結論：青梅市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。青梅市の分譲マンションが管理計画認定を受ける場合、認定を出すのは青梅市で、東京都ではありません。認定の基準に市独自の上乗せはなく、東京都の指針と同じ内容です。そして、市への認定申請手数料は無料と明記されています（出典：青梅市「マンション管理計画認定制度」）。

ただし、費用がゼロになるわけではありません。市へ申請する前に、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受け、「事前確認適合証」の発行を受けることが求められています。このサービスの利用料が10,000円で、依頼の仕方によっては事前確認の審査料などが別にかかります。

認定を取ると、三つの優遇が使えるようになります。大規模修繕の翌年度の固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、共用部分リフォーム融資の金利引下げです。とくに青梅市は、固定資産税の減額割合を「2分の1」としていることが、令和8年10月1日現在の市の資料で確認できます。多摩地域の中でも、認定を取る意味が分かりやすい市だと私は見ています。

私は東京都東大和市で会社を構え、同じ多摩地域の青梅市のマンションにも足を運んできました。この記事では、理事長さまや理事の皆さまが読み終えた日に理事会で動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の有無、手数料と申請ルート、三つの経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

なお、市の制度ページの更新日は2023年9月1日です。一方で、ページ内の認定マンション一覧は令和8年1月20日時点、固定資産税の減額要件一覧は令和8年10月1日現在の内容で、運用は続いています。申請の前には、市の窓口で最新の状況をご確認ください。

認定主体はどこか：青梅市が認定行政庁です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。東京都内では、特別区と市の区域は各区市が、町村の区域と島しょ部は東京都が担当します（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）。

青梅市は「市」ですので、認定行政庁は青梅市です。市は令和5年9月に「青梅市マンション管理適正化推進計画」を策定し、そこから認定制度を始めています（出典：青梅市「青梅市マンション管理適正化推進計画」）。

問合せ先は、都市整備部住宅課の住宅政策係（電話0428-22-1111、内線2529・2533）です。

一つ、実務上の注意があります。東京都の手引には、町村のマンションが東京都へ申請する場合の手数料が載っています。これは町村に所在するマンションの話で、青梅市のマンションには当てはまりません。青梅市への申請手数料は無料です。古い資料や他の自治体の記事を読むと混乱しやすいところですので、ご注意ください。

青梅市ではすでに4件が認定を受けています

市が公表している「管理計画認定マンション一覧」によると、令和8年1月20日時点で、市内の認定マンションは4件です。最初の認定は令和6年4月で、令和6年に2件、令和7年に1件、令和8年1月に1件と続いています。所在地は東青梅、千ヶ瀬町、本町などで、駅に近い地区のマンションが多いことが分かります（出典：青梅市「管理計画認定マンション一覧」（PDF））。

4件という数は多くありません。裏を返せば、今から準備を始める組合にとって、「市内で先に認定を取った例」を参考にしながら進められる段階だということです。私は理事会で、「先行事例があり、まだ珍しい今こそ、認定が物件の評価につながりやすい時期です」とお話ししています。

認定基準を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他（名簿の管理など）の5分野です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。個別の基準は、国土交通省の基準資料で確認できます（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」）。青梅市のページにも、同じ内容が分野ごとに掲載されています。

管理組合の運営

管理者等（理事長など）が定められていること、監事が選任されていること、集会（総会）が年1回以上開かれていることが基本です。書面決議が続いて議論の跡が残っていない組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道です。

管理規約

管理規約があることに加え、災害などの緊急時に専有部分へ立ち入れる定め、修繕の履歴情報の管理、組合の財務や管理に関する情報を書面などで提供する定めが必要です。古い規約のまま見直していない組合では、ここで引っかかることがよくあります。

管理組合の経理

管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計へ充当していないこと、そして直前の事業年度末時点で、3か月以上の修繕積立金の滞納額が全体の1割以内であることです。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここが最大のハードルです。主な条件は次のとおりです。

• 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作られ、計画の内容と、それに基づく修繕積立金額が総会で決議されていること
• 作成または見直しが、7年以内に行われていること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていること
• 将来、一時金の徴収を予定していないこと
• 計画期間全体での修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画の最終年度に、借入金の残高がない計画であること

国の基準は令和7年4月に見直されています。古い手引や過去の記事の数字をそのまま使わず、必ず現行の基準資料と照らしてください。

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上は内容を確認していることです。青梅市のページでは、これに加えて「東京におけるマンションの管理の適正化に関する指針」に照らして適切であることが挙げられています。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、物価や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

私の経験を一つお話しします。10階建てで外周80m、工期3か月ほどのマンションの試算で、仮設足場の費用が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という例がありました。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、長期修繕計画を新しくする機会に工法を一緒に比べるだけで、理事の皆さまの数字の見え方が変わる場面を、私は何度も見てきました。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して、安全を二重に確保して作業します。訓練や安全基準を詳しく知りたい方には、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもご案内しています。

独自基準の有無と実務への影響：市独自の上乗せはなし

青梅市のページには、「管理計画認定の基準は、市の独自基準はなく、東京都マンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容」と書かれています。

東京都内では、防災訓練やコミュニティ活動などの追加項目を設けている区市もあります。青梅市は今のところ、そうした追加の準備が要りません。国と東京都の指針に沿った書類づくりに集中できます。実務への影響を整理します。

• 準備の中心は、長期修繕計画、管理規約、名簿、会計の4つの整備です。
• 事前確認の段階で、マンション管理士が基準への適合を確認します。不安な点は、この段階で指摘を受けて直せます。
• 市の制度ページは2023年9月の更新が最後です。申請の直前に、窓口で基準や運用の変更がないか確認しておくと安心です。
• 標準管理規約は国土交通省が改正を重ねています。自組合の規約が古い場合は、この機会に見直しの要否を専門家と確認してください。

私が理事会でお伝えするのは、「上乗せ基準がない今のうちに、国と都の基準に沿って整えておきましょう」という点です。

手数料と申請ルート：事前確認はセンター経由、市への申請はオンラインで無料

青梅市での標準ルート

市のページが案内している流れは次のとおりです。

1. マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を依頼する
2. 基準に適合していれば、オンラインの電子システム上で「事前確認適合証」が発行される
3. 同じ電子システムで、青梅市へ認定を申請する（市への手数料は無料）
4. 市が審査し、基準に適合すれば認定通知書が郵送される
5. 公表を「可」とした場合は、建物名・住所・認定コードが管理センターの閲覧サイトで公表される（管理計画の中身は公開されない）

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です。満了日までに更新を申請しないと、認定は失効します。認定後に管理計画を変更する場合は、軽微な変更を除いて変更認定申請が必要で、この場合は電子システムを使わず、書類を市へ直接提出します。変更認定の費用はかかりません。

事前確認の依頼先と料金

青梅市のページでは、事前確認の依頼の仕方が4つのパターンで説明されています。パターン(1)はマンション管理士へ直接依頼、パターン(4)は管理センターへ依頼、パターン(2)と(3)は他団体の管理状況評価サービスと一緒に申請するケースです。

どのパターンでも、管理センターへの利用料10,000円が必要です。そのうえで、パターンに応じて事前確認の審査料や、他団体の評価サービスの利用料がかかる場合があります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。金額は改定されることがあるため、依頼の前にセンターのページで最新の料金をご確認ください。

費用の目安

項目	金額の目安	備考
青梅市への認定申請手数料	無料	市のページに明記
管理センター 利用料	10,000円	どのパターンでも必要
事前確認審査料など	パターンにより異なる	センターのページで確認
変更認定申請	無料	書類を市へ直接提出

長期修繕計画の作り直しや規約改正を専門家に頼む場合は、別途費用がかかります。建物の規模や内容で大きく変わりますので、複数の見積りを比べることをおすすめします。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・修繕融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の2分の1減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」）。減額の割合は、国が示す範囲の中で市町村が条例で決めます。

青梅市課税課の「住宅改修減額要件一覧」（令和8年10月1日現在）では、減額の内容は「翌年度分の固定資産税に限り、1戸当たり100㎡を限度に、2分の1を減額」とされています。主な要件は次のとおりです（出典：青梅市「住宅改修減額要件一覧」（PDF）、青梅市「家屋をお持ちの方へ」）。

• 築20年以上、総戸数10戸以上で、専有部分の2分の1以上が居住用のマンション
• 令和9年3月31日までに工事が完了していること
• 屋根の防水工事、床（外廊下・バルコニーなど）の防水工事、外壁塗装等工事を全て行うこと
• 過去に長寿命化の大規模修繕工事を1回以上、適切に実施していること
• 管理計画認定マンション、または市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直したマンションであること
• 原則として、工事完了後3か月以内に申告すること

管理計画認定マンションとして申告する場合は、市の認定通知書に加えて、マンション管理士または建築士が発行する「修繕積立金引上証明書」が必要です。つまり、認定の基準に合わせて修繕積立金を引き上げた組合が対象になる、ということです。申告先は市民部課税課家屋係（電話0428-22-1111、内線2181・2182・2183）です。

減額の割合は自治体ごとに違い、3分の1としている市もあります。青梅市は2分の1ですので、同じ工事でも節税の幅が大きくなります。ただし、令和9年3月31日までの工事完了が前提です。ここがスケジュールの最大の制約になります。

2. 【フラット35】維持保全型の金利引下げ

管理計画認定マンション（中古）を購入する方が使える住宅ローンの優遇です。住宅金融支援機構の案内では、当初5年間、年0.25%の金利引下げとなっています。この商品には予算があり、予算に達する見込みになると受付が終わりますので、最新の受付状況は機構のページでご確認ください（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）。売る側にとっても、「認定済み」は買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ

大規模修繕の資金を借りる際の融資です。住宅金融支援機構のページでは、認定マンションに年0.2%の金利引下げが案内されています。対象の工事や借りる主体には条件があるため、借入の前に機構へ確認してください（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。青梅市のページには、このほか「マンションすまい・る債」の利率上乗せも優遇の一つとして挙げられています。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に、総額5,000万円の大規模修繕を行うとします。一般に、総工費に占める仮設足場の割合は15〜25%といわれ、この例なら750万円〜1,250万円が足場関連です。外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、防水は5,000〜8,000円ほどが一つのレンジです。金額はあくまで目安で、物件ごとに大きく変わります。

工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げ、金利で借入の負担を下げる。個々には小さな差に見えても、積み重ねると修繕積立金を守る力になります。私はこれを「三段構え」と呼んで、理事会でお話ししています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

安全への考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスをご覧ください。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省の管理計画認定制度のページでは、令和9年4月1日から、これまで管理組合に限られていた申請の主体に分譲事業者が加わると案内されています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。新築の段階から認定を受けたマンションが増えれば、中古市場で「認定の有無」が比べられる場面は今より増えるはずです。

既存の管理組合の基準にどのような影響があるかは、私が確認できた範囲では断定できません。推測では書かないことにしています。令和9年4月以降に申請する予定の組合は、青梅市住宅課と管理センターに変更点を確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定を目標に置いた場合の逆算です。大規模修繕の工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いので、まず認定に絞って整理します。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認のパターンを決め、費用を見積もる
令和8年12月〜令和9年1月	計画・規約の改正案と、修繕積立金の見直し案を作成。事前確認を依頼する
令和9年2月	総会で、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年3月	事前確認適合証の発行を受け、電子システムで青梅市へ申請

固定資産税の2分の1減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。認定とは別に、設計・見積り・総会決議・施工の日程が要りますので、すでに工事の計画がある組合は、工事の完了時期を最優先で確認してください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わない場合でも、認定そのものは融資や資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

青梅市の管理計画認定は、市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はなく、市への申請手数料は無料です。費用の中心は、管理センターの利用料10,000円と、パターンに応じた審査料です。固定資産税の減額割合は2分の1と大きく、市内の認定はまだ4件ですので、早く動いた組合ほど差がつきやすい状況です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、市のページの基準に照らして確認する
3. 青梅市住宅課住宅政策係（0428-22-1111、内線2529・2533）へ、現在の運用と令和9年4月の改正の扱いを電話で確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年度内の申請が現実的になります。総会前の論点整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも、明誠へのお問合せフォームから遠慮なくお声がけください。多摩地域で手がけた物件を含め、明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 青梅市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市のページに「市への認定申請手数料は無料」と明記されています。ただし、事前確認のために管理センターへ支払う利用料10,000円と、パターンに応じた審査料などは別にかかります。

Q. 東京都の手引にある申請手数料は、青梅市でも必要ですか？

A. いいえ。東京都の手数料は、町村に所在するマンションが東京都へ申請する場合のものです。青梅市は市ですので、申請先は市になり、市への手数料は無料です。

Q. 事前確認を受けずに、市へ直接申請できますか？

A. 青梅市のページでは、市へ申請する前に管理センターの事前確認を受け、「事前確認適合証」の発行を受けるよう案内されています。この流れで準備するのが基本です。

Q. 青梅市に独自の認定基準はありますか？

A. ありません。市のページに「市の独自基準はなく、東京都マンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容」と書かれています。

Q. 認定の有効期間はどれくらいですか？

A. 認定を受けた日から5年間です。満了日までに更新申請をしないと失効します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 青梅市の資料（令和8年10月1日現在）では、工事の翌年度分の固定資産税が、1戸あたり100㎡を限度に2分の1減額されます。令和9年3月31日までの工事完了、屋根防水・床防水・外壁塗装等を全て行うこと、過去の大規模修繕の実績などが条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

Q. 認定を取ったあとに、管理計画を変えたくなったら？

A. 軽微な変更を除き、変更認定申請が必要です。電子システムは使えず、書類を市へ直接提出します。費用はかかりませんが、事前に市へ相談するよう案内されています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月6日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている青梅市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。青梅市の管理計画認定制度のページは2023年9月1日更新、認定マンション一覧は令和8年1月20日時点、固定資産税の住宅改修減額要件一覧は令和8年10月1日現在の内容です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず青梅市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 青梅市「マンション管理計画認定制度」
• 青梅市「青梅市マンション管理適正化推進計画」
• 青梅市「管理計画認定マンション一覧（PDF）」
• 青梅市「家屋をお持ちの方へ」
• 青梅市「住宅改修減額要件一覧（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
• 東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」