2026年9月17日 更新
「うちの規模だと、修繕委員会に建築士さんを入れるだけで何十万でしょう。そんな予算、うちの積立金からは出せませんよ」
今年の春、大井町のマンションの理事長さまから、そう言われました。築33年、62戸。2回目の大規模修繕をどう進めるかで、理事会が半年止まっていた物件です。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンションやビル、ホテルの外壁の仕事をしてきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらの現場も踏んできた人間です。
その理事長さまにお伝えしたのは、ひとつだけでした。品川区は、一級建築士を管理組合に3回、1回2時間ずつ、無料で派遣してくれます。加えて毎月第3火曜日には、弁護士と一級建築士とマンション管理士が同じテーブルに座る「建替・修繕相談」がある。まず、そこを使いましょう、と。
品川区の支援メニューは、23区のなかでも「修繕」に振り切った設計になっています。管理運営の相談と、建替・修繕の相談を別々の窓口として立てている区は、そう多くありません。
今日は、品川区のマンション管理組合とビルオーナーさまが、お金をかけずに使える相談・派遣・助成を10個、令和8年度（2026年4月1日から2027年3月31日まで）の一次情報で整理します。
結論：品川区で無料で使える相談・派遣は10ある
先に一覧でお示しします。
| # | 制度・窓口 | 誰が対応するか | 費用・回数 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | マンション管理相談 | マンション管理士 | 無料／1回50分・年3回まで | 住宅課 03-5742-6776 |
| 2 | 建替・修繕相談 | 弁護士・一級建築士・マンション管理士 | 無料／1回80分・年3回まで | 住宅課 03-5742-6776 |
| 3 | マンション管理士派遣 | マンション管理士 | 無料／1回2時間・1組合3回まで | 住宅課 03-5742-6776 |
| 4 | 一級建築士派遣 | 一級建築士 | 無料／1回2時間・1組合3回まで | 住宅課 03-5742-6776 |
| 5 | 管理計画認定申請アドバイザー派遣 | 認定制度のアドバイザー | 無料／1回2時間・最大4回 | 住宅課／電子申請 |
| 6 | 建替え・改修アドバイザー制度利用助成 | 東京都防災・建築まちづくりセンター | 派遣料を1回まで全額助成 | 住宅課（事前相談） |
| 7 | マンション管理セミナー | 外部の専門家 | 無料／年2回程度 | 住宅課 |
| 8 | 品川区消費者センター | 消費生活相談員 | 無料 | 03-6421-6137 |
| 9 | 区民相談室の法律相談 | 弁護士 | 無料／30分・同一案件3回まで | 03-3777-1111（代） |
| 10 | 東京都・国の相談窓口 | 管理士・建築士等 | 無料 | 都／マンション管理センター等 |
このうち1〜7は、すべて品川区役所の住宅課 住宅運営担当（電話03-5742-6776）が窓口です。番号はひとつ覚えておけば足ります。
ここからが本題です。
1. マンション管理相談：毎月第2・4水曜、1回50分
区役所に出向いて、マンション管理士に直接聞ける枠です。
区の公式ページには、次のように書かれています（出典：品川区「マンション支援」、令和8年4月1日更新）。
- 日時：毎月第2・第4水曜日 午後1時から午後4時まで
- 相談時間：1回につき50分程度
- 回数：同一年度に3回まで
- 場所：品川区役所 本庁舎6階 住宅課内 ほか
- 相談員：マンション管理士（品川マンション管理士会の会員）
- 申込期日：相談希望日の1週間前まで
扱うのは管理組合の運営、管理規約の見直し、長期修繕計画といった維持管理全般です。50分という枠は、私の感覚では「論点をひとつ持っていく」ちょうどいい長さです。あれもこれもと詰め込むと、何も決まらないまま終わります。
2. 建替・修繕相談：弁護士と一級建築士が同席する枠
品川区の特徴が、いちばんよく出ているのがこの窓口です。
- 日時：毎月第3火曜日 午後1時から午後4時まで
- 相談時間：1回につき80分程度
- 回数：同一年度に3回まで
- 場所：品川区役所 本庁舎6階 住宅課内 ほか
- 相談員：弁護士、一級建築士、マンション管理士
- 申込期日：相談希望日の1週間前まで
80分あって、法律と技術の専門家が同席する。この組み合わせは、大規模修繕の入口で起きる問題とよく噛み合います。
大規模修繕でもめる論点は、たいてい2種類が絡み合っています。ひとつは「工事の範囲と金額が妥当か」という技術の話。もうひとつは「その決議を普通決議で通せるのか、特別決議が要るのか」という法律の話です。片方だけの専門家に聞くと、もう片方で止まります。
私が現場で一番もったいないと感じるのは、この2つを別々の日に別々の人に相談して、話が食い違ったまま総会を迎えてしまうケースです。
3. マンション管理士派遣・4. 一級建築士派遣：理事会に来てもらう
窓口に出向くのではなく、専門家に来てもらうのがこちらです。
| 項目 | マンション管理士派遣 | 一級建築士派遣 |
|---|---|---|
| 時間 | 1回につき2時間程度 | 1回につき2時間程度 |
| 回数 | 1管理組合につき3回まで | 1管理組合につき3回まで |
| 費用 | 無料 | 無料 |
| 派遣元 | 品川マンション管理士会 | （一社）東京都建築士事務所協会 品川支部 |
| 申込 | 派遣希望日の1週間前まで（電子または電話） | 同左 |
2時間 × 3回。合計6時間を、管理士と建築士のそれぞれで使えます。両方を使えば12時間分の専門家の時間が、費用ゼロで手に入る計算です。
私はこれを、必ずワンセットで理事会に提案するようにしています。理由は単純で、役割が違うからです。
- 一級建築士：劣化の状況、修繕の優先順位、工事仕様書と見積書の読み方、施工会社の比較
- マンション管理士：総会の決議要件、修繕積立金の見直し、管理規約との整合、住民合意の進め方
冒頭の大井町の理事長さまには、まず一級建築士派遣を1回使っていただきました。建築士の方が現地を歩いて出した所見は、「北面のタイル浮きが想定より進んでいる。打診の範囲を先に決めたほうがいい」というものでした。この一言で、止まっていた理事会が動き出しています。
私が「建築士派遣より先にやってほしい」と思うこと
正直に申し上げます。派遣を呼ぶ前に、理事会でやっておくと効果が倍になることがあります。
建物の現況を写真で撮っておくことです。スマートフォンで構いません。外壁のひび、タイルの浮きで浮き上がった箇所、屋上の水たまり、バルコニーの手すりの錆。2時間しかない枠で「まず現状を見せてください」から始まると、半分が状況把握で消えます。
5. 管理計画認定申請アドバイザー派遣：最大4回、認定を取りにいく組合向け
令和5年4月に始まった品川区のマンション管理計画認定制度について、申請の入口を伴走してくれる派遣です（出典：品川区「マンション管理計画認定申請のアドバイザー派遣」、令和8年4月1日更新）。
- 対象：区内分譲マンションを管理する管理会社の担当者（管理組合役員の同席も可）
- 派遣日時：平日・土曜日および休日（年末年始を除く）
- 相談時間：1回あたり2時間程度
- 相談回数：1マンションにつき最大4回まで
- 申込：住宅課へ電話または電子申請。派遣希望日の2週間前まで
内容は認定基準・申請方法・認定を取るメリットの説明と、提出書類の申請事務支援です。
注意点をひとつ。この派遣は、他の制度と申込期限が違います。管理相談や管理士・建築士派遣は1週間前ですが、こちらは2週間前です。理事会の日程から逆算するとき、ここを取り違えると1か月ずれます。
窓口上の対象は管理会社の担当者ですが、役員の同席が認められています。自主管理の組合や、管理会社との距離をどう取るか考えている組合は、事前に住宅課へお問い合わせいただくのが確実です。
6. 建替え・改修アドバイザー制度利用助成：派遣料を区が肩代わり
（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターが実施する「マンション建替え・改修アドバイザー制度」を利用した場合の派遣料を、1回まで全額助成する制度です。区内の分譲マンションが対象です。
区の公式ページには「予算に限りがあるため、助成を希望される場合は、事前にご相談ください」と明記されています。予算枠に達し次第、受付終了です。年度後半に動く場合は、住宅課へ残枠を確認してから予定を立てるのが安全です。
なお、東京都の管理状況届出制度に届出（または更新）を済ませた管理組合は、同センターのアドバイザー派遣そのものを無料で使える枠があります。届出済みの要届出マンションで1回まで、管理不全の兆候があると判断されたマンションでは5回まで無料という運用です（出典：東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。
つまり、届出を済ませている組合は、区の助成を使う前に「そもそも無料枠が残っていないか」を確認する順番になります。
7. マンション管理セミナー：年2回程度
区が専門家を招いて開く講演会です。開催は年2回程度で、日程は年度ごとに決まります。区の公式ページと「広報しながわ」で告知されるため、理事会の年間予定を組むときにチェックしておくといい枠です。
令和8年度の具体的な日程は、本稿執筆時点では公表分を確認できていません。住宅課（03-5742-6776）へお問い合わせいただくのが確実です。
8. 品川区消費者センター：契約トラブルの入口
工事業者との契約や、訪問販売のリフォームで起きたトラブルは、こちらが入口になります。
- 場所：品川区西品川1-28-3 中小企業センター4階（東急大井町線 下神明駅 徒歩2分）
- 消費者相談専用ダイヤル：03-6421-6137（センター代表 03-6421-6136）
- 受付：平日 午前9時〜午後4時／第4火曜 午後4時〜午後7時（電話のみ）／土曜 午後0時30分〜午後4時（電話のみ）
私の経験上、区分所有者のご自宅（専有部）に「近所で工事をしているので足場代がサービスになります」という飛び込み営業が来て契約してしまった、という相談は、大規模修繕の直前に増えます。共用部の工事が始まると、業者の出入りが日常になって警戒が緩むからです。
理事会からの掲示1枚で防げる被害が、かなりあります。
9. 区民相談室の法律相談：30分・同一案件3回まで
- 場所：品川区役所 第三庁舎3階 区民相談室
- 予約：03-3777-1111（代表）／相談希望日の1週間前（同じ曜日）午前9時から受付
- 相談時間：30分以内、同一案件3回まで
- 費用：無料
- 内容：金銭貸借、離婚・親権、遺言、相続、借地借家など
ひとつ、注意すべき点があります。この法律相談の対象は、品川区に在住・在勤・在学の個人です。法人は対象外とされています。
管理組合として法律的な論点を相談したい場合は、2.の建替・修繕相談（毎月第3火曜）に弁護士が入っているので、そちらを使うのが筋です。管理費滞納や区分所有法の解釈は、組合の議題として第3火曜へ。区分所有者個人の相続や借地借家は、区民相談室へ。この振り分けを間違えると、せっかくの枠を1回無駄にします。
10. 東京都・国の窓口：区の枠を使い切ったあとに
区の回数を使い切っても、まだ手はあります。
東京都のマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）
都内の管理組合を対象に、講習を受けたマンション管理士を派遣する事業です。1管理組合につき、防災力向上と認知症対応でそれぞれ2回まで。令和8年度の申込期間は令和8年6月23日から令和9年2月26日まで、予定件数（両テーマ合計160件）に達し次第、締切です（出典：東京都マンションポータルサイト）。
枠が160件と限られています。防災マニュアルの見直しを考えている組合は、年度前半に動くほうが有利です。
（公財）マンション管理センターの電話相談
国土交通大臣から「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けた唯一の団体です。
- 管理組合運営・管理規約のご相談：03-3222-1517
- 建物・設備の維持管理のご相談：03-3222-1519
- 受付：月〜金（祝日・年末年始を除く）9時30分〜17時／1件15分前後
15分という枠は短く感じますが、「うちの規約でこの決議は普通決議か特別決議か」といった一点勝負の質問には十分です。
住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
国土交通大臣指定の住宅専門相談窓口。0570-016-100（または03-3556-5147）、受付は10時〜17時（土日祝・年末年始を除く）。工事の品質やリフォーム契約のトラブルを、一級建築士が電話で受けてくれます。
令和7年の法改正で、管理規約の見直しが宿題になっています
品川区の公式ページにも、お知らせとして掲載されている論点です。
国土交通省は、令和7年のマンション関係法（区分所有法等）の改正を踏まえ、令和7年10月にマンション標準管理規約を改正しました。総会の開催手続きや決議要件といった、管理組合の運営上の根幹に関わる内容が含まれています（出典：国土交通省「マンション標準管理規約」）。
つまり、令和8年度は多くの管理組合にとって「規約を点検する年」です。
そして、規約の点検はマンション管理士派遣の得意分野です。品川区の管理士派遣3回のうち1回を、この規約点検に充てる。私はいま、お付き合いのある理事会にはこの順番をお勧めしています。
何を用意して相談に行けばいいか
派遣も相談も、時間が限られています。手ぶらで行くと、状況説明で枠が溶けます。
私が理事長さまにお伝えしている3点セットは、これです。
- 直近2〜3年分の総会議事録（何が決まっていて、何が保留なのか）
- 長期修繕計画書（作成年と、直近の見直し年をメモしておく）
- 管理規約と使用細則（原本の写しで可）
これに加えて、大規模修繕の相談なら修繕積立金の残高と月額、そして先ほど触れた現況写真を足します。
この5点があると、2時間の派遣が「現状把握30分＋助言90分」になります。なければ「現状把握90分＋助言30分」です。同じ無料枠でも、持ち帰れるものが3倍変わります。
大規模修繕の費用は、工法の選び方で大きく動きます
無料の相談・派遣で方針が固まったあと、次に来るのが工事費の話です。ここで私の本業の話を少しだけさせてください。
大規模修繕の総工費は、30戸規模のマンションで3,500万〜5,000万円程度がひとつの目安です（物件の状態・仕様で大きく変わります）。そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。
たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件で試算すると、通常の仮設足場がおよそ168万円に対し、ロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が降下して施工する無足場工法）ならおよそ59万円。差額でおよそ109万円という参考値になります。足場を組まないので、工期も足場工法の6割程度に収まることが多いです。
外壁塗装の㎡単価は3,500〜4,500円、外壁打診調査は250〜500円/㎡、防水は5,000〜8,000円/㎡あたりが目安のレンジです。いずれも参考値で、実際の見積は建物の形状・劣化状況・仕様によって動きます。
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が現場に立ち、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。
- 工法そのものの技術的な詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介にまとめています
- 同業者の方や、工法の技術背景を深く知りたい方は姉妹サイトのロープアクセスドットコムをご覧ください
- 料金の考え方については大規模修繕の料金の考え方で説明しています
- 管理組合さま向けのサービス概要は管理組合向けの大規模修繕サポートにあります
品川区のような、湾岸のタワーマンションと内陸の中層マンションが混在するエリアでは、同じ区内でも最適な工法が物件ごとに変わります。海に近い物件は塩害で鉄部の劣化が早く、狭小地の物件はそもそも足場を組む敷地がない。だからこそ、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッド（部位で使い分け）の3つから選べることに意味があります。工法別の作業手順や安全管理の考え方は、ロープアクセスドットコムでも解説しています。
これまでの施工事例（約6,000棟）はhttps://rita-construction.com/blog/category/works/からご覧いただけます。
よくあるご質問
Q. 品川区のマンション管理士派遣と一級建築士派遣は、両方使えますか？
A. はい。区の公式案内では「各1回2時間程度（各3回まで無料）」とされており、管理士と建築士でそれぞれ3回の枠があります。役割が違うので、両方使う前提で年間計画を立てるほうが効率的です。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも使えますか？
A. 品川区のマンション支援事業は分譲マンションの管理組合・区分所有者が対象です。賃貸オーナーさまの場合は、区民相談室の法律相談や消費者センター、（公財）日本賃貸住宅管理協会の相談窓口が入口になります。工事そのもののご相談は、私どもでも無料でお受けしています。
Q. 申込はいつまでにすればいいですか？
A. 制度によって違います。マンション管理相談・建替修繕相談・管理士派遣・建築士派遣は相談希望日の1週間前まで、管理計画認定申請アドバイザー派遣は2週間前までです。理事会の日程から逆算してご準備ください。
Q. 相談は無料でも、そのあと工事を頼まないといけませんか？
A. いいえ。区の派遣制度は、特定の施工会社を紹介するものではありません。派遣されるマンション管理士・一級建築士は中立の立場で助言する役割です。私どもへのご相談も、見積だけ、ご相談だけで構いません。
Q. 大規模修繕の費用はどれくらいかかりますか？
A. 30戸規模で3,500万〜5,000万円程度が目安ですが、劣化状況と仕様で大きく変動します。仮設足場が総額の15〜25%を占めるため、無足場のロープアクセス工法を部分的に組み合わせるだけでも総額が動きます。無料で概算のお見積りを出せますので、お気軽にお問い合わせください。
Q. ロープアクセス工法は、どんな建物でも使えますか？
A. 屋上にアンカーを取れる構造であることが前提です。取れない場合は仮設足場、あるいは部位ごとに使い分けるハイブリッド工法をご提案します。判断には現地調査が要りますので、まずはお問い合わせからご連絡ください。
Q. 東京都の管理状況届出を出していないと、無料派遣は使えませんか？
A. 品川区の相談・派遣は届出の有無に関わらず利用できます。届出が前提になるのは、東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー無料派遣枠です。届出がまだの組合は、届出そのものを管理士派遣の議題にするという使い方もあります。
まとめ：品川区で、今週動けること3つ
長くなったので、最後に絞ります。
1. 住宅課の電話番号（03-5742-6776）を理事会の連絡網に入れる
品川区のマンション支援は、1〜7のすべてがこの1本につながっています。理事が交代しても引き継がれるよう、規約のファイルに挟んでおいてください。
2. 次の第3火曜日を確認して、建替・修繕相談を1枠押さえる
弁護士と一級建築士とマンション管理士が同席する80分は、品川区の制度のなかで最も密度の高い枠だと私は見ています。1週間前までの申込です。
3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、1つのフォルダにまとめる
これがあるかないかで、無料枠から持ち帰れるものが変わります。理事の誰か1人が、今週やれば終わる作業です。
大規模修繕は、動き出すまでが一番重たい工事です。品川区は、その最初のひと押しを無料で用意してくれています。使わない理由が、私には見当たりません。
工法や概算のご相談だけでも、遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせフォームか、明誠の会社の考え方をご覧いただければ幸いです。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月17日時点で公表されている品川区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず品川区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 品川区「マンション支援」（令和8年4月1日更新）
- 品川区「マンション管理計画認定申請のアドバイザー派遣」（令和8年4月1日更新）
- 品川区「品川区消費者センター」
- 品川区「区民相談室（暮らしに関する困りごと相談）」
- 東京都マンションポータルサイト「分譲マンション向けマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）」
- （公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」
- （公財）マンション管理センター「相談窓口について」
- （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター「電話相談サービスのご案内（住まいるダイヤル）」
- 国土交通省「マンション標準管理規約」（令和7年10月改正）
- 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月17日
