてから。交付決定後60日以内に着手します。
• 年度内完了・2月までに報告：申請した年度のうちに工事を終え、2月までに完了報告ができることが条件です。
• 売却目的は対象外：土地の販売を目的とした撤去、開発行為や移転補償、災害復旧に伴う工事は補助されません。

申請者は工事の契約者で、ブロック塀と土地の所有者の同意があれば申請できます。案内資料には居住要件の記載がないため、賃貸物件の敷地でも条件に当てはまれば対象になり得ます。国税・県税・市税、水道料金などに滞納がないことも条件です。事前相談から完了報告までオンライン申請ができます（納税証明書など原本は郵送）。問い合わせは建築住宅課 建築指導係（0288-21-5197）です。

木造耐震補助が賃貸アパートに届かない理由

日光市の木造住宅耐震改修等工事費補助金の利用条件では、対象住宅を次のように定めています。

• 昭和56年5月31日以前に着工・完成した、2階建て以下の一戸建ての木造住宅（延床面積の2分の1以上が住居の併用住宅を含む）
• 在来軸組構法または伝統的構法
• 賃貸を目的としないもの（空き家バンク登録住宅は除く）
• 昭和56年5月31日以降に増改築した住宅は対象外

申請者も「対象住宅を所有する個人またはその2親等以内の親族」で、市内に住所があることが条件です。つまり、法人所有の物件や、一棟の木造アパートは対象にならない仕組みです。市のチラシでは「最大100万円」と案内されている手厚い制度ですが、オーナーご自身のお住まいが旧耐震の木造であれば検討する、という位置づけになります。

市の実績を見ると、令和7年度は耐震改修補助2戸、耐震建替え補助4戸、ブロック塀撤去3件でした（日光市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026）。市自身も「市民にまだまだ制度が浸透していない」と評価しています。

耐震化率87%と第4期計画：オーナーに関係する動き

日光市は令和7年12月に日光市建築物耐震改修促進計画（計画期間延長）を公表し、計画期間を令和12（2030）年度まで延ばしました。延長期間は第4期計画として扱われます。

区分	令和7年度の耐震化率（推計）	令和7年度の目標	令和12年度の目標
住宅	87%	95%	96%
防災上重要な市公共建築物・要緊急安全確認大規模建築物	92%	おおむね解消	おおむね解消

住宅は目標の95%に届かず、5年かけて96%を目指す計画です。さらに、計画では緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を、栃木県の計画と連携して新たに進めるとしています。幹線道路沿いに旧耐震の建物をお持ちのオーナーは、県の指定状況と今後の補助制度の動きを注視しておく価値があります。

賃貸経営の目線では、旧耐震の物件は入居者が「新耐震」を条件に検索するときに候補から外れやすく、金融機関の融資評価でも不利になりがちです。市の補助が使えない以上、耐震診断の結果や補強の履歴を自費で整えておくことが、空室対策と出口対策を兼ねることになります。

補助に頼れない外壁・防水は「仮設費」で手残りが変わる

補助がほとんど期待できない以上、工事費をどう組み立てるかがオーナーの腕の見せどころです。外壁・防水工事でまず見直したいのは、仮設足場の費用です。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上・バルコニー防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模の賃貸マンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様で大きく変わります）。

比較項目（参考例）	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（差は約109万円）
入居者・宿泊客への影響	窓前に足場とメッシュシートが長期間かかる	作業する面・時間帯だけ
向いている工事	全面改修、複雑な形状の建物	部分補修、外壁調査、シーリング、高層部

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、そして部位ごとに両者を使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元から張ったメインロープとバックアップロープの2本に作業者を接続して行う工法で、足場を組まずに外壁へアクセスできます。仕組みや実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく紹介しています。

門前町エリアのように道路に面して建物が並び、足場の設置スペースや道路占用が課題になる立地では、足場を組まない工法の効果が大きくなります。費用の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全への取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページをご覧ください。

入居率と賃料をNOIで試算する

修繕は出費ですが、空室を防ぎ賃料を守るための投資でもあります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。数字で見てみましょう。

試算：日光市内の築30年・RC造18戸の賃貸マンション

平均賃料5万5,000円・18戸の物件を想定します（数字はすべて説明用の仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：5万5,000円×18戸×12か月＝1,188万円
• 入居率が88%から94%に上がると、年間約71万円の増収
• 外観の劣化で募集賃料を1戸3,000円下げると、満室でも年間約65万円の減収
• 仮設費を100万円抑えられれば、入居率6ポイント改善分の約1年5か月分に相当

工事中に入居者の不満が募って退去が出れば、原状回復と募集費用で1戸あたり数十万円が出ていきます。工法の選び方は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも直結します。収益物件の修繕計画の立て方は、収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

旅館・ホテル・店舗オーナーは「営業を止めない」工事計画を

日光市は、日光・鬼怒川・川治・湯西川・中禅寺湖などに多くの宿泊施設を抱える観光都市です。旅館やホテルの外装工事で最も避けたいのは、足場とメッシュシートで建物が覆われ、客室からの眺望と外観の印象が長期間損なわれることです。宿泊単価と口コミ評価に直結するためです。

ロープアクセス工法なら、作業は施工する面と時間帯に限られ、夕方には撤収できます。チェックアウト後からチェックイン前の時間帯に作業を寄せる、繁忙期を避けて面ごとに工程を組む、といった計画が立てやすくなります。ホテル・旅館の外装改修は、明誠が全国で対応しています。事務所ビルや店舗ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスもご覧ください。

病院・介護施設のオーナーさまにとっても、診療や生活を止めずに外壁の落下防止や防水の不具合を直せることは、BCP（事業継続計画）の観点から重要です。

予算が限られるときの優先順位

1. 第三者被害のリスク：外壁タイル・モルタルの浮き、通学路沿いの危険なブロック塀。事故が起きればオーナーの賠償責任と信用の問題になります。塀は市の補助を優先的に検討します。
2. 雨水の侵入：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ。寒冷な地域では、ひび割れに入った水が凍って広がり、劣化が早く進むことがあります。
3. 募集力に直結する外観：外壁の色、エントランス、共用廊下。門前町エリアなら色替えは景観助成と組み合わせて検討します。
4. 設備・省エネ：共用灯のLED化など。国の制度も含めて都度確認します。

見積書で確認したいポイント

• 仮設費（足場・養生）が工事費全体の何%か、工法別の比較があるか
• 補助対象部分と対象外部分が分けて書かれているか（ブロック塀補助では必須）
• 修繕費と資本的支出に分けられる内訳になっているか
• 入居者・宿泊客への告知、洗濯物や駐車場の対応が含まれているか

損金算入と補助金の課税：税務の整理

修繕費として一括で損金（必要経費）にできるか、資本的支出として減価償却するかで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための塗り替え・防水補修は修繕費になりやすく、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出になりやすいのが原則です。

• 同じ仕様での外壁の塗り替え、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• 高耐久塗料・新しい防水工法へのグレードアップ：資本的支出と判断される場合がある
• 景観基準に合わせた付け庇・付け柱の新設：新たな部材の付加として資本的支出になりやすい
• ブロック塀の撤去費と新しいフェンスの設置費：扱いが分かれることがある

また、補助金・助成金を受け取ったら、個人なら不動産所得の総収入金額（雑収入）、法人なら益金に計上するのが原則です。固定資産の取得に充てる国や自治体の補助金には圧縮記帳などの特例が使える場合もあるため、契約前に税理士と処理方針を決めておきましょう（本記事は一般的な情報で、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

売却を見据えた出口戦略

収益物件の売却価格は、おもにNOIをキャップレートで割り戻す収益還元で決まります。修繕で賃料と入居率を守ることは、そのまま売却価格の下支えになります。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。

• 修繕の記録を残す：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査の報告書を一式で保管します。買主や金融機関の評価材料になります。
• 危険を保有中に解消する：ブロック塀補助は土地の販売を目的とした撤去には使えません。売却直前ではなく、保有中に計画的に撤去しておくのが得策です。
• 景観に合った外観を整える：門前町エリアでは、まちなみに調和した外観が店舗・宿泊の集客力を支え、テナント付けのしやすさにもつながります。

日光市で工事を始めるまでの段取り

1. 立地の確認：敷地が景観形成助成金の対象地域か、小学校の通学路に面しているかを確かめる
2. 契約前の相談：景観は都市計画課（0288-21-5102）、ブロック塀は建築住宅課 建築指導係（0288-21-5197）へ
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで、仮設費・工期・営業への影響を比べる
4. 税務方針の決定：修繕費と資本的支出の仕分け、助成金の計上方法を税理士と決める
5. 告知と着工：入居者・テナント・宿泊予約への影響を踏まえ、2〜3週間前から掲示と個別連絡を行う

よくあるご質問

Q1. 日光市で一棟の賃貸アパートの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 市内全域で一般的に使える制度は、令和8年度の市の公式情報からは確認できませんでした。ただし門前町の景観形成助成金対象地域なら、外壁の過半の色を変える工事に1/2・上限30万円の助成が出る可能性があります。

Q2. 景観形成助成金は賃貸物件や法人所有の建物でも使えますか？

A. 案内資料には居住要件の記載はなく、対象地域内の建築行為が基準に適合すれば助成対象と案内されています。申請者の要件や令和8年度の受付状況は、都市計画課に確認してください。

Q3. 賃貸物件の敷地のブロック塀を低く切り下げる工事は補助されますか？

A. されません。日光市の制度では対象の塀をすべて撤去することが条件で、高さを低くするだけの工事は対象外です。

Q4. ブロック塀の補助は今からでも申請できますか？

A. 令和8年7月1日時点の予算残額は55万3,000円でした。年度内に工事を終えて2月までに完了報告することが条件のため、まず事前相談で受付状況を確認してください。

Q5. 旧耐震の木造アパートに日光市の耐震補助は使えますか？

A. 使えません。対象は「賃貸を目的としないもの」に限られ、申請者も所有者個人またはその2親等以内の親族です。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 個人の不動産所得では総収入金額、法人では益金に計上するのが原則です。圧縮記帳などの特例の可否を含め、税理士にご確認ください。

Q7. 旅館やホテルを営業しながら外壁工事はできますか？

A. できます。ロープアクセス工法は作業面と時間帯が限られ、作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。営業時間に合わせた工程も組めます。

Q8. 日光市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が施工エリアで、ホテル・旅館は全国で対応しています。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

まとめ：日光市オーナーが押さえるべき3点

• 一棟賃貸の外壁・防水を市内全域で支える市の補助は確認できず、耐震改修補助（最大100万円）も賃貸目的の住宅は対象外です。
• 門前町エリアなら景観形成助成金（外壁の色替え1/2・上限30万円、外観工事は上限30万円または70万円）、市内全域ではブロック塀撤去補助（1/2・上限20万円、全部撤去が条件）が使える可能性があります。
• 補助が届かない分は、仮設費を抑える工法選び・修繕費と資本的支出の仕分け・修繕記録の保管で、NOIと売却価格を守ります。

日光市で収益物件・宿泊施設をお持ちのオーナーさまへ

賃貸オーナーが使える市の補助は多くありません。それでも、景観とブロック塀の制度を契約前に拾い、外壁・防水は工法で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は確実に変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。お持ちの物件で、まだ修繕の検討を始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている日光市・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。ブロック塀等撤去費補助金のページは2026年5月8日更新で、受付状況は令和8年7月1日現在の数値です。耐震改修促進計画（計画期間延長）は令和7年12月、住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026は令和8年度計画を掲載した資料です。景観形成助成金と木造住宅耐震改修等工事費補助金の案内資料には作成日の記載がないため、令和8年度の要綱・予算・受付状況は各担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月14日

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出典（日光市・国土交通省 公式ウェブサイト）

• ブロック塀等撤去費補助金 – 日光市
• 日光市ブロック塀等撤去費補助金 手続きのご案内 – 日光市
• 日光市木造住宅耐震改修等工事費補助金の利用に関する条件 – 日光市
• 住宅の耐震化おうえんします（チラシ）- 日光市
• 日光市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026 – 日光市
• 日光市建築物耐震改修促進計画（計画期間延長）令和7年12月 – 日光市
• 日光のまちなみ（景観形成助成金）- 日光市
• 日光市景観形成助成金対象地域（山内地区）- 日光市
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省