2026年10月7日 更新

横浜市西区のマンションで、私が大雨の前に真っ先に確かめるのは、地下や1階の設備の高さと、屋上の排水口です。西区は、横浜駅とみなとみらいを抱える海沿いの低地と、野毛山・戸部・藤棚あたりの坂の多い高台が、狭い区域にぎゅっと同居している街です。同じ西区でも、低地のマンションは「下からの水」、高台のマンションは「がけ」と「上からの雨」と、気をつけるところが違います。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は横浜市と神奈川県の公式情報をもとに、横浜市西区の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

---

結論：横浜市西区で優先すべきは「地下・1階の設備」「屋上排水と防水」「がけ側の外壁」です

先に結論を申し上げます。横浜市西区のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。

1. 西区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮の3種類）で、建物の位置と浸水深を確認する：令和8年6月に、内水ハザードマップが水防法に基づくものに更新されました
2. 受変電設備・給水ポンプ・地下駐車場の位置と、出入口の止水対策を図面で調べる：横浜駅西口では、平成16年の台風で地下施設が天井まで浸水した記録があります
3. がけに近い物件は、がけ側の外壁と擁壁、屋上防水の状態をセットで確認する：西区には土砂災害警戒区域が56区域あります

順に見ていきます。

横浜市西区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／津波／土砂）

横浜市は区ごとに「浸水ハザードマップ（西区版）」を公開しており、洪水・内水・高潮の3種類のマップと情報面をPDFでダウンロードできます。ページの最終更新日は2026年6月9日です（出典：横浜市「浸水ハザードマップ（西区版）」）。

種別	西区の公表状況	私の読み方
洪水（帷子川）	計画規模は1時間約93mm、想定最大規模は24時間約390mmの雨を想定	帷子川や横浜駅周辺の低地の物件は浸水深を確認
内水（雨水出水）	想定最大規模は時間153mm。令和8年6月1日に水防法に基づくマップへ更新	川から離れた物件こそ一度見てください
高潮	神奈川県の東京湾沿岸の高潮浸水想定区域（令和6年2月見直し）をもとに作成	海に近いみなとみらい側の物件は必須
津波	西区には津波避難対象区域の図あり。市は慶長型地震の津波モデルで対策	臨海部の物件は避難先とあわせて確認
土砂災害	急傾斜地の警戒区域56、うち特別警戒区域42（令和8年2月17日現在）	高台・坂沿いの物件はがけの位置を確認

洪水（帷子川）：避難情報も帷子川の水位で判断

西区の洪水ハザードマップは、帷子川（かたびらがわ）の氾濫を想定したものです。西区役所のページには「西区では帷子川の水位や気象状況等から判断して、避難情報を発令します」と書かれており、マップの前提は、計画規模が1時間で約93ミリ、想定最大規模が24時間で約390ミリの雨です（出典：横浜市西区「風水害時の避難場所について」、2026年9月16日更新）。

市の河川紹介によると、帷子川は横浜駅西口付近で石崎川、新田間川、派新田間川に分かれて横浜港に注いでいます（出典：横浜市「帷子川」）。つまり西区は、帷子川の「河口側」にあたります。上流で降った雨が集まってくる場所だということです。

内水：時間153mmの想定、不動産取引の重要事項説明の対象に

内水（ないすい）とは、大雨で下水道管や水路がいっぱいになり、マンホールや雨水ますから水があふれることです。横浜市の雨水出水浸水想定区域では、想定最大規模の雨として、千葉県香取市で観測された時間153mmを使っています（出典：横浜市「雨水出水浸水想定区域」、2026年7月22日更新）。

市は令和8年6月1日から、内水ハザードマップを水防法に基づくものに更新しました。浸水想定そのものに変更はありませんが、これにより内水ハザードマップも不動産取引の重要事項説明の対象になったと、市のページに明記されています。市は「地下室、地下駐車場などの道路より低い宅地は、浸水の程度に関わらず雨水が入り込む危険性があります」とも注意しています（出典：横浜市「内水ハザードマップ」、2026年6月1日更新）。賃貸マンションのオーナーさまにとっては、入居募集や売却のときに説明される情報です。

高潮・津波：海沿いの区ならではのリスク

神奈川県は、東京湾沿岸の高潮浸水想定区域を令和6年2月に見直して公表しています。設定条件は、我が国で過去最大規模の台風（室戸台風の中心気圧）で、河川の洪水が同時に起きることや堤防の決壊も見込んでいます（出典：神奈川県「東京湾沿岸における高潮浸水想定区域について」）。横浜市の高潮ハザードマップの対象10区に、西区も含まれています。

津波については、横浜市は「慶長型地震」による津波モデルで対策を進めており、西区の津波避難対象区域図を公開しています。なお、現時点で横浜市内に「津波災害警戒区域」が指定された地域はないとされています（出典：横浜市「津波避難対策について」、2026年6月24日更新）。

土砂災害：がけの多い高台

意外に思われるかもしれませんが、西区は土砂災害の警戒区域が少なくない区です。横浜市の集計では、令和8年2月17日現在、西区の急傾斜地の土砂災害警戒区域は56区域、そのうち特別警戒区域は42区域です（出典：横浜市「土砂災害防止法について」、2026年3月12日更新）。西区役所のページでは、境之谷の一部、西戸部町1丁目の一部、老松町の一部が即時避難指示の対象区域とされています（出典：同「風水害時の避難場所について」）。

横浜市西区の地域特性と漏水事故の関係：地下、低地、坂の上

平成16年の台風第22号で、横浜駅西口に何が起きたか

横浜市の地下浸水に関する啓発パンフレットによれば、平成16年10月9日に接近した台風第22号で、横浜駅西口周辺のホテルの地下駐車場や飲食店、百貨店などの地下施設が浸水し、一部の地下店舗では浸水が天井まで達しました。パンフレットには「約2分で1.5m程度の高さまで浸水」という記述もあります（出典：横浜市「地下浸水に関する啓発パンフレット」（平成26年発行））。

市の「横浜駅周辺地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」では、このときの時間最大75.5mmの豪雨で、横浜駅西口の446戸が床上・床下浸水したとしています。ほかにも平成13・14・16・17年に浸水被害が記録されています（出典：横浜市「横浜駅周辺地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」）。

市は平成29年1月25日に横浜駅周辺地区を「浸水被害対策区域」に指定し（出典：横浜市「浸水被害対策区域」）、同計画では、約140haの区域で30年確率降雨（時間81.6mm）に対応する下水道施設を、令和7〜16年度にかけて整備するとしています。雨水貯留施設23,900㎥、新しいポンプ場などが含まれます。

私が申し上げたいのは、「行政の大きな施設ができるまでには、まだ10年近くかかる」ということです。その間に建物側でできるのは、設備を守ること、地下への入口をふさぐ準備をすること、防水を周期どおりに更新することです。

低地のマンション、高台のマンション、それぞれの弱点

横浜駅・みなとみらい側の低地のマンション：地下駐車場、地下の電気室、ポンプ室が弱点です。2分で1.5mという水の速さを考えると、止水板（出入口に立てて水を止める板）を「どこに置いてあるか」「誰が立てるか」まで決めておく必要があります。

戸部・藤棚・野毛山側の坂の上のマンション：浸水の心配は小さくても、がけ側の外壁は日が当たらず湿気がこもり、ひび割れやタイルの浮きが進みやすい場所です。足場を組む場所がとれず、点検が後回しになっている建物もよく見かけます。

築30〜40年の中高層マンション：私が現場でよく見るのは、一度も屋上防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用が膨らみます。

気象庁のデータ：強い雨は増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計で、西区に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉や砂で詰まると、屋上に水がたまります。高台の緑の多い場所では特に注意が必要です
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

海に近い西区の低地では、これに加えて「地下への入口の止水」と「敷地内の雨水桝・排水管の逆流」もワンセットで見るようにしています。私の経験上、上の7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で赤外線やドローンを使った点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

費用の感覚もお伝えします。私の現場感覚の目安で、物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（坂の街、狭い敷地でも作業できます）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えるケースが多いです。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

西区は、がけや擁壁に面した壁、隣のビルとの間が狭い壁、駅前の交通量の多い道路に面した壁が多い区です。足場を組みにくい壁面でも、ロープアクセスなら屋上から作業できる場合があります。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。西区のように地下利用が多い街では、私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	地下や1階にないか。浸水すると停電とエレベーター停止につながります
高	地下駐車場・機械式駐車場	出入口の止水板の有無と保管場所、ピットの排水ポンプの作動
高	給水ポンプ・受水槽	浸水や地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	エレベーター	ピットへの浸水、停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します
中	避難通路・外階段・擁壁	屋外階段の防水と手すり、がけ側の擁壁のひび割れや水抜き穴の詰まりを確認します

中高層マンションは、発災後に避難所ではなく自宅で過ごす「在宅避難」が基本になります。自宅で過ごすには、電気と水が止まらないことが前提です。だから私は、設備の位置と燃料の量を、外壁と同じ重さで点検するようにしています。

横浜市西区で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）と税の減額制度

横浜市は、分譲マンションの耐震化や管理組合の運営を支える制度を用意しています。主なものは次のとおりです。

制度	主な対象	内容（令和8年度）
マンション耐震診断支援事業	昭和56年5月末日以前に建築確認・着工、住戸の半分以上に区分所有者が居住、または3階以上かつ延べ1,000㎡以上	本診断費用（面積に応じた限度額あり）の2/3。義務付け対象は5/6
マンション耐震改修促進事業	上記に加え、市の本診断で改修が必要と判定	設計費2/3、工事費1/3（地震災害時に通行を確保すべき道路沿いの一定の高さ以上は2/3）。全体改修の限度額は延べ5,000㎡未満で2,000万円など
崖地防災対策工事助成金	崖地の擁壁工事など	工事費の1/3、工法別単価による額、限度額400万円のうち少ない額。申請期限は令和8年12月28日まで（予定）
マンション・アドバイザー派遣	市のマンション登録制度に登録した管理組合	初回無料、2回目以降1回税込12,650円。原則6回まで

（出典：横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「崖地防災対策工事助成金制度」、2026年9月4日更新／横浜市「管理全般について相談ができる専門家の派遣」、2026年4月13日更新）

耐震診断・改修の補助は、予算の状況によって受付できない場合があり、見積徴収や総会決議の前に横浜市建築局建築防災課（045-671-2928）への事前相談が必要です。また、事業費が100万円以上の場合は、原則として市内に本社のある事業者から見積りを取る必要があります。崖地の助成も、市内に本社のある事業者との契約が条件です。申請前に必ず各窓口で条件をご確認ください。

大規模修繕で固定資産税が2分の1に（マンション長寿命化促進税制）

管理計画の認定などを受けたマンションで、長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合、横浜市では工事完了の翌年度分の建物の固定資産税が2分の1減額されます。主な要件は次のとおりです（出典：横浜市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額制度」、2026年4月8日更新）。

• 築20年以上、総戸数10戸以上のマンション
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事をすべて完了すること（過去にも1回以上、これら全ての工事を行っていること）
• 管理計画の認定を受けているか、管理適正化に向けた助言・指導を受けていること
• 工事完了から3か月以内に、西区役所税務課家屋担当へ申告すること
• 減額の範囲は1戸あたり100㎡（共用部分を含む）まで。都市計画税は対象外

工事の完了期限が令和9年3月31日ですので、今から大規模修繕を計画する管理組合は、工期と管理計画認定の申請時期を早めに整理することをお勧めします。管理計画認定の申請手数料は3,900円（郵送料別）と案内されています（出典：横浜市「管理計画認定制度とは」、2025年12月8日更新のため最新の金額は市でご確認ください）。

まとめ＋今週動くこと3点

横浜市西区の漏水・防災対策は、「地下・1階の設備」「屋上排水と防水」「がけ側の外壁」の3点に集約されます。帷子川の河口側の低地と、がけの多い高台が同じ区にあるからこそ、物件ごとに優先順位を分けて考えることが大切だと私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 西区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮）と土砂災害ハザードマップで、建物の位置を確認する（住所からの検索は横浜市の「わいわい防災マップ」、国土交通省のハザードマップポータルサイトも併用できます）
2. 屋上ドレン、バルコニー排水溝、敷地の雨水桝、地下ピットの排水ポンプ、止水板の保管場所を点検する（専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
3. 受変電設備・給水ポンプの設置階と、前回の防水工事の時期を図面と記録で確認する（12〜15年を超えていれば、調査のご相談を。がけ地の擁壁工事を検討中なら、崖地助成の申請期限12月28日もあわせて確認を）

10月はまだ台風の影響が残る季節です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービス、横浜駅周辺のホテルさま向けにはホテル向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。

よくあるご質問

Q. 横浜市西区のマンションは、どの川の洪水に注意すればよいですか？

A. 西区の洪水ハザードマップは帷子川の氾濫を想定しています。計画規模は1時間約93mm、想定最大規模は24時間約390mmの雨が前提です。西区は帷子川の河口側にあたるため、横浜駅周辺の低地の物件は浸水深をご確認ください。

Q. 川から離れた高台なら、浸水は心配ありませんか？

A. 内水（下水道からあふれる水）は川から離れた場所でも起こります。横浜市は時間153mmの雨を想定した内水ハザードマップを公表しており、令和8年6月から重要事項説明の対象にもなりました。一方で高台は、がけや擁壁の点検が重要です。

Q. 地下駐車場がある場合、何を準備すればよいですか？

A. 止水板の有無と保管場所、立てる担当者、排水ポンプの作動確認の3点です。平成16年の台風では横浜駅西口の地下が約2分で1.5m程度まで浸水した記録があり、事前の段取りが欠かせません。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。がけ側や隣地との距離が近い壁面でも作業できる場合があります。まず現地調査をお勧めします。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. 横浜市に、分譲マンションの耐震診断の補助はありますか？

A. 令和8年度も、昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工した分譲マンションを対象に、本診断費用（面積に応じた限度額あり）の3分の2を補助する制度があります。総会決議や見積徴収の前に、市の建築防災課への事前相談が必要です。

Q. 大規模修繕をすると固定資産税が安くなりますか？

A. 築20年以上・10戸以上で、管理計画の認定などを受け、令和9年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を完了したマンションは、翌年度の固定資産税が2分の1（1戸100㎡まで）減額されます。申告は工事完了から3か月以内に西区役所税務課へ行います。

---

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月7日時点で公表されている横浜市・神奈川県・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。耐震・崖地・アドバイザー派遣の各制度は令和8年度の掲載内容に基づきます。台風第22号の浸水記録（平成16年）、地下浸水パンフレット（平成26年発行）、管理計画認定のページ（2025年12月8日更新）など、掲載日が古い資料はその旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「浸水ハザードマップ（西区版）」
• 横浜市西区「風水害時の避難場所について」
• 横浜市「帷子川」
• 横浜市「内水ハザードマップ」
• 横浜市「雨水出水浸水想定区域」
• 横浜市「浸水被害対策区域」
• 横浜市「横浜駅周辺地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」
• 横浜市「地下浸水に関する啓発パンフレット」
• 横浜市「津波避難対策について」
• 横浜市「土砂災害防止法について」
• 横浜市「崖地防災対策工事助成金制度」
• 横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」
• 横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」
• 横浜市「管理全般について相談ができる専門家の派遣」
• 横浜市「管理計画認定制度とは」
• 横浜市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額制度」
• 神奈川県「東京湾沿岸における高潮浸水想定区域について」
• 気象庁「日本の気候変動2025」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月7日

---

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

---

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)