今朝、いつものようにニュースに目を通していると、ある地方議会の報告に目が留まった。「【2027年問題】分譲マンションの共用部照明は大丈夫か」——市議会でこのテーマが取り上げられた、という内容だった。正直に言えば、私はこの「2027年問題」という言葉が、ようやく建物の現場だけでなく、行政や住民の側からも語られ始めたことに、少しほっとしている。
というのも、蛍光灯の製造が終わるという話は、私たち施工会社の世界ではもう何年も前から「そう遠くない現実」として意識してきたテーマだからだ。ところが、マンションの管理組合やビル・ホテルのオーナーと話すと、「え、蛍光灯って買えなくなるんですか？」と驚かれることがまだ多い。
結論から言えば、2027年末をもって、直管型を含むほぼすべての一般照明用蛍光ランプが国内で製造・輸出入できなくなる。使用そのものが禁止されるわけではないが、共用部に大量の蛍光灯を抱えたマンションやビルにとって、これは避けて通れない設備更新のトリガーになる。そして——ここが今日いちばんお伝えしたいことだが——この照明のLED化は、大規模修繕と切り離してバラバラにやると割高になり、一体で計画すると驚くほどコストを圧縮できる。この記事では、2027年問題の正確な中身を公的な一次情報で押さえたうえで、収益不動産のオーナーと管理組合が損をしないための実務を、できるだけ具体的にお伝えしたい。
今朝のニュースが示すもの——「2027年問題」は住民・行政の議題になった
きっかけになったのは、地方議会での「2027年問題——分譲マンションの共用部照明は大丈夫か」という問題提起だった。マンションの廊下・階段・エントランス・駐車場・非常照明といった共用部には、いまも大量の蛍光灯が使われている。それが2027年末で製造終了になれば、球切れのたびに交換球を探し回ることになる。行政がわざわざ議題に上げるということは、それだけ多くの住民が「自分ごと」として不安を持ち始めた、ということだ。
私がこのニュースを重く受け止めるのは、それが一過性の話題ではなく、日本中のほぼすべての集合住宅・ビルに例外なく訪れる期限だからである。外壁のひび割れや防水の劣化は建物によって進み方が違うが、蛍光灯の製造終了は、築年数にも立地にも関係なく、2027年12月31日という同じ日付で全国一斉にやってくる。これほど「予定が確定している修繕テーマ」も珍しい。
そして、これはマンションだけの話ではない。オフィスビル、テナントビル、ホテル、賃貸マンションを保有するオーナーにとっても、共用部・専有部の照明は建物運営コストの一角を占める。電気代という毎月の固定費と、球交換という地味だが手のかかるメンテナンス——その両方に、この2027年問題は直結している。
なぜ蛍光灯が製造終了になるのか——水俣条約という国際ルール
感覚論では動けないので、まずは制度の中身を正確に押さえておきたい。
蛍光灯の製造終了は、企業の都合でも国内だけの規制でもない。根拠は「水銀に関する水俣条約（みなまた条約）」という国際条約である。蛍光灯には微量の水銀が使われており、水銀による地球規模の汚染を防ぐために、各国が段階的に水銀製品を減らしていく——その一環だ。
2023年10〜11月にスイス・ジュネーブで開かれた第5回締約国会議（COP5）で、一般照明用の蛍光ランプについて、製造と輸出入を段階的に禁止することが合意された。日本でも環境省・経済産業省がこの内容を国内制度に反映しており、禁止の時期はランプの種類によって次のように分かれている。
- コンパクト形蛍光ランプ：2026年12月31日をもって製造・輸出入禁止
- 直管形蛍光ランプ・環形（丸形）蛍光ランプ：2027年12月31日をもって製造・輸出入禁止
つまり、2028年1月1日以降は、一般照明用の蛍光灯は新たに作ることも、海外から輸入することもできなくなる。マンションやビルの共用部で圧倒的に多く使われている直管形が2027年末で終わる——これが「2027年問題」と呼ばれるゆえんだ。
ここで一つ、誤解を解いておきたい。「2028年から蛍光灯の使用が違法になる」わけではない。手元にある蛍光灯を使い続けることも、在庫品を買うことも、法律で禁じられるわけではない。禁止されるのは「新規の製造と輸出入」だ。ただし、供給が止まれば市場の在庫は必ず先細る。日本照明工業会によれば、国内で蛍光灯を製造しているメーカーはすでにごくわずかにまで減っている。世界的にLEDへの置き換えが進むなかで、蛍光灯は「作られなくなり、やがて手に入りにくくなり、価格も上がっていく」——その入口に、私たちは立っている。
共用部で実際に何が起きるのか——3つの現実的なリスク
「製造が終わるといっても、まだ在庫があるなら慌てなくていいのでは」。そう考える管理組合の理事の方もいる。だが、共用部の照明を放置したまま2027年を越えると、次の3つの現実的なリスクが顕在化してくる。
1. 交換球が手に入りにくくなり、価格も上がる
共用部の蛍光灯は、24時間点灯している廊下や階段も多く、球切れは日常的に起きる。製造が止まれば流通在庫は徐々に枯渇し、いざ球が切れたときに「同じ規格の交換球が見つからない」「見つかっても以前より高い」という事態になりやすい。数十本、数百本の蛍光灯を抱える大規模マンションほど、この影響はボディブローのように効いてくる。
2. 安全・防犯に直結する場所ほど、切れたままにできない
廊下・階段・エントランス・駐車場・非常用照明といった共用部の明かりは、住民や利用者の安全と防犯に直結する。暗がりは転倒事故や犯罪の温床になりやすく、「球が手に入らないから当分このまま」というわけにはいかない。とりわけ非常用照明・誘導灯は法令上の維持義務もあり、機能を落としたまま放置することは許されない。
3. 「切れてから慌てて交換」は、いちばん割高になる
最も避けたいのが、球が切れるたびに1本ずつ、その都度業者を呼んで交換していくやり方だ。高所作業車や脚立の手配、作業員の出張——こうした付帯コストは、1本交換でも100本交換でもそれほど変わらない。切れるたびにバラバラに対応すれば、付帯コストを何度も払うことになり、トータルでは最も高くつく。共用部照明は「一斉に、計画的に」更新するのが原則なのだ。
LED化の効果を数字で見る——消費電力は約3分の1、投資回収は5〜7年が目安
では、蛍光灯をLEDに切り替えると何が変わるのか。ここは感覚ではなく、数字で押さえておきたい。
LED照明の消費電力は、一般に蛍光灯の約3分の1とされる（水銀灯と比べれば約8分の1）。共用部の照明は台数が多く、しかも長時間点灯しているため、この差は毎月の電気代にそのまま効いてくる。さらにLEDは寿命が長く、球交換の頻度が大幅に減るため、電気代とメンテナンス費（球代・交換の手間）の両方を圧縮できる。
費用の目安についても、公的な情報や管理士会などが試算を公表している。共用部のLED化工事は器具1か所あたりおおむね数千円〜が目安とされ、マンション全体では規模により数十万円から、大規模物件では100万円を超えることもある。一方で、削減できる電気代とメンテナンス費を積み上げると、多くのケースで5〜7年程度で投資を回収できるという試算が示されている（物件の点灯時間・器具数・電気料金単価によって変動する）。
イメージしやすいように、前提を置いた試算をひとつ挙げておきたい。共用部に40W級の直管蛍光灯を100本抱える中規模マンションで、それらが1日およそ10時間点灯していると仮定すると、年間の点灯時間は延べ36万灯時にのぼる。これをLEDに置き換えて消費電力がおよそ3分の1になれば、単純計算でも電気使用量は年間で数千kWh規模で減っていく。あくまで条件を仮定した概算にすぎないが、”塵も積もれば”の典型で、器具の台数が多く長時間点灯している共用部ほど、削減の効果が大きく出ることは押さえておきたい。
つまりLED化は、「環境規制で仕方なくやらされる出費」ではない。毎月の固定費を下げ、数年で元が取れ、その後はプラスに転じる”投資”として捉えるべきものだ。数字の前提は物件ごとに違うので断定は避けるが、少なくとも「やってもやらなくても同じ」という性質の工事ではない、ということははっきりしている。
本題——「2027年問題」を大規模修繕と一体で解くべき3つの理由
ここからが、私がいちばんお伝えしたい実務の話だ。照明のLED化そのものは、多くの電気工事会社ができる。だが、それを大規模修繕と切り離して単独でやるか、一体で計画するかで、総コストは大きく変わる。理由は3つある。
理由1：足場・仮設・工程を”共用”できる
大規模修繕では、外壁塗装や防水のために足場を架けたり、高所作業の段取りを組んだりする。エントランスの高天井照明、外構灯、屋外階段や外廊下の照明といった「高いところ・外まわりの照明」は、この大規模修繕の仮設や工程に相乗りできる。照明のためだけに改めて足場や高所作業車を手配すれば、その費用は丸ごと二重払いになる。修繕のタイミングに合わせて照明も更新すれば、その付帯コストを一度で済ませられる。
理由2：足場が要らない部位は、ロープアクセスで機動的に
一方で、照明のLED化のためだけに建物全体へ足場を架けるのは、明らかに過剰だ。外壁面に付いた照明器具や、高所の看板灯・外構灯など、限られた箇所の更新であれば、私たちが得意とするロープアクセス工法（無足場工法）が効く。産業用ロープで作業員が直接その場所にアプローチするため、足場の架設費も工期もかからず、居住者や利用者の生活・営業を止めずに進められる。「大規模修繕は足場、部分的な照明更新はロープアクセス」——このように部位ごとに最適な工法を使い分けるハイブリッドの発想こそ、コストを最小化する鍵になる。
理由3：長期修繕計画と修繕積立金に、あらかじめ織り込める
照明のLED化を「ある日突然の臨時出費」にしてしまうと、資金繰りに無理が出る。だが、2027年末という期限はすでに確定している。だからこそ、次の大規模修繕の計画に、照明更新をあらかじめ一項目として組み込んでおくことができる。長期修繕計画に落とし込み、修繕積立金の使途として位置づけておけば、住民合意も取りやすく、資金の見通しも立つ。期限が分かっている修繕は、慌てて対応するのではなく、先に計画へ織り込んだ側が必ず得をする。
物件タイプ別に見る——あなたの建物では何を優先すべきか
「2027年問題」への向き合い方は、建物の性格によって少しずつ変わる。ここでは、私たちがよくご相談を受ける4つのタイプに分けて、優先順位の考え方を整理しておきたい。
分譲マンション（管理組合）の場合。 いちばんの論点は住民合意と資金だ。共用部の照明は管理組合の管轄であり、更新には総会での合意が要る。だからこそ、次回の大規模修繕の議案とセットで「照明も一緒に更新すれば付帯費が節約できる」という形で提案すると、合意が得やすい。長期修繕計画に一項目として明記し、修繕積立金の使途として位置づけておくのが王道である。まだ修繕まで数年あるなら、球切れが頻発する廊下・階段だけを先行更新し、残りは修繕時に一斉更新、という二段構えも現実的だ。
賃貸マンション・アパート（オーナー）の場合。 共用部の電気代はオーナーの負担であることが多く、LED化による固定費削減がそのまま手残りの改善につながる。入居者にとっても、明るく清潔なエントランスや廊下は物件の印象を左右する。空室対策・資産価値維持の観点からも、照明更新は費用対効果の高い投資になりやすい。
オフィスビル・テナントビルの場合。 共用部に加え、専有部（テナント区画）の照明も台数が多い。テナントの入れ替えや原状回復のタイミングは、照明を更新する好機だ。ビル全体の外壁改修とあわせて外構灯・看板灯まで一体で計画すれば、テナントの営業を止めずに、無駄なく進められる。
ホテルの場合。 客室・共用部あわせて照明の台数が非常に多く、電気代のインパクトも大きい。一方で、稼働を止めずに改修したいという制約が強い。ここでこそ、居住者・利用者の生活や営業を止めないロープアクセスやフロアごとの分割施工といった、明誠の得意とする手法が生きてくる。
いずれのタイプでも共通するのは、「照明だけを単独で考えない」という原則だ。建物全体の維持計画の中に照明を位置づけて初めて、工法とタイミングの最適化が効いてくる。
補助金という追い風——ただし”当てにしすぎない”のが実務
共用部のLED化には、省エネ・脱炭素を後押しする補助金が使える場合がある。国や自治体、関連団体が省エネ改修向けの支援制度を設けており、共用部照明のLED化がその対象になることは少なくない。条件が合えば、更新費用の一部を補助でまかなえるため、投資回収の期間はさらに短くなる。
ただし、ここは慎重にお伝えしたい。補助金の内容は、年度・自治体・制度によって毎年のように変わる。募集期間が限られていたり、予算の上限に達すると締め切られたり、対象要件が細かく定められていたりする。「補助金が出る前提で計画を組んだのに、いざ申請しようとしたら受付が終わっていた」という話は珍しくない。
だから私は、補助金は「使えたら嬉しいボーナス」として位置づけ、補助金なしでも成立する計画を先に立てておくことをお勧めしている。LED化は補助金がなくても数年で回収できる投資である以上、制度に振り回される必要はない。そのうえで、実施のタイミングで使える制度があれば取りに行く——この順番が、いちばん堅実だ。申請の可否や要件は、実施時点で必ず最新情報を確認してほしい。
よくある3つの誤解
現場でよく耳にする誤解も、ここで解いておきたい。
誤解1「2028年になったら蛍光灯は使えない」——前述のとおり、使用は禁止されない。禁止されるのは製造と輸出入だ。ただし供給が細るため、「使えるうちに、計画的に切り替える」のが賢明である。
誤解2「まだ在庫があるから、当面は買いだめすれば十分」——蛍光灯には保管期限の問題があり、長期在庫が必ずしも安泰とは限らない。しかも買いだめは、電気代の削減という本来のメリットを先送りにするだけだ。LED化を遅らせるほど、下げられたはずの固定費を払い続けることになる。
誤解3「LED化は電気屋に頼めば済む、修繕とは別の話」——単独発注すれば足場や高所作業の付帯費が二重になりやすい。建物全体の修繕計画の中に位置づけて初めて、工法とタイミングの最適化が効いてくる。照明は”建物全体の維持計画の一部”として捉えるべきものだ。
オーナー・管理組合が今日からできる3ステップ
大がかりな準備は要らない。次の3つは、今日からでも着手できる。
ステップ1：共用部の照明を”棚卸し”する。 どこに、どんな種類の蛍光灯が、何本あるのか。廊下・階段・エントランス・駐車場・非常灯・外構灯——場所と本数、器具の種類をざっと把握するだけで、更新の規模感が見えてくる。
ステップ2：次の大規模修繕の時期と照らし合わせる。 次回の修繕が近いなら、照明更新をその計画に組み込めないか検討する。修繕が数年先なら、それまでの間に球切れが多発しそうな箇所だけ先行してLED化する、という段階的な進め方も現実的だ。
ステップ3：工法まで含めて相談できる専門家に、現状を整理してもらう。 「どの照明を、いつ、どの工法で更新すれば総コストが最小になるか」は、建物の形状・階数・器具の位置によって変わる。ここは、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つを比較検討できる会社に相談するのが近道だ。
この3ステップは、特別な費用をかけずに始められる。そして、どの段階でも「工法の選択肢を持っているか」が、最終的なコストを大きく左右する。
なぜ明誠は照明のLED化も「高品質かつ低価格」で提案できるのか
「工法を選べるのは分かった。ではなぜ、それで品質を落とさずに価格を抑えられるのか」。もっともな疑問だと思う。ここには、私たちが築いてきた仕組みの話がある。
明誠は、ロープアクセス工事として日本で初めてのフランチャイズ展開を進めてきた。塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職の会社が加盟し、それぞれの得意領域で腕を振るうネットワークになっている。照明のLED化は、まさにこの電気工事の専門職が担う領域だ。大規模修繕を担う塗装・防水の専門職と、照明を担う電気の専門職が、同じネットワークの中で連携できる——だからこそ、外壁も防水も照明も、一つの計画の中でまとめて、無駄なく提案できる。
この仕組みが効くのは、中間マージンを重ねずに、各工程を専門職が直接担えるからだ。元請けが下請けへ丸投げし、そこからまた孫請けへ——という多層構造をなくせば、その分だけ価格は下げられる。そして、専門職が自分の分野を責任を持って施工するから、品質はむしろ上がる。
もう一つ、私たちはJCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）の運営も手がけている。建設業向けの経営支援、オンラインセミナー、リアルの交流会、ビジネスマッチングを通じて、全国の建設事業者とつながり、技術と情報を共有している。この裾野の広さが、地域を問わず一定水準以上の施工体制を確保できる背景にある。
「安かろう悪かろう」ではなく、「仕組みで無駄を削ったから、その分お客様に還元できる」。これが、私たちが工法の選択とあわせて大切にしている考え方だ。照明のLED化も、ロープアクセス工法（/rope/）や大規模修繕（/sure/）と同じ発想で、建物にとって最適な形をご提案できる。
まとめ——期限が決まっている修繕は、先に計画へ織り込んだ側が得をする
今朝のニュースが示していたように、蛍光灯の「2027年問題」は、いよいよ住民や行政の議題にのぼるところまで来た。直管形を含む一般照明用の蛍光灯は2027年末で製造・輸出入が終わり、2028年からは新たに作られなくなる。使用が禁じられるわけではないが、供給は細り、交換球は入手しにくく、価格も上がっていく。共用部に大量の蛍光灯を抱えるマンション・ビル・ホテルにとって、これは避けて通れない設備更新のトリガーだ。
だが、悲観する話ではない。LED化は消費電力を約3分の1に下げ、多くのケースで5〜7年で投資を回収できる”効く投資”だ。そして何より、この更新を大規模修繕と一体で計画すれば、足場や高所作業の付帯コストを二重払いせずに済み、総コストを大きく圧縮できる。期限が確定しているからこそ、慌てて対応するのではなく、先に長期修繕計画へ織り込んだ側が必ず得をする。
私たち明誠は、足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つを、建物ごとに最適に組み合わせて提案できる、日本でも数少ない会社だと自負している。塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟するフランチャイズ・ネットワークを通じて、照明のLED化まで含めて高品質と低価格を両立できる体制も整えている。
「うちの共用部照明はどう進めればいいのか」「次の大規模修繕と一緒にやるべきか」——そんなお悩みがあれば、まずは現状を一緒に整理するところからで構わない。照明・工法・タイミングを含めた最適な打ち手を、建物の特性に合わせてご提案する。ご相談はお問い合わせ（/contact/）からお気軽にどうぞ。
修繕は、慌ててやるものではなく、期限を見越して賢く効かせるもの。その一点を、この記事を通じてお伝えできていれば嬉しい。
［出典・参考］
- 環境省「一般照明用の蛍光ランプの規制について」（水俣条約に基づく製造・輸出入禁止の対象と時期）
- 経済産業省／製品評価技術基盤機構（NITE）「水俣条約における蛍光ランプ製造等廃止と今後の措置」（令和6年12月）
- 一般社団法人日本照明工業会（JLMA）「全ての一般照明用蛍光ランプについて製造・輸出入の禁止が決定」
- 日本経済新聞「蛍光灯、27年末で製造禁止 水銀規制の水俣条約会議」（2023年11月）
- 水銀に関する水俣条約 第5回締約国会議（COP5、2023年10〜11月・ジュネーブ）
- 共用部LED化の費用・電気代削減・投資回収の目安：京都府マンション管理士会、日本照明工業会、各種LED施工事業者の公表資料（消費電力は蛍光灯の約1/3、投資回収5〜7年程度／物件条件により変動）
- Googleアラート（2026年7月8日ダイジェスト／分譲マンション・2027年問題関連ニュース）を起点に執筆
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別物件の照明更新・修繕計画・資金計画については専門家にご相談ください。LED化に使える補助金は年度・自治体によって内容が変わるため、実施時に最新情報をご確認ください。
