平塚市で収益マンションやアパート、テナントビルを所有していると、毎年どこかで頭をよぎる問いがあります。「この物件、あと何年いまの賃料で回せるのか」。築20年を超えたあたりから外壁の色あせや鉄部のサビが目立ち始め、内見時の第一印象が落ちます。やがて空室が長引き、賃料を下げざるを得なくなり、NOI（純営業収益＝家賃収入から運営費を引いた、物件が本当に生み出す利益）がじわじわと削られていく——これは平塚市に限らず、築古物件オーナー共通の悩みです。
その対策の中心が大規模修繕や耐震・省エネ改修ですが、ここで多くのオーナーが見落としているのが「平塚市・神奈川県・国の補助金と税制」です。同じ工事でも、制度を組み合わせれば手出しのキャッシュを数十万円から数百万円単位で圧縮できます。本記事は、平塚市で賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）を対象に、2026年度（令和8年度）に使える制度を、入居率・賃料・NOI・出口戦略・税務という「お金の視点」から整理しました。分譲マンション管理組合向けの解説とは切り口を変え、あくまで「物件を所有して稼ぐ側」の判断材料としてまとめています。
正直に申し上げます。補助金は年度ごとに予算・要件が変わり、受付期間も限られます。金額や条件は本記事執筆時点（2026年6月）の公開情報に基づくため、申請前には必ず平塚市の担当課と国・県の公式サイトで最新情報をご確認ください。私はいつもオーナーさまに「制度は水もの。動ける年に動くのが一番得です」とお伝えしています。
まず全体像：平塚市オーナーが押さえる「3つの財布」
平塚市で収益物件のオーナーが使える支援は、大きく3つの財布に分かれます。
ひとつ目は平塚市の建物系補助金です。分譲マンションの耐震診断、木造住宅の耐震診断・改修、危険なブロック塀の撤去がここに含まれます。建物の安全性と資産寿命、そして「事故が起きたときのオーナー責任」に直結する部分です。
ふたつ目は省エネ・創エネ系の補助金です。平塚市の太陽光・蓄電池補助、神奈川県の既存住宅省エネ改修、そして国の住宅省エネ2026キャンペーンがここに入ります。光熱費の削減と、「省エネ性能」という新しい競争力を物件に持たせる投資です。
みっつ目は国の賃貸オーナー専用枠です。給湯器・窓の補助で、金額が大きく、何より「賃貸物件のオーナーが使える」と制度側が明記しているのが特徴です。
この3つを「どの工事に、どれを当てるか」で組み合わせるのが基本戦略です。以下、ひとつずつオーナー視点で見ていきます。
1. 分譲マンションの耐震診断費補助｜区分所有オーナーは管理組合経由で使う
平塚市には「マンション耐震化促進事業」の一環として、分譲マンションの耐震診断費を補助する制度があります（最終更新：2026年4月1日）。
補助の中身は、耐震診断に要した費用と、耐震判定委員会等による評価・判定に要した費用の合計の2分の1で、上限は1住戸あたり4万円（区分所有者が居住する住戸に限る）です。1つの管理組合につき1棟までという枠があります。
対象となるのは、平塚市内にあり、(1)昭和56年5月31日以前に建築確認を得て工事に着手、(2)住戸数の過半を区分所有者が住居として使用、(3)住宅部分の床面積が全体の過半、(4)管理組合の集会で耐震診断の実施を決議、(5)床面積の合計が1,000平方メートル以上、というすべての条件を満たすマンションです（出典：平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」）。
ここでオーナーが押さえるべきは「申請者は管理組合」という点です。つまり、分譲マンションの一室を投資用に区分所有しているオーナーであれば、自分が動くのではなく、管理組合を通じてこの制度の恩恵を受けることになります。総会で診断の決議を取り、市の計画承認→交付決定という順番を踏みます。手続きの順序が決まっていて、「承認通知を受け取った後に総会決議」「交付決定通知を受け取った後に診断契約」という流れを外すと対象外になりかねません。区分所有オーナーとしては、理事会・管理会社にこの制度の存在を共有しておくのが第一歩です。
一方、RC造の賃貸マンションを一棟まるごと所有しているオーナーの場合、この「分譲マンション（区分所有）向け」の枠は、そのままの形では当てはまりません。一棟所有・賃貸経営の建物については、市の制度の対象範囲や運用が異なるため、まずは平塚市建築指導課（電話：0463-21-9731）に「賃貸の一棟RCで耐震診断を考えている」と具体的に相談するのが確実です。制度の入口で空振りしないために、この一手間が効きます。
2. 木造住宅の耐震診断・耐震改修｜木造アパート・併用物件オーナーは要件を正確に
平塚市で木造アパートや店舗併用の木造物件を持つオーナーにとって、まず知っておきたいのが木造住宅の耐震診断・改修補助です。
木造住宅耐震診断補助金は、診断費用を定額で補助します。床面積150平方メートル以下なら定額92,000円、150平方メートル超なら定額101,000円が目安です。続く木造住宅耐震改修工事の補助金は、耐震診断の評点が1.0未満の建物を、改修後に評点1.0以上にする工事が対象。補助率は工事費の5分の4で、上限は区分1で耐震改修工事費90万円・現場監理費4万円、区分2で工事費45万円・監理費2万円です（非課税世帯は工事費に30万円、監理費に2万円が上乗せ）。令和8年度の申請受付はすでに始まっており、受付期限は令和8年11月末を予定、予算がなくなり次第締切です（出典：平塚市「木造住宅耐震改修工事の補助金」）。
ここで賃貸オーナーが正直に向き合うべき注意点があります。平塚市の木造住宅耐震補助は、原則として「その住宅を所有し、かつ居住している」ことを対象者の条件としています。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸用木造アパートは、この枠ではそのまま使えないケースが想定されます。私はこういうとき、オーナーさまに「使える・使えないを電話一本で確かめましょう」とお伝えしています。併用住宅（自宅兼賃貸）や、所有形態によっては検討余地があるため、平塚市建築指導課（電話：0463-21-9731）に建物の使い方を正確に伝えて確認するのが最短です。
それでも木造物件オーナーが耐震を放置できない理由は明確です。耐震性が不足したまま運用すると、地震リスクそのものに加えて、入居付けや売却時の説明責任、火災保険・地震保険の条件にまで影響します。補助が使えない場合でも、「現状を耐震診断で数字にしておく」ことは出口戦略（売却・建替え）の局面で必ず効いてきます。
3. ブロック塀等倒壊予防策補助金｜駐車場・外構の「もらい事故」リスクを消す
意外と見落とされがちなのが、敷地まわりのブロック塀です。平塚市には「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」があり、危険なブロック塀等の撤去費用を補助します。補助額は一般世帯で上限15万円、非課税世帯で上限30万円。市職員が現地調査を行い、危険度「大」と判定された、コンクリートブロック塀・万年塀・大谷石塀等が対象です（出典：平塚市「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」）。
この制度は2018年の大阪府北部地震でブロック塀の倒壊により犠牲者が出たことを受けて整備された、減災目的の補助です。オーナーにとっては「もらい事故」防止の意味合いが大きい。賃貸物件の敷地境界や駐車場まわりのブロック塀が倒れて通行人がケガをすれば、工作物責任を問われるのは所有者です。古い塀を抱えている平塚市内の物件オーナーは、外構の安全点検と合わせて、撤去・フェンス化を補助とセットで検討する価値があります。金額は大きくありませんが、リスクの大きさに対して費用対効果は高い投資です。
4. 平塚市の太陽光・蓄電池補助｜光熱費を下げ、物件を「省エネ仕様」にする
平塚市は脱炭素に積極的な自治体で、太陽光発電設備導入補助金を設けています。補助額は1kWあたり5万円（上限20万円）で、太陽光発電設備の設置費（税抜）の2分の1までが目安。定置用蓄電池を太陽光と同時に設置すると、さらに5万円が加算されます。令和8年度の申請は2026年4月1日から始まっており、先着順で予算上限に達し次第終了です（出典：平塚市「太陽光発電設備導入補助金」）。
注意したいのは適用条件です。この補助は申請者が市内の住宅に「居住する、または居住予定」であること、市税の滞納がないこと、新品設備であること（中古・リースは対象外）、平塚市ゼロエネルギーハウス導入補助金を受けていないことなどが求められます。また、神奈川県の補助とは併用できるが、国の補助とは併用できないという整理になっています。賃貸物件にそのまま当てはまるかは物件の使い方によるため、平塚市環境政策課（電話：0463-21-9762）に確認するのが確実です。
オーナー視点で太陽光・蓄電池を考えるなら、ポイントは「共用部の電気代削減」と「物件の付加価値」です。共用灯やポンプ、エレベーターの電力を太陽光でまかなえば運営費（OPEX）が下がり、その分NOIが改善します。蓄電池は停電時の共用部バックアップになり、防災性能を入居者にアピールできます。光熱費が高止まりする時代に「省エネ仕様の物件」は、賃料維持と空室対策の両面で効いてきます。
5. 国の省エネ補助｜賃貸オーナー専用枠がある「3本柱」
平塚市・神奈川県の補助に加えて、必ず併せて検討したいのが国の住宅省エネ2026キャンペーンです。賃貸物件のオーナーにとって、金額の大きさと「賃貸でも使える」という明快さで、ここが本命になります（出典：国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」）。
(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助
その名のとおり、既存の賃貸集合住宅のオーナー向けに用意された専用事業です。従来型給湯器をエコジョーズ／エコフィールへ交換する際、追い焚きなしで5万円／台、追い焚きありで7万円／台が基本補助。一定の排水工事を伴う場合は、最大8万円／台・10万円／台まで加算されます。申請は工事を行う登録事業者が代理で行い、補助は現金振込か工事代金からの相殺で還元される仕組みです。交付申請は2026年3月下旬から予算上限まで（遅くとも12月頃まで）の予定です（出典：経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」、賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト）。給湯器は入居者の生活満足度に直結する設備です。古い給湯器の故障対応に追われているオーナーには、計画的な更新の好機です。
(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる
窓の断熱改修を支援する事業で、賃貸住宅のオーナーも対象です。内窓設置や複層ガラスへの交換で、結露・寒さ・夏の暑さを軽減できます。窓まわりの不満は内見時の印象や退去理由に直結するため、競争力の底上げに効きます。補助額が大きい年度事業なので、外壁・防水の大規模修繕と工程を合わせると足場の共用などで総額を抑えられます。
(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら
エコキュート（ヒートポンプ給湯機）などの高効率給湯器が対象の事業です。エコジョーズ中心の(1)とは対象機器が異なるため、物件の給湯方式に応じて使い分けます（出典：給湯省エネ2026事業 公式サイト）。窓の断熱改修（先進的窓リノベ）と給湯器交換（給湯省エネ／賃貸集合給湯）は、要件が合えば同じ住戸で同時に使うことも可能です。
6. 神奈川県の補助と固定資産税の減額｜重ねて効かせる
国・市に加えて、神奈川県の既存住宅省エネ改修事業費補助金も視野に入ります。工事費の3割（上限15万円）が目安で、令和8年度の申請期間は2026年5月11日から10月30日まで、外気に接する窓の改修を含むことや、着工の2か月前までの申請が条件とされています（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。
ただし正直にお伝えすると、この県の制度は「賃貸物件を借りている入居者が自費で改修する」ようなケースは対象外と整理されており、所有・居住の形態によって使える・使えないが分かれます。賃貸経営での適用可否は、必ず県・市の窓口で具体的に確認してください。
補助金とセットで忘れてはならないのが固定資産税の減額です。平塚市では、一定の耐震改修を行った住宅について、要件を満たせば固定資産税が減額される取り扱いがあります（出典：平塚市「固定資産税の減額」）。補助金で初期コストを圧縮し、税の減額でランニングコストも下げる——この「初期×ランニング」の二段構えこそ、オーナーが本当に手にすべき効果です。
7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない、3つの落とし穴
ここからが本題です。補助金は受け取って終わりではありません。賃貸経営では、税務処理を間違えると「せっかくの補助が手取りで目減りする」ことがあります。私は専門家ではありませんので、最終判断は必ず税理士にご相談いただく前提で、現場でよく聞く3つの落とし穴を整理します。
落とし穴1：補助金は受給時に課税される
個人・法人を問わず、受け取った補助金は原則として収入（雑収入等）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでも、その分だけ所得が増え、税負担も増えるのが基本です。法人や個人事業では圧縮記帳など課税の繰り延べが使える場合がありますが、要件が細かいため、補助金の受給が決まったら早めに税理士へ相談するのが安全です。
落とし穴2：「修繕費」か「資本的支出」かで手取りが変わる
外壁塗装や防水などの工事費は、原状回復に近ければ「修繕費」として一括で経費にでき、その年の利益を圧縮できます。一方、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として資産計上され、減価償却で何年もかけて費用化することになります。同じ工事でも処理の仕方で当期の手取りが大きく変わります。大規模修繕の見積りは、この観点で内訳を整理しておくと、税理士との相談がスムーズです。
落とし穴3：耐震・省エネ改修と「賃貸部分」の扱い
耐震改修や省エネ改修に伴う税の優遇は、制度ごとに「居住用」「賃貸用」で扱いが分かれることがあります。固定資産税の減額や所得税の特例は、賃貸部分には適用されない、あるいは要件が異なるケースがあるため、自宅兼賃貸（併用物件）のオーナーは特に注意が必要です。「使えると思っていたら賃貸部分は対象外だった」という取り違えを避けるためにも、工事の前に確認しておきましょう。
8. 数字で見る：平塚市の築古一棟物件・モデル試算
抽象論だけでは判断できないので、ざっくりとしたモデルで考えてみます。あくまで考え方の例であり、実際の金額は物件・制度の要件で変わります。
平塚市内の築25年・全8戸の集合住宅で、外壁・屋上防水の大規模修繕と、給湯器の更新、窓の断熱改修をまとめて実施するとします。給湯器を賃貸集合給湯省エネ2026事業で8台更新すれば、追い焚きありで1台7万円×8台＝56万円。窓の断熱改修に先進的窓リノベを併用すれば、さらに数十万円規模の補助が見込めます。太陽光・蓄電池を共用部向けに導入すれば、平塚市の補助で最大25万円。制度が要件に合えば、合わせて100万円前後の補助を引き出せる計算です。
ここにNOIの視点を重ねます。仮に1戸の月額賃料が7万円の物件で、設備更新によって空室期間が平均1か月短縮し、退去時の賃料下落を1戸あたり月3,000円抑えられたとします。8戸なら、空室短縮で年56万円、賃料維持で年28.8万円。補助による初期コスト圧縮と合わせれば、修繕投資の回収速度はまったく違ってきます。入居率1%の改善が、年間どれだけのキャッシュフロー差になるか——この感覚を持って投資判断をすると、補助金は「おまけ」ではなく「戦略」になります。
9. 工法の選択：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで総額が変わる
補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事総額を抑えられれば、オーナーの手出しはさらに小さくなります。ここで効いてくるのが工法の選択です。
大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が一般的です。しかし足場の架設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場があること自体が入居者のストレス（圧迫感・防犯不安・日当たり減）になります。
これに対して、私たちが得意とするのがロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が壁面に降りて施工するため、足場費を圧縮でき、工期も短縮できます。何より、足場がないぶん入居者の生活影響を最小限にできるのが、賃貸オーナーにとって大きい。工事中の退去や苦情は、回り回って空室損につながるからです。
そして、建物の形状や規模に応じて足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法なら、総コストの最適化が図れます。平塚市には湘南エリアらしい海風や塩害の影響を受けやすい立地の物件も多く、外壁・鉄部の劣化が早い傾向があります。だからこそ、建物の特性を見極めて最適な工法を選ぶことが、修繕費の総額を左右します。私は現場で20年やってきて、「工法をひとつしか持たない会社に頼むと、その会社のやり方に合わせた見積りしか出てこない」と痛感しています。当社は3つの工法から建物にとってベストな提案ができる、日本でも数少ない会社です（参考：ロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕工事のご紹介）。
10. 医療・介護施設、テナントビルのオーナーさまへ
平塚市で病院・クリニックや介護施設、テナントビルを所有されているオーナーさまには、もう一段の視点を加えてください。
医療・介護施設では、建物の安全性がそのまま事業継続（BCP）と直結します。地震で外壁タイルが落下すれば、利用者・通行人の安全はもちろん、施設の信用にも傷がつきます。耐震・防災改修は、診療や介護サービスを止めないための投資でもあります。テナントビルでは、外観の劣化がテナント満足度と賃料水準に直結し、空室が出れば賃料下落圧力が一気に強まります。
これらの非住宅系・大規模建築物では、住宅向けの補助とは別枠の制度（省エネ診断や事業者向け補助など）が使える場合があります。建物用途によって入口が変わるため、まず「自分の建物はどの制度の対象になりうるか」を整理することが重要です。当社では用途・規模に応じた制度の棚卸しからお手伝いできます。
11. よくあるご質問（平塚市で賃貸経営をするオーナー編）
Q. 賃貸用の木造アパートでも、平塚市の耐震改修補助は使えますか。
A. 平塚市の木造耐震補助は「所有し、かつ居住している」ことが原則の条件とされており、自分が住んでいない純粋な賃貸物件はそのままでは対象外となるケースがあります。併用住宅などは検討余地があるため、建築指導課（0463-21-9731）に建物の使い方を正確に伝えて確認してください。
Q. 分譲マンションの一室を投資用に持っています。耐震診断補助は使えますか。
A. 申請者は管理組合です。区分所有オーナーは管理組合・理事会を通じて制度を活用する形になります。総会決議や市の計画承認の順序が決まっているので、管理会社と早めに共有しておくのがおすすめです。
Q. 国の補助と平塚市の補助は、両方もらえますか。
A. 制度によります。たとえば平塚市の太陽光補助は「国の補助とは併用不可、県の補助とは併用可」と整理されています。一方、国の住宅省エネ2026の各事業は、対象工事が違えば併用できる設計です。組み合わせの可否は、各制度の最新の要綱で必ず確認してください。
Q. いつ動くのが得ですか。
A. 多くの制度が「予算がなくなり次第終了」の先着順です。平塚市の太陽光補助や木造耐震補助、国の各事業も同様で、年度後半は枠が埋まりがちです。やると決めたら、年度の早い段階で申請準備に入るのが有利です。
Q. 工事は市内業者に頼まないとダメですか。
A. 制度ごとに異なります。木造耐震改修については市の業者指定はありませんが、ブロック塀など制度によっては条件が付く場合があります。補助の要綱を確認のうえ、要件を満たす施工体制を組むことが大切です。
12. 平塚市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事
最後に、動き方の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請」が大原則で、先に発注してしまうと対象外になる制度がほとんどです。
まず、建物の現状を「数字」で把握します。耐震診断、劣化診断、給湯・窓・外壁の状態確認です。次に、どの工事にどの補助を当てるかの計画を立てます。市・県・国の制度は併用可否や申請期間が異なるため、ここで全体設計をするのが肝心です。そのうえで、各制度の交付決定・承認を受けてから工事に着手します。決定前の着工は致命傷になります。
私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。「補助金を取りに行く工事計画」と「工法による総額圧縮」「税務処理の最適化」は、別々に考えると効果が半減するからです。
お持ちの平塚市内の物件で、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション、補助金が使える工事の棚卸しだけでも、ご相談を承ります。制度は動ける年に動くのが一番得です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします（ご相談はこちら：お問合せフォーム）。
出典・参考資料
- 平塚市「木造住宅耐震改修工事の補助金」（最終更新：2026年4月13日）
- 平塚市「木造住宅の耐震診断補助金」
- 平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」（最終更新：2026年4月1日）
- 平塚市「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」
- 平塚市「太陽光発電設備導入補助金」
- 平塚市「固定資産税の減額」
- 神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」
- 国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」
- 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
- 賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/）
- 給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/）
※本記事の補助金額・要件・期限は2026年6月時点の公開情報に基づきます。各制度は予算上限到達で受付終了となる場合があり、申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別判断は税理士・専門家にご相談ください。
