【令和8年度版】品川区のマンション管理計画認定制度｜オンライン申請なら区手数料0円・独自基準3点の実務手順

2026年9月16日更新

「認定の申請書一式、管理会社さんに揃えてもらったんです。これで出せますよね」——大井町のマンションの理事長さまから、そうお電話をいただいたことがあります。書類を拝見したところ、国の基準の分は完璧でした。ただ、品川区の窓口に出すには、あと2枚足りませんでした。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

結論から申し上げます。品川区で管理計画認定を取るなら、国の17基準だけを見ていると必ずつまずきます。 品川区には区独自の認定基準が上乗せされていて、しかもその部分は、事前確認をお願いしたマンション管理士さんのチェック範囲の外にあるからです。

一方で、品川区はオンライン申請なら区への手数料を無料にしています。紙で出すと29,000円かかるものが、ルートを選ぶだけでゼロになる。ここを知らずに紙で出してしまう管理組合が、実際にあります。

今日は、品川区のマンションが認定を取ると何が変わり、いくらかかり、独自基準をどう潰すか——この一点に絞ってお話しします。

結論：品川区で認定を取ると何が変わり、いくらかかるか

先に全体像を置いておきます。

項目	品川区での扱い
認定主体	品川区（都市環境部住宅課住宅運営担当）
区への申請手数料（新規・更新）	オンライン申請＝無料／紙で直接申請＝29,000円
加算手数料	長期修繕計画が2つ目以降、1計画につき16,000円（紙申請の場合）
独自基準	あり（3項目）。町会・自治会との連絡調整担当者／災害時対応マニュアルまたは防災訓練／区の適正化指針への適合
認定の有効期間	認定日から5年間
申請の前提	管理組合の集会（総会）での決議

（出典：品川区「マンション管理計画認定制度（令和5年4月1日開始）」更新日：令和8年7月1日）

認定を取ると変わるのは、主に次の3つです。

長寿命化に資する大規模修繕工事を終えると、固定資産税が減額される（東京23区では2分の1）
住宅金融支援機構の融資条件が良くなる（共用部分リフォーム融資の金利引下げ、フラット35維持保全型、マンションすまい・る債の利率上乗せ）
管理計画認定マンション閲覧サイトで公表され、売買のときに「管理が良い物件」として見られる

私はこの3つ目を、理事長さまに一番強くお伝えしています。税と金利は金額で測れますが、資産価値の評価は、修繕積立金の値上げを総会で通すときの説得力そのものになるからです。「うちは区の認定を取っているマンションです」と言えるかどうかは、10年後に効いてきます。

認定主体はどこか——品川区は「区」が審査します

まず、申請先を間違えないでください。

マンション管理適正化法にもとづく管理計画認定の事務は、市および東京23区の区域では、その市・区が行います。町村の区域は都道府県（東京都であれば東京都住宅政策本部）が担当します。

品川区は特別区ですから、品川区が認定主体です。窓口は都市環境部住宅課住宅運営担当（電話 03-5742-6776）、書類提出先は品川区広町2-1-36 本庁舎6階です。東京都のマンション課に送っても受け付けてもらえません。

東京都のマンションポータルサイトにも、「区市の区域のマンションの認定事務は、各区市が行います」と明記されています（出典：東京都「マンション管理計画認定制度」）。

この「誰が認定するか」が、後で出てくる独自基準の話と直結します。認定主体が区である以上、区が上乗せした基準も区が審査するわけです。

国の認定基準17項目——どこで落ちるのか

国が定める認定基準は、5分野・17項目です。品川区の手引きにも同じ表が載っています。

1. 管理組合の運営

管理者等（理事長など）が定められていること
監事が選任されていること
集会（総会）が年1回以上開催されていること

2. 管理規約

管理規約が作成されていること
災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部分への立ち入り、修繕等の履歴情報の管理について定められていること
管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について定められていること

3. 管理組合の経理

管理費と修繕積立金が明確に区分経理されていること
修繕積立金会計から他の会計へ充当されていないこと
直前の事業年度末時点で、3か月以上滞納している修繕積立金の額が全体の1割以内であること

4. 長期修繕計画の作成・見直し等

長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
作成または見直しが7年以内に行われていること
計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
将来の一時金徴収を予定していないこと
計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
計画期間の最終年度において借入金の残高がないこと

5. その他

組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していること
都道府県等マンション管理適正化指針（品川区の場合は品川区の指針）に照らして適切であること

（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」／国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」令和8年3月改訂）

私の経験上、ここで足が止まるのはほぼ4番の長期修繕計画です。とくに「計画期間30年以上・大規模修繕2回以上」と「一時金を予定していない」の2つ。

現場で一番悔しい思いをするのは、長期修繕計画の中身が「30年後に一時金500万円」でつじつまを合わせてあるケースです。紙の上では帳尻が合っている。でも認定は通りません。そして何より、その一時金は本当には集まりません。

ここは、修繕積立金を上げるか、工事側のコストを下げるかの二択です。私が工事屋として提案できるのは後者ですが、それについては後ろの章でお話しします。

品川区の独自基準3点——ここが本番です

品川区の認定基準表には、国の17項目に加えて、「5. その他」の中に品川区だけの項目が入っています。

独自基準	内容	必要書類
① 地域との連絡調整	管理組合が町会・自治会との連絡担当者を選任し、町会との交流に努めること	第1号様式「町会・自治会との連絡担当者報告書」
② 防災の実践	災害時の対応マニュアルの作成、または年1回以上の定期的な防災訓練の実施のいずれか1つ以上を、管理組合として実施していること	対応マニュアル、または防災訓練の実施日時・内容が明記された書類
③ 指針適合	品川区マンション管理適正化指針に照らして適切であること	（区の審査事項）

（出典：品川区「マンション管理計画認定制度」／品川区マンション管理適正化指針（PDF））

そして、ここが実務で一番刺さるポイントです。

品川区の手引きには、こう書かれています。独自基準に係る必要書類（上の表の①と②）は、事前確認の時点では提出不要。ただし、オンライン申請でも紙申請でも、別途、直接品川区に提出する必要がある、と。

これは仕組みの問題です。マンション管理センターの事前確認は、事前確認講習を修了したマンション管理士が国の基準への適合を見るもので、地方公共団体の独自基準は事前確認の対象外と明記されています。つまり、マンション管理士さんが「適合しています」と事前確認適合証を出してくれても、品川区の独自基準は誰もチェックしていない状態で残るわけです。

冒頭の大井町の理事長さまで足りなかった2枚が、まさにこれでした。事前確認適合証はお持ちで、書類は完璧だと思っておられた。悪いのは理事長さまではありません。仕組み上、そこは見えないようになっているのです。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「事前確認と区提出は、別々の工程だと思ってください」と。

②の防災要件については、少し補足させてください。「マニュアルの作成」または「年1回以上の防災訓練」のどちらか1つで足ります。理事会の負担を考えると、すでに実施している防災訓練の記録を整えるほうが早いことが多いはずです。実施日時と実施内容が明記されていることが条件なので、写真だけでなく、日付・参加人数・実施項目を書いた記録を残しておいてください。

品川区は大井町・大崎・天王洲を中心に中高層の物件が多く、高層階の居住者にとって防災は「訓練の紙」ではなく生活の問題です。認定のためだけに書類を作るのは、私は正直、もったいないと思っています。

手数料と申請ルート——ルート選びで29,000円が0円になります

品川区の申請ルートは5パターンあります。1〜4は各機関に事前確認を依頼してオンラインで申請する方法、5は品川区へ直接、書類を郵送・持参する方法です。

マンション管理士に事前確認を依頼
管理委託先（管理会社）に事前確認を依頼（マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」とワンストップ）
（一社）日本マンション管理士会連合会に事前確認を依頼（「マンション管理適正化診断サービス」とワンストップ）
（公財）マンション管理センターに事前確認を依頼
品川区に直接申請

区への手数料は、こうなります。

申請方法	基本手数料	加算手数料（長期修繕計画2つ目以降・1計画につき）
オンラインによる申請	無料	—
紙ベースで品川区に直接申請	29,000円	16,000円

（出典：品川区「マンション管理計画認定制度」更新日：令和8年7月1日）

ただし、オンライン＝タダではありません。オンライン申請には事前確認が伴い、その依頼先に別途費用がかかります。マンション管理センター経由（パターン④）の場合、公表されている金額は次のとおりです。

システム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
事前確認審査料：長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

パターン①のように個別のマンション管理士に依頼する場合、事前確認審査料は管理組合と管理士の間で決めることになっています（センターは関与しません）。

整理すると、長期修繕計画が1つの標準的なマンションなら、オンラインで約2万円、紙なら29,000円。金額差そのものは大きくありませんが、オンラインには別のメリットがあります。

事前確認適合証を持っていれば、区への提出書類のうち「基本的に必要な書類」1〜7と「必要に応じて提出を求める書類」がすべて不要になるのです。総会議事録の写し、管理規約の写し、貸借対照表、滞納状況の書類、長期修繕計画の写し、名簿の表明保証書——理事会で集めるのが一番大変な束が、まるごと省けます。

紙で直接申請する場合は、正本1部・副本2部。同じ書類を3セット作ることになります。

私が理事長さまにお勧めしているのは、管理会社に管理を委託しているならパターン②、自主管理に近いならパターン④です。どちらにしても、独自基準の2枚（町会連絡担当者報告書と防災の記録）は自分たちで区に出す。ここだけは変わりません。

認定の3つの経済効果——工事とセットで考える

認定は「取って終わり」ではありません。むしろ、認定を持った状態で大規模修繕をやると、お金の戻りが変わるというのが本質です。

① マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

過去に長寿命化に資する大規模修繕工事を実施していて、さらに令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に長寿命化工事を完了した、築20年以上かつ10戸以上のマンションは、工事完了の翌年度に課される家屋の固定資産税が減額されます。東京23区における減額割合は2分の1です。

対象となるのは、屋根防水工事・床防水工事・外壁塗装工事——この3つが揃った工事です。1住戸あたり100平方メートル分までが限度となります。

（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」／東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）

令和9年3月31日という期限を、私は重く見ています。 2026年9月の今から逆算すると、工事完了まで残り約1年半。大規模修繕は、調査・設計・業者選定・総会決議で1年前後かかるのが普通です。つまり、令和8年度中に動き出さないと間に合わない可能性があるという意味になります。

ただし、この税制には他にも要件があり、適用の可否は個別判断です。断定は避けます。必ず品川都税事務所と税理士にご確認ください。

② フラット35 維持保全型（区分所有者向け）

管理計画認定を受けたマンションを購入する場合、当初5年間の借入金利が年0.25%引き下げられます。他の引下げメニューとの併用も可能です。これは組合ではなく、買う人・売る人に効くメリットです。中古で売りに出したときの見え方が変わります。

（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）

③ マンション共用部分リフォーム融資（管理組合向け）

管理組合が共用部分の修繕資金を借りる場合、管理計画認定の取得により融資金利が年0.2%引き下げられます。耐震改修・浸水対策・省エネ対策工事による引下げ、マンションすまい・る債の積立てによる引下げとも組み合わせられます。

（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）」）

工事のコストをどう下げるか——品川区の建物事情から

ここからが、私が工事屋として一番お話ししたいところです。

長寿命化促進税制の対象は、屋根防水・床防水・外壁塗装の3点セットです。「外壁だけ」「防水だけ」では対象になりません。3つ揃えるとなると、当然、工事金額は上がります。

そして品川区は、大崎・大井町・天王洲・武蔵小山を中心に、中高層のマンションが多い区です。高層になるほど、足場の架設費が工事費全体に占める割合は大きくなります。敷地に余裕がない物件、前面道路が狭い物件、隣棟間隔が詰まっている物件では、足場を組むこと自体に無理が出ます。

ここで選択肢になるのが、ロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が壁面に降りて作業する方法で、足場を架けずに施工できます。

私はいつも、理事長さまにこうお伝えしています。「全部をロープでやる必要はありません」と。

現実的な最適解は、たいていハイブリッド工法です。バルコニー側のように足場を組んだほうが効率のいい面は足場で、妻面や搭屋のようにロープが有利な面はロープで。部位ごとに工法を切り替えて、総額を落とす。明誠は足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つを自社で持っているので、「うちはロープしかできないので全面ロープです」という提案にはなりません。

さらに、ロープアクセスには金額以外の効きどころがあります。足場を組まない面は、居住者の生活影響が小さいのです。窓の外が単管とメッシュシートで塞がれない。洗濯物が干せる。防犯面の不安も減る。高層階の高齢の居住者にとって、これは工期の数字以上に大きな話です。

工法の詳細は、明誠の専門サイトロープアクセスドットコムにまとめています。実際の施工の様子は、写真で見ていただくのが一番早いと思います。

長期修繕計画で「30年後に一時金」とせざるを得なかったマンションが、工法の見直しで一時金をなくせたケースを、私は何度も見てきました。認定基準の「一時金を予定していないこと」は、積立金を上げる以外にも道があるということです。

大規模修繕工事のご紹介とロープアクセス工法のご紹介も、あわせてご覧ください。

逆算スケジュール——総会から認定交付まで

品川区で認定を取るまでの流れを、時間軸で並べます。目安として見てください。

時期	やること
6〜8か月前	長期修繕計画の作成・見直し状況を確認（7年以内か／30年以上か／大規模修繕2回以上か／一時金の有無）。必要なら建物調査と計画の見直しに着手
5か月前	管理規約の3項目（緊急時の専有部立入り、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付）を点検。不足があれば規約改正を総会議案に
4か月前	独自基準の準備開始。町会・自治会の連絡担当者を決める／防災訓練の実施または対応マニュアルの作成
3か月前	事前確認の依頼先を決定（管理会社／マンション管理士／日管連／マンション管理センター）。見積を取る
2か月前	総会で「認定申請を行うこと」を決議。長期修繕計画と修繕積立金額の決議も同時に必要なら議案化
1〜2か月前	事前確認を受ける。適合証の発行を待つ
申請	オンライン申請（または紙で区へ）。独自基準の書類は別途、直接品川区へ提出
交付	区の審査後、認定通知。有効期間は認定日から5年間

一番見落とされやすいのが、総会決議のタイミングです。管理計画認定手続支援サービスの利用規約には、「総会決議を経ていない管理組合の事前確認はできません」と明記されています。事前確認を先に走らせようとしても止まります。

品川区の通常総会が春に集中することを考えると、次の総会の議案に間に合わせるかどうかが、令和8年度の分かれ目になります。

まとめ｜品川区の理事会が今週できる3つのこと

長くなりましたので、整理します。

品川区は認定主体が区。オンライン申請なら区への手数料は無料、紙なら29,000円（長期修繕計画2つ目以降は1計画16,000円加算）
独自基準は3点。町会・自治会の連絡担当者／災害時対応マニュアルまたは年1回以上の防災訓練／区の適正化指針への適合。この部分は事前確認の対象外なので、必ず自分たちで区に提出する
事前確認適合証があれば、区への提出書類の大半が不要になる。ルート選びは手数料より書類量で決めたほうが実務的
長寿命化促進税制は令和9年3月31日までの工事完了が条件。対象は屋根防水・床防水・外壁塗装の3点セット。23区の減額は2分の1
認定期間は5年。更新を忘れると失効する

そのうえで、今週、理事会で確認していただきたいのは次の3点です。

長期修繕計画の最終見直し日はいつか——7年を超えていたら、そこからです
昨年度、防災訓練をやったか。記録は残っているか——日付・内容が書かれた記録があれば、独自基準②は今日クリアできます
町会・自治会の窓口になっている人は誰か——実質的に誰かがやっているはずです。それを第1号様式に書いて正式化するだけです

3つとも、お金はかかりません。理事会で1分ずつ確認すれば済む話です。9月中に確認できるかどうかが、春の総会に間に合うかどうかを決めます。

品川区は、独自基準で「地域とのつながり」と「防災」を求めている区です。私はこれを、単なるハードルだとは思っていません。高層マンションが増え続けるこの街で、管理組合が町会と顔をつないでいるか、災害の日に動けるかを制度に組み込んだ、真っ当な設計だと感じています。

うちのマンションは足場が組めるのか、ロープアクセスで何がどこまでできるのか。そういう工法の相談だけでも構いません。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームから、遠慮なくお声がけください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

品川区「マンション管理計画認定制度（令和5年4月1日開始）」（更新日：令和8年7月1日）
品川区「品川区マンション管理計画認定制度申請の手引き（PDF）」
品川区「品川区マンション管理適正化指針（PDF）」
品川区「品川区マンション管理適正化推進計画（PDF）」
東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」
国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン（令和8年3月改訂・PDF）」
国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改訂・PDF）」
東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
独立行政法人住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）」
独立行政法人住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月16日時点で公表されている品川区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず品川区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

免責：本記事は情報提供を目的としたものであり、個別の申請の可否や税額の判断を保証するものではありません。税制の適用については、税理士および所管の都税事務所にご確認ください。

株式会社明誠｜東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事／足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法

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