豊橋市の分譲マンションで大規模修繕を控えている管理組合の方から、いちばん多くいただく質問はこれです。**「うちの市に、共用部の工事に使える補助金はありますか」*

この記事で答える5つの質問

豊橋市に、分譲マンションの共用部で使える補助金はあるのか
管理計画認定の申請窓口はどこで、手数料はいくらか
旧耐震のマンションで耐震診断・耐震改修の補助はいくらまで出るのか
補助金の申請は、工事のどれくらい前から動く必要があるのか
補助金を待つより、工法の選び方で下げられる金額のほうが大きいのはなぜか

【結論】豊橋市の管理組合が最初に押さえる3つ

長い記事になりますので、先に核だけ書きます。理事会で共有していただくなら、ここだけで足ります。

#	論点	豊橋市での答え	出典
1	マンション管理計画認定の窓口と手数料	豊橋市が窓口。市への認定申請手数料は無料。認定の有効期間は5年	豊橋市マンション管理計画の認定
2	マンション本体に効く補助	非木造住宅耐震診断費補助金（経費の3分の2以内・延べ面積に応じた上限）と非木造住宅耐震改修費補助金。いずれも共同住宅が対象	豊橋市非木造住宅耐震診断費補助金／非木造住宅耐震改修費補助金
3	もっとも見落とされる期限	耐震改修の事前相談書は工事を行おうとする年度の「前年度の8月31日まで」。1年以上前から動く必要がある	豊橋市非木造住宅耐震改修費補助金

3番が、この記事でいちばんお伝えしたいことです。

補助金の話になると、多くの理事会は「工事を決めてから探す」順番で動かれます。豊橋市の耐震改修補助に関しては、その順番では間に合いません。工事の前年度の8月31日という期限は、逆算すると総会の1年以上前です。私はこれを、単なる事務手続きの話ではなく「理事の任期をまたぐ問題」だと捉えています。

豊橋市が「中核市」であることの意味

窓口が市にあるかどうかで、手数料が変わる

マンション管理計画認定制度は、マンションの管理計画が一定の基準を満たしている場合に、適正な管理がされているマンションとして自治体の認定を受けられる制度です。2020年（令和2年）6月のマンション管理適正化推進法の改正で創設されました。

この認定の窓口は、その自治体がマンション管理適正化推進計画を作っているかどうかで決まります。計画を作っていない町村の場合は都道府県が窓口になります。

豊橋市は「豊橋市マンション管理適正化推進計画」を策定済みで、施行日は令和6年1月1日です（出典：豊橋市マンション管理適正化推進計画）。つまり豊橋市内のマンションは、県ではなく豊橋市に直接申請することになります。

そして、ここが重要です。

豊橋市への認定申請手数料は無料です。（出典：豊橋市マンション管理計画の認定）

私はこの連載で静岡県の町を17件続けて書いてきました。町域は静岡県が窓口になるため、認定申請の手数料は事前確認の適合証があって4,000円、なければ28,100円でした。同じ制度で、住んでいる場所によって数万円の差が出ます。豊橋市の管理組合は、この点でかなり恵まれた立場にいます。

手数料が無料でも「ゼロ円」ではない点は正直に書きます

ただし誤解のないように補足します。市に払う手数料が無料であって、認定取得そのものが無料というわけではありません。

多くの管理組合は、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を経由して事前確認を受けます。豊橋市の公式ページも、この支援サービスへのリンクを掲載しています。この支援サービスの利用には手数料等が必要です（出典：マンション管理センター管理計画認定手続支援サービス）。

それでも、市の申請手数料がゼロであることの意味は小さくありません。総会で「認定を取りましょう」と提案するときに、費用の内訳から市の手数料の行が丸ごと消えるからです。

認定申請の実務で押さえる4点

項目	豊橋市の取扱い
申請手数料	無料
有効期間	5年（更新する場合は満了日までに更新申請）
表明保証書	豊橋市に提出（メール：zyutaku@city.toyohashi.lg.jp）
変更認定申請	管理計画認定手続支援サービスは利用できない。事前に市へ相談のうえ直接申請
軽微な変更	あいち電子申請・届出システムから「軽微な変更届」を提出

（出典：豊橋市マンション管理計画の認定）

「変更の場合は支援サービスが使えない」という一文は、見落とされやすいところです。認定を取った後に管理規約や長期修繕計画を変えたとき、また同じルートで手続きできると思い込んでいると、手戻りが出ます。理事会の引き継ぎメモに1行残しておく価値があります。

なお豊橋市は、公表に同意した認定マンションの一覧をPDFで公開しています。近隣に認定を取った物件があるかどうかを確認できるのは、総会で説明するときの材料になります。

認定を取ると、何が変わるのか

「認定を取って何かいいことがあるのか」というのは、理事会で必ず出る質問です。私は3つに整理してお答えしています。

マンション長寿命化促進税制の入口になる
一定の要件を満たす長寿命化工事を行った場合に、翌年度の建物部分の固定資産税が減額される制度です。管理計画の認定を受けていることが要件の一つになっています。
フラット35の金利引下げ（住宅金融支援機構「マンションらくらくフラット35」など）
区分所有者が住戸を売買する際の条件が良くなるため、資産価値の話として説明できます。
共用部分リフォーム融資の金利引下げ
管理組合が住宅金融支援機構から共用部分の工事資金を借りる際の金利が下がります。積立金不足を抱えている組合にとっては、これがいちばん現実的なメリットです。

3つ目は、大規模修繕の資金計画に直結します。積立金が足りず一時金の徴収で揉めている組合ほど、認定を先に取っておく意味があります。

マンション本体に効く補助金①：非木造住宅耐震診断費補助金

ここからが、豊橋市の制度の本題です。

対象になるマンションの4条件

次のすべてを満たす住宅が対象です。

木造以外の構造でできた住宅（＝RC造・SRC造・S造のマンションが該当）
豊橋市内にある一戸建て住宅、長屋および共同住宅（店舗等の用途を兼ねるものを含む。ただし国・地方公共団体その他公の機関が所有するものを除く）
昭和56年5月31日以前に着工された住宅
住宅以外の用途が延べ面積の2分の1未満

（出典：豊橋市非木造住宅耐震診断費補助金）

2番に「共同住宅」と明記されている点が、この制度の価値です。自治体の耐震補助は木造戸建て向けに設計されているものが大半で、要綱に共同住宅の文字がない市町は珍しくありません。豊橋市は分譲マンションを制度の想定対象に入れています。

3番の昭和56年5月31日という日付は、いわゆる旧耐震基準の線引きです。豊橋市の分譲マンションでいえば、おおむね築45年以上の物件が該当します。「うちは築40年だから旧耐震だろう」という思い込みは外れることがあるので、確認するのは検査済証か確認済証の日付です。

補助金額と上限額の表

補助額は耐震診断に要する経費の3分の2（千円未満切り捨て）です。そのうえで、経費に上限額が設けられています。

建物の区分	経費の上限額
一戸建て住宅（併用住宅を含む）	136,000円
一戸建て住宅以外／延べ面積 1,000平方メートル以内	1平方メートル当り 3,670円
一戸建て住宅以外／延べ面積 1,000平方メートル超 2,000平方メートル以内	1平方メートル当り 1,570円
一戸建て住宅以外／延べ面積 2,000平方メートル超	1平方メートル当り 1,050円

（出典：豊橋市非木造住宅耐震診断費補助金）

延べ面積別の試算と、私が引っかかった点

単純に「延べ面積×単価」で計算した場合の上限額を並べてみます。

延べ面積	該当単価	上限額（延べ面積×単価の場合）	参考：補助額（上限額の3分の2）
600平方メートル	3,670円	2,202,000円	約146万円
1,000平方メートル	3,670円	3,670,000円	約244万円
1,500平方メートル	1,570円	2,355,000円	約157万円
2,000平方メートル	1,570円	3,140,000円	約209万円
3,000平方メートル	1,050円	3,150,000円	約210万円

ここで正直に申し上げます。この単純計算だと、1,000平方メートルちょうどと1,001平方メートルで上限額が逆転します。367万円が157万円になってしまう。制度の設計としてそれは考えにくいので、実際には区分ごとに積み上げる累進的な計算になっている可能性が高いと私は見ています。

豊橋市は計算方法を説明したPDFを公開しています。申請前に、自分の建物の延べ面積でいくらになるのかを建築物安全推進課に直接計算してもらうのが確実です。電話1本で済みます。この記事の数字をそのまま総会の議案書に転記するのは避けてください。

そして、上限額はあくまで「経費の上限」であって、補助されるのはその3分の2です。上限を使い切るには、診断そのものにそれだけの費用がかかっている必要があります。中規模の分譲マンションで実際に着地するのは、100万円台から200万円台というのが私の感覚です。

事前相談書が先、申請はその後

補助金の交付申請の前に、事前相談書（様式第1号）の提出が必要です。いきなり診断会社に発注してはいけません。順番を間違えると、工事も診断も対象外になります。

マンション本体に効く補助金②：非木造住宅耐震改修費補助金

対象と、補助額が公表されていない理由

対象となる住宅の条件は、診断費補助金とほぼ同じです（木造以外・市内の一戸建て／長屋／共同住宅・昭和56年5月31日以前着工・住宅以外の用途が延べ面積の2分の1未満）。

補助金額については、豊橋市の公式ページにこう書かれています。

補助金額は構造形式・建物規模により変動しますので、建築物安全推進課までお問い合わせください。

（出典：豊橋市非木造住宅耐震改修費補助金）

金額表が出ていないことを不親切だと感じる方もいらっしゃると思いますが、私はむしろ妥当な書き方だと思っています。RC造の共同住宅の耐震改修は、ブレース補強なのか、耐震壁の増設なのか、外付けフレームなのかで金額の桁が変わります。一律の表にできる工事ではありません。

対象工事には「評定」が必要

対象となるのは、建築士が平成18年国土交通省告示第184号の技術上の指針にもとづいて行う耐震改修設計に沿った工事です。しかも、その耐震改修設計は愛知県が認める評定専門機関の耐震改修計画評定を受けている必要があります。

これは実務上、かなり重いです。評定には時間と費用がかかります。「来年度の大規模修繕にあわせて耐震補強も」と気軽に決められる話ではありません。

★前年度の8月31日という壁

そして、この制度でもっとも重要なのが申請時期です。

耐震改修工事を行おうとする場合は、その前年度の8月31日までに事前相談書（様式1）を提出してください。

（出典：豊橋市非木造住宅耐震改修費補助金）

この一文を、管理組合のカレンダーに翻訳します。

やりたいこと	事前相談書の期限	逆算すると
令和9年度（2027年度）に耐震改修工事	令和8年8月31日	※本記事公開時点で経過済み
令和10年度（2028年度）に耐震改修工事	令和9年8月31日	残り約11か月
令和11年度（2029年度）に耐震改修工事	令和10年8月31日	残り約23か月

本記事を公開している2026年9月15日の時点で、令和9年度工事分の事前相談の期限はすでに過ぎています。都合の悪い事実ですが、書かないわけにはいきません。

つまり、いま理事会で耐震改修を検討し始めた豊橋市の管理組合が、補助金を使って工事に着手できる最短は令和10年度です。事前相談書の提出が令和9年8月31日、そこから設計、評定、総会決議、交付申請、着工。

私が「工事が遅れるのではなく、決議が遅れる」と繰り返し申し上げているのは、こういう構造があるからです。理事の任期が2年の組合なら、この期限はまず間違いなく次の代に引き継がれます。引き継ぎ書に「非木造住宅耐震改修費補助金／事前相談書は工事年度の前年度8月31日まで」と1行書いておくだけで、1年分の時間が救われます。

事前確認書（様式1-2）が必要になる場合

耐震診断結果について豊橋市の相談・助言を受けずに設計・改修を行おうとする場合は、事前相談に先立って事前確認書（様式1-2）の提出が必要です。診断を市の補助を使わずに自前でやっていた組合は、ここに該当する可能性があります。

令和8年度の受付は「4月9日13時00分から」

豊橋市の耐震関係の補助金ページには、令和8年度についてこう書かれています。

令和8年度の申込受付：令和8年4月9日13時00分から開始します

（出典：豊橋市非木造住宅耐震診断費補助金／非木造住宅耐震改修費補助金／ブロック塀等撤去費補助金）

分単位ではなく「13時00分」と時刻まで指定されているのは、私がこの連載で181件の自治体を見てきたなかでも記憶にありません。年度当初に申込が集中することを前提にした書き方です。

管理組合にとっての意味は明確です。年度が変わってから検討を始めても、いい位置は取れません。前年度の秋から冬にかけて理事会で方針を固め、3月中に書類を揃えて、4月9日を待つ。これが豊橋市での正しい動き方です。

代理受領制度：管理組合の資金繰りを変える仕組み

私がこの記事で、耐震補助と同じくらい強くお伝えしたいのが代理受領制度です。

どういう制度か

工事等の施工業者が補助金申請者の委任を受け、補助金の受領を代理で行える制度です。これを使うと、申請者は工事費と補助金の差額分だけを用意すればよくなります（出典：豊橋市代理受領制度）。

豊橋市の公式ページには、木造住宅の耐震改修工事で工事費215万円・補助金115万円の場合の例が図で示されています。通常なら215万円を先に払って、あとから115万円が戻る。代理受領なら、手元から出るのは100万円だけです。

対象になる補助金は10制度

木造住宅耐震改修費補助金
木造住宅耐震シェルター整備費補助金
木造住宅解体工事費補助金
非木造住宅耐震診断費補助金
非木造住宅耐震改修費補助金
ブロック塀等撤去費補助金
特定既存耐震不適格建築物耐震診断費補助金
要安全確認計画記載建築物耐震改修費補助金
空家利活用改修費補助金
空家解体促進費補助金

太字にした3つが、分譲マンションの管理組合に関係します。

なぜ管理組合にとって大きいのか

大規模修繕の資金は、修繕積立金という限られた原資から出ていきます。数百万円を一時的に立て替えて、精算後に戻ってくるという流れは、口座残高の見え方を大きく変えます。総会で「一時金をいただく必要があります」と説明するかどうかの分かれ目になることさえあります。

代理受領を使うには、申請者と施工業者との合意が必要です。そして、代理受領届出書は各種補助金の交付申請書と同時に提出します。あとから「やっぱり代理受領で」とは言えません。

私はいつも理事長さまに、見積依頼の段階で「代理受領に対応できますか」と一言聞いてくださいとお伝えしています。対応できる会社とできない会社があります。これは工事品質の話ではなく、事務処理の体制の話です。

ブロック塀等撤去費補助金：管理組合では使いにくい理由

豊橋市には道路に面した危険なブロック塀の撤去費補助があります。ただし、管理組合にとっては注意が必要です。

制度の中身

項目	内容
補助額	次の少ない方の額（上限10万円）／①撤去工事費×2分の1 ②単価×ブロック塀等の延長
単価（補強コンクリートブロック塀、レンガ及び大谷石等の組積造）	5,000円／メートル
単価（その他これらに類する塀、万代塀等）	4,000円／メートル
回数	1敷地につき1回のみ。かつ1年度に1回
対象工事	市内にあり、道路に面する高さ1メートル以上のブロック塀等をすべて撤去する工事
制限	撤去後に再度ブロック塀等を設置しないこと（フェンス又は生垣等は可）
対象外	敷地内の建築物の解体に伴う撤去／隣地との敷地境界線上のブロック塀等

（出典：豊橋市ブロック塀等撤去費補助金）

補助対象者の条件を読む

問題はここです。補助対象となる方の条件は、次のすべてを満たすこととされています。

ブロック塀等を所有又は管理していること
個人であること
市税を滞納していないこと

「個人であること」と明記されています。分譲マンションの管理組合は、多くの場合は権利能力なき社団であり、管理組合法人となっている場合は法人です。いずれも「個人」とは言いにくい。

したがって私は、豊橋市のブロック塀等撤去費補助金は、管理組合名義では使えない可能性が高い制度だと読んでいます。もちろん、最終的な判断は市がします。敷地内のブロック塀が気になっている組合は、建築物安全推進課（0532-51-2579）に「分譲マンションの管理組合名義で申請できますか」と確認してください。それで答えは出ます。

そのうえで実務的に申し上げると、上限10万円です。この確認のために理事会の時間を何時間も使うのは、割に合いません。電話1本で確認して、使えないなら大規模修繕の本体の議論に戻る。それが正しい時間の使い方だと私は思います。

豊橋市の制度を「共用部の大規模修繕で使えるか」で仕分ける

理事会に持っていける形にまとめます。

制度	共用部の大規模修繕で使えるか	判定
非木造住宅耐震診断費補助金	旧耐震のRC造共同住宅なら対象。診断費の3分の2以内	◎
非木造住宅耐震改修費補助金	旧耐震のRC造共同住宅なら対象。ただし前年度8月31日の事前相談が必須	◎
代理受領制度	上記2制度に併用できる。資金繰りが軽くなる	◎
マンション管理計画認定（市・手数料無料）	補助金ではないが、税制・融資の入口になる	○
特定既存耐震不適格建築物耐震診断費補助金	用途・規模の要件次第。大規模な建築物向け	△
ブロック塀等撤去費補助金	対象者が「個人であること」。管理組合名義は要確認	△
木造住宅の各補助（診断・改修・シェルター・解体）	木造が対象。RC造マンションは対象外	×
空家利活用改修費補助金・空家解体促進費補助金	空家が対象。居住中のマンション共用部は対象外	×

◎の3つを確実に取り、×には理事会の時間を1分も使わない。これが私の考える優先順位です。

税制の話は、断定せずに「確かめ方」だけ書きます

豊橋市は、耐震改修工事をした住宅を対象とする固定資産税・所得税の優遇についてのページを設けています（豊橋市耐震改修工事をした住宅を対象とする固定資産税・所得税の優遇について）。

ただし、マンションの長寿命化促進税制については、私がこの記事の執筆時点で豊橋市の専用ページを確認できていません。ページがないことと、制度が使えないことは別です。長寿命化促進税制は地方税法にもとづく全国共通の制度で、市町村がページを作っていなくても適用の対象にはなります。

確かめ方はシンプルです。工事の翌年1月末までに市の資産税課へ申告する必要があるため、工事の契約前に「長寿命化促進税制の申告をしたい。必要書類を教えてください」と電話で聞いておく。これだけです。

この税制は、①管理計画の認定を受けていること、②過去に一度以上の長寿命化工事を行っていること、③一定の要件を満たす長寿命化工事を行うこと、といった条件が一体で求められます。工事が終わってから書類を揃えようとすると間に合わないのが、この制度の怖いところです。とくに着工前の写真は、高圧洗浄をしてしまうと二度と撮れません。理事会の議事録に「着工前写真の撮影と保管」の3行を残してください。

愛知県のマンション管理支援は、豊橋から十分に届く範囲にある

豊橋市の管理組合が使える外部支援として、マンション管理推進協議会（愛知県・名古屋市等で構成）の事業があります。

事業	令和8年度の予定	会場
マンション管理講座・交流会	令和8年10月28日（水）〜12月19日（土）／水曜コース・木曜コース・土曜コース（各コース3回実施）	名古屋都市センター11Fホール、14F第一・第二会議室
マンション再生セミナー・相談会	令和8年9月5日（土）※終了	ウインクあいち
マンション管理セミナー	令和8年8月1日 ※終了	中区役所ホール

（出典：マンション管理推進協議会）

注目していただきたいのは10月28日からの講座・交流会です。本記事の公開から約6週間後で、まだ間に合います。土曜コースがあるのは、平日に動けない理事にとって大きい。

同協議会は過去に「マンション管理まちかど相談会」を豊田市・豊橋市・大府市・長久手市で、「マンション管理地域別初級ミニ講座」を日進市・豊橋市・一宮市で開催しています。豊橋市は、県の事業で会場に選ばれる都市です。これは伊豆の町を書いてきた私の目には、はっきりとした地の利に映ります。

私がいつもお伝えしているのは、理事長ひとりで行かないでくださいということです。次期理事の候補と2人で行く。そうすれば、来年の理事会で話が通じます。

ここからは、補助金ではなく「工事そのもの」の話です

制度の整理はここまでです。ここからが本題だと私は思っています。

見積書のなかで、いちばん大きくて、いちばん議論されない行

豊橋市の耐震診断費補助で戻ってくるのが100万円台から200万円台。一方で、大規模修繕の見積書に載っている仮設足場の費用は、総額のおおむね15〜25%を占めます。

工事総額	仮設足場費の目安（15〜25%）
3,000万円	450万円〜750万円
5,000万円	750万円〜1,250万円
8,000万円	1,200万円〜2,000万円

20万円の植栽剪定費は真剣に議論されるのに、750万円の「仮設工事一式」の1行はそのまま可決されていく。私はこの光景を何度も見てきました。理事が不真面目なのではありません。判断材料が渡されていないだけです。

見積書を受け取ったら、この1文を聞いてください。

「仮設工事一式の内訳を、架面積の平米単価とリース期間に分解して出してください。」

これで会話が変わります。

ロープアクセス工法という選択肢

外部足場を架けずに、屋上から産業用ロープで吊り下がって外壁の補修・塗装・シーリング打ち替えを行う工法があります。無足場工法とも呼ばれます。

ロープアクセス工法の技術的な解説、安全基準、施工事例については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。工法そのものを理解したい方は、そちらをご覧ください。

弊社では、通常の足場仮設による工事、ロープアクセス工法、そして部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法をご提案しています。

正直に申し上げます。ロープアクセスは万能ではありません

ここから先は、株式会社明誠のサービスに関わる話を含みます。だからこそ、先に不利なことを書きます。

足場のほうが有利な現場は、普通にあります。

外壁の劣化が広範囲で、下地補修の数量が読めない
バルコニーの内部側にも大量の作業がある
サッシの交換や開口部の改修を同時に行う
屋上に十分な支点が取れない構造

こういう建物では、私は「今回は足場でいきましょう」と申し上げます。実際に何度もそう申し上げてきました。

また、よくある誤解として、ロープアクセスにすれば居住者の立ち入りがゼロになるわけではありません。バルコニー内部の作業が必要な点は、工法にかかわらず同じです。減るのは、外部足場が窓の前に架かっている「期間」です。

東三河でロープアクセス工法が効きやすい条件

豊橋市の立地条件	工法選定への影響
敷地に対して建物が大きく、隣地との離隔が小さい	足場の組立てスペースに費用と工期がかかる
駐車場が建物に近接している（東三河は自家用車保有率が高く駐車区画が多い）	足場期間中の駐車場閉鎖が居住者の生活を直撃する
中低層で塔状ではなく板状の建物が多い	部位ごとに工法を分けるハイブリッドの効果が出やすい
三河湾・太平洋に近い立地	飛来塩分による鉄部腐食が早く、鉄部の補修頻度が高い

3つ目が、豊橋市の分譲マンションでとくに効くところです。建物の全面を足場で囲む必要が本当にあるのか。北面だけ、あるいは劣化の激しい面だけ足場を架けて、残りをロープアクセスで回す。それだけで仮設費が変わります。

方位で劣化要因を分ける：豊橋版

豊橋市は渥美半島の付け根に位置し、三河湾と太平洋の両方に近く、冬は「遠州のからっ風」と呼ばれる西〜北西の季節風が吹きます。この地形条件を、外壁の劣化に翻訳します。

方位	主な劣化要因	重点的に見る部位
南面	紫外線による塗膜の劣化・チョーキング	外壁塗膜、バルコニー手すりの塗装
西〜北西面	冬季の季節風による塗膜の摩耗、シーリングの早期硬化	目地シーリング、メッシュシート復旧の人工
東〜南東面（海側）	飛来塩分による金属部の腐食	避難ハッチ、屋外階段、EV機械室扉、サッシまわり
北面	放射冷却による結露からコケ・藻の発生	防藻・防カビ仕様の要否
建物基部・外構	雨水の跳ね返り、車の排気	基礎巾木、駐車場側の外壁下部

鉄部の塗装周期を、西面と海側の面で分けて長期修繕計画に書いている組合は多くありません。ここを分けるだけで、次の12年の見え方が変わります。

劣化診断を発注するとき、「方位別に劣化度をランク分けして報告してください」と1行加えてください。それだけで報告書の質が変わります。

モデルケース2本（豊橋市の実勢に近い前提）

実際の見積は建物ごとに異なりますので、あくまで考え方の例としてご覧ください。

ケースA：豊橋駅周辺の板状マンション

項目	内容
建物	築29年・8階建て・56戸・板状
従来の足場工法での総額	7,200万円（1戸あたり約129万円）／工期6か月
ハイブリッド工法での試算	6,150万円（1戸あたり約110万円）／工期4.5か月
差額	約1,050万円（1戸あたり約19万円）

ケースB：市郊外・駐車場が建物際まである中層マンション

項目	内容
建物	築34年・5階建て・32戸
従来の足場工法での総額	4,600万円（1戸あたり約144万円）／工期5か月
ロープアクセス主体での試算	3,750万円（1戸あたり約117万円）／工期3.5か月
差額	約850万円（1戸あたり約27万円）

ここで気づいていただきたいのは、戸数が少ないほど1戸あたりの負担が重く、工法選定の効果が大きいという点です。32戸で4,600万円なら1戸144万円。150戸の大規模物件なら1戸30万円前後です。中小規模のマンションほど、工法の議論が効きます。

そして大事なのは、工法は設計発注の前でなければ実質的に選べないということ。設計事務所が足場前提で設計図書を作ってしまえば、その後で変えるのは難しい。時期でいえば、着工の15〜13か月前です。

修繕積立金が足りないときの4つの打ち手

打ち手	内容	注意点
① 工法の見直し	仮設費を圧縮し総額を下げる	設計発注前でないと選べない
② 住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資	管理組合が借入。管理計画認定で金利引下げ	総会の特別決議が必要な場合がある
③ 一時金の徴収	不足分を区分所有者から徴収	合意形成に時間がかかる
④ 段階施工	工事を2回に分ける	仮設費が回数分かかる。トータルでは割高になりやすい
⑤ 積立金の値上げ	次回以降に備える	今回の工事には間に合わない

④は、コストを下げるつもりで選ばれることが多いのですが、実際には仮設費が二重にかかります。私は、段階施工を検討される組合には「分けるなら、足場を架ける工事と架けない工事で分けてください」とお伝えしています。

総会の議案書には、「一時金50万円」と「月々の積立金3,000円値上げ」の両方を並べて載せてください。金額の重さは人によって感じ方が違います。片方だけ出すと、議論が感情的になりがちです。

見積書で私が見る5つのポイント

① 下地補修の「仮定数量」の超過分単価を、契約前に契約書へ書き込む

これがいちばん重要です。大規模修繕の見積書には、ひび割れ補修○メートル、爆裂補修○箇所といった「仮定数量」が載ります。足場を架けて調査すると、この数量はほぼ確実に増えます。

そのとき、超過分をいくらで精算するかが決まっていないと、交渉になりません。足場が架かった状態で、管理組合が対等に交渉することはできないからです。

契約書に入れる文例を置いておきます。

仮定数量を超過した数量の精算単価は、当初見積書記載の単価を上回らないものとし、数量の確定は工事監理者立会いのもとで計測し、写真および計測記録を添付して報告するものとする。

これを嫌がる会社は、そこで分かります。

② 高圧洗浄の排水計画

豊橋市は下水道と合併処理浄化槽の両方の区域があります。洗浄水の処理をどうするか、近隣への飛散養生をどうするか。これは環境の話であると同時に、近隣との関係の話です。

③ 予備日を超過したときの足場リース延長費用の負担

雨天中止が続いたとき、延長分を誰が持つのか。契約書に書いていない現場が驚くほど多いです。

④ 工事監理者と施工会社の資本関係

設計監理方式を採るなら、監理する側とされる側が独立していることが前提です。

⑤ 既存の防水層と、新しい防水層の相性

とくに屋上のウレタン防水を何度も重ねている建物では、既存層の含水が改修後の膨れにつながります。「既存層の含水調査をしましたか」と聞いてください。

19か月逆算カレンダー（豊橋市版）

補助金を使う場合と使わない場合で、逆算の起点が変わります。

時期	やること
着工の19〜16か月前	劣化診断の見積取得（方位別のランク分けを条件に）。理事会で長期修繕計画を確認
着工の15〜13か月前	工法（足場／ロープアクセス／ハイブリッド）を決める。ここが律速
着工の14か月前（8月31日）	耐震改修補助を使うなら、事前相談書の提出期限
着工の12〜10か月前	設計・監理の委託先を決定。管理計画認定の申請を並行
着工の9〜7か月前	設計図書の完成。施工会社の見積依頼（代理受領の可否を確認）
着工の6〜4か月前	施工会社の選定。総会の議案書作成
着工の4〜3か月前	総会決議
着工の3か月前〜前月	交付申請（4月9日13時の受付開始に合わせる）、近隣説明、着工前写真の撮影
着工	—

律速になるのは工事ではなく、総会です。 そして豊橋市の場合、そこに「前年度8月31日」という行政側の期限が重なります。

今週できること（合計1時間かかりません）

電話2本（15分）：建築物安全推進課 0532-51-2579 へ「旧耐震の分譲マンションで非木造住宅耐震診断費補助金を使いたい」／住宅課 0532-51-2602 へ「管理計画認定の申請手順を教えてほしい」
確認済証・検査済証の日付を見る（10分）：昭和56年5月31日以前の着工かどうか
延べ面積を確認する（5分）：登記事項証明書または竣工図から。補助額の上限が決まります
屋上を5分だけ見る（5分）：ドレン周りに土砂が溜まっていないか
前回工事の書類を探す（15分）：長寿命化促進税制は「過去に一度以上の長寿命化工事」が要件になります
10月28日からの講座・交流会の日程を理事会で共有する（5分）

12条点検（外壁の全面打診）と大規模修繕を重ねる

補助金とは別に、建物の法定調査の話を1つだけ書いておきます。

建築基準法第12条にもとづく定期調査報告（いわゆる12条点検）では、外壁の調査について、竣工または外壁改修等から10年を超えて最初の調査にあたる場合に、外壁の全面打診等を行うという運用が定められています（平成20年国土交通省告示第282号による改正以降の取扱い）。

ここで管理組合に知っておいていただきたいのは、次の1点です。

全面打診を単独で発注すると、そのためだけに足場やゴンドラの費用がかかる。

大規模修繕の工事に入れば、外壁は全面的に調査されます。つまり修繕と全面打診のタイミングを重ねれば、仮設費が一度で済みます。逆に、修繕の2年前に全面打診だけを別発注してしまうと、同じ足場費を2回払うことになりかねません。

なお、分譲マンションが定期調査報告の対象になるかどうかは、特定行政庁の指定によって異なります。豊橋市内の物件がどの区分に入るかは、豊橋市の建築指導課にご確認ください。「うちは対象外だと思っていた」という組合と、「毎年報告していた」という組合の両方に、私は現場で出会っています。

私はいつも、劣化診断・全面打診・大規模修繕の3つを、1つの仮設計画のなかで設計してくださいとお伝えしています。ロープアクセス工法を使えば打診調査だけを足場なしで先行させることもできますが、それも含めて「仮設をいつ、何回架けるか」の設計です。

豊橋市という都市の規模と、東三河の特性

最後に、豊橋市の分譲マンションが置かれている状況を数字で押さえておきます。

項目	数値
人口	362,796人（令和8年3月1日現在）
世帯数	167,024世帯（同）
1世帯あたり人数	約2.17人
市の区分	中核市

（出典：豊橋市人口・世帯数）

私がこの連載で直前まで書いていたのは、人口5,000人から1万人台の伊豆の町でした。そこでは区分所有者の多くが別荘・保養所として所有しており、総会の定足数を満たすこと自体が工程の律速になっていました。

豊橋市は違います。区分所有者の多くが市内または東三河圏に居住しており、総会は開ける。ここが決定的に有利な点です。

その代わり、別の課題が出てきます。

管理会社主導になりやすい
世帯数が多く管理会社が入っている物件が中心のため、修繕の計画も見積も管理会社経由で出てくる。理事会が比較検討の主体になれているかどうかが分かれ目です。
東三河は自家用車の保有率が高い
駐車区画が敷地を占め、足場の組立てスペースが取りにくい。工事期間中の駐車場の一部閉鎖は、居住者にとって塗装の色よりも切実な問題です。
旧耐震ストックが一定量ある
豊橋市は昭和40年代から50年代にかけて分譲マンションの供給が進んだ都市です。昭和56年5月31日以前着工の物件が残っており、だからこそ市が非木造住宅向けの耐震補助を維持しています。

3番は、裏を返せばこういうことです。豊橋市が非木造住宅の耐震診断・耐震改修に補助を出し続けているのは、市内に対象となる建物が現に残っているからです。制度は建物があるところにしか作られません。「うちみたいなマンションは想定されていないだろう」と思う必要はありません。

なお、隣接する豊川市・蒲郡市・田原市・湖西市（静岡県）でも同様の耐震補助が設けられている場合がありますが、補助率・上限額・申請時期は自治体ごとに異なります。東三河だから同じ、という読み方はしないでください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 豊橋市に「大規模修繕補助金」という制度はありますか。
A. その名称の制度はありません。共用部の工事に効くのは、旧耐震のRC造共同住宅を対象とした非木造住宅耐震診断費補助金と非木造住宅耐震改修費補助金です（出典：豊橋市耐震関係）。

Q2. マンション管理計画認定の申請手数料はいくらですか。
A. 豊橋市への認定申請手数料は無料です。認定の有効期間は5年で、更新する場合は満了日までに更新申請が必要です（出典：豊橋市マンション管理計画の認定）。

Q3. 築30年のマンションですが、耐震診断の補助は使えますか。
A. 対象は昭和56年5月31日以前に着工された住宅です。築30年（1996年前後の竣工）であれば新耐震基準にあたるため、この補助の対象外になります。ただし劣化診断そのものは別の話で、大規模修繕の前には実施をおすすめします。

Q4. 補助金の申請は、いつから動けばいいですか。
A. 耐震改修費補助金は、工事を行おうとする年度の前年度の8月31日までに事前相談書の提出が必要です。診断費補助金も交付申請の前に事前相談書が要ります。令和8年度の申込受付開始は令和8年4月9日13時00分でした（出典：豊橋市非木造住宅耐震改修費補助金）。

Q5. ブロック塀の撤去補助は管理組合でも使えますか。
A. 補助対象者の条件に「個人であること」と明記されているため、管理組合名義での申請は難しい可能性があります。上限も10万円です。建築物安全推進課（0532-51-2579）にご確認ください（出典：豊橋市ブロック塀等撤去費補助金）。

Q6. 代理受領制度は管理組合でも使えますか。
A. 対象となる補助金に非木造住宅耐震診断費補助金・非木造住宅耐震改修費補助金が含まれています。利用には申請者と施工業者の合意が必要で、届出書は交付申請書と同時に提出します（出典：豊橋市代理受領制度）。

Q7. ロープアクセス工法にすれば、居住者の負担はなくなりますか。
A. なくなりません。バルコニー内部の作業が必要な点は工法にかかわらず同じです。減るのは、外部足場が窓の前に架かっている期間です。工法の詳細はロープアクセスドットコムをご覧ください。

Q8. 修繕積立金が足りません。工事を先送りすべきでしょうか。
A. 先送りは下地補修の数量を増やし、次回の総額を押し上げる方向に働きます。まず工法の見直しで総額を下げられないかを検討し、そのうえで共用部分リフォーム融資や一時金を並行して検討されることをおすすめします。

この記事のポイントまとめ

豊橋市は中核市。マンション管理計画認定の窓口は市で、申請手数料は無料
共用部に効くのは非木造住宅耐震診断費補助金（経費の3分の2以内）と非木造住宅耐震改修費補助金
耐震診断費の上限額は延べ面積区分で3,670円／1,570円／1,050円（1平方メートル当り）
耐震改修の事前相談書は工事年度の前年度8月31日まで。逆算すると総会の1年以上前
令和8年度の申込受付開始は令和8年4月9日13時00分。年度が変わってからでは遅い
代理受領制度を使えば、管理組合は工事費と補助金の差額だけを用意すればよい
ブロック塀等撤去費補助金は対象者が「個人であること」。管理組合名義は要確認
補助金で戻る金額より、仮設足場（工事総額の15〜25%）の設計で動く金額のほうが大きい

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月15日時点で公表されている豊橋市および国土交通省・愛知県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず豊橋市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

主なお問い合わせ先

窓口	電話番号	担当
豊橋市建設部建築物安全推進課	0532-51-2579	耐震診断・耐震改修・ブロック塀・代理受領
豊橋市建設部住宅課住宅計画グループ	0532-51-2602／2604	マンション管理計画認定・管理適正化
豊橋市役所（代表）	0532-51-2111	—
マンション管理推進協議会	公式サイト	講座・相談会・マンション管理士派遣
公益財団法人マンション管理センター	公式サイト	管理計画認定手続支援サービス

実務メモ：建築物安全推進課と住宅課は、どちらも豊橋市役所東館3階です。1回の来庁で両方回れます。開庁は平日8時30分〜17時15分。

湖西市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版　※豊橋市に隣接する静岡県側。県が管理計画認定の窓口になるケースとの比較に
西伊豆町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版　※アスベスト含有調査の全額補助を取り上げた回
川根本町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版　※補助金の「除外条項」の読み方をまとめた回

私が現場で20年やってきて、いちばん悔しい思いをするのは、使えたはずの制度を知らないまま工事が終わっていたという場面に後から立ち会うときです。豊橋市には、制度がないのではありません。知られていないだけのものが残っています。

まずは電話2本から。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからお気軽にお声がけください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方をご提案できる改修会社です。大規模修繕工事のご紹介、管理組合さま向けサービスもあわせてご覧ください。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。

最終更新：2026年9月15日

出典・参考資料

免責：本記事は制度の概要を管理組合の実務目線で整理したものであり、法務・税務の助言を目的としたものではありません。個別の適用可否は各窓口および専門家にご確認ください。