古河市のマンション補助金｜管理組合の大規模修繕2026

「うちのマンション、古河市で使える制度はあるのか」——理事長さまの疑問に正面からお答えします

はじめまして。株式会社明誠の代表を務めております、本間幸紘と申します。マンションやビル、ホテルの大規模修繕を、足場を組む従来工法と、ロープでぶら下がって施工する無足場工法（ロープアクセス工法）、そしてその両方を建物に合わせて使い分けるハイブリッド工法で、20年近く現場に立ち続けてきました。

このブログでは、首都圏の分譲マンション管理組合の理事長さまや役員の皆さまに向けて、「知っておくだけで数十万円、場合によっては数百万円単位で負担が変わってくる」自治体の補助金や支援制度を、一つずつ地域ごとに整理してお届けしています。今回の舞台は、茨城県西部の古河市（こがし）です。

古河市は、JR宇都宮線（東北本線）が走り、埼玉県・栃木県と県境を接する交通の要衝です。人口はおよそ13万9千人で、茨城県内でも有数の規模を持つ市です。旧市街には平成初期に建てられた分譲マンションが根づき、駅周辺には比較的新しいマンションも増えてきました。「そろそろ2回目の大規模修繕が近い」「修繕積立金が足りるか不安だ」——理事会でそんな声が出はじめている組合も、決して少なくないはずです。

正直に申し上げます。古河市には、マンションの「工事費そのもの」を直接まとまって補助してくれる制度は、現時点では多くありません。ですが、管理組合が資産価値を守るうえで見逃せない制度が、静かに、しかし確実に整いつつあります。今回は古河市の分譲マンション管理組合が使える制度を、私が現場目線で「どう活かすか」まで含めて解説していきます。

古河市の管理組合が押さえるべき制度は大きく5つ

最初に全体像をお見せします。細かい話に入る前に、地図を頭に入れておいたほうが迷いません。古河市で分譲マンションの管理組合が関わってくる制度は、ざっくり次の5つに整理できます。

一つ目が、いま国と自治体が最も力を入れている「マンション管理計画認定制度」。二つ目が、大規模修繕を行うと固定資産税が下がる可能性のある「マンション長寿命化促進税制」。三つ目が、太陽光や蓄電池といった省エネ・脱炭素設備の「自立・分散型エネルギー設備導入促進事業補助金」。四つ目が、建物の安全に関わる「耐震改修促進事業」。そして五つ目が、専門家に相談できる県・国の相談窓口です。

このうち、古河市の分譲マンション管理組合にとって「今すぐ効いてくる」のは一つ目と二つ目、そして五つ目です。私はいつも理事長さまに「補助金は工事費の値引きだと思わず、資産価値を守るための仕組みだと捉えてください」とお伝えしています。順番に見ていきましょう。

古河市のマンション事情——なぜ今「管理」なのか

制度の中身に入る前に、古河市という街のマンション事情を少しだけ整理させてください。ここを押さえておくと、なぜ古河市がいま「管理の適正化」に動き出したのかが腑に落ちます。

古河市は、平成17年（2005年）に旧古河市・総和町・三和町が合併して誕生した、比較的新しい枠組みの市です。庁舎が総和・古河・三和の3か所に分かれているのはその名残で、マンション行政の窓口も担当ごとに庁舎が異なります。ここは後ほど連絡先のところで整理します。

古河駅周辺の中心市街地には、昭和末期から平成初期に建てられた分譲マンションが点在しています。これらは築30年から35年を数え、まさに「2回目・3回目の大規模修繕」の時期に差しかかっています。一方で、近年は住環境の良さから移住・定住を促す動きもあり、比較的新しいマンションも供給されてきました。「新しいマンションと、年数を重ねたマンションが混在する」——この構図は、多くの地方都市に共通する悩みです。

私が現場で20年見てきて実感するのは、建物の傷みよりも先に「管理組合の体力」が落ちていくということです。理事のなり手がいない、修繕積立金の値上げが総会を通らない、長期修繕計画が10年以上見直されていない——こうした「組織の老朽化」が、結果として工事の先送りを生み、建物の寿命を縮めます。国がマンション管理適正化法を改正し、認定制度という仕組みをつくったのも、まさにこの「組織の健康」を保つためです。古河市の制度も、その流れの中にあります。

もう一つ、古河市ならではの事情を挙げるなら「都心の相場より工事費の感覚がつかみにくい」という点があります。東京23区のマンションと違い、地方都市では大規模修繕の実例情報が周囲に少なく、「戸あたりいくらが妥当なのか」の物差しを持ちにくい。私の経験上、これが業者任せの割高な工事や、逆に安すぎて品質が伴わない工事を招く一因になっています。だからこそ、後半でお話しする「工法を揃えた相見積もり」が、古河市のような地域では特に効いてきます。順番に見ていきましょう。

【最重要】マンション管理計画認定制度——古河市は「申請できる街」

まず、古河市の管理組合に一番知っていただきたいのが、このマンション管理計画認定制度です。

そもそも管理計画認定制度とは

マンション管理計画認定制度とは、管理組合が作成した管理計画（管理のルールや長期修繕計画などをまとめたもの）が、国の定める一定の基準を満たしている場合に、市区町村が「このマンションは適正に管理されていますよ」と公的にお墨付きを与える仕組みです。2020年（令和2年）のマンション管理適正化法の改正でできた、比較的新しい制度です。

ここで大事なのは、この認定は「その市区町村が制度を実施している」ことが前提になる、という点です。実施していない自治体では、そもそも認定の申請ができません。

古河市は、令和6年（2024年）5月1日から、このマンション管理計画認定制度を実施しています（出典：古河市「マンション管理計画の認定制度」）。つまり古河市は、分譲マンションが認定申請を「できる街」なのです。これは意外と大きな意味を持ちます。

古河市の認定基準——国の基準と同じ

古河市の公表によれば、認定の対象は「市内の既存の分譲マンション」で、申請者はマンション管理組合の管理者等となります。そして認定基準について、古河市はこう明記しています。「古河市独自の基準はなく、国がマンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容」です（出典：古河市「マンション管理計画の認定制度」）。

これは実務的にありがたい話です。独自の上乗せ基準がない分、国の標準的な基準さえクリアすれば申請できます。国の基準のうち、私が現場で「ここでつまずく組合が多い」と感じるのは、やはり長期修繕計画まわりです。おおむね次のような点が問われます。

長期修繕計画が国の「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、その内容と修繕積立金額が総会で決議されていること。計画の作成または見直しが7年以内に行われていること。計画期間が30年以上で、その期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されていること。将来の一時的な修繕積立金の徴収（いわゆる一時金頼み）を予定していないこと。経理の面では、管理費と修繕積立金が明確に区分経理されていること——などです。

言い換えれば、認定制度は「きちんと長期の視点で修繕を計画し、そのためのお金を無理なく積み立てているか」を問うものです。私はこれを、単なる書類仕事ではなく「管理組合の健康診断」だと理事長さまにお伝えしています。

申請手数料は無料。ただし外部の審査料はかかる

費用の話は正直にお伝えします。古河市への申請手数料そのものは無料です。ただし、公益財団法人マンション管理センターが運営する管理計画認定手続支援システムの利用料、および事前確認に係る審査料は有料です（出典：古河市「マンション管理計画の認定制度」）。

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年です。有効期間の満了までに更新申請を行わないと認定は失効しますので、「取って終わり」ではなく5年ごとの更新を前提に考えておく必要があります。

認定を受ける4つのメリット

では、手間をかけて認定を取ると何がいいのか。古河市が挙げているメリットは主に4つです。

一つ目は、適正に管理されているマンションとして評価されること。区分所有者が部屋を売るとき、「管理計画認定マンション」という肩書きは買い手への安心材料になります。二つ目は、住宅金融支援機構の「フラット35」や共用部分リフォーム融資で金利の引き下げ措置が受けられること。三つ目は、同じく住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」を利用する場合に利率の上乗せ措置が受けられること。積立金を運用する組合にとっては地味に効いてきます。

そして四つ目が、次にお話しする「マンション長寿命化促進税制」の対象になり得ること、です（出典：古河市「マンション管理計画の認定制度」）。この四つ目が、大規模修繕を控えた組合にとっては一番の狙いどころになります。

マンション長寿命化促進税制——大規模修繕で固定資産税が1年だけ半分に

認定制度と必ずセットで理解していただきたいのが、この「マンション長寿命化促進税制」です。これは古河市独自の制度ではなく、国が令和5年度税制改正で創設した全国共通の仕組みです。

制度の中身

一定の要件を満たすマンションが、長寿命化に資する大規模修繕工事（外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事の「すべて」を含むもの）を行った場合、工事が完了した年の翌年度分に限り、そのマンションの固定資産税額（居住用部分・一戸あたり床面積100平方メートル相当分まで）が2分の1に減額されます（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。

適用期間は令和5年4月1日から令和9年3月31日までです。当初は令和7年3月31日までの制度でしたが、令和7年度の税制改正で2年間延長されました。つまり、いま大規模修繕を検討している古河市の組合にとっては、間に合う可能性が十分ある制度だということです。

使うための前提条件

ここが肝心です。この税制を使うには、いくつかの前提があります。まず、築20年以上・総戸数10戸以上といったマンションの規模要件があること。次に、長期修繕計画の見直し等により修繕積立金を一定の基準額以上に引き上げていること。そして——ここが認定制度とつながるのですが——原則として管理計画の認定を受けているか、市区町村から助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直していること、が求められます。

つまり、「認定制度で管理体制を整える → 適切な積立をする → 長寿命化工事を行う → 固定資産税が1年だけ半分になる」という一本の道でつながっているのです。私が「認定と税制はワンセットで考えてください」とお伝えするのは、このためです。

申告のタイミングに注意

減額を受けるには、工事完了後3か月以内に、大規模の修繕等証明書、過去工事証明書、管理計画の認定通知書、修繕積立金引上証明書などを添えて、管理組合の代表者が市区町村に申告する必要があります（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。工事が終わってから「そういえば」では間に合いません。工事の計画段階から、証明書の取得と申告のスケジュールを組み込んでおくことが大切です。

正直に申し上げると、減額されるのは「1年分の固定資産税の半分」ですから、金額として劇的に大きいわけではありません。ですが、認定・積立・工事という一連の取り組みを「きちんとやっている証」として使える点にこそ、私は価値があると考えています。

認定を取るまでの現実的な4ステップ

「認定が良いのは分かった。でも、うちの組合に取れるのか」——理事長さまから必ず聞かれる質問です。現場での進め方を、4つのステップに分けてお伝えします。

第一に、長期修繕計画の現状確認です。手元の計画が国の標準様式に沿っているか、直近7年以内に見直されているか、計画期間が30年以上あるかを確認します。ここが古ければ、まず見直しから着手します。第二に、修繕積立金の水準チェックです。将来の一時金頼みになっていないか、区分経理がきちんと分かれているかを見ます。第三に、公益財団法人マンション管理センターの支援システムを通じて事前確認を受け、専門家（マンション管理士など）の目を入れます。そして第四に、古河市営繕住宅課へ認定申請、という流れです。

私の経験上、いきなり第四の「申請」から入ろうとして止まる組合がとても多い。実際に効いてくるのは第一・第二の「足元を整える」段階です。ここは総会での合意形成が必要になるため、理事会だけで抱え込まず、早めに専門家と施工会社の両方に相談しながら進めるのが、結局は一番の近道になります。認定は「建物の資産価値を守る土台づくり」であり、私はこれを資産価値の維持・向上という長い視点で理事長さまにお話しするようにしています。

省エネ・脱炭素の補助金——共用部の設備更新で検討したい

三つ目は、太陽光発電や蓄電池などの省エネ・脱炭素設備に関する補助です。古河市は「自立・分散型エネルギー設備導入促進事業補助金」を実施しており、茨城県の補助制度を活用する形で運用しています（出典：古河市環境課「自立・分散型エネルギー設備導入促進事業補助金」）。

対象となるのは、発電出力10キロワット未満の太陽光発電設備と連系する蓄電池などの設備で、停電時や電力需要のピーク時に電気を活用できるものです。令和7年度は6月上旬から受付を開始し、予算の上限に達し次第、受付を終了する運用となっていました。

分譲マンションの場合、各住戸というより「共用部の照明のLED化」「エントランスや管理室の電源のバックアップ」といった文脈で、こうした設備が検討対象になることがあります。ただし、この補助はもともと戸建てや個人住宅を主な想定にしている面があり、分譲マンションの共用部でそのまま使えるかは、設備の仕様や申請要件によって変わります。導入をお考えの際は、必ず事前に古河市三和庁舎の環境課（電話 0280-76-1511）へ、共用部での適用可否を確認してから計画を進めてください。「予算上限で早期終了」という制度なので、動くなら年度の早い時期が有利です。

耐震改修促進事業——「木造戸建て中心」という前提を正しく知る

四つ目は耐震です。ここは誤解が生まれやすいので、あえて丁寧にお伝えします。

古河市の「耐震改修促進事業」は、木造住宅耐震診断士派遣、木造住宅耐震改修訪問相談、木造住宅耐震改修補助金の3本立てで構成されています。補助金では、上部構造評点1.0未満と判定された木造戸建て住宅の耐震改修等について、必要経費の5分の4に相当する額、かつ上限115万円までが補助されます（出典：古河市「古河市耐震改修促進事業のご案内」）。

数字だけ見ると手厚い制度ですが、ここで大事なのは「対象が木造の一戸建て住宅である」という点です。分譲マンションの多くは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）ですので、この木造向けの補助制度はそのままでは当てはまりません。「マンションだから耐震補助が115万円もらえる」と早合点しないよう、私はあえて注意喚起しています。

では、RC造・SRC造の分譲マンションの耐震はどうすればよいのか。旧耐震基準（昭和56年5月以前）で建てられたマンションについては、国や都道府県レベルで耐震診断・耐震改修の助成が用意されている場合があります。制度は年度ごとに枠や要件が変わりますので、旧耐震のマンションで耐震にご不安がある組合は、まず市の建築指導課（電話 0280-76-1511）と茨城県の住宅担当窓口に、現行で使える制度がないかを確認するのが確実です。耐震は「使える制度があるか」ではなく「建物の安全をどう確保するか」から逆算して考えるべきテーマだと、私は考えています。

相談窓口と専門家の活用——「まず誰に聞くか」を整理する

五つ目は、お金そのものではありませんが、実は一番使ってほしい「相談窓口」です。制度は知っていても、「自分の組合が対象になるのか」「何から手をつければいいのか」が分からず止まってしまう——これが現場で一番多いパターンです。

まず、マンション管理計画認定制度について、国レベルでは一般社団法人日本マンション管理士会連合会が「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル」（電話 03-5801-0858、平日10時〜17時）を開設しています。認定を取るべきかどうかの入り口相談に使えます。

そして古河市では、認定制度そのものの窓口は営繕住宅課（三和庁舎、電話 0280-76-1511）です。省エネ設備は同じく三和庁舎の環境課、耐震や建築確認は建築指導課が担当します。古河市は庁舎が3か所に分かれているので、「どの制度をどの庁舎に聞けばいいか」を最初に整理しておくと、無駄足を踏まずに済みます。

私はいつも理事長さまに「制度の可否は行政に、工事の中身は施工会社に、この二つを分けて相談してください」とお伝えしています。行政は制度の要件は教えてくれますが、工事の方法や費用の妥当性までは踏み込みません。そこは私たちのような施工会社の役目です。

大規模修繕を古河市で進めるときの、現場からの3つの助言

制度の話が続いたので、最後に施工の視点から、古河市の管理組合に向けた実務的な助言を3つお伝えします。

一つ目は、「認定・税制を狙うなら、工事の設計段階から逆算する」こと。長寿命化促進税制は外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事をすべて含むことが条件です。せっかく大規模修繕をするなら、この3点セットを漏らさない設計にしておかないと、税制の対象から外れてしまいます。工事内容と証明書取得のスケジュールは、着工前に必ずすり合わせてください。

二つ目は、「工法によって費用が大きく変わる」こと。私ども明誠は、足場を組む従来工法だけでなく、ロープでぶら下がって施工する無足場工法（ロープアクセス工法）も手掛けています。足場の架設・解体には相応の費用と工期がかかりますが、建物の形状や工事範囲によっては、無足場工法や足場との組み合わせ（ハイブリッド工法）にすることで、足場費や工期を抑えられるケースがあります。積立金に不安がある組合ほど、複数の工法を比較する価値があります。

三つ目は、「相見積もりは工法を揃えて取る」こと。A社は全面足場、B社はロープアクセスという条件のバラバラな見積もりを並べても、正しい比較はできません。同じ工事範囲・同じ品質基準で、工法違いも含めて比較する。ここが管理組合の費用最適化の分かれ目です。私どもは大規模修繕工事のご相談で、まさにこの「工法を揃えた比較検討」からお手伝いすることが多いです。

補足すると、無足場工法は「どんな建物でも安くなる魔法」ではありません。凹凸が多く作業範囲の広い建物では、かえって足場のほうが効率的なこともあります。だからこそ私は、足場・ロープアクセス・その組み合わせの3つを最初から比較できる体制を大切にしています。「うちの建物ならどの工法が向くのか」——そこを一緒に見極めるのが、私の一番の仕事だと思っています。古河市のように築30年前後のマンションが多い地域では、2回目・3回目の修繕をどう設計するかで、その後20年の積立負担が大きく変わります。

まとめ——古河市の管理組合が今日からできること

長くなりましたので、古河市の分譲マンション管理組合が押さえるべきポイントを整理します。

古河市は令和6年5月から、分譲マンションの管理計画認定制度を実施しています。認定を取れば、フラット35等の金利優遇や、大規模修繕時の固定資産税を1年だけ半分にする長寿命化促進税制（令和9年3月31日まで）につながります。省エネ設備の補助や耐震の制度もありますが、後者は木造戸建て中心という前提を正しく理解しておく必要があります。そして、迷ったらまず市の営繕住宅課と国の相談ダイヤルに聞く——これが遠回りのようで一番の近道です。

補助金や税制は、あくまで「きちんと管理し、適切に修繕する組合」を後押しする仕組みです。制度を入り口に、長期修繕計画と積立、そして工法の見直しまで一度整理してみる。その最初の一歩を、私どもはいつでもお手伝いします。総会前の段階整理だけでも、お問い合わせからお気軽にお声がけください。ご相談だけでも、お力になれることがあります。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

創業から6000棟超の施工実績