「そろそろ2回目の大規模修繕だが、海風で外壁の傷みが思ったより早い」——茅ヶ崎・香川・松浪・浜見平といった茅ヶ崎市内のマンションにお住まいの理事長さまから、最近こうしたご相談を立て続けにいただいています。相模湾に面した茅ヶ崎は、暮らしの心地よさと引き換えに、塩分を含んだ潮風が建物に休みなく当たり続ける土地です。鉄部のサビ、塗膜の劣化、タイルの浮き——内陸のマンションより一歩早く、外壁や鉄部の傷みが顔を出します。築20年、30年を超えれば、外壁の塗り替えや屋上防水、給排水管の更新といったまとまった出費が、一度に押し寄せてきます。
私は大規模修繕の現場で20年近く、足場の上とロープの先から建物を見続けてきました。そのなかで一番悔しい思いをするのは、「使える制度を知らないまま工事を終えてしまった管理組合」に出会うときです。固定資産税の減額、耐震診断の補助、低利の公的融資、無料の専門家相談——茅ヶ崎市には、管理組合が活用できる制度がきちんとそろっています。知っているか知らないかで、組合の負担は数十万円から、規模によってはそれ以上変わってきます。
この記事では、茅ヶ崎市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、申請の順番に沿って、現場目線で整理しました。専門用語にはそのつど補足を入れますので、建築にお詳しくない理事長さまも、最後までお付き合いください。ここからが本題です。
茅ヶ崎市のマンション管理組合が使える支援制度【2026年度・一覧】
まず全体像を押さえましょう。茅ヶ崎市の分譲マンション管理組合が、大規模修繕や維持管理の場面で活用できる主な制度は、大きく「税」「耐震」「資金」「相談・認定」の4つに分けられます。
| 区分 | 制度名 | 概要 | 窓口 |
|---|---|---|---|
| 税の優遇 | マンション長寿命化促進税制 | 一定要件を満たす長寿命化工事で、翌年度の固定資産税（家屋分）が3分の1減額 | 茅ヶ崎市 資産税課 |
| 耐震の補助 | 分譲マンション耐震診断事業補助金 | 旧耐震マンションの耐震診断費用の一部を補助 | 茅ヶ崎市 建築指導課 |
| 資金の調達 | マンション共用部分リフォーム融資 | 管理組合向けの低利・長期の公的融資（住宅金融支援機構） | 住宅金融支援機構／マンション管理センター |
| 相談・認定 | マンション管理計画認定制度／専門家相談 | 適正管理のお墨付き＋融資金利の引下げ | 茅ヶ崎市 都市政策課／神奈川県 |
ここで強調しておきたいのは、これらは「どれか一つを選ぶ」ものではなく、組み合わせて使う発想が大切だということです。私はいつも理事長さまに、「工事の中身を決める前に、まず使える制度の地図を広げてください」とお伝えしています。順番が逆になると、せっかくの優遇を取り逃すことがあるからです。なぜそうなるのかは、記事の後半でご説明します。
なお、各制度には年度ごとの受付期間や予算枠、細かな要件があります。本記事の数値は2026年6月時点で茅ヶ崎市・国の公式情報を確認したものですが、申請前には必ず各窓口の最新情報をご確認ください。
【税】マンション長寿命化促進税制：固定資産税が3分の1に
最初にご紹介したいのが、令和5年度の税制改正で創設された「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たしたうえで長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です（出典：茅ヶ崎市 長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額について）。
茅ヶ崎市の場合、減額の割合は翌年度分の家屋に係る固定資産税の3分の1です。ここは市町村によって条例で定める割合が異なる部分で、茅ヶ崎市は「3分の1」と定めています。報道や他市の解説で「2分の1」という数字を目にすることがありますが、茅ヶ崎市にお住まいの管理組合が確認すべきは、あくまで茅ヶ崎市の公式情報です。なお、都市計画税（土地・建物にかかるもう一つの市税）は、この減額の対象にはなりません。
対象となる工事の中身
この税制が想定している「長寿命化に資する大規模修繕工事」とは、外壁や屋上防水、床防水といった、建物の寿命を延ばす王道メニューの工事を指します。大規模修繕の基本そのものですから、多くの管理組合にとって、ふだんの修繕計画の延長線上にある話だとお考えください。茅ヶ崎のような海沿いの立地では、塩害で傷んだ外壁塗装や鉄部塗装、屋上・バルコニーの防水は、まさに「長寿命化」の中心になる工事です。
対象となるマンションの要件
この制度の対象になるには、茅ヶ崎市が示す要件を「すべて」満たす必要があります。要点を理事長さま向けにかみ砕くと、次のとおりです。
- 居住用専有部分（専有床面積の2分の1以上が人の居住の用に供される部分）を有していること
- 新築された日から20年以上が経過していること
- 総戸数が10戸以上であること
- 過去に1回以上、大規模修繕工事を適切に行っていること
- 長寿命化のために必要な修繕積立金が確保されていること
5番目の「修繕積立金が確保されている」という要件は、具体的には次のどちらかに当てはまる必要があります。ひとつは、茅ヶ崎市の管理計画認定マンションのうち、認定を受ける際に認定基準に適合させるために修繕積立金の引上げを行った場合。もうひとつは、茅ヶ崎市から長期修繕計画に係る助言または指導を受けて、長期修繕計画を作成・見直しし、一定の基準に適合することとなった場合です。
ここが、この税制のいちばんのポイントです。固定資産税の減額を受けたいなら、その前提として「管理計画の認定」または「市の助言・指導にもとづく長期修繕計画の整備」が必要になる、ということです。だからこそ、工事に取りかかる前に、認定や相談の段取りから始めるのが正解になります。詳しくは記事後半の着手順でご説明します（認定・助言指導の窓口は、茅ヶ崎市 都市政策課 住宅政策担当、電話0467-81-7181です）。
減額の範囲と申告のしかた
減額の対象になる床面積は、住宅1戸あたり100平方メートル相当分まで、という上限があります。一般的なファミリータイプの住戸であれば、多くがこの範囲に収まります。そして大切なのが申告期限です。工事完了から3か月以内に、茅ヶ崎市へ申告しなければなりません。減額は自動では適用されず、管理組合（または各区分所有者）からの申告が必要です。管理組合等の代表者が、各所有者の申告をまとめて行うこともできます。
申告には、申告書のほか、「大規模の修繕等証明書」「過去工事証明書」「総戸数が分かる書類」などが必要です。管理計画認定マンションの場合は認定通知書や修繕積立金引上証明書、助言・指導を受けた場合は実施等証明書を添えます。これらの証明書の様式は国土交通省のホームページにありますが、工事を担う施工会社や設計事務所が発行・準備に関わる書類も多いので、工事の契約前から「税制を使うつもりだ」と施工側に伝えておくことが、書類の取りこぼしを防ぐコツです。窓口は茅ヶ崎市 資産税課 家屋評価担当（電話0467-81-7142）です。
なお、この長寿命化促進税制は、住宅の省エネ改修、高齢者等居住（バリアフリー）改修、耐震改修にかかる固定資産税の減額制度とは併用できません。複数の減額制度の対象になりそうな工事を計画している場合は、どれを使うのが得かを早めに比較しておきましょう。
【耐震】分譲マンション耐震診断事業補助金：まず「現状を知る」費用を軽くする
次にご紹介するのが、茅ヶ崎市の「分譲マンション耐震診断事業補助金」です。これは、昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた分譲マンションが、耐震診断を行う際の費用の一部を市が補助する制度です（出典：茅ヶ崎市 分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内）。
「耐震診断」とは、建物が大きな地震に対してどれくらい耐えられるかを、専門の資格者が調べる調査のことです。旧耐震のマンションは、現在の耐震基準（新耐震）を満たしていない可能性があり、まずは現状を正確に知ることが、その後の判断のすべての出発点になります。
補助の対象になるマンション
茅ヶ崎市の補助対象になるのは、市内にある旧耐震基準の分譲マンションで、次の条件をすべて満たすものです。
- 住宅部分の床面積の合計が、延べ面積の過半であること
- 住戸の総数の過半を、区分所有者が居住の用に供していること
- 昭和56年5月31日以前に建築され、または工事に着手されたものであること
- 地階を除く階数が3以上であること
- 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、または鉄骨造であること
- 管理組合の集会等で、耐震診断の実施を決議していること
- 避難路沿道建築物耐震診断事業補助金を受けていないこと
補助額は「2つを比べて少ないほう」
茅ヶ崎市の耐震診断補助の金額は、次の2つを比較して、いずれか少ない額になります。
- 耐震診断に要した費用に2分の1を乗じて得た額
- 区分所有者が居住する住戸の数に3万円を乗じて得た額
たとえば区分所有者居住の住戸が40戸であれば、2番の上限は40戸×3万円＝120万円。診断費用が240万円なら、その2分の1の120万円と比べて、どちらも120万円ですから補助は120万円。診断費用が180万円なら、その2分の1の90万円と120万円を比べて少ないほう、つまり90万円が補助額になります。戸数が多いマンションほど2番の枠が大きくなり、実質的に「診断費用の半額」が出やすくなる、という設計です。
戸あたりの感覚に置き換えると、たとえば50戸のマンションで診断費用の半額・100万円の補助が出れば、1戸あたり2万円の負担軽減です。耐震診断は数百万円規模になることもあり、「まず調べる」の一歩を踏み出しにくい組合は少なくありません。その最初のハードルを下げてくれるのが、この補助制度です。
申請とスケジュールの注意点
この補助で気をつけたいのが、段取りと期限です。まず、耐震診断を実施する前に、集会等で区分所有者の合意決議が必要です。そして、診断の検討を始めた段階で、補助金交付要件の確認を兼ねて、建築指導課へ事前相談をしておくことが推奨されています。診断は「耐震診断資格者」など、法令で定められた技術者が行う必要があります。
スケジュール面では、耐震診断事業と費用の支払いまですべて完了したうえで、市へ実績報告書を3月20日までに提出する必要があります。年度内に完了・支払い・報告まで終える段取りが求められるということです。また、補助金の申請額が市の単年度予算額を超える場合は、翌年度の予算計上が必要になるため、10月までに建築指導課へ相談するよう案内されています。「やろうと決めたら、年度の早い段階で動く」のが鉄則です。窓口は茅ヶ崎市 建築指導課 建築安全担当（電話0467-81-7185）です。
なお、外壁改修にあわせて吹付け材などのアスベスト（石綿）含有が心配な場合は、茅ヶ崎市に「民間建築物アスベスト含有調査事業補助金」もあります。築年数の古い建物では、調査の要否もあわせて早めに確認しておくと安心です。
【資金】住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資
3つ目は、工事費そのものの資金調達です。修繕積立金だけでは大規模修繕の費用をまかないきれない——これは、私が現場で本当によく耳にする悩みです。そんなときの選択肢が、独立行政法人・住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の「マンション共用部分リフォーム融資」です。これは管理組合が借り入れの主体となれる、公的な低利・長期の融資制度です（出典：住宅金融支援機構 ご利用条件（管理組合申込みの場合））。
民間のマンション修繕ローンと比べたこの融資の特長は、3つあります。第一に、管理組合名義で借りられること。個々の区分所有者が個人ローンを組む必要がありません。第二に、（公財）マンション管理センターの債務保証を利用することで、担保（土地・建物への抵当権設定など）を入れずに借りられること。第三に、金利が比較的低く、固定で見通しが立てやすいことです。金利は毎月見直されますが、お申込み時の金利が全期間にわたって固定で適用される仕組みになっています（出典：公益財団法人マンション管理センター 共用部分リフォーム融資と債務保証）。
そして見逃せないのが、後ほどご説明する「管理計画認定」を受けていると、この融資の金利が引き下げられるという連動です。適正に管理されているマンションほど、資金調達でも有利になる。制度どうしがつながっているわけです。金利は市場の動きで変わりますので、検討の際は必ず住宅金融支援機構の最新の金利情報をご確認ください。
【認定・相談】マンション管理計画認定制度をどう使うか
ここまで読まれて、「管理計画認定」という言葉が何度も出てきたことにお気づきだと思います。茅ヶ崎市の「マンション管理計画認定制度」は、国の定める認定基準を満たし、適切な管理が行われているマンションの管理計画を、市が認定する制度です（出典：茅ヶ崎市 マンション管理計画認定制度）。
認定を受けるメリット
茅ヶ崎市が挙げている認定のメリットは、次のとおりです。
- 住宅金融支援機構の【フラット35】やマンション共用部分リフォーム融資の金利が引き下げられる
- 住宅金融支援機構の【マンションすまい・る債】の利率が上乗せされる
- 適正に管理されたマンションとして、不動産市場で評価される
- 住人の管理意識が保たれ、管理水準を維持・向上しやすくなる
加えて、これまで見てきたとおり、認定（とそれに伴う修繕積立金の引上げ）は、固定資産税の長寿命化促進税制を使うための「入口」にもなります。認定そのものに費用や手間はかかりますが、税の減額・融資の金利引下げ・資産価値の評価という複数のリターンにつながる、いわば「土台」の制度だと考えてください。
認定申請の流れ
茅ヶ崎市の認定申請は、おおむね次の流れで進みます。まず、認定の本申請の前に、（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で、国の認定基準に適合しているかの事前確認を受けます。審査に係る講習を受けたマンション管理士が確認を行い、基準に適合していれば事前確認適合証が発行されます。その適合証を受けたうえで、市へ認定の本申請を行い、市の確認を経て認定通知書が交付される、という段取りです。
実務的には、管理計画の中身——とくに長期修繕計画の内容や修繕積立金の水準——を、認定基準に合わせて整える作業が中心になります。ここは管理会社やマンション管理士、そして工事の見通しを示せる施工会社と連携しながら進めるのが現実的です。窓口は茅ヶ崎市 都市政策課 住宅政策担当（電話0467-81-7181）です。神奈川県や国土交通省のマンション施策の情報も、市のサイトからたどれます。
どの制度を、どの順番で使うか【着手の5ステップ】
ここまでの内容を、実際の動きに落とし込みます。私が理事長さまにいつもお伝えしている、無理のない進め方が次の5ステップです。
ステップ1：現状把握と相談（今すぐ）。 まずは長期修繕計画と修繕積立金の現状を確認し、茅ヶ崎市 都市政策課に管理計画認定や長期修繕計画の助言・指導について相談します。旧耐震マンションなら、建築指導課への耐震診断補助の事前相談も同時に。ここはすべて無料でできる範囲です。
ステップ2：管理計画の整備と認定（工事の前年〜当年）。 固定資産税の減額を見据えるなら、認定（または市の助言・指導にもとづく長期修繕計画の見直しと、必要な修繕積立金の引上げ）を、工事に着手する前に整えておきます。順番を逆にすると、税制の要件を満たせなくなる恐れがあります。
ステップ3：資金計画の確定（工事の半年前まで）。 積立金で足りない分は、住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資を検討します。認定を受けていれば金利引下げの対象になります。借入額・返済期間・月々の負担を、戸あたりに換算して総会で共有しましょう。
ステップ4：工事の発注と「税制を使う」宣言（契約時）。 施工会社との契約前に、「長寿命化促進税制を使うので、必要な証明書を出してほしい」と明確に伝えます。証明書の準備は施工側の協力が不可欠です。工事内容も、外壁・防水など長寿命化に資するメニューが軸になっているかを確認します。
ステップ5：工事完了と申告（完了後3か月以内）。 工事が終わったら、3か月以内に資産税課へ固定資産税減額の申告を行います。耐震診断補助を使った場合は、年度内（3月20日まで）の実績報告も忘れずに。
この順番を守るだけで、「制度はあったのに使えなかった」という取りこぼしは、ほとんど防げます。
工事の工法をどう選ぶか：足場・ロープアクセス・ハイブリッド
制度の話に続けて、工事そのものの「やり方」についても、現場の立場から少しだけお話しさせてください。大規模修繕の費用は、工事の中身だけでなく、どうやって建物の外側に手が届くようにするか（仮設のしかた）で、大きく変わるからです。私たちは、建物に合わせて3つの工法を提案しています。
ひとつめは、従来からの足場（仮設足場）工法です。建物全体を足場で囲い、職人が安定した足場の上で作業します。複雑な形状の建物や、広い面を一度に塗り替える工事、低中層のマンションに向いています。一方で、足場の設置・撤去に費用と工期がかかり、足場が建つあいだは窓を開けにくい、防犯面が気になる、といった居住者への影響が生じます。
ふたつめが、ロープアクセス工法です。これは、屋上などから下ろした産業用ロープに作業者がぶら下がり、足場を架けずに外壁の補修や塗装、シーリング（目地の打ち替え）などを行う「無足場工法」です。足場の設置費用がかからない分コストを抑えやすく、工期も短く、足場で建物を囲わないため居住者の生活への影響を最小限にできます。とくに茅ヶ崎のような海沿いの立地では、塩害で傷みやすい鉄部や外壁の部分補修を、必要なところにピンポイントで素早く入れられるのが利点です。高層部や、足場が架けにくい狭い隣地境界の物件とも相性がよい工法です。ただし、塗り替える面が非常に広い全面改修では、足場のほうが効率的なこともあります。
みっつめが、両者を組み合わせるハイブリッド工法です。たとえば、面積の大きい正面や複雑な低層部は足場で、足場の架けにくい高層部や海側の妻面はロープアクセスで、というように部位ごとに使い分けます。これにより、足場の総量を減らして費用と工期を抑えつつ、品質も確保する——大規模・複雑な物件で、総合的なコスト最適化が必要なケースに向いています。
大切なのは、「最初からこの工法ありき」で決めないことです。私たちは3つの工法すべてを提案できる立場だからこそ、建物の形・立地・予算・居住者の事情を見たうえで、その物件にとっていちばん合理的な組み合わせをご提案できます。工法の選び方そのものが、修繕積立金を守る一つの手段になるのです。ロープアクセス工法の詳しい内容はロープアクセス工事のご案内を、大規模修繕全般の進め方は大規模修繕のサポートをご覧ください。
よくあるご質問（FAQ）
Q1. 茅ヶ崎市の固定資産税の減額は、結局いくら安くなりますか？
減額されるのは、住宅1戸あたり100平方メートル相当分までの「家屋にかかる翌年度分の固定資産税」の3分の1です。実際の金額は、各住戸の家屋の評価額によって変わります。ご自宅の固定資産税額（家屋分）のおよそ3分の1が、1年度分軽くなるとイメージしてください。都市計画税は対象外です。正確な見込みは、工事内容が固まった段階で茅ヶ崎市 資産税課にご確認ください。
Q2. 築20年ですが、まだ一度も大規模修繕をしていません。税制は使えますか？
長寿命化促進税制は「過去に1回以上、大規模修繕工事を適切に行っていること」が要件のひとつです。1回目の大規模修繕では要件を満たさず、2回目以降が対象になるのが基本です。ただし、1回目をきちんと記録に残し、長期修繕計画を整えておくことが、2回目で税制を使うための準備になります。早いうちから段取りをしておく価値は十分にあります。
Q3. 耐震診断補助と固定資産税の減額は、両方使えますか？
耐震診断補助（建築指導課）と長寿命化促進税制（資産税課）は、目的の異なる別の制度なので、それぞれの要件を満たせば両方の検討が可能です。ただし、固定資産税の「耐震改修にかかる減額」と「長寿命化促進税制の減額」は併用できません。診断の結果、耐震改修と長寿命化工事の両方を考える場合は、どの減額を使うのが有利かを早めに整理しておきましょう。
Q4. 海沿いなので外壁の傷みが早い気がします。工法で差は出ますか？
出ます。塩害は、鉄部のサビや塗膜・シーリングの劣化を早めます。傷みが部分的に進んでいる段階なら、ロープアクセスで必要な箇所をピンポイントに、足場費用をかけずに素早く補修できます。劣化が全面に及んでいるなら足場での全面改修が効率的なこともあります。どちらが得かは現地を見て判断するのが確実です。点検だけでも早めに入れておくと、傷みが軽いうちに小さな費用で手を打てます。
おわりに——「知っているか」で、組合の未来は変わる
茅ヶ崎の海風は、暮らしには心地よく、建物には少しだけ厳しい。だからこそ、この街のマンション管理組合には、使える制度を一つずつ味方につけてほしいと、現場を歩いてきた私は思います。固定資産税の3分の1減額、耐震診断費用の補助、低利の公的融資、そして無料の専門家相談。一つひとつは小さく見えても、組み合わせて、正しい順番で使えば、組合の負担は確かに軽くなります。
そして、制度を使いこなす土台になるのは、「自分たちのマンションを、長く大切に住み継ぐ」という管理組合の意思です。長期修繕計画を整え、積立金を備え、適正な管理を続ける——その延長線上に、税制や融資の優遇が用意されています。難しく感じられるかもしれませんが、最初の一歩は「市の窓口に相談してみる」「現状を点検してもらう」だけで十分です。
私たちは、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つの工法から、その建物にいちばん合うやり方をご提案できる、数少ない会社です。制度の使い方から工法の選び方まで、押し売りはいたしませんので、まずは相談だけでもかまいません。茅ヶ崎のマンションを、次の世代まで気持ちよく住み継いでいくお手伝いができれば、これほど嬉しいことはありません。ご相談はお問い合わせからお気軽にどうぞ。
