江東区のマンション漏水・防災対策｜海抜0m地帯と湾岸タワマン、弱点が違う9つのチェックポイント

2026年9月15日更新

株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンションやビルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、両方やってきた人間です。

江東区でお仕事をいただくとき、私はいつも同じことを最初に聞きます。「この建物は、内陸ですか、それとも湾岸ですか」と。

同じ区内なのに、建物の傷み方がまるで違うからです。砂町や大島の古い分譲マンションと、豊洲や有明のタワーマンションでは、見るべき場所が半分くらい入れ替わります。ところが管理組合さまに渡される修繕の提案書は、どちらも同じテンプレートで書かれていることが少なくありません。

今日は、江東区が公表している最新のハザード資料と、令和8年度の区の助成制度から逆算して、江東区のマンション・ビルで先に手を打つべき漏水ポイントと、防災上の共用部の修繕優先度を整理します。内陸と湾岸で分けて書きます。

結論：江東区は「浸水リスクは区全体で共通、建物の弱点は立地で真逆」

先に結論から申し上げます。

江東区は、区の広い範囲が地盤沈下の影響で海抜0メートル地帯にあり、河川の氾濫や堤防の決壊が起きた場合、最大でおよそ10メートルに及ぶ浸水が想定されていると区自身が明記しています（出典：江東区「水害時における町会と民間マンションとの一時避難協定締結の推進について」）。この点では、区内のどこに建っていても条件は大きくは変わりません。

ところが、毎年の雨と風が建物を削っていくスピードは、立地で明確に分かれます。

	内陸側（砂町・大島・亀戸・東陽ほか）	湾岸側（豊洲・有明・東雲・辰巳ほか）
主な劣化要因	内水氾濫、地下水位の高さ、不同沈下	潮風による塩害、ビル風、紫外線
先に切れる部位	屋上ドレンまわり、地下ピット、サッシ下端	海側1〜2面のシーリング、手すり・鉄部、ガラス手すりの支持金物
建物の傾向	中低層・築年数が長い・敷地に余裕がない	高層／超高層・共用設備が大規模・足場が組めない
修繕の悩みどころ	足場を組む場所がない	足場費が総額を押し上げる

どちらの場合も、最優先は屋上ドレン（排水口）の清掃履歴です。私が現場で見てきた漏水事故の大半は、荒川でも東京湾でもなく、ドレンの詰まりとシーリングの切れから始まっています。派手な災害より、地味な詰まりのほうが、はるかに高い確率で建物を傷めます。

ここからが本題です。

江東区のハザード資料は、令和8年8月に3種類とも改訂されています

まず押さえていただきたいのは、江東区のハザードマップは、つい先日更新されたばかりだということです。

江東区は、水防法第15条第3項に基づく水害ハザードマップを3種類公表しており、いずれも最終改訂日は令和8年8月です（出典：江東区「江東区水害ハザードマップ（3種類）」更新日：2026年9月1日）。

3年前に印刷したマップを管理室に貼ったままにしている建物は、江東区の場合、中身が入れ替わっている可能性があります。特に内水（大雨浸水）は、想定の根拠そのものが新しくなりました。

1. 洪水ハザードマップ（荒川の堤防が決壊した場合）

根拠：荒川水系荒川洪水浸水想定区域図（指定平成28年5月30日）
前提降雨：荒川流域の72時間総雨量632mm（想定最大規模、1/1,000年）
メッシュサイズ25m

浸水の深さだけでなく継続時間が示されている点が重要です。江東5区（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）の広域避難計画では、地域によって浸水が2週間以上続く可能性が示されています（出典：江東区「江東5区大規模水害ハザードマップ・江東5区大規模水害広域避難計画について」）。

建物の1階・地下が2週間水に浸かるということは、電気室が使えない、エレベーターが動かない、給水ポンプが止まる、という話です。高層階の住戸が無事でも、生活は成立しません。

2. 大雨浸水（内水）ハザードマップ ← 今回いちばん変わった部分

これが、江東区のマンション・ビルで実際に一番起きている災害です。「内水」とは、下水道や排水路が雨をさばききれずにあふれる現象を指します。川から水が来るより先に、降った雨が足元からあふれてくる。

令和8年8月改訂版の根拠は、次の2つの浸水想定区域図に更新されています。

隅田川及び新河岸川流域雨水出水浸水想定区域図（指定令和8年3月25日）
江東内部河川流域雨水出水浸水想定区域図（指定令和8年3月25日）

前提は、24時間総雨量690mm・1時間最大雨量153mm。メッシュサイズは10mと細かく、自分の建物が建っている街区単位で読めます。

時間153mmという雨は、東京の下水道の整備水準を大きく超えます。インフラ側で受けきれない分は、建物側で受け止めるしかない。 これが、私が屋上ドレンと外壁シーリングを最優先に挙げる理由です。

3. 高潮ハザードマップ（東京湾で高潮が発生した場合）

根拠：東京都高潮浸水想定区域図（指定令和6年12月19日）
前提：中心気圧910hPa（昭和9年の室戸台風級）、移動速度73km/h（昭和34年の伊勢湾台風級）
年超過確率 1/1,000〜5,000年、メッシュサイズ10m

湾岸に物件をお持ちのオーナーさま・管理組合さまは、洪水よりまずこちらを見てください。東京湾に直接面しているのが江東区の地理的な特徴です。

なお区は、3種類のマップを解説する動画と、日本語のほか英語・中国語・韓国語版、色覚に配慮した色違い版も公開しています。外国籍の居住者が多い建物では、掲示板に多言語版のQRコードを貼っておくだけでも意味があります。

内陸側（砂町・大島・亀戸ほか）で私が先に見る4か所

江東区の内陸側は、区の全域とほぼ同じく沖積低地です。地下水位が高く、揺れが増幅されやすい。この地盤特性が、漏水に次のかたちで効いてきます。

① 地下ピット・地下駐車場の湧水と、排水ポンプ

地下水位が高いので、地下ピットに常時水が溜まる建物が珍しくありません。「排水ポンプが動いていることが前提」の設計になっている建物です。このポンプが停電で止まったときに何が起きるか、理事会で一度シミュレーションしておく価値があります。点検記録が3年以上出てこない建物は、要注意です。

② サッシの四隅から斜めに走るクラック（ひび割れ）

軟弱地盤の上の建物は、わずかに傾きの差が出ることがあります。それが外壁の開口部の角、つまりサッシの四隅から斜めに走るクラックとして現れる。ここは雨水が最も入りやすい場所のひとつです。打診調査で浮きを探すだけでなく、クラックの方向と発生位置を図面に記録しておくと、次回の修繕で効きます。

③ 屋上防水の平場とパラペット（屋上の立上り部分）

平場よりも、パラペットの立上りと笠木（かさぎ／立上りの天端に被せる部材）の継ぎ目が先に切れます。ここが切れると、雨は壁の中を通って数階下の室内に出ます。原因の特定が最も難しいパターンです。

④ 屋外の非常階段・共用廊下の鉄部

江東区・墨田区エリアで、私が一番ヒヤリとする箇所です。塗装が切れて錆が進行すると、見た目が保たれていても内部から痩せます。水害時に階段が使えないというのは、避難そのものが成立しないということです。

湾岸側（豊洲・有明・東雲ほか）で私が先に見る5か所

湾岸のタワーマンション・大型ビルは、内陸とは別の理屈で傷みます。

⑤ 海側1〜2面のシーリング（コーキング）

外壁は4面が均等に傷むわけではありません。 潮風と紫外線を正面から受ける面だけ、シーリングが数年早く硬化して切れることがあります。調査費を抑えたい管理組合さまには、まず海側の1面だけロープアクセスで詳細に見て、そこから全体の劣化度を推定する進め方をご提案することがあります。

⑥ バルコニーのガラス手すり・金物の支持部

意匠性の高い建物ほど、ガラスや金属パネルの手すりが使われています。支持金物の付け根のシーリングと、アルミ以外の金属部品の腐食は、地上からの目視ではまず分かりません。落下の危険がある部位なので、私は最優先で見ます。

⑦ 高層部のサッシの水抜き孔（水切り）

ビル風で雨が横から、ときには下から吹き上げます。サッシ下枠の水抜き孔が詰まっていると、通常の雨では出ないのに、台風のときだけ室内側に水が回る。「年に1回だけ漏る」という相談は、たいていここです。

⑧ 機械式駐車場のピットと排水

湾岸の大型物件に多い設備です。ピットの排水ポンプが止まると、収容されている車両ごと水没します。復旧費と保険の話が一気に複雑になる部位なので、点検記録の確認を修繕計画に組み込んでおいてください。

⑨ 電気室・受水槽・給水ポンプの「設置階」

これは内陸・湾岸を問わず、江東区の全建物にお願いしたい確認事項です。

設備	確認すること	浸水した場合
受電設備（キュービクル・電気室）	地下／1階／中間階／屋上のどれか	全館停電。復旧に数週間かかることがある
エレベーター機械室・ピット	ピットの排水経路	冠水すると長期停止。高層階の生活が成立しない
給水ポンプ・受水槽	設置階と点検口の位置	断水。在宅避難ができなくなる
自家発電設備	燃料タンクの位置と連続稼働時間	停電時の最後の砦。地下設置だと真っ先に沈む
非常用階段・避難経路	屋外階段の鉄部の腐食状況	錆による段板の抜けは、実際に起きています

図面を開いて、この5行を埋めるだけです。理事会1回分の議題としては、費用ゼロで、効果は大きいほうだと思います。

漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由

ここは私の本業の話なので、正直に書きます。

漏水が発生したとき、原因箇所が3階より上にある場合、通常の仮設足場だと架設に数日から1週間、費用も数十万円から数百万円かかります。「原因を特定するため」だけに足場を組むのは、管理組合にとって現実的な判断ではありません。

ロープアクセス工法（産業用ロープを使った無足場工法）であれば、屋上にアンカーを取れる建物なら、原則として即日から翌日には作業員が壁面に出られます。調査だけなら半日で終わることも多い。そして、原因が特定できた時点で「この1か所だけ直す」という判断ができます。

江東区では、この差が内陸と湾岸の両方で効きます。

内陸側は、敷地に余裕がなく隣地との離隔が取れない建物が多く、そもそも足場が物理的に組めない面がある。湾岸側は、高さがあるぶん足場費が総額を大きく押し上げ、風の強い日には足場上の作業が止まります。

一方で、全面改修の段階まで来ているなら、足場を組んだほうが安いこともあります。ここは正直にお伝えしています。明誠では足場・ロープアクセス・両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な組み合わせをご提案しています。工法の詳細と施工事例は、ロープアクセス工法のご紹介と、専門サイトのロープアクセス・メソッド（https://rope-access-method.com/）にまとめてあります。

漏水の原因調査については、漏水・雨漏り調査のページもあわせてご覧ください。

江東区の調査・修繕を後押しする制度（令和8年度）

ここは年度で内容が変わる部分なので、丁寧に書きます。

マンション計画修繕調査支援事業（調査費の一部助成）

大規模修繕に計画的に対応するための調査そのものに助成が出る制度です。屋上・バルコニー・外部廊下の防水、外壁、鉄部、給排水管の調査が対象に含まれます。

対象：区内の建築後7年以上経過した耐火建築物の民間マンション（分譲管理組合・賃貸所有者）
助成割合：調査費用の3分の1（千円未満切捨て）
助成限度額：60戸以下 219,000円／61〜90戸 282,000円／91〜120戸 287,000円／121〜200戸 388,000円／201〜300戸 520,000円／301〜400戸 624,000円／401〜500戸 709,000円／501戸以上 793,000円
注意：調査を実施する1か月前までに申請すること。10年以内に同じ助成を受けていないこと

（出典：江東区「マンション計画修繕調査支援事業」）

この制度について1点だけお断りします。 区の当該ページの更新日は2023年4月7日で、令和8年度時点の金額・要件が同じかどうかは、ページ上からは確認できませんでした。上記は当該ページに掲載されている内容です。申請を検討される場合は、必ず住宅課住宅指導係（03-3647-9473）へ現行年度の内容をご確認ください。

いずれにせよ、「調査の1か月前までに申請」という順番だけは動きません。 業者に調査を発注してから制度を知る、というのが一番もったいないパターンです。

非木造住宅・マンションなどの耐震化助成

昭和56年5月31日以前に建築（工事着工）された建築物が対象です（出典：江東区「非木造住宅、マンション、一般緊急輸送道路沿道建築物などの耐震化」更新日：2026年4月1日）。

マンションの場合	助成割合	助成限度額
耐震診断	1/2	150万円
耐震設計	1/2	150万円
耐震改修工事	1/2	2,000万円（分譲マンションは3,000万円）

対象者は建物を所有する個人・法人（中小企業に限る）と、分譲マンションの管理組合（管理組合法人を含む）です。

令和8年度で押さえるべき日付は2つあります。

令和8年度の完了報告期限：令和9年1月29日（金曜日）
令和8年度の全体設計承認申請の提出期限：令和8年12月28日（月曜日）（複数年度にわたって耐震改修を行う場合）

そして、区からの助成対象承認通知を受領するまでは業務の契約ができません。申請受付前に区職員による現地確認もあります。窓口は都市整備部安全都市づくり課（03-3647-9764）です。

制度の要否を判断する前段として、区は耐震化アドバイザー派遣制度も用意しています。まず誰かに見てもらいたい、という段階の管理組合さまには、こちらから入るのが早いはずです。

マンション共用部分リフォーム支援事業（債務保証料の助成）

住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資を利用して修繕工事を行った場合の、債務保証料の2分の1（上限50万円）を助成する制度です。東京都のマンション改良工事助成制度による交付決定を受けていることなどが条件になります。受付期間は、マンション管理センター等と締結した債務保証委託契約の契約日の翌日から起算して90日以内です（出典：江東区「マンション共用部分リフォーム支援事業」更新日：2026年7月3日）。

なお、従前の区の利子補給制度は令和4年5月末で終了しています。古い資料を見て「利子補給が使える」と計画されている場合は、修正が必要です。

江東区ならではの制度：一時避難協定で備蓄物資30万円相当

最後に、江東区に特有の取り組みを1つ紹介させてください。

区は、水害発生時に近隣住民等が民間マンションへ一時的に避難できる協定を、町会・民間マンション・区の三者で締結した場合、当該マンションに対して30万円相当の備蓄物資（区が用意した一覧からの選択式）を供与しています（出典：江東区「水害時における町会と民間マンションとの一時避難協定締結の推進について」更新日：2025年3月27日）。区はガイドラインとQ&Aも公開しています。

「うちのマンションが避難先になるのは負担では」と感じられる理事の方もいらっしゃると思います。実際、区がQ&Aを用意しているのは、そうした懸念があるからでしょう。ただ、海抜0メートル地帯で上層階を持っている建物というのは、地域から見れば数少ない高台です。事前に協定というかたちで条件を決めておくほうが、当日の混乱は確実に減ります。判断は各管理組合さまですが、選択肢として知っておく価値はあると思います。

土のうについては、区が6月から10月に配布を行っています（土のうの配送）。台風接近時の直前対応は困難とされていますので、必要な建物はシーズン前に手配してください。

背景データ：雨の降り方が変わっている

「昔はこんなに漏らなかった」というお声を、本当によくいただきます。感覚の問題ではありません。

気象庁は、全国のアメダスで観測した1時間降水量50mm以上の年間発生回数について、統計期間の初めごろと比べて増加していることを公表しています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。強い雨ほど、頻度の増加率が高いという評価です。

江東区の大雨浸水ハザードマップが前提にしている1時間153mmは、繰り返しになりますが、下水道の整備水準を大きく超える雨です。インフラ側の対策には限界があり、その差は建物側で埋めるしかありません。

区の境界をまたぐリスクは、国土地理院の重ねるハザードマップで自分の建物の位置をピンポイントに確認できます。また東京都は「我が家の水害リスク診断書」の配布も行っています。

まとめ：今週、理事会・管理会社に投げられる3点

長くなりました。江東区の建物で、今週すぐ動けることを3つに絞ります。

1. 令和8年8月改訂版のハザードマップに差し替える

管理室・掲示板に貼ってあるマップの改訂年を確認してください。令和8年8月より前のものなら差し替えです。特に大雨浸水（内水）は、令和8年3月25日指定の新しい浸水想定区域図が根拠になっています。区のページからPDFで取得できます。10分で終わります。

2. 屋上ドレンの清掃記録と、ピット排水ポンプの点検記録を出してもらう

直近1年で何回清掃したか。ストレーナー（ゴミよけのカゴ）は付いているか。地下ピット・機械式駐車場がある物件は、排水ポンプの点検記録もあわせて。台風シーズンの真っ最中ですから、今週が一番効きます。

3. 電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの設置階を図面で確認する

地下または1階にあるなら、止水板の見積りを1本取っておく。あわせて、大規模修繕の調査を予定しているなら、発注の1か月前までにマンション計画修繕調査支援事業の申請が要るかどうかを住宅課（03-3647-9473）に確認する。順番を間違えると、使えるはずの助成が使えなくなります。

10月までに動けるかどうかが、今シーズンの分かれ目です。理事会で1分だけでもこの話題を出してみてください。調査だけ、ご相談だけでも構いません。総会前の整理の段階から、お力になれることがあります。お問合せフォームからお声がけください。

冒頭の「内陸ですか、湾岸ですか」という質問に戻ります。これは工法を売り込むための質問ではなく、限られた修繕積立金をどの面から使うかを決めるための質問です。江東区は、区全体が同じ水害リスクを共有しながら、建物ごとの弱点はまるで違う。その二層構造を分けて考えることが、江東区で修繕積立金を有効に使う一番の近道だと、私は思っています。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月15日時点で公表されている江東区および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず江東区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお「マンション計画修繕調査支援事業」については、参照した区のページの更新日が2023年4月7日であり、令和8年度の金額・要件は住宅課へ直接ご確認ください。ハザードマップの被害想定は東京都および区が公表したものであり、実際の被害状況と異なることがあります。

出典・参考資料

江東区「江東区水害ハザードマップ（3種類）」（更新日：2026年9月1日／最終改訂：令和8年8月）
江東区「風水害に備えましょう」（更新日：2026年9月9日）
江東区「水害時における町会と民間マンションとの一時避難協定締結の推進について」（更新日：2025年3月27日）
江東区「江東5区大規模水害ハザードマップ・江東5区大規模水害広域避難計画について」
江東区「非木造住宅、マンション、一般緊急輸送道路沿道建築物などの耐震化」（更新日：2026年4月1日）
江東区「耐震化アドバイザー派遣制度」
江東区「マンション計画修繕調査支援事業」（更新日：2023年4月7日）
江東区「マンション共用部分リフォーム支援事業」（更新日：2026年7月3日）
江東区「土のうの配送」
江東区「「我が家の水害リスク診断書」の配布（東京都事業）」
気象庁「日本の気候変動2025　—大気と陸・海洋に関する観測・予測評価報告書—」
国土地理院「重ねるハザードマップ」

関連ページ

ロープアクセス工法の詳しい解説・施工事例はこちら → https://rope-access-method.com/