日暮里・西日暮里・町屋・南千住――荒川区は、JR・京成・東京メトロ・都電荒川線が縦横に走る交通利便性の高いエリアでありながら、木造・RC造とも築年の進んだ建物が23区平均よりやや多い。私（本間）が現地を歩いて感じるのは、「立地は十分に強いのに、建物の劣化を理由に賃料を下げてしまっているオーナーが少なくない」という現実だ。築古を理由に空室期間が伸びる、リフォームに金をかけても賃料に跳ね返らない、売却を打診されても利回りで弾かれる――荒川区オーナーの悩みは、おおむねこの三点に集約されつつある。

本稿は、荒川区で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用）を保有するオーナー、もしくは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーを主読者とする。テーマは「2026年度（令和8年度）、荒川区で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度紹介ではなく、NOI（実質賃料収入）改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、いくら違いが出るのかという観点で整理していく。

なお、NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のこと。物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本だ。つまり、修繕投資がNOIを1円でも押し上げれば、それは売却価格に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、荒川区オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

荒川区は、日暮里・舎人ライナー沿線や南千住の再開発を背景に、築浅・高断熱・宅配ボックス・オートロックを当然の前提とする入居者層が年々増えている。一次取得層も賃貸層も、物件を横並びで比較する目線がシビアになった。したがって、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しないと考えたほうがいい。

入居率の話で言えば、たとえば1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、キャップレート4.5〜5.5%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるわけだ。

補助金を絡める意義は3つある。第一に、純粋な投下キャッシュアウトの圧縮（数十万円〜数百万円の現金が戻る、もしくは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「断熱改修済」「耐震改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が確認できる）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りベースで考えるなら、補助率1/2の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一注意していく。

2. 荒川区が独自に持つ補助制度（オーナーが直接使えるもの）

荒川区の制度は、防災（耐震・不燃化）と環境（省エネ・創エネ）の二本柱だ。収益物件オーナーにとって特に効くものを順に見ていく。

2-1. 木造・非木造建物耐震化推進事業

1棟RC造・木造の大規模修繕と最も相性がいいのが、荒川区の木造・非木造建物耐震化推進事業である。荒川区は首都直下地震で区内の約9割の範囲が震度6強になると想定しており、耐震化への補助を手厚く設計している。賃貸・分譲・アパートで補助率と限度額が異なるのがポイントだ。

建物の種類	事業の種類	補助率	補助限度額
分譲マンション	耐震診断	2/3	400万円（延床に応じた限度あり）
分譲マンション	耐震補強設計	2/3	100万円
分譲マンション	耐震補強工事	2/3	1,000万円
賃貸マンション	耐震診断	1/2	200万円（延床に応じた限度あり）
賃貸マンション	耐震補強設計	1/2	50万円
賃貸マンション	耐震補強工事	1/2	500万円
賃貸アパート	耐震診断	100%	50万円
賃貸アパート	耐震補強工事	4/5	250万円（高齢者優遇で最大500万円）

（出典：荒川区「木造・非木造建物耐震化推進事業について」防災都市づくり部住まい街づくり課住宅係／電話 03-3802-3111）

注目したいのは、賃貸アパートの耐震診断が補助率100%・上限50万円である点だ。木造アパートを複数棟持っているオーナーなら、まず診断は実質自己負担ゼロで受けられる可能性が高い。診断結果が出れば、補強設計・工事へと段階的に進められる。対象は原則として昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された旧耐震基準の建物だ。

オーナー視点で押さえておきたいのは、耐震性能が出口価格に直接効く点である。築古ビルを売る際、買主側のデューデリジェンスで「耐震性能不明」と判断されると、キャップレートを0.3〜0.5%上乗せされる（=収益還元価格が下がる）のが私の実務感覚だ。耐震診断書と改修済の証明があるかないかで、同じNOIでも価格差は数百万円〜数千万円のオーダーに広がる。耐震改修は「守りの修繕」に見えて、実は出口価格を底上げする「攻めの投資」でもある。

2-2. 令和8年度エコ助成事業（太陽光・蓄電池・高断熱窓）

荒川区環境課が運用するエコ助成事業は、ゼロカーボンシティの実現に向け、省エネ・創エネ機器の設置費用の一部を助成する制度だ。事業者（=賃貸オーナー法人）も対象に含まれている点が、収益不動産にとって重要である。

対象機器	助成単価	上限額（区内業者／区外業者）
太陽光発電システム	1kWあたり2万円	30万円／25万円
定置型蓄電池	1kWhあたり5千円	15万円／10万円
高断熱窓	–	20万円／15万円

（出典：荒川区「令和8年度エコ助成事業」環境課。金額は令和7年度実績ベースで、令和8年度も同水準。受付は令和8年5月1日〜令和9年2月26日、施工・支払完了後に申請。最新の要綱は区の公式ページで要確認）

ここで効くオーナー視点の使い方は2つ。ひとつは、荒川区の区内業者を使えば上限額が上がること。太陽光なら区外業者より5万円、蓄電池なら5万円、上限が高い。地元業者との連携は、実質補助率をそのまま押し上げる。

もうひとつは、賃貸マンションの共用部に太陽光＋蓄電池を載せる使い方だ。共用部電気代の圧縮（=NOI改善）に加え、停電時の共用照明・エレベーター・オートロックの動作確保（=BCP）の2つの効果が出る。さらに入居者募集時に「災害時にロビーの照明・コンセントが使える」という安心要素を打ち出せる。これは家賃下落圧力に対する小さくない防波堤になる。高断熱窓は、入居者の体感（夏の暑さ・冬の結露）に直結するため、賃料維持・更新率改善に効きやすい設備でもある。

なお、エコ助成は施工・支払いが完了した後に申請する後払い型である。着工前申請が必要な制度（後述の耐震・不燃化）とは申請タイミングが逆なので、複数制度を同一物件で重ねるときは申請順序を間違えないよう注意したい。

2-3. 不燃化特区・整備地域不燃化加速事業

荒川区は木造住宅密集地域を多く抱えており、不燃化特区制度と整備地域不燃化加速事業助成金を運用している。老朽木造建築物を除却して不燃化建築物に建て替える建築主、または危険な老朽建築物を除却する所有者に対して、費用の一部を助成する制度だ。

築古木造アパートを保有していて、「もう修繕で延命するより建て替えたほうがいい」と判断する局面のオーナーには、この除却・建替え助成が出口戦略の選択肢になる。更地にして売る、新築アパートに建て替えてNOIを再構築する、いずれのシナリオでも除却費用の補助は初期キャッシュアウトを軽くする。対象地区や要件は区域指定されているため、自分の物件が該当するかは事前確認が必須だ。

2-4. 特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化

荒川区では、日光街道・尾久橋通り・明治通りなどの特定緊急輸送道路の沿道に建つ古い建物を対象に、地震で倒壊して道路をふさぐのを防ぐための耐震化支援を実施している。沿道のビル・マンションを保有しているオーナーは、通常の耐震化推進事業より手厚い補助（診断・設計・改修・建替え・除却）を受けられる可能性がある。自分の物件が沿道指定建築物に該当するかどうかは、まず確認しておく価値がある。

3. 東京都の制度をオーナー視点で重ねる

荒川区の制度に、東京都（クール・ネット東京＝東京都環境公社、住宅政策本部）の制度を重ねると、実質補助率はさらに上がる。

3-1. 既存住宅省エネ診断・設計等支援事業

東京都の既存住宅省エネ診断・設計等支援事業は、省エネ診断や省エネ設計に係る費用の一部を都が補助する制度だ。対象者には住宅の所有者（共同住宅における区分所有者を含む）や管理組合が含まれる。令和8年度の申請受付期間は令和8年4月1日〜令和9年3月31日。

オーナーにとっての価値は、「診断・設計を投資判断の材料にできる」点にある。やみくもに窓や断熱材を入れるのではなく、まず診断で費用対効果の高い改修箇所を特定し、その診断結果をもとに国・区の改修補助を取りに行く――この順序が合理的だ。診断費用そのものに補助が出るので、検討の初手として使い勝手がいい。

3-2. 賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業（クール・ネット東京）

クール・ネット東京が運用する賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業は、都内の居住用賃貸集合住宅を対象に、断熱・高効率設備・太陽光・蓄電池などの導入を支援する制度だ。助成対象設備を設置する賃貸集合住宅の所有者が申請できる。賃貸オーナーが「自分の意思決定だけで」使える制度として、荒川区エコ助成と並ぶ柱になる。

3-3. 東京都既存マンション省エネ・再エネ促進事業

分譲マンションを区分所有として運用しているオーナーや、1棟マンションを保有するオーナーには、東京都既存マンション省エネ・再エネ促進事業も選択肢になる。共用部の省エネ・再エネ化を後押しする制度で、大規模修繕のタイミングに合わせて設計すると、工事と補助申請を一体で進められる。

4. 国の制度（2026年度）で「戸あたり」を最大化する

区・都に加えて、国（経済産業省・環境省・国土交通省）の2026年度制度を重ねると、戸あたりの補助額が大きく積み上がる。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

環境省の先進的窓リノベ2026事業は、窓の断熱改修に対して最大100万円／戸を補助する制度だ。集合住宅の場合、ガラス交換と内窓設置は「中高層集合住宅」の補助単価、外窓交換（カバー工法・はつり工法）は「戸建て住宅」の補助単価が適用される。賃料維持に直結する「夏の暑さ・冬の結露・騒音」の体感改善を、補助金で実現できる。交付申請は予算上限に達するまで（遅くとも2026年12月末まで）。

4-2. 給湯省エネ2026・賃貸集合給湯省エネ2026事業

経済産業省の給湯省エネ2026事業、および賃貸オーナー向けの賃貸集合給湯省エネ2026事業では、エコジョーズ等の高効率給湯器への交換が補助対象になる。賃貸集合給湯省エネでは最大17万円の補助が受けられる。給湯器は入居者の満足度に直結する設備で、故障してからの緊急交換よりも、補助金を使った計画的更新のほうが圧倒的に安く済む。交付申請（予約含む）の受付は令和8年3月31日開始。

4-3. マンションストック長寿命化等モデル事業と長寿命化促進税制

国土交通省のマンションストック長寿命化等モデル事業（令和8年度は老朽マンション対策モデル事業として第2回公募）は、高経年マンションの改修・建替えにあたり、独自性・合理性・合意形成・工程計画などの点で優れた再生プロジェクトを公募し、国が費用を補助する制度だ。1棟マンションをお持ちのオーナーや、区分所有で管理組合と連携できるオーナーには、検討の余地がある。

加えて、要件を満たす大規模修繕を行ったマンションには、マンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額が適用される場合がある。現金補助だけでなく、ランニングの税負担まで含めて投資回収を設計できる点は、オーナーにとって見逃せない。

5. 税務の本丸：修繕費か資本的支出か、補助金は雑収入

オーナーにとって補助金以上に効くのが、実は税務処理だ。同じ工事でも、修繕費（全額その年の損金）として処理できるか、資本的支出（減価償却で複数年に按分）になるかで、キャッシュフローのタイミングが大きく変わる。

ざっくり言えば、「現状回復・維持のための支出」は修繕費、「価値や耐用年数を高める支出」は資本的支出になる。外壁塗装の塗り替えでも、従前と同等仕様なら修繕費、遮熱・断熱性能を一段上げる仕様なら資本的支出寄りに判断されやすい。修繕費か資本的支出か、税務処理で結果が大きく変わるため、発注前に税理士と仕様を擦り合わせておくべきだ。

そして繰り返しになるが、補助金は受給時に雑収入として課税される。補助金で工事費が圧縮されても、その圧縮分の一部は税として戻っていく。圧縮記帳（補助金で取得した資産の帳簿価額を減額する処理）が使えるケースもあるため、ここも税理士に確認したい。私がオーナーに必ず伝えるのは、「補助率の額面ではなく、税引後の実質補助率で投資判断してください」という一点だ。

6. 医療法人・介護事業者オーナーのためのBCP×省エネ

自社建物でクリニック・サービス付き高齢者向け住宅・特養などを運営している医療法人・介護事業者オーナーには、防災（BCP）と省エネを兼ねた設計を勧めたい。

介護事業者には災害時の業務継続計画（BCP）の策定が義務付けられており、「72時間の壁」――災害発生から最低3日間は自力で持ちこたえる備え――が求められる。東京都中小企業振興公社のBCP実践促進助成金や、経済産業省の災害時に備えた社会的重要インフラへの自衛的な燃料備蓄の推進事業（医療・福祉施設の非常用発電機・燃料タンク等）を使えば、非常用電源の導入費用の一部を補える。

ここで効くのが、非常用電源を省エネ設備と兼ねる発想だ。太陽光＋蓄電池を平常時は電気代圧縮（=施設運営コスト削減）に使い、停電時はBCP電源として機能させる。荒川区エコ助成・東京都の再エネ補助・国のBCP系補助を重ねれば、初期投資の実質負担を大きく下げられる。医療・介護施設の修繕は、入居者・患者の安全と事業継続に直結するため、補助金の有無にかかわらず先送りできない領域でもある。

7. 荒川区オーナーの補助金活用ロードマップ（着手順）

制度が多いと「どこから手をつけるか」で止まってしまう。私が現場でオーナーに勧めている着手順を、シンプルに整理しておく。

第一段階は診断だ。旧耐震建物なら荒川区の耐震診断（賃貸アパートは補助率100%）、省エネなら東京都の省エネ診断。診断には補助が出るうえ、その後の改修補助を取りに行く根拠資料になる。第二段階は申請タイミングの整理。耐震・不燃化は原則「着工前申請」、エコ助成は「施工・支払完了後申請」と、タイミングが真逆だ。複数制度を重ねるなら、ここで工程表を作っておく。第三段階が仕様の最適化――同じ工事でも、性能等級を一段上げる仕様にするだけで補助対象に乗ることが多い。仕様書段階で建築士・施工会社と擦り合わせ、補助が取れる仕様に「寄せて」発注するのが、オーナー側の意思決定で最も大きい。

逆に、補助が原則出ない／要件が厳しい工事も知っておきたい。単なる外壁塗装の塗り替え（性能向上を伴わないもの）、テナント内装の改修、美観目的だけのエントランス改装、既存設備の単純延命――これらは対象外になりやすい。「現状維持仕様だと対象外、性能が一段上がる仕様だと対象」という線引きが多いと覚えておくといい。

7-1. 数字で見る試算イメージ（荒川区・賃貸マンション1棟のケース）

イメージを掴んでもらうため、簡単な試算を置いておく。荒川区内に築28年・RC造20戸・延床1,200㎡の賃貸マンションを保有し、外壁・防水・窓・共用部の大規模修繕を計画するオーナーを想定する。あくまで概算のモデルケースであり、実際の補助額・税効果は物件と要綱により変動する点は先に断っておく。

たとえば総工事費を4,000万円とする。このうち高断熱窓（先進的窓リノベ2026）で戸あたり数十万円規模、共用部太陽光＋蓄電池（荒川区エコ助成＋東京都の再エネ補助）で数十万円規模、旧耐震該当なら耐震補強工事（荒川区・賃貸マンション補助率1/2、上限500万円）と、制度を重ねていく。仮に補助の合計が500万〜800万円積み上がれば、投下キャッシュアウトは3,200万〜3,500万円程度まで圧縮される。

効果はそれだけではない。窓・断熱・耐震の改修で入居率が93%から96%へ回復し、平均賃料が下げ止まれば、年間NOIは数十万円〜100万円超のオーダーで改善する。これをキャップレート5%で割り戻せば、出口（売却）価格は1,000万〜2,000万円規模で押し上がる計算になる。「補助金で工事費が500万円安くなった」よりも、「NOI改善で出口価格が1,500万円上がった」ほうが、オーナーの最終的な手残りには大きく効く。補助金は入口の話、NOIと出口は終わりの話――この両方を一枚の試算表に並べて初めて、修繕投資の是非は判断できる。

8. 明誠の3工法提案と利回り改善シミュレーション（自社サービスのご案内）

ここからは弊社サービスのご案内である。私が代表を務める株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を主力とし、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場）・ハイブリッド工法の3つから、建物にとってベストな工法を提案できる日本でも数少ない会社だ。詳しくは明誠の大規模修繕サービス、工法の違いはロープアクセス工法のご案内、ご相談はお問い合わせ窓口からどうぞ。

オーナー視点で特に申し上げたいのは、ロープアクセス工法のNOIへの効果だ。足場費の圧縮（規模によっては数百万円）に加えて、入居中の住戸の生活影響が小さい点が大きい。足場架設中の数か月、入居者は窓を開けにくく、洗濯物を干しにくく、帰宅動線も悪化する。このストレスが原因の解約・賃料減額交渉は実際に起きる。ロープアクセスならこの期間をほぼゼロにできる。NOI改善の「隠れた1ポイント」がここにある。

さらに明誠は、一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）を運営しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟している。複数の補助金（荒川区独自＋東京都＋国）を同一物件で重ねる場合、書類の整合性を1社で完結させられるのが強みだ。バラバラの業者に発注すると、見積根拠と仕様の整合が崩れて補助申請が差し戻されるパターンが多い。1棟の大規模修繕で区＋都＋国の3階層を取りに行くなら、最初から窓口を1社に絞るほうが、トータルの実質補助率は高くなる。

9. よくある質問（FAQ）

Q. 補助金を使うと工事が高くつくと聞いたが本当か？
A. 補助要件を満たすために仕様を上げると工事単価は上がるが、補助額と税効果、その後の賃料維持・出口価格を含めて計算すれば、トータルでは有利になるケースが多い。額面の工事費だけで判断しないことが重要だ。

Q. 区・都・国の補助金は併用できるのか？
A. 制度ごとに併用可否・対象経費の切り分けルールがある。荒川区のエコ助成は国・都との併用が可能だが、同じ経費を二重に補助することはできない。工程表と経費按分の設計が必要なので、最初から一体で組むのが現実的だ。

Q. 旧耐震かどうか分からない。
A. 原則として昭和56年（1981年）5月31日以前の着工が旧耐震基準の目安だ。確認申請日や検査済証で判断できる。賃貸アパートなら荒川区の耐震診断が補助率100%なので、まず診断から始めるのが安全だ。

Q. 補助金の申請事務が煩雑で踏み出せない。
A. 申請書類（見積書・仕様書・施工写真・完了報告書）を統一フォーマットで整備できる施工会社に窓口を絞れば、オーナーの事務負担は大きく下がる。複数制度を重ねるほど、この一本化の効果は大きい。

結語

荒川区は、立地の強さに対して建物の更新が追いついていない――裏を返せば、補助金を絡めた計画修繕でまだ伸びしろを取りに行けるエリアだと私は見ている。入居率1%の改善が年間でどれだけのキャッシュフロー差になるか、出口価格に何百万円効いてくるか。その数字を一度、ご自身の物件で試算してみてほしい。

お持ちの物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせいただきたい。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション（キャッシュフロー試算）だけでも、ご相談を承ります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてくる。動くなら、補助金の予算枠が残っている今年度のうちが得策である。

（本稿の補助率・上限額・期限は2026年6月時点で公表されている情報に基づく。各制度は予算枠到達で受付終了となる場合があり、最新の要綱・締切は必ず荒川区および各実施機関の公式情報でご確認ください。本稿は一般的な情報提供であり、個別の税務・法務判断は税理士・専門家にご相談ください。）