「志木駅から都心まで20分台、単身もファミリーも安定して決まる。だからこそ、外壁もリフォームも『まだ大丈夫』で来ていませんか」——志木市で賃貸マンションやビルを保有されているオーナーさまと話すと、私はまずこの問いから入ります。稼働が安定している物件ほど、設備の更新や外壁のメンテナンスは後回しになりがちです。ところが、その先送りが数年後のNOI（実質賃料収入）と売却価格に、静かに、しかし確実に効いてきます。

私が代表を務める株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場を組む従来工法・無足場のロープアクセス工法・その両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な形でご提案しています。現場を20年以上見てきた立場から言えば、志木市の収益物件は「補助金を使いながら計画的に手を入れる」ことで、投資利回りと物件価値の両方をまだ伸ばせる余地が大きい。この記事では、2026年度（令和8年度）に志木市の賃貸オーナーが実際に使える補助金を、税務とキャッシュフローの視点で整理します。

志木市の賃貸マーケットと「なぜ今、補助金なのか」

志木市は、東武東上線で池袋までおおむね25分前後、志木駅からは和光市・朝霞・新座と並ぶ「朝霞地区」の一角として、埼玉県南部でも底堅い賃貸需要を持つエリアです。人口はおよそ7万6千人。単身の通勤者から、柳瀬川沿いの住環境を求めるファミリー層まで、幅広い層に賃貸ニーズがあります。空室リスクが相対的に低い分、オーナーの多くは「今の家賃で回っているなら、大きな投資は不要」と考えがちです。

しかし、私が現場で繰り返し目にするのは、築15年、20年を超えたあたりから起こる「じわじわとした競争力の低下」です。同じ東武東上線沿線に新築や築浅のライバル物件が供給されるたび、築古物件は募集家賃を数千円ずつ下げないと決まらなくなる。外壁の色あせ、共用部の古さ、給湯器やサッシの旧式さは、内見時の第一印象を確実に削ります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてくる——これはデータ以前に、現場の肌感覚として断言できます。

だからこそ「今」なのです。2026年度は、国・埼玉県・志木市のいずれのレベルでも、建物のオーナーが使える省エネ・耐震・改修系の補助金が出そろっています。補助金は、同じ工事を「実質的に割り引いて」実施できる仕組みです。入居率と賃料単価を維持・改善する投資を、キャッシュアウトを抑えながら前倒しできる。この機会を使わない手はありません。

数字で考えてみると分かりやすいと思います。たとえば家賃8万円の住戸で、募集家賃を3千円下げなければ決まらない状態が続けば、年間で3万6千円、10戸あれば年36万円の減収です。これが5年、10年と積み重なれば、物件全体のNOIは想像以上に目減りします。逆に、省エネ改修や外観刷新で「同じ路線の築浅と戦える見た目と住み心地」を保てれば、この下落圧力を抑え込めます。補助金は、その攻めの投資を、手出しを減らしながら実行するための追い風なのです。私はいつも「守りの修繕」ではなく「攻めの資産運用」として補修を捉えてくださいとお伝えしています。

もうひとつ強調しておきたいのは、補助金は「知っている人だけが得をする」情報だということです。行政は制度を用意して公表はしますが、一軒一軒のオーナーに「あなたはこれが使えます」と教えに来てはくれません。私が志木市周辺のオーナーさまとお話ししていても、「そんな制度があるなら、去年の工事のときに使いたかった」という声を本当によく聞きます。だからこそ、年度が動くこのタイミングで、使える制度の全体像を一度整理しておく価値があるのです。

2026年度・志木市の賃貸オーナーが狙える補助金 早見表

細かい解説に入る前に、この記事で扱う制度を一覧にまとめておきます。どの階層（国・県・市）の、どんな工事に効く制度かを俯瞰してから、自分の物件に当てはめて読み進めてください。金額はいずれも2026年7月時点で確認したもので、年度途中の予算枠到達や要件変更があり得ます。制度によっては賃貸物件そのままでは使いにくいものもあるため、「使いどころ」まで含めて正直にお伝えします。

制度名	実施主体	主な対象工事	補助の目安
建築物耐震診断・設計・改修補助金	志木市	旧耐震（1981年5月以前着工）の耐震診断・改修	分譲マンション診断100〜700万円上限、改修1戸30万円ほか
住宅用省エネルギー機器設置費補助金	志木市	エネファーム（燃料電池）の設置・増設	1件5万円（先着順）
民間建築物アスベスト対策事業	埼玉県	吹付けアスベストの含有調査・除去等	調査1棟25万円上限、除去は工事費2/3・最大800万円
賃貸集合給湯省エネ2026事業	国（経済産業省）	賃貸集合住宅の給湯器を省エネ型へ交換	1台5万〜10万円
先進的窓リノベ2026事業	国（環境省）	内窓・外窓・ガラスの断熱改修	最大100万円／戸
みらいエコ住宅2026事業	国（国交・経産・環境）	断熱・省エネ設備の総合リフォーム	最大100万円（工事内容による）

ご覧のとおり、志木市・埼玉県の制度は「耐震」「アスベスト」といった安全・資産保全系が中心で、国の3事業は「省エネ改修」に厚い構成です。賃貸オーナーにとって特に相性が良いのは、後半で詳しく述べる国の3事業（給湯・窓・断熱）と、県のアスベスト対策です。順に見ていきましょう。

【志木市の制度①】建築物耐震診断・設計・改修補助金

志木市は、旧耐震基準（昭和56年＝1981年5月31日以前に建築確認を受けて着工）の建物を対象に、耐震診断・耐震設計・耐震改修・建替の費用を補助しています。市は「志木市建築物耐震改修促進計画」の改定にあわせ、実施期間を当初の令和8年3月末から令和13年3月末まで延長しました。腰を据えて計画できる制度になったということです。

賃貸オーナーが特に押さえておきたいのは、共同住宅（分譲マンション）向けの手厚さです。耐震診断は、1棟ごとの戸数に応じて100万円から700万円を限度に、診断費用の3分の2以内かつ1戸あたり5万円。耐震改修は改修費用の3分の1以内かつ1戸あたり30万円（申請戸数に応じた限度額あり）で、工事を建設業許可のある市内業者が行う場合は10％または20％の加算があります。戸建の場合は診断が限度額10万円、改修が費用の5分の1以内かつ40万円までです。

ここは正直にお伝えしておきます。この制度の補助対象建築物は「今後も居住を続ける自己居住用の住宅」と定められており、純粋な賃貸専用物件はそのままでは対象になりにくい設計です。使いどころは、（1）オーナーご自身が住む区分を含む分譲マンション、（2）自宅兼賃貸の併用住宅、（3）建替や出口を見据えた旧耐震物件の資産防衛、といったケースになります。「1981年以前着工の建物を持っているが、耐震状況を把握していない」という方は、まず診断を受けて現状の評点を知るだけでも、出口戦略上の大きな判断材料になります。詳細と要件は志木市・建築物耐震診断、耐震設計及び改修補助金のページでご確認ください（お問い合わせは建築開発課建築住宅グループ／048-456-5372）。

【志木市の制度②】住宅用省エネルギー機器設置費補助金

志木市は、環境負荷の少ないエネルギー導入を促すため、燃料電池コージェネレーションシステム（エネファーム）の設置・増設費用の一部を補助しています。補助額は1件あたり5万円、申請受付は令和8年4月1日から令和9年2月5日までの先着順で、国・県の補助制度との併用も可能です。設置前の申請が必須で、工事着工前に交付申請書と契約書・見積書の写しなどを提出する流れになります。

この制度も、対象は「自らまたは同居の親族が所有し、居住または居住予定の市内の住宅」で、店舗・事務所併用住宅の場合は住宅部分の床面積が延べ面積の2分の1以上であることが条件です。分譲マンションで導入する場合は、管理者等および設置決議が確認できる書類の写しが必要になります。したがって賃貸専用物件には直接は乗せにくいものの、自宅兼賃貸の併用オーナーや、居住区分を持つ分譲オーナーには十分検討価値があります。金額は5万円と控えめですが、国の省エネ事業と組み合わせれば設備更新の実質負担を確実に下げられます。詳細は志木市・住宅用省エネルギー機器設置費補助金のページ（環境推進課／048-473-1492）をご覧ください。

【埼玉県の制度】民間建築物アスベスト対策事業

築古のビルや共同住宅を持つオーナーにとって、意外と見落とされがちなのがアスベスト（石綿）対策です。埼玉県は平成21年度から「埼玉県民間建築物アスベスト対策事業」を継続実施しており、吹付けアスベスト等の含有調査と除去等工事の費用を補助しています。含有調査は1検体あたり8万円かつ1棟あたり25万円を限度、除去等は工事費の3分の2以内で最大800万円（延べ面積1,000平方メートル未満は400万円）と、金額規模が大きいのが特徴です。

重要なのは対象区域です。この制度はさいたま市・川越市・川口市・所沢市・春日部市・新座市など独自制度を持つ一部市を除いた県内全域が対象で、志木市は対象区域に含まれます。対象は民間建築物なので、分譲・賃貸を問わず、事務所ビルや店舗ビルのオーナーも使えます。解体やリニューアル、大規模修繕の計画がある旧耐震・築古の建物では、まず含有の有無を調べるところから補助が使えるため、「調べるコスト」をかなり抑えられます。ただし事業着手（契約）前の申請と交付決定が必須で、予算範囲内のため年度途中でも締め切られる可能性があります。詳細は埼玉県・民間建築物のアスベスト除去等に対する補助制度をご確認ください。

【国の制度①】賃貸集合給湯省エネ2026事業——賃貸オーナー直撃の制度

ここからは、賃貸オーナーにこそ本命となる国の3事業です。まずは賃貸集合給湯省エネ2026事業（経済産業省・資源エネルギー庁、令和7年度補正予算）。その名のとおり、既存の賃貸集合住宅の従来型給湯器を、省エネ型の小型給湯器（エコジョーズ／エコフィール）へ交換する工事を対象とした、賃貸オーナー向けにドンピシャの制度です。

補助額は、追いだき機能ありで1台7万円（浴室へのドレン水排水工事を伴う場合は10万円）、追いだき機能なしで1台5万円（共用廊下を横断するドレンレール敷設を伴う場合は8万円）です。1棟に10戸あれば、単純計算で50万〜100万円規模の補助が視野に入ります。給湯器はいずれ必ず更新が必要な設備であり、「壊れてから慌てて交換」ではなく「補助が出る今、計画的にまとめて更新」する方が、キャッシュフロー上も入居者満足度の面でも有利です。省エネ給湯器はガス代・灯油代の削減につながり、光熱費に敏感な入居者への訴求材料にもなります。

具体的な数字で見てみましょう。仮に20戸の賃貸マンションで、追いだき機能付きの給湯器を全戸更新するとします。1台7万円の補助が乗れば、それだけで140万円。給湯器更新はいずれ避けられない出費ですから、この140万円は「本来かかる工事費の実質的な値引き」に等しい効果を持ちます。さらに、省エネ給湯器は入居者の光熱費を下げ、退去時の設備アピールにもなる。1戸あたりで見れば7万円の補助ですが、これを「更新コストの圧縮」と「入居者満足による家賃維持」の両面で捉えると、財布に効く実感はぐっと大きくなります。

注意点として、この事業はオーナーが直接申請することはできず、制度に登録した「賃貸集合給湯省エネ事業者」（施工・販売会社等）が申請と受給、オーナーへの還元を行う仕組みです。つまり、制度に精通した施工パートナーを選べるかどうかが成否を分けます。制度概要は賃貸集合給湯省エネ2026事業の公式サイトで確認できます。

【国の制度②】先進的窓リノベ2026事業

先進的窓リノベ2026事業（環境省、令和7年度補正予算1,125億円）は、窓の断熱改修に特化した大型事業です。内窓の設置、外窓交換、ガラス交換などが対象で、補助額は最大100万円／戸。戸建だけでなく、低層集合住宅（3階建以下）・中高層集合住宅（4階建以上）も対象で、補助対象者には賃貸住宅の所有者やマンション管理組合も明記されています。まさに賃貸オーナーが使える制度です。

窓は、建物の熱の出入りが最も大きい部位です。断熱性の低い旧式サッシは、夏の暑さ・冬の寒さ・結露・カビの温床になり、入居者の不満と退去理由の上位を占めます。内窓を1枚足すだけでも体感は大きく変わり、「結露しない」「エアコンの効きが良い」という住み心地は、更新時の家賃維持や空室期間の短縮に直結します。ひとつの申請あたり補助額が5万円以上になることが利用条件なので、複数戸・複数窓をまとめて計画するのが効率的です。詳細は先進的窓リノベ2026事業の公式サイトをご覧ください。

【国の制度③】みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）

3つ目はみらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）。国土交通省・経済産業省・環境省の3省連携事業で、窓などの開口部の断熱、外壁・床・屋根といった躯体の断熱、省エネ性能の高い設備への交換を、幅広く補助します。リフォームは戸建・共同住宅の別を問わず対象で、補助額は工事内容に応じて最大100万円。2026年度からはエアコンや換気設備も補助対象に加わりました。対象工事期間は2025年11月28日から遅くとも2026年12月31日までとされています。

この事業の強みは、外壁・屋根・床といった大規模修繕と重なる躯体断熱まで守備範囲に入ることです。しかも、みらいエコ住宅2026・先進的窓リノベ2026・賃貸集合給湯省エネ2026は「住宅省エネ2026キャンペーン」としてワンストップで併用設計ができます。外壁改修に合わせて断熱を強化し、同じ足場のあるうちに窓を替え、給湯器も省エネ型へ——このように工事を束ねれば、補助を積み増しながら1回の仮設コストで複数の更新を済ませられます。制度全体像はみらいエコ住宅2026事業の公式サイトで確認できます。

病院・介護施設・事業用ビルのオーナーが見るべき観点

賃貸住宅だけでなく、クリニックやサービス付き高齢者向け住宅、自社ビルや店舗ビルを保有・運営されているオーナーさまも、志木市周辺には少なくありません。こうした事業用建物では、補助金の見方が住宅系とは少し変わります。

まず、埼玉県の民間建築物アスベスト対策事業は、住宅に限らず事務所ビル・店舗ビル・医療介護施設など民間建築物全般が対象です。築年数の経った鉄骨・RCの事業用建物では、天井裏や機械室に吹付け材が残っているケースがあり、テナント入替や改修のたびに調査が必要になります。補助を使って早めに含有の有無を確定させておくことは、将来の解体・改修コストの見通しを立てる上でも有効です。次に、国の省エネ3事業のうち、みらいエコ住宅2026は共同住宅等も対象で、断熱・省エネ設備更新は光熱費という固定費の圧縮に直結します。医療・介護施設では空調と給湯の負荷が大きく、省エネ化は運営コスト（＝実質的な収益力）に効いてきます。

加えて、病院・介護施設のオーナーにとってはBCP（事業継続計画）・防災の観点も重要です。旧耐震の建物であれば、志木市の耐震診断で現状評点を把握し、改修や建替の必要性を早期に見極めておくことが、利用者の安全確保と施設の事業継続の両面で欠かせません。「入居者・利用者が安心して使い続けられる建物か」という問いは、そのまま稼働率と信用の問題でもあります。用途が特殊な建物ほど、工法選択と補助金設計を一体で考える価値が大きいのです。

制度を使う順序とスケジュールの組み方

補助金活用でつまずく最大の原因は、金額の多寡ではなく「順番」と「タイミング」です。ほぼすべての制度が着工・契約前の申請を求め、多くが先着・予算枠制です。逆算して動かないと、せっかくの制度を取り逃します。目安として、大規模修繕や設備更新を予定するなら、着工の3〜6か月前には制度の棚卸しと申請準備を始めるのが理想です。

実務上のおすすめの順序はこうです。第一に、物件の築年（旧耐震かどうか）・構造・用途を棚卸しし、使える制度をリストアップする。第二に、外壁・屋根・窓・給湯・断熱など、近い将来必要になる工事を「1回の足場・仮設で束ねられないか」を検討する。第三に、束ねた工事に対して、国の住宅省エネ3事業・県のアスベスト・市の耐震／エネファームのどれが乗るかを割り付け、申請主体（オーナー本人か、登録事業者か）を確認する。第四に、着工前申請の期限から逆算して工程を組む。この順序で進めれば、補助の取りこぼしと二重取りの失敗を同時に防げます。志木市の物件で「何から手をつければいいか分からない」という段階でも、現地を1棟見せていただければ、この棚卸しから一緒に整理できます。

補助金を「NOI・出口価格」に変える——税務とキャッシュフローの勘所

補助金は「もらって終わり」ではありません。オーナーにとって本当の勝負は、受け取った補助と実施した工事を、NOIと売却価格にどう変換するかです。ここで見落とせない税務の勘所を3つ挙げます。

1つ目は、修繕費か資本的支出かの区分です。原状回復や維持のための工事は「修繕費」として単年度で損金算入できますが、資産価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は「資本的支出」として資産計上し、減価償却で複数年にわたって費用化することになります。同じ外壁工事でも、内容によって当年の課税所得への効き方が大きく変わります。修繕費か資本的支出か、税務処理で結果が大きく変わる——ここは着工前に顧問税理士と握っておくべきポイントです。

2つ目は、補助金は原則として雑収入に計上され、課税対象になるという点です。補助金を受け取った年度に収入として認識する必要があり、「補助が出たから丸ごと得」という単純計算にはなりません（法人・個人や制度により圧縮記帳等の取り扱いが異なるため、必ず専門家にご確認ください）。3つ目は、入居率と賃料単価への波及です。省エネ改修や外壁刷新は、募集時の競争力を底上げし、空室期間の短縮と家賃維持に効きます。入居率が1％改善するだけでも、年間のキャッシュフローには無視できない差が生まれます。そして出口を見据えれば、断熱・耐震・アスベスト対応といった「買い手が気にする項目」を潰しておくことは、収益還元価格そのものを底上げする投資になります。利回り改善だけでなく、物件価値の底上げ——この視点を持てるかどうかが、補助金活用の巧拙を分けます。

工法の選択が、補助金の「効き」を最大化する

最後に、私たち施工会社の立場から一点だけ。補助金でどれだけ工事費を圧縮できても、その工事のそもそもの費用が高ければ、手元に残る効果は薄れます。大規模修繕でコストを最も左右するのが、実は仮設足場です。総工費の2〜3割を占めることも珍しくありません。

株式会社明誠は、足場を組む従来工法に加え、無足場のロープアクセス工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つを、建物特性に応じてご提案できる、日本でも数少ない会社です。高層で足場架設が難しい物件、居住者の生活影響を最小化したい物件、部分補修でコストを抑えたい物件——ロープアクセスがはまれば足場費を大きく削減でき、その分の予算を補助対象の省エネ・断熱工事に回すことができます。補助金と工法選択は、セットで考えることで初めて効果が最大化します。当社のオーナー・ビル向けサービスや、判断の考え方をまとめた明誠の価値・強みのページもあわせてご覧ください。近隣自治体の制度は、朝霞市のオーナー向け補助金ガイドや和光市のオーナー向け補助金ガイドでも解説しています。

もう一点、地の利についても触れておきます。志木市を含む埼玉県南部・朝霞地区は、私たちが日頃から現場を持たせていただいているエリアです。近隣で工事をしている職人が動ける距離感は、緊急の点検依頼や、工程中の細かな相談への対応スピードに直結します。私は「見積りの安さ」だけでなく、「何かあったときにすぐ動けるか」を業者選びの基準に入れてほしいといつもお伝えしています。補助金の申請は着工前の段取りが命ですから、現地をすぐ見て、制度の当てはめまで一気に整理できる近さは、想像以上に効いてきます。足場を組むべき部位はしっかり組み、ロープアクセスで済む部位は無足場で仕上げる——その見極めを現場で即断できるのも、地元で数をこなしてきたからこその強みだと自負しています。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 賃貸専用のマンションでも、志木市の耐震補助は使えますか？
A. 志木市の耐震補助は「自己居住用の住宅」が対象要件のため、純粋な賃貸専用物件はそのままでは対象になりにくい設計です。オーナーご自身が住む区分を含む分譲マンションや、自宅兼賃貸の併用住宅であれば対象になり得ます。まずは診断で現状の評点を把握するところからをおすすめします。

Q. 国の省エネ3事業は、志木市の物件でも使えますか？
A. はい。賃貸集合給湯省エネ2026・先進的窓リノベ2026・みらいエコ住宅2026はいずれも全国対象の国の事業で、賃貸住宅の所有者も対象に含まれます。志木市の物件でももちろん活用できます。

Q. 補助金はいつ申請すればよいですか？
A. ほぼすべての制度で「工事契約・着工の前」の申請が必須です。着工後では対象外になります。また多くが予算枠に達し次第、年度途中でも締め切られる先着順です。早めの計画・申請が鉄則です。

Q. 複数の補助金を組み合わせられますか？
A. 制度により併用の可否や重複部分の調整ルールが異なります。国の住宅省エネ3事業は相互に併用設計が可能ですが、同一工事への二重取りは不可など細かな条件があります。組み合わせ方の設計は、制度に精通した施工会社と一緒に行うのが確実です。

まとめ——志木市のオーナーが2026年度にやるべきこと

志木市の賃貸オーナーにとって、2026年度は「省エネ改修を、補助を使って計画的に前倒しする」絶好の年です。市の耐震・エネファーム補助、県のアスベスト対策、そして国の給湯・窓・断熱の3事業。これらを物件の築年数・構造・出口計画に合わせて組み合わせれば、キャッシュアウトを抑えながら入居率・賃料・物件価値を同時に底上げできます。補助金は、知って、正しい順序で申請できるオーナーだけが手にできる武器です。

お持ちの物件で、まだこれらの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、足場・ロープアクセスを比較した利回り改善シミュレーションだけでも、ご相談を承ります。数字でお見せするのが、私たちのやり方です。ご相談はお問い合わせフォームからどうぞ。

※本記事の補助金情報は2026年7月時点で各実施主体の公表内容をもとに整理したものです。金額・要件・期限は年度途中で変更・終了する場合があります。申請前に必ず各制度の公式情報および専門家にご確認ください。