【令和8年度版】墨田区のマンション管理計画認定制度｜区手数料無料・適正管理条例とセットで進める全手順

2026年9月15日更新

「認定を取りたいと理事会で話しているんですが、うちは区に何か届出を出した記憶がなくて。そこから始めないといけないんでしょうか」——先月、錦糸町のマンションの理事長さまから、そんなご相談をいただきました。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

結論から申し上げます。その理事長さまの直感は、当たっていました。墨田区で管理計画認定を目指すなら、区独自の「管理状況届出」から入るのが実務上いちばん早いからです。

墨田区には、平成29年4月1日に施行された「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」があります。これが墨田区のマンション行政の背骨で、認定制度も補助金も、この条例の届出を土台に組み立てられています。ここを飛ばすと、後で二度手間になります。

今日は、墨田区にあるマンションが管理計画認定を取ると何が変わり、いくらかかり、条例とどう噛み合わせればいいのか——この一点に絞ってお話しします。

結論：墨田区で認定を取ると何が変わり、いくらかかるか

先に全体像を表でお示しします。

論点	墨田区での答え
認定の主体	墨田区（マンション管理適正化推進計画を策定済みの特別区）
窓口	墨田区都市計画部住宅課計画担当（区役所9階）／電話 03-5608-6215
所在地	〒130-8640 墨田区吾妻橋一丁目23番20号
メール	juutaku@city.sumida.lg.jp
区への申請手数料	無料
別途かかる費用	マンション管理センターの手続支援システム利用料＋事前確認審査料
事前確認審査料の決め方	管理組合と委託先のマンション管理士との間で決定（区が一律に定めていない）
マンション管理センター経由	「事前確認適合証」を取得してシステムから申請するルートが基本
区独自の上乗せ	認定基準そのものへの上乗せではなく、「適正管理条例」の遵守事項が並走する
条例上の管理状況届出	対象マンションは義務
有効期間	5年間（5年ごとの更新認定）
主な経済効果	長寿命化促進税制、フラット35の金利引下げ、共用部分リフォーム融資、すまい・る債の利率優遇

（出典：墨田区「マンションの管理計画認定制度」、墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」、国土交通省「マンション管理計画認定制度」）

墨田区の一番の特徴は、区への申請手数料をゼロにしていることです。他区では基本手数料として数千円がかかるところもありますが、墨田区はここを取っていません。

もうひとつの特徴が、条例です。手数料を下げてハードルを低くしつつ、条例で管理の底上げを図る——私はそう理解しています。認定を「ご褒美」ではなく「通過点」として設計している区だ、という印象です。

認定主体はどこか——墨田区は「区が認定する」

管理計画認定制度の認定主体は、マンション管理適正化法に基づく「マンション管理適正化推進計画」を策定した市・特別区です。策定していない町村部は都道府県が担います（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

墨田区は特別区で、推進計画を策定済みです。つまり墨田区が認定主体であり、東京都に申請するものではありません。

私はこの点を取り違えている理事会に、これまで何度も出会いました。都のマンションポータルサイトを見て準備を進めていたら、実は窓口は区だった、というパターンです。墨田区のマンションについては、窓口は区役所9階の住宅課計画担当、電話03-5608-6215です。

一方で、固定資産税の減額（後述の長寿命化促進税制）の申告先だけは、区ではありません。東京23区の固定資産税は東京都が課税しますので、申告先は物件所在地を管轄する都税事務所になります。墨田区内のマンションであれば墨田都税事務所です。

認定は区、減税の申告は都。この二本立てを最初に頭へ入れておくと、後の段取りで慌てずに済みます。

墨田区でまずやること——「適正管理条例」の管理状況届出

ここからが、墨田区ならではの本題です。

条例の対象になるマンション

墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例の対象は、次のすべてに当てはまる区内のマンションです（出典：墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」、更新日：2026年3月9日）。

地下を除く3階以上の非木造
住戸の数が6戸以上
区分所有者が2人以上

かなり広く網がかかります。墨田区内の分譲マンションの大半は対象になると考えていいでしょう。そして対象マンションには管理状況の届出が義務付けられています。

届出は専用フォームからのオンライン提出のほか、届出書を郵送またはメール（juutaku@city.sumida.lg.jp）で提出する方法があります。

届出は「支援制度の入口カード」

ここが実務上いちばん大事なところです。

管理状況届出書を提出していることが、墨田区の各種支援制度を利用する前提条件になっています。区のページにも「管理状況届出書を提出することで区の支援制度を利用することができます」と明記されています。

私が理事長さまにいつもお伝えしているのは、「届出は義務であると同時に、支援制度の入口カードです」という言い方です。出していないと、次の章でご紹介する補助金にそもそも手が届きません。

もし「うちは出したかどうか分からない」という状態であれば、住宅課へ一本電話を入れて確認するところから始めてください。これは理事長さまお一人でも、10分あれば動かせる話です。

条例の「遵守事項」——認定基準と重なる部分・重ならない部分

墨田区は、認定制度の案内ページに「『墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例』遵守事項」というチェックリストを掲げています。そこにはこう書かれています。管理計画認定制度における認定基準以外にも、同条例で定める内容については遵守していただく必要があります、と（出典：墨田区「条例遵守事項」チェックリスト（PDF））。

義務項目（抜粋）

条例が義務として求めている主な内容です。

条文	規定事項
第5条	管理者（理事長など）が選任されている
第11条	管理規約等の作成および適正な保管
第12条	総会の議事録の作成および適正な保管
第13条	区分所有者および居住者等の名簿の作成・保管
第14条	設計図書および修繕履歴等の適正な保管
第15条	管理人室の設置・管理責任者の選任・管理体制（戸数に応じた巡回／駐在）・近隣配慮ルールの周知
第16条	法定点検、設備点検、清掃の適切な実施
第17条	長期修繕計画が作成されている
第18条	積立金の取崩し対象工事と経理の方法を管理規約等に記載

第15条の管理体制については、戸数に応じて水準が定められています。20戸未満は週5日以上の定時巡回管理、20戸以上50戸未満は週5日以上かつ1日4時間以上の駐在管理、50戸以上100戸未満は週5日以上かつ1日8時間以上の駐在管理、100戸以上は常駐管理または同等の体制、という段階です。ただし平成20年以降に竣工した建物や住戸数9戸以下の場合は努力義務の扱いになります。

努力項目（抜粋）

調査・診断を行い、その結果に基づいて長期修繕計画を見直している
修繕積立金を計画的に積み立てている
除却または建替え費用を計画的に積み立てている
長期修繕計画に基づき、適時適切な修繕を実施している
昭和56年5月31日以前に竣工している場合、耐震診断を実施し、耐震性能が不足する場合は解決方策を検討している
防災用品の備蓄、定期的な防災訓練、要配慮者の情報把握、防災の手引の作成・周知
町会・自治会への加入や活動参加を居住者が検討できるようにしている

チェックリストには「網掛け部分は、認定基準と同じ」との注記があります。つまり条例の遵守事項と国の認定基準は、かなりの部分が重なっているということです。

私の経験上、これは朗報です。条例対応と認定準備を別々のプロジェクトとして走らせる必要はありません。一本の作業として組み立てたほうが、理事会の負担は軽くなります。

そのうえで、認定基準には無いけれど条例にはある項目——名簿の整備、管理人室、防災訓練、町会との関わり——を上乗せで潰していく。この順番が、墨田区ではいちばん素直です。

国が定める認定基準——16項目が土台

墨田区の認定審査も、土台は国の基準です。大きく5つの分野に分かれています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

1）管理組合の運営

管理者等（理事長など）が定められていること
監事が選任されていること
集会（総会）が年に1回以上開催されていること

2）管理規約

管理規約が作成されていること
緊急時等の専有部への立ち入り、修繕等の履歴情報の管理について定められていること
財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について定められていること

3）管理組合の経理

管理費と修繕積立金等の会計が明確に区分されていること
修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
直前の事業年度末日時点で、3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること

4）長期修繕計画の作成および見直し等

長期修繕計画が総会で承認されていること
長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
計画期間が30年以上、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること
計画期間全体での修繕積立金の総額から算定した平均額が著しく低額でないこと
修繕積立金の額が、計画期間内で借入れを行うことなく修繕工事を実施できる金額であること

5）その他

管理組合が組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上は内容を確認していること

私がこれまで見てきた中で、いちばん引っかかりやすいのが4）の長期修繕計画まわりです。特に「7年以内に見直し」と「30年以上・大規模修繕2回以上」。この2つは、書類を揃えるだけでは通りません。中身のある調査・診断を経た計画が必要になります。

補足として、令和9年4月1日から認定基準の見直しと制度の拡充が予定されています。分譲時に分譲事業者が認定を申請できるようになる方向で、修繕積立金の設定に関する考え方も整理される見込みです。令和8年9月時点では施行前ですので、いま申請される場合は現行基準で進めることになります。

認定の3つの経済効果と、墨田区の上乗せ支援

ここからが、理事会で数字として説明しやすいパートです。

① マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事（大規模修繕工事）を実施すると、翌年度の固定資産税（建物部分）が減額されます。減額の割合は6分の1から2分の1の範囲で、東京23区の場合は都の条例で定められた割合が適用されます（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。

主な要件は、築20年以上・総戸数10戸以上で、管理計画認定を受けている（または助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直した）こと、そして過去に1回以上の長寿命化工事を実施済みであることです。

適用期間について申し上げます。当初は令和7年3月31日までの措置でしたが、令和7年度の税制改正で2年間延長されました。令和8年9月時点では現行制度として動いていますが、期限のある措置ですので、工事のスケジュールを組む際は税制の適用期限を住宅課および都税事務所に確認したうえで判断されることをおすすめします。

私がこれを申し上げるのは、工事完了のタイミングが1年ずれただけで適用の可否が変わるからです。大規模修繕は着工までに1年から2年かかります。逆算が要ります。

② フラット35の金利引下げ

管理計画認定を受けたマンションは、住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型の対象となり、借入金利が一定期間引き下げられます（出典：住宅金融支援機構）。

これは管理組合ではなく、区分所有者が住戸を購入・売却するときに効いてくるメリットです。「認定を取ると売りやすくなる」というのは、こういう仕組みに支えられています。

③ マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ＋墨田区の保証料補助

住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理組合が大規模修繕の資金を借りる際の代表的な選択肢です。管理計画認定を受けていると、金利引下げの対象になります（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。

そしてここに墨田区が上乗せしています。

【令和8年4月1日開始】分譲マンションリフォーム融資債務保証料補助制度

項目	内容
対象	機構の共用部分リフォーム融資を受け、機構が承認する保証機関に債務保証を委託した管理組合
保証機関	（公財）マンション管理センター、（一財）住宅改良開発公社（令和8年4月現在）
前提条件	適正管理条例に基づく管理状況届出書を提出していること
補助額	支払った債務保証料の全額（上限50万円）
申請期限	債務保証委託契約の契約日の翌日から起算して90日以内
併用	東京都マンション改良工事助成制度と併用可

（出典：墨田区「分譲マンションリフォーム融資債務保証料補助制度」、更新日：2026年9月1日）

保証料の全額が戻ってくる制度で、上限が50万円。令和8年度から始まった新しい制度です。申請期限が「契約日の翌日から90日以内」と短い点だけ、強く意識してください。工事の最中に忘れてしまいがちなタイミングです。

④ 分譲マンション計画修繕調査支援制度

認定の準備そのものに使える補助もあります。

項目	内容
補助対象	防水・外壁・鉄部・給排水設備の調査、長期修繕計画の策定または改定、改修計画の作成など
補助額	調査に要した費用（税込）の1/3以内、上限50万円
主な要件	築5年以上／管理状況届出書を提出済み／総会で調査を決議／過去3年以内に本制度の補助を受けていない
年度の縛り	申請と同一年度内（2月末まで）に調査完了・完了報告

（出典：墨田区「分譲マンション計画修繕調査支援制度」）

認定基準の「7年以内の長期修繕計画見直し」に引っかかっている管理組合にとって、これは実質的な認定準備補助です。私はこの2つを、ワンセットで提案するようにしています。調査費の3分の1が戻ってきて、その成果物が認定申請の中核書類になるからです。

年度単位の事業で、2月末までに完了報告という締切があります。9月に動き出すなら、まだ十分に間に合う時期です。

【重要】受付が終了した制度

正直に申し上げます。従来からあった「分譲マンションリフォームローン償還助成」は、令和8年8月31日で受付を終了しました（出典：墨田区「分譲マンションリフォームローン償還助成」）。

古い資料やまとめサイトを見て「利子補給が使える」と計画を立てていた管理組合があれば、ここは組み替えが要ります。令和8年度以降は、債務保証料補助のほうが入口です。私が一番悔しい思いをするのは、こういう情報の更新漏れで、使えたはずのお金を取り逃がす管理組合を見たときです。

墨田区の建物事情と、工法選びの話

制度の話ばかりしてきましたので、現場屋としての話も少しだけさせてください。

墨田区は、私の感覚では東京23区の中でもマンションの「顔つき」の幅が広い区です。

錦糸町・押上・曳舟には、東京スカイツリーの開業以降に建った高層のマンションがある。一方で、京島・八広・立花のあたりには、木造密集市街地に混じるように建つ中小規模の分譲マンションがあります。そして両国・緑・石原には、昭和40年代から50年代の旧耐震マンションが少なくありません。

足場が組めるかどうかが、まったく違うのです。

隣地との間に数十センチしかない敷地。前面道路が狭くて資材搬入に苦労する現場。そういう物件では、通常の仮設足場を前提に見積もりを組むと、仮設費だけで工事費の2割から3割を食われます。近隣への越境承諾に何か月もかかることもあります。

こういうときに検討していただきたいのが、ロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が直接壁面に降りて施工する方法で、足場を架けずに外壁補修や塗装、シーリング打ち替えができます。仮設費を圧縮でき、工期も短くなり、何より足場を伝った不法侵入のリスクや、洗濯物が干せない期間を減らせる。居住者の生活への影響がまるで違います。

もちろん万能ではありません。全面打診や大量のタイル張り替えが必要な建物は、足場を組んだほうが結果的に安く確実です。だから私たちは、部位ごとに足場とロープアクセスを使い分けるハイブリッド工法もご提案しています。北側の狭い面だけロープアクセス、南面は足場、という組み方です。

工法の詳しい話は、ロープアクセス工法のご紹介と、専門サイトのロープアクセス工法とは（rope-access-method.com）にまとめてあります。あわせて無足場工法のメリットと適用条件もご覧いただくと、ご自身のマンションで使えるかどうかの見当がつくはずです。

認定との関係でいえば、工法の選択は「修繕積立金の額が計画期間内で足りるか」に直結します。認定基準の4）に出てきた条件です。仮設費を圧縮できれば、同じ積立金でも計画が成り立つ。ここは制度と現場がつながっているポイントです。大規模修繕全体の考え方は大規模修繕工事のご紹介にまとめています。

逆算スケジュール——総会決議から認定交付まで

墨田区で令和8年度中に認定まで持っていく場合の、現実的な時間軸をお示しします。

時期	やること
第0段階	住宅課へ電話し、管理状況届出書の提出状況を確認（未提出なら提出）
第1段階（1〜2か月）	理事会で現状把握。管理規約・総会議事録・長期修繕計画・名簿・修繕履歴の有無をチェックリストで棚卸し
第2段階（1か月）	不足があれば、計画修繕調査支援制度の補助申請（調査前の申請が必要）
第3段階（2〜4か月）	建物調査・診断の実施、長期修繕計画の見直し、修繕積立金の額の再算定
第4段階（総会）	長期修繕計画の総会承認、必要なら管理規約の改正、認定申請の決議
第5段階（1〜2か月）	マンション管理士に依頼して事前確認を受け、事前確認適合証を取得
第6段階	管理計画認定手続支援システムから墨田区へ申請（区手数料は無料）
第7段階	区の審査を経て認定通知。有効期間は5年

私がいつも理事長さまにお伝えしているのは、「総会が律速になります」ということです。

長期修繕計画の承認は、理事会だけでは決められません。年1回の通常総会に議案として乗せるのが基本です。ということは、総会の3か月前には調査・診断を終えていないと間に合わない。逆算すると、次の総会に乗せたいなら、動き出すのは今です。

そして調査費の補助を使うなら、調査を始める前に補助申請が要ります。この順番を間違えて「もう調査してしまったので補助が使えない」となった管理組合を、私は何度か見ています。

まとめ——墨田区の管理組合が今週動けること3点

長くなりましたので、要点を絞ります。

1. 住宅課に電話して、管理状況届出書の提出状況を確認する

電話は03-5608-6215、墨田区役所9階の住宅課計画担当です。未提出なら、オンラインフォームまたはメール（juutaku@city.sumida.lg.jp）で提出できます。これが墨田区のすべての支援制度の入口カードです。理事長さまお一人で、今週中に片づけられます。

2. 長期修繕計画の「最終見直し日」を調べる

認定基準は「7年以内の見直し」です。手元の長期修繕計画の表紙を開いて、日付を見てください。7年を超えていたら、計画修繕調査支援制度（1/3・上限50万円）の対象になる可能性があります。年度内の完了報告が条件ですので、9月のいまが動き出しのぎりぎり手前です。

3. 大規模修繕を検討中なら、保証料補助の申請期限をカレンダーに入れる

令和8年4月に始まった債務保証料補助は、全額・上限50万円と手厚い一方、契約日の翌日から90日以内という短い期限があります。共用部分リフォーム融資を使う予定があるなら、保証委託契約の日付を理事会の議事録に残しておくことをおすすめします。

墨田区は、手数料を取らず、条例で土台を作り、補助で背中を押す——制度の作り方が一貫している区だと私は感じています。だからこそ、届出という最初の一歩を踏み外さないことが効いてきます。

うちのマンションは足場が組めるのか、ロープアクセスで何がどこまでできるのか。そういう工法の相談だけでも構いません。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームから、遠慮なくお声がけください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

墨田区「マンションの管理計画認定制度」
墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」（更新日：2026年3月9日）
墨田区「『墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例』遵守事項（PDF）」
墨田区「【令和8年4月1日開始】分譲マンションリフォーム融資債務保証料補助制度」（更新日：2026年9月1日）
墨田区「分譲マンション計画修繕調査支援制度」
墨田区「【令和8年8月31日で受付終了】分譲マンションリフォームローン償還助成」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」
国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定・PDF）」
公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
独立行政法人住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月15日時点で公表されている墨田区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず墨田区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

免責：本記事は情報提供を目的としたものであり、個別の申請の可否や税額の判断を保証するものではありません。税制の適用については、税理士および所管の都税事務所にご確認ください。

株式会社明誠｜東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事／足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法

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