越谷市のマンション補助金2026年度版｜管理組合が大規模修繕前に確認したい耐震・管理計画認定・長寿命化税制を本間が徹底解説
「うちのマンションも越谷市から何か支援を受けられないだろうか」。理事会で大規模修繕の話が出るたびに、そんな声を耳にします。このページにたどり着いた理事長さま、理事さまも、同じ疑問をお持ちなのではないでしょうか。
私はマンション・ビルの大規模修繕の現場に20年近く立ち会ってきました。その経験から正直に申し上げると、越谷市の管理組合が使える制度は「これ一発で工事費が半額になる」といった派手なものではありません。けれど、耐震・管理・税制・省エネという切り口で丁寧に見ていくと、年度ごとに予算が組まれ、申請のタイミングさえ外さなければ着実に活用できる支援が用意されています。やっかいなのは、担当する課がバラバラで、情報が一カ所にまとまっていないことです。
この記事では、越谷市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に確認しておきたい制度を、市と国の一次情報をもとに整理しました。読み終えたときに「次の理事会でこれを議題に出そう」と思っていただけるよう、申請の順番や、つまずきやすい落とし穴まで踏み込んでお伝えします。
この記事は制度の概要をわかりやすくお伝えするものです。補助率・上限額・受付期間・税制の適用期限は、年度や予算状況、税制改正で変わります。実際の申請前には、必ず各担当課の最新の要綱でご確認ください。
まず押さえたい「越谷市はマンションの街であり、管理に前向きな自治体」という事実
制度の中身に入る前に、越谷市という街の前提を共有させてください。
越谷市の発表によれば、市内には令和4年1月1日時点で279団地・330棟・23,308戸の分譲マンションが供給されており、市民のおよそ14.6%が分譲マンションに住んでいます。越谷市は埼玉県内でも有数の「マンションの街」なのです。そして全国的に、築40年を超える分譲マンションは令和元年時点の約91.8万戸から、20年後には約4.2倍に膨らむと国は試算しています。越谷市も例外ではなく、老朽化と管理組合の担い手不足という二つの波が、これから同時に押し寄せてきます。
だからこそ越谷市は、マンションの「管理」そのものに早くから手を打ってきました。市は分譲マンションの実態調査を行い、独自の「越谷市分譲マンション登録制度」を設け、さらに令和6年（2024年）4月1日からは「越谷市マンション管理計画認定制度」をスタートさせています。
なぜこの話を最初にするかというと、越谷市の管理組合向け支援は、この「適正な管理を後押しする」という市の姿勢とワンセットになっているからです。耐震にしても税制優遇にしても、土台にあるのは「きちんと管理されているマンションかどうか」。私はいつも理事長さまに「補助金は出口の話ではなく、管理を整える入口の話ですよ」とお伝えしています。理事会のメンバーは数年で交代していくのが普通ですから、市への登録や認定を一度通しておくことは、次の世代への引き継ぎ資料にもなる。修繕とは別軸の、組合運営そのものへの投資だと考えています。
制度1｜越谷市マンション管理計画認定制度 ― すべての土台になる「管理の見える化」
最初にご紹介したいのが、越谷市マンション管理計画認定制度です。これは国の制度を受けて、令和6年4月1日から越谷市で始まったもので、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、市が「適切に管理されたマンション」として認定します。
ここで越谷市ならではのポイントが一つあります。認定を申請する前提として、そのマンションが市独自の「越谷市分譲マンション登録制度」へ登録されていることが求められる点です。まだ登録していない組合でも、その場で登録は可能とされています。つまり越谷では、「登録 → 認定」という二段構えになっていると理解しておくと、手続きの流れが見えてきます。
認定の基準には、管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、そして長期修繕計画の作成および見直しなどが含まれます。申請は原則として「管理計画認定手続支援サービス」というオンラインシステムから行い、市への申請手数料は無料、認定の有効期間は5年間とされています。窓口は越谷市役所の建築住宅課（電話 048-963-9205）です。
「認定を取ると、何が得なのか」。これがいちばん多い質問です。直接お金が振り込まれる制度ではありませんが、認定マンションは不動産市場で「適正に管理された物件」として評価されやすくなり、住宅ローンの金利優遇など金融面のメリットが用意されている場合があります。そして、次にご説明する固定資産税の減額制度を使う際にも、この「管理がきちんとしている」という土台が効いてきます。私の現場感覚で言えば、認定取得の作業を通じて長期修繕計画を見直すこと自体が、結果として修繕積立金の過不足に気づく良い機会になります。
制度2｜分譲マンション耐震診断の助成 ― 旧耐震の組合がまず動くべき制度
昭和56年（1981年）5月以前の旧耐震基準で建てられたマンションをお持ちの組合に、まず確認していただきたいのが耐震診断の助成です。
越谷市は「越谷市既存建築物耐震診断補助金交付要綱」に基づき、市内の分譲マンションの管理組合に対して耐震診断費用の一部を助成しています。対象となるのは、市内にある分譲マンションで、昭和56年5月31日以前の耐震基準で建てられ、地階を除く階数が3以上、かつ延べ面積が1,000平方メートル以上のものです。
助成の中身を具体的に見ると、マンションの耐震予備診断については、1棟あたり予備診断に要した費用（税抜）の3分の2に相当する額、かつ10万円を上限とする、とされています。令和8年度（2026年度）の耐震診断・耐震改修に関する申請の受付は、令和8年4月6日（月曜日）から始まっています。窓口での申請のほか、電子による24時間申請も可能です。
ここで一つ、現場目線の注意を添えます。耐震は「診断して終わり」ではありません。診断で課題が見えたら、その先に耐震改修という大きな工事が控えています。改修費の補助については建物の区分や年度予算によって扱いが変わるため、診断の段階から「改修まで進んだ場合にどの支援が使えるのか」を建築住宅課に確認しておくと、総会での合意形成がスムーズになります。診断結果が出てから慌てて資金計画を組むより、入口で全体像を描いておくほうが、理事会の負担はずっと軽くなります。
制度3｜マンション長寿命化促進税制 ― 大規模修繕で固定資産税が翌年度1/2に
ここが、大規模修繕を控えた管理組合にとって、いちばん見逃せない制度です。国の「マンション長寿命化促進税制」は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合に、翌年度分の家屋にかかる固定資産税を2分の1（おおむね6分の1から2分の1の範囲で市町村の条例による）減額するものです。
対象となるマンションの主な要件は、築20年以上、総戸数10戸以上、過去に1回以上の長寿命化に資する工事を行っていること、そして工事に必要な修繕積立金が確保されていることです。対象となる工事には、外壁塗装等の外壁の修繕、床防水、屋根防水といった、まさに大規模修繕の中核となる工事が含まれます。減額の対象は家屋部分のみで、1戸あたり床面積100平方メートル相当分まで、都市計画税は対象外という点も押さえておきましょう。
手続きで重要なのは、工事完了後3カ月以内に必要書類を市区町村へ提出（申告）する必要があるという点です。工事が終わってからでは間に合わないこともあるため、施工会社・管理会社と「いつ、誰が、どの書類を出すか」を着工前に決めておくことを強くお勧めします。
適用期限についても触れておきます。この税制は令和7年度（2025年度）の税制改正で延長され、長寿命化に資する大規模修繕工事が令和9年（2027年）3月31日までに完了したものが対象とされています。さらに、管理組合から市町村長へ必要書類の提出があれば、申告書の提出がなかった場合でも減額措置を適用できるよう手続きが緩和される方向で見直しが進んでいます。ただし税制の適用期限や条件は改正で動きますので、検討の段階で必ず市の資産税担当課と最新の取り扱いをご確認ください。そして、ここでも効いてくるのが制度1の管理計画認定です。認定マンションであることが、この税制を使ううえでの大きな後押しになります。
制度4｜越谷市家庭用ゼロカーボン推進補助金 ― 管理組合が「対象者」に入っている貴重な制度
省エネ・脱炭素の補助金は「個人の戸建て向けで、マンションの共用部には使えない」と思い込まれがちです。ところが越谷市の家庭用ゼロカーボン推進補助金は、補助対象者に「マンション管理適正化法に規定する管理組合」が明記されています。これは管理組合にとって、共用部の脱炭素設備を検討する好機です。
制度の内容を見ると、太陽光発電設備は最大出力1キロワットあたり2万円、蓄電池とセットで導入した場合は最大15万円の補助が受けられるとされています（戸建ての上限額など、設備区分ごとに条件があります）。令和8年度の受付は前期が令和8年5月21日から6月5日まで、後期が令和8年10月5日から10月16日までと、募集期間が短く区切られているのが特徴です。窓口は越谷市役所の環境政策課（電話 048-963-9183）です。
大規模修繕のタイミングで屋上防水をやり直すなら、その機会に共用部の太陽光・蓄電池を検討すると、足場や下地工事を兼ねられてコスト効率が高まります。受付期間が短いので、「修繕計画に脱炭素設備を組み込むかどうか」を一年前から逆算しておくと、募集に間に合わせやすくなります。共用部の電気代は管理費から出ていますから、太陽光や蓄電池の導入は、長い目で見れば管理組合の固定費を下げ、修繕積立金に回せる原資を生むという側面もあります。脱炭素は「環境のため」というだけでなく、組合の家計を整える話でもある。私はそう捉えています。
制度を活かす前提｜長期修繕計画と修繕積立金の点検を忘れずに
ここまで4つの制度を見てきましたが、どれにも共通する「効きを左右する土台」があります。長期修繕計画と修繕積立金です。
たとえば長寿命化促進税制は、要件のひとつに「工事に必要な修繕積立金が確保されていること」を挙げています。つまり、積立金が不足していて借入頼みの工事では、せっかくの税制優遇に手が届かないことがある。管理計画認定制度の審査でも、長期修繕計画の作成・見直しの状況が見られます。制度を使えるかどうかは、日頃の積立と計画づくりで決まると言っても過言ではありません。
国の調査では、修繕積立金が長期修繕計画で必要とされる水準に達していないマンションが相当数あると指摘されています。越谷市のように高経年マンションが今後増えていく街では、これは他人事ではありません。私が現場で痛感するのは、積立金が足りないと「本来やるべき工事」を「予算でできる工事」に縮めざるを得なくなり、結果として建物の寿命を縮めてしまうということです。逆に、計画的に積み立てている組合は、補助や税制という追い風も受けやすく、工法の選択肢も広く持てる。
だからこそ、補助金を調べるのと同じ熱量で、一度「うちの長期修繕計画は実態に合っているか」「積立金は計画に追いついているか」を点検していただきたいのです。計画の見直しは管理会社や専門家に依頼することもできますし、それ自体が管理計画認定の準備にもなります。制度はあくまで、土台が整った組合に微笑む仕組みなのです。
つまずきやすい落とし穴｜住宅・店舗改修補助金は「専有部限定」
最後に、誤解の多い制度を一つ挙げておきます。越谷市には「越谷市住宅・店舗改修促進補助金」があり、令和8年度第1期は、補助対象工事費の20%・上限10万円（市内施工業者を利用し、税抜20万円以上の工事が条件、予算超過時は抽選）という、使い勝手の良い制度です。
ただし注意したいのは、共同住宅の場合、補助の対象は「専有部分に限る」とされている点です。つまり、管理組合が行う共用部の大規模修繕（外壁・屋上・廊下など）には、この補助金は使えません。あくまで個々の区分所有者が自室をリフォームする際の制度です。「越谷市の改修補助金があるから大規模修繕も安くなる」と早合点すると、資金計画が狂います。共用部は制度2・3・4で、専有部はこの制度で、と切り分けて理解してください。窓口は経済振興課（電話 048-967-4680）です。
越谷市の管理組合が「動く順番」 ― 実務カレンダー
制度がそろっても、順番を間違えると取りこぼします。私が理事長さまにお伝えしている流れは、こうです。
まず最初に、市の分譲マンション登録制度への登録と、管理計画認定の取得を検討します。これがすべての土台です。次に、旧耐震のマンションであれば耐震診断の助成を申請し、建物の現状を把握します。並行して長期修繕計画と修繕積立金の状況を点検し、大規模修繕の実施時期を固めます。大規模修繕の計画が固まったら、長寿命化促進税制の要件（築年数・戸数・過去の工事・積立金）を満たすかを確認し、必要書類と申告のタイミングを施工会社と詰めます。屋上防水のやり直しに合わせて共用部の脱炭素設備を入れるなら、ゼロカーボン推進補助金の短い募集期間に合わせて準備します。
ポイントは、「工事の見積もりを取る前に、使える制度を洗い出しておく」こと。順番が逆になると、書類の出し直しや、補助の対象外になるといった取りこぼしが起きます。
大規模修繕そのもののコストを下げる ― 3つの工法から最適を選ぶという発想
補助金や税制は、あくまで工事費の一部を後から軽くするものです。土台となる工事そのものの費用と住民への負担をどう抑えるか。ここが、実は最も効果の大きい論点です。
私たちは、大規模修繕を「通常の足場を組む工法」「足場を架けないロープアクセス（無足場）工法」「その二つを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法」という3つの選択肢から、建物の形状・高さ・立地・予算に応じて最適なものをご提案しています。たとえば高層で足場の架設が難しい建物や、足場の設置・撤去だけで大きな費用がかかる物件では、ロープアクセスを併用することで仮設費を抑え、工期も短縮できるケースがあります。足場が建物を覆っている期間が短くなれば、洗濯物が干せない、ベランダが使えない、防犯面が不安、といった居住者の生活ストレスも小さくできます。
もう少し具体的にお話しします。一般的な大規模修繕では、仮設足場の設置・撤去だけで工事費全体の2割前後を占めることも珍しくありません。足場は工事のための「道具」であって、建物の品質そのものを上げるものではない。ここに費用がかかりすぎているケースを、私は数多く見てきました。バルコニー側や、隣地との距離が近くて足場を架けにくい面、あるいは一部の補修だけで足場をフルに組むのがもったいない面では、ロープアクセスやハイブリッドが効いてきます。部分補修や定期的な点検・タッチアップにも、無足場は相性が良い工法です。
加えて、越谷市のように駅周辺に中高層マンションが集まる街では、足場を長期間架けることによる近隣への配慮や、通行・防犯への影響も無視できません。足場のある期間を短くできれば、居住者の生活ストレスだけでなく、そうした周辺への影響も小さくできます。
もちろん、すべての建物にロープアクセスが最適というわけではありません。広い壁面を一気に塗るなら足場のほうが効率的な場面もありますし、塗膜の厚みや作業の安全性から足場が望ましいケースもあります。大切なのは「足場ありき」「無足場ありき」で決めるのではなく、建物ごとに最もコストと品質のバランスが取れる工法を選べること。複数の工法を持っているからこそ、特定のやり方に当てはめるのではなく、その建物にとってのベストをご提案できると考えています。補助金で外側から軽くしつつ、工法の最適化で内側からも費用を抑える。この両輪が、修繕積立金を守りながら資産価値を維持する近道です。なお、実際の工法選定は建物診断の結果を踏まえて行うものですので、まずは現状把握から始めるのが順序です。
管理組合にとっての最大の関門 ― 総会での「合意形成」をどう進めるか
制度を調べ、工法を比較し、見積もりをそろえても、最後に必ず立ちはだかるのが区分所有者の合意形成です。理事会で方針を固めても、大規模修繕の実施には総会での決議が必要であり、工事の内容によっては特別決議（区分所有者および議決権の各4分の3以上）が求められる場面もあります。ここでつまずいて、計画が一年、二年と先送りになる管理組合を、私は数多く見てきました。
合意形成がうまくいかない理由の多くは、「情報が一部の理事にしか共有されていない」ことにあります。なぜ今やる必要があるのか、やらないと何が起きるのか、費用はいくらで、補助や税制でどこまで軽くなるのか。これらが資料として見える化されていないと、総会では「もっと安くならないのか」「まだ早いのでは」といった声に押し戻されてしまいます。
私がお勧めしているのは、二つの準備です。一つは、建物診断にもとづいて「劣化の事実」を写真と数値で示すこと。感覚論ではなく、現状を客観的に共有することが、住民の納得の出発点になります。もう一つは、工法の選択肢を複数提示することです。「足場で行うとこの費用、無足場やハイブリッドを組み合わせるとこの費用」と並べて見せると、住民は『きちんと比較検討してくれている』と受け止めます。一つの方法を押し付けられるより、選択肢を示されるほうが、人は前向きに合意しやすいものです。補助金や税制の話は、この合意形成の場で「だから今動く価値がある」という後押しの材料として効いてきます。なお、こうした資料づくりや工法ごとの概算比較は、施工会社に早い段階で相談すると精度が上がります。総会の半年前、できれば一年前から準備に入れば、住民への説明にも余裕が生まれ、結果として条件の良い時期に工事を発注できる。急いで決めるほど選択肢は狭まり、余裕を持つほど制度も工法も味方につけられる。これは20年の現場で何度も実感してきたことです。
よくあるご質問（越谷市の管理組合向け）
Q1. 補助金を使えば大規模修繕の工事費そのものが安くなりますか。
共用部の大規模修繕費を直接補助する制度は、越谷市には基本的にありません。効くのは長寿命化促進税制による固定資産税の減額（翌年度分）や、耐震診断の助成、共用部に脱炭素設備を入れる場合のゼロカーボン推進補助金です。工事費そのものは、工法の選び方や複数社の比較で下げるのが現実的です。
Q2. 管理計画の認定を取らないと、ほかの制度は使えませんか。
耐震診断助成やゼロカーボン補助金は、認定がなくても要件を満たせば申請できます。ただし長寿命化促進税制や金融面の優遇では、認定マンションであることが有利に働きます。長い目で見れば、認定取得は損のない投資です。
Q3. 旧耐震かどうか分かりません。どう調べればよいですか。
おおむね昭和56年（1981年）6月以降に建築確認を受けた建物が新耐震です。竣工年だけで判断せず、建築確認の時期で見るのが正確です。検査済証や竣工図書で確認できますし、越谷市役所の建築住宅課に相談すれば調べ方を案内してもらえます。
Q4. 長寿命化促進税制は、いくらくらい安くなるのですか。
減額されるのは家屋部分の固定資産税の翌年度分で、市町村の条例により2分の1（おおむね6分の1〜2分の1の範囲）が減額されます。1戸あたり床面積100平方メートル相当分までが対象で、都市計画税は対象外です。実際の減額幅は各戸の評価額によって変わるため、金額の目安は越谷市の資産税担当課にご確認ください。戸数の多いマンションでは、組合全体で見れば無視できない規模になります。
Q5. 大規模修繕は何年ごとに行うべきですか。
一般的には12年前後が一つの目安とされますが、建物の立地や仕様、前回工事の品質によって最適な周期は変わります。海に近い、交通量が多いといった条件では劣化が早まることもあります。周期ありきで決めるのではなく、建物診断で劣化の実態をつかんでから計画するのが、結果的にムダの少ないやり方です。
Q6. 受付期間や金額は記事の通りですか。
本記事は執筆時点の公表情報に基づいています。補助率・上限・受付期間・税制の適用期限は年度や予算、税制改正で変わります。申請前には必ず各担当課（建築住宅課・環境政策課・経済振興課・資産税担当課）の最新要綱でご確認ください。
まとめ｜越谷市のマンション補助金は「管理を整える入口」から
越谷市の管理組合が2026年度に確認すべき制度を、もう一度整理します。土台となるのが分譲マンション登録制度と管理計画認定制度。旧耐震なら耐震診断の助成。大規模修繕に合わせて狙うのが長寿命化促進税制による固定資産税の減額。共用部に脱炭素設備を入れるならゼロカーボン推進補助金。そして専有部のリフォームには住宅・店舗改修促進補助金（共用部には使えない点に注意）。それぞれ担当課が異なるので、工事の見積もりを取る前に全体像を描いておくことが、取りこぼしを防ぐ最大のコツです。
制度で外側から負担を軽くし、工法の最適化で工事費そのものを抑える。この両輪で、修繕積立金を守りながら建物の資産価値を維持していきましょう。越谷市での大規模修繕や、足場・ロープアクセス・ハイブリッドのどの工法が自分たちの建物に合うのかといったご相談は、いつでもお受けしています。次の理事会の議題づくりに、この記事がお役に立てば幸いです。
参考にした主な一次情報（越谷市・国土交通省ほか）
- 越谷市「令和6年4月1日から『越谷市マンション管理計画認定制度』がスタートしました」 https://www.city.koshigaya.saitama.jp/kurashi_shisei/kurashi/sumai/sumaishieijutaku/apartment/ninteiseido.html
- 越谷市「越谷市分譲マンション登録制度について」 https://www.city.koshigaya.saitama.jp/kurashi_shisei/kurashi/sumai/sumaishieijutaku/apartment/touroku.html
- 越谷市「分譲マンション耐震診断費用の一部を助成します」 https://www.city.koshigaya.saitama.jp/kurashi_shisei/kurashi/sumai/taisinsindasn/taishintorikumi_jose/mansyontaisinsindan.html
- 越谷市「越谷市既存建築物耐震診断補助金交付要綱」 https://www1.g-reiki.net/koshigaya/reiki_honbun/e323RG00001095.html
- 越谷市「令和8年度 越谷市住宅・店舗改修促進補助金（第1期）について」 https://www.city.koshigaya.saitama.jp/kurashi_shisei/kurashi/sumai/sien/kaisyusokusin2026-1.html
- 越谷市「令和8年度越谷市家庭用ゼロカーボン推進補助金」 https://www.city.koshigaya.saitama.jp/kurashi_shisei/kurashi/kankyo/kankyoseisaku/zerocarbon.html
- 越谷市「分譲マンション実態調査の結果について」 https://www.city.koshigaya.saitama.jp/kurashi_shisei/kurashi/sumai/sumaishieijutaku/apartment/jittaichousa.html
- 国土交通省「住宅：マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000121.html
