2026年10月13日 更新

横須賀市のマンションで修繕のご相談を受けると、私は最初に「海からの距離」と「建物の裏のがけ」の2つをお聞きします。横須賀市は三浦半島の大部分を占め、東は東京湾、西は相模湾に面しています。そのうえ平地が少なく、谷戸（やと：丘陵に入り込んだ細い谷あいの土地）に住宅やマンションが建ち並んでいます。海の塩と風、がけと谷筋を流れる雨水。横須賀の建物は、この両方を同時に受けています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、横須賀市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、横須賀市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：横須賀市で優先すべきは「がけと谷筋の水」「内水と高潮の想定確認」「塩害を受ける外壁の防水」です

先に結論を申し上げます。横須賀市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 建物が土砂災害（特別）警戒区域に入っていないか、隣接していないかを確認し、擁壁・水抜き穴・敷地排水を点検する：谷戸の地形では、がけと建物の距離が近い物件が少なくありません
2. 2026年9月に更新された内水ハザードマップと、高潮ハザードマップで建物の位置と想定浸水深を確認する：谷筋の低い場所と、海沿いの埋立地では水の来方が違います
3. 海風を受ける面のシーリング・鉄部・バルコニー排水を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：塩分は劣化を早め、劣化した目地から雨が入ります

順に見ていきます。

横須賀市のハザードマップを1枚で読む（土砂／内水／洪水／高潮／津波）

横須賀市は、災害の種類ごとにハザードマップを分けて公表しています。まず全体像を表にまとめます（出典：横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」）。

土砂災害：谷戸の地形と、市内8地区のマップ

横須賀市の土砂災害ハザードマップは、神奈川県が指定した土砂災害警戒区域・特別警戒区域と、風水害時避難所の位置を、追浜・田浦、逸見・本庁、衣笠、大津・浦賀、久里浜、北下浦、西地区1・2の8枚に分けて示しています。マップは縮尺11,000分の1で見えにくい場合があるため、自宅が区域に入っているかは、市の地図サービス「よこすかわが街ガイド」で縮尺2,500分の1で確認するよう案内されています（出典：横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」）。

市は「よう壁やがけ地の安全性は、土地所有者が専門的知見などを参考に判断する必要があります」と明記しています（出典：横須賀市「がけ崩れ防止工事への助成」）。つまり、マンションの敷地内のがけや擁壁は、管理組合やオーナーさまが自ら気にかける必要がある、ということです。宅地建物取引の重要事項説明に使う正式な区域は、神奈川県の告示図書で確認します。

内水：想定は1時間153mm、2026年9月にページ更新

横須賀市上下水道局の内水ハザードマップは、国が示した関東地域で観測された最大の雨量をもとに、おおむね1000年に1度の降雨（1時間あたり153mm）を想定しています。マップ版は「追浜・田浦・逸見・本庁・衣笠」「本庁・衣笠・大津・浦賀」「浦賀・久里浜・北下浦」「西地区」の4枚です。令和6年1月1日からは水防法施行規則に基づくマップとなり、不動産取引の重要事項説明の対象にもなっています（出典：横須賀市上下水道局「横須賀市内水ハザードマップについて」2026年9月11日更新）。

市は、浸水が約50cmを超えると歩いての避難が難しくなると注意を呼びかけています。また、想定区域以外でも浸水したり、浸水深が異なったりする場合があるとしています。谷戸の奥に降った雨は、谷筋の道路を通って一気に低い場所へ集まります。建物の位置だけでなく、前面道路がどちらに下っているかも地図で確かめてください。

洪水：鷹取川・平作川・竹川・松越川

横須賀市の洪水ハザードマップは、神奈川県の想定最大規模の浸水想定区域図をもとに、鷹取川、平作川、竹川・松越川が氾濫した場合の浸水想定区域を示しています。市は、想定を超える降雨や高潮、支川や下水道の氾濫は考慮していないため、掲載のない区域でも浸水する場合があると注記しています（出典：横須賀市「洪水ハザードマップ」）。平作川は衣笠・久里浜方面を流れる市内でも大きな川です。流域のマンションは、表面・裏面の2枚のPDFで建物の位置を確認してください。

高潮：東京湾側と相模湾側で3つの図

高潮ハザードマップは、神奈川県の高潮浸水想定区域図をもとに、想定し得る最大規模の高潮による浸水を「東京湾北側地域」「東京湾東側地域」「相模灘西側地域」の3図で示しています。海岸堤防は、東京湾側は令和4年11月末時点、相模湾側は令和2年3月末時点の整備状況をもとに、一定の条件で壊れるものとして扱っています。詳しい浸水深は、県の「e-かなマップ」で縮尺500分の1で見られます（出典：横須賀市「高潮ハザードマップ」）。

津波：相模湾側は到達が早い

神奈川県は平成27年3月に津波浸水予測図を見直し、5つの地震で浸水域と浸水深が最大になるよう重ね合わせた「津波浸水想定図」を公表しました。横須賀市はこれをもとに、令和4年度に津波ハザードマップを改訂しています（出典：横須賀市「津波ハザードマップ」）。

県の予測図（元禄関東地震タイプ）では、市の西側、相模湾に面した横須賀海岸（長井地区）で最大津波高さ6.2m・到達時間7分、佐島漁港海岸（芦名地区）で9.1m・8分、長井漁港海岸（本港地区）で8.7m・8分とされています（出典：神奈川県「津波浸水予測図 元禄関東地震タイプ（14/24）」平成27年3月）。到達まで10分を切る地区があるということは、「建物の上の階へ逃げる」判断が現実的な選択肢になる、ということです。東京湾側の地区の数値は、お住まいの地区のハザードマップでご確認ください。

横須賀市の地域特性と漏水事故の関係：谷戸のがけ、海の塩、坂の多い敷地

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

横須賀市には、横須賀中央や汐入など本庁地区の海沿いに建つマンション、追浜・田浦の谷戸に沿って建つ中低層のマンション、そして丘を造成した団地型のマンションが混在しています。谷戸に建つ物件では、建物の背面にがけや擁壁が迫り、擁壁の水抜き穴が土や落ち葉で詰まって、背面にたまった水が擁壁を押したり、敷地の高低差を伝って1階の外壁や基礎に回り込んだりします。私の経験上、「がけ側の部屋だけ、雨のたびに壁紙が浮く」というご相談の多くは、建物そのものより敷地の水の流れに原因がありました。

海沿いの物件では、塩害が劣化を早めます。塩分を含んだ風を受け続けた手すりや鉄骨階段の根元、サッシの金物まわりは、内陸の建物より早く錆が進みます。錆びた金物は膨らんでシーリングや防水層を押し広げ、そこから雨が入ります。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。屋上とバルコニー、そして敷地の排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。横須賀市の建物では、ここに「擁壁と敷地排水」「海風を受ける金物」を必ず加えます。

これに加えて、がけに近い建物では擁壁の水抜き穴の詰まり・ひび割れ・はらみ（ふくらみ）、側溝や集水桝の流れを見てください。擁壁の構造的な判断は専門の調査が必要ですが、水抜き穴の清掃や敷地排水の不具合は、修繕の範囲で手を打てることが多いです。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です。外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度が目安です（いずれも物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。横須賀市のように坂が多く、前面道路が狭い谷戸の物件や、がけの上に建つ物件では、足場の資材を運び込むだけでも手間がかかり、費用と工期が膨らみやすい傾向があります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。足元の地形に左右されないので、がけ側の壁にも屋上から直接アプローチできます。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。平らな側は足場、がけ側はロープ、といった部位ごとの使い分け（ハイブリッド工法）もできます。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで電気設備を浸水リスクの低い場所に置く、出入口・からぼり（地下の採光用の掘り込み）・換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

横須賀市の斜面に建つマンションでは、「1階」が山側では地下、谷側では地上、という建物がよくあります。海沿いの物件では、高潮や津波の想定浸水深より低い位置に電気室や受水槽がないかが問題になります。管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水をかぶると動きません。地下や半地下にある場合は最優先で確認します
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります。坂の多い横須賀では、高齢の居住者の生活に直結します
4. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
5. 避難通路と上階への動線：津波の到達が早い地区では、外へ逃げるより上の階へ上がる判断が必要になる場面があります。階段室の扉や手すりが錆で傷んでいないかも確認します

設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

横須賀市で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）

横須賀市のマンションで関係する可能性のある制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

横須賀市マンション耐震診断補助：昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工した、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造の分譲マンションが対象です。住戸数の過半を区分所有者の居住の用に供すること、住宅部分の床面積が過半であること、予備診断または耐震診断の実施が管理組合の総会で決議されていることなどが条件です。

予備診断で倒壊の危険があると判断された場合のみ、耐震診断に進めます。市は「診断を行う前年度中に、市に事前相談を」と案内していますので、令和9年度に診断したい管理組合は、令和8年度中の相談が必要です。問合せ先は横須賀市都市部建築指導課（電話046-822-9530）です（出典：横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」2026年4月1日更新）。

がけ崩れ防止工事への助成：高さ2m以上・角度30度以上で、上または下に住居があるがけについて、設計費の1/2（上限5万円）、地質調査費の1/2（上限30万円）、工事費の1/2（上限500万円）を補助する制度です。ただし条件に「個人で防災工事を申請すること」とあり、工事施行者は市内業者に限られます。管理組合や法人が対象になるかは、着工前に市の都市部宅地審査防災課（電話046-822-8340）へ必ずご相談ください（出典：横須賀市「がけ崩れ防止工事への助成」2026年4月3日更新）。神奈川県の急傾斜地崩壊危険区域に指定され、採択基準を満たす場合は、県が工事を行う制度もあります。

なお、電気設備の浸水対策や外壁の防水そのものを対象とした横須賀市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

よくあるご質問

Q. 横須賀市のマンションは、どの災害の心配が大きいですか？

A. 立地で大きく変わります。谷戸やがけに近い建物は土砂災害と敷地の排水、谷筋の低い場所は内水、海沿いは高潮と津波を優先して確認してください。市は災害の種類ごとにマップを分けていますので、複数のマップを見比べることが大切です。

Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？

A. 横須賀市の「よこすかわが街ガイド」で縮尺2,500分の1で確認できます。重要事項説明などの正式な確認は、神奈川県の告示図書をご覧ください。

Q. 海沿いのマンションは、内陸より修繕の周期を短くすべきですか？

A. 一律には言えませんが、海風を受ける面の鉄部やシーリングは、私の経験上、内陸より劣化が早い傾向があります。前回修繕から10年前後で、海側の面だけでも点検されることをお勧めします。

Q. 擁壁の水抜き穴から水が出ていないのですが、問題ですか？

A. 雨のあとも水が出ない場合、詰まっている可能性があります。背面に水がたまると擁壁に負担がかかります。清掃と目視点検をお勧めします。構造的な判断は専門の調査が必要です。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 坂の上で足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。平らな側は足場、がけ側はロープというハイブリッド工法も選べます。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 「よこすかわが街ガイド」と内水・高潮・津波のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認し、管理組合内で共有する
2. 擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水と、海側の鉄部・シーリングの写真を管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
3. 旧耐震の分譲マンションは、令和9年度の耐震診断補助を見据え、令和8年度中に市の建築指導課へ事前相談する

台風の季節が終わりかけた今が、次の雨のシーズンまでに手を打てる、いちばんよい時期です。漏水も土砂も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている横須賀市、神奈川県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。ハザードマップや補助制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず横須賀市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」
• 横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」（2025年11月11日更新）
• 横須賀市上下水道局「横須賀市内水ハザードマップについて」（2026年9月11日更新）
• 横須賀市「洪水ハザードマップ」（2024年4月23日更新）
• 横須賀市「高潮ハザードマップ」（2025年5月29日更新）
• 横須賀市「津波ハザードマップ」（2025年11月11日更新）
• 神奈川県「津波浸水予測図 元禄関東地震タイプ（14/24）」（平成27年3月）
• 神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書」
• 横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」（2026年4月1日更新）
• 横須賀市「がけ崩れ防止工事への助成」（2026年4月3日更新）
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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