厚木市で賃貸マンションやビル、アパートをお持ちのオーナーさまへ。この記事は「住民の安全のために耐震を」というお話ではありません。入居率と賃料、毎月手元に残るキャッシュフロー、そして将来の出口（売却）価格をどう守り、どう伸ばすかという、経営の話です。
私は20年近く、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ち続けてきました。県央エリア、本厚木駅周辺の物件もずいぶん見てきましたが、ここにははっきりした特徴があります。本厚木という強い駅力で賃貸需要は底堅い一方、駅近の新築・築浅供給が続くなかで、築古物件は「選ばれる理由」を失うと一気に空室が長期化しやすいこと。そして、相模川沿いの低地や丘陵地が混在し、想定される地震動が小さくないことです。外壁や鉄部の劣化は静かに、しかし確実に、賃料の下落圧力として効いてきます。
その劣化対策や設備更新のコストを、公的資金で圧縮できる制度が、厚木市・神奈川県・国にそれぞれ用意されています。ところが私の経験上、これらをきちんと使い切っているオーナーさまは、まだ少数派です。今日はその制度を、「いくら戻るのか」「税務でどう効くのか」「使えないのは誰か」まで、できるだけ正直にお話しします。
※本記事の金額・要件は2026年（令和8年）6月時点で各自治体・省庁が公表している一次情報に基づきます。補助金は予算枠や定員に達した時点で受付終了となる制度が多く、年度途中で条件が変わることもあります。実際の申請前には必ず最新の交付要綱と窓口でご確認ください。
まず結論：厚木市オーナーが押さえるべき「3つの財布」
厚木市の物件で使える補助は、大きく3つの出どころに分かれます。ご自身のケースを判定しやすいよう、先に全体像を示します。
| 出どころ | 主な制度 | 厚木市オーナーへの効き方 |
|---|---|---|
| 厚木市（市の財布） | 分譲マンション予備診断補助、木造住宅耐震（診断・設計・改修・除却）、住宅省エネ設備補助、事業所用省エネ設備導入促進補助 | 築古・旧耐震物件の安全性と資産価値を底上げ／省エネ設備で物件の競争力と経費を改善 |
| 国（省庁の財布） | 賃貸集合給湯省エネ2026、先進的窓リノベ2026、給湯省エネ2026 | 入居者満足度＝賃料維持・空室短縮に直結 |
| 税制（取られる額を減らす財布） | 耐震改修の固定資産税減額・所得税控除、マンション長寿命化促進税制、修繕費の損金算入 | 受け取る補助とは別に、毎年のキャッシュフローを改善 |
ポイントは、「現金でもらう補助」と「税金が減る効果」と「損金で利益を圧縮する効果」は、別々に積み上げられるということです。一つの大規模修繕や設備更新で、複数の財布に同時に手を伸ばせるケースが、厚木市にも実際にあります。ここからが本題です。
1. 分譲マンション予備診断補助｜「現状を数字で知る」費用を市が半分持つ
築古の分譲マンションを区分所有で複数戸お持ちのオーナーさま、あるいは管理組合の役員も兼ねているオーナーさまにとって、最初の入口がこの制度です。厚木市は、分譲マンションの管理組合に対して、耐震性の現状を把握する「予備診断」費用の一部を補助しています（出典：厚木市「分譲マンションへの予備診断補助」）。
補助額（2026年・令和8年時点）
- 予備診断に要する費用の合計の2分の1、かつ上限15万円（補助件数は予算の範囲内）
予備診断は、本格的な耐震診断の前に、まず簡易にリスクの当たりをつけるための入口です。「うちの旧耐震マンション、そもそも診断する価値があるのか」を、少ない自己負担で見極められます。
対象になる建物の条件
次の4点をすべて満たす分譲マンションの管理組合が対象です。①昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を得て工事に着手したもの（いわゆる旧耐震基準）、②住戸数の過半を区分所有者の住居用に供するもの、③住宅部分の床面積の合計が住宅・非住宅部分の合計の過半であるもの、④管理組合の総会または理事会で予備診断実施の決議がなされたもの。
ここでオーナーさまに関わる重要な点を、正直に2つ申し上げます。
ひとつは、「住戸数の過半が区分所有者の居住用」という要件です。投資用に貸し出している住戸が多すぎるマンションでは、対象から外れる可能性があります。ご自身のマンションが該当するかは、事前相談で確認する価値があります。
もうひとつ、厚木市のこの制度は「予備診断」に対する補助が入口である点です。予備診断 → 本格的な耐震診断 → 改修、と段階を踏む設計になっており、まずは現状把握から、という考え方です。旧耐震のマンションは、耐震性が未知数のまま市場に出ると買い手から大きく値引きを迫られますが、診断で「安全」と分かれば出口価格を守れますし、「要改修」と分かれば、後述する税制と組み合わせた改修計画に進めます。まず現状を数字で押さえる——その費用を市が半分持ってくれるなら、使わない手はありません。
2. 木造住宅の耐震診断・改修・除却補助｜店舗併用・木造アパートのオーナーへ、令和8年度に対象拡大
「うちは木造アパートや店舗併用だから関係ない」と思われたオーナーさまにこそ、知っていただきたい制度です。厚木市の木造住宅耐震補助は、診断から設計、改修工事、さらには除却（取り壊し）までを段階的に支援します。そして令和8年度から、対象が大きく広がりました（出典：厚木市「木造住宅の耐震診断・耐震改修設計・耐震改修工事・除却工事補助制度」）。
令和8年度の目玉：「グレーゾーン住宅」まで対象拡大
これまで旧耐震（昭和56年5月以前）が中心でしたが、令和8年度から対象建築物が「平成12年（2000年）5月31日以前に新築工事に着手した一戸建て住宅および兼用住宅」まで拡充されました。新耐震基準であっても平成12年改正前の木造には倒壊被害が見られたためで、対象となる築古アパート・併用住宅の範囲が一気に広がっています。
補助額の一覧（令和8年度）
| ステップ | 補助額 |
|---|---|
| ①耐震診断 | 診断費の全額（上限9万円） |
| ②耐震改修設計 | 設計費の3分の2（上限11万円） |
| ③耐震改修工事 | 工事費の3分の2（上限100万円）＋工事監理費の3分の2（上限7万5千円）。市民税非課税世帯はさらに上限50万円加算 |
| ④除却工事 | 除却工事費の2分の1（上限50万円） |
対象は、地上2階建て以下の在来軸組工法による木造（ツーバイフォー・プレハブを除く）で、住宅用途の床面積が延べ面積の2分の1超のものなどです。改修補助は診断・設計の補助を受けたものが対象となる、段階制です。
申込のタイミングが命
令和8年度の受付は5月7日（木曜日）から。受付は5月上旬から12月頃まで、予算の範囲内で先着順です。受付件数が上限に達すると、期間内でも早期に締め切られます。先着順の制度は「予算が残っているうちに動いた人が勝つ」世界です。検討しているなら前倒しが鉄則です。
注意点も正直にお伝えします。この制度では、診断・設計・工事を市に登録された「耐震診断改修技術者」に依頼することが補助の条件です。登録のない業者に頼むと補助対象外になります。また、平成12年5月31日以降に増築している場合は対象外となることがあるため、まずは建築指導課（電話046-225-2434）への事前相談が欠かせません。
なお現場の人間として一言。耐震補強は、外壁・防水・塗装といった大規模修繕と工程が重なることが多い工事です。私はいつも、耐震とその他の修繕を別々に発注せず、ワンセットで計画することをお勧めしています。足場を二度架けるのは、まるごとお金をドブに捨てるようなものだからです。ここは、足場仮設と無足場のロープアクセスを物件ごとに使い分けてコストを最適化する、私たちの大規模修繕の考え方が効いてくる場面でもあります。
3. 厚木市の住宅省エネ設備補助｜太陽光・蓄電池で「光熱費に強い物件」をつくる
劣化対策と並んで、これからの賃貸経営でじわじわ効くのが省エネ・創エネです。厚木市は、市内に住所のある個人が住宅用の省エネ設備を導入する際、費用の一部を助成しています（出典：厚木市カーボンニュートラル関係補助金／カーボンニュートラルプラットフォーム）。
主な対象機器と補助の目安は、太陽光発電システム（出力1kWあたり1万円、上限6万円）、蓄電池システム（5万円）、家庭用燃料電池エネファーム（5万円）、太陽熱利用システム（5万円）などです。金額単体は大きくありませんが、「この物件は太陽光・蓄電池付き」という訴求は、電気代高騰に敏感になっている入居者に対して確実に効きます。光熱費を抑えられる物件は、同じ家賃でも選ばれやすく、退去が減ります。
ひとつ注意点を。この住宅省エネ設備補助は「市内に住所登録のある個人」が主対象で、自宅併用や自身の居住を前提とする設計です。純投資の賃貸物件・法人所有物件は対象外となるケースがあるため、最新の要件はカーボンニュートラルプラットフォームと環境政策課（046-225-2749）で必ずご確認ください。法人・事業用ビルのオーナーさまは、次の事業所向け制度が本命になります。
4. 事業所用省エネ設備導入促進補助金｜法人・自社ビル・テナントビルのオーナーへ
一棟ビルや事業用物件を法人で保有しているオーナーさま、あるいは個人事業主として物件を運用されている方には、住宅向けとは別の入口があります。厚木市は、脱炭素と地球温暖化防止を目的に、自家消費型の太陽光発電システムおよび蓄電池システムを導入した企業・団体・個人事業主に対して、予算の範囲内で補助金を交付しています（出典：補助金ポータル「厚木市事業所用省エネ設備導入促進補助金」）。
テナントビルや事務所、店舗の屋根に自家消費型の太陽光を載せれば、共用部電気代の圧縮に直結し、NOI（実質賃料収入）の改善とBCP（事業継続）の両方に効きます。停電に強いビルは、テナント企業にとっても価値が高い。なお、この制度は令和7年度の実績情報が中心で、令和8年度の上限額・要件・受付状況は環境政策課への事前相談が必須です。設備投資の前に、まず一本電話を入れる価値があります。
5. 神奈川県の既存住宅省エネ改修補助｜市の制度と「県の財布」を重ねる
厚木市の制度に加えて、神奈川県にも「県の財布」があります。令和8年度 神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金は、既存住宅の断熱改修などに対し、補助対象経費の3分の1、または15万円のいずれか低い額を上限に補助する制度です。申請期間は令和8年5月11日から令和8年10月30日までとされています（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。
市と県、さらに次章の国の制度は、対象工事や併用の可否がそれぞれ異なります。「どれとどれが重ねられるか」を設計するのが、補助金活用のいちばんおいしいところであり、いちばん間違えやすいところでもあります。同じ窓の断熱工事に複数の補助を二重取りすることは原則できませんが、部位や工事を分けて設計すれば、市・県・国を組み合わせられるケースがあります。
6. 国の制度：入居率と賃料を守る「省エネ三本柱」
ここからは全国共通、国の制度です。賃貸オーナーにとって、入居者の満足度＝賃料維持・空室短縮に直結するのがこの3本柱です。いずれも令和7年度補正予算を財源とする2026年版で、予算消化で早期終了する可能性があります。
(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助
賃貸集合住宅のオーナーを対象とした、給湯器交換専用の補助です。古いガス給湯器をエコジョーズ（潜熱回収型ガス給湯器）やエコフィール（同・石油）に交換する費用を支援します。補助額は機器1台あたり上限5〜7万円、給湯器交換とあわせてドレン排水工事を行う場合は1台あたり最大10万円まで補助されます（出典：賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。
戸数の多い賃貸マンションなら、給湯器をまとめて更新するだけで補助総額が大きく積み上がります。古い給湯器は故障時の入居者クレームと緊急対応コストの温床ですから、「壊れてから慌てて交換」より「補助があるうちに計画交換」が、経営的にも合理的です。
(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる
窓の断熱改修に対する、補助率の高い制度です。内窓設置・外窓交換・ガラス交換などが対象で、1戸あたり最大100万円まで補助されます。賃貸住宅の所有者も対象で、戸建・低層・中高層の集合住宅すべてが含まれます（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業」概要）。1回の申請で補助額合計が5万円以上になることが条件です。
窓は、入居者が体感する「寒い・暑い・結露する」の元凶です。ここを改善すると、退去理由を一つ潰せます。築古物件こそ、窓の性能差が競争力の差になります。
(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら
エコキュート（ヒートポンプ給湯機）やハイブリッド給湯機、エネファームを導入する場合は、こちらが対象になります。オール電化の物件や、給湯設備をまとめて高効率機に更新する物件に向いた制度です。前述の賃貸集合給湯省エネ2026事業とは対象機器が異なるため、お持ちの物件の給湯方式に応じて使い分けます。
7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない。3つの注意点
ここはオーナー経営でいちばん差がつくところなので、現場目線で正直にお話しします。税務の最終判断は必ず顧問税理士にご確認ください。
注意点1：補助金は受給時に「雑収入」として課税される
見落とされがちですが、受け取った補助金は、原則としてその年度の雑収入（不動産所得・事業所得）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでも、税引後の実質的な手残りはそれより小さくなります。補助金は満額がそのまま懐に入るわけではない、という前提で利回りを計算してください。
注意点2：「修繕費」か「資本的支出」かで結果が大きく変わる
同じ工事でも、その年に全額を経費にできる「修繕費」になるか、減価償却で複数年に分けて費用化する「資本的支出」になるかで、キャッシュフローと納税額のタイミングが大きく変わります。原状回復に近い塗り替え・防水は修繕費に寄りやすく、耐震性能や機能を明確に向上させる工事は資本的支出に寄りやすい、というのが大まかな考え方です。判断は税理士マターですが、工事の発注内容と見積書の書き方が、後の税務処理を左右することは、オーナーとして知っておく価値があります。
注意点3：耐震改修・長寿命化には固定資産税の減額がある
耐震改修を行った住宅には、一定要件のもとで固定資産税の減額措置があり、所得税の特別控除が使える場合もあります。さらにマンションについては、長期修繕計画の見直しなど一定要件を満たした管理組合に対し、マンション長寿命化促進税制（大規模修繕工事を行った翌年度の建物部分の固定資産税を一定割合減額）が設けられ、適用期限が令和9年（2027年）3月31日まで延長されています。受け取る補助とは別に、毎年の固定資産税を継続的に圧縮できるのがこの財布の強みです。要件は年度で変わるため、最新情報は必ず確認してください。
8. 数字で見る：築古RCマンション1棟のモデル試算
抽象論だけでは伝わりにくいので、あくまで一般化したモデルで、補助金が効くイメージを示します（実在物件ではありません）。
- 想定：本厚木エリアの築30年・RC造・20戸の賃貸マンション
- 工事：大規模修繕（外壁・防水・鉄部塗装）＋全戸の給湯器交換＋共用部の窓断熱
仮に給湯器交換で賃貸集合給湯省エネ2026事業を20戸分活用し、1台あたり7万円が出れば、それだけで約140万円。共用部・住戸の窓断熱で先進的窓リノベ2026事業を組み合わせれば、ここに数十万円〜が上乗せされます。さらに大規模修繕本体は、足場仮設とロープアクセスを部位ごとに使い分ければ、足場費そのものを圧縮できる。補助で取り戻すお金と、工法選択で削るお金は、別腹で効いてくるわけです。
ここで効いてくるのが「入居率」の視点です。仮に家賃8万円・20戸の物件で、入居率が3%改善する（実質0.6戸ぶん空室が埋まる）と、年間の賃料収入はおよそ57万円増えます。設備更新と劣化対策で「選ばれ続ける物件」にすることは、補助金の額そのもの以上に、長い目で見たキャッシュフローを底上げします。これがオーナー視点での補助金活用の本質です。
9. よくあるご質問（厚木市オーナー編）
Q. 市外・県外に住んでいますが、厚木市の補助は使えますか？
A. 制度によります。木造住宅の補助や住宅省エネ設備補助は「所有者本人の居住」や「市内に住所登録のある個人」を要件とするものがあり、純投資の遠隔地オーナーは対象外になることがあります。一方、分譲マンション予備診断補助は管理組合が申請主体です。事業所用の省エネ補助は法人・個人事業主が対象です。ご自身の保有形態に合う財布を選ぶのがコツで、まずは各担当課への事前相談をお勧めします。
Q. 補助金は工事が終わってからでも申請できますか？
A. ほとんどの制度で「交付決定の前に契約・着工してしまうと対象外」になります。順番は「相談 → 申請 → 交付決定 → 契約・着工」です。良かれと思って先に工事を始めると補助が消えます。ここは最も多い失敗です。
Q. 国・県・市の制度は全部まとめて使えますか？
A. 同一の工事・同一の費用に対する二重取りは原則できませんが、部位や工事内容を分ければ併用できるケースがあります。設計段階で「どの工事にどの補助を充てるか」を整理しておくことが、受給総額を最大化する鍵です。
Q. 先着順の制度は、いつ動けばいいですか？
A. 受付開始直後です。木造住宅の耐震補助は令和8年度5月7日受付開始で予算到達次第終了。年度初めに動くオーナーが取り、夏以降に検討を始めるオーナーは取り逃すのが実態です。
10. 医療・介護施設のオーナーさまへ｜「止められない建物」の修繕とBCP
クリニック、サービス付き高齢者向け住宅、介護施設を運営・保有されているオーナーさまには、もう一段の視点を。これらは「営業を止められない建物」です。修繕中も入居者・患者さんの生活と治療が続くため、騒音・振動・粉じん・動線の確保が、賃貸住宅以上にシビアになります。
ここで、足場を組まずに施工できるロープアクセス（無足場工法）が大きな意味を持ちます。窓をふさがず、出入口の動線を殺さず、必要な部位だけピンポイントで補修できるため、施設を稼働させたまま外壁・防水・鉄部のメンテナンスを進めやすい。さらに、自家消費型太陽光・蓄電池の導入は、停電時にも医療・介護を止めないBCP対策として、補助金と相性が良い投資です。詳しくはロープアクセス工法のご案内もご覧ください。
11. 厚木市オーナーが取るべき動き：診断 → 計画 → 工事の順で
最後に、今日からの動き方を整理します。
第一に、現状を数字で把握すること。旧耐震の分譲マンションなら予備診断補助、木造アパート・併用住宅なら耐震診断補助から。診断費の多くは市が持ちます。第二に、年度初めに動くこと。先着順・予算枠の制度が多く、出遅れは即「来年回し」です。第三に、工事を分けて補助を重ねる設計をすること。市・県・国の財布を、部位ごとに割り当てる発想が効きます。そして第四に、契約・着工は必ず交付決定の後で。順番を間違えると補助はゼロになります。
私たち明誠は、足場仮設とロープアクセス、そして両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。私はこの20年、補助金の有無や工法の選び方ひとつで、オーナーさまの手残りが大きく変わる場面を何度も見てきました。だからこそ、補助金の活用と工法の最適化、その両輪で「かけるべきところにかけ、削れるところは削る」修繕投資を設計します。収益物件をお持ちの方向けの考え方は、オーナーさま向けサービスのご案内にもまとめています。
お持ちの厚木市の物件で、まだこうした補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも、ご相談を承ります。築年数なりの劣化は、放っておけば静かに賃料の下落圧力として効いてきます。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善以上に、物件価値そのものを底上げします。
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