川越市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜給湯省エネ・窓リノベ・長寿命化税制で収益物件のNOIを底上げする2026年度

まず押さえたい：川越市の賃貸オーナーが使える補助金の全体像

制度を一覧にすると、賃貸物件で「使える／使いにくい」の線引きがはっきり見えてきます。

制度名	実施主体	賃貸オーナーの使いやすさ	ざっくりの旨味
賃貸集合給湯省エネ2026事業	国（経産省）	◎ 賃貸専用制度	給湯器交換1台5〜10万円
先進的窓リノベ2026事業	国（環境省）	◎ 賃貸も対象	窓改修集合は戸数×最大100万円
埼玉県窓断熱リフォーム支援事業	埼玉県	○ 賃貸も対象	国の窓補助への上乗せ
マンション長寿命化促進税制	国＋川越市	○ 一定要件のマンション	固定資産税を翌年度減額
川越市ブロック塀等撤去費補助	川越市	○ 所有者・管理者が対象	撤去費の1/2・最大10万円
川越市住宅改修補助金	川越市	× 賃貸は対象外	（自己居住のみ）
旧耐震建築物耐震診断・改修補助	川越市	△ 令和8年度は共同住宅の改修募集なし	主に診断向け

この表のとおり、「川越市の制度だけ」を見ていると使える補助金が少なく見えます。しかし国と県まで視野を広げると、賃貸物件でも十分に活用できる制度がそろっているのが実態です。ここからは、旨味の大きい順に一つずつ掘り下げていきます。

① 賃貸集合給湯省エネ2026事業:オーナーが主役の数少ない国補助

私がまず川越のオーナーさまにお勧めするのが、この賃貸集合給湯省エネ2026事業です。理由はシンプルで、これは数ある国の補助金のなかでも珍しく「賃貸集合住宅のオーナー」が主役として設計されている制度だからです。

正式には資源エネルギー庁が所管する「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」で、老朽化した従来型の給湯器を、潜熱回収型のエコジョーズ（ガス）またはエコフィール（石油）へ交換する費用の一部を補助します。補助額は次のとおりです。

追い焚き機能あり:1台あたり7万円
浴室へのドレン水排水工事を伴う場合:1台あたり10万円
追い焚き機能なし:1台あたり5万円

補助対象者は「賃貸集合住宅のオーナー等で、給湯器の交換工事の発注者」。リース利用も対象に含まれます。つまり、入居者ではなくオーナーであるあなたが申請者になれる、ということです。

築20年前後の物件をお持ちの方なら実感があると思いますが、古い給湯器は「壊れてから慌てて交換」になりがちです。そうなると入居者の生活に穴があき、退去やクレームの引き金にもなります。私は現場で「まだ動くから」と先送りされた給湯器が真冬に一斉に寿命を迎える例を何度も見てきました。補助金が出る今のうちに計画的に更新しておくことは、単なる設備投資ではなく、入居率と入居者満足度を守るための守りの一手です。10戸のアパートで1台10万円の補助が全戸に効けば、単純計算で100万円のキャッシュアウト圧縮になります。

なお、より高機能なハイブリッド給湯機（ヒートポンプとガスの併用、10万円/台・加算要件で12万円/台）やエネファームを狙う場合は、別枠の「給湯省エネ2026事業」が対象になります。オーナーさまの物件の給湯方式に応じて、どちらの窓口を使うかを見極める必要があります。

参考:賃貸集合給湯省エネ2026事業特設サイト（https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/ ）、給湯省エネ2026事業（https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/ ）

② 先進的窓リノベ2026事業:賃貸でも「戸数×最大100万円」の大型枠

次に大きいのが、環境省の先進的窓リノベ2026事業です。断熱性能の高い窓・ガラス・内窓への改修に対する補助で、こちらも賃貸物件が対象になっています。

補助対象者には「賃貸に供する個人または法人」「集合住宅等の管理組合」などが明記されており、賃貸オーナーが堂々と使える制度です。補助上限は住宅1戸につき最大100万円。集合住宅の場合は「1棟につき100万円×総戸数」が上限になりますので、規模の大きい物件ほど枠が大きくなります。非住宅（テナントビル等）でも、延床面積240㎡以下なら1棟最大100万円、240㎡超なら1棟最大1,000万円という枠が設けられています。ただし、1申請あたりの補助額が5万円以上でなければ対象にならない点には注意してください。

窓の断熱は、オーナーにとって「地味だが効く」投資です。埼玉県の資料でも、冬に室内から流出する熱の約6割、夏に流入する熱の約7割が窓などの開口部からとされています。窓を断熱化すればエアコンの効きが良くなり、入居者の光熱費が下がる。これは内見時の訴求ポイントになり、結果として賃料の下支えと空室期間の短縮につながります。「築年数なりの寒さ・暑さ」は、賃料の下落圧力として静かに効いてくるものです。窓リノベはその圧力を止める投資だとお考えください。

参考:先進的窓リノベ2026事業【公式・環境省】（https://window-renovation2026.env.go.jp/ ）

③ 埼玉県窓断熱リフォーム支援事業:国の窓補助への「上乗せ」

窓の改修をお考えなら、②の国の補助に加えて、埼玉県窓断熱リフォーム支援事業もセットで検討してください。これは、国の「先進的窓リノベ2026事業」や「みらいエコ住宅2026事業」を活用して県内住宅の窓断熱改修を行った場合に、埼玉県が費用の一部を上乗せ補助する制度です。

埼玉県の公式ページによれば、令和8年5月18日に申請受付が開始されており、戸建て・マンション・アパートを問わず、また持ち家・賃貸を問わず対象になります。つまり、川越市の賃貸物件も対象です。国と県を組み合わせることで、窓改修の実質負担を大きく圧縮できる点が最大の魅力です。

一点だけ実務上の注意を。この事業は国の「物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金」を財源としており、こうした交付金型の県補助は予算に上限があるのが通例です。国の補助と県の補助では申請の順序や併用条件が定められていますので、着工前に必ず事務局へ申請フローを確認してから工事契約を結んでください。順番を間違えると「補助が出ない」という一番もったいない結果になりかねません。

参考:埼玉県窓断熱リフォーム支援事業について（https://www.pref.saitama.lg.jp/a1107/reform/windowreform.html ）、事務局ホームページ（https://madoeco-saitama.jp/ ）

④ マンション長寿命化促進税制:固定資産税を「翌年度」直接軽くする

ここまでは工事費の補助でしたが、オーナーにとって見逃せないのが税金そのものを軽くする制度です。それが国の「マンション長寿命化促進税制」で、長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事完了の翌年度分の固定資産税が減額されます。減額の実務は川越市が担います。

主な要件は次のとおりです。

築後20年以上経過し、総戸数10戸以上のマンション（居住用専有部分が過半）
過去に1回以上、適切な大規模修繕工事が行われていること
外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべてを実施していること
長寿命化に必要な修繕積立金（メンテナンス予算）が確保されていること
工事完了が令和5年4月1日から令和9年3月31日までであること

減額される割合は、1住戸あたり床面積100㎡までを限度に固定資産税額の1/6〜1/2の範囲で、各自治体の条例により定められます（多くの自治体で1/2）。川越市で適用を受ける場合の具体的な減額割合は、事前に市の資産税担当へご確認ください。

この制度の使いどころは、区分所有の投資用マンションを複数戸お持ちのオーナーさまや、1棟マンションのオーナーさまです。ポイントは「工事完了後3か月以内に必要書類を提出する」など期限が細かく決まっていること。大規模修繕の計画段階から、この税制を前提に工事範囲（外壁・屋根防水・床防水を揃える）と完了時期を設計しておくことで、無理なく減額を取りにいけます。修繕は「やって終わり」ではなく、翌年度の税負担まで含めてキャッシュフローを設計する。これがオーナーの発想だと思います。

参考:マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）国土交通省（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000121.html ）

⑤ 川越市ブロック塀等撤去費補助:賃貸オーナー・管理者も対象

川越市独自の制度で賃貸オーナーが使えるものとして、ブロック塀等撤去費補助があります。地震時のブロック塀倒壊を防ぐため、市道・県道・国道に面する高さ80cm以上の危険なブロック塀等の撤去費を補助する制度です。

補助額は、撤去に要する額、または見付面積1㎡あたり1万3千円を乗じた額のうち少ない方の1/2（限度額10万円）。その道路が小中学校の通学路または緊急輸送道路に該当する場合は2/3（限度額15万円）に引き上げられます。

補助を受けられるのは「補助対象となるブロック塀の所有者または管理者等（マンションの管理組合等を含む）」とされており、賃貸物件のオーナーも対象になります。令和8年度の募集は4月1日から12月下旬まで。ただし予算の範囲内で先着順であり、予算額に達し次第、期間内でも受付終了となる点に注意が必要です。

実務上いちばん大事なのは順番です。必ず事前相談を行い、市から交付決定通知が届くまで施工業者との書面契約を待つこと。先に契約してしまうと補助が受けられなくなります。古い塀のある物件は、万一倒壊して通行人に被害が出ればオーナーの管理責任が問われかねません。補助を使って安全側に倒しておくことは、リスク管理としても理にかなっています。

参考:ブロック塀等の撤去費用を補助します｜川越市（https://www.city.kawagoe.saitama.jp/shisei/toshikei/1010554/1010750/1010774/1010782/1010784.html ）

⑥ 賃貸では「使えない・使いにくい」制度も正直にお伝えします

補助金の記事は「使える話」ばかりになりがちですが、投資判断には「使えないものを早く外す」ことも同じくらい大切です。川越市の制度で、賃貸オーナーが期待しがちだが実際には使いにくいものを2つ挙げておきます。

ひとつは川越市住宅改修補助金です。工事費の5%・上限5万円という分かりやすい制度で外壁塗装なども対象になりますが、条件が「市内に所有かつ居住する住宅」であること。店舗・賃貸用住宅は対象外で、マンションの場合も個人の専有部分の工事に限られます。したがって、純粋な賃貸物件の外壁塗装や防水では使えません。ここを勘違いして工事を進めると当てが外れますので、賃貸物件では最初から計算に入れないのが正解です。

もうひとつは旧耐震建築物の耐震診断・耐震改修補助です。制度自体は費用の1/3（上限300万円程度）と大型ですが、令和8年度は「共同住宅」および「多数の者が利用する建築物」の改修の募集を行っていません。築古の共同住宅オーナーにとっては残念ですが、診断中心の運用になっている年度もあるため、活用可否は建築指導課（電話049-224-5974）へ直接ご確認ください。

「使えると思っていたら対象外だった」は、現場で一番よく起きる行き違いです。だからこそ、工事契約の前に対象要件を一つずつ潰しておくことをお勧めします。

補助金を使うオーナーが必ず押さえるべき税務の注意点

ここは私が税理士ではないため一般的な留意点としてお伝えしますが、オーナーにとって重要なので触れておきます。

第一に、受け取った補助金は原則として雑収入として計上され、課税対象になるという点です。「補助金100万円＝丸ごと得」ではなく、そこに課税されることを前提にキャッシュフローを見ておく必要があります。

第二に、工事費が修繕費（損金)になるか、資本的支出(減価償却)になるかで税務上の扱いが大きく変わる点です。原状回復や維持管理に近い工事は修繕費として一括で経費化しやすい一方、資産価値や耐久性を明らかに高める工事は資本的支出として複数年で償却することになります。どちらに当たるかで単年度の利益とキャッシュフローの見え方が変わりますので、工事内容ごとに顧問税理士へご確認ください。補助金と税務はセットで考えて初めて、本当の手残りが見えてきます。

数字で見る:入居率1%・退去1件が、川越の物件でどれだけ効くか

補助金の話をすると「工事費が少し安くなる」というイメージで止まってしまう方が多いのですが、オーナーにとっての本当のインパクトは、その先の入居率と退去率にあります。ここは私が現地調査のあとに必ずお見せする試算の考え方です。

たとえば川越市内で、家賃7万円・全20戸の賃貸マンションを想定してみます。満室時の年間賃料収入は7万円×20戸×12か月=1,680万円です。ここで入居率が95%から96%へ、わずか1%改善したとします。1%は0.2戸分ですが、年間ではおよそ16.8万円の収入差になります。10年で見れば168万円。窓の断熱や給湯器更新で「冬暖かい・光熱費が下がる」という訴求ができれば、この1%はけっして絵に描いた餅ではありません。

退去でも同じです。1戸が退去すると、原状回復費に加えて、次の入居者が決まるまでの空室期間が発生します。川越のような賃貸需要のあるエリアでも、繁忙期を外すと1〜3か月の空室は珍しくありません。家賃7万円なら空室2か月で14万円の逸失、さらに広告料(AD)や原状回復費を加えれば、1回の退去で20〜30万円のキャッシュが飛ぶ計算になります。補助金で設備を先に更新し、入居者満足度を保って退去を1件減らすことは、それだけで補助金額に匹敵する効果を生むのです。

「補助金でいくら安くなるか」だけでなく、「その工事が入居率と退去率をどう動かすか」まで含めて試算する。これがオーナー目線の投資判断だと、私は現場で繰り返しお伝えしています。

みらいエコ住宅2026事業も選択肢に

窓リノベや給湯省エネと並ぶ国の柱として、みらいエコ住宅2026事業があります。断熱改修やエコ設備の設置など、住宅の省エネ性能を総合的に高める工事を対象とする制度で、埼玉県の窓断熱リフォーム支援事業も、先進的窓リノベ2026事業とあわせてこのみらいエコ住宅2026事業を活用対象として明記しています。

複数の工事をまとめて行うオーナーさまの場合、「窓は窓リノベ、給湯は給湯省エネ、その他の断熱はみらいエコ住宅」というように、工事部位ごとに最も有利な国の制度を割り当てる設計が可能です。ただし同一の工事に複数の補助金を重複して充てることは原則できませんので、どの工事にどの制度を当てるかの整理が欠かせません。ここは制度に精通した施工会社と一緒に組み立てるのが安全です。

工法で変わるコスト:足場・ロープアクセス・ハイブリッドの比較

補助金と並んで大規模修繕のコストを左右するのが「工法の選び方」です。オーナーさまがご自身の物件を判断できるよう、3つの工法の特徴を整理します。

工法	費用感	工期	入居者への影響	向いている物件
通常足場工法	足場架設費がかかる	標準	建物全体を覆うため大きめ	中低層・複雑形状、全面改修
ロープアクセス工法(無足場)	足場費を圧縮できる	短縮しやすい	部分施工で影響が小さい	高層・足場架設困難、部分補修
ハイブリッド工法	部位ごとに最適化	中間	必要部位のみ足場	大規模・複雑物件の総合最適

ポイントは、足場費用は補助金の有無とは関係なく発生する固定的なコストだということです。高層物件や、隣地との距離が近くて足場が組みにくい物件では、ロープアクセスを使うことで足場費を大きく抑えられ、その分がそのままオーナーの手残り(NOI)に反映されます。一方で、外壁を全面的に打ち替えるような大規模改修では足場が適する場面もあります。「補助金でいくら戻るか」と「工法でいくら抑えられるか」は別々の話で、両方を最適化してはじめて総コストが最小になる。この二段構えの発想が、収益物件の修繕では効いてきます。

よくある質問(川越市の賃貸オーナーから多い相談)

Q. 川越市の住宅改修補助金は、賃貸物件の外壁塗装に使えますか? A. 使えません。川越市住宅改修補助金は「市内に所有かつ居住する住宅」が条件で、店舗・賃貸用住宅は対象外です。賃貸物件の外壁・防水は、国の省エネ系補助(窓・給湯)や、要件を満たすマンションの長寿命化促進税制で狙うのが現実的です。

Q. 補助金は工事のあとに申請しても間に合いますか? A. 多くの制度で「契約・着工の前」に申請や事前相談が必要です。とくに川越市のブロック塀撤去補助は、交付決定通知が届く前に業者と書面契約すると補助を受けられなくなります。必ず着工前にご相談ください。

Q. 複数の補助金は併用できますか? A. 制度どうしの併用が認められる組み合わせもありますが、「同一の工事に複数の補助金」は原則できません。窓は窓リノベ、給湯は給湯省エネ、というように工事部位で切り分けるのが基本です。国と県の上乗せ(窓リノベ＋埼玉県窓断熱)は併用を前提に設計されています。

Q. 補助金を受け取ると税金はどうなりますか? A. 受け取った補助金は原則として雑収入に計上され、課税対象になります。工事費が修繕費(損金)か資本的支出(減価償却)かでも手残りが変わりますので、顧問税理士にご確認ください。

病院・介護施設オーナーの方へ:BCPと事業継続の視点も

賃貸マンションだけでなく、クリニックやサービス付き高齢者向け住宅、介護施設を運営されているオーナーさまも川越市には多くいらっしゃいます。こうした施設では、補助金による省エネ改修や耐震・外構の安全対策が、単なるコスト削減にとどまらずBCP(事業継続計画)と利用者の安全確保に直結します。

停電・猛暑・地震といった非常時に、断熱性能の高い建物は室温を保ちやすく、給湯や空調が止まったときの利用者への影響を小さくできます。外構のブロック塀撤去は、避難経路の安全確保そのものです。医療・介護は「建物が止まると事業が止まる」性質が強い分野ですから、補助金を使えるうちに建物の基礎体力を上げておくことを強くお勧めします。

明誠だからできる提案:ロープアクセスと足場、最適な工法で

最後に、私たち株式会社明誠の話を少しだけさせてください。ここは自社サービスの紹介ですので、そのつもりでお読みいただければと思います。

私たちの強みは、通常の足場を組む工法、ロープでぶら下がって施工する無足場のロープアクセス工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法を提案できることです。ロープアクセスは日本ではまだ数少ない専門工法で、明誠は塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟するフランチャイズを日本で初めて展開しています。

なぜこれがオーナーさまのメリットになるのか。足場を組むには相応の費用と工期がかかり、その間は建物の外観が覆われ、入居者の生活にも影響します。一方、ロープアクセスなら足場費用を抑えられ、工期も短縮でき、居住者や利用者の生活影響を最小限にできます。足場費の圧縮は、そのまま補助金と同じく大規模修繕のコストを下げ、NOIを守る効果があります。もちろん、全面的な改修には足場が適する場面もあります。だからこそ「どちらか一方しか持たない会社」ではなく、両方を持つ私たちが、物件ごとにコストと工期の最適解をご提案できるのです。

補助金の申請時期に合わせて工事計画を立てるのも、私たちが得意とするところです。「この補助金の締切に間に合わせたい」「固定資産税の減額要件を満たす工事範囲で見積もってほしい」といったご相談も歓迎します。

出口戦略:補助金を使った修繕は「売却価格」にも効く

最後に、保有中のキャッシュフローだけでなく出口(売却)まで見据えた視点を付け加えておきます。収益物件の価格は、多くの場合その物件が生み出すNOIを利回り(キャップレート)で割り戻した「収益還元価格」で評価されます。つまり、NOIが上がれば物件価値そのものが押し上がり、逆にNOIが下がれば売却価格も下がる、という関係です。

補助金を使った修繕は、この出口価格に対して二重に効きます。ひとつは、補助金と工法最適化によって修繕コストを圧縮し、手残り(NOI)を守ること。もうひとつは、外壁・屋根防水・給湯・窓といった主要部位を計画的に更新した「手入れの行き届いた物件」は、買い手から見て安心材料になり、価格交渉でも強く出られることです。買い手は必ず購入後の修繕負担を織り込んで指値をしてきます。「近年、補助金を活用して大規模修繕と省エネ改修を済ませてあります」と資料で示せることは、そのまま値引き圧力への防波堤になります。

私の経験では、売却直前になって慌てて修繕見積もりを取るオーナーさまほど、買い手との交渉で不利になりがちです。出口を見据えた修繕投資は、目先の利回り改善以上に、物件価値そのものを底上げするとお考えいただければと思います。補助金は、その底上げを公的資金で後押ししてくれる仕組みなのです。

まとめ:川越市の賃貸オーナーが今すぐ取るべき3つの動き

長くなりましたので、要点を整理します。川越市で収益物件をお持ちのオーナーさまが2026年度に取るべき動きは、次の3つです。

第一に、給湯器の更新計画があるなら「賃貸集合給湯省エネ2026事業」を今すぐ確認すること。賃貸オーナーが主役の数少ない国補助で、1台5〜10万円が効きます。

第二に、窓の断熱改修を「先進的窓リノベ2026事業」＋「埼玉県窓断熱リフォーム支援事業」の組み合わせで検討すること。集合住宅なら戸数×最大100万円の枠があり、入居率と賃料の下支えに直結します。予算枠があるため申請は早い者勝ちです。

第三に、大規模修繕を予定しているなら「マンション長寿命化促進税制」を前提に工事範囲と完了時期を設計すること。外壁・屋根防水・床防水を揃えることで、翌年度の固定資産税減額まで取りにいけます。

補助金はいずれも予算に上限があり、先着順で締め切られる制度が多いのが現実です。「検討しているうちに枠が埋まった」という声を、私は毎年のように聞きます。お持ちの物件で、まだこれらの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、補助金を織り込んだ利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも、ご相談を承ります。数字を見てから判断していただければ、それで十分です。

株式会社明誠
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕 / ロープアクセス・足場・ハイブリッド工法
TEL:042-508-3567
Mail:info@meiseitosou.com
代表取締役本間幸紘

※本記事の補助金・税制の内容は2026年7月時点で公表されている情報にもとづきます。補助額・要件・募集期間・予算状況は変更される場合がありますので、申請前に必ず各制度の公式窓口で最新情報をご確認ください。税務上の取扱いについては顧問税理士等の専門家にご相談ください。