海老名市のマンション大規模修繕｜2026年度に使える補助金・耐震・税制を管理組合向けに徹底解説

海老名市で分譲マンションを管理する理事会・管理組合の皆さまへ。大規模修繕の資金計画を考えるとき、多くの理事さんが最初にぶつかる壁が「うちの市に、管理組合が使える補助金はあるのか」という疑問です。結論からお伝えすると、海老名市は分譲マンションの管理組合そのものを対象にした耐震化補助を市独自に持っている、県央でも数少ない自治体です。木造戸建て向けの制度しかない市が多いなかで、これは大きな強みです。

一方で、外壁塗装や防水といった「一般的な大規模修繕そのもの」に直接お金が出るわけではない、という現実もあります。本記事では、海老名市・神奈川県・国（国土交通省・住宅金融支援機構）の一次情報をもとに、管理組合が実際に使える制度を「診断→計画→資金→節税」の順に整理し、どう組み合わせれば負担を最小化できるかを、施工会社の視点から具体的に解説します。

大規模修繕を「12年周期で来る大きな出費」と身構えるのではなく、公的制度と工法選択を賢く組み合わせれば、修繕積立金への負担は確実に軽くできます。最後までお読みいただければ、次の理事会で何から手をつければよいかが明確になるはずです。

まず全体像：海老名市で管理組合が使える制度マップ

海老名市の分譲マンション管理組合が押さえておくべき制度は、大きく次の6つです。

第一に、海老名市の分譲マンション耐震化促進補助。管理組合を申請者として、耐震診断・耐震改修計画・耐震改修工事に補助が出ます。これが海老名市の「目玉」です。第二に、神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業。専門家を無料で呼べる入口の制度です。第三に、海老名市のマンション管理計画認定制度。ここで認定を取ると、後段の金融・税制メリットが開きます。第四に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資。大規模修繕の資金調達の本命です。第五に、マンション長寿命化促進税制。要件を満たすと翌年度の固定資産税が減額されます。第六に、海老名市の住宅改修支援事業補助金など専有部向けの制度。これは共用部の大規模修繕とは対象が異なる点に注意が必要です。

この6つは、それぞれ独立しているようで、実は「認定を土台に、耐震補助・融資・税制がつながる」という一本の線でつながっています。順番を間違えると使えるはずのメリットを逃すため、後半で「使う順番」を必ず確認してください。

海老名市のマンション事情と、大規模修繕の「現実」

海老名市は、小田急線・相鉄線・JR相模線が交わる海老名駅を中心に、駅前の再開発と大型商業施設の集積で人口が伸びてきた街です。ららぽーとやビナウォークに象徴されるにぎわいの裏で、駅からやや離れたエリアには昭和後期から平成初期に建てられた分譲マンションが一定数存在します。

こうした築30年前後のマンションが、いままさに2回目・3回目の大規模修繕を迎えつつあります。1回目の修繕は新築時からの積立でなんとか賄えても、2回目以降は「積立金が想定より足りない」「工事費が資材高・人件費高で膨らんだ」という声が海老名でも珍しくありません。

加えて海老名市は、海老名駅周辺を中心に今後も新築マンションの供給が続く一方で、駅から離れたエリアには旧耐震・築古の物件も残るという「二極化」の傾向があります。新しいマンションが増えるほど、中古マンションの市場では「適切に管理・修繕されているか」が資産価値を左右するようになります。大規模修繕をきちんと行い、管理計画認定などの「管理の質を証明する仕組み」を備えているかどうかが、売却時や賃貸募集時の競争力に直結する時代になってきたということです。

だからこそ、管理組合として「使える公的制度は漏れなく使う」「工事のやり方（工法）でムダなコストを削る」という二正面の対策が重要になります。これは単なるコスト削減の話ではなく、マンションという資産の価値を守り、次の世代へ引き継ぐための投資でもあります。まずは制度から見ていきましょう。

【海老名市の目玉】分譲マンション耐震化促進補助

海老名市は、地震による分譲マンションの倒壊などを防ぎ災害に強いまちづくりを進めるため、旧耐震の分譲マンション管理組合が行う耐震診断・耐震改修計画作成・耐震改修工事に対して費用の一部を補助しています。多くの自治体が木造戸建て中心の補助にとどまるなか、管理組合（団体または法人）を正面から申請者に据えている点が海老名市の大きな特徴です。

補助の中身（金額）

補助メニューと上限は次のとおりです。予備診断は費用の3分の2で1棟あたり上限20万円。耐震診断は費用の2分の1で1棟あたり上限150万円（ただし延床面積1,000平方メートル未満の場合は1平方メートルあたり1,500円が上限）。耐震改修計画書の作成は費用の2分の1で1住戸あたり上限5万円。そして耐震改修工事等は費用の2分の1で1住戸あたり上限50万円です。得られた額の1,000円未満は切り捨てとなります。

注目すべきは耐震改修工事の「1住戸あたり上限50万円」という設計です。例えば旧耐震で40戸のマンションなら、単純計算で最大2,000万円規模の補助枠が視野に入ります。耐震改修は工事費が大きくなりがちですが、この補助があるかないかで管理組合の資金計画は大きく変わります。

対象になるマンション

対象建築物は、昭和56年5月31日以前に建築確認を得て工事に着手した、いわゆる旧耐震のマンションです。加えて、区分所有者が存在し住戸数の過半数を区分所有者の居住用に供していること、延べ面積の2分の1を超える部分が共同住宅であること、建築図面（平面図・構造図など）があること、そして管理組合の集会（総会）で耐震診断の実施について議決していること、事前相談で耐震診断が可能と認められたことが条件です。

ここは正直に：あくまで「耐震」の補助です

誤解のないようお伝えすると、この制度は「耐震化」を目的とした補助であり、外壁塗装や屋上防水そのものに直接お金が出るものではありません。ただし、旧耐震のマンションであれば、まず予備診断（費用の3分の2補助）から動き出す価値は十分にあります。耐震補強と大規模修繕を同じタイミングで計画すれば、足場の共用などで全体コストを圧縮できるケースもあります。ご自身のマンションが対象になるかは、着手前に必ず市の住宅まちづくり課（電話046-235-9606）へ事前相談してください。

【土台】神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業（無料）

「何から手をつければいいか分からない」という理事会にまず使ってほしいのが、神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業です。マンション管理士や建築士などの資格を持つ専門家を管理組合に無料で派遣し、管理運営や大規模修繕、長期修繕計画の見直しなどについて助言してもらえます。派遣されるアドバイザーは一般社団法人神奈川県マンション管理士会の会員で、実際の相談経験を持つ専門家です。

第三者の専門家に入ってもらうと、「うちのマンションは管理計画認定を取れる状態か」「長期修繕計画の見直しは必要か」といった判断が一気に進みます。海老名市自身も分譲マンション管理無料相談会を開いていますので、県・市の無料窓口を入口として最大限に活用しましょう。費用ゼロで始められるのが、この制度の最大の価値です。

【入口】海老名市のマンション管理計画認定制度

海老名市では令和6年10月からマンション管理計画認定制度が始まっています。これは「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、適切に管理されているマンションの管理計画を市が認定する制度です。対象は市内の分譲マンション（販売中の新築を除く）で、申請前に管理組合の総会での決議が必要、認定の有効期間は5年間です。

海老名市の認定基準は国が示す基準に準拠しており、市独自の上乗せ基準は設定していません。主な基準は、管理者・監事が定められ総会が年1回以上開催されていること、管理規約が整備されていること、管理費と修繕積立金が区分経理されていること、修繕積立金の3カ月以上の滞納が全体の1割以内であること、長期修繕計画が標準様式に準拠し7年以内に作成・見直しされ、計画期間30年以上かつ大規模修繕工事を2回以上含むこと、などです。

認定を取るとどんなメリットがあるのか

認定は「手間をかけて取る価値があるのか」とよく聞かれます。海老名市が挙げるメリットは明確です。維持管理に対する住民意識の向上、売買時などにおけるマンションの市場評価の向上、そして住宅金融支援機構の制度優遇です。具体的には「フラット35」の金利引き下げ、「マンション共用部リフォーム融資」の金利引き下げ、「マンションすまい・る債」の利率上乗せが受けられます。つまり、認定は次に述べる資金調達と税制のメリットを開く「入口の鍵」になります。

申請は、公益財団法人マンション管理センターが発行する「事前確認適合証」の添付が必須で、事前確認から市への認定申請までをオンラインの手続支援システムで行います。市への申請手数料は基礎額2,000円（追加の長期修繕計画1本につき1,000円加算）と、公的制度としては良心的な水準です。

【本命の資金調達】住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資

大規模修繕の資金が積立金だけでは足りない——このとき管理組合が使える王道が、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資（マンションすまい・る融資、管理組合申込み）です。管理組合が借主となって共用部分の工事費を借り入れられる制度で、返済は修繕積立金から行います。

利用にあたっては、機構からの借入れや積立金からの返済について総会で決議していること、機構が認めた保証機関（公益財団法人マンション管理センターなど）の保証を受けることなどが条件です。金利は毎月見直されます。ここで効いてくるのが前段の管理計画認定です。認定を取っていれば、この共用部リフォーム融資の金利引き下げが受けられるため、借入総額が大きいマンションほど認定のメリットが金額として跳ね返ってきます。

「利子補給」のように利息そのものを自治体が肩代わりする制度は、海老名市には現時点で見当たりません。だからこそ、機構融資の金利を認定で引き下げる、というルートが実質的な負担軽減策になります。まずは総会に諮る前段として、県のアドバイザーや管理会社と返済シミュレーションを作っておくことをおすすめします。

【節税】マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

大規模修繕を「税金が安くなるきっかけ」に変えられるのが、国のマンション長寿命化促進税制です。2025年（令和7年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までに完了した長寿命化工事（屋根防水工事、床防水工事、外壁塗装等工事）が対象で、工事完了日の翌年1月1日を基準日とする年度分の家屋（建物）分固定資産税が、区分所有者全員に対して1年間減額されます。海老名市の減額割合は3分の1です。

対象となる工事と要件

対象マンションの主な要件は、築後20年以上が経過していること、総戸数10戸以上であること、過去に1回以上の長寿命化工事（外壁塗装・床防水・屋根防水）を行っていること、長寿命化工事に必要な積立金を確保していること、そして管理計画認定を受けている、または地方公共団体の助言・指導を受けて適切に長期修繕計画の見直し等をしていることです。

ここでも管理計画認定が要件のひとつとして顔を出します。認定は「市場評価」「金利優遇」「固定資産税減額」という3つのメリットを同時に開ける、いわば万能の鍵だということが分かります。減額を受けるには工事完了後3カ月以内に自治体へ申請が必要なので、工事のスケジュールに申請期限を組み込んでおきましょう。なお、この税制は2027年3月末で終了予定です。次回修繕がその前後に来る管理組合は、タイミングを逃さないことが重要です。

【注意】専有部向けの補助と共用部大規模修繕の違い

海老名市には住宅改修支援事業補助金（令和8年度）というリフォーム補助もあります。ただしこれは、個人が所有する戸建て住宅や「マンション等の共同住宅の専有部分」の改修が対象で、補助率は工事費の5分の1、上限は一般で20万円（多世代同居で30万円）です。つまり各区分所有者が自室をリフォームする際の制度であり、管理組合が発注する共用部の大規模修繕そのものには使えません。

「市にリフォーム補助がある」という情報だけを見て共用部工事に使えると誤解しがちなポイントなので、共用部（外壁・屋上・廊下・給排水管など）は耐震化補助・機構融資・長寿命化税制で、専有部（各戸内部）はこの住宅改修支援補助で、と切り分けて考えてください。海老名市の断熱リフォーム補助なども同様に専有部が中心です。

耐震補助と大規模修繕を「同じ足場」で組み合わせる

海老名市の耐震化促進補助を最大限に活かすうえで、施工会社としてぜひお伝えしたい実務上のコツがあります。それは「耐震改修」と「大規模修繕（外壁・防水）」を、できるだけ同じ工事タイミングで計画することです。

理由は単純で、外壁を扱う工事は仮設足場やロープアクセスといった「高所へのアクセス手段」を必ず必要とし、その費用が工事総額に大きく響くからです。耐震改修で外壁側の補強を行うタイミングと、外壁塗装・タイル補修・防水を行うタイミングを別々にすると、高所アクセスのための費用を二重に負担することになります。逆にこれらを一体で計画すれば、アクセス手段を共用でき、管理組合の総支出を確実に圧縮できます。

耐震改修工事には市の補助（費用の2分の1・1住戸あたり上限50万円）が使え、外壁・防水部分は長寿命化促進税制の固定資産税減額の対象にもなり得ます。「耐震補助で工事費の一部を賄い、外壁・防水で税制メリットを取り、アクセス手段は一本化する」——この設計ができるかどうかで、旧耐震マンションの実質負担は大きく変わります。旧耐震のマンションほど、耐震と修繕を切り離さずに一体で相談することをおすすめします。

制度を使う「順番」——ここが一番大事

制度は「知っている」だけでは意味がなく、「正しい順番で使う」ことで効果が最大化します。海老名市の管理組合が踏むべき順番は次のとおりです。

第一段階として、県のマンションアドバイザー派遣（無料）や市の無料相談会で現状を診断してもらいます。第二段階で、長期修繕計画を標準様式に整え、管理計画認定の取得を目指します。ここが後段すべての土台です。第三段階として、旧耐震マンションであれば市の耐震化促進補助の予備診断（費用の3分の2補助）から動きます。第四段階で、大規模修繕の資金が不足するなら機構の共用部リフォーム融資を検討し、認定による金利引き下げを効かせます。第五段階として、工事完了後は長寿命化促進税制の固定資産税減額を3カ月以内に申請します。そして全段階を貫く軸として、工法選択でそもそもの工事費を圧縮します。

早見表：海老名市の管理組合が押さえるべき制度

診断のきっかけには「神奈川県マンションアドバイザー派遣（無料）」「海老名市分譲マンション管理無料相談会（無料）」。土台づくりには「海老名市マンション管理計画認定制度（手数料基礎2,000円〜／有効期間5年）」。耐震には「海老名市分譲マンション耐震化促進補助（予備診断は費用の3分の2・上限20万円、耐震改修工事は費用の2分の1・1住戸上限50万円）」。資金には「住宅金融支援機構共用部分リフォーム融資（認定で金利引き下げ）」。節税には「マンション長寿命化促進税制（海老名市の減額割合3分の1・2027年3月末まで）」。専有部には「海老名市住宅改修支援事業補助金（補助率5分の1・上限20万円〜）」。この6つをワンセットで理事会の資料に落とし込んでおくと、住民説明もスムーズです。

モデルケース：築33年・42戸・旧耐震のマンション

具体的にイメージしてみましょう。海老名市内、築33年・42戸・旧耐震のマンションが2回目の大規模修繕と耐震補強を検討しているとします。

まず県のアドバイザーに現状を見てもらい、長期修繕計画を標準様式に整えて管理計画認定を申請します。次に旧耐震であるため市の耐震化促進補助の予備診断（費用の3分の2、上限20万円）を活用し、必要なら耐震診断（費用の2分の1、上限150万円）へ進みます。耐震改修を行う場合は1住戸あたり上限50万円の補助が視野に入り、42戸なら制度上の枠は大きくなります。大規模修繕の資金は機構の共用部リフォーム融資でまかない、認定による金利引き下げで利息負担を抑えます。工事完了後は長寿命化促進税制で翌年度の固定資産税が3分の1減額されます。この一連の流れを、無料のアドバイザーから始めて認定という土台を挟んで組み立てるだけで、同じ工事でも管理組合の実質負担はまったく変わってきます。

費用を左右する「工法選択」——足場・ロープアクセス・ハイブリッド

制度をどれだけ使っても、工事そのもののやり方が高コストなままでは効果は半減します。ここが施工会社としてもっともお伝えしたい点です。大規模修繕の費用のうち、外壁工事では仮設足場の費用が全体の2割前後を占めることも珍しくありません。この足場費を抑えられれば、補助金と同等かそれ以上のコスト削減につながります。

私たち明誠は、建物の形状や状態に応じて3つの工法を使い分けています。ひとつめは通常の足場工法。全面的な工事や複雑な形状の建物に向きます。ふたつめはロープアクセス工法（無足場工法）。産業用ロープで職人が外壁を上下し、足場を架けずに塗装・防水・タイル補修などを行う方法で、足場費の削減、工期短縮、そして足場がないことによる防犯面・居住者の生活影響の最小化という利点があります。みっつめは、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法です。

例えば「駐車場や隣地が迫っていて足場を全面には架けにくい」「部分的な補修だけで全面足場は過剰」といった海老名の現場では、ロープアクセスやハイブリッドが総額を大きく引き下げます。明誠はこの3工法すべてを一社で提案できる、日本でも数少ない会社です。「足場ありき」で見積もりを取る前に、まず工法の選択肢を比較することを強くおすすめします。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 海老名市には外壁塗装そのものへの補助金はありますか。
共用部の外壁塗装に直接出る市の補助は、現時点では見当たりません。ただし旧耐震なら耐震化促進補助、資金面は機構融資、節税は長寿命化促進税制という形で、実質的な負担軽減は十分に狙えます。

Q. 管理計画認定は取るのが大変では。
確かに長期修繕計画の整備などの準備は必要ですが、県の無料アドバイザーや管理会社の支援を受けながら進められます。認定は金利優遇・固定資産税減額・市場評価という複数のメリットの入口になるため、取る価値は大きいです。

Q. 長寿命化促進税制はいつまで使えますか。
対象は2025年4月1日から2027年3月31日までに完了した工事です。次回修繕がこの期間に重なる場合は、工事完了後3カ月以内の申請を忘れないようにしてください。

Q. 耐震補助と大規模修繕は同時にやったほうが得ですか。
はい、旧耐震のマンションであれば一体で計画するメリットが大きいです。外壁を扱う工事は高所へのアクセス手段（足場やロープアクセス）が必須で、その費用を耐震改修と外壁・防水で共用できるためです。耐震部分は市の補助、外壁・防水部分は長寿命化促進税制、という形でそれぞれの制度メリットも同時に取りにいけます。

Q. 賃貸に出している区分所有者がいても補助や税制は使えますか。
耐震化促進補助は「住戸数の過半数を区分所有者の居住用に供するもの」が対象要件となっています。長寿命化促進税制の固定資産税減額は、要件を満たせば区分所有者全員に対して適用されます。個別の判定は市や税務当局への確認が必要ですが、投資用の区画が一部あること自体で直ちに全体が対象外になるわけではありません。

Q. まず何から始めればいいですか。
無料の県アドバイザー派遣か市の無料相談会に申し込むことです。費用ゼロで現状を診断でき、次の一手が明確になります。そのうえで、大規模修繕の見積もりを取る際は「足場ありき」ではなく、ロープアクセスやハイブリッドを含めた工法比較を依頼してください。同じ工事内容でも総額が変わります。

おわりに

海老名市は、分譲マンションの管理組合を正面から支える耐震化補助を持つ、県央でも心強い自治体です。加えて管理計画認定制度という土台を整えれば、機構融資の金利優遇と長寿命化促進税制の固定資産税減額という国の制度メリットまで一気に開けます。「診断（無料）→認定（土台）→耐震補助→融資→税制→工法選択」という順番で組み立てれば、同じ大規模修繕でも管理組合の負担は確実に軽くできます。

私たち明誠は、大規模修繕の工法提案から補助金・税制を見据えた工事計画まで、管理組合の立場に立ってご支援します。海老名市でのマンション大規模修繕をご検討の理事会・管理組合の皆さまは、お問い合わせよりお気軽にご相談ください。まずは現状の長期修繕計画を拝見し、使える制度と最適な工法を一緒に整理するところから始めましょう。

※本記事は2026年7月時点で公開されている海老名市・神奈川県・国土交通省・住宅金融支援機構の情報をもとに作成しています。制度の内容・金額・期限・要件は変更される場合があります。申請の可否や詳細は、必ず海老名市住宅まちづくり課（電話046-235-9606）および各制度の公式窓口にご確認ください。

参考（公的一次情報）
– 海老名市「分譲マンションの耐震化促進関係補助事業」 https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/jutaku/1003438.html
– 海老名市「マンション管理計画認定制度について」 https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/jutaku/1017131.html
– 海老名市「令和8年度住宅改修支援事業補助金」 https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/jutaku/1017814.html
– 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」 https://www.pref.kanagawa.jp/docs/zm4/mansion/adviser.html
– 国土交通省「マンション長寿命化促進税制」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000121.html
– 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）」 https://www.jhf.go.jp/kanri/mansionreform_kanri/jouken.html