2026年10月20日 更新

所沢市で分譲マンションや賃貸マンション、ビルをお持ちの方に、まず知っていただきたいことがあります。所沢市の洪水ハザードマップは、令和4年3月に更新され、想定する雨の規模が「100年に1回程度の大雨」から「1000年に1回程度の大雨」へ変わりました。浸水が想定される区域も見直されています（出典：所沢市 大雨・台風への備え）。

「以前に見たハザードマップでは、うちは色が付いていなかった」という方こそ、もう一度ご確認ください。前提の雨が10倍まれな規模に変わっているからです。

私は株式会社明誠の本間幸紘です。拠点は東京都東大和市で、所沢市とは狭山丘陵をはさんだお隣です。埼玉県西部のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、自分の手でやってきた人間です。

今日は、所沢市の公式情報をもとに、所沢市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では、所沢市の公式ページで所沢市に関係すると確認できた内容だけを書きます。県や国の広域資料に出てくる河川を、所沢市のものとして並べることはしません。

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結論：所沢市で優先すべきは「内水の履歴確認」「雨の通り道の点検」「地下・低層階の設備の位置の確認」です

先に結論を申し上げます。所沢市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 市の内水（浸水）ハザードマップと水害履歴で、建物の地番の近くに過去の浸水がないかを確認する：所沢市の内水ハザードマップは、実際に起きた浸水被害の記録をもとにした地図です。予測ではなく「事実」なので、重く受け止める価値があります
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：川があふれなくても、排水が詰まれば水は壁や窓を伝って室内に入ります
3. 受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置階を一覧にし、洪水と内水の両方の資料と照らし合わせる

この3つは、どれも大規模修繕の計画に組み込めます。後回しにすると、台風が近づいてから慌てて動くことになります。

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所沢市のハザードマップを1枚で読む

所沢市が公表している水害関係の資料は、次のとおりです。

種類	所沢市の状況	補足
洪水（外水）	あり	柳瀬川・東川・不老川の3河川。1000年に1回程度の大雨を想定。令和4年3月更新で水防法に基づくマップに
内水（浸水）	あり（PDF版）	平成28年度から令和6年度までの水害履歴をもとにした地図。令和7年5月版を地区別に公開。水防法に基づくものではない
水害履歴	あり	平成28年度以降の罹災証明書などをもとにした一覧（PDF）
土砂災害	あり	土砂災害ハザードマップ（平成28年2月作成）

（出典：所沢市 洪水ハザードマップ、2024年11月1日更新／所沢市 内水(浸水)ハザードマップ、2026年10月1日更新／所沢市 水害履歴、2026年5月12日更新）

洪水：所沢市の対象は柳瀬川・東川・不老川の3河川です

所沢市の洪水ハザードマップは、柳瀬川・東川・不老川が氾濫した場合に浸水が想定される範囲と、避難場所を示したものです。市は「着色されている区域以外でも、雨の降り方や土地利用の変化などにより浸水することがある」と注意しています。

市のページには、埼玉県が公表する洪水浸水想定区域図についての案内もあります。埼玉県は令和6年5月28日に、県が管理する河川について洪水浸水想定区域を指定しました。そのうえで市は、所沢市では柳瀬川、東川、不老川について洪水浸水想定区域図が作成されていると明記しています。県の図は荒川水系新河岸川流域のものですが、所沢市に関係するのはこの3河川です。流域の他の河川名を、所沢市の話として持ち込まないようにしてください。

洪水ハザードマップの浸水深は「0〜0.5m未満」「0.5〜3.0m未満」のように幅のある区分です。建物の場所の詳しい浸水深は、市が案内している国土交通省の「浸水ナビ」で確認できます。地番で調べたい場合は、所沢市地理情報システム（GIS）の洪水浸水想定区域の表示が便利だと、市は説明しています。

内水：所沢市のマップは「実際に起きた浸水」の記録です

ここが所沢市の大きな特徴です。所沢市の内水（浸水）ハザードマップは、平成28年度から令和6年度までの水害履歴の情報をもとに、浸水被害の箇所を地図にしたものです。市は「浸水被害箇所を予測したものではありませんので、表示した箇所以外においても浸水が起こる可能性があります」と書いています。

内水とは、大雨のときに、下水道や側溝などの排水施設や河川に水を流しきれず、まちなかで起こる浸水のことです。川の堤防が切れる「外水（洪水）」とは別の現象です。

現在、GIS版の内水ハザードマップは公開が停止されており、再公開は令和8年度以降の予定とされています。そのあいだは、令和7年5月版のPDFを使います。PDFは全体図のほか、次の10ファイルに地区別に分かれています（新所沢地区と新所沢東地区は1つのファイルです）。

• 富岡地区、三ケ島地区、新所沢・新所沢東地区、並木地区、山口地区、小手指地区、所沢地区、松井地区、吾妻地区、柳瀬地区

使うときの注意点が4つあります。市の注記をそのままお伝えします。

1. 平成28年度以降の罹災証明書などをもとにしたもので、すべての被害を反映したものではない
2. 地図は地番（〇〇町△△番地）の表記で、住居表示（〇〇町△△番◇◇号）とは異なる
3. 令和7年度から、個人情報保護の観点で地番を10番地ごとにまとめて公表している
4. 具体的な住所の被害状況を電話で問い合わせても、回答はしていない

マンションの場合、登記簿や重要事項説明書で敷地の地番を確認してから地図を見ると、迷わずに済みます。

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地域特性と漏水事故の関係

柳瀬川・東川沿い：低い場所の地下・1階に設備を置かない工夫を

所沢市の洪水避難所の一覧を見ると、松井地区・柳瀬地区・吾妻地区・所沢地区・山口地区・小手指地区・三ケ島地区に、風水害時の洪水避難所（市内13か所の小・中学校）が置かれています。市は、風水害時の避難所が地震の避難所とは異なると注意しています（前掲「大雨・台風への備え」）。

川沿いの低い場所にあるマンションでは、受変電設備や給水ポンプが地下や1階にあることが多いです。国土交通省と経済産業省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインで、受変電設備などを浸水の想定より高い位置に置くことなどを示しています（出典：国土交通省・経済産業省 建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン）。設備を移すには費用がかかります。ただ、大規模修繕の調査のときに「どこに何があるか」を一覧にするだけなら、ほとんど費用はかかりません。

台地上の住宅地：「川から遠いから安心」とは限りません

所沢市は武蔵野台地の上に広がるまちで、川から離れた住宅地も多くあります。ところが、内水は川の近くだけで起こるものではありません。道路の低いところ、アンダーパス、雨水の集まる窪地では、短時間の強い雨で水があふれます。所沢市の内水ハザードマップが、洪水ハザードマップとは別に作られているのは、そのためです。

マンションでは、敷地の出入口や駐車場のスロープが道路より低い場合に、雨水が敷地内へ流れ込みます。私が現場で見てきた例では、機械式駐車場のピット（地下の穴の部分）に水が溜まり、車と装置の両方が被害を受けるケースがありました。

築年数の進んだマンション：シーリングの切れが入口になります

築30年前後の建物では、サッシまわりやエキスパンションジョイントのシーリングが硬化して切れます。強い雨のとき、切れた隙間から水が入り、外壁タイルの浮きから入る水と合わさって「どこから入っているのか分からない漏水」になりがちです。

気象庁の表では、1時間20mm以上30mm未満が「強い雨」、30mm以上50mm未満が「激しい雨」にあたります（出典：気象庁 雨の強さと降り方）。劣化した部分があれば、「激しい雨」より手前の雨でも水は入ります。

屋上が広い中高層マンション：ドレンの詰まりを疑います

所沢駅や新所沢駅、小手指駅の周辺には、中高層のマンションが多く建っています。屋上の面積が大きいと、集まる雨水の量も大きくなります。私が現場で一番よく見るのは、屋上ドレンの落ち葉詰まりです。所沢市は緑の多いまちで、秋には周辺の木々から落ち葉が屋上まで飛んできます。立上りの内側に水が溜まり、笠木の継ぎ目や外壁のクラックへ回って、最上階の天井に染みが出ます。ドレンの清掃は費用が小さく、効果は大きい作業です。

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大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ

私が点検に入るとき、いつも見ている順番です。

1. 屋上防水：膨れ、破れ、端部の剥がれ。防水層の改修時期を、施工記録で確認します
2. シーリング：サッシまわり、パネル目地、手すりの根元。指で押して弾力が残っているかを見ます
3. バルコニー排水：ドレンと排水管の詰まり。居住者さまの置物や落ち葉がよく原因になります
4. ドレン（屋上・庇）：ストレーナー（ゴミ除けの金具）の状態と、オーバーフロー管（あふれた水を逃がす管）の有無
5. 立上り：防水層の端部、笠木（手すりの上のカバー）との取り合い。ここが一番水を拾います
6. サッシまわり：枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの勾配
7. エキスパンションジョイント：建物同士の継ぎ目。動きが大きく、劣化も早い場所です

費用の目安をお伝えします。物件の規模や下地の状態で大きく変わりますが、防水工事は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの参考値です。また、足場を組む工事では、足場の仮設費用が総額の2〜3割を占めることがあります。たとえば、10階建て・外周80m・工期3ヶ月の想定で、足場の費用が約168万円、ロープアクセスなら約59万円という比較例もあります。これは条件を置いた試算で、実際の見積は建物により大きく変わります。正確な金額は、現地調査のうえでお出しします。

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漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風の後に「最上階の天井から水が落ちている」とご連絡をいただくことがあります。足場を組むには、手配と申請で数日から数週間かかります。その間にも雨はまた降ります。

ロープアクセスは、産業用ロープで壁面に降りる工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場を組む時間がないため、原因箇所の特定と応急処置を、早い段階で始められます。シーリングの打ち替え、ひび割れの補修、ドレンまわりの応急防水といった作業が中心です。居住者さまのバルコニーの前に足場やメッシュシートが長く張られることもないので、生活への影響も小さく済みます。

明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が現場に入ります。工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

建物が大きく、全体の修繕が必要な場合は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も選べます。大切なのは、工法ありきではなく、3つの中から建物にとって最適なものを比べて決めることです。詳しくは、ロープアクセス工法のご紹介と漏水対応のご案内をご覧ください。明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

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防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水の修繕と同じくらい、防災上の共用部の見直しは大切です。私は次の順で確認をお勧めしています。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備・電気室	浸水想定より高い位置にあるか	高
給水ポンプ・受水槽	浸水時に停止しないか、予備の確保	高
自家発電設備	設置階と燃料の保管場所、稼働時間	高
機械式駐車場のピット	排水ポンプの能力、冠水時の車の移動ルール	中
エレベーター	浸水時の停止階・復旧の手順	中
避難通路・非常階段	雨で滑りやすくないか、物が置かれていないか	中

所沢市は、6月から10月の出水期に、各自で土のうを持ち出せる「土のうステーション」を市内に設置しています。土のうの保管場所がない場合は、ごみ袋を使った簡易水のうの作り方も紹介しています。また、自宅が安全であれば、上の階へ移動する垂直避難や在宅避難も検討するよう呼びかけています（前掲「大雨・台風への備え」）。

マンションは、上の階へ逃げられる建物です。だからこそ、電気・水・エレベーターが止まらないことが、在宅避難の質を大きく左右します。設備の位置の確認は、居住者さまの安全そのものに直結すると、私は考えています。

市の防災ページには「マンション震災時活動マニュアル作成の手引き」も掲載されています。地震への備えですが、管理組合として災害時の役割分担を決めるときの参考になります。

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所沢市で使える耐震の補助制度

所沢市の住宅政策課のページ（2026年4月24日更新）では、住宅の耐震診断と、共同住宅の構造計算再チェックの補助事業が案内されています（出典：所沢市 我が家の耐震診断補助事業のお知らせ）。

• 耐震診断：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建てられた住宅が対象（木造在来軸組構法の一戸建ては平成12年5月31日以前）
• 構造計算再チェック：昭和56年6月1日以降の共同住宅で、耐震性に不安がある場合が対象

市は「申請手続き前に契約を行った場合、補助金は交付できません」と注意しています。補助額や補助率は、市の案内PDFと要綱別表に記載があります。私が確認したページ本文には金額の記載がなかったため、ここでは書きません。必ず市の資料と窓口でご確認ください。窓口は住宅政策課（電話04-2998-9216）、特定既存耐震不適格建築物については建築指導課（電話04-2998-9180）です。

また、所沢市は令和8年度から令和12年度までを期間とする「所沢市建築物耐震改修促進計画」を定めています（出典：所沢市 建築物耐震改修促進計画（令和8年度～令和12年度））。大規模修繕と耐震の検討を同じ時期に進めると、調査や合意形成の手間を一度にまとめられます。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 所沢市の洪水ハザードマップの対象河川はどこですか？

柳瀬川・東川・不老川の3河川です。1000年に1回程度の大雨による洪水を想定し、令和4年3月に更新されました。

Q2. 所沢市に内水ハザードマップはありますか？

あります。平成28年度から令和6年度までの水害履歴をもとにした地図で、令和7年5月版のPDFが地区別に公開されています。GIS版は公開停止中で、再公開は令和8年度以降の予定です。

Q3. 内水ハザードマップに色がなければ、浸水の心配はありませんか？

いいえ。市は「予測したものではない」「表示した箇所以外でも浸水が起こる可能性がある」と書いています。記録がないことは、安全の証明にはなりません。

Q4. 所沢市で川の水位をリアルタイムで見られますか？

見られます。市の河川監視用カメラで柳瀬川と東川の10地点の画像を、水位計で13地点の状況を確認できます。

Q5. 屋上防水の改修時期は、何年ごとですか？

建物の仕様や劣化状況で異なります。私は、築10年を過ぎたら一度点検を入れ、結果を記録に残すようお勧めしています。年数だけで決めず、現地の状態で判断してください。

Q6. 漏水の緊急対応は、足場なしでできますか？

原因箇所によります。外壁面や最上階まわりのシーリング、ひび割れ、ドレンまわりの応急処置は、ロープアクセスで対応できることが多くあります。まず現地調査をさせてください。

Q7. 大規模修繕の費用は、どれくらいを見ておけばよいですか？

30戸程度のマンションで、総工費は3,500〜5,000万円が一つの目安です。うち仮設足場が15〜25%を占める例があります。物件により大きく変わりますので、概算のお見積りは無料でお出しします。

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まとめと今週動くこと3点

所沢市は、柳瀬川・東川・不老川の洪水に備えるとともに、実際に起きた浸水の記録をまとめた内水ハザードマップを活用できる市です。洪水の想定が1000年に1回程度の大雨に変わったことも、改めて確認しておきたい点です。漏水と防災の備えは、大規模修繕の計画に最初から組み込むべきだと、私は思います。

今週、理事会や管理会社さまと次の3点に動いてみてください。

1. 敷地の地番を確かめ、市の内水ハザードマップ（地区別PDF）と洪水ハザードマップで、建物の位置を確認する
2. 屋上ドレンとバルコニー排水の落ち葉・ごみを、本格的な落葉の季節の前に清掃する
3. 受変電設備・給水ポンプ・自家発電・機械式駐車場の位置を、図面で確認して一覧にする

私はいつも理事長さまに、「雨が降る前の1時間が、降った後の100時間に勝ちます」とお伝えしています。無足場での漏水補修の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの解説記事でもご覧いただけます。管理組合さま向けには管理組合向けのご案内、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。ご相談だけでも、お問い合わせフォームから遠慮なくお声がけください。所沢市は東大和市の拠点から近く、現地調査にも伺いやすい地域です。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている所沢市、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。所沢市の洪水ハザードマップのページは2024年11月1日更新、土砂災害ハザードマップは平成28年2月作成のため、最新版が別に公開されている可能性があります。内水ハザードマップのGIS版は令和8年度以降に再公開の予定です。実際に判断される前に、所沢市の各窓口へ最新の内容をご確認ください。

これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 所沢市「所沢市洪水ハザードマップ」（2024年11月1日更新）
• 所沢市「所沢市内水(浸水)ハザードマップ」（2026年10月1日更新）
• 所沢市「所沢市水害履歴」（2026年5月12日更新）
• 所沢市「大雨・台風への備え」（2025年7月10日更新）
• 所沢市「我が家の耐震診断補助事業のお知らせ」（2026年4月24日更新）
• 所沢市「所沢市建築物耐震改修促進計画（令和8年度～令和12年度）」
• 気象庁「雨の強さと降り方」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 国土交通省・国土地理院「浸水ナビ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月20日

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