【令和8年度版】中央区の12条点検・外壁打診調査｜事務所・店舗ビルは令和8年10月31日が報告期限です

2026年9月12日更新

先に、いちばん急ぐ話から申し上げます。

中央区で事務所ビル・店舗ビル・複合用途ビルをお持ちの方。令和8年度（2026年度）は、あなたの建物の定期報告の年です。締切は令和8年10月31日。残り約7週間です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近く建物の外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる工事も、両方やってきた人間です。

今日は、中央区の12条点検について「いつ・誰が・どこへ報告するのか」と、「外壁の全面打診はいつ必要になるのか」を、区の最新資料をもとに整理します。銀座・日本橋・京橋・築地・月島と、用途の入り混じったビルが密集する中央区ならではの落とし穴も、現場目線でお伝えします。

結論：中央区の12条点検の全体像

論点	中央区での答え
特定行政庁	中央区
根拠法令	建築基準法第12条第1項
調査する人	一級建築士・二級建築士・特定建築物調査員
報告書の提出先	公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター（受付機関）
各種届出の提出先	延べ面積10,000㎡以下は中央区建築課建築監察係、10,000㎡超は東京都
事前準備	整理番号の新規取得（電子申請可）
事務所・店舗・複合用途の報告年	令和8年度（2026年5月1日〜10月31日） ← 今年です
共同住宅（用途コード40）の報告年	2024年→次は2027年（令和9年度）5月1日〜10月31日
手の届く範囲の打診	おおむね6か月から3年以内に一度
外壁の全面打診等	おおむね10年に一度

（出典：中央区「建築物等の定期報告」（掲載日：2026年5月11日）、国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）

令和8年度に報告年を迎えるのは、どの建物か

中央区の定期報告は、建物の用途と規模で決まる「用途コード」ごとに報告時期が定められています。区が公開している定期報告対象一覧表（令和8年度版）から、令和8年（2026年）5月1日〜10月31日が報告期間となる用途を抜き出すと、次のとおりです。

用途コード	用途	規模要件（いずれかに該当）
31	百貨店、マーケット、物品販売業を営む店舗（毎年報告のものを除く）	地階または3階以上の階の当該用途部分が100㎡超／当該用途部分の合計が500㎡以上
32	展示場、キャバレー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店	地階または3階以上の階の当該用途部分が100㎡超／当該用途部分の合計が500㎡以上
33	複合用途建築物（共同住宅等の複合用途および事務所等のものを除く）	3階以上の階の当該用途部分が100㎡超／当該用途部分の合計が500㎡超
34	事務所その他これに類するもの	当該用途部分の合計が1,000㎡超。ただし5階建て以上かつ延べ面積2,000㎡超の建築物のうち、3階以上の階の当該用途部分が100㎡超のものに限る

（出典：中央区「建築物等の定期報告」）

中央区がどういう街かを思い浮かべてください。銀座、日本橋、京橋、八重洲、茅場町。事務所・店舗・飲食店・複合用途——令和8年度に報告年を迎える用途が、そのまま中央区の主力ストックです。

私が中央区のオーナーさまに毎年申し上げているのは、この一点です。3年に1回の報告年は「その年になってから動く」のでは遅い。調査で「要是正」が出れば、改善工事の段取りが要ります。全面打診の年に当たっていれば、仮設の手配が要ります。9月に気づいて10月31日に間に合わせるのは、正直、綱渡りです。

一方で、共同住宅（用途コード40：5階以上の階の当該用途部分が100㎡超、かつ当該用途部分の合計が1,000㎡超）は2024年が報告年でしたので、次は令和9年度（2027年5月1日〜10月31日）です。マンション管理組合さまにとって令和8年度は「準備の年」にあたります。

12条第1項と第3項——混同されやすいので整理します

第12条第1項：特定建築物定期調査

建築物そのもの——敷地、構造、防火区画、避難施設、そして外壁——を調べるのが第1項です。中央区は、ホテル、百貨店、病院、事務所、共同住宅などの特定建築物について、所有者・管理者に調査と報告を義務づけています。

外壁打診調査が登場するのは、この第1項の中です。

第12条第3項：防火設備・建築設備・昇降機等の定期検査

一方、設備側は第3項です。中央区の場合、それぞれ受付窓口が異なります。

種別	主な対象	報告時期	受付機関
防火設備	随時閉鎖式防火扉、防火シャッター等（防火ダンパーを除く）	毎年（用途コードにより締切が異なる）	公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター
建築設備	換気設備、排煙設備、非常用の照明装置、給排水設備	毎年	一般財団法人日本建築設備・昇降機センター
昇降機等	エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機	毎年（遊戯施設等は6か月ごと）	一般社団法人東京都昇降機安全協議会

（出典：中央区「建築物等の定期報告」）

なお、共同住宅の住戸内は定期報告の対象から除かれます。「室内に立ち入られるのか」というご質問をよくいただきますが、対象外です。

令和7年7月1日施行の制度見直しにご注意

見落とされがちな新しい動きがあります。令和6年国土交通省告示第974号および令和7年国土交通省告示第53号により、定期報告の検査対象・検査項目・検査方法等の見直しが行われ、令和7年7月1日に施行されています。

東京都内の各行政庁は基本的に国の告示改正に従いつつ、常時閉鎖式防火扉については引き続き特定建築物定期報告にて報告を求めるなど、一部で独自の措置を設けています（出典：中央区「建築物等の定期報告」）。

つまり、前回（3年前）と同じ感覚で調査を発注すると、項目が合わない可能性があります。調査資格者に「令和7年7月施行の見直しを反映した内容か」を必ず確認してください。

中央区固有の実務——ここでつまずく方が多い3点

つまずき1：報告書は「区役所」ではなく「受付機関」へ

千代田区など他区の感覚で「区の窓口に持っていけばいい」と思っていると、差し戻されます。中央区では、特定建築物および防火設備の定期報告の受付は公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターが代行しています。

項目	内容
受付機関	公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター
所在地	新宿区西新宿七丁目7番30号小田急西新宿O-PLACE 2階
電話（特定建築物）	03-5989-1929
電話（防火設備）	03-5989-1937

建築設備は日本建築設備・昇降機センター（03-3591-2421）、昇降機等は東京都昇降機安全協議会（03-6304-2225）です。種類によって窓口が3つに分かれている——これが中央区の実務上の第一関門です。

つまずき2：整理番号がないと、そもそも受け付けてもらえない

特定建築物および防火設備の定期報告には整理番号が必要です。整理番号が付番されていない建築物は、報告書を出しても受付されません。

新規取得は、区の登録用紙に記入のうえ電子申請で提出します（建築課窓口・郵送も可）。竣工したばかりの物件、あるいは相続や売買で取得した物件で「前所有者の時代に登録されていなかった」ケースは、実際にあります。

締切間際に整理番号がないことに気づく——これが一番きつい。報告年の建物は、まず整理番号の有無から確認してください。

つまずき3：届出の提出先は「延べ面積10,000㎡」で分かれる

所有者の変更、建物の除却・使用休止、再使用などの届出は、報告書とは別ルートです。

延べ面積 10,000㎡以下 → 中央区都市整備部建築課建築監察係（〒104-8404 築地一丁目1番1号本庁舎5階／電話 03-3546-5462）
延べ面積 10,000㎡超 → 東京都

中央区は日本橋・八重洲・京橋の再開発で延べ面積1万㎡超の大規模ビルが増え続けています。建て替えや権利変換で規模が変わった建物は、届出先そのものが変わっている可能性があります。

なお、中央区の建築課で特定建築物等の定期調査報告書の審査を所管しているのは建築監察係（03-3546-5455）です（出典：中央区「建築課」）。判断に迷ったら、ここへ電話するのが最短です。

全面打診が必要になる4つのトリガー

ここからが外壁の話です。

平成20年国土交通省告示第282号では、外装仕上げ材等におけるタイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く）、モルタル等の劣化・損傷の状況の調査について、二段構えが定められています（出典：国土交通省）。

おおむね6か月から3年以内に一度、手の届く範囲の打診等
おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等

この「10年」が動き出すトリガーは、実務上おおよそ次の4つです。

トリガー1：竣工から10年が経過した。 最も基本的なパターンです。竣工から10年を経てから最初に迎える定期調査で、全面打診等が求められます。

トリガー2：外壁改修から10年が経過した。 一度大規模修繕で外壁を改修していれば、そこから10年で再びカウントが回ります。

トリガー3：前回調査で「要是正」「要調査」が出ている。 手の届く範囲の打診や目視で異常が認められた場合、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分について全面的な打診等が求められます。10年を待たずに前倒しになります。

トリガー4：実際に落下や剥離が発生した。 1枚でも落ちたら、その壁面は「異常が認められた」状態です。

中央区で、この判断が特に重い理由

中央区の歩道と建物の距離を思い出してください。銀座中央通り、日本橋の交差点、築地場外。歩行者と外壁の距離が、他の街より近い。

「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」——告示のこの表現は、中央区では文字どおりの意味を持ちます。一日に何万人が建物の足元を歩いているか。その数字を思えば、全面打診の範囲を安易に狭めるべきではない、というのが私の考えです。

中央区の建物ストックが示す、これからの10年

数字を見ておきましょう。

中央区が令和5年7月に策定した「中央区マンション管理適正化推進計画」によれば、区内の状況は次のとおりです。

指標	数値
分譲マンション棟数（令和4年3月時点）	977棟
地域別の棟数割合	日本橋48.4%／京橋34.9%／月島16.8%
地上10階以上の高層マンションの割合	約8割（10〜14階が71.0%）
マンション居住率（令和2年国勢調査）	94.2%
築45年以上の棟数（令和3年）	54棟
同（令和13年予測）	231棟（約4.3倍）

この表から、私が読み取っていることを3つ申し上げます。

論点1：10階以上が8割——足場が「高くつく」街

中央区の分譲マンションは、地上10〜14階が71.0%を占めます。高さが増えれば、足場の架設費・解体費は当然に増えます。調査のためだけに全面足場を組むという判断は、中央区では特に費用対効果が厳しくなります。

論点2：日本橋地域に半数——敷地に余白がない

全棟数の48.4%が日本橋地域に集中しています。日本橋・人形町・小伝馬町あたりの敷地条件をご存じの方なら、想像がつくはずです。隣地境界まで建物が迫り、前面道路は狭く、歩行者は多い。足場を建てるには道路占用許可や隣地使用承諾の調整が要り、着工までに時間がかかります。

論点3：高経年マンションが10年で4.3倍——「大規模修繕の波」が来る

築45年以上が令和3年の54棟から、令和13年には231棟へ。約4.3倍です。これは、全面打診と大規模修繕が同時に押し寄せる10年が始まるということでもあります。職人も足場も有限です。波の後ろに並ぶほど、条件は悪くなります。

実務コスト感——仮設の選び方で調査費は大きく変わる

外壁の全面打診等は、手の届かない高さまで人が近づかなければできません。そのための「仮設」の選び方で、費用構造がまったく変わります。

一般的に、外壁調査の単価は使用する仮設方法によって変動し、足場の設置を伴う場合が最も費用が高く、次いでゴンドラ、ロープアクセス、高所作業車といった順に変動する傾向があるとされています（民間の調査会社各社が公開している費用解説による一般的な傾向）。

公的な統一単価が存在する領域ではありませんので、金額を断定することはできません。構造の違いだけ整理しておきます。

仮設方法	費用構造の特徴	中央区での向き・不向き
仮設足場	架設・解体・養生で固定費が大きい。調査だけのために組むと割高になりやすい	敷地に余白がある物件。大規模修繕と同時なら合理的
ゴンドラ	屋上に設置スペースと固定条件が必要。設置・移動に時間がかかる	屋上に既存ゴンドラ設備がある大型ビル
ロープアクセス（無足場工法）	仮設の固定費が小さい。人が下りられる面なら直接打診できる	敷地に余白がない物件、営業を止めたくない物件
高所作業車	道路占用・搬入経路の確保が前提。届く高さに限界	低中層かつ前面道路に余裕がある物件

同じ建物で複数の仮設方法を比較見積りする——これが最も確実な判断方法です。「足場一択」で見積りを取ってしまうと、比較対象がないまま金額を飲むことになります。

ロープアクセス工法の安全基準や技術的な背景については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

ロープアクセス工法が中央区の12条打診で選ばれる4つの理由

ここからは私の専門分野の話をさせてください。

明誠は、通常の足場仮設による工事、無足場工法であるロープアクセス、そしてその両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つの工法から建物にとって最適なものをご提案できる、日本でも数少ない会社です。詳しくは明誠のロープアクセス工法のご紹介と私たちの考え方をご覧ください。

理由1：仮設の固定費が小さい

足場は「組んで、解体する」という作業そのものに大きなコストと日数がかかります。ロープアクセスは屋上にアンカーを取り、そこから人が下りる。10階以上が8割を占める中央区では、この差が金額として大きく出ます。

理由2：営業を止めずに調査できる

これは中央区で最も効く理由だと思っています。

1階が店舗、中層階がオフィス、上層階が住宅。中央区にはこの構成のビルが本当に多い。足場を組んで建物全体をメッシュシートで覆えば、店舗の看板は隠れ、飲食店の客足は落ち、オフィスの窓は暗くなります。テナントから賃料の減額交渉が来れば、それはオーナーさまの実損です。

ロープアクセスなら建物を覆いません。看板は見えたまま、窓も塞ぎません。足場からの侵入という防犯上の不安も生じにくい。銀座や日本橋のように「建物を止められない」立地では、この差が決定的です。

理由3：複雑な形状・狭小敷地に対応しやすい

セットバックした上層階、入り組んだバルコニー、隣地との数十センチの隙間。足場が建てられない面でも、ロープなら下りられる場合があります。

私が20年やってきて一番悔しい思いをするのは、「足場が建てられないので、その面は目視で済ませました」という調査報告書を見たときです。見ていない面から、タイルは落ちます。

理由4：打診という「本物のデータ」が取れる

令和4年1月18日付けで平成20年国土交通省告示第282号が一部改正され、打診以外の調査方法として、無人航空機（ドローン）による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものが明確化されました。同等以上の精度の判定にあたっては、一般財団法人日本建築防災協会が取りまとめたガイドラインを参照することとされています（出典：国土交通省）。

ドローン赤外線は、条件が整えば有力な選択肢です。私も否定しません。ただし中央区の空を考えてください。ビルとビルの離隔が近く、ビル風が強く、上空の飛行調整も簡単ではありません。

その点、ロープアクセスによる打診は、人の耳で「浮き」の音を拾う方法です。調査員が壁に触れ、テストハンマーで叩き、その場でチョークを入れて記録できる。浮きを見つけた瞬間に周辺を追加で叩いて範囲を確定できる。この機動性は、遠隔からの調査にはない強みです。

さらに言えば、調査と是正を同じ体制でつなげられるのがロープアクセスの最大の利点です。浮きを見つけたその日のうちに、同じ職人がアンカーピンニングの下地処理に入れる。調査会社と施工会社が別々だと、ここで一度仮設が解体され、また架け直すことになります。

ロープアクセスの安全基準や施工事例はロープアクセスドットコムにまとめてあります。工法を選ぶ前に一度目を通していただけると、判断の軸が定まるはずです。

12条点検を大規模修繕と一体化するメリット

私はこれを、必ずワンセットでご提案するようにしています。

メリット1：仮設費の二重払いを避けられる。 12条点検の全面打診で足場を組み、その2年後に大規模修繕でまた足場を組む。全面打診の周期（おおむね10年）と大規模修繕の周期（おおむね12〜15年）は、無関係ではなく揃えられるものです。長期修繕計画を見直すときに、報告年度を線表に書き込んでみてください。

メリット2：調査結果が、そのまま修繕の設計根拠になる。 全面打診で作成した浮き・欠損の展開図は、大規模修繕の数量拾いの基礎資料そのものです。別々に発注すれば、同じ調査を2回やることになります。

メリット3：合意形成が進みやすい。 「法律で決まっているから調査します」だけでは総会は動きません。「外壁の浮きが◯㎡見つかりました。同じ仮設で修繕まで行えば、別々にやるより仮設費が1回分で済みます」と説明すれば、話は前に進みます。理事会が動くのは、危機感と数字が揃ったときです。

分譲マンションの管理組合さま向けのご提案は管理組合さま向けサービス、ビル・収益物件のオーナーさま向けはビルオーナーさま向けサービスにまとめています。

参考：外壁タイルの「落下防止措置」に関する国の動き

外壁タイルまわりでは、国土交通省から比較的新しい技術的助言が出ています。令和7年6月30日付国住参建第1579号「建築物の定期調査報告における落下防止措置付き外壁タイルの取扱いについて」【最終改正】が公表されています（出典：国土交通省）。

落下防止措置を施したタイルの定期調査上の取扱いは、修繕方法の選定にも関わる論点です。修繕方針を決める段階で、設計者・調査資格者と最新の助言内容を確認されることをおすすめします。

まとめ——中央区のオーナーさま・理事長さまが今週動くこと3点

1. 自分の建物の「用途コード」を確認する

事務所（34）・店舗（31）・飲食等（32）・複合用途（33）に該当するなら、令和8年10月31日が今年の報告期限です。区の定期報告対象一覧表で規模要件を突き合わせてください。判断に迷えば建築課建築監察係（03-3546-5455）へ。

2. 整理番号の有無を確認する

整理番号がなければ報告は受け付けられません。相続・売買で取得した物件、竣工間もない物件は特にご注意ください。電子申請で取得できます。

3. 竣工日または前回外壁改修からの経過年数を数える

10年を超えているなら、今回の報告で全面打診の対象になる可能性が高い。足場・ゴンドラ・ロープアクセス・高所作業車で比較見積りを取る——この一手間が、そのまま費用差になります。

12条点検は、書類を出すための作業ではありません。建物から何も落ちない状態を作るための総点検です。人の往来が日本有数の中央区では、その意味がひときわ重くなります。

調査の方法、仮設の選び方、大規模修繕との統合タイミング。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お問い合わせはこちらのフォームからどうぞ。

よくある質問（FAQ）

Q1. 中央区の12条点検の報告書は、どこに提出しますか。
A. 特定建築物および防火設備は、公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター（新宿区西新宿七丁目7番30号小田急西新宿O-PLACE 2階／特定建築物 03-5989-1929、防火設備 03-5989-1937）が受付機関です。建築設備は一般財団法人日本建築設備・昇降機センター、昇降機等は一般社団法人東京都昇降機安全協議会となります（出典：中央区）。

Q2. 事務所ビルの報告は今年ですか。
A. 用途コード34（事務所その他これに類するもの）は3年ごとの報告で、令和8年（2026年）5月1日から10月31日までが報告期間です。規模要件は、当該用途部分の合計が1,000㎡超で、かつ5階建て以上・延べ面積2,000㎡超の建築物のうち3階以上の階の当該用途部分が100㎡超のものに限られます。

Q3. マンション（共同住宅）の次の報告はいつですか。
A. 用途コード40（下宿、共同住宅、寄宿舎）は3年ごとで、直近は2024年5月1日〜10月31日が報告期間でした。したがって次は令和9年度（2027年）5月1日〜10月31日です。令和8年度は準備期間として使うのが現実的です。

Q4. 外壁の全面打診は何年ごとですか。
A. 平成20年国土交通省告示第282号により、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分について全面的な打診等を行うこととされています。加えて、おおむね6か月から3年以内に一度、手の届く範囲の打診等が求められます（出典：国土交通省）。

Q5. マンションの部屋の中も調査されますか。
A. 共同住宅の住戸内は定期報告の対象から除かれます。同様に、住戸内のホームエレベーター等も報告対象外です。

Q6. 全面打診に必ず足場が必要ですか。
A. 足場以外に、ゴンドラ、ロープアクセス（無足場工法）、高所作業車などの選択肢があります。費用は仮設方法によって変動し、足場を伴う場合が最も高くなる傾向があるとされています。建物形状・立地・調査面積によって最適解が変わりますので、複数の仮設方法で比較見積りを取ることをおすすめします。

この記事のポイントまとめ

中央区の特定行政庁は中央区。ただし報告書の提出先は受付機関（東京都防災・建築まちづくりセンター等）
令和8年度（2026年5月1日〜10月31日）は事務所・店舗・飲食・複合用途の報告年
共同住宅（用途コード40）の次回報告は令和9年度（2027年）
報告には整理番号が必須。ない建物は先に新規取得を
令和7年7月1日施行の制度見直し（令和6年告示974号・令和7年告示53号）を反映した調査かを確認
全面打診はおおむね10年に一度。仮設の選び方で費用は大きく変わる

出典・参考資料

中央区「建築物等の定期報告」（掲載日：2026年5月11日）
中央区「定期報告対象一覧表（令和8年度）」（PDF）
中央区「建築課」（掲載日：2025年4月1日）
中央区「中央区マンション管理適正化推進計画」（令和5年7月）
国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
一般財団法人日本建築防災協会「建築基準法第12条定期報告制度（防火・避難等ポータルサイト）」
公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター「定期報告」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月12日時点で公表されている中央区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・運用変更があり得ます。実際に報告・申請される前に、必ず中央区都市整備部建築課および該当する受付機関へ最新の内容をご確認ください。

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つから建物に最適な工法をご提案できる改修会社です。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟しています。

最終更新：2026年9月12日

ロープアクセス工法の詳細解説は、姉妹サイトロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/）をご覧ください。

創業から6000棟超の施工実績