2026年10月15日 更新

小田原市でマンションやビルをお持ちの方に、最初にお伝えしたいことがあります。小田原市は、山と川と海がひとつの市の中にそろっている、関東でもめずらしい地形の街です。そのため、市のハザードマップには、洪水、土砂災害、高潮、津波のすべてが載っています。どれか1つだけ見て「うちは大丈夫」と判断するのは危険です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県全域のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

今日は、小田原市・神奈川県・国土交通省の公式情報をもとに、小田原市の分譲・賃貸マンション、オーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、2026年9月の台風第25号の接近にあたっては、小田原市も市の公式サイトで注意喚起を出していました。市内の個別の被害状況について、私の方で公式資料を確認できておりませんので、この記事では触れません。

---

結論：小田原市で優先すべきは「地区ごとのリスクの確認」「地下・低層の設備」「屋上と外壁の排水・防水」です

先に結論を申し上げます。小田原市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 市の「ハザードマップ住所別早見表」で、建物がどの区割のマップに載っているかを確認する：小田原市のハザードマップは市内を8つの区割に分けて作られています。まず自分の建物のページを開くことが出発点です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、浸水想定と照らして確認する：川沿いでも海沿いでも、地下や1階の設備が最初に止まります
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・外壁のシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：大雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

---

小田原市のハザードマップを1枚で読む

小田原市は、令和4年9月に、洪水・土砂災害・高潮・津波などの災害リスクを地区ごとに一元化したハザードマップを発行しました。市のページ（最終更新日：2025年12月4日）から、区割ごとのPDFを入手できます（出典：小田原市「小田原市ハザードマップ等一覧（令和4年9月発行）」）。

種類	市の公開内容（要点）	マンションでの見方
洪水	酒匂川・狩川・山王川・早川・森戸川・中村川の各水系の浸水想定区域を反映	浸水の深さと浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域にかかるか
土砂災害	市内16地区に土砂災害警戒区域が指定	斜面・擁壁に接する建物は県の告示図書で確認
高潮	神奈川県が令和3年8月31日に指定した相模灘沿岸の高潮浸水想定区域を反映	台風時の1階・地下の止水、越波の到達範囲
津波	令和元年12月24日に県が指定した津波災害警戒区域を反映	避難先、上階への避難経路、設備の高さ

市のページは、市内を次の8区割に分けてPDFを公開しています。

• 緑・新玉・万年・幸・十字・足柄・山王網一色
• 早川・大窪
• 片浦
• 二川・久野・芦子
• 東富水・富水・桜井
• 酒匂小八幡・下府中・富士見・国府津
• 上府中・曽我・下曽我・豊川
• 前羽・橘北

どの区割に入るかは、市のページの「ハザードマップ住所別早見表」で確認できます。インターネットの地図で見たい場合は、市の地図情報システム「Navi-o」の「防災」からも閲覧できます。

洪水：市のページに載っている水系は6つです

市のページには、洪水浸水想定区域の改定状況として、次の水系が記載されています。

改定日	水系・河川（市ページの記載どおり）
令和2年3月24日	早川水系
令和元年12月20日	森戸川水系、中村川水系
平成30年7月27日	酒匂川水系狩川（仙了川、要定川、洞川、川音川）
平成30年6月1日	山王川水系山王川
平成29年3月31日	酒匂川水系酒匂川

（出典：小田原市「小田原市ハザードマップ等一覧」）

私が自治体の記事を書くときに必ず守っているのは、広域の資料に出てくる川をすべてその市に当てはめない、ということです。上の表は、小田原市の公式ページに載っている水系だけを書き写したものです。指定図面の詳細は、市のページが案内しているとおり、神奈川県河港課の県内洪水浸水想定区域図で確認してください。

内水：水防法に基づく市のマップは、洪水・土砂と高潮の2種類です

ここは見落とされやすい点です。市のページには、宅地建物取引業者向けの案内として、「市では現在、洪水・土砂災害ハザードマップ及び高潮ハザードマップを水防法第15条第3項の規定に基づき作成している」と書かれています。つまり、下水道や排水路が雨水をさばけずにあふれる「内水（雨水出水）」の水防法に基づくマップは、この一覧には含まれていません。

だからといって、内水の心配がないわけではありません。洪水の浸水想定区域の外でも、短時間の強い雨で道路や敷地に水がたまり、1階や地下の設備室に流れ込むことはあります。内水のリスクについては、市の防災対策課（0465-33-1855）に問い合わせるのが確実です。

土砂災害：市内16地区、500区域以上が指定されています

小田原市のページによると、市内16地区で、土砂災害警戒区域は土石流116区域、がけ崩れ（急傾斜地）396区域が指定されています。土砂災害特別警戒区域は、土石流86区域、がけ崩れ346区域です。

一方で、次の10地区は土砂災害の指定がない、とも明記されています。新玉、万年、山王網一色、足柄、東富水、桜井、酒匂・小八幡、下府中、富士見、豊川です。

市のページは、マップ上の区域は作成時点のもので、法的な図面は神奈川県土砂災害情報ポータルの告示図書で確認するよう案内しています。斜面や擁壁に接している建物は、必ず県の情報で確認してください。

高潮：早川を境に、東側版と西側版の想定図があります

神奈川県は2021年（令和3年）8月31日に、相模灘沿岸の高潮浸水想定区域を指定・公表しました。想定は、室戸台風の中心気圧や伊勢湾台風の暴風半径などを参考にした「我が国既往最大規模等の台風」で、高潮と同時に河川の洪水も考慮し、堤防等の決壊も見込んだ最悪の条件です。

小田原市はこれを受けて「高潮・高波浸水想定図」を作成しており、早川以東版と早川以西版があります。浸水の深さを示す図に加えて、越波（護岸を越えた波）や氾濫流で建物の倒壊・流失のおそれがある「家屋倒壊等氾濫想定区域図」も公開されています（出典：小田原市「相模灘沿岸における高潮浸水想定区域の指定について」最終更新日：2026年2月10日）。

なお、同ページには、県が修正作業中のため一時公開を停止していたが、現在は修正後の区域図が公表されている、との記載があります。古いPDFを保存している管理組合さまは、県のページから最新版を取り直してください。

津波：相模トラフ沿いの地震（西側モデル）が想定の基準です

小田原市内では、神奈川県知事が令和元年12月24日に「津波災害警戒区域」を指定しました。市のページによると、想定の基準は、本市の津波被害が最大となる「相模トラフ沿いの海溝型地震（西側モデル）」で、地震規模はマグニチュード8.7です。

この指定にあわせて「基準水位」（津波が建物などにぶつかったときの波の高さ）が公表されています。市は市内約90か所の建物を津波避難ビルとして指定しており、基準水位を参考に見直しを進めるとしています（出典：小田原市「津波災害警戒区域の指定について」）。

海沿いのマンションは、自分の建物が津波避難ビルとして指定されているか、または近くのどの建物が指定されているかを、理事会で確認しておくと安心です。基準水位は、神奈川県の「e-かなマップ」で地図上で確認できます。

---

地域特性と漏水事故の関係：山・川・海で、傷み方が違います

小田原市のマンションをご覧になるとき、私は大きく3つの地形で見ています。ここは私の現場経験にもとづく見方であり、市の公式資料の分類ではないことをお断りしておきます。

海に近い建物：潮風と越波で、金物と防水が傷みます

海風の当たる建物では、屋上の金物、手すり、設備架台の錆が早く進みます。塗膜の端部から錆が入り、そこから雨水が回って、防水層の下で広がる例を、私はこれまで何度も見てきました。小田原の海沿いは、高潮の想定図に「越波」の区域が示されているとおり、台風のときは波しぶきが建物に直接かかることもあります。日常の潮風と台風の越波、その両方が外壁と防水を傷めます。

河川沿いの低地の建物：浸水継続時間と排水能力

酒匂川や狩川、山王川の流域に広がる平地のマンションでは、洪水の浸水の深さだけでなく、「浸水継続時間」を必ず見てください。水が引くまで時間がかかる場所では、地下や1階の受変電設備、給水ポンプが長く使えなくなります。また、川があふれなくても、屋上やバルコニーの排水が追いつかなければ、最上階や上階の住戸に漏水が出ます。

斜面や擁壁に接する建物：土の水を見ます

早川・大窪、片浦、二川・久野・芦子の区割など、斜面の多い地域では、擁壁の水抜き穴の詰まりが、地下階や1階の漏水につながります。土砂災害警戒区域に入っているかを県のポータルで確認し、擁壁の点検記録もあわせて保管してください。

---

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

ここからは、地域を問わず、私が現場で最初に見る7か所です。小田原市の事情に引きつけてお話しします。

1. 屋上防水：潮風と紫外線で、保護層のひび割れや防水層の膨れが出ます。防水改修の一般的な目安は、㎡あたり5,000〜8,000円です（工法・下地・面積で大きく変わります）
2. シーリング（目地の防水材）：外壁の目地とサッシまわりは、打ち替えの時期を記録で確認します。ここが切れると、雨が壁内に入ります
3. バルコニー排水：落ち葉や砂で詰まりやすい場所です。海に近い建物は砂の堆積も見ます
4. 屋上ドレン（排水口）：豪雨で最初に詰まる場所です。ストレーナー（ごみ除け）の清掃と、排水管の勾配・口径を確認します
5. 立上り（防水層の端部）：屋上に水がたまったとき、水が越える部分です。高さと端部の処理を確認します
6. サッシまわり：強風を伴う雨では、サッシ下端から水が入ります。台風の時期は、ここの相談が一番増えます
7. エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目）：建物の揺れに追従する部分です。小田原市は相模トラフの地震が想定される地域ですので、地震後の漏水の入口になりやすいこの部分は、大規模修繕のときに必ず見ておきます

足場を組まずに、屋上からロープで降りて確認できる部位も多くあります。調査の段階で、足場工法と無足場工法、またはその両方を組み合わせたハイブリッド工法の、どれが合うかを見極めます。詳しい技術情報は、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」にまとめています。

---

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

大雨や台風のあとに「最上階の天井から水が落ちてくる」という連絡を受けたとき、足場を組む手配から始めると、早くても数日から1週間以上かかります。その間に、住戸の被害は広がります。

ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。屋上の吊り元を2点以上確保できれば、足場の手配を待たずに、原因箇所の特定と応急処置に入れます。足場を組まないぶん、仮設費も抑えられます。明誠の試算では、10階建て・外周80m・工期3か月の条件で、足場費が約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という比較例があります。物件の形状や高さで大きく変わる参考値です。

明誠は、これまでに約6,000棟の大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。技能訓練はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）の水準で行っています。

応急処置の費用は、被害の範囲や建物の高さで変わります。散水試験を含む原因調査と、シーリングの部分補修で、数万円から数十万円の範囲に収まるケースもあります。あくまで目安ですので、状況を拝見したうえで見積もりをお出しします。漏水のご相談は、明誠の漏水対応のご案内をご覧ください。ロープアクセス工法そのものの考え方はロープアクセス工法のご紹介に、料金の考え方は明誠の料金の考え方に整理しています。

---

防災上の共用部：位置と修繕の優先度

漏水の修繕と並んで、私が理事会でお伝えしているのが、共用部の設備の「位置」の確認です。国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、令和元年東日本台風で高層マンションの受変電設備が浸水し、エレベーターや給水設備が長時間使えなくなった事例を背景に作られました。ガイドラインでは、ハザードマップなどから想定浸水深を決め、浸水リスクの低い場所への設置、開口部の止水、設備の嵩上げなどを組み合わせて対策を検討する、と整理されています。受変電設備の復旧には、排水、清掃・点検、応急措置、組立・配線、送電の順で、概ね2〜4日を要するとされています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」）。

小田原市のマンションで、確認していただきたい順番を表にしました。

共用部	確認すること	優先度の考え方
受変電設備・自家発電機	設置階が、洪水・高潮の浸水想定より上か	最優先。止まるとほかの設備もすべて止まる
給水ポンプ	ポンプ室の位置と、止水板の有無	断水は、居住の継続を直撃する
エレベーター	制御盤の位置、浸水時の停止運用	受変電設備とセットで確認
避難通路・外階段	手すり・踏面の劣化、津波避難時の通行	上階への避難経路を実際に歩いて確認
擁壁・水抜き穴	詰まり、ひび割れ、はらみ	土砂災害警戒区域に接する建物は優先度が上がる
屋上・バルコニー排水	ドレンの清掃記録	毎年の点検で足りる、最も費用対効果が高い

大規模修繕で足場をかけたり、ロープで外壁に降りたりするついでに、これらの周辺の外壁や防水を直しておくと、無駄な再工事を避けられます。

---

小田原市の耐震関連の補助制度

小田原市のよくある質問ページ（最終更新日：2025年4月28日）では、住宅の耐震診断の補助制度として「木造住宅耐震診断費補助金」が案内されています（出典：小田原市「住宅の耐震診断をしたいのですが、補助制度はありますか。」）。

今回、私が確認した範囲では、分譲マンション（非木造の共同住宅）を対象とした耐震診断・改修の補助制度について、市の公式ページで令和8年度の内容を確認することはできませんでした。制度は年度で変わりますので、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の着工）のマンションで耐震診断をお考えの管理組合さまは、市の都市部建築指導課（0465-33-1433）に、令和8年度の対象と受付状況を直接ご確認ください。

---

よくあるご質問

Q. 小田原市のハザードマップは、どこで手に入りますか？

A. 市の公式ページ「小田原市ハザードマップ等一覧」から、8つの区割ごとのPDFをダウンロードできます。紙のマップは、市役所3階の防災対策課、各タウンセンター、尊徳記念館などで受け取れます。

Q. うちのマンションはどの区割のマップを見ればよいですか？

A. 市のページにある「ハザードマップ住所別早見表」で、住所から該当する区割を確認できます。

Q. 内水（下水があふれる浸水）のハザードマップはありますか？

A. 市のページでは、水防法に基づくマップとして「洪水・土砂災害」と「高潮」の2種類を作成していると案内されています。内水のリスクは、市の防災対策課に直接ご確認ください。

Q. 雨のたびに最上階で漏水します。足場を組まないと調べられませんか？

A. ロープアクセスなら、屋上からメインロープとバックアップロープの2本に接続して、外壁やサッシまわりを調べられます。足場の手配を待たずに、原因箇所の特定と応急処置に入れることが多いです。

Q. 防水の改修費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は㎡あたり5,000〜8,000円です。屋上の面積、既存の防水の種類、下地の状態で大きく変わります。現地を拝見したうえで概算をお出しします。

Q. 海沿いのマンションで、大規模修繕のときに特に気をつけることは？

A. 金物の錆と、塗膜端部・シーリングの劣化です。潮風で劣化が早く進むため、前回の修繕からの年数だけで判断せず、実際の劣化状況を調査で確認することをお勧めします。

Q. まず何から相談すればよいですか？

A. 竣工図、過去の大規模修繕の記録、屋上防水の施工年がわかる資料をご用意ください。そこから、漏水の履歴とハザードマップ上の位置を一緒に整理します。

---

まとめ：今週動くこと3点

小田原市のマンション管理組合さま、ビルオーナーさまに、今週のうちに動いていただきたいことを3つに絞ります。

1. 市の「住所別早見表」で区割を確認し、該当ページの洪水・土砂・高潮・津波の想定を理事会で共有する：コピーを1枚配るだけで十分です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、竣工図で確認する：浸水想定より下にあれば、対策の検討を始めてください
3. 屋上ドレンとバルコニー排水を、次の雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです

総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。これまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。ロープアクセス工法の安全基準や実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにあります。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 小田原市「小田原市ハザードマップ等一覧（令和4年9月発行）」（最終更新日：2025年12月4日）
• 小田原市「相模灘沿岸における高潮浸水想定区域の指定について」（最終更新日：2026年2月10日）
• 小田原市「津波災害警戒区域の指定について」（最終更新日：2023年3月7日）
• 小田原市「小田原市の洪水ハザードマップを受け取りたい」
• 小田原市「住宅の耐震診断をしたいのですが、補助制度はありますか。」（最終更新日：2025年4月28日）
• 小田原市「台風第25号の接近に関する注意喚起」
• 神奈川県「相模灘沿岸における高潮浸水想定区域について」
• 神奈川県「洪水ハザードマップについて」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 気象庁「キキクル（危険度分布）」

※本記事の制度・ハザード情報は2026年10月15日時点で各公式ページを確認した内容です。最新の情報は各機関の公式サイトでご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

---

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

---

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)