株式会社明誠の本間幸紘です。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。

今回は渋谷区の12条点検（建築基準法第12条に基づく定期調査・検査報告）について書きます。渋谷区は事務所ビル・ホテル・商業施設と共同住宅が混ざり合う街です。渋谷駅周辺の再開発で新しいビルが次々と建つ一方、代々木・幡ヶ谷・初台・恵比寿のあたりには昭和50年代から平成初期のタイル張りマンションや中小規模の雑居ビルが数多く残っています。渋谷区で建物をお持ちの方から「複合用途だと対象になるのか」「報告書はメールで出せると聞いたが本当か」というご相談を、私は毎年いただきます。

前置きは短くします。制度の条文解説は他所にもありますので、この記事では渋谷区で実際に報告書を出すときの手順と、外壁の全面打診にいくらかかるのかの2点を、現場の数字で書きます。

結論：渋谷区の12条点検で押さえるべき5点

先に結論からお伝えします。

論点	結論
対象になるか	不特定多数が利用する用途（共同住宅・ホテル・物販店舗・事務所等）で一定規模を超えるものが「特定建築物」。用途コードと規模は東京都の定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧で確認します
報告の頻度	特定建築物定期調査は用途・規模により毎年または3年ごと。防火設備・建築設備・昇降機等の検査は毎年（出典：渋谷区「定期報告について」）
外壁の打診	落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等は概ね10年に1度（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）
どこに出すか	報告の4種類それぞれで受付機関が別。届出書類は渋谷区役所本庁舎11階の建築課設備係
費用の目安	外壁打診調査そのものは250〜500円/㎡が目安。総額を左右するのは仮設費で、足場かロープアクセスかで数十万〜百万円単位の差が出ます

渋谷区のオーナーさま・管理組合にとって最初の関門は、「竣工または外壁改修から10年」です。そしてその10年目の調査を、足場を架けて行うのか、無足場のロープアクセス工法で行うのかで、費用も居住者・テナントへの影響もまったく違います。ここを知らずに1社だけの見積で決めてしまう組合さまを、私は何度も見てきました。

建築基準法第12条とは｜1項の「調査」と3項の「検査」を分けて覚える

まず用語の整理です。ここを混同したまま管理会社の説明を聞くと、話が噛み合いません。

• 第12条第1項｜特定建築物定期調査……建物本体の調査です。敷地および地盤、建築物の外部、屋上・屋根、建築物の内部、避難施設等を、一級建築士・二級建築士または特定建築物調査員が調査します。外壁の打診はここに含まれます。
• 第12条第3項｜防火設備・建築設備・昇降機等の定期検査……防火扉や防火ダンパー、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置、給排水設備、エレベーター・エスカレーター等の検査です。

渋谷区のホームページにも「建築基準法による定期報告には、特定建築物定期調査や防火設備定期検査、建築設備定期検査、昇降機等定期検査の4種類があります」と明記されています。また同ページには「建築基準法に基づく『定期調査・検査報告制度』は、消防法に基づく消防用設備等点検とは異なる制度です」という注記もあります（出典：渋谷区「定期報告について」）。消防点検をやっているから12条点検は不要、という誤解は本当に多いので、ここは分けて覚えてください。

渋谷区で報告書を出す先｜4種類それぞれ受付機関が違う

渋谷区で実務上いちばん間違いが起きるのがここです。「区役所に持っていけばいい」と思っていると空振りします。

報告の種類	提出先（受付機関）	電話
1. 特定建築物（調査）	公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター	03-5989-1929
2. 防火設備（検査）	同センター	03-5989-1937
3. 建築設備（検査）	一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター	03-3591-2421
4. 昇降機等（検査）	一般社団法人 東京都昇降機安全協議会	03-6304-2225

（出典：渋谷区「定期報告について」、更新日2026年7月1日）

一方で、除却届・使用休止届・所有者等変更届・対象外届・改善計画書／改善完了報告書・新規登録といった渋谷区が定める届出書類は、渋谷区役所本庁舎11階の都市整備部 建築課 設備係が窓口です。問い合わせ先は電話03-3463-2742（FAX 03-5458-4923）と案内されています。郵送の場合は〒150-8010（住所不要）渋谷区都市整備部建築課設備係あて。副本の返却を希望する場合は返信用封筒を同封し、届出書は信書にあたるためレターパックや特定記録郵便など信書を送れる方法を使うよう案内されています。

なお、敷地内に延べ面積が1万㎡を超える建築物がある場合は、特別区ではなく東京都 市街地建築部 建築企画課（特定建築物・防火設備は03-5388-3344、建築設備・昇降機等は03-5388-3349）の所管になります（出典：東京都都市整備局）。渋谷駅周辺の大規模複合ビルは、こちらに該当するケースが出てきます。

渋谷区で使える電子提出・メール提出・スマート申請

渋谷区は、この数年で提出方法の電子化をかなり進めています。ここは他区と比べても運用が整理されている部分なので、実務担当の方は押さえておいて損がありません。

① 昇降機等定期検査報告書の電子提出（令和7年4月1日開始）
インターネットを利用した報告書提出の受付が令和7年4月1日から始まりました。渋谷区の説明では「報告書の提出から受理までの日数が大幅に短縮され、報告書の副本は電子データ（PDF）での返却」となります。

② 建築設備定期検査報告書の電子提出（令和8年4月1日開始）
建築設備（昇降機などを除く）の定期検査報告書の電子提出が、令和8年4月1日から開始されました。提出方法は日本建築設備・昇降機センターの案内に従います（出典：渋谷区「定期調査・検査報告書の電子提出について」、更新日2026年7月1日）。

③ 届出書類のメール提出（2026年1月5日から）
渋谷区が定める定期報告関係書類は、メールでも提出できるようになりました。宛先は建築課設備係のアドレスで、件名に報告書の種類、本文に物件名称・所在地（住居表示）・整理番号・会社名・担当者・電話番号・メールアドレス・受理書の要否を記載します。添付は全てPDFで、受信できる最大容量は約10MB。超える場合は分割するか、渋谷区指定のファイル共有サービスを使う運用です。

④ オンライン申請（スマート申請）
Grafferのスマート申請にも対応しています。Grafferアカウント、Googleアカウント、LINEアカウント、メールアドレス認証のいずれかでログインし、申請後は「受付完了メール」、受理時は「処理の完了メール」が届きます。審査・受理は土日祝・年末年始（12月29日〜1月3日）を除く平日8時30分〜17時15分です。

⑤ 昇降機の改修工事に伴う報告は不要に（令和7年4月1日から）
渋谷区では、令和7年4月1日より建築基準法第12条第5項による「昇降機の改修工事に伴う報告」が不要となりました。改修した年月日と改修内容は、昇降機等定期検査報告書の備考欄に記載して報告する運用です。これは管理会社側でも認識が更新されていないことがあるので、渋谷区の物件をお持ちの方は一度ご確認ください。

外壁全面打診の「10年」はいつから数えるのか

ここが、渋谷区に限らず最も多い質問です。国の告示では、次の事象が生じた日が属する年度の翌年度の4月1日から起算して10年を超え、最初の報告日までに、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等が必要とされています。

• 検査済証の交付を受けた日
• 外壁の全面改修が完了した日
• 落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等が完了した日

たとえば竣工年度（検査済証の日付）が平成25年度の共同住宅であれば、起算開始日は平成26年4月1日、全面打診等が必要になるのは令和6年4月1日以降の報告日まで、という数え方になります（出典：板橋区「建築基準法に基づく特定建築物の外壁全面打診などの調査について」／国土交通省）。

対象となる外装仕上げ材は、タイル、石貼りなど（乾式工法によるものを除く）、モルタルなどによるもの。乾式工法以外で固定方法が不明な仕上げ材も、原則として調査の対象です。

例外もあります。 定期調査の実施から3年以内に外壁改修もしくは全面打診等が行われることが確実である場合、または別途歩行者等の安全を確保する対策（壁面直下の落下物防護ネット設置など）を講じている場合は、この限りではないとされています。ただし前者は、建築基準法第8条第2項の維持保全計画書等で時期が明確にされており、かつ計画どおり実施される見込みであることが条件で、調査結果表の特記事項欄に予定時期を記載し、計画書を添付する必要があります。「大規模修繕を予定しているから今回は見送る」という判断をされるなら、この裏づけをセットで用意してください。

ちなみに「歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とは、当該壁面の前面かつ壁の高さの概ね2分の1の水平面内に、公道、不特定または多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有するものを指します。渋谷区のように歩道に面して建つビルが多い街では、ほぼ全面が該当するとお考えいただくのが現実的です。

令和7年7月1日施行の告示改正｜調査結果表の様式が変わりました

もう一点、渋谷区でこれから報告される方に必ず知っておいていただきたい改正があります。

令和6年国土交通省告示第974号（令和6年6月28日公布）および令和7年国土交通省告示第53号（令和7年1月29日公布）により、定期調査・検査等の項目、方法、結果の判定基準、調査結果表等の見直しが行われ、令和7年7月1日に施行されました。これを受けて東京都建築基準法施行細則および東京都告示も令和7年6月30日公布・同年7月1日施行で改正されています。

東京都は原則として国の改正内容を踏襲しますが、都独自の措置として次の点を維持・追加しています（出典：東京都都市整備局「２．定期調査・検査制度改正の内容」）。

• 「常時閉鎖式防火扉」は従来どおり特定建築物定期調査で報告し、防火設備定期検査では報告を求めない
• 「換気設備」の「物品放置の状況」について、自然換気設備は従来どおり特定建築物定期調査で報告
• 避難経路上の「窓先の空間」の確保に関する調査を追記（東京都建築安全条例の改正内容を反映）

そして実務上の注意として、令和7年7月1日施行の調査・検査結果表は7月1日以降に調査・検査する物件に使用し、6月30日以前に調査・検査した物件は従前の様式を使用するとされています。調査会社から上がってきた報告書の様式が新旧どちらなのか、受け取る側も一度は確認しておくと差し戻しを防げます。

渋谷区のページからも、この改正については東京都のページを参照するよう案内が出ています。

渋谷区で外壁打診にかかる費用｜足場かロープアクセスかで総額が変わる

ここからが、私が現場で一番お伝えしたい話です。

全面打診の方法として、告示や自治体の解説では主に2通りが示されています。

1. 調査範囲に足場等を設置してテストハンマーで全面打診する方法
2. 赤外線装置による調査で、国が指定するガイドライン等による方法

ここで見落とされがちなのが、「足場等」の「等」の部分です。告示が求めているのは「全面的な打診等」であって、枠組足場の架設そのものではありません。ロープアクセス工法でも、作業員が直接外壁に取り付いて打診棒で全面を叩いて打音を確認しますので、打診という行為の中身は足場の場合と同じです。

費用の目安を、レンジで示します。実際の見積は建物の形状・立地・仕上げ材の状態で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。

項目	目安
外壁打診調査（打診作業そのもの）	250〜500円/㎡
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
防水	5,000〜8,000円/㎡
枠組足場の全面架設（10階建て・外周80m・工期3か月のモデル）	約168万円
同条件をロープアクセス工法で対応した場合の仮設費	約59万円

つまり同じ条件で、仮設費だけで約109万円の差が出る計算です。30戸規模のマンションの大規模修繕は総工費3,500〜5,000万円程度、うち仮設足場が15〜25%を占めるのが一般的ですから、打診調査単体であればなおさら仮設費の比重が大きくなります。

加えて、渋谷区のような立地では足場を架けること自体のハードルがあります。敷地に余裕がなく隣地との離隔が取れない、前面が人通りの多い歩道、テナントの営業を止められない、ホテルで客室からの眺望と防犯を確保したい——こうした条件では、部位ごとに足場とロープアクセスを使い分けるハイブリッド工法が現実解になることも多いです。明誠が3工法を持っているのは、こうした「この建物にはどれが合うか」を数字で比較してお出しするためです。大規模修繕の料金の考え方もあわせてご覧いただくと、私たちの積算の前提が伝わるかと思います。

工法の技術的な比較や作業手順の詳細は、同業者・FC加盟をご検討の方向けに姉妹サイトで解説しています。ロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/）をご参照ください。

渋谷区の複合用途ビルで判定に迷ったときの進め方

渋谷区に多いのが、1〜2階が店舗や飲食、上層階が事務所または共同住宅という複合用途の建物です。これは「うちは対象か」の判断が最も難しいパターンです。

東京都は、判断がつかない場合は次の情報を整理したうえで所管の特定行政庁に問い合わせるよう案内しています。

1. 全体の階数・面積
2. 各用途に供する面積
3. 各階の用途等

また、物販店舗・共同住宅・複合建築物・事務所については報告対象建築物の判断のフローチャート、病院・旅館・ホテル・展示場・キャバレー・遊技場・飲食店等についてはケーススタディがPDFで公開されています（出典：東京都都市整備局）。まずこの2つに当たってから、渋谷区 建築課設備係（03-3463-2742）にご相談いただくのが早道です。

新たに定期報告の対象となる建築物については、渋谷区の「新規登録用紙」に各階の面積・用途が分かる資料を添えて提出します。逆に対象から外れる場合は「定期調査・検査報告対象外届」を、根拠資料（各階用途および床面積表、平面図、設備図、写真など）を添えて提出する運用です。

初回免除と報告時期｜新築ビルのオーナーさまへ

渋谷区で新しくビルやマンションを取得された方が見落としやすいのが「初回免除」です。

特定建築物定期調査と防火設備定期検査には初回免除の制度があり、新築・改築後は検査済証の交付を受けた日の属する年度の翌年度以降の2回目の報告時期から報告が必要になります。3年ごとに報告が必要な共同住宅の例では、令和5年度中に検査済証が交付された建築物は令和6年度の報告が免除され、令和9年度（令和9年5月1日〜10月31日）から報告が必要になります。

一方、建築設備および昇降機等の定期検査報告は取扱いが異なり、検査済証の交付を受けた日の翌日から起算して2年を経過する日までに初回の報告を提出する必要があります。たとえば検査済証交付日が令和6年6月17日なら、初回報告は令和8年6月17日まで。「特定建築物と同じだろう」と構えていると期限を過ぎますので、ここは分けて管理してください（出典：東京都都市整備局）。

なお、定期報告をしなかったり虚偽の報告をした場合は罰則の対象になります。制度としての強制力はきちんとある、という前提でご検討ください。

明誠が渋谷区の12条点検・打診調査でお役に立てること

少しだけ自己紹介をさせてください。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質管理はISO9001のマネジメントシステムに基づいて運用しています。日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。

私たちの強みは、通常足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つから、その建物に合う方法を数字で比較してご提案できることです。1工法しか持たない会社は、どうしても自社の得意な方法に寄った提案になります。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法と安全管理の考え方をご覧ください。ビルオーナーさま向けの体制はビルオーナー向けサービスにまとめています。

これまでの施工事例は施工実績のページからご覧いただけます。渋谷区内の物件でも、打診調査から補修・改修まで一貫してお手伝いした実績があります。

日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職が加盟しているため、打診で浮きが見つかった際に補修まで同じ体制で進められるのも、結果として費用と工期を抑えられる理由です。加盟に関する技術情報はロープアクセスドットコムで公開しています。

よくあるご質問

Q. 渋谷区の小規模な賃貸マンションでも12条点検の対象になりますか？

A. 用途と規模で決まります。共同住宅の場合、階数と延べ面積の要件を満たすものが対象です。東京都の定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧で用途コードと規模をご確認ください。判断がつかない場合は、渋谷区 建築課設備係（03-3463-2742）にお問い合わせいただくのが確実です。

Q. 外壁の全面打診調査の費用はいくらぐらいですか？

A. 打診作業そのものは250〜500円/㎡が目安ですが、総額を決めるのは仮設費です。10階建て・外周80mのモデルケースで、枠組足場の全面架設が約168万円に対し、ロープアクセス工法なら約59万円程度というレンジ感です。建物の形状や立地で変わりますので、概算のお見積りは無料でお出ししています。

Q. 足場を架けずに全面打診をしても、報告書として認められますか？

A. 告示が求めているのは「全面的な打診等」であって、足場の架設ではありません。ロープアクセス工法でも作業員が直接外壁に取り付いて打診棒で打音を確認しますので、打診そのものの方法は足場の場合と同じです。加えて、赤外線装置による調査で国が指定するガイドライン等による方法も認められています（出典：国土交通省）。

Q. 渋谷区では報告書をメールで提出できますか？

A. 渋谷区が定める定期報告関係書類については、2026年1月5日からメール提出が可能になりました。添付は全てPDFで、受信できる最大容量は約10MBです。10MBを超える場合は分割するか、渋谷区指定のファイル共有サービスを利用します。なお、特定建築物・防火設備・建築設備・昇降機等の各報告書そのものは、それぞれの受付機関へ提出します（出典：渋谷区）。

Q. 報告の時期はいつですか？

A. 特定建築物定期調査は用途・規模により毎年または3年ごと、防火設備・建築設備・昇降機等の定期検査は毎年です。新築後は初回免除の制度があり、特定建築物と防火設備は検査済証交付年度の翌年度以降の2回目の報告時期から。建築設備・昇降機等は検査済証交付日の翌日から起算して2年を経過する日までに初回報告が必要です（出典：東京都都市整備局）。

Q. 前回の調査で「要是正」が出ました。直したあとに手続きは要りますか？

A. 渋谷区では特定建築物定期調査・防火設備定期検査それぞれの改善計画書・改善完了報告書の様式が用意されています。改善計画を策定したとき、または改善が完了したときに提出します。改善完了報告書には工事図面や工事写真など、改善が分かる資料の添付が必要です。スマート申請にも対応しています。

Q. 調査だけを頼むことはできますか？

A. できます。調査と補修を別々にご検討いただいて構いません。ただ、打診で浮きが見つかった場合、同じ仮設を使って補修まで進めたほうが費用も居住者・テナントへの負担も抑えられます。判断材料としての比較見積りをお出ししますので、どちらが有利か数字でご確認ください。

Q. 工期はどれくらいかかりますか？

A. 打診調査単体であれば、中規模の建物で数日から2週間程度が目安です。大規模修繕と一体で行う場合、ロープアクセス工法なら足場工法の6割程度の工期で進むケースが多く、10階建て・外周80mの建物で足場3か月に対しロープアクセス1.5〜2か月が一つの目安です。

まとめ｜渋谷区のオーナーさま・管理組合が今週動くこと3点

長くなりましたので、動き方を3点に絞ります。

1. 竣工年（または直近の外壁改修年）を確認する……その年度の翌年度4月1日から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が発生します。検査済証の交付年度も合わせて確認すると、初回免除の有無まで判断できます。
2. 報告書の様式が令和7年7月1日施行の新様式かを確認する……調査日が令和7年7月1日以降なら新様式、6月30日以前なら従前の様式です。ここで差し戻されると、報告期間内に間に合わなくなることがあります。
3. 足場ありとロープアクセスの2パターンで概算を取る……調査費だけでなく仮設費を含めた総額で比較してください。この1点を守るだけで、数十万円から百万円単位の判断材料が手に入ります。

大規模修繕の検討が視野に入っている組合さま・オーナーさまであれば、明誠の理念と提供価値もあわせてご覧いただけると、私たちの考え方が伝わるかと思います。

12条点検は、法律で決められた義務であると同時に、建物の状態を第三者の目で棚卸しできる数少ない機会でもあります。報告書を出して終わりにするか、次の10年の修繕計画の土台にするかで、10年後の資産価値は変わります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会や予算組みの前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

お問い合わせは明誠のお問い合わせフォームからどうぞ。

出典・参考資料

• 渋谷区「定期報告について」（更新日 2026年7月1日）
• 渋谷区「定期調査・検査報告書の電子提出について」（更新日 2026年7月1日）
• 東京都都市整備局「３．定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
• 東京都都市整備局「２．定期調査・検査制度改正の内容」（令和7年7月施行）
• 公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター「特定建築物定期調査報告」
• 板橋区「建築基準法に基づく特定建築物の外壁全面打診などの調査について」
• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月18日時点で公表されている渋谷区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・運用変更があり得ます。実際に報告・申請される前に、必ず渋谷区 建築課設備係および該当の受付機関へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月18日

技術情報・工法の詳細は姉妹サイト ロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/） もあわせてご覧ください。