「うちは築古だから、省エネなんて関係ないよ」。
収益物件をお持ちのオーナーさまと現場でお話ししていると、いまでもよくこう言われます。
私は外壁・防水の現場で20年やってきました。足場を組む工事も、ロープでぶら下がる無足場の工事も、その両方をくぐってきた立場です。その私から、はっきり申し上げたいことがあります。「省エネは新築の話」という時代は、もう終わりました。
2025年4月から、新築の建物には省エネ基準への適合が原則すべて義務づけられました。賃貸や売買の広告には、断熱性能や光熱費の目安を示す「省エネ性能ラベル」が並ぶようになっています。さらに2027年4月には、エアコンの省エネ基準そのものが大きく引き上げられます。
つまり、これから入居者は「光熱費でこの部屋を選ぶ」ようになる。新築や築浅が次々と省エネ性能を打ち出してくるなかで、何もしていない築古の収益物件は、家賃でも、売却でも、じわじわと選ばれにくくなっていきます。
ですが、ここで慌てて省エネ改修だけを単発で発注するのは、いちばんもったいない動き方です。本日お伝えしたい結論は、ひとつです。省エネ改修は「大規模修繕と同時にやる」のが、コストでも工期でも圧倒的に有利——現場の言葉で、その理由と段取りを整理します。
1. 2026年のいま、賃貸市場で「省エネ性能」が選別基準になり始めた
まず、足元で何が起きているのか。判断の前提が変わってきているので、ここから整理させてください。
新築は2025年4月から、省エネ基準への適合が「義務」になった
これまで省エネ基準の適合義務は、延べ面積2,000平方メートル以上の大規模な建物に限られていました。それが2025年4月1日に工事着手する建物から、原則すべての新築建築物（住宅・非住宅）に拡大されています。背景には、2050年のカーボンニュートラル、2030年度に温室効果ガスを2013年度比46%削減するという国の目標があります（国土交通省）。
ここでオーナーさまに知っておいていただきたいのは、「義務化されたのは新築」だという点です。お持ちの既存物件に、いますぐ何かが義務づけられるわけではありません。ですが、市場に出てくる新築・建替え物件は、これから全部が省エネ基準クリア品になる。比較される側の既存物件は、相対的に見劣りしていく——これが、じわじわ効いてくる変化の正体です。
賃貸・売買の広告には「省エネ性能ラベル」が並び始めた
もうひとつ、2024年4月から始まったのが「建築物の省エネ性能表示制度」です。新築建築物を販売・賃貸する事業者は、チラシやインターネット広告に、断熱性能とエネルギー消費性能を★マークや数値で示す「省エネ性能ラベル」を表示することが努力義務となりました（国土交通省）。対象には賃貸住宅や貸しビルも含まれます。
すでにSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトでも、このラベル表示が始まっています。入居希望者は、間取りや家賃と並んで「この部屋は光熱費がどれくらいか」を、検索画面の段階で見比べられるようになりつつある、ということです。
「努力義務だから、まだ大丈夫」と受け取るか、「次に募集をかけるとき、性能の低い部屋は最初の比較で外される」と受け取るか。私は、後者の感覚で備えておくほうが、オーナーさまの賃貸経営は守られると考えています。
エアコン「2027年問題」——旧設備のままでは、差がつく
設備の側でも、大きな節目が近づいています。2027年4月から、エアコンの省エネ基準（トップランナー制度）が引き上げられます。壁掛け形エアコン全体で2016年度比およそ13.7%の効率改善、普及機種の多い4.0kWクラス（14畳用）では最大34.7%の改善が求められ、2027年4月以降は基準を満たさない機種は製造も販売もできなくなります（資源エネルギー庁）。これがいわゆる「エアコン2027年問題」です。
現在の最安〜スタンダードクラスの多くは新基準を満たしておらず、底上げのために格安モデルの価格帯も全体的に上がる見通しとされています。つまり、設備を「ただ古いものに入れ替える」だけでもコストが上がっていく。だからこそ、建物の断熱性能そのものを底上げして、設備の負担を軽くする発想が効いてきます。
2. なぜ「既存の収益物件」にこそ、この話が効いてくるのか
「義務は新築でしょう」と、ここまでで思われた方。正しいです。でも、オーナーさまの賃貸経営にとっての本当の論点は、義務かどうかではありません。
入居者は、これから「光熱費」で部屋を選ぶ
電気代が高止まりしている今、入居者にとって家賃と光熱費は、ほとんど同じ「毎月の住居費」です。家賃が同じ2部屋が並んだとき、片方が「冬は窓から冷気が入る築古」、もう片方が「内窓が入っていて光熱費が抑えられる部屋」だったら、どちらが選ばれるか。答えははっきりしています。
省エネ性能は、これからの賃貸では空室期間の長さと、設定できる家賃の上限にじかに効いてきます。「築古だから家賃を下げるしかない」と諦める前に、性能を底上げして「選ばれる理由」を作る、という発想に切り替える時期に来ています。
省エネ性能は、売却と融資にも効いてくる
出口（売却）の場面でも同じです。買い手や金融機関が物件を見る目線に、「この建物は今後も競争力を保てるか」という観点が、確実に加わってきています。断熱・省エネ改修の履歴がある建物は、「手をかけて維持されてきた資産」として評価されやすい。逆に、何もしていない築古は、将来かかる改修コストを織り込んで値を引かれやすくなります。
私は以前のコラムでも「修繕履歴が収益物件の売り時を左右する」とお伝えしました。省エネ改修は、その履歴のなかでも、これから価値の差を生む新しい一項目になっていく——そう見ています。
「光熱費の見える化」が、空室対策の言葉を変える
もうひとつ、賃貸経営の現場感覚として申し上げたいことがあります。これまで空室対策といえば、家賃を下げる、フリーレントをつける、設備を一部入れ替える——どれも「コストを払って埋める」打ち手が中心でした。
ところが省エネ性能ラベルが浸透すると、募集の言葉が変わります。「この部屋は断熱性能が高く、光熱費が抑えられます」という、入居者にとって毎月のお金に直結する訴求ができるようになる。家賃を下げずに「選ばれる理由」を作れる、ということです。
築古だからと家賃の値下げ競争に入る前に、性能でポジションを取り直す。これは、長い目で見れば家賃の下支えにもつながります。省エネ改修は「コスト」ではなく「賃貸経営の競争力への投資」だと、私はオーナーさまにお伝えしています。
3. 省エネ改修は「大規模修繕と同時」が圧倒的に有利な理由
ここからが本日の本題です。なぜ単発ではなく、大規模修繕と同時にやるべきなのか。理由は、現場の構造そのものにあります。
足場は、二度組まない——仮設費は工事費の約2割
外壁の断熱改修も、窓まわりの改修の一部も、屋根・屋上の断熱も、外側から手を入れる工事には足場（仮設）が必要です。そして、この仮設費は、大規模修繕の工事費全体のおよそ2割を占める大きな費目です（国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、仮設費が工事費に占める割合は2割前後とされています）。
ここがポイントです。大規模修繕で一度足場を組み、それを撤去し、数年後に省エネ改修でまた足場を組む——これは、いちばん高い費目を二回払っているのと同じです。大規模修繕の足場が建っているうちに省エネ改修も一緒に済ませれば、二度目の仮設費がまるごと不要になります。これだけで、トータルのコストは大きく変わります。
外壁・防水・断熱を「一度の足場」で束ねる
大規模修繕では、外壁塗装、タイルの補修、シーリングの打ち替え、屋上・バルコニーの防水を行います。そこに、外壁の断熱、屋上の断熱、開口部（窓・サッシ）まわりの改修を束ねると、足場・養生・近隣対応といった「工事のたびに必ずかかる固定費」を一回分に圧縮できます。
工期の面でも、居住者・テナントへの影響を「一回」にまとめられる意味は大きい。収益物件では、工事のたびに入居者へ気をつかい、退去リスクを抱えるのが現実です。工事の機会を一回にまとめることは、コストだけでなく、入居者満足と稼働率を守ることでもある——私はそう考えています。
数字でイメージする「二度組み」の損
抽象論だけでは伝わりにくいので、あくまで一例として、ざっくりした数字でイメージしてみます。仮に、ある規模のマンションで大規模修繕の工事費総額が3,000万円だったとします。仮設費がそのおよそ2割なら、足場まわりにかかる費用は600万円前後という計算になります。
ここで、省エネ改修（外壁断熱や窓まわりの工事）を数年後に別発注すれば、その都度、足場を組み直すたびに同じような規模の仮設費が、もう一度のしかかってきます。工事の内容や面積によって金額は上下しますが、「いちばん高い費目を、わざわざ二回払う」という構造そのものが、もったいないのです。
逆に、大規模修繕の足場が建っているうちに省エネ改修を束ねてしまえば、この二度目の仮設費はゼロにできます。さらに、その一度きりの仮設費自体も、後でお話しするロープアクセス・ハイブリッドで圧縮できる。「足場を二度組まない」と「足場そのものを軽くする」を重ねると、効果は足し算ではなく掛け算で効いてきます。（※金額はあくまでイメージのための一例で、実際は建物の状態・規模・仕様により大きく変わります。）
ここで効いてくる、足場を減らす「無足場・ハイブリッド」
そして、仮設費が2割を占めるのなら、その仮設費そのものを圧縮できれば、効果はさらに大きくなります。ここが、私たちのいちばんの強みです。
私たちは、通常の足場を組む工法に加えて、ロープアクセス（無足場工法）、そして両者を建物の部位ごとに使い分けるハイブリッド工法——この3つから、建物にとってベストなやり方をご提案できます。高層部や足場の架けにくい面はロープアクセスで、足場が必要な面だけ足場を組む。こうすると、仮設費そのものを抑えながら、省エネ改修まで一度の工事で束ねられます。
3つの工法から最適なものを選べる会社は、日本でも数えるほどです。「足場ありきの見積もり」を一度ほどいて、本当にその足場が全面に必要かを見直すだけで、コストの絵はかなり変わります。
4. 使える補助金——「先進的窓リノベ2026」を逃さない
省エネ改修には、国の補助金が手厚く用意されています。代表的なのが、環境省の「先進的窓リノベ2026事業」です。窓の断熱改修は、費用対効果がもっとも高い省エネ改修のひとつなので、ここは押さえておきたいところです。
住宅は1戸あたり最大100万円、管理組合名義での申請も可能
先進的窓リノベ2026事業は、令和7年度補正予算で1,125億円が計上された大型の事業です。戸建てやマンションなどの住宅では、補助の上限は1戸あたり最大100万円。内窓の設置、ガラス交換、外窓の交換などが対象です（環境省）。
注意点として、2025年の事業では上限が200万円だったものが、2026年は100万円に減額されています。手厚いうちに動くという判断が効く局面です。そして重要なのが、マンションでは管理組合名義での申請も可能という点。共用部・専有部を束ねて、建物全体の断熱改修に活用できます。大規模修繕の計画にうまく組み込めば、補助金と仮設費の節約が両取りできます。
非住宅（貸しビル）は、1棟あたり最大1,000万円
2026年の事業からは、非住宅建築物も補助の対象に加わりました。貸しビルやテナントビルでは、1棟あたりの上限が最大1,000万円となっています（環境省）。オフィスや店舗の窓改修は、これまで補助の薄い領域でしたが、ここが大きく動いた格好です。ビルオーナーさまにとっては、大規模修繕のタイミングで窓の断熱改修を束ねる強い理由になります。
補助金「ありき」にはしない——申請の段取りだけ先に押さえる
ひとつ、現場の人間として正直に申し上げます。補助金は、予算の上限に達すると受付が終了します。また、対象製品や申請のタイミング、補助下限（先進的窓リノベでは補助額5万円以上が必要）など、要件も毎年変わります。
ですから、「補助金が取れたら工事する」という順番ではなく、「大規模修繕の計画を立てるとき、省エネ改修と補助金活用を最初から選択肢に入れておく」のが正解です。設計・仕様の段階で補助対象の製品を選んでおけば、申請のタイミングを逃しにくくなります。段取りが、そのまま金額の差になります。
5. オーナーが大規模修繕の前に確認すべき、5つの実務
ここまでを、具体的な行動に落とします。次の大規模修繕の前に、この5つだけは確認しておいてください。
実務1：長期修繕計画に「省エネ改修」の行を足しておく
多くの長期修繕計画は、塗装・防水・鉄部といった従来の費目だけで組まれています。ここに、外壁・屋上の断熱、窓まわりの改修という行を、検討項目として足しておくこと。計画の段階で並べておくだけで、「同時施工」という選択肢が消えずに残ります。
実務2：次の足場を「省エネ改修と束ねられないか」で考える
次に足場を組む工事の予定が決まっているなら、その足場で省エネ改修も束ねられないかを、必ず一度検討してください。仮設費を二回払わないための、いちばん効く一手です。
実務3：補助金のスケジュールを「設計の前」に確認する
先進的窓リノベ2026事業などの補助金は、予算と期間に限りがあります。工事の発注前ではなく、仕様を決める設計の段階で、対象製品・申請時期を確認しておくこと。これが申請の取りこぼしを防ぎます。
実務4：工法を「足場ありき」で決めない
見積もりが「全面足場」で組まれていたら、一度立ち止まってください。高層部や一部の面だけロープアクセスに置き換える、あるいはハイブリッドにするだけで、仮設費が変わることがあります。3工法を扱える会社に、別の絵も描いてもらうのが安全です。
実務5：省エネ改修の履歴を「記録」として残す
工事をしたら、内容・数量・使った製品を記録に残しておくこと。この履歴が、将来の売却・融資・入居者募集で「手をかけて維持されてきた建物」という説明材料になります。やった工事を、ちゃんと価値に変えるための一手です。
6. 工法の選び方——足場・ロープアクセス・ハイブリッド
「無足場って、本当に大丈夫なの？」というご質問を、現場でよくいただきます。ここで、3つの工法の使い分けを整理しておきます。
居住者・テナントがいる収益物件こそ、無足場が効く
ロープアクセス（無足場工法）は、産業用ロープを使って建物の外壁にアクセスし、足場を架けずに施工する方法です。足場の架設・撤去がない分、仮設費を抑えられ、工期も短く、足場で窓がふさがれる期間がない。居住者やテナントが入ったまま工事を進める収益物件では、この「生活・営業への影響の小ささ」が大きな価値になります。
一方で、広い面を一気に仕上げる作業や、重い資材を扱う工事は、足場のほうが向きます。だから「無足場が万能」とは申しません。建物の形・高さ・工事内容によって、最適な工法は変わります。
3つの工法から「建物にとってベスト」を選ぶ
私たちは、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つを、建物の特性に応じて使い分けてご提案します。足場が必要な面は足場で、不要な面はロープアクセスで——この組み合わせ（ハイブリッド）で、品質を落とさずに仮設費を圧縮します。
さらに、私たちは日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟しています。それぞれの専門職が直接施工に入ることで、中間マージンを抑えながら高品質を保つ——これが、高品質と低価格を両立できる理由です。
7. 私が現場で見てきた、同時施工の「失敗」と「成功」
最後に、現場の話を少しだけ。
失敗のほうから。あるオーナーさまは、大規模修繕で足場を組み、外壁と防水をきれいに仕上げました。その2年後、入居者からの「冬が寒い」という声を受けて、窓の断熱改修を別発注。また足場を組み、また近隣にあいさつまわりをして、また仮設費を払いました。「あのとき一緒にやっていれば、足場代がまるまる浮いたのに」——後から悔やまれていました。これは、計画の段階で省エネ改修が選択肢に入っていなかったために起きたことです。
成功のほうも。別の一棟オーナーさまは、大規模修繕の計画を立てる段階で、私たちと一緒に「この足場で、できることを全部やる」と決めました。外壁塗装・防水に加えて、窓の断熱改修を束ね、補助金の対象製品を設計段階で選定。高層部はロープアクセスに切り替えて仮設費を抑えました。結果、工事は一回で済み、入居者へのお願いも一回だけ。工事後の募集では「省エネ性能」を打ち出せるようになり、空室の埋まりが目に見えて変わりました。
差は、能力ではありません。「次の足場を、最大限に使い切る」という発想があったかどうか。それだけです。
8. よくあるご質問（FAQ）
Q1. 既存の築古マンションにも、省エネ基準の適合義務はかかりますか？
A. いいえ。2025年4月から義務化されたのは、原則すべての「新築」建築物です（国土交通省）。既存物件にいますぐ適合義務がかかるわけではありません。ただし、新築・建替えが省エネ基準クリア品になるなかで、何もしていない既存物件は相対的に競争力が下がっていきます。義務ではなく「選ばれ続けるための備え」として考えるのが実務的です。
Q2. 省エネ改修だけを単発で発注するのは損ですか？
A. 足場を要する外壁・屋上の断熱改修については、大規模修繕と別々に発注すると、仮設費（工事費のおよそ2割）を二回払うことになります。内窓の設置など足場が不要な工事は単発でも構いませんが、足場を使う工事は大規模修繕と束ねるほうが、コスト面で有利です。
Q3. 補助金は、いつ申請すればいいですか？
A. 工事の発注後ではなく、仕様を決める設計の段階で、対象製品とスケジュールを確認しておくのが安全です。先進的窓リノベ2026事業のような補助金は、予算上限に達すると受付が終了し、要件も毎年変わります（環境省）。「取れたらやる」ではなく「最初から計画に組み込む」のが正解です。
Q4. マンションの管理組合でも補助金は使えますか？
A. はい。先進的窓リノベ2026事業は、マンションの管理組合名義での申請が可能です（環境省）。共用部・専有部を束ねて、建物全体の断熱改修に活用できます。大規模修繕の計画と一緒に検討すると効果的です。
Q5. ロープアクセス（無足場工法）は、足場の工事より品質が落ちませんか？
A. 工事内容によります。外壁の塗装・補修やシーリング、調査・点検などはロープアクセスでも十分な品質で施工できます。一方、広い面を一気に仕上げる作業や重量物の扱いは足場が向きます。だからこそ、私たちは部位ごとに使い分けるハイブリッド工法で、品質を保ちながら仮設費を抑えるご提案をしています。
Q6. まず何から始めればいいですか？
A. お持ちの建物の長期修繕計画を見直し、「次に足場を組む工事はいつか」を確認するところからです。そのタイミングに省エネ改修と補助金活用を束ねられないか、図面と現地を見たうえでご提案します。判断の前の整理だけでも、お手伝いできます。
9. まとめ——「次の足場」を、最大限に使い切る
本日お伝えしたかったことは、ひとつに尽きます。省エネ改修は、大規模修繕と同時にやる。次に組む足場を、最大限に使い切る。
新築は2025年4月から省エネ基準が義務化され、賃貸広告には省エネ性能ラベルが並び、2027年にはエアコンの基準も上がります。市場は、確実に「省エネ性能で建物を見る」方向に動いています。そのなかで、既存の収益物件が選ばれ続けるためには、性能を底上げする一手が要る。
ただし、慌てて単発で発注すれば、いちばん高い仮設費を二度払うことになります。大規模修繕の足場が建っているうちに省エネ改修を束ね、補助金を計画段階から組み込み、足場そのものをロープアクセス・ハイブリッドで圧縮する——この段取りができるかどうかが、コストと資産価値の分かれ目です。
私たちは、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から、建物にとってベストなご提案ができる、日本でも数少ない会社です。「次の足場で、できることを全部やる」——そのプランニングを、図面と現地から一緒に組み立てます。
無足場・ロープアクセスでの大規模修繕について詳しくはロープアクセス工事のご案内を、調査・お見積もりのご相談は大規模修繕・調査のご案内をご覧ください。具体的なご相談はお問い合わせフォームから承ります。
出典
- 国土交通省「全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます（建築物省エネ法／2025年4月施行）」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001519931.pdf
- 国土交通省「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度（2024年4月開始）」 https://www.mlit.go.jp/shoene-label/
- 環境省「先進的窓リノベ2026事業（公式）」 https://window-renovation2026.env.go.jp/
- 環境省「先進的窓リノベ2026事業の概要（令和7年度補正予算1,125億円）」 https://www.env.go.jp/content/000367224.pdf
- 資源エネルギー庁「2027年4月からエアコンの新たな省エネ基準がスタート」 https://www.enecho.meti.go.jp/about/special/johoteikyo/air_conditioner_2026.html
- 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（仮設費が工事費に占める割合の目安）
本記事の試算・割合はあくまで目安であり、実際の費用・補助内容は建物の状態や年度の制度改正により変わります。個別の判断は現地調査のうえご相談ください。
