結論：戸田市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。戸田市のマンションの管理計画認定は、埼玉県ではなく「戸田市」が行います。市への申請手数料はかかりません（出典：戸田市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日2023年6月27日）。

ただし、無料なのは市への手数料だけです。注意点を先に4つ挙げます。

• 国の17項目に加えて、戸田市独自の基準が2つあります。「戸田市マンション管理ネット登録制度への登録」と、「昭和56年5月31日以前に着工したマンションの耐震診断」です
• 事前確認の審査料と、手続支援システムの利用料は別にかかります。システム利用料は1申請10,000円（税込）です
• 固定資産税の減額を狙う場合、外壁・床防水・屋根防水の3つの工事を令和9年3月31日までに完了させる必要があります
• 認定の有効期間は5年間で、更新が必要です

私は東京都東大和市に会社を構え、多摩から埼玉南部まで、20年以上マンションの大規模修繕に携わってきました。戸田市は荒川の北側に立地し、東京の都心部へ出やすい街です。ファミリー向けの分譲マンションが多く、築20年から築30年の管理組合から、長期修繕計画のご相談をいただくことが増えています。

この記事では、理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、国の17要件、市独自基準の実務、費用と申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

戸田市の認定主体と窓口：市が認定し、窓口は建築住宅課です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作る管理計画を役所が審査して認定します。この役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を行い、計画のない市町村の区域は都道府県が担当する、というのが国の整理です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

戸田市は「戸田市マンション管理適正化推進計画」を令和5年3月に策定しました。計画期間は令和5年度から令和14年度までの10年間です。認定制度の運用は令和5年4月に始まっています。市内の分譲マンションの申請先は戸田市です。賃貸マンションは申請できません。

窓口は、都市整備部建築住宅課（市役所本庁舎3階）です。所在地は〒335-8588 戸田市上戸田1丁目18番1号、電話は048-441-1800（代表）です。独自基準の書類は、窓口への持参、郵送、メールのいずれかで提出できます（出典：戸田市「マンション管理計画認定制度 申請の手引き」令和5年5月（PDF））。

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です。5年ごとに更新を受けることで、有効期間が続きます。

認定17要件：総会・規約・経理・長期修繕計画のどこでつまずくか

国土交通省の基準は、大きく5つの分野で構成されています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、そしてその他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」）。

戸田市の手引きは、国の基準を①から⑰として整理し、市独自の⑱⑲を加えた19項目にしています。国の部分は次のとおりです。

分野	要件
管理組合の運営	管理者等の選任／監事の選任／総会を年1回以上開催
管理規約	規約の作成／緊急時の専有部分への立入りや修繕履歴の管理の規定／財務・管理情報の書面交付等の規定
経理	管理費と修繕積立金の区分経理／積立金会計から他会計への充当なし／3か月以上の滞納額が全体の1割以内
長期修繕計画	標準様式に準拠し総会で決議／作成・見直しが7年以内／計画期間30年以上で大規模修繕2回以上／一時的な積立金の徴収を予定しない／積立金の平均額が著しく低額でない／最終年度に借入金残高がない
その他	組合員名簿・居住者名簿を備え年1回以上確認／戸田市マンション管理適正化指針に照らして適切

現場でつまずきやすい3か所

築20年から30年のマンションで、私が実際によく見るのは次の3か所です。

1つ目は、長期修繕計画の見直しが7年以内に行われていないケースです。1回目の大規模修繕が終わったあと、計画を更新しないまま放置されている例は珍しくありません。

2つ目は、最終年度に借入金が残る資金計画です。工事費の不足を借入れで埋める前提の計画は、この要件で止まります。

3つ目は、居住者名簿です。賃貸に出している住戸が多いマンションほど、居住者の把握が追いつきません。名簿を年1回以上確認していることを示す書類（表明保証書）が必要になります。

ここで、私の現場の話をします。以前、築25年ほどの管理組合で、認定を取りたいと相談を受けました。要件を1つずつ確認したところ、規約も経理も問題なく、止まったのは長期修繕計画の作成年だけでした。作成から9年たっていたのです。計画を見直して総会で決議し直すまでに、およそ3か月かかりました。私はいつも理事長さまに、「認定の前に、まず計画の日付を確認してください」とお伝えしています。

独自基準の有無と実務への影響：戸田市は上乗せ基準が2つあります

戸田市は、国の基準に2つの基準を加えています。ここが他市との大きな違いです。

⑱ マンション管理ネット登録制度への登録

戸田市のマンション管理ネット登録制度は、平成27年4月に始まった制度です。マンション管理に関する情報や、近隣で開かれるセミナーの案内が、登録者に電子メールで届きます。対象は管理組合の役員の方や、マンションにお住まいの方です（出典：戸田市「マンション管理ネット登録制度」、ページ更新日2023年4月1日）。

申出書に登録者名、マンション名、所在地、電話番号、メールアドレスを書いて、建築住宅課へ提出します。登録が済むと「マンション管理ネット登録証」が発行されます。手引きでは、登録済みの場合は申出書が不要とされています。登録にかかる費用は、市のページに記載がありません。

⑲ 旧耐震マンションの耐震診断

昭和56年5月31日以前に新築工事に着手したマンションは、耐震診断を実施している必要があります。耐震性が不足していると判明している場合は、耐震改修や建替えなどについて、管理組合で議論していることも条件です。

実務への影響

実務で押さえる点は、次の3つです。

• 事前確認では、市の独自基準は確認されません。国の基準に適合しても、独自基準を満たさなければ認定は受けられません
• 旧耐震のマンションは、事前確認を依頼する前に、戸田市の建築住宅課へ事前相談することが手引きで推奨されています
• 耐震診断には、市の補助金を活用できる場合があります。手引きは、既存住宅耐震診断・改修補助金制度に触れています。金額と要件は、令和8年度の内容を市へご確認ください

新耐震のマンションは、⑲の耐震診断は不要です。ネット登録だけで足りますので、準備の負担はそれほど重くありません。

手数料と申請ルート：事前確認あり・なしの違いとマンション管理センター

戸田市の申請は、事前確認を受けたうえで、手続支援システムから市へ申請する流れです。順番は次のとおりです（出典：戸田市「申請の手引き」（PDF））。

1. 管理組合の総会で、認定申請を決議する
2. 事前確認を依頼する（事前確認講習を修了したマンション管理士が確認）
3. 「管理計画認定手続支援システム」に入力し、書類をアップロードする
4. 適合すると「事前確認適合証」が発行される
5. システムで「認定申請」を行い、市へ申請する
6. 独自基準の書類（ネット登録申出書、耐震診断の書類）を建築住宅課へ提出する
7. 基準への適合が認められると、認定通知書を窓口で受け取る

事前確認の依頼先は、手引きでは次の4パターンです。

パターン	依頼先	備考
①	（公財）マンション管理センター	直接依頼
②	マンション管理士	区分所有者や管理委託先の担当者である管理士は除く
③	管理委託先（マンション管理業協会）	「マンション管理適正化評価制度」と併せて申請
④	日本マンション管理士会連合会	「マンション管理適正化診断サービス」と併せて申請

費用の目安

（公財）マンション管理センターの案内では、システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）です。事前確認審査料は、日本マンション管理士会連合会に依頼する場合などで、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）とされています。マンション管理士や管理会社に依頼する場合は、管理組合と依頼先の間で金額を決めます（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

なお、同センターのページには、市に直接申請して事前確認を受けない方法も載っています。ただし、戸田市の手引きは、事前確認を経て手続支援システムから申請する流れを案内しています。直接申請を希望する場合は、事前に建築住宅課へ可否をご確認ください。

長期修繕計画の見直しが必要なら、その作成費用も別にかかります。手引きには、事前確認審査料の金額と、市の標準処理期間の記載がありません。審査にかかる期間は、市へお問い合わせください。

必要書類の中心

事前確認の段階で、次の書類をそろえます。

• 総会の議事録の写し（認定申請、管理者等の選任、監事の設置、長期修繕計画の作成・変更の決議など）
• 管理規約の写し
• 直前の事業年度の貸借対照表と収支計算書（総会で決議されたもの）
• 直前の事業年度の各月の滞納額が確認できる書類
• 長期修繕計画の写し
• 組合員名簿・居住者名簿の表明保証書

認定の3つの経済効果：税・フラット35・共用部リフォーム融資

認定を取るメリットは、「安心感」だけではありません。数字で見える効果が3つあります。

1つ目：長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

管理計画認定を受けたマンションが、長寿命化に資する大規模修繕工事を行うと、工事の翌年度の建物部分の固定資産税が減額されます。国の資料では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村の条例が定め、参酌基準（国が示す標準の目安）は3分の1です。要件は、外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事のすべてを実施することです。工事の完了期限は、令和9年3月31日です（出典：国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ（PDF）」、令和8年4月1日現在）。

戸田市の認定制度のページには、令和5年4月1日から令和7年3月31日までに工事を実施した場合に、建物の固定資産税が3分の1減額されると書かれています。ただし、このページは令和5年6月の更新です。現在の期限は国の資料のとおり令和9年3月31日です。戸田市での減額割合と申告の手続は、申告前に市の資産税担当の窓口へご確認ください。

3つの工事がすべて条件ですので、外壁だけの工事では対象になりません。

2つ目：フラット35の金利引下げ

国の資料では、管理計画認定を受けたマンションについて、フラット35の借入金利が当初5年間、年0.25%引き下げられます。返済期間が最長50年の「フラット50」も利用できます。区分所有者が購入や借換えをするときの追い風になります。

3つ目：マンション共用部分リフォーム融資（マンションすまい・る融資）

住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資は、管理計画認定の取得により、融資金利が年0.2%引き下げられます。融資の申込み時点で、認定を取得している必要があります（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。

同機構の「マンションすまい・る債」は、認定マンションの管理組合の利率が上乗せされます。令和8年度の応募受付は、4月13日から10月9日までで、すでに終了しています。次の募集時期は、同機構の発表をご確認ください。

金額のイメージ

たとえば、戸田市内の築25年・60戸のマンションで、1戸あたりの建物部分の固定資産税が年8万円と仮定します。減額が3分の1なら、1戸あたり年約2万7千円、60戸で年約160万円の減額です。工事完了の翌年度が対象です。

これは試算です。実際の税額は建物の評価で大きく変わります。また、戸田市の減額割合は、必ず市でご確認ください。

工事費の面でも効く話：足場とロープアクセスの比較

税の減額を狙うには、外壁・床防水・屋根防水の3つの工事が条件です。工事の中身と工法を、早めに決める必要があります。

私はいつも理事長さまに、足場の費用は「ゼロにする」ものではなく「比べる」ものだとお伝えしています。理事会で工事会社の見積もりを並べたとき、仮設足場の費用が全体の中でも目立つ項目になっていることが多いからです。

10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法なら約59万円で、差額は約109万円になります。これはあくまで目安です。物件の形状や条件で大きく変わります。

ただし、すべての部位をロープアクセスにすればよいわけではありません。足場が合う部位もあります。私どもは、通常の足場、ロープアクセス、両方を組み合わせるハイブリッドの3つから、建物に合う工法を提案しています。

技術の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法の比較や訓練の情報を知りたい方は、ロープアクセスドットコムの技術情報も参考になります。当社サイトでは、明誠のロープアクセス工法の技術詳細や安全管理の取り組みをご覧いただけます。

明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方に書いています。明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

逆算スケジュール：総会決議から認定通知まで

今日は2026年10月30日です。固定資産税の減額を狙うなら、工事の完了期限は令和9年3月31日で、残りは約5か月です。

結論から言います。この期限までに外壁・床防水・屋根防水の3つの工事を完了させる予定がない管理組合は、今回の税の特例は難しい可能性があります。期限の延長があるかどうかは、国の発表をご確認ください。

税の特例と関係なく、認定を取りたい管理組合は、次の順で進めます。期間の目安は、管理組合によって大きく変わります。

時期の目安	やること
1〜2か月前	理事会で要件のチェック。長期修繕計画の作成時期、名簿、滞納額、ネット登録の有無を洗い出す
2〜3か月前	計画の見直し（必要な場合）。旧耐震のマンションは市へ事前相談。事前確認の依頼先を決める
総会	認定申請を行うことと、必要な議案の決議
総会後	事前確認の依頼、適合証の受領
適合証の後	手続支援システムから市へ申請。独自基準の書類を建築住宅課へ提出
申請後	市の審査、認定通知書を窓口で受領

市の標準処理期間の記載はありません。建築住宅課へご確認ください。長期修繕計画の見直しが必要なら、先にそこから着手してください。

まとめと今週動くこと3点

戸田市の管理計画認定は、市が認定し、市への手数料は無料です。ただし、ネット登録と旧耐震マンションの耐震診断という、市独自の基準が2つあります。事前確認の審査料とシステム利用料は別にかかります。経済効果は、固定資産税の減額、フラット35の金利引下げ、共用部リフォーム融資の金利引下げの3つです。

今週動くことを3点に絞ります。

1. 理事会で、長期修繕計画の作成・見直しの時期を確認する（7年以内か）
2. 建物が昭和56年5月31日以前の着工かを確認する。該当すれば、耐震診断の状況を整理し、建築住宅課（048-441-1800）へ相談する
3. 戸田市マンション管理ネット登録の有無を確認し、未登録なら申出書を出す

認定を取るかどうかは、メリットと手間を見比べて決めればよい話です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

大規模修繕の工法選びや、長期修繕計画の見直しに合わせた概算のご相談は、管理組合向けのご案内、またはお問い合わせフォームから承っています。ご相談だけでも、遠慮なくお声がけください。

よくあるご質問

Q. 戸田市のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市への申請手数料はかかりません。ほかに、事前確認の審査料と手続支援システムの利用料（1申請10,000円・税込）がかかります。審査料の金額は依頼先によって異なります。

Q. 戸田市に独自の認定基準はありますか？

A. あります。国の基準に加えて、マンション管理ネット登録制度への登録と、昭和56年5月31日以前に着工したマンションの耐震診断が条件です。事前確認では独自基準は確認されないため、市への書類提出が別に必要です。

Q. 管理組合が市に直接申請できますか？

A. 戸田市の手引きでは、事前確認を受けて適合証を取得し、手続支援システムから申請する流れが案内されています。直接申請を希望する場合は、事前に建築住宅課へ可否をご確認ください。

Q. 認定の有効期間と更新はどうなりますか？

A. 認定を受けた日から5年間です。5年ごとに更新を受けることで、有効期間が続きます。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 国の参酌基準は3分の1で、市町村の条例で6分の1から2分の1の範囲で定められます。外壁塗装等・床防水・屋根防水の3つの工事を令和9年3月31日までに完了することが条件です。戸田市の減額割合は、市の資産税担当窓口でご確認ください。

Q. 旧耐震のマンションは認定を受けられますか？

A. 耐震診断を実施していれば申請できます。耐震性が不足している場合は、耐震改修や建替えなどについて議論していることが条件です。事前確認の前に、建築住宅課へ相談してください。

Q. 長期修繕計画が古い場合はどうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件です。古い場合は、先に計画の見直しから始めてください。戸田市では、マンション管理相談の窓口が案内されています（048-441-1800）。日程は事前にご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月30日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月30日時点で公表されている戸田市および国土交通省・（公財）マンション管理センター・住宅金融支援機構の公式情報をもとに執筆しています。戸田市の認定制度ページは2023年6月27日更新、申請の手引きは令和5年5月版、マンション管理ネット登録制度のページは2023年4月1日更新と、いずれも前年度以前の掲載です。令和8年度の市の最新の運用は確認できていないため、手数料無料と独自基準の内容は、必ず建築住宅課でご確認ください。固定資産税の減額期限は国土交通省の令和8年4月1日現在の資料にもとづき、戸田市の減額割合は市のページで現行の値を確認できていません。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず戸田市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 戸田市「マンション管理計画認定制度について」
• 戸田市「マンション管理計画認定制度 申請の手引き 令和5年5月（PDF）」
• 戸田市「マンション管理ネット登録制度」
• 戸田市「マンション管理等について」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」