【満室稼働中】越谷市1棟収益物件「大つかハイツ」を自信を持っておすすめする理由

本日は、オーナー様・投資家様に向けて、弊社が自信を持っておすすめする収益物件を1件ご紹介いたします。

オススメ物件情報

★★【満室稼働中】越谷市1棟収益物件！★★

「大つかハイツ」

項目	内容
販売価格	5,280万円（税込）
年間想定賃料	4,441,200円（駐車場込）
表面利回り	8.41％
所在	埼玉県越谷市千間台東3-4-7
交通	東武スカイツリーライン「せんげん台」駅徒歩約9分
土地面積	147.46㎡（44.60坪）
延床面積	146.97㎡（44.45坪）
築年	平成元年6月
構造	木造スレート葺2階建
間取	1K×8戸・1R×1戸
現況	満室稼働中

【おすすめポイント】

◆ 満室稼働中！
◆ 角地！
◆ 駅徒歩10分以内！
◆ 一部内装補修済み！

なぜ弊社がこの物件をおすすめするのか

収益物件を選ぶ際、多くの投資家様が気にされるのは「利回り」「立地」「入居率」の3点かと思います。しかし、建物の修繕・メンテナンスを本業とする弊社の視点から申し上げますと、これらに加えて「建物のメンテナンス性」「将来的な修繕コスト」「長期的な収益性」こそが、真の意味での優良物件を見極めるポイントとなります。

この「大つかハイツ」は、これらすべての観点において、投資対象として非常にバランスの取れた物件であると判断いたしました。以下、その理由を詳しくご説明いたします。

理由①：安定稼働を裏付ける「満室」という実績

不動産投資において最大のリスクは「空室リスク」です。どれだけ利回りが高い物件でも、入居者が付かなければ絵に描いた餅です。

本物件は現在満室稼働中であり、駐車場を含めてすべての区画が埋まっています。これは単なる偶然ではなく、以下の条件が揃った結果と考えられます。

立地の良さ：せんげん台駅から徒歩約9分という好アクセス
周辺環境の充実：駅東口のショッピングモール『セブンタウンせんげん台』が至近
建物の維持管理状態：一部の部屋では空室時に内装補修が実施済み
間取りの需要適合：単身者向け1K×8戸・1R×1戸という、越谷エリアで需要の高い構成

満室稼働中の物件は、購入直後からキャッシュフローが得られるため、初心者の投資家様にも非常におすすめしやすい物件です。

理由②：表面利回り8.41％という魅力的な収益性

首都圏の物件で表面利回り8％を超える収益物件は、近年減少傾向にあります。特に駅徒歩10分圏内・満室稼働中という条件で8.41％という利回りは、かなり魅力的な水準です。

年間想定賃料4,441,200円（駐車場込）という数字は、販売価格5,280万円に対して健全な収益構造を示しており、融資を活用した投資でも十分なキャッシュフローが期待できます。

理由③：せんげん台駅という「選ばれる街」の魅力

立地について、さらに深く掘り下げてご説明いたします。

せんげん台駅の交通利便性

東武スカイツリーライン「せんげん台」駅には急行・準急列車が停車
複数路線が乗り入れる**「北千住」駅まで乗り換えなしで約24分**
北千住からは都心各所へのアクセスも良好

北千住駅は東京メトロ千代田線・日比谷線、JR常磐線、つくばエクスプレスなど複数路線が乗り入れるターミナル駅であり、都心方面への通勤・通学者にとって非常に利便性の高いエリアです。このアクセスの良さが、単身者向け賃貸の安定需要を支えています。

生活利便性の高さ

駅東口には大型ショッピングモール『セブンタウンせんげん台』
施設内にスーパーマーケット、ドラッグストア、100円ショップなどが充実
日常生活の買い物はすべて徒歩圏内で完結

賃貸物件を選ぶ入居者にとって、「駅近」と「買い物利便性」は最重要項目の2つです。この両方を高いレベルで満たしている本物件は、入居者に選ばれ続ける物件と言えるでしょう。

理由④：「角地」がもたらす資産価値の高さ

見過ごされがちですが、実は不動産投資において「角地」であることは大きなアドバンテージです。

日当たりが良好：二方向が道路に面しているため、採光条件に優れる
風通しが良い：通気性が確保され、カビなどの発生リスクが低減
開放感：入居者の満足度が向上し、長期入居につながりやすい
資産価値：将来的に売却する際にも、角地は評価されやすい

特に単身者向け物件の場合、「日当たり」と「風通し」は女性入居者の物件選びにおいて重要視されるポイントです。本物件が満室稼働している背景には、この角地という立地条件も大きく寄与していると考えられます。

理由⑤：築年数と構造から見る「これからの投資判断」

本物件は平成元年6月築の木造2階建で、築年数は相応に経過しています。この点について、建物修繕のプロの視点から率直にお伝えいたします。

メリット側の視点

購入価格が新築・築浅物件と比べて大幅に抑えられる
減価償却による節税効果が期待しやすい（木造築古物件の特性）
一部内装補修済みで、すぐに追加投資をしなくても稼働可能

注意すべき視点

今後、外壁・屋根・防水などの大規模修繕が必要になる時期
設備類（給排水管、電気設備など）の更新検討時期
木造特有のメンテナンス（シロアリ対策、雨漏り対策など）

一見すると築古物件のデメリットに見えるかもしれませんが、ここにこそ弊社が本物件をおすすめする最大の理由があります。それが次の項目です。

明誠が他社と決定的に違うポイント

大規模修繕コストを「最大20％」削減できる体制

通常、築古の収益物件を購入すると、数年以内に外壁塗装・屋根防水・タイル補修といった大規模修繕工事が必要になります。一般的な足場を組む工事の場合、小規模なアパートであっても足場代だけで数十万円〜百数十万円かかることも珍しくありません。

弊社は、通常の足場による大規模修繕工事と、無足場工法であるロープアクセス工事の両方から最適なご提案ができる、日本でも数少ない事業形態で運営しております。

ロープアクセス工事を活用できるメリット

足場設置が不要なため、平均20％ほど工事費用を削減可能
工期の短縮により、入居者への影響を最小限に
部分的な補修（ピンポイント塗装・防水・タイル補修）にも柔軟に対応
足場が組めない狭小地・隣地との距離が近い物件でも施工可能

本物件「大つかハイツ」のような築年数が経過した物件では、将来的に必ず修繕費用が発生します。購入前の段階から「将来の修繕戦略」まで含めて相談できる業者から購入することで、購入後のトータルコストを大幅に削減できるのです。

購入後の「困った」をワンストップでサポート

不動産を購入されたオーナー様からは、購入後に様々なご相談をいただきます。

「空室が出てしまったがどうしたら良いか」
「雨漏りが発生した、どこに頼めば良いか」
「外壁から水が染みているが、大規模修繕が必要か？」
「地震保険や補助金の申請はできないか」
「税務や相続について相談したい」

弊社では、これらすべてのお困りごとにワンストップで対応しております。

弊社の事業内容

外壁打診調査・漏水調査（建物の状態診断）
ピンポイントの塗装・防水・タイル補修
大規模修繕工事（足場工法・ロープアクセス工法）
空室対策・不動産管理
地震保険や補助金・助成金の申請サポート
各専門の士業（税理士・司法書士・弁護士等）のご紹介

物件を購入して終わり、ではなく、購入後のオーナー様の資産形成・資産保全を長期的にサポートする体制を整えております。

【重要】明誠では仲介手数料をいただきません

本物件にご興味をお持ちいただいた方に、ぜひお伝えしたい重要なお知らせがございます。

弊社では、収益物件のご紹介に際して仲介手数料をいただいておりません。

通常、不動産の売買では、取引金額に応じた仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋消費税が上限）が発生します。本物件の5,280万円の場合、通常であれば以下の金額が仲介手数料として発生します。

通常の仲介手数料の例

5,280万円 × 3％ + 6万円 = 164万4,000円
消費税（10％）= 16万4,400円
合計：180万8,400円

この約180万円という金額が、弊社からご購入いただく場合は一切不要となります。

なぜ仲介手数料をいただかないのか

弊社の本業は、建物の修繕・メンテナンスです。収益物件をご購入いただいたオーナー様とは、物件購入後に修繕工事・メンテナンスを通じて長期的なお付き合いをさせていただくことを想定しております。

つまり、物件購入時の仲介手数料で利益を得るのではなく、購入後の建物維持管理を通じて、お客様と共に長く歩んでいくというのが弊社のスタンスです。

この考え方により、オーナー様は以下のメリットを享受いただけます。

初期費用を大幅に削減（約180万円の節約）
建物の状態を熟知した業者が継続サポート
大規模修繕時にロープアクセス工法で最大20％コストダウン
トータルコストで見た時の投資収益性の向上

表面利回り8.41％の物件でも、購入時に180万円の仲介手数料を支払えば、実質利回りは大きく下がります。しかし、弊社からご購入いただければ、この180万円が丸々お客様の利益として残ります。

融資について

不動産投資において、融資戦略は非常に重要な要素です。

各金融機関で融資に対する判断基準が異なるため、お客様の居住地や資産背景、年収、自己資金などの条件によって、最適な相談先が変わってまいります。

弊社では、多数の金融機関とお取引のある経験から、お客様ごとに最適な融資戦略をご提案させていただきます。ご購入をご検討いただく際には、ぜひ融資関係もご相談ください。

まとめ：本物件が「今」おすすめな理由

改めて、本物件をおすすめするポイントを整理いたします。

✅ 満室稼働中で購入直後からキャッシュフロー確保 ✅ **表面利回り8.41％**という魅力的な収益性 ✅ せんげん台駅徒歩9分、北千住まで乗換なしで約24分の好立地 ✅ 角地による日当たり・風通しの良さで長期入居が期待できる ✅ 一部内装補修済みで追加投資負担が少ない ✅ 弊社からご購入で仲介手数料0円（約180万円の節約） ✅ 将来の大規模修繕もロープアクセス工法で最大20％コストダウン可能 ✅ 購入後のトータルサポート体制で安心の運用

「満室稼働中」「角地」「駅近」という基本スペックの高さに加え、弊社からご購入いただくことで得られるコスト面・サポート面のメリットを総合的に判断すると、本物件は非常にバランスの取れた投資対象であると自信を持っておすすめいたします。

資料請求・お問い合わせについて

本物件の詳しい資料やご質問、内見をご希望の方は、本記事からのお問い合わせ、または担当者まで直接ご連絡ください。

【物件担当】 大澤 TEL：070-5546-3467（担当者直通）

取引態様：媒介

pdf形式の物件概要書もご用意しております。ご希望の方はお気軽にお申し付けください。

※利回り：販売価格に対する年間の賃料収入（共益費を含む）の割合（単純利回り）で、公租公課その他当該物件を維持するために必要な費用の控除前のものです。 ※賃料収入：将来にわたって確実に得られることを保証するものではありません。

弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方から最適なご提案が出来る日本でも数少ない事業形態で、ロープアクセスによる工事は通常の足場による工事と比べて平均20％ほど安く工事が可能です。一方でロープアクセスで工事を行える会社が非常に少ないため、ロープアクセスによる工事が行える会社を増やすためにFC本部として安価に施工が出来る会社を増やしています。事業内容として外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水、タイル補修など建物の事であれば何でも行っています。また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。