墨田区の管理組合が無料で使える相談・派遣8選｜管理ドクターは年4回×2時間、要支援認定なら年8回まで

2026年9月15日更新

「区役所の1階でやっていた相談会、行こうと思ったらなくなっていたんですよ」

今年の夏、錦糸町のマンションの理事長さまから、そう言われました。築38年、48戸。長期修繕計画は分譲時のまま一度も見直されていない、という物件です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンションやビルの外壁の仕事をしてきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、両方の現場を経験してきた人間です。

その相談会は、なくなっていませんでした。庁舎の改修工事に伴って、令和8年4月から会場が東京都マンション管理士会墨田支部（石原二丁目）に移り、予約制になっただけです。毎月第2土曜日の午後、区内の分譲マンションの区分所有者であれば無料で相談できる。中身は変わっていません。

情報が更新されたことを知らないまま「もう使えない」と思い込んでいる。これが、私が現場で一番もったいないと感じる瞬間です。

墨田区は、私の見る限り、23区のなかでも管理組合向けの無料メニューが厚い区です。特に「マンション管理ドクター派遣制度」は、マンション管理士を年4回、1回2時間まで無料で理事会に呼べる。さらに健康診断で「要支援」と判定されれば、2年間で16回まで使える集中治療支援に切り替わります。

今日は、墨田区のマンション管理組合とオーナーさまが、お金をかけずに使える相談・派遣・診断を8つ、令和8年度（2026年4月1日から2027年3月31日まで）の情報で整理します。

結論：墨田区で無料で使える相談・派遣は8つある

先に一覧でお示しします。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	分譲マンション管理ドクター派遣制度	マンション管理士	無料（年4回・1回2時間以内）	住宅課計画担当 03-5608-6215
2	管理ドクター集中治療支援	マンション管理士	無料（2年で16回・年8回以内）	住宅課計画担当 03-5608-6215
3	分譲マンションの健康診断制度	マンション管理士	診断書・改善工程表の交付	住宅課計画担当 03-5608-6215
4	マンション管理無料相談会	東京都マンション管理士会墨田支部	無料（毎月第2土曜・30分）	03-5608-6215／専用フォーム
5	すみだ消費者センター	消費生活相談員	無料（電話・来所）	03-5608-1773
6	東京都マンション管理士無料派遣	マンション管理士	無料（防災・認知症各2回まで）	東京都マンション管理士会
7	（公財）マンション管理センター電話相談	マンション管理士等	無料（15分程度）	03-3222-1517 ほか
8	大規模修繕相談室・住まいるダイヤル	建築士等	無料	各団体の窓口

これに加えて、都のアドバイザー派遣料を区が肩代わりする「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」や、劣化診断費用の一部を助成する「分譲マンション計画修繕調査支援制度」もあります。こちらは費用助成なので8つの外に置きますが、後半で触れます。

ここからが本題です。

1. 分譲マンション管理ドクター派遣制度：墨田区の主力

墨田区の支援メニューのなかで、私が「まず理事会で使ってください」とお勧めしているのがこれです。

内容と回数

区の公式ページには、次のように書かれています。

項目	内容
派遣される専門家	マンション管理士（国家資格）
対象	区内の分譲マンション管理組合（組合が未組織なら区分所有者3名以上の合意でも可）
支援方法	助言・アドバイス
派遣回数	同一年度内4回まで
派遣時間	1回あたり2時間以内
費用	無料

（出典：墨田区「墨田区分譲マンション管理ドクター派遣制度」）

ここで注目していただきたいのは、管理組合が組織されていなくても、区分所有者3名以上の合意があれば使えるという点です。墨田区には、20戸前後の小規模マンションで、そもそも理事会が機能していない物件が少なくありません。「組合がないから相談できない」という思い込みは、ここで外れます。

相談できる内容

区が示している支援内容は、次のとおりです。

管理組合の設立、運営、管理規約に関すること
管理費、修繕積立金等に関すること
管理委託契約等に関すること
修繕計画・修繕積立金等の見直しに関すること
会計処理体制の整備に関すること
大規模修繕の実施に関すること
建替え・改修に関すること
管理計画認定に関すること
その他マンションの維持管理に関すること

太字にした2つが、私の仕事と直接つながる部分です。大規模修繕の進め方も、管理計画認定（マンション管理適正化法に基づく、管理状況が一定水準にあることを自治体が認定する制度）の準備も、この無料枠で相談できます。

申請の流れ

区に事前相談（どちらのメニューが使えるかを確認）
集会等で利用の決議（組合が未組織の場合は不要）
希望日の2週間前までに申請書を提出
区から派遣決定通知、その後マンション管理士から日程調整の連絡
派遣の実施
2週間以内に派遣内容確認書を提出

私がここで強調したいのは、2週間前までという締切です。「来週の理事会に呼びたい」では間に合いません。理事会の年間スケジュールを立てる段階で、派遣を使う回を決めておく。これだけで年4回の枠が生きます。

2. 管理ドクター集中治療支援：年8回、2年で16回

同じドクター派遣制度のなかに、もう一段深いメニューがあります。

項目	内容
対象	健康診断制度の診断で要支援マンションと認定された管理組合
派遣回数	2年間で16回まで（同一年度内8回まで）
派遣時間	1回あたり2時間以内
費用	無料

支援方法も、単なる助言にとどまりません。

改善計画書の作成
意見の整理及び助言
議事録及び対応策の資料作成
関係資料の収集及び提供
総会及び理事会の開催支援

（出典：墨田区「墨田区分譲マンション管理ドクター派遣制度」）

議事録の作成や総会の開催支援まで無料で入ってもらえる制度を、私は他区であまり見たことがありません。理事のなり手がいない、議事録を書ける人がいない、総会が成立しない。この三重苦にはまっている管理組合にとって、年8回の伴走は現実的な突破口になります。

ただし入口は「要支援マンションと認定されること」です。その入口が次の健康診断制度です。

3. 分譲マンションの健康診断制度：診断書と改善工程表がもらえる

マンション管理士を派遣して、管理状況そのものを診断してもらう制度です。

診断後に受け取れるのは、次の2点です。

診断書……(1)現在の管理状況、(2)課題を放置した場合のリスク、(3)改善策をまとめたもの
改善工程表……課題解決までの道筋を示したもの

（出典：墨田区「墨田区分譲マンションの健康診断制度」）

対象は区内の分譲マンションの管理組合で、管理組合が組織されていない場合は区分所有者1名以上でも申請できます。ドクター派遣（3名以上）よりさらに入口が広い。

資格要件は4つ

「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」に基づく管理状況の届出を行っていること
次のいずれかに該当すること
管理組合が組織されていない
管理者等が設置されていない
管理規約がない、または分譲時から改正されていない
年1回以上の総会開催および総会議事録がない
管理費が適正に設定されていない
修繕積立金が適正に積み立てられていない
長期修繕計画が作成されていない、または作成しているが見直されたことがない
計画的な修繕が実施されていない
その他マンションの管理運営に課題がある
過去3年以内に本制度による診断を受けていないこと
他の区分所有者と診断結果を共有すること

太字にした3つは、私が現場で見る築30年超の物件のかなりの割合が当てはまる項目です。冒頭にご紹介した錦糸町の理事長さまのマンションも、「長期修繕計画が分譲時から見直されていない」で要件を満たしていました。

最初の関門は「管理状況の届出」

要件1にあるとおり、条例に基づく管理状況の届出を済ませていることが前提です。墨田区は「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」を持っており、管理状況の届出はこの条例に基づく仕組みです。届出がまだであれば、そこから始まります。

順番はこうです。届出 → 健康診断 → 要支援認定 → 集中治療支援（年8回）。届出という入口を通っていない管理組合は、その先のメニューにたどり着けません。逆に言えば、届出さえ済ませておけば、無料枠が一気に開きます。

私はこの順番を、理事長さまにホワイトボードに書いてお見せするようにしています。制度は点で存在しているように見えて、実は階段になっています。

4. マンション管理無料相談会：毎月第2土曜、次回は10月10日

ここが冒頭の理事長さまの話につながります。

これまで毎月第2土曜日の午後、区役所1階で開かれていたマンション管理無料相談会は、庁舎改修工事に伴い、令和8年4月以降は会場を変更し、予約制で実施されています。

項目	内容
主催	（一社）東京都マンション管理士会墨田支部
日時	毎月第2土曜日 13:00〜16:00（お一人30分まで）
会場	東京都マンション管理士会墨田支部（墨田区石原二丁目26番7号）
対象	区内分譲マンションの区分所有者等
費用	無料
申込	電話（03-5608-6215）または専用フォーム、開催日の前日正午まで
当日の問合せ	墨田支部 03-6413-8727

2026年の残りの開催日は、10月10日、11月14日、12月12日。2027年は1月9日、2月13日、3月13日です。

（出典：墨田区「【令和8年4月から会場変更】分譲マンションの管理に関する無料相談会を開催します」／更新日 2026年3月13日）

区が挙げている相談事例は次の4つです。

管理組合の運営に関する相談
管理会社の選定に関する相談
大規模修繕工事の検討や準備の相談
管理規約の改定に関する相談

土曜の午後という時間帯は、平日に動けない理事の方でも参加しやすい枠です。1人30分と短いので、聞きたいことを事前に3つに絞っておかれると濃い時間になります。

5. すみだ消費者センター：管理会社・工事業者とのトラブル窓口

管理組合の相談は住宅課、区分所有者個人の消費者トラブルは消費者センター。窓口が分かれます。

項目	内容
名称	すみだ消費者センター（消費者相談室）
電話	03-5608-1773
受付	月曜〜土曜 9:00〜16:30（祝日・年末年始を除く／土曜は電話のみ）
対象	墨田区に在住・在勤・在学の方
費用	無料

（出典：墨田区「消費生活相談窓口のご案内（すみだ消費者センター）」）

私がこの窓口を記事に入れているのには、理由があります。大規模修繕の時期が近づくと、区分所有者のご自宅に「お宅の外壁、危ないですよ」と訪問してくる業者が増えるからです。

足場も組まずに外から見ただけで「危ない」と断定できる範囲は、実はそれほど広くありません。屋上の防水層も、タイルの浮きも、外から見えない部分に本当の劣化が出ます。訪問を受けて不安になった区分所有者の方が、理事会を通さずに個別に契約してしまう。そういう事例を、私は何度か見てきました。

土曜も電話相談を受けている窓口があることは、掲示板に貼っておく価値があると思います。

6. 東京都のマンション管理士無料派遣：防災・認知症の2テーマ

区の制度とは別枠で、東京都が実施している無料派遣があります。防災力向上と認知症対応の研修を受けたマンション管理士が派遣される事業です。

項目	内容
対象	東京都内の分譲マンションの管理組合
回数	防災力向上・認知症対応各2回まで
費用	無料
令和8年度の受付期間	2026年6月23日（火）〜2027年2月26日（金）
件数	防災・認知症あわせて160件（上限）

（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション向けマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）」、東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始」）

墨田区は、荒川と隅田川に挟まれた低地が広がる区です。水害対策と高齢化対応は、どちらも管理組合が避けて通れないテーマになっています。区のドクター派遣（年4回）と都の無料派遣（各2回）は別枠なので、併用すれば年間で最大8回、専門家の時間を無料で確保できる計算になります。

ただし160件という上限があります。年度後半に申し込もうとして枠が埋まっていた、という話は他区でも聞きます。使う予定があるなら、早めに動かれるほうが確実です。

7. （公財）マンション管理センター：国指定の相談窓口

国土交通大臣の指定を受けた「マンション管理適正化推進センター」です。墨田区も公式サイトの相談窓口ページで紹介しています。

相談内容	電話
管理組合運営、管理規約等	03-3222-1517
建物・設備の維持管理	03-3222-1519

受付は月曜から金曜（祝日・年末年始を除く）の9時30分から17時。1件あたり15分前後のアドバイスとされています（出典：（公財）マンション管理センター「相談窓口について」）。

公平・中立の立場が原則です。特定の業者を紹介したり、個別の見積金額の妥当性を判定したりする窓口ではありません。標準管理規約や法令に照らして一般的な考え方を確認する場、とご理解いただくのがよいと思います。

8. 大規模修繕相談室・住まいるダイヤル：建築士に直接聞ける窓口

墨田区が公式に案内している、区外の無料窓口が2つあります。

窓口	内容
大規模修繕相談室（東京都建築士事務所協会）	建築士に大規模修繕に関する相談ができる
住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）	国土交通大臣指定。マンションの修繕・建替え等の相談に対応

（出典：墨田区「分譲マンションの相談窓口」）

マンション管理士に聞くべきことと、建築士に聞くべきことは違います。規約・総会・管理会社の話は管理士、劣化診断・工事仕様・見積の考え方は建築士。私はこの使い分けを理事長さまにお伝えしています。

番外：無料ではないが効く費用助成

無料ではないので8つの外に置きますが、墨田区には費用助成のメニューもあります。

助成	主な内容	出典
分譲マンションアドバイザー制度利用助成	都の「マンション管理アドバイザー」「マンション建替え・改修アドバイザー」の派遣料を、管理アドバイザーA・Bコースと建替え・改修Aコースは全額、建替え・改修Bコースは2/3助成	墨田区「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」
分譲マンション計画修繕調査支援制度	大規模修繕の前に行う建物調査（劣化診断等）の費用を助成	墨田区「分譲マンション計画修繕調査支援制度」

アドバイザー制度利用助成は、対象が「条例に規定する管理状況の届出書を提出している管理組合」で、ここでも届出が前提になります。回数は同一管理組合で一年度あたり、管理アドバイザーA・Bコースは各コース1回ずつ。手続きは年度単位で、申請と同じ年度内（2月末まで）に派遣を完了して完了報告を出す必要があります。

順番にもご注意ください。防災・建築まちづくりセンターに派遣を申し込む前に、区へ助成申請書を出すのが正しい流れです。先に派遣を申し込んでしまうと、助成の対象外になる可能性があります。

助成制度についての問合せは区の住宅課計画担当（03-5608-6215）、アドバイザー派遣そのものの申込は（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターまちづくり推進課（03-5989-1453）と、窓口が分かれています。

なお、これらの助成ページの更新日は2025年3月です。令和8年度の助成率・上限額・予算残額は年度ごとに変わり得ますので、動かれる前に区の窓口で最新の内容をご確認ください。

何を用意していけばいいか：3点セット＋1

無料の窓口へ手ぶらで行くと、一般論しか返ってきません。私が理事長さまに毎回お伝えしているのは、次の3点を持参することです。

3点セット

#	書類	なぜ要るか
1	総会議事録（直近2〜3年分）	何が決議済みで何が未決議かが分かる。相談員は最初にここを見る
2	長期修繕計画書	次の大規模修繕の時期と想定費用の前提が分かる
3	管理規約（＋使用細則）	工事の決議要件、専有と共用の区分、理事会の権限が書かれている

＋1：修繕積立金の残高と滞納額

修繕積立金の現在残高と滞納額を数字で言えるようにしておいてください。この2つがあるかないかで、相談の解像度がまるで変わります。

「積立金は足りていますか」と聞かれて「たぶん足りないと思います」と答える理事長さまを、私は何度も見てきました。残高が分からないと、工法の選択肢も絞れません。

写真があればもっといい

外壁のひび割れ、タイルの浮き、鉄部のさび、屋上の防水層の膨れ。スマートフォンで撮った写真で構いません。建築の話をするとき、写真1枚が説明の10分を短縮します。撮影日を記録しておくと、劣化の進み方を後から追えます。

墨田区の物件で、私が工法の話を急がない理由

ここで少しだけ工法の話に触れます。

墨田区は、隅田川と荒川に挟まれた低地に、中低層の住宅と中小の工場・店舗が密に混ざって建っている区です。両国、錦糸町、菊川、八広、押上のあたりには、隣地との距離が数十センチしか取れない物件が数多くあります。道路も狭く、大型車両の搬入経路が限られる。こうした条件で足場を組む前提だけで予算を組むと、見積金額が想定を大きく超えることがあります。仮設足場の費用が工事全体の2割から3割を占めることも珍しくありません。

そこで選択肢に入るのが、ロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで作業員が壁面に取り付き、足場を組まずに塗装や補修を行う工法です。私は「ロープアクセスならいつでも安い」とは申し上げません。全面的にタイルを貼り替えるような工事では、足場のほうが向く場面もあります。私が提案しているのは、部位ごとに足場と無足場を使い分けるハイブリッド工法という選び方です。この考え方は明誠の考え方にまとめています。

無足場工法の技術的な中身、適した建物の条件、安全管理の考え方は、ロープアクセス工法の専門サイト（rope-access-method.com）に整理しています。区の相談会や派遣に行かれる前にこちらのサイトに目を通しておかれると、相談員から引き出せる話の質が上がります。

ただ、この判断は劣化の実態が分かってからの話です。だから私は、区や都の無料派遣で劣化と工法の考え方を先に聞いていただくことをお勧めしています。工法を決めてから調査する順番では、選択肢が残りません。

管理組合向けのサービス全体像は管理組合さま向けサービスのご案内にまとめてあります。

まとめ：今週動くこと3点

長くなりました。墨田区の管理組合の理事長さまが、今週できることを3点に絞ります。

① 住宅課計画担当（03-5608-6215）に電話して、管理状況の届出の有無を確認する

墨田区の無料メニューは、条例に基づく管理状況の届出が入口になっているものが複数あります。届出が済んでいるかどうかが分からなければ、まずここを確認する。届出がまだなら、そこから始まります。あわせて、今年度のドクター派遣の残り回数も聞いておくと、年度末までの使い方が見えます。

② 3点セットを1冊のファイルにまとめる

総会議事録（直近2〜3年分）、長期修繕計画書、管理規約。この3つをファイル1冊にまとめておく。理事が交代しても引き継げます。修繕積立金の残高と滞納額をメモに書き添えておくと、相談の質が変わります。

③ 10月10日（土）の無料相談会を、10月9日（金）正午までに予約する

次回の無料相談会は10月10日（土）13時から16時、会場は東京都マンション管理士会墨田支部（石原二丁目26番7号）です。申込は前日正午まで、電話（03-5608-6215／平日のみ）か専用フォームから。1人30分ですから、聞きたいことを3つに絞って持っていかれるとよいと思います。

東京都のマンション管理士無料派遣は令和9年2月26日まで受付ですが、160件に達した時点で締切です。防災や認知症対応のテーマで使う予定があるなら、年度後半を待たないほうが確実です。

無料の窓口は、使わなければゼロですが、使えば専門家の時間そのものです。墨田区はドクター派遣が年4回、要支援認定なら年8回、都の派遣が各2回、毎月の相談会が年12回。これを使い切っている管理組合と、1回も使っていない管理組合の差は、5年後の修繕積立金残高に出ます。

冒頭の錦糸町の理事長さまは、あのあと健康診断制度の事前相談に電話をされました。長期修繕計画の見直しは、そこから動き始めています。

大規模修繕の工法や見積書の読み方について、総会前の段階の整理だけでもお力になれることがあります。お問合せフォームからご相談だけでも遠慮なくお声がけください。どの制度をどの順番で使うかの整理からご一緒できます。

出典・参考資料

墨田区「墨田区分譲マンション管理ドクター派遣制度」（更新日 2024年3月26日）
墨田区「墨田区分譲マンションの健康診断制度」（更新日 2024年3月27日）
墨田区「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」（更新日 2025年3月26日）
墨田区「【令和8年4月から会場変更】分譲マンションの管理に関する無料相談会を開催します」（更新日 2026年3月13日）
墨田区「分譲マンションの相談窓口」
墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」
墨田区「分譲マンション計画修繕調査支援制度」
墨田区「消費生活相談窓口のご案内（すみだ消費者センター）」
東京都マンションポータルサイト「分譲マンション向けマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）」
東京都「本日からマンション管理士無料派遣事業の受付を開始（マンション管理組合向け）」
（公財）マンション管理センター「相談窓口について」
（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンション管理アドバイザー制度」
国土交通省「マンション政策」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月15日時点で公表されている墨田区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。ドクター派遣制度・健康診断制度・アドバイザー制度利用助成の各ページは、更新日が2024年から2025年のものを含みます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず墨田区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

株式会社明誠｜東京都東大和市
大規模修繕・足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法
ロープアクセス工法の専門情報：https://rope-access-method.com/