「うちのマンション、そろそろ二回目の大規模修繕なんだが、小田原市から補助金は出ないのか」——先日、小田原市内の築22年・48戸のマンションで理事長さまから、開口一番こう聞かれました。総会で修繕積立金の値上げ議案を出したものの、住民から「補助金を使えば値上げしなくて済むのでは」という声が上がって板挟みになっている、というご相談でした。
私は大規模修繕の現場に20年近く携わってきましたが、この「補助金は出ないのか」という問いほど、答え方の難しいものはありません。なぜなら、正直に申し上げると、小田原市にはマンションの大規模修繕工事そのものに直接お金が出る補助金は、現時点では用意されていないからです。
ただし、です。ここからが本題です。「工事費の補助金がない」ことと「使える支援制度がない」ことは、まったく別の話です。固定資産税が安くなる制度、無料で専門家を呼べる制度、融資の金利が下がる制度——お金の出方が違うだけで、管理組合の負担を確実に軽くする仕組みは、小田原市にもきちんと存在します。
この記事では、小田原市のマンション管理組合・区分所有オーナーが2026年度（令和8年度）に実際に使える支援制度を、私が現場で説明するときの順番でひとつずつ整理します。読み終えるころには、次の理事会で何を議題に乗せればいいかが見えるはずです。
まず結論：小田原市のマンションが使える支援は「6つ」
細かい説明に入る前に、全体像をお見せします。小田原市のマンション（分譲・区分所有）に関係する公的支援は、大きく次の6つです。
| # | 制度名 | 何が得になるか | 窓口 |
|---|---|---|---|
| ① | マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額） | 大規模修繕の翌年度、建物部分の固定資産税が1/2減額 | 小田原市 資産税課 |
| ② | マンションの管理計画認定制度 | フラット35・共用部リフォーム融資の金利引下げ、資産価値の評価向上 | 小田原市 都市政策課 |
| ③ | 神奈川県マンションアドバイザー派遣事業 | 専門家（マンション管理士・建築士など）を無料で派遣 | 神奈川県 |
| ④ | 小田原市分譲マンション管理相談 | マンション管理士による無料相談 | 小田原市 都市政策課 |
| ⑤ | 地域経済循環型住宅リフォーム支援事業 | 市内業者で工事すると抽選で3万円相当の地場産品等 | 小田原市 産業政策課 |
| ⑥ | マンション共用部分リフォーム融資（住宅金融支援機構） | 管理組合向けの低利・長期融資 | 住宅金融支援機構 |
ポイントは、①〜④が「お金を直接もらう」のではなく「税金を減らす」「無料で専門家を使う」「金利を下げる」という支援だということ。派手さはありませんが、戸あたりに換算すると決して小さくありません。順番に見ていきましょう。
① マンション長寿命化促進税制——大規模修繕の「ごほうび」は固定資産税
私がいま、小田原のマンション管理組合に最初にお伝えしているのが、このマンション長寿命化促進税制です。正式には「長寿命化に資する大規模の修繕等を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度」といいます。少し長いので、本記事では「長寿命化促進税制」と呼びます。
これは国の制度を小田原市が実施しているもので、一定の条件を満たすマンションが長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事）を完了すると、翌年度の建物部分の固定資産税が2分の1減額されるというものです（出典：小田原市「長寿命化に資する大規模の修繕等を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度」）。
対象になるのはどんなマンションか
小田原市の案内によると、対象となるマンションの主な要件は次のとおりです。
- 新築された日から20年以上が経過し、総戸数が10戸以上であること
- 過去に1回以上、長寿命化工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水）を適切に行っていること
- 長寿命化工事を適切に実施するために必要な修繕積立金が確保されていること
3つ目の「修繕積立金が確保されていること」が肝です。具体的には、(ア)市の認定を受けた管理計画認定マンションのうち、認定の際に基準へ適合させるため令和3年9月1日以降に修繕積立金を引き上げた場合、または(イ)市から助言・指導を受けて長期修繕計画を見直し、修繕積立金を積み増した場合、のいずれかが必要です。つまり、後ほど説明する②管理計画認定とセットで考えると話が早い、ということです。私はこれを、必ずワンセットでご提案するようにしています。
減額される範囲と期間
減額されるのは、居住用部分の床面積（一戸あたり100平方メートル相当分まで）にかかる固定資産税の2分の1です。期間は工事が完了した年の翌年度分の1年間。なお、都市計画税には減額はありません。
仮に一戸あたりの建物分固定資産税が年8万円のマンションなら、その年だけで一戸あたり約4万円、50戸なら単純計算で約200万円が軽くなる規模感です（実際の税額は評価額により異なります）。1回しか受けられない制度ですが、二回目・三回目の大規模修繕のタイミングに合わせれば、修繕積立金の負担感をやわらげる材料になります。
ここが落とし穴——申告期限は「工事完了から3か月以内」
正直に申し上げます。この制度で一番もったいないのが、申告のし忘れです。申告期限は工事完了から3か月以内。しかも対象期間は「令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了したもの」と区切られています(同上)。耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修による減額とは同時に使えない点も要注意です。
工事のスケジュールを組む段階から、施工会社と税理士、そして市の資産税課（電話0465-33-1371）に動きを共有しておく。これだけで取りこぼしは防げます。私たちのような施工側も、工事完了証明書の発行を含めて段取りでお手伝いできる部分です。
② マンションの管理計画認定制度——「ちゃんと管理してます」を市のお墨付きに
次がマンションの管理計画認定制度です。これは、適切な管理が行われているマンションの管理計画を市が認定する制度で、令和4年4月にスタートした比較的新しい仕組みです（出典：小田原市「マンションの管理計画認定制度について」）。
認定を受けるには、マンション管理に関する16項目の基準を満たし、事前に管理組合の集会で認定申請の決議を得ておく必要があります。基準には、管理者等が定められていること、年1回以上の総会開催、修繕積立金が長期修繕計画に照らして適切に設定されていること、などが含まれます。
認定を取ると何がうれしいのか
認定マンションになると、次のようなメリットがあります。
- 住宅金融支援機構の融資金利が引き下げられる(フラット35、マンション共用部分リフォーム融資)
- 「適切に管理されたマンション」として、中古市場での評価につながる
- 前述の①長寿命化促進税制の要件(修繕積立金の確保)を満たしやすくなる
申請は市に直接出すのではなく、まず（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で、講習を修了したマンション管理士による事前確認を受け、適合証を得たうえで申請する流れです。一連の手続きはオンライン上で行います。システム使用料と事前確認審査料がかかる点は、あらかじめ予算に入れておきましょう。
理事長さまには、「認定は手間がかかるけれど、一度取れば資産価値と資金調達の両面で効く投資です」とお伝えしています。窓口は小田原市 都市政策課（電話0465-33-1307）です。
③ 神奈川県マンションアドバイザー派遣事業——専門家を「無料で」呼べる
「修繕の見積もりが妥当か、第三者の目で見てほしい」「長期修繕計画の見直し方が分からない」——こうしたとき、まず使ってほしいのが神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業です。
これは、神奈川県内の分譲マンションの管理組合などに、マンション管理士や建築士などの専門家を無料で派遣する制度です（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」）。管理運営の悩みから大規模修繕の進め方まで、幅広く相談できます。
ひとつ注意点があります。この県の事業は、独自に同種の制度を持つ横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を対象から除いています。裏を返せば、小田原市は対象に含まれるということです。小田原のマンションにとっては、まさに使える制度です。
私は施工会社の立場ですが、第三者のアドバイザーが入ることをむしろ歓迎しています。中立の専門家が「この修繕仕様は妥当」「この時期にやるべき」と整理してくれると、その後の工事提案も住民の納得感が段違いになるからです。
④ 小田原市分譲マンション管理相談——市の窓口でも無料で聞ける
県の派遣事業とあわせて知っておきたいのが、小田原市が独自に開いている分譲マンション管理相談です。マンション管理士が、管理組合の運営全般、規約の見直し、大規模修繕、長期修繕計画の見直し、日常のトラブルなどの相談を無料で受け付けています（出典：小田原市「住情報」内の分譲マンション管理相談）。
開催日が決まっている予約制の相談ですので、「総会の前に論点を整理したい」「役員のなり手がいなくて困っている」といった段階でも、気軽に使えます。③の県の派遣が「専門家にマンションへ来てもらう」のに対し、④は「まず窓口で相談する」イメージです。状況に応じて使い分けてください。
⑤ 地域経済循環型住宅リフォーム支援事業——市内業者で工事すると地場産品が当たる
少し毛色の違う支援が、産業政策課が所管する地域経済循環型住宅リフォーム支援事業です。これは市民の消費を促し地域経済を活性化させることを目的に、市内の施工業者で住宅リフォームを行った市民を対象に、抽選で地場産品等を進呈する制度です（出典：小田原市「令和7年度地域経済循環型住宅リフォーム支援事業について」）。
令和7年度は、支援件数65件（上限超過時は抽選）、内容は地場産品等と食事券の組み合わせで3万円相当、申請期間は令和7年6月2日〜10月31日でした。申請書には住宅の種類として「マンションなど」の選択肢があり、マンションのリフォームも対象に含まれます。
金額としては大きくありませんが、ポイントは「市内業者を使うことが条件」だという点です。地元の専門業者に発注することで地域にお金が回り、こうしたささやかな還元も受けられる。私は、地域に根ざした施工体制の価値が、こういう制度にも表れていると感じています。なお、2026年度（令和8年度）も同様の事業が実施されるかは、年度ごとに小田原市の公式サイトで最新情報をご確認ください。
⑥ マンション共用部分リフォーム融資——「借りる」という選択肢
補助金や減税で足りない分は、借りるという手もあります。住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理組合が共用部分の修繕工事のために利用できる、長期・固定金利の融資制度です（出典：小田原市「住情報」からのリンク先）。
修繕積立金が一時的に不足しても、工事の先送りはむしろ建物の傷みを進め、後の費用を膨らませます。私が現場で20年やってきて一番悔しい思いをするのは、「あと2年早く手を打っていれば、これほどかからなかった」という劣化を見たときです。融資を上手に使い、必要な時期に必要な工事を行うことも、長い目で見た資産防衛になります。
しかも前述の②管理計画認定を受けていれば、この融資の金利が引き下げられる。①②③が単独ではなく、つながっているのがお分かりいただけると思います。
すべての支援の「土台」は、長期修繕計画と修繕積立金
ここまで6つの制度を見てきて、勘のいい理事長さまならお気づきだと思います。①の固定資産税減額も、②の管理計画認定も、根っこにあるのは同じ条件——「修繕積立金が、長期修繕計画に照らして適切に確保されているか」です。逆に言えば、ここが整っていないと、せっかくの制度がどれも使えません。
私が現場でお会いする管理組合の多くは、ここでつまずきます。よくあるのが次の3つです。
- 修繕積立金が「均等積立」になっておらず、段階増額方式のまま値上げのタイミングを逃している
- 長期修繕計画が10年以上見直されておらず、物価上昇後の工事費に追いついていない
- 二回目の大規模修繕で、給排水管の更生・更新という大きな費用が見えていなかった
特に近年は資材費・人件費の上昇で、5年前の長期修繕計画の見積額では足りないケースが目立ちます。私の経験上、築20年を超えたマンションは、まず長期修繕計画を最新の単価で引き直すことが、すべての出発点になります。計画を引き直し、必要な積立水準を住民に説明し、合意形成する。この順番を踏んでおけば、①の税制要件(修繕積立金の確保)も②の認定基準も自然と満たせるようになります。
実際、私が小田原で関わった現場でも、長期修繕計画を最新単価で引き直したところ、当初の積立計画では二回目の大規模修繕の途中で資金がショートする見込みだったことが判明したマンションがありました。早めに気づけたおかげで、無理のない範囲での段階的な積立改定と、工法の見直しによるコスト圧縮で乗り切れました。計画の引き直しは、住民にとっては耳の痛い「値上げの話」になりがちですが、根拠となる数字と外部専門家の裏づけがあれば、総会での合意は決して不可能ではありません。むしろ、何も示さずに値上げだけを求めるほうが、住民の反発を招きます。
国土交通省は、長期修繕計画の標準的な様式や、修繕積立金の目安となるガイドラインを公表しています(出典：国土交通省「マンション管理について（標準管理規約・各種ガイドライン）」)。「うちの積立金は高いのか安いのか」を判断する物差しとして、一度目を通しておく価値があります。そしてこの引き直しこそ、③④の無料専門家相談がもっとも力を発揮する場面です。
小田原のマンションが取るべき進め方ロードマップ
「制度は分かった。で、何から手をつければいいのか」——最後に、私が理事会でお伝えしている現実的な順番を、ロードマップとして整理します。
- 【1〜2か月目】現状把握：直近の長期修繕計画と修繕積立金の残高・徴収額を確認する。前回の大規模修繕からの経過年数と、次回の想定時期を洗い出す。
- 【2〜3か月目】無料相談を使う：③神奈川県アドバイザー派遣、または④小田原市の管理相談を予約し、長期修繕計画の妥当性を第三者にチェックしてもらう。
- 【3〜6か月目】計画の引き直しと合意形成：最新単価で長期修繕計画を更新し、必要なら修繕積立金の改定案を総会に諮る。ここで②管理計画認定の取得も視野に入れる。
- 【6〜12か月目】工事の発注準備：複数社から見積もりを取り、工法(足場・ロープアクセス・ハイブリッド)を比較する。市内業者を使う場合は⑤地域リフォーム支援の申請期間も確認。
- 【工事〜完了後3か月】税制の申告：工事完了後、①長寿命化促進税制の申告を3か月以内に資産税課へ。完了証明書などの書類は施工会社と連携して準備する。
このロードマップで大事なのは、「工事を決めてから制度を探す」のではなく、「制度から逆算して工事計画を組む」という発想の転換です。順番を逆にするだけで、使える支援の数が変わります。
【正直な話】木造耐震補助は手厚いが、マンションは対象外
ここはあえて、はっきりお伝えします。小田原市には木造住宅耐震診断費補助金・木造住宅耐震改修費補助金があり、令和8年度の申請受付も始まっています。診断費は一戸建てで上限9万円、改修費は工事費の2分の1で上限85万円（要配慮者世帯は115万円）と、かなり手厚い内容です(出典：小田原市「木造住宅耐震診断費・耐震改修費補助金」)。
ただし、この補助の対象は昭和56年5月31日以前に着工した、地上2階建て以下の木造住宅です。鉄筋コンクリート造の分譲マンションは対象になりません。「耐震の補助があると聞いた」というご相談をよく受けますが、それは木造向けの制度であって、マンションには使えない——この線引きを誤ると総会で混乱します。マンションの場合は、①〜⑥の制度で組み立てるのが現実的です。
なお小田原市は、活断層である国府津-松田断層帯を抱える地域です。地震リスクが相対的に高い土地だからこそ、建物の維持管理と長期修繕計画は、資産価値の問題であると同時に、住民の安全の問題でもあります。
補助金・税制を「最大限」活かすには、工法選びが効く
ここまで制度の話をしてきましたが、最後に施工側の人間として一つだけ。同じ大規模修繕でも、工法の選び方で総額は大きく変わります。 補助金で数十万円を取りに行くのと並行して、工事そのもののコストを最適化する視点を、ぜひ持ってください。
大規模修繕の工法には、大きく3つあります。
- 通常の足場仮設工法：建物全体に仮設足場を架ける従来型。複雑な形状や全面的な改修に向く一方、足場の架設・撤去に相応の費用と工期がかかります。
- ロープアクセス工法（無足場工法）：産業用ロープで作業員が懸垂下降して施工する方法。足場を架けないため足場費を抑えられ、工期も短縮しやすく、居住者の生活への影響(目隠し・防犯面の不安・駐車場制限など)も小さく抑えられます。高層部や、足場を架けにくい立地で特に強みを発揮します。
- ハイブリッド工法：足場とロープアクセスを部位ごとに使い分ける方法。たとえばバルコニー側は足場、外壁の一部はロープ、と最適配分することで、総コストと工期のバランスを取ります。
私たちは、この3つを建物の形状・立地・劣化状況に応じて使い分け、建物にとって本当にベストな工法をご提案しています(詳しくはロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕工事のご紹介をご覧ください)。足場代が浮けば、その分を本当に必要な防水・タイル補修に回せます。補助金・減税で「もらう」工夫と、工法で「減らす」工夫。この両輪が、修繕積立金を守る一番の近道だと、私は考えています。
よくある質問（FAQ）
Q. 小田原市から、大規模修繕の工事費そのものに補助金は出ますか？
A. 2026年6月時点では、マンションの大規模修繕工事に直接交付される市の補助金はありません。代わりに、①長寿命化促進税制（固定資産税の減額）、②管理計画認定による融資金利引下げ、③④の無料専門家相談、⑤地域リフォーム支援、⑥共用部分リフォーム融資を組み合わせて負担を軽減するのが現実的です。
Q. 固定資産税の減額は、どのマンションでも受けられますか？
A. いいえ。築20年以上・総戸数10戸以上で、過去に1回以上の長寿命化工事を行い、かつ管理計画認定または市の助言・指導を通じて修繕積立金を適切に確保していることなどの要件があります。詳細は資産税課（0465-33-1371）にご確認ください。
Q. うちは管理会社に任せきりですが、相談だけでもできますか？
A. できます。神奈川県のアドバイザー派遣も、小田原市の管理相談も、まずは相談から始められます。役員が建築の素人でも問題ありません。
Q. 制度の内容は今後変わりますか？
A. 補助金・税制は年度ごとに見直されます。特に長寿命化促進税制は令和9年3月31日完了分までという期限があります。最新情報は必ず小田原市の公式サイトと各担当課でご確認ください。
Q. 工法によって、どのくらいコストが変わりますか？
A. 建物の形状・高さ・劣化状況によって幅がありますが、足場費は大規模修繕費の大きな割合を占めるため、ロープアクセスやハイブリッドの活用で総額を抑えられるケースは少なくありません。まずは建物を見せていただいたうえで、複数の工法で比較見積もりを出すのが確実です。
まとめ——「補助金がない」で終わらせない
小田原市のマンションには、工事費そのものへの補助金はありません。けれど、固定資産税を半分にする制度があり、融資の金利を下げる認定があり、専門家を無料で呼べる仕組みがあり、市内業者で工事すれば地場産品が当たる制度もあります。お金の出方が違うだけで、管理組合の負担を軽くする手立ては、確かに用意されています。
そして、制度を使い切るには段取りが命です。①長寿命化促進税制は申告期限が工事完了から3か月以内、⑤地域リフォーム支援にも申請期間があります。動くなら、総会・理事会のスケジュールから逆算して、いまから準備を始めるのが分かれ目です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。
「うちの場合はどの制度が使えるのか」「足場とロープ、どちらが安く済むのか」——その整理だけでも、私たちでお力になれることがあります。総会の前段階の交通整理だけでも構いません。ご相談だけでも、遠慮なくお声がけください（お問合せフォームはこちら）。
次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
出典・参考資料
- 小田原市「長寿命化に資する大規模の修繕等を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度」
- 小田原市「マンションの管理計画認定制度について」
- 小田原市「住情報（分譲マンション管理相談・各種支援制度）」
- 小田原市「木造住宅耐震診断費・耐震改修費補助金」
- 小田原市「令和7年度地域経済循環型住宅リフォーム支援事業について」
- 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 国土交通省「マンション管理について（標準管理規約・各種ガイドライン）」
※本記事は2026年6月時点の公開情報をもとに作成しています。補助金・税制は年度途中で変更・終了する場合があり、予算枠到達により受付が締め切られることもあります。申請の際は必ず各担当課の最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務・法務判断については専門家にご相談ください。
