【令和8年度版】中央区のマンション管理計画認定制度｜区の手数料4,100円だけで終わらない「実額」と独自基準

2026年9月12日更新

「中央区は認定の手数料が4,100円らしいですね。安いですね」——先日、日本橋のマンションの理事長さまからそう言われました。

半分は正しく、半分は誤解です。4,100円は中央区に支払う分だけの金額で、認定を取るまでに実際に出ていくお金はこれではありません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンションやビルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、両方やってきた人間です。

今日は、中央区にあるマンションが管理計画認定を取るとき、実際にいくらかかり、どこに申し込み、いつまでに動けばいいのかを整理します。中央区には、他区にはない申請ルートの縛りと、独自基準が1項目あります。

結論：中央区の認定は「区に4,100円、センターに2万円前後」

先に結論から申し上げます。

論点	中央区での答え
認定の主体	中央区（マンション管理適正化推進計画を策定済みの特別区）
運用開始	令和5年7月3日から
申請ルート	（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」経由のみ
区の窓口での申請	不可。新規・更新申請の窓口受付は行っていません
事前確認適合証	必須。センターから発行を受けてから区へ本申請
区の認定申請手数料	4,100円（長期修繕計画が2本目以降は1件あたり1,800円加算）
独自基準	あり。「中央区マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること」の1項目
担当課	都市整備部住宅課計画指導係（03-3546-5466）

（出典：中央区「マンション管理計画認定制度」、中央区「手数料一覧」（PDF））

そして、区の4,100円とは別に、マンション管理センターへの支払いが発生します。

センターへの支払い	金額
システム利用料	1申請あたり10,000円（税込、内消費税909円）
事前確認審査料（管理組合が直接センターに申し込む場合）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込、内消費税909円）

（出典：（公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

つまり、長期修繕計画が1本の一般的なマンションが管理組合自身で申請する場合、10,000円＋10,000円＋4,100円＝24,100円が最低ラインになります。事前確認を個別のマンション管理士や管理会社に依頼する場合、その審査料は管理組合と相手方の相談で決まるため、金額は変わります。

区の手数料だけを見て予算を組むと、総会で説明した金額と実際の支出がずれます。ここは最初に押さえてください。

中央区は「区の窓口では受け付けない」——千代田区とは正反対

23区の管理計画認定は、区によって申請ルートがはっきり分かれます。

中央区は、マンション管理センターの発行する「事前確認適合証」を先に取得し、同じ支援サービス上から区へ本申請する流れです。区のページには、区の窓口による新規・更新申請の受付は行っていない旨が明記されています（出典：中央区「マンション管理計画認定制度」）。

隣の千代田区は逆で、マンション管理センターを通さず区の指定した法人へ直接相談する方式です。隣接する区でも、やることがまるで違います。

私が現場でよく見るのは、「近くのマンションがこうやって取ったらしい」という情報をそのまま持ち込んで、手順が噛み合わないケースです。管理会社が複数区にまたがる物件を担当している場合も、担当者が区ごとの違いを取り違えることがあります。まず自分のマンションが何区にあるかを起点に確認してください。

国の手続きの流れとしては、（0）総会決議 →（1）事前確認申請 →（2）事前確認適合証の発行 →（3）認定申請 →（4）認定通知書の発行、という順です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。中央区はこの（1）〜（3）をセンターの支援サービス上で一貫して行う形になります。

なお、この支援サービスで手続きできるのは、申請者本人か、申請者から委任を受けた代理人（行政書士に限る）のみです。管理会社に丸投げできる作業ではない点も、総会前に共有しておくべきところです。

認定基準は5分野16項目＋中央区独自の1項目

中央区の認定基準は、国の基準に沿った5分野の項目で構成されています。

1）管理組合の運営（3項目）

管理者等が定められていること
監事が選任されていること
集会（総会）が年1回以上開催されていること

2）管理規約（3項目）

管理規約が作成されていること
災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部への立入り、修繕等の履歴情報の管理等が定められていること
管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）が定められていること

3）管理組合の経理（3項目）

管理費・修繕積立金等が明確に区分経理されていること
修繕積立金会計から他会計への充当がされていないこと
直前の事業年度末時点で、3か月以上の修繕積立金滞納額が全体の1割以内であること

4）長期修繕計画の作成・見直し等（6項目）

長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、その内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
計画期間の最終年度に借入金の残高がないこと

5）その他（2項目）

組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していること
中央区マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること

（出典：中央区「中央区管理計画認定基準」（PDF）、中央区マンション管理適正化推進計画（PDF））

最後の1項目が、中央区の独自部分です。そして実務上、ここには注意点があります。

マンション管理センターは、地方公共団体の独自基準を事前確認の対象外としています（出典：（公財）マンション管理センター）。つまり、事前確認適合証が出ても、指針への適合は中央区が別途見る部分だということです。事前確認が通ったから認定も確実、とは言い切れません。

では「中央区マンション管理適正化指針」に何が書かれているか。推進計画の別添として公表されていて、管理組合の運営、管理規約、共用部分の範囲と管理費用の明確化、経理、長期修繕計画の作成・見直し、発注等の適正化、良好な居住環境の維持・向上——といった留意事項が並びます。

このうち私が工事屋として気になるのは2つです。

ひとつは発注等の適正化。事業者の選定に係る意思決定の透明性確保や利益相反への注意が、はっきり書かれています。外部の専門家が管理者や役員に就任している場合は、発注ルールの整備が必要だとも明記されています。大規模修繕の業者選定で「なぜこの会社なのか」を説明できる記録を残しておくことは、認定のためというより管理組合自身のためになります。

もうひとつは防災・減災とコミュニティ形成。防災に係る計画の作成・周知、訓練の実施、被災時を想定した管理規約上の取り決め、火災保険への加入が挙げられています。

中央区の「助言・指導」は防災まで見る

中央区は、令和6（2024）年度から分譲マンションの実態調査を順次実施し、判断基準に満たない管理組合へ助言・指導を行う方針を示しています。令和7（2025）年度からは、東京都の管理状況届出制度の対象マンションも調査対象に加わります。

その判断基準の目安がこちらです。

区分	該当すると	内容
管理組合の運営・管理規約	指導・勧告の対象	管理組合がない／管理者が定められていない／年1回以上総会が開催されていない／管理規約がない
管理組合の経理	助言の対象	管理費が設定されていない／修繕積立金が設定されていない／区分経理されていない
修繕の計画的な実施	助言の対象	大規模修繕工事の実施時期に到達しているのに実施されていない／長期修繕計画が作成されていない
管理組合の防災対策	助言の対象（一定規模かつ全項目該当）	自主防災組織がない／防災マニュアルがない／防災用品の備蓄がない／避難行動要支援者名簿がない／防災訓練の定期的な実施がない

（出典：中央区マンション管理適正化推進計画別紙1（PDF））

「大規模修繕工事の実施時期に到達しているのに実施されていない」が助言の対象に入っている——ここは読み飛ばさないでいただきたいところです。工事を先送りしていること自体が、行政から見て課題として記録される仕組みになっています。

中央区の推進計画には、この調査の裏づけとなる数字も載っています。令和3（2021）年提出データと平成28（2016）年の分譲マンション実態調査を合わせると、区内で管理不全の恐れのあるマンションが36棟、管理不全の兆候があるマンションが93棟、合計129棟。昭和58（1983）年以前築のマンションでは、長期修繕計画が作成されていないものが44棟、大規模修繕工事の実施時期に到達しているのに未実施のものが26棟ありました。

防災については、昭和58年以前築マンションで防災用品を備蓄しているのは23.6%。東京都全体の31.0%、23区の25.1%を下回っています。認定を狙う・狙わないにかかわらず、ここは理事会で一度議題にする価値があります。

中央区はマンション居住率94.2%——だからこそ認定が効く

中央区の特徴を、数字で押さえておきます。

マンションに居住する世帯の割合：94.2%（令和2年国勢調査）
共同住宅に住む世帯のうち、11階建て以上に住む割合：64.6%
区内の分譲マンション棟数：977棟（令和4年3月時点）
そのうち築40年以上：18.3%
築45年以上の棟数の予測：令和3年54棟 → 令和13年231棟（約4.3倍） → 令和33年677棟（約12.5倍）

（出典：中央区マンション管理適正化推進計画（PDF））

区民のほぼ全員がマンションに住み、その3分の2が11階建て以上の高層に住んでいる。これが中央区です。10年で高経年マンションが4倍以上に増えるという予測も、他区ではあまり見ない数字です。

高層で、敷地に余裕がなく、築年数が今後一気に上がる。この3つが重なる地域では、修繕の計画性そのものが資産価値の差になります。管理計画認定は、その計画性を第三者が確認した証明として市場に出せる仕組みです。売買時に「認定済み」と書けることの意味は、日本橋・京橋・月島といった流動性の高いエリアほど大きくなります。

認定で効いてくる経済メリット

1）マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

管理計画認定マンションが長寿命化に資する大規模修繕工事を行うと、工事完了年の翌年度分の建物部分の固定資産税が減額されます。

対象工事の完了期限：令和5年4月1日〜令和9年3月31日
減額割合：1戸あたり100㎡の床面積相当分までの固定資産税額について、東京23区は2分の1
主な要件：築20年以上／総戸数10戸以上／過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべて）を実施済み
認定マンションの場合、令和3年9月1日以降に修繕積立金の額を認定基準まで引き上げたことが必要
申告期限：工事完了日から3か月以内、物件が所在する区にある都税事務所へ（eLTAXによる電子申告も可）

（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」、国土交通省「マンション税制」）

順番に強い制約があります。減額申告の時点と、賦課期日（工事完了日の翌年1月1日）の時点の両方で、認定を受けている必要があります。工事を終えてから認定を取りに行くのでは間に合わない場合がある、ということです。私が理事会で最も強くお伝えしているのはこの点です。

もうひとつ。耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修の固定資産税減額とは、同じ年度に併用できません。省エネ改修と長寿命化を同じ工事でまとめて考えている管理組合は、どちらを取るかを設計段階で整理しておく必要があります。

2）フラット35・フラット50

管理計画認定マンションは、住宅金融支援機構の【フラット35】の金利引下げの対象になり、返済期間が最長50年の【フラット50】も利用できます。買い手側が使える制度なので、売却時の競争力に効いてきます。引下げ幅や条件は改定があるため、住宅金融支援機構の公式ページで最新の内容をご確認ください。

3）共用部分リフォーム融資・すまい・る債

マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げと、マンションすまい・る債の利率上乗せが受けられます。大規模修繕を借入で進める管理組合にとって、金利差は総返済額で数百万円単位の違いになり得ます。

中央区の支援メニューを先に使う

中央区は、一般財団法人中央区都市整備公社と連携した支援メニューを持っています。認定を目指す準備段階でこそ効く制度です。

制度	内容
マンション管理士派遣	維持管理・大規模修繕・建替えなどについて助言・提案を行うマンション管理士を、総会・理事会・勉強会に無料で派遣
分譲マンション管理相談	建築士事務所協会・マンション管理士会の協力で、長期修繕計画の作成方法や見直し方法の相談に対応
分譲マンション計画修繕調査費助成	建物・給排水管の調査診断を実施した場合に調査費用の一部を助成
分譲マンション共用部分改修費用助成	築20年以上の分譲マンションが共用部分の修繕工事・防災対策工事を行う場合、設計費用と工事費用の一部を助成
分譲マンションアドバイザー制度利用助成	東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー制度の利用費用を助成

共用部分改修費用助成の内容は次のとおりです。

設計費用：助成対象部分にかかる設計費（住宅部分に限る）×2/3、限度額100万円
工事費用：助成対象工事費（住宅部分に限る）×10%×2/3、限度額1,000万円
申請回数：10年間で2回まで
対象工事：壁面の改修、鉄部の塗装・取替え、屋上・バルコニー・外部共用廊下の防水、給排水管の更生・取替え、および受水槽の耐震型取替えやエレベーターの耐震改修などの防災対策工事

（出典：中央区「分譲マンション共用部分改修費用助成」、中央区マンション管理適正化推進計画（PDF））

この助成のページは掲載日が2024年3月29日で、令和8年度の枠や要件が同じかどうかは公表情報からは確認できませんでした。金額・対象・受付状況は、必ず中央区都市整備公社まちづくり支援第一課（03-3561-5191）へ直接ご確認ください。

順番としては、マンション管理士派遣で長期修繕計画と修繕積立金の現状を見てもらう → 足りない部分を総会で決議 → 事前確認申請、が無理のない流れです。派遣は無料で、認定申請の前段階の相談に使えます。

【重要】令和9年4月1日から認定基準が見直されます

令和7年のマンション関係法改正を受けて、国土交通省は令和8年7月31日に次の2本を公布しました。いずれも令和9年4月1日施行です。

マンション管理適正化法施行規則等の一部を改正する省令（令和8年国土交通省令第70号）
マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針の一部を改正する告示（令和8年国土交通省告示第1017号）

改正の柱は2つです。

分譲事業者が申請者になれる仕組みの新設。分譲時に分譲事業者が管理計画を作成し、管理組合の管理者等に引き継ぐ流れが導入されます。
管理組合の管理者等が申請者となる場合の認定基準の見直し。

そして実務上いちばん効くのが、この切り分けです。

地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用されます。

（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」令和9年4月1日施行関係）

申請日が令和9年3月31日までなら現行基準、4月1日以降なら新基準。詳細なガイドラインの見直しは今後予定されています。

中央区の場合、申請日は「区への本申請の日」であり、その前にセンターの事前確認が入ります。事前確認には日数がかかるため、現行基準で出したいなら、逆算して年内には事前確認申請に着手しておくのが現実的です。切り替え直前は申請が混み合うのが常です。

逆算スケジュール——3月決算の管理組合なら

中央区には千代田区のような「会計年度内完結」の縛りは公表されていませんが、総会決議が必須である以上、定時総会が起点になることは変わりません。

時期	やること
総会の6〜4か月前	マンション管理士派遣を申し込み、長期修繕計画・修繕積立金・管理規約の現状を点検
総会の3か月前	長期修繕計画の見直しが必要か判断。必要なら調査診断・設計の着手（計画修繕調査費助成の対象になり得ます）
定時総会	認定申請を行う旨を決議（制度上の必須手続き）。必要なら規約改正・積立金改定も同時に決議
総会後	議事録を整備。マンション管理センターの支援サービスで事前確認申請
事前確認完了後	事前確認適合証を添えて、同サービス上から中央区へ本申請（手数料4,100円）
区の審査	認定通知書の交付

3月決算の管理組合なら、6月の定時総会で決議して夏のうちに事前確認へ進むのが無理のないペースです。9月に読んでいただいている今なら、令和8年度中の申請はまだ十分に射程に入ります。

ひとつ注意点を。認定基準のうち「長期修繕計画の作成または見直しが7年以内」は、見落とされやすい項目です。前回の見直しが8年前だと、それだけで外れます。まず見直しの年月日を確認してください。

認定と大規模修繕は、セットで考えたほうが得です

私はこの2つを、ワンセットでご提案するようにしています。

理由は単純です。認定基準の中心は長期修繕計画と修繕積立金であり、それは大規模修繕の実施計画そのものだからです。別々に検討すると、長期修繕計画を2回つくり直すことになります。

そして工法の選択は、長期修繕計画の金額に直結します。足場の仮設費は工事費全体の2割前後を占めることが珍しくありません。ロープアクセス工法（産業用ロープで昇降しながら施工する無足場工法）を部分的にでも採り入れられれば、その分を削れる可能性があります。総額が下がれば、修繕積立金の㎡単価にも余裕が生まれ、「平均額が著しく低額でない」の判定を通しやすくなります。

中央区は、11階建て以上のマンションが64.6%を占める高層の街です。敷地に余裕がなく、道路の占用調整が難しい立地も多い。私が現場を見るとき、真っ先に確認するのは「そもそも足場が架けられるか」「架けるとして近隣調整に何か月かかるか」です。架けにくい建物こそ、ロープアクセスやハイブリッド工法（足場とロープアクセスを部位ごとに使い分ける方法）の出番になります。

ロープアクセス工法の安全基準や技術的な背景は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。工法を比べる前に一度目を通していただくと、判断の軸が定まるはずです。

明誠は、通常の足場仮設による工事、無足場工法であるロープアクセス、そしてその両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つの工法から建物にとって最適なものをご提案できる、日本でも数少ない会社です。詳しくは明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。

分譲マンションの管理組合さま向けのご提案は管理組合さま向けサービスにまとめています。

まとめ＋今週動くこと3点

中央区の管理計画認定は、区の手数料が4,100円と低い一方、申請はマンション管理センター経由に限定され、センターへの支払いが別に発生します。独自基準が1項目あり、それは事前確認の対象外です。そして令和9年4月1日に認定基準の見直しが施行されます。

今週のうちに、理事会で次の3点だけ確認してみてください。

長期修繕計画の前回見直しはいつか。7年以内でなければ、他が整っていても基準を外れます。
計画期間が30年以上あり、残存期間に大規模修繕工事が2回以上入っているか。これも落ちやすい項目です。
予算は「区の4,100円」だけで見ていないか。センターのシステム利用料と事前確認審査料を含めた総額を、総会資料の段階で示しておくこと。

この3つが見えれば、令和8年度中に出すか、令和9年度に新基準で出すかの判断ができます。

10月から11月にかけて動けるかどうかが分かれ目です。理事会で1分だけでもこの話題を出してみてください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせはこちらのフォームからどうぞ。

この記事のポイントまとめ

中央区の認定主体は中央区。運用開始は令和5年7月3日
申請はマンション管理センターの支援サービス経由のみ。区の窓口では新規・更新を受け付けない
区の手数料は4,100円（長期修繕計画が複数なら2本目以降1件1,800円加算）
センターのシステム利用料10,000円＋事前確認審査料が別途必要（管理組合が直接申し込む場合は1計画10,000円）
独自基準「中央区マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること」があり、これは事前確認の対象外
令和6年度から実態調査と助言・指導を実施。大規模修繕の先送りや防災対策の不備も判断基準に入る
令和9年4月1日以降の申請日には、見直し後の認定基準が適用される
長寿命化促進税制は令和9年3月31日完了分まで。23区の減額割合は2分の1、申告は工事完了から3か月以内

出典・参考資料

中央区「マンション管理計画認定制度」（掲載日：2025年6月2日）／手数料一覧（PDF）／中央区管理計画認定基準（PDF）
中央区「中央区マンション管理適正化推進計画」（令和5年7月策定、計画期間令和5年度〜令和10年度）
中央区「マンションの適正な管理の推進に関する条例等」（掲載日：2026年8月3日）
中央区「分譲マンション共用部分改修費用助成」（掲載日：2024年3月29日）
国土交通省「マンション管理計画認定制度」（令和9年4月1日施行関係を含む）
国土交通省「マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」
東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
（公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」／管理計画認定マンション一覧
住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（マンション共用部分リフォーム融資）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月12日時点で公表されている中央区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。中央区の管理計画認定制度ページの掲載日は2025年6月2日（令和7年度内）、共用部分改修費用助成ページの掲載日は2024年3月29日です。令和8年度に入ってからの手数料・助成要件の改定は、執筆時点で公表を確認できませんでした。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、中央区都市整備部住宅課計画指導係（03-3546-5466）、（公財）マンション管理センター（03-6261-1274）、一般財団法人中央区都市整備公社まちづくり支援第一課（03-3561-5191）へ最新の内容をご確認ください。

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つから建物に最適な工法をご提案できる改修会社です。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟しています。

最終更新：2026年9月12日

ロープアクセス工法の詳細解説は、姉妹サイトロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/）をご覧ください。

創業から6000棟超の施工実績