「そろそろ2回目の大規模修繕を考えないと——でも、積立金が足りるか不安で」。平塚駅周辺や紅谷町、八重咲町、四之宮、撫子原といった平塚市内のマンションにお住まいの理事長さまから、最近こうしたご相談を立て続けにいただいています。湘南・相模湾に面した平塚市は、東海道線の主要駅をかかえ、昭和から平成にかけて分譲されたファミリー向けマンションが数多く立ち並ぶまちです。築20年、30年を超えれば、外壁の塗り替えや屋上防水、給排水管の更新といったまとまった出費が、一度に押し寄せてきます。
私は大規模修繕の現場で20年近く、足場の上とロープの先から建物を見続けてきました。そのなかで一番もったいないと感じるのは、「使える制度を知らないまま工事を終えてしまった管理組合」に出会うときです。固定資産税の減額、耐震診断の補助、低利の公的融資、無料の専門家派遣——平塚市には、管理組合が活用できる制度がきちんとそろっています。知っているか知らないかで、組合の負担は数十万円から、規模によってはそれ以上変わってきます。
この記事では、平塚市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、申請の順番に沿って、現場目線で整理しました。専門用語にはそのつど補足を入れますので、建築にお詳しくない理事長さまも、最後までお付き合いください。ここからが本題です。
平塚市のマンション管理組合が使える支援制度【2026年度・一覧】
まず全体像を押さえましょう。平塚市の分譲マンション管理組合が、大規模修繕や維持管理の場面で活用できる主な制度は、大きく「税」「耐震」「資金」「相談・認定」の4つに分けられます。
| 区分 | 制度名 | 概要 | 窓口 |
|---|---|---|---|
| 税の優遇 | マンション長寿命化促進税制 | 一定要件を満たす長寿命化工事で、翌年度の固定資産税（家屋分）が2分の1減額 | 平塚市 固定資産税課 |
| 耐震の補助 | マンション耐震化促進事業（予備診断・耐震診断） | 旧耐震マンションの予備診断・耐震診断の費用の一部を補助 | 平塚市 建築指導課 |
| 専門家の派遣 | 耐震改修アドバイザー派遣事業 | 耐震診断・改修の専門家（建築士）を管理組合の集会へ無料派遣 | 平塚市 建築指導課 |
| 資金の調達 | マンション共用部分リフォーム融資 | 管理組合向けの低利・長期の公的融資（住宅金融支援機構） | 住宅金融支援機構／マンション管理センター |
| 相談・認定 | マンション管理計画認定制度 | 適正管理のお墨付き＋税・融資の優遇につながる入口 | 平塚市 建築指導課 |
ここで強調しておきたいのは、これらは「どれか一つを選ぶ」ものではなく、組み合わせて使う発想が大切だということです。私はいつも理事長さまに、「工事の中身を決める前に、まず使える制度の地図を広げてください」とお伝えしています。順番が逆になると、せっかくの優遇を取り逃すことがあるからです。なぜそうなるのかは、記事の後半でご説明します。
なお、各制度には年度ごとの受付期間や予算枠、細かな要件があります。本記事の数値は2026年6月時点で平塚市・国の公式情報を確認したものですが、申請前には必ず各窓口の最新情報をご確認ください。
【税】マンション長寿命化促進税制：固定資産税が1年間2分の1に
最初にご紹介したいのが、令和5年度の税制改正で創設された「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たしたうえで長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事が完了した年の翌年度分の建物部分の固定資産税を2分の1に減額する制度です（出典：平塚市 マンション長寿命化促進税制）。
ここでいう「長寿命化に資する大規模修繕工事」とは、次の3つを指します。
- 屋根防水工事（屋上・屋根などの防水）
- 床防水工事（直接外気に開放された廊下・バルコニーなどの防水）
- 外壁塗装等工事（外壁の塗り替え・補修）
つまり、屋根・床・外壁の3点セットの工事です。大規模修繕の王道メニューそのものですから、多くの管理組合にとって、ふだんの修繕計画の延長線上にある話だとお考えください。
対象となるマンションの要件
この制度の対象になるには、平塚市が示す要件を「すべて」満たす必要があります。要点を理事長さま向けにかみ砕くと、次のとおりです。
- 新築された日から20年以上が経過していること
- 総戸数が10戸以上であること
- 区分所有者の専有部分の床面積の2分の1以上が居住用であること
- 「平塚市マンション管理計画認定制度、助言・指導について」の建築指導課での手続きが完了していること
そのうえで、工事の要件として「過去に長寿命化工事（屋根防水・床防水・外壁塗装等）を1度以上実施していること」「令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、2回目以降の長寿命化工事を完了していること」が求められます。
少し専門的なので、鍵になるところだけ。要件4の「管理計画認定または市の助言・指導」と、工事要件の「2回目の3点セット工事」がポイントです。日頃から修繕積立金をきちんと積み、長期修繕計画を整えている管理組合ほど、この税制に手が届きやすい設計になっています。逆に言えば、「2回目の大規模修繕を控えていて、積立金の見直しもこれから」という組合でも、今から準備すれば十分に間に合う可能性があります。
減額の中身：戸あたりで考える
減額の対象は、各区分所有者が翌年度に支払う「建物部分」の固定資産税です。これが1年間、2分の1に減額されます。ただし、対象になるのは1戸あたり100平方メートル（共用部分を含む）までで、これを超える部分は減額されません。また、都市計画税には減額がない点にもご注意ください。
実務でとくに大切なのが、申告のタイミングです。工事が完了した日から3か月以内に、平塚市固定資産税課（本館2階・213窓口）へ減額措置を申告する必要があります。「工事が終わってひと安心」と気を抜くと、この3か月をうっかり過ぎてしまいがちです。私は理事長さまに、工事の竣工前から申告書類の準備を始めておくようお願いしています。
申告できるのは、本人（納税義務者・所有者）やその相続人のほか、管理組合等の代表者です。管理組合の代表者が必要書類を提出することで、各所有者の申告をまとめて行うこともできます。なお、申告書はマンションの全戸数分（全部屋分）を提出する必要があります。
注意点として、この制度による減額は1棟につき「1度のみ」の適用です。さらに、耐震改修工事・バリアフリー改修工事・省エネルギー改修工事による固定資産税の減額措置とは重複して適用できません。どの優遇を使うのが組合にとって有利か、工事の計画段階で見極めておくことが欠かせません。
【入口】平塚市マンション管理計画認定制度：税と融資の「鍵」になる
長寿命化促進税制の要件4で出てきた「管理計画認定」。これは、平塚市が令和5年4月に創設した「マンション管理計画認定制度」のことです（出典：平塚市マンション管理計画認定制度、助言・指導について）。
この制度は、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、「適切な管理計画を持つマンション」として市の認定を受けられる仕組みです。平塚市は、マンション管理適正化推進計画を「平塚市空家等対策計画」のなかに位置づけて、この認定制度を運用しています。
認定を取ると、何がいいのか
認定の効果は、平塚市が公式に次の5つを挙げています。
- 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる
- 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される
- 適正に管理されたマンションが存在することで、地域価値の維持向上につながる
- 住宅金融支援機構の「フラット35」および「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げ等が受けられる
- 固定資産税の優遇（前述の長寿命化促進税制）が受けられる
理事長さまの視点で言い換えると、認定は「資産価値」と「資金調達」の両面で効いてくる、ということです。2の市場評価は、将来お部屋を売却・賃貸する区分所有者にとって追い風になりますし、4・5は管理組合の財布に直接効きます。私が「制度の地図をまず広げて」とお伝えするのは、この認定が税制と融資の入口になっているからにほかなりません。
申請の方法と手数料
申請は、(公財)マンション管理センターの申請システム「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を行ったうえで、同システムを経由して市に申請します。システムを使わずに直接市へ申請することはできません。
費用については、システムの利用料と、マンション管理士による事前確認審査料が必要です（金額はマンション管理センターでご確認ください）。一方で、システムを経由して市へ認定申請する際に、市の手数料はかかりません。認定の有効期間は5年です。
なお、管理計画認定の手前にある「助言・指導」を市から受け、長期修繕計画の作成・見直しを行うルートでも、一定の要件を満たせば固定資産税の優遇を受けられます。「いきなり認定はハードルが高い」という組合でも、まずは建築指導課に相談する道があるとお考えください。制度全般の相談窓口としては、一般社団法人日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル（電話：03-5801-0858、月曜から土曜の午前10時から午後5時）」も用意されています。
【耐震】平塚市マンション耐震化促進事業：旧耐震マンションの命綱
平塚市は、湘南エリアとして大規模地震への備えが欠かせない立地です。とくに昭和56年（1981年）の建築基準法改正前の「旧耐震基準」で設計されたマンションは、耐震性が十分でないと指摘されています。平塚市では、こうしたマンションの耐震化を後押しするため、「マンション耐震化促進事業」として段階的な補助を用意しています（出典：平塚市 分譲マンションの耐震改修アドバイザー派遣事業・マンション耐震化促進事業）。
支援は、(1) 耐震改修アドバイザー派遣（無料）、(2) 予備診断費の補助、(3) 耐震診断費の補助——という3段階です。ただし「アドバイザー派遣を受けずに予備診断の補助を受ける」など、それぞれを個別に利用することもできます。
まずは無料の「耐震改修アドバイザー派遣」から
最初のきっかけづくりに使えるのが、無料のアドバイザー派遣です。マンションの耐震診断・耐震改修に関する専門知識を持つ建築士を、管理組合が開く集会などにアドバイザーとして無料で派遣してくれます。「うちのマンションは耐震性が大丈夫なのか」「何から手をつければいいのか」——そんな漠然とした不安を、専門家と一緒に整理できる機会です。総会で住民の合意を形成する前段階として、私は活用をおすすめしています。
予備診断費の補助：費用の10分の9、上限18万円
「予備診断」とは、設計図書の保存状況や建物の経年劣化、平面・立面の形状などを調べ、本格的な「耐震診断」を受ける必要があるかどうかを判断する、いわば一次スクリーニングです。
平塚市の予備診断費の補助は、予備診断に要した費用（税込み）の10分の9で、補助金の上限額は18万円です。補助率が9割と高いのが特徴で、最初の一歩のハードルを大きく下げてくれます。
対象となるのは、平塚市内にあるマンションで、(1) 昭和56年5月31日以前に建築確認を得て工事に着手したもの、(2) 住戸数の過半が区分所有者の住居用、(3) 住宅部分の床面積が過半、(4) 集会または管理規約に基づく会で予備診断の実施を決議したもの、(5) 床面積の合計が1,000平方メートル以上のもの——これらすべてに該当する建物です。1つの管理組合につき1棟までが対象です。
耐震診断費の補助：費用の2分の1、1住戸あたり4万円
予備診断の結果、本格的な「耐震診断」が必要と判断された場合は、耐震診断費の補助に進みます。耐震診断は、現地調査や材料強度試験、設計図書をもとに構造計算を行い、数値で耐震性を判定するものです。
補助額は、耐震診断に要した費用と、耐震判定委員会等による評価・判定に要した費用の2分の1で、上限は1住戸あたり4万円（区分所有者が居住する住戸に限る）です。たとえば30戸のマンションなら、単純計算で最大120万円が補助の上限ということになります。耐震診断費の補助を受けるには、既存建築物耐震診断・改修等推進全国ネットワーク委員会等に登録された耐震判定委員会等の評価を取得する必要があります。
手続きの順番に注意——「決議」のタイミング
耐震化促進事業で実務上とくに気をつけたいのが、手続きの順番です。平塚市では、市に「計画承認申請」を行い、市の承認通知書を受け取った後に、管理組合の総会（または集会）で実施を決議する流れになっています。さらに、補助金交付決定通知書を受け取った後に、耐震診断者と診断の契約を締結します。
つまり「先に総会で決議して、業者と契約してから市に申請」という、つい無意識にやってしまいがちな順番だと、補助の対象外になりかねないということです。窓口は平塚市建築指導課（電話：0463-21-9731）。総会のスケジュールを組む前に、まず建築指導課へ相談されることを強くおすすめします。
【資金】住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資
補助金や税制で負担を軽くしても、大規模修繕には数千万円単位のまとまった資金が必要になることがあります。修繕積立金だけでは足りない——そんなときの選択肢が、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の「マンション共用部分リフォーム融資」です。
これは管理組合が借主となる、共用部分の修繕・改修のための公的融資です。民間ローンに比べて低利・長期での借入れがしやすく、マンション管理センターの保証を利用することで無担保化も可能です。そして前述のとおり、平塚市の管理計画認定を取得していれば、この融資や「フラット35」で金利の引下げ等が受けられます。
私の現場経験から言えば、資金計画は「工事の前」に固めておくほど、組合の選択肢が広がります。融資ありきで工事内容を削るのではなく、「使える制度をフル活用したうえで、最適な工法を選ぶ」。この順番が、結果として総コストを下げます。金利は毎月見直されるため、検討の際は最新の条件を住宅金融支援機構でご確認ください。
制度を「取り逃さない」ための着手順【5ステップ】
ここまでの制度を、実際の動きに落とし込みます。私が理事長さまにおすすめしている順番は、次の5ステップです。
- 現状把握と相談（無料）：まず建築指導課に相談し、必要に応じて耐震改修アドバイザー派遣（無料）を受ける。自分のマンションが旧耐震かどうか、管理計画の状態はどうかを確認する。
- 管理計画の整備と認定：長期修繕計画と修繕積立金を見直し、マンション管理計画認定の取得（または市の助言・指導）を進める。これが税制・融資の入口になる。
- 資金計画の確定：修繕積立金に加え、共用部分リフォーム融資の活用可否を検討。認定取得による金利引下げも織り込む。
- 工事内容と工法の決定：必要な工事（屋根防水・床防水・外壁塗装等の3点セットを含む）を確定し、足場・ロープアクセス・ハイブリッドのなかから建物に最適な工法を選ぶ。
- 工事完了後の申告（3か月以内）：長寿命化促進税制の減額措置を、工事完了から3か月以内に固定資産税課へ申告する。
このうち2の「管理計画認定」を起点に据えるのが、私からの一番のおすすめです。認定が固定資産税の減額と融資の金利引下げの両方に効いてくるため、ここを早めに動かしておくと、後段の選択肢が大きく広がります。
制度を活かす工法選び——足場・ロープアクセス・ハイブリッド
制度で負担を軽くしたら、次は「工事そのものの最適化」です。私たち明誠は、大規模修繕において3つの工法を建物の特性に応じて使い分け、最適な形をご提案できる、日本でも数少ない会社です。それぞれの向き・不向きを正直にお伝えします。
通常の足場工法は、中低層で形状が複雑な建物、あるいは全面的に大規模な改修を行う場合に向いています。作業の安定性が高く、広い面を一度に施工できる反面、足場の架設・解体に費用と工期がかかり、設置期間中は居住者の窓まわりやプライバシー、防犯面への配慮も必要になります。
ロープアクセス工法（無足場工法）は、産業用ロープを使って足場を架けずに施工する方法です。足場費がかからないぶんコストを抑えやすく、工期も短縮できます。高層で足場の架設が難しい建物、部分的な補修、居住者の生活への影響を最小化したい物件に向いています。一方で、全面的な大改修や、足場が必要な重量物の取り回しには不向きな場面もあります。
ハイブリッド工法は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分ける方法です。たとえば施工量の多い面は足場、足場の架けにくい面はロープアクセス、といった具合に組み合わせることで、大規模・複雑な物件でも総合的なコストと工期の最適化を図れます。
平塚市内のマンションは、駅前の中高層から郊外のファミリータイプまで形状もさまざまです。「足場ありき」でも「無足場ありき」でもなく、建物を見たうえで最適な工法をご提案する——これが私たちの基本姿勢です。長寿命化促進税制の対象となる屋根・床・外壁の3工事も、工法の選び方次第で総コストは変わってきます。
よくあるご質問（FAQ）
Q1. 築年数が新しく旧耐震ではないのですが、使える制度はありますか。
A. はい。耐震化促進事業（予備診断・耐震診断の補助）は旧耐震（昭和56年5月31日以前に建築確認）が対象ですが、マンション長寿命化促進税制は「新築から20年以上・総戸数10戸以上」などの要件を満たせば、新耐震のマンションでも対象になり得ます。管理計画認定や共用部分リフォーム融資も、築年数を問わず活用できます。
Q2. 長寿命化促進税制で、本当にどのくらい安くなりますか。
A. 減額されるのは建物部分の固定資産税の2分の1（1戸あたり100平方メートルまで、1年間）です。金額は各戸の評価額によって異なるため一律には言えませんが、戸数の多いマンションほど組合全体での効果は大きくなります。具体額は固定資産税課（家屋担当・電話：0463-21-8768）にご確認ください。
Q3. 管理計画認定は、手間に見合いますか。
A. 認定は固定資産税の減額・公的融資の金利引下げ・市場での評価という複数の効果につながる「入口」です。長期修繕計画や積立金の整備は、認定の有無にかかわらずマンションの健全運営に欠かせないものですから、その延長で認定を取得できれば、得られるメリットは小さくありません。まずは建築指導課にご相談ください。
Q4. 補助や税制の手続きと工事の段取りを、まとめて相談できますか。
A. はい。私たちは制度の活用を前提に、工事の計画段階から「どの制度をどの順番で使うか」を含めてご提案しています。申請のタイミングを誤ると優遇を取り逃すこともあるため、工事を決める前のご相談が効果的です。
まとめ——「知っている管理組合」が、負担を軽くする
平塚市の分譲マンション管理組合が使える制度を、申請の順番に沿って整理してきました。マンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額、耐震化促進事業の予備診断（費用の9割・上限18万円）・耐震診断（1住戸4万円）の補助、無料の耐震改修アドバイザー派遣、共用部分リフォーム融資、そしてそれらの入口となる管理計画認定制度。これらを「組み合わせて」「正しい順番で」使うことが、組合の負担を確実に軽くします。
冒頭でお伝えしたとおり、私が現場で一番もったいないと感じるのは、使える制度を知らないまま工事を終えてしまうケースです。逆に言えば、制度を知り、早めに動き出した管理組合は、同じ工事でも負担を大きく減らせます。
「うちのマンションだと、どの制度が使えるのか」「2回目の大規模修繕に向けて、何から準備すればいいのか」。そうした疑問が少しでもあれば、まずは情報を集めるところから始めてください。私たち明誠は、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法と制度活用の両面から、平塚市のマンションにとって最適な大規模修繕をご提案します。ご相談はいつでもお気軽にどうぞ。
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