志木市のマンション管理組合が使える補助金・税制ガイド【2026年度版】
「そろそろうちのマンションも大規模修繕の時期だが、志木市から何か支援は受けられないのだろうか」。理事会でそんな声が出はじめたら、この記事はまさに「うちの話」です。
私は大規模修繕の現場に20年近く立ってきました。マンション・ビル・ホテルの外壁や防水を、足場を組む工法と、ロープでぶら下がって施工する無足場の工法（ロープアクセス工法）の両方で手がけています。その中で、志木市の管理組合の理事長さまから一番多くいただく相談が、「補助金や税制で、修繕積立金の負担を少しでも軽くできないか」というものです。
先に正直に申し上げます。志木市には、共用部の大規模修繕そのものに直接お金を出してくれる「ど真ん中の補助金」は、現時点では用意されていません。ですが、使い方を間違えなければ管理組合の負担を確実に軽くできる制度が、いくつもあります。この記事では、志木市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に実際に使える制度を、現場目線で整理してお伝えします。読み終えるころには、「自分のマンションでどの制度から動けばよいか」がはっきりしているはずです。
志木市のマンション事情──「他人事ではない」数字
最初に、志木市がいま置かれている状況を数字で押さえておきます。
志木市が策定した「志木市マンション管理適正化推進計画」によると、市内のマンション総戸数は約9,500戸。そのうち、竣工後40年を超える高経年マンションの戸数は全体の3分の1を超える約3,500戸にのぼります。さらに5年後には、その数が概ね半数の約4,900戸まで増える見込みで、これは全国平均を上回るペースです（出典：志木市マンション管理適正化推進計画）。
つまり、建物の老朽化と、それに伴う大規模修繕・資金繰りの悩みは、もう一部の特別なマンションだけの話ではありません。志木市内の多くの管理組合が、これから数年のうちに「2回目・3回目の大規模修繕」と「修繕積立金の見直し」という大きな課題に直面します。だからこそ、使える制度を早めに知っておくことが、理事会の大きな武器になります。
まず押さえる「制度の全体像」
志木市の管理組合が関わる制度は、大きく5つに分けて考えると整理しやすいです。最初に全体像を表でお見せします。それぞれの中身は、このあと順番に解説します。
| 制度 | 何に効くか | 共用部の修繕に直接使えるか | 担当窓口 |
|---|---|---|---|
| ① マンション管理計画認定制度 | 管理体制の「お墨付き」・税制や融資の入口 | 間接的（前提条件になる） | 建築開発課 |
| ② 建築物耐震診断・設計・改修補助金 | 旧耐震マンションの診断・耐震改修 | 使える（旧耐震が条件） | 建築開発課 |
| ③ マンション長寿命化促進税制 | 大規模修繕後の固定資産税の減額 | 間接的（税負担を軽くする） | 課税課 |
| ④ 住宅用省エネルギー機器設置費補助金 | エネファーム設置費の一部補助 | 限定的（設備に限る） | 環境推進課 |
| ⑤ 安全住宅リフォーム補助 | 耐震・バリアフリー改修（自己居住用） | 使えない（専有・戸建中心） | 建築課 |
ポイントは、志木市の制度は「①管理体制を整える」→「②耐震という命に関わる工事を支える」→「③きちんと修繕したマンションの税負担を軽くする」という流れで設計されている、ということです。バラバラの制度に見えて、実は一本の線でつながっています。順番に見ていきましょう。
① マンション管理計画認定制度──すべての入口になる「お墨付き」
最初に取り上げるのは、補助金そのものではありませんが、ほかの制度の土台になる非常に重要な制度です。
どんな制度か
マンション管理計画認定制度とは、管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、「適切に管理されているマンション」として市が認定する制度です。志木市でも「志木市マンション管理計画認定制度」として運用されています（出典：志木市マンション管理計画認定制度）。
認定基準は、国土交通省がマンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容です。管理組合の運営状況、管理規約、経理、長期修繕計画の内容などが、国の定める水準を満たしているかどうかをチェックします。
認定を受けるメリット
認定を取ると、次のような効果が期待できます。
第一に、資産価値の向上です。適正に管理されたマンションとして市場で評価されるため、売買のときに有利に働きます。第二に、金融面の優遇です。住宅金融支援機構の「フラット35維持保全型」や「マンション共用部分リフォーム融資」で金利の引下げが適用され、「マンションすまい・る債」を購入する場合には利率が上乗せされます。第三に、後ほど詳しく説明する長寿命化促進税制（固定資産税の減額）の前提条件になります。ここが実務上は一番大きいポイントです。
申請の流れと費用
申請は、（1）事前準備・合意 →（2）事前確認依頼 →（3）事前確認適合証の受領 →（4）認定申請 →（5）審査・認定通知 →（6）公表・更新、というステップで進みます。申請できるのは、原則として管理組合の管理者等です。
注意したいのは費用です。市への申請手数料は無料ですが、事前確認の段階で（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を利用するため、システム利用料などが別途かかります。また、申請には同センターが発行する事前確認適合証が必須で、これがないと申請を受け付けてもらえません。認定の有効期間は通知書の発行日から5年間で、満了の1か月前から更新できます。
理事会としては、「総会で認定取得の方針を決める → 長期修繕計画と積立金を見直す → 事前確認を受ける → 認定申請」という順番を、1年〜1年半の余裕をもって進めるのが現実的です。
② 建築物耐震診断・耐震設計・耐震改修補助金──旧耐震マンションの「本丸」
志木市の制度のなかで、共用部の工事に直接お金が出る数少ない制度が、この耐震関連の補助金です。とくに昭和56年（1981年）以前に建てられたマンションをお持ちの管理組合は、ここは必ず押さえてください（出典：建築物耐震診断、耐震設計及び改修補助金）。
対象になるマンション
対象は、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工した住宅で、適法に維持管理されているものです。いわゆる「旧耐震」のマンションが対象になります。
ここで朗報があります。志木市は「志木市建築物耐震改修促進計画」の改定にあわせ、補助の実施期間を当初の令和8年3月末から、令和13年（2031年）3月末まで延長しました。住宅の耐震化率を95％にする目標を継続するためで、旧耐震マンションの管理組合にとっては、検討する時間的な余裕が生まれたことになります。
補助の中身（共同住宅＝分譲マンションの場合）
分譲マンションの場合、補助は「診断」「設計」「改修」の3段階に分かれています。
耐震診断は、1棟ごとの戸数に応じて100万円から700万円を限度に、診断費用の3分の2以内かつ補助対象者1戸当たり5万円が補助されます。耐震設計（分譲マンションのみが対象）も同様に、戸数に応じて100万円から700万円を限度に、設計費用の3分の2以内かつ1戸当たり5万円です。
そして耐震改修は、耐震診断の結果、評点が1.0未満（耐震性がない）と診断され、改修後に1.0以上となる工事に対して、改修費用の3分の1以内かつ1戸当たり30万円（申請戸数に応じた限度額あり）が補助されます。
さらに見逃せないのが市内業者加算です。共同住宅の工事を、建設業許可を受けている市内業者（市内に本店を有する法人）が行う場合、補助金が10％または20％加算されます。地元の施工体制を組むことで、補助額そのものが上乗せされる仕組みです。
必ず守るべき手続きの順番
ここは何度でも強調します。耐震診断・設計・改修の契約（着手）は、補助金の交付決定後でないと補助の対象になりません。 先に業者と契約してしまうと、後から申請しても一円も出ません。志木市も「必ず事前にご相談ください」と明記しています。理事会で「まず建築開発課（Tel：048-456-5372）に相談する」を最初の一歩にしてください。
③ マンション長寿命化促進税制──きちんと修繕したご褒美の「固定資産税減額」
3つ目は、国の制度を志木市が運用している「長寿命化促進税制」です。大規模修繕を計画的に行ったマンションの固定資産税を軽くする仕組みで、区分所有者一人ひとりの負担に直接効いてきます（出典：長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置）。
減額の内容
一定の要件を満たすマンションが、令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に長寿命化に資する大規模修繕工事を施し、申告すると、工事完了の翌年度分の建物居住用部分について、固定資産税額の3分の1が減額されます（1戸当たり100平方メートルが限度）。
5つの要件
減額を受けるには、次の5つをすべて満たす必要があります。
一つ、新築後20年以上が経過していること。二つ、総戸数が10戸以上であること。三つ、過去に「外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事」のすべてを含む長寿命化工事を行っていること。四つ、居住用専有部分を有すること。五つ、長寿命化工事の実施に必要な積立金の確保等をしていること。
この5番目が、①の管理計画認定制度とつながります。具体的には、「管理計画認定マンション」であって、令和3年9月1日以降に修繕積立金の平均額を認定基準未満から認定基準以上に引き上げているか、あるいは長期修繕計画について市から助言・指導を受けて計画を見直し、一定の基準に適合させていること、のいずれかが必要です。つまり、①の認定を取り、積立金を適正水準に引き上げておくことが、③の税制優遇の入口になるのです。
手続きの注意点
工事完了後3か月以内に、必要書類を課税課資産税グループ（Tel：048-473-1135）へ提出します。建築士やマンション管理士が発行する証明書類が必要です。なお、管理組合等の代表者が区分所有者の分をまとめて申告することも認められています。耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修等の減額とは同年度に併用できず、適用は1戸につき1回限りです。
「修繕は積立金を取り崩すだけ」と思われがちですが、計画的にやれば翌年度の固定資産税が軽くなる。これは区分所有者への説得材料としても有効です。
④ 住宅用省エネルギー機器設置費補助金──エネファーム設置の一部を補助
4つ目は、環境分野の補助金です。志木市は地球温暖化防止の一環として、燃料電池コージェネレーションシステム（エネファーム）を設置・増設する費用の一部を補助しています（出典：住宅用省エネルギー機器設置費の補助金について）。
令和8年度（2026年度）の内容は、エネファーム1件につき50,000円。申請受付期間は令和8年4月1日から令和9年2月5日までで、先着順です。予算に達すると早期に締め切られる可能性があるため、検討するなら早めに動くのが鉄則です。
管理組合にとって押さえておきたいのは、申請書類のなかに「共同住宅（分譲住宅）の場合、管理者等及び発電システム設置の決議が確認できる書類の写し」という項目があることです。つまり、共用部にエネファームを設置するケースも、総会の決議があれば申請の俎上に乗ります。なお、この補助金も設置前の申請が必須で、市税等の未納がないことが条件です。
ただし正直に申し上げると、エネファームは大規模修繕の中心テーマである外壁・防水とは別の話です。補助額も限定的なので、「使えるなら使う」くらいの位置づけで捉えるのがよいでしょう。
⑤ 安全住宅リフォーム補助──「共用部には使えない」を正直に
5つ目は、誤解されやすいので、あえて「使えない理由」を含めて説明します。
志木市には「安全住宅リフォーム補助」という制度があり、住宅の耐震化やバリアフリー化に伴う改修工事費の一部を補助しています。内容は、対象工事ごとに上限10万円、工事に要した額の30％以内で、耐震補強関連工事とバリアフリー工事をそれぞれ1回ずつ利用できます（出典：志木市のリフォーム補助金一覧（ハピすむ））。
ただし、この制度は基本的に自己居住用の住宅（戸建てや専有部分）を想定したものです。マンションの共用部の大規模修繕には使えません。「リフォーム補助があるなら共用部の外壁にも使えるのでは」と期待される理事長さまは多いのですが、ここは線引きがはっきりしています。管理組合としては、共用部は②の耐震補助や③の税制で考え、この制度は各区分所有者が専有部のバリアフリー化などで使うもの、と整理しておくと混乱しません。
モデルケースで見る「いくら戻るのか」
数字だけ並べてもイメージしにくいので、志木市の制度（②の耐震補助）を使った場合に、実際どのくらい補助されるのかを、仮のモデルマンションで試算してみます。あくまで考え方を示すための概算で、実際の金額は戸数・工事内容・限度額によって変わります。
ケースA：50戸の旧耐震マンションで耐震診断を行う場合。 診断費用が仮に300万円だったとします。補助は「診断費用の3分の2以内」かつ「1戸当たり5万円」が基準です。診断費の3分の2は200万円、1戸5万円×50戸は250万円。このうち少ない200万円が、戸数に応じた限度額（100万〜700万円）の範囲内で補助されるイメージです。管理組合の実質負担は、300万円から200万円を差し引いた約100万円まで圧縮できる計算になります。建物の現状を「数字」で把握する第一歩としては、十分に踏み出しやすい金額ではないでしょうか。
ケースB：同じ50戸のマンションで耐震改修を行う場合。 改修費用が仮に6,000万円だったとします。補助は「改修費用の3分の1以内」かつ「1戸当たり30万円」。改修費の3分の1は2,000万円、1戸30万円×50戸は1,500万円。このうち少ない1,500万円が補助の目安になります（申請戸数に応じた限度額があります）。さらに、建設業許可を持つ市内業者が施工すれば、補助金が10％または20％加算されます。地元の施工体制を組むことで、補助の「率」だけでなく「額」も上積みできるわけです。
志木市の耐震補助は、診断で1戸当たり5万円、改修で費用の3分の1という水準で、旧耐震マンションの管理組合にとっては動き出す価値が十分にあります。まずは正確な見積りと、建築開発課への事前相談から始めてください。
よくある質問──理事会で実際に出る疑問
最後に、説明会や理事会で実際によく出る質問に、現場目線でお答えします。
Q1：うちは新耐震（昭和56年6月以降）なのですが、耐震補助は使えますか。
②の耐震診断・改修補助は、昭和56年5月31日以前に着工した旧耐震の建物が対象です。新耐震のマンションは対象外ですが、その分、①管理計画認定制度や③長寿命化促進税制の活用に軸足を置くとよいでしょう。新耐震であっても、築年数が経てば防水や外壁の修繕は必ず必要になります。
Q2：管理計画認定を取るのに、結局いくらかかりますか。
志木市への申請手数料は無料です。ただし、事前確認のために（公財）マンション管理センターの支援サービスを利用するため、システム利用料などが別途かかります。金額は申請の手引きで確認できますので、まずは建築開発課に相談し、手引きを入手するところから始めるのが確実です。
Q3：長寿命化促進税制の「過去の長寿命化工事」とは、どこまでやっていれば認められますか。
外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事の「すべて」を過去に行っていることが要件です。一部だけでは認められません。だからこそ、これから大規模修繕を計画するなら、最初からこの3つをそろえる前提で長期修繕計画を組んでおくと、将来の税制優遇につなげやすくなります。
Q4：補助金の申請は、管理会社に任せておけば大丈夫ですか。
管理会社が手続きをサポートしてくれるケースは多いですが、最終的に総会決議や交付決定前の契約管理といった「期限とタイミング」の判断は管理組合の責任です。とくに「交付決定前に契約しない」という鉄則は、理事会としても必ず把握しておいてください。任せきりにせず、節目で進捗を確認することをおすすめします。
Q5：複数の制度は同時に使えますか。
①②④は目的が異なるため、要件を満たせば併用を検討できます。一方、③の長寿命化促進税制は、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修等による固定資産税の減額とは同年度に併用できず、適用は1戸につき1回限りです。どの年度にどの制度を当てるか、修繕のスケジュールとあわせて設計することが大切です。
申請の「順番」──理事会が動くロードマップ
ここまでの制度を、実際に動く順番で並べ直すと、理事会の動き方が見えてきます。
まず最初にやるべきは、①管理計画認定制度の検討と長期修繕計画・修繕積立金の見直しです。これがすべての土台になります。認定を取り、積立金を適正水準に引き上げておけば、③の固定資産税減額の要件にもつながります。
次に、旧耐震（昭和56年5月以前着工）のマンションなら、②の耐震診断から着手します。診断費用の3分の2が補助されるので、まずは建物の現状を「数字」で把握しましょう。診断の結果、耐震改修が必要となれば、設計・改修と段階を踏んで補助を受けられます。いずれも交付決定前の契約は対象外なので、契約のタイミングだけは絶対に間違えないでください。
そして、大規模修繕を実施する際は、外壁塗装・床防水・屋根防水を計画的にそろえることで、③の長寿命化促進税制の対象に乗せられないかを検討します。④のエネファームのような設備系は、タイミングが合えば併せて活用します。
この順番を意識するだけで、「バラバラの制度を場当たり的に使う」状態から、「制度を連動させて負担を最小化する」状態に変わります。
ここでつまずく──現場で見てきた3つの落とし穴
最後に、私が現場で実際に見てきた「もったいない失敗」を3つ共有します。
落とし穴1：先に契約してしまう。 これが一番多い失敗です。耐震補助も省エネ補助も、すべて「交付決定後に契約・着工」が原則です。良い業者が見つかって急いで契約した結果、補助が一切受けられなかった、というケースを何度も見てきました。動く前に、まず窓口へ相談してください。
落とし穴2：修繕積立金の不足を放置する。 長寿命化促進税制も管理計画認定も、突き詰めると「計画的に積立金を確保できているか」が問われます。積立金が不足していると、認定も税制優遇も遠のき、そもそも大規模修繕の選択肢が狭まります。早めの値上げ議論は、痛みを伴いますが、結局は資産価値を守る近道です。
落とし穴3：工法を1つしか比較しない。 大規模修繕というと「足場をぐるりと組むもの」と思い込んでいる管理組合が大半です。しかし、足場の架設・解体費は工事費全体のなかで決して小さくありません。ここを見直すだけで、コストも工期も、住民の生活への影響も大きく変わります。
補助金の先にある「工法の選択」──負担を本当に軽くする方法
補助金や税制は、確かに管理組合の負担を軽くします。しかし、工事費そのものを下げる最大のレバーは、実は「工法の選び方」にあります。
私たちは、大規模修繕を3つの工法から建物に最適な形で提案しています。1つ目は、従来型の足場仮設工法。複雑な形状や全面的な改修には今も有効です。2つ目は、産業用ロープを使ってビルの外壁にぶら下がって施工するロープアクセス工法（無足場工法）。足場を組まないため、足場架設費を抑えられ、工期も短く、何より足場による圧迫感や防犯面の不安といった居住者の生活への影響を最小化できます。3つ目は、両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法です。たとえば「低層部は足場、高層部や狭小部はロープアクセス」と組み合わせ、総合的なコストと工期を最適化します。
この3つを建物特性に応じて選べる会社は、日本でも多くありません。志木市のように高経年マンションが急増していく地域では、「補助金で何割か軽くする」だけでなく、「そもそもの工事費と住民負担を工法で下げる」という発想が、これからの管理組合にとって重要になります。診断やお見積りは、もちろん複数社で比較していただいて構いません。大切なのは、足場ありきで考えず、選択肢を広げて検討することです。
まとめ──「相談を最初の一歩に」
志木市には、共用部の大規模修繕そのものへの直接補助はないものの、①管理計画認定制度、②耐震診断・設計・改修補助金、③長寿命化促進税制、④省エネ機器補助という、連動させれば確実に負担を軽くできる制度がそろっています。鍵になるのは、これらを「正しい順番で、契約前に」動かすことです。
まずは管理計画と修繕積立金の現状を点検し、旧耐震であれば耐震診断から。そして大規模修繕を計画する段階で、長寿命化促進税制と工法の選択をセットで検討する。この流れを理事会で共有するだけで、数年先の負担は大きく変わります。
制度の最新の金額や要件は年度ごとに変わり、予算が上限に達すると締め切られるものもあります。検討を始める際は、必ず各担当窓口（建築開発課 048-456-5372、課税課 048-473-1135、環境推進課 048-473-1492）に最新情報をご確認ください。そして、工事の進め方や工法の選び方でお悩みがあれば、私たちにもお気軽にご相談ください。志木市のマンションが、これからも長く価値を保ち続けられるよう、現場目線で力になります。
本記事は2026年6月時点で公表されている志木市および国土交通省の情報をもとに作成しています。補助金・税制の金額や要件、受付期間は変更される場合がありますので、申請前に必ず各担当窓口の最新情報をご確認ください。
