【令和8年度版】目黒区のマンション管理計画認定制度｜独自基準ゼロ・区手数料ゼロ、それでも26棟しか取れていない理由

2026年9月16日更新

「目黒区って、認定のハードルが高いんでしょうか」——中目黒のマンションの理事長さまから、そうご相談をいただいたことがあります。総会で「認定を取ってはどうか」という話が出たものの、どこから手をつけていいか分からない、と。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

結論から申し上げます。目黒区の認定基準は、23区のなかでも「素直」なほうです。 区独自の上乗せ基準はひとつもありません。区へ払う申請手数料もゼロ円です。

それでも、令和8年8月10日時点で目黒区の認定マンションは26棟にとどまっています。区内には分譲マンションが何百棟とあることを考えれば、ごく一部です。

つまり、目黒区でつまずくのは基準ではなく、その手前にある2つの入口なのです。ひとつは長期修繕計画。もうひとつは「オンライン申請以外は受け付けない」という目黒区固有の運用です。

今日は、目黒区のマンションが認定を取るために、実際に何をいくらで、どの順番でやるのか——ここに絞ってお話しします。

結論：目黒区の管理計画認定は「3つのゼロと1つの縛り」

先に全体像を置いておきます。

項目	目黒区での扱い
認定主体	目黒区（住宅課居住支援係）
区への申請手数料	0円（新規・更新とも）
区独自の上乗せ基準	なし（国の基準のみ）
申請ルート	オンライン申請のみ。区への直接申請・書面申請は不可
事前確認適合証	必須
システム利用料	1申請あたり10,000円（マンション管理センターへ支払い）
認定の有効期間	認定日から5年間
変更申請	書面のみ（支援システムでは不可）
認定実績	26棟（令和8年8月10日時点）

（出典：目黒区「マンション管理計画認定制度」更新日：2026年8月21日）

ゼロが3つ並びます。区の手数料がゼロ、独自基準がゼロ、書類の窓口持ち込みもゼロ（そもそも受け付けていない）。

そして縛りがひとつ。オンライン申請一択です。ここを知らずに「区役所に書類を持っていけばいいんですよね」と考えていると、最初の一歩で止まります。

認定主体はどこか——目黒区は「区」が審査します

まず、申請先を間違えないでください。

マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）にもとづく管理計画認定の事務は、市および東京23区の区域では、その市・区が行います。町村の区域は都道府県が担当します。

目黒区は特別区ですから、目黒区が認定主体です。窓口は住宅課居住支援係（電話 03-5722-6841）、区役所は目黒区上目黒二丁目19番15号。

目黒区は令和5年4月に「目黒区マンション管理適正化推進計画」を策定し、それに合わせて同月から認定制度の運用を始めました。制度が始まって3年半、認定は26棟です。この数字をどう読むかは後述します。

目黒区の最大の特徴：独自基準が「ない」

23区のなかには、国の基準に区独自の項目を上乗せしているところがあります。たとえば「町会・自治会との連絡担当者を決めていること」「防災訓練を実施していること」といった内容です。

目黒区は違います。区の公式ページに、こう明記されています。

項目5（2）の基準について、目黒区では、国の基準以外の独自基準を設けていません。

つまり、目黒区で満たすべきは国の基準（項目1(1)〜5(1)）だけということです。

これは実務上、かなり大きな意味を持ちます。区独自の基準がある区では、その部分が事前確認の対象外になるため、管理組合が自分で書類を用意して区に直接出す必要が出てきます。目黒区ではその二度手間がありません。事前確認適合証が取れれば、そのままオンラインで申請が完結します。

では、その国の基準とは何か。目黒区が示している一覧を、実務の言葉に置き換えて整理します。

1 管理組合の運営

管理者等（理事長など）が定められていること
監事が選任されていること
集会（総会）が年1回以上開催されていること

意外な落とし穴が監事です。規約には監事の定めがあるのに、実際には長らく空席、というマンションが現実にあります。次の総会で選任してください。それだけでクリアします。

2 管理規約

管理規約が作成されていること
災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部分への立ち入り、修繕等の履歴情報の管理について定められていること
管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について定められていること

ここでつまずく管理組合が一番多い、というのが私の実感です。昭和・平成初期に作られたままの規約には、この3項目がそっくり抜けていることがあります。規約改正には総会の特別決議（一般に組合員および議決権の各4分の3以上）が必要ですから、気づくのが遅れると1年単位で遅れます。

国土交通省の標準管理規約は令和7年にも改正されていますので、規約を見直すなら最新版を下敷きにするのが早道です。

3 管理組合の経理

管理費と修繕積立金等が明確に区分経理されていること
修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
直前の事業年度末時点で、3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること

3つ目は数字の話なので、会計担当理事に確認すれば即日で分かります。

4 長期修繕計画の作成及び見直し等

「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画の内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
作成または見直しが7年以内に行われていること
計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
将来の一時的な修繕積立金の徴収（一時金）を予定していないこと
計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
計画期間の最終年度に借入金の残高がないこと

目黒区で認定が伸びない最大の理由は、ほぼここに集約されます。 6項目のうち、どれか1つでも外れると通りません。

とくに効いてくるのが「一時金を予定しないこと」と「平均額が著しく低額でないこと」の2つです。修繕積立金を低く抑えたまま、計画の後半で一時金を徴収する前提になっている——そういう長期修繕計画は、決して珍しくありません。

5 その他

組合員名簿・居住者名簿を備え、1年に1回以上は内容の確認を行っていること
都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切であること（目黒区は独自基準なし）

名簿の年1回確認は、やっていても記録が残っていないケースがあります。理事会議事録に「○月○日、名簿の内容確認を実施」と一行残すだけで足ります。

いくらかかるか——目黒区は区の手数料が0円

費用は3層に分かれます。目黒区の公式ページの区分に沿って整理します。

費用の種類	支払先	金額
アシステム利用料	マンション管理センター	1申請あたり10,000円（全パターン共通）
イ事前確認審査料	各依頼先	パターンにより異なる（下表）
ウ区への申請手数料	目黒区	0円

事前確認の依頼先は4パターンから選べます。

パターン	内容	事前確認審査料（税込）
1	管理組合が直接マンション管理士に依頼し、事前確認完了後に支援システム経由で申請	委託先のマンション管理士に要確認
2	管理会社等を経由し、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」と併せて申請	管理会社等に要確認
3	日本マンション管理士会連合会を経由し、「マンション管理適正化診断サービス」と併せて申請	長期修繕計画1計画あたり10,000円
4	マンション管理センターに事前確認を依頼して申請	長期修繕計画1計画あたり10,000円

（注）パターン1の事前確認を行えるのは、マンション管理センターの事前確認講習を修了したマンション管理士（有効期間5年）に限られます。

つまり、パターン3または4なら、実費は合計20,000円程度（システム利用料10,000円＋事前確認審査料10,000円）から見込めます。棟数や長期修繕計画の本数が多い場合は加算されますので、依頼前に見積を取ってください。

パターン2は、すでに管理会社に管理を委託していて、適正評価制度も併せて受けるなら合理的です。管理会社に「認定申請も一緒にお願いできますか」と一言聞くところから始めるのが、実務としては一番速いと思います。

目黒区固有の「縛り」：オンライン申請以外は受け付けない

ここが目黒区でもっとも注意すべき点です。区の公式ページには、こう書かれています。

マンション管理センターが運営する管理計画認定手続支援システムを利用し、インターネットによる申請手続き（オンライン申請）を行ってください。目黒区への直接申請、書面による申請はできません。

紙で区役所に持ち込むという選択肢が、そもそも存在しないということです。

これは裏を返せば、事前確認適合証を取ることが事実上の必須条件だという意味でもあります。支援システムを通す＝事前確認を受ける、という一本道だからです。

高齢の理事長さまだけで進めようとすると、この入口で止まります。私がお勧めしているのは、パソコンに明るい組合員を1人、認定担当として理事会に入れてしまうことです。書類を揃えるのは理事会、システムに入力するのはその担当、と分けるだけで、ずいぶん進みが変わります。

変更申請だけは「紙」

もうひとつ、見落としやすい運用があります。

認定の申請を受けた管理計画の変更をしようとするときは、事前に目黒区に相談の上、（中略）目黒区にご提出ください。マンション管理センターの支援システムでは、変更申請を行うことができません。

新規申請はオンラインのみ、変更申請は書面のみ。逆になっているのです。

そして目黒区は、変更申請が必要になる代表例をはっきり書いています。

（注記）申請した時の管理者等（理事長・理事）が全員変わった時は、変更申請が必要です。

理事の任期が1〜2年のマンションでは、認定から2年も経てば申請時の理事が全員入れ替わっているということが普通に起こります。ここで変更申請を出し忘れたまま5年後の更新を迎える、というのが一番ありがちな事故です。

対策はシンプルです。引継書に「管理計画認定：変更申請の要否を確認」の一行を入れておく。それだけで防げます。

認定を取ると何が変わるか——目黒区のマンションにとっての実利

目黒区が挙げている効果は5つです。そのうち、金額として効いてくる3つを見ていきます。

1 固定資産税の減額（マンション長寿命化促進税制）

一定の要件を満たすマンションで、長寿命化に資する大規模修繕工事を実施すると、翌年度の建物部分の固定資産税が減額されます。東京都では2分の1の減額です。

対象工事は、屋根防水・床防水・外壁塗装の3点セット。「外壁だけ」「防水だけ」では対象になりません。

適用期限にご注意ください。 目黒区の公式ページには「措置期間は2年間（令和5年4月1日から令和7年3月31日の予定）」と制度開始時の記載が残っていますが、この措置は2年間延長され、令和9年3月31日までの工事完了が対象となっています（国土交通省・令和7年度税制改正）。

つまり、令和9年3月31日までに工事を終える必要があるということです。今日が令和8年9月16日ですから、残りは1年半。設計・合意形成・発注のリードタイムを考えると、今から動いてぎりぎり間に合うという時間感覚になります。

なお令和7年度からは、管理組合の管理者等が必要書類を提出すれば、区分所有者一人ひとりの申告書がなくても減額の適用を受けられるようになりました。理事長の側の手間はむしろ減っています。

2 住宅金融支援機構の融資・債券が有利になる

マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ
【フラット35】維持保全型（区分所有者が売買するときに効きます）
マンションすまい・る債の利率上乗せ

修繕積立金が足りず借入を検討している管理組合にとって、金利引下げは実額で効きます。

3 市場評価の向上

同意があれば、認定マンション情報（名称、所在地、認定コード、認定日）が区のホームページとマンション管理センターの閲覧サイトで公表されます。

私はこの3つ目を、理事長さまに一番強くお伝えしています。税と金利は金額で測れますが、資産価値の評価は、修繕積立金の値上げを総会で通すときの説得力そのものになるからです。目黒区は中目黒・自由が丘・学芸大学・都立大学と、中古マンションの流通が活発なエリアです。「うちは区の認定マンションです」と言えるかどうかは、10年後に効いてきます。

工事のコストをどう下げるか——目黒区の建物事情から

ここからが、私が工事屋として一番お話ししたいところです。

認定基準のうち、多くの管理組合が本当に苦しむのは「一時金を予定しないこと」と「積立金の平均額が著しく低額でないこと」です。この2つは、突き詰めれば「将来の工事費をどう見積もるか」という話に行き着きます。

長期修繕計画の工事費は、多くの場合、足場を組む前提で積算されています。そして足場の架設費は、大規模修繕工事の総額のなかで無視できない比率を占めます。

目黒区は、中目黒や大橋のような幹線沿いの中高層、碑文谷・八雲・平町のような低層住宅地、目黒本町・洗足のような密集市街地と、建物の条件がかなり幅広い区です。密集した敷地では、そもそも足場を組むこと自体に無理が出ます。隣地との間隔が詰まっている、前面道路が狭くて資材が入らない、といった物件は目黒区に少なくありません。

ここで選択肢になるのが、ロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が壁面に降りて作業する方法で、足場を架けずに施工できます。

私はいつも、理事長さまにこうお伝えしています。「全部をロープでやる必要はありません」と。

現実的な最適解は、たいていハイブリッド工法です。バルコニー側のように足場を組んだほうが効率のいい面は足場で、妻面や搭屋のようにロープが有利な面はロープで。部位ごとに工法を切り替えて、総額を落とす。明誠は足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つを自社で持っているので、「うちはロープしかできないので全面ロープです」という提案にはなりません。

さらに、ロープアクセスには金額以外の効きどころがあります。足場を組まない面は、居住者の生活影響が小さいのです。窓の外が単管とメッシュシートで塞がれない。洗濯物が干せる。防犯面の不安も減る。長く住み続けている高齢の居住者にとって、これは工期の数字以上に大きな話です。

工法の詳細は、明誠の専門サイトロープアクセスドットコムにまとめています。実際の施工の様子は、写真で見ていただくのが一番早いと思います。

長期修繕計画で「30年後に一時金」とせざるを得なかったマンションが、工法の見直しで一時金をなくせたケースを、私は何度も見てきました。認定基準の「一時金を予定していないこと」は、積立金を上げる以外にも道があるということです。

大規模修繕工事のご紹介とロープアクセス工法のご紹介も、あわせてご覧ください。

逆算スケジュール——総会から認定交付まで

目黒区で認定を取るまでの流れを、時間軸で並べます。目安として見てください。

時期	やること
6〜8か月前	長期修繕計画の状況を確認（見直しは7年以内か／計画期間30年以上か／大規模修繕2回以上か／一時金の有無／最終年度の借入金残高）。必要なら建物調査と計画見直しに着手
5か月前	管理規約の3項目（緊急時の専有部立入り、修繕等の履歴情報の管理、財務・管理情報の書面交付）を点検。不足があれば規約改正を総会議案に
4か月前	監事の選任状況を確認。組合員名簿・居住者名簿の年1回確認の記録を整える
3か月前	事前確認の依頼先（パターン1〜4）を決定。見積を取る。オンライン申請の担当者を決める
2か月前	総会で「認定申請を行うこと」を決議。長期修繕計画と修繕積立金額の決議も必要なら同時に議案化
1〜2か月前	事前確認を受ける。事前確認適合証の発行を待つ
申請	管理計画認定手続支援システムからオンライン申請（区への持ち込みは不可）
交付	区の審査後、認定通知書が郵送で交付。有効期間は認定日から5年間

一番見落とされやすいのが、総会決議のタイミングです。認定申請には集会（総会）の決議が前提であり、決議を経ていない管理組合は事前確認そのものが進みません。事前確認を先に走らせようとしても止まります。

目黒区の管理組合は通常総会が春に集中します。ということは、次の総会の議案に間に合わせるかどうかが、令和8年度の分かれ目です。そして長寿命化促進税制の令和9年3月31日という期限を併せて考えると、動き出しの遅れがそのまま税制の取りこぼしにつながります。

新築マンションは「予備認定」を

区内で新築の分譲が動いている場合は、管理計画認定制度とは別枠の予備認定制度があります。認定主体はマンション管理センターで、分譲業者や再開発事業の施行者が、管理事務の受託予定者（管理会社等）と連名で申請する仕組みです。

購入検討中の方が「このマンションは予備認定を受けているか」を見るのは、管理の質を測るひとつの目安になります。

まとめ｜目黒区の理事会が今週できる3つのこと

長くなりましたので、整理します。

目黒区は認定主体が区。区への申請手数料は0円、区独自の上乗せ基準もなし。国の基準だけを満たせば通ります
ただしオンライン申請一択。区への直接申請・書面申請は受け付けていません。事前確認適合証は必須です
実費はパターン3・4なら合計20,000円程度から（システム利用料10,000円＋事前確認審査料10,000円／長期修繕計画1計画あたり）
変更申請だけは書面。しかも申請時の理事が全員入れ替わったら変更申請が必要。引継書に一行入れておいてください
長寿命化促進税制は令和9年3月31日までの工事完了が条件（区ページには制度開始時の令和7年3月31日という記載が残っていますが、2年延長されています）。対象は屋根防水・床防水・外壁塗装の3点セット、23区の減額は2分の1
認定期間は5年。更新を忘れると失効します

そのうえで、今週、理事会で確認していただきたいのは次の3点です。

長期修繕計画の最終見直し日はいつか——7年を超えていたら、まずそこからです
監事は実際に選任されているか——空席なら、次の総会の議案に1行足すだけで済みます
管理規約に「緊急時の専有部立入り」「修繕履歴の管理」「財務・管理情報の書面交付」の3項目があるか——なければ規約改正が要ります。これだけは半年単位で時間がかかるので、最優先で確認してください

3つとも、お金はかかりません。理事会で1分ずつ確認すれば済む話です。9月中に確認できるかどうかが、春の総会に間に合うかどうかを決めます。

冒頭の26棟という数字に戻ります。目黒区は基準を厳しくしていません。むしろ手数料をゼロにして、独自基準も置かずに、間口を広げている区です。それでも26棟にとどまっているのは、多くの管理組合が「長期修繕計画」と「管理規約」という、認定以前からの宿題を抱えたままだからだと私は見ています。

言い換えれば、認定を取りにいく作業は、そのまま管理の棚卸しになるということです。私はそこに価値があると思っています。

うちのマンションは足場が組めるのか、ロープアクセスで何がどこまでできるのか。そういう工法の相談だけでも構いません。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームから、遠慮なくお声がけください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

目黒区「マンション管理計画認定制度」（更新日：2026年8月21日）
目黒区「マンション管理計画認定制度申請の手引き（PDF）」
目黒区「目黒区マンション管理適正化推進計画を策定しました（令和5年4月策定）」
目黒区「マンションの管理に関する相談」
目黒区「令和7年度のマンション管理状況届出の更新」
国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン（PDF）」
国土交通省「住宅：マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」
国土交通省「マンション管理について（マンション政策）」
国土交通省マンション管理・再生ポータルサイト「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました！」
東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
東京都「東京都マンションポータルサイト（マンション管理）」
公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定マンション閲覧サイト」
独立行政法人住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
独立行政法人住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
独立行政法人住宅金融支援機構「マンションすまい・る債」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月16日時点で公表されている目黒区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。なお、目黒区の公式ページにはマンション長寿命化促進税制の措置期間について制度開始時（令和5年4月1日〜令和7年3月31日）の記載が残っていますが、本記事では国土交通省の公表にもとづき令和9年3月31日までの延長を反映しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず目黒区住宅課および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

免責：本記事は情報提供を目的としたものであり、個別の申請の可否や税額の判断を保証するものではありません。税制の適用については、税理士および所管の都税事務所にご確認ください。

株式会社明誠｜東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事／足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法

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