Q. 相模原市中央区のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 相模原市中央区の建物の定期報告は、相模原市（特定行政庁）の所管で、窓口は市役所第1別館4階の建築審査課です。相模原市の対象一覧では、共同住宅は「サービス付き高齢者向け住宅・認知症高齢者グループホーム・障害者グループホームに限る」とされており、住戸だけの一般的な分譲マンション・賃貸マンションは、建築物の定期報告の対象外です（出典：相模原市「定期報告が必要な建築物、建築設備等及び報告周期一覧」）。一方、飲食店・物販店・ホテル・病院などが一定規模で入る建物は対象で、3年周期の建物の次回報告は令和9年度（指定月10月）です。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月15日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：相模原市中央区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市の各区に続き、今回から相模原市に入ります。最初は相模原市中央区です。

相模原市中央区は、相模原市の3つの区のうち中心部にあたる区で、市役所本庁もこの区にあります。区は小山・清新・横山・中央・星が丘・光が丘・大野北・田名・上溝の9地区で構成されています。市の紹介によると、中央地区は相模原駅の南東に広がり、市役所・税務署・裁判所などの官公庁、西門地区などの商業地、JAXA相模原キャンパスや博物館があるキャンプ淵野辺跡地などが集まる地域です。戦前からの土地区画整理で道路網が整い、相模原駅や矢部駅に近いことから、マンションなどの集合住宅が多い地域とも紹介されています（出典：相模原市「中央地区」）。

12条点検の目線で見ると、相模原市中央区には次の特徴があります。

• 駅周辺や商業地に、1階・2階に店舗が入る「店舗併設マンション」や、飲食店が入る雑居ビルがある
• 区画整理の時期に建った中高層の集合住宅が多く、築年数が進んだ建物が少なくない
• 市の中心部で、歩道や駅前広場に面して建つ建物が多い

相模原市中央区で「建築物」の定期報告が必要かどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	相模原市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象外
サ高住・認知症高齢者グループホーム・障害者グループホーム	規模により対象
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に含まれていない）
飲食店・物販店などが一定規模で入る建物（店舗併設マンションを含む）	規模により対象
ホテル・旅館、病院・有床診療所、老人ホームなど	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則対象（1年ごと）

（出典：相模原市「定期報告が必要な建築物、建築設備等及び報告周期一覧」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外のマンションでも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確かめることをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。相模原市は政令指定都市で、相模原市中央区を含む市内全域では相模原市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

相模原市の公式ページは、報告義務を負うのは建物の所有者（所有者と管理者が異なる場合は、維持管理の権限を委任された管理者）だと説明しています。調査・検査ができるのは、一級・二級建築士か、特定建築物調査員などの有資格者です（出典：相模原市「定期報告制度について」（令和8年3月16日更新））。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。

相模原市中央区の12条点検：報告周期・指定月・窓口

窓口は市役所第1別館の建築審査課、提出先は神奈川県建築安全協会

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	相模原市 都市建設局 まちづくり推進部 建築審査課 防災・監察班
住所	〒252-5277 相模原市中央区中央2-11-15 市役所第1別館4階
電話	042-769-8254（防災・監察班）
報告書の提出先	（一財）神奈川県建築安全協会（横浜市中区元浜町3-21-2 ヘリオス関内ビル）
提出先の電話	建築物・建築設備：045-212-4511／昇降機・遊戯施設：045-212-4519

（出典：相模原市「定期報告制度について」、相模原市「令和7年7月1日 定期報告告示について」）

相模原市は、定期報告書の提出・受付業務を（一財）神奈川県建築安全協会に委託しています。制度の相談は市の建築審査課、書類の提出は横浜・関内の協会、と覚えておくと迷いません。相模原市中央区の建物にとって、市の窓口が同じ区内（相模原駅から南東の市役所エリア）にあるのは相談しやすい点です。報告書の様式は、神奈川県建築安全協会のホームページからダウンロードできます。

3年周期の建物は「令和9年度10月」が次の報告

相模原市は、用途と規模ごとに報告周期と「指定月」を決めています。一覧から主なものを抜き出すと次のとおりです。

区分（主なもの）	報告周期	指定月
飲食店・物販店・ホテル・病院・共同住宅（サ高住等）などで、3階以上や地階に100㎡を超える部分がある建物など	3年	10月
ホテル・旅館・病院などのうち、避難階以外の階に対象用途があり、床面積の合計が300㎡を超えるもの	1年	12月
用途・規模によっては（一覧の該当区分）	1年	9月

（出典：相模原市「定期報告が必要な建築物、建築設備等及び報告周期一覧」。正確な区分は一覧の原文で確認してください）

3年周期の建物について、相模原市は「平成30年度を初回とし、3年ごとの提出（平成30年度、令和3年度、令和6年度…）」と明記しています。前回は令和6年度でしたので、次回は令和9年度（指定月10月）です。本記事の公開日（令和8年10月）から見ると、ちょうど1年前にあたります。

市の一覧の Q&A によると、特定建築物の報告時期は「指定月」のとおりで、提出の2か月前ごろに市から通知が届きます。通知が届いてから調査会社を探すと、全面打診が必要な建物では準備が間に合わないことがあります。

相模原市独自の注意点：「調査は報告時期前1か月以内」

相模原市の公式ページには、「調査・検査は、報告の時期前1カ月以内に行う必要があります」と書かれています。他の自治体では「3か月以内」としている例もあるため、相模原市のこのルールは期間が短いのが特徴です。

全面打診が必要な年に、この1か月の中で外壁を叩き終えるには、事前の段取りが欠かせません。足場を組む場合、足場の組立・解体だけで日数を取られます。全面打診の結果をどの時点のものとして扱えるかは建物ごとに判断が分かれるため、全面打診の実施時期と報告の関係は、計画の段階で建築審査課に確認しておくことをお勧めします。

令和7年7月の告示改正への相模原市の対応

令和7年7月1日施行の国の告示改正を受け、相模原市は次の変更を案内しています（出典：相模原市「令和7年7月1日 定期報告告示について」）。

• 常時閉鎖式防火扉は、防火設備の検査項目とし、対象を「各階の主要な」ものに限定。報告周期は1年。
• ただし、報告周期3年の特定建築物で、防火設備の点検対象が常時閉鎖式防火扉だけの場合に限り、報告周期は3年。
• 特定建築物定期調査と建築設備定期検査で重複していた調査項目は、建築設備等定期検査で実施。

調査会社を選ぶときは、相模原市のこの扱いを理解しているかを確認してください。

店舗併設マンションは「対象かどうか」を一度確かめる

相模原市の一覧では、共同住宅（一般のマンション）は対象用途に入っていません。ただし、1階・2階などに飲食店や物販店が入る建物は、その店舗部分の規模によって特定建築物になり得ます。たとえば飲食店は、「3階以上の階に100㎡を超える部分がある」「2階の床面積の合計が500㎡以上」「床面積の合計が3,000㎡以上」「地階に100㎡を超える部分がある」のいずれかに当たると対象です（避難階以外の階に対象用途があるものに限る）。一方、床面積100㎡超〜200㎡以下で階数が2以下のものは対象外とされています。

1階だけの小さな店舗なら対象外になることが多いのですが、2階に大きな飲食店が入る駅前の建物や、地下に店舗がある建物は対象になる可能性があります。対象になれば、外壁も調査の範囲に入り、竣工から10年を超えていれば全面打診が必要になります。「うちはマンションだから関係ない」と思い込まず、テナントの用途・階・面積を一度確認し、判断がつかなければ建築審査課に相談するのが確実です。

相模原市中央区ならではの事情：区画整理の街の集合住宅と、駅前の外壁

「落ちたら誰に当たるか」で調べる面を決める

相模原駅・矢部駅の周辺や、西門地区などの商業地には、歩道に面して建つ建物が多くあります。告示第282号の全面打診が対象とするのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。私が現場で外壁の調査範囲を決めるときも、「その真下を誰が歩いているか」を最初に見ます。歩道に面した面、店舗や共用エントランスの出入口の上、駐輪場の上は、優先して叩くべき面です。

以前、駅前の店舗併設マンションで外壁の打診をしたとき、1階店舗の庇（ひさし）のすぐ上の段のタイルが、まとまって浮いていたことがあります。庇の上は雨水がたまりやすく、そこから下地に水が回っていました。地上からの目視では、庇に隠れてまったく見えない場所です。人が出入りする真上だけに、私は今でも、庇や看板の上は真っ先に確認するようにしています。

同じ時期に建った建物は、同じ時期に劣化する

相模原市中央区は、区画整理で道路が整い、集合住宅が多い地域です。同じ時期にまとまって建った建物は、外壁のタイルやシーリング（目地のゴム状の防水材）も同じ時期に寿命を迎えます。大規模修繕の周期（おおむね12〜15年）と全面打診の周期（おおむね10年）は少しずれているため、修繕履歴を確認すると「前回の大規模修繕から10年を超えたのに、外壁はまだ叩いていない」という建物が出てきます。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、それで外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味は大きいと私は考えています。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

相模原市の3年周期の建物の次の報告は令和9年度です。前回の全面打診が平成29年度以前なら、令和9年度の調査では全面打診が必要になる可能性が高いと考えてください。まずは修繕履歴で、前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。しかも相模原市では「調査は報告時期前1か月以内」というルールがあるため、足場を組んで叩いて外すまでの段取りをこの期間に合わせる必要があります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。相模原市の「報告前1か月以内」という短い期間にも合わせやすくなります。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、市街地でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

令和9年度の報告を控える建物なら、令和8年度のうちに外壁の状態を把握し、その結果を大規模修繕の計画に組み込むのが理想です。報告年に慌てて足場を組む必要がなくなります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 相模原市中央区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 相模原市の一覧では、共同住宅はサービス付き高齢者向け住宅・認知症高齢者グループホーム・障害者グループホームに限って対象とされています。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、エレベーターは原則として1年ごとの定期検査報告が必要です。

Q. 1階や2階に店舗が入るマンションは対象になりますか？

A. 店舗の用途・階・面積によっては特定建築物として対象になります。たとえば飲食店は、3階以上や地階に100㎡を超える部分がある場合、2階に500㎡以上ある場合などが対象です。判断に迷う場合は、相模原市建築審査課（042-769-8254）に相談してください。

Q. 次の定期報告はいつですか？

A. 3年周期の特定建築物は、平成30年度・令和3年度・令和6年度に続き、次回は令和9年度です。指定月は10月で、提出の2か月前ごろに市から通知が届きます。ホテル・病院などのうち1年周期のものは、毎年の指定月（12月など）に報告します。

Q. 報告書はどこに出しますか？

A. 相模原市は提出・受付業務を（一財）神奈川県建築安全協会（横浜市中区元浜町）に委託しています。様式も同協会のホームページからダウンロードできます。制度の相談は市の建築審査課です。

Q. 調査はいつ行えばよいですか？

A. 相模原市は「調査・検査は、報告の時期前1カ月以内に行う必要があります」と案内しています。全面打診が必要な年は、実施時期と報告の関係を、計画段階で建築審査課に確認しておくと安心です。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 足場を組まずに外壁の全面打診はできますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで外壁を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

相模原市中央区の12条点検は、相模原市建築審査課が所管し、報告書は神奈川県建築安全協会に提出します。住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外ですが、飲食店・物販店・ホテル・病院などが一定規模で入る建物は対象です。3年周期の建物の次回報告は令和9年度（指定月10月）で、調査は報告時期前1か月以内に行う必要があります。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：テナントの用途・階・床面積を確認し、判断がつかなければ建築審査課に相談する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和9年度の時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 令和9年度10月から逆算して段取りを組む：「報告前1か月以内」のルールを踏まえ、工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）と大規模修繕との一体化を、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。相模原市中央区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告の通知が届く前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 相模原市「定期報告制度について」（令和8年3月16日更新）
• 相模原市「定期報告が必要な建築物、建築設備等及び報告周期一覧」
• 相模原市「相模原市からのお知らせ（令和7年7月1日 定期報告告示について）」
• 相模原市「中央地区」（令和3年4月7日更新）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月15日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・相模原市の公式情報をもとに執筆しています。相模原市「定期報告制度について」は令和8年3月16日（令和7年度末）更新の掲載を確認しました。対象・周期一覧のPDFは令和7年版（ファイル名2025）で、令和8年度に別版が出ていないかは市にご確認ください。中央地区の紹介ページは令和3年更新のため、現在とは異なる可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、相模原市建築審査課 防災・監察班（042-769-8254）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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