龍ケ崎市のマンション補助金｜管理組合の大規模修繕2026

はじめまして。株式会社明誠で代表を務めております、本間幸紘と申します。私はこれまで、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場を組む工事も、ロープでぶら下がって足場を使わない工事も、両方を組み合わせた工事も、現場でずっと見てきました。今日は茨城県龍ケ崎市（りゅうがさきし）の分譲マンションにお住まいの理事長さん、管理組合の役員さんに向けて、「龍ケ崎市で大規模修繕にどんな補助金・支援制度が使えるのか」を、できるだけ正直に整理してお話しします。

先に結論から申し上げます。龍ケ崎市には、外壁塗装や大規模修繕の「工事費そのもの」に現金を直接くれる補助金は、私が調べた限り確認できませんでした。ここで期待させて後でがっかりさせるのは私の本意ではないので、はっきり書いておきます。ただ、それでもあきらめる必要はありません。龍ケ崎市にはマンション管理計画認定制度があり、これを入口にすると固定資産税の減額や住宅金融支援機構の金利引下げという、実額で効いてくる優遇にたどり着けます。この記事は、その「使える制度」への地図です。

龍ケ崎市はいま、マンションが一斉に修繕期を迎える街

龍ケ崎市は茨城県南部・県南地域に位置する、人口およそ7万人台の街です。市の中心市街地には関東鉄道竜ヶ崎線が走り、市の北西側にはJR常磐線の龍ケ崎市駅（旧・佐貫駅。2020年3月に改称されました）があります。龍ケ崎市駅からは、大規模な住宅地である竜ヶ崎ニュータウンへ路線バスが接続しており、ここから上野・東京方面へ通勤する方が数多くいらっしゃいます。

この「竜ヶ崎ニュータウン」というキーワードが、実は今回の話の核心です。ニュータウンや駅周辺の分譲マンションの多くは、高度成長期からバブル期にかけて一斉に供給されました。つまり、街全体でマンションが同じ時期に一斉に築40年・築50年に近づいているということです。建物は正直で、鉄筋コンクリートでも15年前後で外壁やシーリング、防水が傷んできます。そして街のあちこちで修繕のタイミングが重なると、職人も資材も取り合いになり、工事費が上がりやすくなります。

私が龍ケ崎市の管理組合さんにまずお伝えしたいのは、「制度を使うにも、工事を安く上げるにも、早く動いた組合ほど得をする」というシンプルな事実です。内陸の龍ケ崎市は海沿いのような塩害こそ少ないものの、雨・紫外線・寒暖差による劣化は確実に進みます。放っておいて得をすることは、建物に関しては一つもありません。

まず押さえる「龍ケ崎市マンション管理計画認定制度」

龍ケ崎市は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）第3章の規定に基づく「龍ケ崎市マンション管理計画認定制度」を、令和6年4月から運用開始しています。対象は市内にある分譲マンションです。

この認定制度、名前だけ聞くと「書類仕事が増えるだけでは？」と身構える理事長さんもいらっしゃいますが、私は逆にお金の話への入口だと考えています。市の公式ページにもはっきり書かれているとおり、認定を取得すると「固定資産税の特例措置」や「融資の金利引下げ」といったメリットが受けられるからです。後述する固定資産税の減額も、機構融資の優遇も、この認定が前提になってくる場面が多いのです。

認定の基準は「国の基準そのまま」

龍ケ崎市の認定基準は、国土交通省告示で定められた基準のとおりで、市独自の上乗せ基準はありません。これは組合にとって朗報です。龍ケ崎市だからといって特別に厳しいハードルが課されるわけではなく、全国共通の物差しで判断されるということです。認定の物差しは、大きく分けて次のような分野になります。

管理者（理事長）が定まっていること。集会（総会）が年1回以上開かれていること。管理規約が適切に定められていること。長期修繕計画が一定期間以上で作られ、計画に基づく修繕積立金の額が確保されていること。そして、修繕積立金が適切に積み立てられていること。要は「まともに管理されている組合かどうか」を国の基準で確認する制度です。ふだんきちんと総会を開き、長期修繕計画を回している組合であれば、決して手の届かない基準ではありません。

申請は2ステップ。窓口は都市計画課

龍ケ崎市の認定申請は、次の順番で進みます。

STEP1（事前確認）：公益財団法人マンション管理センターが提供している「管理計画認定手続支援サービス」を利用し、管理計画が基準に適合しているかの事前確認を受けます。ここで適合が確認されると「適合証」が発行されます。

STEP2（市への認定申請）：マンション管理センターが発行した適合証等を添付し、龍ケ崎市の都市整備部都市計画課へ認定申請を行います。窓口は龍ケ崎市役所（〒301-8611 茨城県龍ケ崎市3710番地、電話0297-64-1111）です。

手数料は「二段構え」なので予算取りに注意

ここは理事長さんが総会にかける前に必ず知っておくべき点です。龍ケ崎市の認定にかかる費用は、大きく二段構えになっています。

一つはマンション管理センターの手数料で、システム利用料と事前確認審査料がかかります（金額はセンターのサービス内容により決まります）。もう一つが市への認定申請手数料で、龍ケ崎市の場合は次のように定められています。

区分	手数料
認定・更新申請（長期修繕計画1つの場合）	4,000円
同、2つ以上の場合の追加1あたりの加算額	2,000円
変更認定申請（1あたり）	14,500円

団地型で棟数が多いマンションほど、長期修繕計画の数に応じて市の手数料が加算される点に注意してください。とはいえ、市への手数料自体は数千円〜数万円のオーダーです。この後に得られる固定資産税の減額や融資優遇の実額を考えれば、入口のコストとしては十分にペイする水準だと私は見ています。

本命は「固定資産税の3分の1減額」— ただし龍ケ崎市は割合に注意

龍ケ崎市の管理組合にとって、最も実額のインパクトが大きい制度が、このマンション長寿命化促進税制（大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額制度）です。龍ケ崎市の公式ページ（更新日2025年4月24日）を、私自身が一つずつ確認しました。

制度の中身

一定の要件を満たすマンションが、令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に長寿命化に資する大規模修繕工事を行い、工事完了日から3か月以内に申告した場合、工事が完了した年の翌年度分の固定資産税額を減額する制度です。

ここで龍ケ崎市の管理組合さんに、正直にお伝えしなければならないことがあります。この減額割合は自治体が条例で定める「参酌基準」の範囲で決まるのですが、龍ケ崎市は「3分の1」を採用しています。横浜市など「2分の1」を採用している自治体もあり、龍ケ崎市はそれよりやや控えめです。誇張して「半額になります」と言ってしまうと、後で申告のときに話が違うことになります。龍ケ崎市は3分の1、ここは正確に押さえておいてください。

対象になるマンションの4要件

龍ケ崎市で減額を受けるには、次の4つをすべて満たす必要があります。

第一に、築20年以上が経過していること。第二に、総戸数が10戸以上であること。第三に、過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事および屋根防水工事）を行っていること。第四に、管理計画認定マンション、または助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンションであること。

この第四の要件が、前章の「管理計画認定制度」と直結しています。認定を受けたマンションの場合、令和3年9月1日以降に、長期修繕計画の期間全体での修繕積立金の平均額を「認定基準未満」から「認定基準以上」まで引き上げたことを証明する書類（修繕積立金引上証明書）が必要になります。つまり、積立金をきちんと引き上げてきた組合が報われる設計になっているわけです。

減額される範囲と、見落としがちな注意点

減額されるのは、1戸あたり100平方メートル（共用部分を含む）までの部分で、固定資産税額の3分の1です。100平方メートルを超える部分は減額されません。また、減額の対象は大規模修繕工事が行われた棟に限られます。

そして、ここが実務で見落とされやすいポイントです。

減額されるのは固定資産税のみで、都市計画税は減額されません。
この減額は、当該マンションにつき1度しか受けられません。
耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修による減額とは同時に適用できません。
土地についての減額はありません（建物部分のみ）。
各要件は、申告時点かつ固定資産税の賦課期日（1月1日）時点で満たしている必要があります。

団地型マンションで棟別に修繕積立金を積み立てていない場合は、要件を満たすかどうかを「団地全体」で判断します。棟別に積み立てている場合は、総戸数10戸以上の要件を除き「棟別」に判断します。龍ケ崎市には団地型のマンションも少なくないので、この扱いは事前に税務課へ確認しておくと安心です。

申告は「税務課」へ。管理組合がまとめて申告できる

申告先は市役所の総務部税務課（電話0297-64-1111）で、工事完了後3か月以内に行います。ありがたいのは、当該マンションの管理組合等の代表者が、各所有者の申告をまとめて行える点です。区分所有者一人ひとりが個別に手続きする必要はなく、理事長が代表して手続きできます（各人の署名を付した別紙を添付します）。

必要書類は、共通で「申告書」「大規模の修繕等証明書（建築士・住宅瑕疵担保責任保険法人が発行）」「過去工事証明書（建築士・マンション管理士が発行）」「総戸数が10戸以上であることがわかる書類」。管理計画認定マンションの場合はさらに「管理計画の認定通知書（龍ケ崎市都市計画課が発行）」「修繕積立金引上証明書」が加わります。

証明書の発行には建築士やマンション管理士の関与が必要です。大規模修繕の設計・施工段階から、税制の証明を見据えて書類を整えておくことが、後で慌てないコツです。私たちのような施工側と早めに情報共有しておくと、この段取りがスムーズになります。

積立金が足りない組合が、龍ケ崎市で打てる4つの手

「制度はわかった。でもうちは積立金が足りなくて、そもそも工事に踏み切れない」——龍ケ崎市の築古マンションで、私が一番よく聞くのがこの声です。ニュータウン世代のマンションは、分譲当初の積立金設定が今の物価水準に追いついていないケースが本当に多い。ここでは、現場で私が組合さんにお勧めしている打ち手を4つ挙げます。

打ち手1：住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資を使う。 積立金の不足分を一時金の値上げだけで賄おうとすると総会が荒れます。機構の融資で工事費を平準化し、返済しながら積み立てを続ける方が、合意形成はずっと楽です（次章で詳述します）。

打ち手2：管理計画認定を取り、固定資産税減額とセットで設計する。 前述のとおり、認定は税制と融資優遇の入口です。工事の実施と認定取得のタイミングを合わせれば、実額のリターンが最大化します。

打ち手3：工法を見直して工事費そのものを下げる。 これが私たち明誠の最も得意とするところです。足場を組むかロープアクセスにするか、その組み合わせ方一つで、総額が大きく変わります（後半で具体的なモデルケースをお見せします）。

打ち手4：長期修繕計画を今の相場で作り直す。 古い単価のままの計画は「絵に描いた餅」です。認定の要件にも積立金の確保が入っているので、計画の見直しは制度活用と防災の両面で意味があります。

住宅金融支援機構の融資は「認定」で有利になる

龍ケ崎市の公式ページでも、住宅金融支援機構（機構）の融資制度が紹介されています。管理組合が使える代表的なものが、マンション共用部分リフォーム融資です。

この融資は、大規模修繕などの共用部分の工事資金を管理組合が借り入れられる制度で、金利は申込時の金利が全期間固定で適用されます（金利は毎月見直されます）。担保として、公益財団法人マンション管理センターの債務保証を利用できるため、理事長個人が連帯保証人になる必要がない点も安心材料です。

そして重要なのが、管理計画認定を受けたマンションでは融資金利の引下げ等の優遇があるという点です。ここでも認定が効いてきます。返済期間や現時点の適用金利は申込時期や条件によって変わるため、断定は避けますが、認定を取っておくことで条件が有利になる、という方向性は間違いありません。具体的な返済期間・最新の金利は、機構の本支店窓口またはマンション管理センターへ確認してください。

あわせて、計画的に積立を進めたい組合にはマンションすまい・る債という選択肢もあります。機構が管理組合を対象に発行する債券で、毎年一定額を積み立てていく仕組みです。2026年度の応募受付期間は2026年4月13日（月）から10月9日（金）までとされています。認定マンションは利率面で優遇される仕組みもあります。工事の「借りる」側だけでなく「貯める」側も、機構の制度で強化できるということです。

将来の修繕費と積立のバランスを見える化したい場合は、機構が提供する「マンションライフサイクルシミュレーション」も役立ちます。龍ケ崎市の公式ページからもリンクされていますので、まず現状把握から始めたい組合さんはここから触ってみてください。

正直に言います。「使いにくい・使えない」制度も龍ケ崎市にはあります

補助金の記事というと、使える制度ばかりを並べたくなるものですが、私はそれをしません。理事長さんが総会で「あの制度が使えるはずだ」と言った後に「実は対象外でした」となるのが、組合にとって一番まずいからです。龍ケ崎市には住宅系の補助制度がいくつかありますが、分譲マンションの共用部大規模修繕には基本的に使えないものが多いので、そこを正直に整理します。

木造住宅の耐震化補助（毎年6月1日から受付開始）： 昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造住宅の耐震診断・耐震設計・耐震改修を支援する制度で、補助対象経費の5分の4以内（最大100万円）が補助されます。ただし対象は木造住宅です。鉄筋コンクリート造（RC）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）の分譲マンションの共用部は対象外です。

危険ブロック塀等撤去補助金（毎年6月1日から受付開始）： 倒壊のおそれがあるブロック塀の撤去を支援する制度です。マンションの敷地境界にある危険なブロック塀であれば検討の余地はありますが、大規模修繕そのものとは別枠です。

空家バンク活用促進事業補助金： 龍ケ崎市空家バンクに登録された空家を対象に、改修工事費の半額（上限50万円）などを補助する制度です。これは空家の流通・活用を促す制度で、居住中の分譲マンションの共用部修繕には使えません。

若者・子育て世代住宅取得補助金： 住宅の「取得」を支援する移住・定住施策で、大規模修繕とは目的が異なります。

つまり龍ケ崎市では、「工事費を直接くれる補助金」を探すより、「管理計画認定 → 固定資産税減額＋機構融資優遇」という王道ルートに集中したほうが、実際にお金が動く、というのが私の結論です。

旧耐震のマンションは「補助金」より「決議のハードルを下げる」発想を

龍ケ崎市は竜ヶ崎ニュータウンを含め、比較的新しい住宅地が多い街ですが、それでも旧耐震基準（昭和56年5月以前）のマンションが該当する組合さんはいらっしゃると思います。前述のとおり、市の耐震補助は木造が中心でRC/SRCマンションの共用部には使いにくい。では旧耐震マンションは打つ手なしかというと、そんなことはありません。

ここで知っておいてほしいのが、耐震改修促進法の「要耐震改修認定」です。これは補助金ではありませんが、実務上は非常に強力な武器になります。この認定を受けると、耐震改修工事について、区分所有法上は各4分の3以上が必要な共用部の変更決議が、過半数へと緩和されます。「反対する人が多くて決議が通らない」という、旧耐震マンションで一番のボトルネックを、法律の力で下げられるのです。

補助金がない＝改修できない、ではありません。決議のハードルを下げて前に進めるという選択肢がある。これは意外と知られていないので、旧耐震の組合さんはぜひ頭の隅に置いておいてください。

ここからが本題。工事費そのものを下げる「3つの工法」

制度で数万円〜数十万円を取りに行くのも大事ですが、大規模修繕で一番大きいのは、やはり工事費本体です。数千万円の工事なら、工法選びで数百万円が動きます。ここが私たち明誠の本領です。私たちは、建物に合わせて次の3つの工法を提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法1：通常の足場工法

建物の周囲に仮設足場を組む、従来型の工法です。中低層で形状が複雑な建物、全面的に手を入れる必要がある建物に向いています。作業の安定性が高い反面、足場の架設・撤去費が総額に大きく乗るのが弱点です。龍ケ崎市のような戸建て混在の落ち着いた住環境では、足場のシート養生で数か月間、日当たりや眺望が塞がれることを気にされる居住者も多いです。

工法2：ロープアクセス工法（無足場）

産業用ロープで作業員が壁面を上下しながら施工する、足場を組まない工法です。足場費がまるごと不要になるため、条件が合えばコストを大きく圧縮でき、工期も短縮できます。さらに、足場という「侵入経路」を作らないため防犯面でも安心で、ベランダ前に足場が立たないので居住者の生活への影響が最小限です。高層階、足場が架けにくい狭小地・隣地との距離が近い物件、そして「とにかくコストを抑えたい」という組合さんに強い工法です。

工法3：ハイブリッド工法

足場とロープアクセスを、建物の部位ごとに使い分ける工法です。たとえば「劣化が激しく全面打診が必要な面は足場、健全で塗り替え中心の面はロープアクセス」といった具合に最適化します。大規模で複雑な物件ほど、この使い分けで総額を大きく下げられます。1〜2の工法しか持たない会社にはできない、3つの選択肢を持つ明誠だからこその提案です。

龍ケ崎市の管理組合向け・モデルケース2本

具体的な数字があるほうがイメージしやすいので、龍ケ崎市によくある2つのパターンで、あくまで一般的なモデルとして試算をお見せします（実際の金額は建物の状態・面積・仕様で変わります。正確な額は現地調査のうえお見積りします）。

モデルA：龍ケ崎市駅周辺・築25年・11階建て・48戸（新耐震）

竜ヶ崎ニュータウンや龍ケ崎市駅周辺によくある中規模マンションです。全面足場を組む前提だと総額はおよそ9,000万円規模になりますが、劣化の軽い面をロープアクセスに切り替えるハイブリッド工法にすると、総額はおよそ7,800万円まで圧縮できるイメージです。差額はおよそ1,200万円。48戸で割れば1戸あたり約25万円の差になります。ここに管理計画認定を取って固定資産税の3分の1減額を重ねれば、組合全体で見た負担はさらに軽くなります。

モデルB：市内・築40年超・5階建て・18戸（小規模）

ニュータウン以前からある、小規模で高経年のマンションです。全面足場だとおよそ3,200万円のところ、ロープアクセス主体で組み立てるとおよそ2,600万円程度まで下げられるイメージです。積立金が不足しがちなこの規模こそ、機構の共用部分リフォーム融資で資金を平準化し、旧耐震であれば要耐震改修認定で決議のハードルを下げる、という合わせ技が効いてきます。

繰り返しますが、これはモデルです。大事なのは「工法の選び方次第で、これだけ動く余地がある」という事実を知っていただくことです。

使う順番を逆算する「龍ケ崎市・大規模修繕カレンダー」

制度をバラバラに知っていても、順番を間違えると取りこぼします。龍ケ崎市の組合さんが実際に動くときの流れを、逆算で整理しておきます。

まず現状把握です。長期修繕計画と積立金残高を確認し、必要なら今の相場で計画を作り直します。次に建物調査・見積り。ここで足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案を比較し、工事の規模と予算感を固めます。並行して管理計画認定の準備を進めます。総会で管理規約・長期修繕計画・積立金を整え、マンション管理センターの事前確認（STEP1）を経て、都市計画課へ認定申請（STEP2）します。

資金面では、不足があれば機構の共用部分リフォーム融資を検討し、認定による金利優遇を織り込みます。積立を強化したいならすまい・る債の応募期間（2026年度は4月13日〜10月9日）も意識します。そして工事契約・着工・完成。ここで税制の証明書（大規模の修繕等証明書・過去工事証明書など）を建築士・マンション管理士に発行してもらい、完成から3か月以内に税務課へ固定資産税減額を申告します。

この一連の流れを、思いつきで一つずつやると数年がかりになりますが、最初に全体像を描いておけば、総会の回数も最小限で済みます。私たちは、この地図を組合さんと一緒に描くところからお手伝いします。

総会を通す「合意形成」の3つのコツ

制度と工法が整っても、最後は総会での合意です。龍ケ崎市の組合さんに、私が現場で実感している合意形成のコツを3つだけお伝えします。

一つ目は、「増額の理由」を数字とセットで語ること。積立金の値上げや一時金は感情的な反発を招きがちですが、「今動けば固定資産税がこれだけ減り、機構融資で月々の負担はこう平準化される」という実額を示すと、議論が前向きになります。

二つ目は、複数の工法・複数の見積りを並べること。1案しか出さないと「本当にこれが最善か」という不信が残ります。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案を並べ、なぜこれを選ぶのかを説明できると、納得感がまるで違います。

三つ目は、外部の専門家の視点を借りること。理事会だけで抱え込まず、施工会社・マンション管理士・機構などの一次情報を総会資料に添えると、「業者に言われるがまま」ではない、根拠ある意思決定になります。

よくあるご質問（龍ケ崎市の管理組合向け）

Q1. 龍ケ崎市には外壁塗装そのものへの補助金はありますか？
私が調べた限り、龍ケ崎市に外壁塗装・大規模修繕の工事費を直接補助する制度は確認できませんでした。ただし管理計画認定を入口に、固定資産税の3分の1減額と機構融資の優遇にたどり着けます。

Q2. 固定資産税の減額は「半額」ですか？
いいえ、龍ケ崎市は3分の1です。自治体によって割合が異なり、龍ケ崎市はやや控えめな設定なので、正確に押さえてください。しかも減額されるのは固定資産税のみで、都市計画税は対象外、翌年度の1年度分のみです。

Q3. 管理計画認定を取らないと減額は受けられませんか？
固定資産税減額の要件は「管理計画認定マンション」または「助言指導を受けた管理組合」です。いずれかを満たす必要があるため、認定取得（またはそれに準じる助言指導）が実質的な前提になります。

Q4. 認定の手数料はいくらかかりますか？
市への認定申請手数料は長期修繕計画1つで4,000円（2つ以上は1つあたり2,000円加算）。これとは別にマンション管理センターのシステム利用料・事前確認審査料がかかります。

Q5. 融資は理事長個人が保証人になる必要がありますか？
機構の共用部分リフォーム融資は、マンション管理センターの債務保証を利用できるため、理事長個人が連帯保証人になる必要はありません。

Q6. うちは旧耐震ですが、耐震補助が使えないなら手詰まりですか？
いいえ。耐震改修促進法の要耐震改修認定を受ければ、耐震改修の共用部決議が4分の3から過半数へ緩和されます。補助金がなくても前に進める道があります。

JCSAの取り組みについて

最後に少しだけ。私たち明誠は、施工会社であると同時に、一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）の運営にも関わっています。建設業向けの経営支援や情報発信、オンラインセミナー、交流会、ビジネスマッチングなどを通じて、業界全体の底上げを目指す取り組みです。地域の管理組合さんに、信頼できる施工体制と最新の制度情報をお届けし続けるための土台だとご理解いただければと思います。

まとめ：龍ケ崎市の管理組合が、今日から動くために

龍ケ崎市の大規模修繕で押さえるべきことを、もう一度整理します。工事費そのものへの直接補助は確認できないけれど、マンション管理計画認定制度（令和6年4月開始）を入口にすれば、固定資産税の3分の1減額（令和9年3月31日までの工事完了・完了から3か月以内申告）と、住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資の金利優遇にたどり着けます。木造耐震補助や空家バンク補助は共用部大規模修繕には使いにくいこと、旧耐震なら要耐震改修認定で決議を緩和できることも、正直に知っておいてください。

そして何より、工事費本体を下げる鍵は工法です。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから、建物にとって最適な工法を選べば、数百万円の差が生まれます。制度で取り、工法で削る。この両輪で、龍ケ崎市の管理組合さんの負担は確実に軽くできます。

私たち明誠は、龍ケ崎市の分譲マンションの建物調査・お見積りを無料で承っています。「まず現状を診てほしい」「3工法で比較した見積りが見たい」「認定と税制の段取りを相談したい」——どんな入口でも構いません。まずはお気軽にご相談ください。

創業から6000棟超の施工実績