上野原市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版 – 大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

山梨県上野原市で分譲マンションの管理組合を運営されている方から、いちばん多くいただく質問はこれです。

「上野原市に、マンションの大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論を書きます。2026年8月時点で、上野原市が管理組合に対して外壁塗装・屋上防水・シーリング打替えといった共用部の大規模修繕そのものに直接お金を出す制度は、市の公開情報からは確認できません。これは上野原市に限った話ではなく、人口2万人規模の自治体では珍しくない状況です。

ただし、「共用部への直接補助がない」ことと「使えるお金が何もない」ことは、まったく別の話です。上野原市には、条件が合えば管理組合の工事費を数十万円から数百万円単位で動かしうる制度が、確かに存在します。

そしてもうひとつ。上野原市には、私が全国の自治体資料を読んできたなかでもかなり珍しい「数字の食い違い」が2か所あります。市のホームページに書かれている金額・期限と、令和8年3月に改定されたばかりの「上野原市耐震改修促進計画」に書かれている金額・期限が、はっきり違うのです。これを知らずに「もう終わった制度だ」と判断すると、使えたはずの補助を取り逃がします。

この記事では、上野原市の一次情報だけを根拠に、管理組合の理事会がそのまま議案書に転記できるレベルまで落とし込んで整理します。最終更新：2026年8月19日

この記事で答える5つの質問

上野原市に、マンション共用部の大規模修繕に直接使える補助金はあるか？
上野原市の補助制度のうち、分譲マンションの管理組合が現実に使えるものはどれか？
ネットで見かける「上野原市は最大143万7,500円」は、マンションに使えるのか？
上野原市の分譲マンションは、なぜ耐震ではなく「劣化と積立金」が論点になるのか？
補助金より先に、工事費そのものを数百万円下げる方法はないのか？

順に答えていきます。

結論：上野原市の管理組合が押さえるべきは「4つ」

まず全体像です。上野原市の制度を管理組合目線で仕分けると、次のようになります。

#	制度名	管理組合との相性	補助率・上限	所管
①	災害時避難路通行確保対策事業	◎条件が合えば最大級	設計5/6以内・工事11/15以内	建設課都市計画担当
②	ブロック塀等安全確保対策支援事業	○敷地に塀があれば	2/3以内・重要路線30万円／一般路線20万円	建設課都市計画担当
③	アスベスト飛散防止対策事業	○調査費のみ	10/10以内・25万円まで	建設課都市計画担当
④	マンション長寿命化促進税制（国）	△要件が厳しいが効く	建物固定資産税を減額	税務課ほか
×	木造住宅耐震診断／改修等／シェルター	×対象外（明文除外）	─	建設課都市計画担当

出典：上野原市「住宅・建築物の補助事業について」（建設課）、上野原市耐震改修促進計画（令和8年3月）

そして、この表よりもはるかに大きい金額が動くのが「工法の選び方」です。 仮設足場は総工事費の15〜25%を占めます。5,000万円の工事なら750万〜1,250万円。ブロック塀の補助上限30万円とは、桁が2つ違います。この話は記事の後半で詳しく書きます。

① 災害時避難路通行確保対策事業：上野原市で最も金額が大きい

どんな制度か

平成25年11月に「建築物の耐震改修の促進に関する法律」（耐震改修促進法）が改正され、緊急輸送道路に近接する旧耐震基準の建築物には耐震診断が義務づけられました。上野原市はこの対象建築物の所有者負担を軽くするため、国・山梨県と連携して補助制度を設けています。

対象となる道路は、市が耐震改修促進法第6条第3項第1号の適用を受ける道路として指定した次の5路線です。

道路種別	路線名	区間
高速道路	中央自動車道（富士吉田線）	市内全線
一般国道	国道20号	市内全線
主要地方道	上野原丹波山線	市内全線
主要地方道	上野原あきる野線	国道20号交点から上野原丹波山線交点まで
主要地方道	四日市場上野原線	市内全線

出典：上野原市耐震改修促進計画（令和8年3月）13頁

上野原市のマンションは、国道20号（甲州街道）沿いや上野原駅・四方津駅の周辺に集中しています。国道20号が「市内全線」で指定されている以上、沿道のマンションが対象になっている可能性は決して低くありません。

補助額が大きい

上野原市耐震改修促進計画に記載された補助内容は次のとおりです。

区分	補助率	補助対象費用の限度
耐震改修に関わる設計／建替えに関わる設計	要した費用の 5/6以内	要綱で定める限度額以内（床面積に応じて算出）
耐震改修工事／建替え工事／除却工事	要した費用の 11/15以内	要綱で定める限度額以内（用途・構造・床面積に応じて算出）

補助率5/6は約83%、11/15は約73%です。これは自治体の補助制度としては極めて手厚い水準で、設計費にまで5/6が付くという点が実務上とても大きいのです。理由は後述します。

★食い違い1：期限は「令和8年3月31日」か「令和17年度」か

ここが上野原市の一次情報を読み込まないと分からない部分です。

市ホームページ（更新日：2024年4月1日）：「補助制度は、耐震改修等については令和8年3月31日までです。」
上野原市耐震改修促進計画（令和8年3月改定）：設計・工事いずれも事業期間は令和17年度まで。

今日は2026年（令和8年）8月19日です。市ホームページの記載を素直に読めば「今年の3月末で終わった制度」ですが、その後に改定された計画では令和17年度まで続くことになっています。文書の日付だけを見れば新しいのは計画側です。

とはいえ、私は「令和17年度まで使えます」と断定しません。計画に書かれた事業期間と、実際に予算がついている年度は別問題だからです。理事会が最初にやるべきは、建設課都市計画担当（Tel：0554-62-3123）に「災害時避難路通行確保対策事業は令和8年度も受付していますか」と電話で1行確認することです。 5分で終わります。

★上野原市の避難路沿道建築物は「10棟中10棟が耐震性不十分」

これも上野原市固有の重い事実です。

対象の建築物	耐震性がある建築物	耐震性が不十分な建築物
10棟	0棟	10棟

出典：上野原市耐震改修促進計画 5頁（令和7年度末時点）

計画には「市内の要安全確認計画記載建築物（避難路沿道建築物）については、全ての所有者から耐震診断の結果が報告されており」と明記されています。つまり、この10棟の所有者は既に診断を受け、結果を所管行政庁へ報告しているということです。

もしお住まいのマンションがこの10棟に含まれているなら、管理組合の書類棚のどこかに耐震診断の報告書が眠っているはずです。 理事が1年で交代する管理組合では、こうした書類の存在自体が引き継がれていないことがよくあります。まずは過去の総会議事録と書類ファイルを確認してください。診断が済んでいるということは、次のステップである「設計」から補助が使える状態にあるということです。

なぜ「設計費に5/6」が効くのか

耐震改修と大規模修繕は、行政側では別の話として扱われます。しかし建物の側から見ると、外壁の耐震補強と外壁の塗装・防水は、必要な仮設がまったく同じです。

ここを分けて発注すると、足場を2回架けることになります。5,000万円規模の工事なら、仮設だけで数百万円を余計に払う計算です。逆に、設計段階から一体で組めば1回で済みます。

私が現場で何度も見てきた失敗パターンは、「耐震は行政案件だから別枠」と思い込んで、先に大規模修繕を発注してしまうケースです。設計費にまで5/6の補助が付く制度がある以上、上野原市では「設計から一緒に組む」のが正しい順番です。

② ブロック塀等安全確保対策支援事業：敷地に塀があるなら必ず確認

上野原市は2段構え

上野原市のブロック塀補助は、路線の格によって上限が変わります。

区分	対象路線の定義	補助率	上限（1敷地）
重要路線	地域防災計画に記載された第1次・第2次緊急輸送道路、若しくは緊急輸送道路から指定避難所まで至る道路で市が指定した道路	2/3以内	30万円
一般路線	地域防災計画又は耐震改修促進計画において避難路・通学路として位置づけた道路のうち重要路線以外	2/3以内	20万円

補助額の計算は、次の1・2のうちいずれか少ない額の3分の2です。

ブロック塀等の除却、建替え又は改修費用（施工業者からの見積り額）
既存のブロック塀等の長さ1メートル当たり25,000円を乗じた額

出典：上野原市「ブロック塀等安全確保対策支援事業」（建設課／2023年8月16日更新）

対象となる塀の3条件

次のすべてに当てはまる塀が対象です。

補強コンクリートブロック造又は組積造の塀
地域防災計画又は耐震改修促進計画において避難路又は通学路として位置づけた道路に面した塀
安全点検の結果、不適合がある塀

ここでいう安全点検とは、国土交通省住宅局建築指導課長通知（平成30年6月21日付け国指第1130号）の別紙2「第1段階：外観に基づく点検」による点検を指します。ひび割れ、傾き、控え壁の有無、鉄筋の状態などを外観から確認する項目です。

実務で必ず引っかかる3つの落とし穴

落とし穴1：先着順である。
市のページには「予算の範囲内で実施しますので、申し込み多数の場合には先着順とさせていただきます」と明記されています。人口約2万人の自治体の予算枠は決して大きくありません。年度が始まってから動くのでは遅い可能性があります。

落とし穴2：事前相談と現地確認が必須。
「補助を希望される方は、必ず事前にご相談ください。市職員が現地確認を行います」とあります。工事契約を先に結んでから相談しても間に合いません。

落とし穴3：大規模修繕の一括契約に塀を混ぜると危険。
これは全国の自治体に共通する話ですが、この種の補助金は交付決定前に契約・着工したものを対象外とするのが通例です。外構のブロック塀だけは別契約に切り出すか、少なくとも工程を分けて交付決定を待つ段取りにしてください。総合契約に紛れ込ませた結果、20万円・30万円を取り逃がした管理組合を私は何組も見ています。

なお、管理組合名義で申請できるかどうかは、市の公開ページからは断定できません。制度の対象者は「所有又は管理しているブロック塀等を除却、建替え又は改修する方」と書かれており、管理組合が該当するかは窓口判断になります。ここも事前相談で確認してください。

③ アスベスト飛散防止対策事業：上野原市は「調査のみ」

補助内容

項目	内容
対象建築物	市内に存在する建築物（除却予定のものは除く）／市税等に滞納の無い方が所有する民間建築物
対象事業	対象建築物の吹付け建材について行うアスベスト含有の有無に係る調査
補助内容	対象経費の10分の10以内で25万円まで
申込	計画段階で協議（国庫補助事業のため調整が必要）／建設課都市計画担当へ

出典：上野原市「住宅・建築物の補助事業について」

補助率10分の10、つまり調査費は実質全額が対象（上限25万円）です。これは使わない手はありません。

★上野原市固有の注意点：除去工事の補助が見当たらない

ここが重要です。山梨県内の他市、たとえば山梨市や都留市では、アスベストの調査に加えて除去・封じ込め・囲い込み工事に対しても補助（対象経費の3分の2以内・上限400万円など）を設けています。しかし上野原市の公開ページに記載されている対象事業は「調査」のみで、除去工事の補助メニューは確認できませんでした。

これが何を意味するか。調査でアスベストが「有り」と出た場合、除去費用は原則として管理組合の自己負担で予算を組む必要がある、ということです。

アスベストが出てくる場所は、だいたい決まっています。

機械室・電気室の天井や梁
屋内駐車場の天井
階段室の裏側
エレベーター機械室
パイプスペース（PS）内部

そして厄介なのは、足場を架けた後、天井を開口した後になって発覚することが多い点です。工事が始まってから「アスベストが出ました、追加で数百万円かかります」となれば、臨時総会を開かざるを得ません。工期は止まり、住民の不信感は一気に高まります。

だからこそ、上野原市では「調査だけでも先に無料でやっておく」価値が他市以上に高いのです。除去費の補助がない前提で予算を組む必要がある以上、金額の見通しを早く立てることが決定的に効きます。竣工図の仕上表と現況写真を持って、建設課都市計画担当に相談してください。

④ 木造住宅の3事業は「対象外」──一次情報で確認しました

インターネットの補助金まとめサイトで「上野原市は最大143万7,500円」「上野原市は最大125万円」といった記載を見た方がいるかもしれません。これは木造個人住宅の耐震改修の金額で、分譲マンションの共用部には使えません。

根拠は、市の公開ページに書かれた対象住宅の要件です。

事業名	補助内容	マンションが外れる根拠（明文）
木造住宅耐震診断支援事業	診断費用無料（個人負担なし）	「戸建て住宅（長屋及び共同住宅を除く）」
木造住宅耐震改修等支援事業	工事費（限度額125万円※）	「戸建て住宅（長屋及び共同住宅を除く）」
木造住宅耐震シェルター設置支援事業	設置工事費（限度額36万円）	「戸建て住宅（長屋及び共同住宅を除く）」

3事業とも、共通して次の条件が付いています。

市内に存する住宅（1所有者につき1棟まで1度限り）
昭和56年5月31日以前に木造在来工法で建築された住宅
2階建て以下で地階を有せず、延床面積300平方メートル以下
専用住宅又は居住部分が2分の1以上の併用住宅
市税等に滞納の無い方が所有する住宅

RC造・SRC造の分譲マンションは、「木造在来工法」「2階建て以下」「延床300㎡以下」「共同住宅を除く」のいずれの入口からも入れません。これは窓口判断ではなく、要件の明文により対象外と読み切れます。

★食い違い2：限度額は「125万円」か「143万7,500円」か

ここでも数字が食い違っています。

市ホームページ（更新日：2024年4月1日）：木造住宅耐震改修等支援事業の補助内容は「耐震改修工事費（限度額125万円）」
上野原市耐震改修促進計画（令和8年3月改定）9〜10頁：木造住宅耐震改修等支援事業の補助率（額）は「工事費（143.75万円を限度）」／事業期間は令和8年度まで

18万7,500円の差です。管理組合の共用部には関係ありませんが、理事のなかに市内に旧耐震の木造実家を持っている方がいれば、この差は無視できません。 「上野原市の耐震改修補助は125万円だと思っていたら、計画では143万7,500円になっていた」という話は、掲示板や理事会だよりに載せる価値のある情報です。

また、木造住宅耐震診断は費用が完全に無料（全額市負担）で、申込期間は4月1日から1月31日まで（土日・祝日を除く）。申込先は建設課（市役所庁舎棟2階）都市計画担当で、申込書と一緒に建築年次のわかる資料の持参が必要です。管理組合が住民に情報還元すると、総会での理事会への信頼が確実に上がります。補助金の情報提供は、管理組合ができるいちばん安上がりな住民サービスです。

上野原市の分譲マンションが「耐震」ではなく「劣化」で悩む理由

ここからは、上野原市というまちの構造の話をします。数字を見ると、上野原市の分譲マンションが置かれた立場がはっきり分かります。

共同建て住宅の97.6%が新耐震基準

令和5年の住宅・土地統計調査をもとに令和7年度末を推計した、上野原市の住宅データです。

建て方	住宅数	昭和55年以前	昭和56年以降
戸建て	7,899戸（83.7%）	2,461戸（31.2%）	5,428戸（68.8%）
共同建て	1,536戸（16.3%）	37戸（2.4%）	1,499戸（97.6%）
合計	9,425戸	2,498戸（26.5%）	6,927戸（73.5%）

出典：上野原市耐震改修促進計画 4頁

上野原市の共同建て住宅1,536戸のうち、旧耐震基準はわずか37戸（2.4%）。97.6%が新耐震基準です。

これは何を意味するか。上野原市の分譲マンションにとって、「耐震」はほぼ解決済みの論点だということです。 市内の住宅耐震化率は86.6%（令和7年度末推計）で、令和17年度末の目標は95%。市が耐震化で追いかけているのは、圧倒的に木造戸建てです。だから補助メニューも木造個人住宅に偏っている。制度設計としては、まったく合理的です。

裏を返せば、上野原市の管理組合が直面している本当の課題は、耐震ではなく「経年劣化」と「修繕積立金」です。 昭和56年以降に建った1,499戸の共同住宅は、いま築25年から45年のゾーンに入っています。2回目・3回目の大規模修繕、給排水管の更新、エレベーターのリニューアルが同時に押し寄せる時期です。

そして、その領域に上野原市の補助金は用意されていません。だからこそ、補助金を探す以上に「工事費そのものをどう下げるか」が決定的になります。

賃貸共同住宅のオーナーが見るべき数字

法第14条第1号でいう「多数の者が利用する特定建築物等」のうち、「特定多数の者が利用する施設（賃貸住宅（共同住宅に限る）、寄宿舎、下宿、事務所、工場等）」の耐震化状況は次のとおりです。

区分	建築物数	耐震性有	耐震化率
特定多数の者が利用する施設（全体）	22棟	19棟	86.4%
うち民間建築物	17棟	14棟	82.4%

出典：上野原市耐震改修促進計画 7頁

賃貸マンション・アパートを所有する収益不動産オーナーの方は、この17棟のうち耐震性が確認されていない3棟に該当していないかを確認する価値があります。該当する場合、入居募集や金融機関の評価にも影響します。オーナー物件の修繕については収益不動産オーナー向けのご提案もご覧ください。

想定地震の被害想定は決して軽くない

「耐震はほぼ解決済み」と書きましたが、地震そのもののリスクが小さいという意味ではありません。上野原市地域防災計画が前提としている建物被害想定です。

想定される地震	市内の最大震度	全壊	半壊	合計
南海トラフ巨大地震（東側ケース）	5強	215棟	623棟	838棟
首都直下地震M7（立川市直下）	6弱	1,950棟	2,367棟	4,317棟
扇山断層	6強	660棟	1,226棟	1,886棟
【参考】首都直下地震（M8クラス相模トラフ）	7	9,657棟	4,867棟	14,524棟

出典：上野原市耐震改修促進計画 3頁

扇山断層は上野原市のすぐ近くにある活断層で、動けば市内で震度6強が想定されています。 住宅総数9,425戸に対して全壊660棟・半壊1,226棟という数字は、決して他人事の規模ではありません。躯体が新耐震でも、劣化して浮いたタイル、傷んだ手すり、傾いたブロック塀は、揺れれば落ちます。大規模修繕は美観の問題ではなく、安全の問題です。

マンション長寿命化促進税制：上野原市では「割合」を必ず確認

制度の概要

管理組合が使える国の税制優遇です。

項目	内容
対象工事	一定の要件を満たす長寿命化工事（屋根防水・床防水・外壁塗装等の一体実施）
対象期間	令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事完了
減額対象	翌年度分の建物の固定資産税
減額範囲	1戸あたり床面積100㎡までの部分
適用回数	1回限り
申告期限	工事完了後3か月以内

主な要件は次の7つです。

築20年以上であること
総戸数10戸以上であること
過去に1回以上の長寿命化工事を実施していること
管理計画の認定を受けている、又は助言・指導を受けて修繕積立金の額を引き上げていること
長寿命化工事（屋根防水・床防水・外壁塗装等）を一体的に実施すること
対象期間内に工事を完了すること
工事完了後3か月以内に市へ申告すること

★減額割合は上野原市の条例次第

ここが要注意です。減額割合は市町村の条例で定めることとされており、国の参酌基準は3分の1、条例で定められる範囲は6分の1から2分の1です。 上野原市の条例上の割合が何分の1なのかは、公開情報からは確認できませんでした。

着工前に、上野原市役所（代表 Tel：0554-62-3111）の税務担当へ、次の3点を確認してください。

マンション長寿命化促進税制について、上野原市では条例を制定しているか
制定している場合、減額割合は何分の1か
申告の窓口と必要書類は何か

工事が終わってから「うちの市は条例がなかった」と分かるのが、いちばん残念なパターンです。電話1本、3分で済みます。

要件4「管理計画認定」が上野原市では難所になる

要件4がこの税制の最大の壁です。そして上野原市には、構造的な難しさがあります。

山梨県のマンション管理計画認定制度は、「町村部にあるマンションのみ」が対象です。 山梨県の公開情報には、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第3条の規定に基づき、県計画の対象区域を市部を除く町村部としていること、令和4年4月1日から受付を開始したことが明記されています。

出典：山梨県「マンション管理計画認定制度について」

上野原市は「市」ですから、県の窓口では申請できません。 では上野原市自身がマンション管理適正化推進計画を作成し、認定の受付をしているのか。ここは公開情報からは確認できませんでした。「制度がない」と断定はしません。確認できなかった、というのが正確です。

理事会がやるべきことは、建設課都市計画担当（Tel：0554-62-3123）への1行の質問です。

「上野原市はマンション管理適正化推進計画を作成していますか。管理計画認定の申請窓口はどちらになりますか。」

もし認定のルートがない場合は、要件4のもう一方、「助言・指導を受けて修繕積立金の額を引き上げている」ルートを検討することになります。

認定が取れない場合の代替ルート

管理計画認定が難しい場合でも、管理の質を客観的に示す手段はあります。

制度	実施主体	使いどころ
マンション管理適正化診断サービス	日本マンション管理士会連合会	保険料率の優遇、管理状態の客観化
マンション管理適正評価制度	マンション管理業協会	管理状態の星評価、資産価値の説明材料

2026年度から、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利率上乗せ対象が、管理計画認定に加えて管理適正評価制度・管理適正化診断サービスにも拡充されています。認定が取れない地域の管理組合にとって、これは現実的な代替ルートです。

資金の作り方：補助金が乏しい上野原市だからこそ

住宅金融支援機構の2本柱

制度	特徴
マンション共用部分リフォーム融資	管理組合名義で借りられる。全期間固定金利。マンション管理センターの債務保証を利用すれば理事長個人の連帯保証は不要。管理計画認定等を受けていれば返済期間の延長や金利引下げの優遇あり
マンションすまい・る債	管理組合が修繕積立金を計画的に積み立てるための債券。年1回の募集で、口数の上限があるため実質先着順。2026年度から利率上乗せ対象が拡充

金利は毎月見直されるため、この記事では具体的な数字を書きません。検討時点で住宅金融支援機構の公式サイトをご確認ください。

融資の本当の価値は、金利ではなく総会での議案の性格が変わることにあります。「一時金を1戸あたり50万円お願いします」という議案は、まず通りません。「月々の積立金を3,000円見直させてください」なら、議論の土俵に乗ります。同じ資金を作るのでも、住民の受け止め方はまったく違うのです。

修繕積立金が足りないときの4つの打ち手

#	打ち手	メリット	デメリット
①	一時金の徴収	借入不要	総会で否決されやすい。滞納リスク
②	機構融資の活用	一時金ゼロで着工できる	利息負担。総会決議が必要
③	段階施工（工事を分ける）	単年度の負担が軽い	仮設費が回数ぶん増え、総額はむしろ増える
④	工法の見直し	工事費そのものが下がる	施工会社の選択肢が絞られる

私が申し上げたいのは、④を最初に検討してくださいということです。 順番が重要です。設計に入る前なら4つの選択肢すべてが使えます。しかし業者を選び、仕様を固めてしまった後では、④はもう消えています。

補助金より桁が大きい話：上野原市で工事費を下げる方法

仮設足場は総工事費の15〜25%

大規模修繕の見積書を開いたとき、いちばん上に「仮設工事」という項目があります。ここが総工事費の15〜25%を占めます。

総工事費	仮設費の目安（15〜25%）
3,000万円	450万〜750万円
5,000万円	750万〜1,250万円
8,000万円	1,200万〜2,000万円

ブロック塀の補助上限は30万円です。仮設費は数百万円から1,000万円を超えます。理事会が議論の時間をどちらに割くべきか、金額を並べれば明らかです。

3つの工法を比較する

株式会社明誠は、次の3工法から建物にとって最適なものを提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法	特徴	適する建物	居住者への影響
通常足場工法	従来型の仮設足場を全面に架設	中低層、外壁形状が複雑、全面的な下地補修が必要	大（バルコニー使用制限が長期化、防犯面の懸念）
ロープアクセス工法（無足場工法）	産業用ロープで作業員が降下して施工。足場を架けない	高層、斜面地・狭小地で足場架設が困難、コスト最重視	小（バルコニーが塞がる期間が短い）
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け	大規模・複雑物件で総合的なコスト最適化が必要	中

ロープアクセス工法の技術情報・安全基準・施工事例は、姉妹サイトロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。工法の全体像はロープアクセス工法のご紹介もあわせてご覧ください。

上野原市のような斜面地・谷あいの造成地に建つマンションでは、ロープアクセス工法の相性が特に良いという実務上の理由があります。桂川や鶴川の河岸段丘、四方津周辺の山を切り開いた住宅地では、敷地の高低差が大きく、足場の基礎を組むだけで余計な手間と費用がかかることが珍しくありません。敷地の一部が斜面や擁壁に接していて、そもそも足場が組めない面が出てくるケースもあります。

「敷地に余裕があるから足場」への3つの問い

理事会でよく出るのが「うちは敷地に余裕があるから足場で問題ない」という発言です。これは検討ではなく、思考停止です。次の3つを問い直してください。

今回の工事は全面改修か、部分補修か。 傷んでいるのが特定の面・特定の部位だけなら、全面に足場を架ける必要はありません。
居住者が3か月間バルコニーを塞がれる生活を受け入れられるか。 洗濯物が干せない、窓が開けられない、シートで日照が落ちる。この生活コストは見積書に載りません。
「仮設工事」という費目の下に、具体的に何が積まれているか。 内訳を開かせてください。数百万円の話です。

モデルケース2本（上野原市内を想定した試算）

以下は当社の実務経験に基づく試算例で、実際の金額は建物の状態・仕様・数量により変わります。

ケースA：上野原駅周辺／築26年・8階建て・42戸

項目	通常足場	ハイブリッド工法
総工事費	約6,800万円	約5,900万円
差額	─	▲約900万円
1戸あたり	約162万円	約140万円（▲約22万円）
工期	約5か月	約4か月（約1か月短縮）

ケースB：市郊外の斜面地／築42年・5階建て・18戸

項目	通常足場	ロープアクセス主体
総工事費	約3,300万円	約2,700万円
差額	─	▲約600万円
1戸あたり	約183万円	約150万円（▲約33万円）
資金	一時金が必要	機構融資併用で一時金ゼロも可能

ケースBで注目していただきたいのは、18戸で3,300万円＝1戸あたり183万円という数字です。戸数の少ないマンションほど、1戸あたりの負担は重くなります。上野原市の共同建て住宅は1,536戸。1棟あたりの規模は決して大きくありません。小規模だからこそ、工法の選択が家計に直結します。

工事費の考え方については適正価格へのこだわりもご参照ください。

上野原市の気候・立地が塗装と防水に与える影響

上野原市は山梨県の最東端で、東京都と神奈川県に接しています。桂川（相模川の上流）と鶴川が刻む谷あいの地形に、河岸段丘と造成地が広がる土地柄です。この立地は、建物の劣化のしかたに独特の影響を与えます。

要因	建物への影響	予算配分の考え方
冬の凍結融解	水は凍ると体積が約9%増える。外壁のひび割れに入った水が凍って膨張し、ひび割れを広げる。これが毎冬繰り返される	シーリングの打替え範囲と、下地補修の想定数量に厚めに配分
谷あい・河川沿いの高湿度	北面や低層部に藻・カビが発生しやすい。日当たりの差で劣化速度が方位ごとに大きく変わる	方位別に劣化を評価し、面ごとに仕様を変える。全面一律の仕様は無駄が出る
中央道・国道20号沿道の排気ガス汚れ	沿道の建物は外壁の汚れの進行が速い。美観の劣化が早い	低汚染型塗料が効く立地。塗り替え周期そのものを延ばせる
海から遠く塩害は軽微	塩害対策のグレードアップは費用対効果が低い	浮いた予算を凍結融解対策とシーリングに回す

現場でよくある「放置の代償」

寒暖差の大きい地域でよく見るのが、屋上防水の膨れです。畳1枚ぶんくらいの膨れを「まだ雨漏りしていないから」と1年放置した管理組合がありました。翌年に見たときには、膨れは数倍に広がり、水が下地まで回っていました。最上階の天井にシミが出て、住民から苦情が来て、そこでようやく工事に踏み切ることになったのです。

費用は当初見積りの数倍。そして何より、理事会と住民の信頼関係を戻すのに半年かかりました。

冬に凍結する地域では、この進行が速くなります。膨れの中に水が溜まり、凍って膨張し、防水層を内側から破っていくからです。上野原市の管理組合には、屋上の点検を年に一度、できれば秋に行うことを強くおすすめします。

工事に適した時期

時期	適性	理由
3月下旬〜6月上旬	◎	気温・湿度が安定。塗料の乾燥条件が最も良い
6月中旬〜7月上旬	△	梅雨。降雨で工程が延びやすい
7月中旬〜8月	○	施工は可能だが、猛暑で作業効率が落ちる
9月〜11月中旬	◎	気温・湿度が安定。台風の時期を外せば良好
11月下旬〜3月中旬	×	気温が塗料・防水材の施工条件を下回る日が増える。凍結のリスク

上野原市は谷あいで冬の冷え込みが厳しく、朝方の気温が施工条件を割る日が多くなります。春の工事枠を取るには、前年の秋までに業者選定を終えている必要があります。 逆算すると、動き出すのは前年の春です。

上野原市ならではの強み：業者選定の選択肢が広い

ここは、他の山梨県内の市にはない上野原市の利点です。

上野原市は山梨県の最東端で、東京都八王子市・檜原村、神奈川県相模原市と接しています。中央自動車道の上野原ICがあり、JR中央本線で新宿まで約1時間。甲府より、八王子や相模原のほうがはるかに近いのです。

これが業者選定に効きます。人口2万人規模の自治体では、大規模修繕を専門とする地元業者が育ちにくく、相見積り先が限られるのが普通です。都留市や大月市の管理組合が抱えているのは、まさにこの問題です。

しかし上野原市は、東京都・神奈川県の施工会社の商圏に完全に入っています。 移動時間が片道1時間程度であれば、宿泊費や長距離移動の経費が見積りに乗りません。つまり、上野原市の管理組合は、山梨県内の他市よりも相見積りの選択肢が広いのです。

この立地を活かさない手はありません。県内業者だけで3社比べるのではなく、東京・神奈川の会社も含めて比較する。 それだけで見積りの幅が変わります。

とはいえ、業者を3社比べて得られる差より、工法から見直して得られる差のほうが桁がひとつ大きいというのが、私の20年近い実務の実感です。両方やってください。

相見積りで必ず見る3つのポイント

#	見るポイント	具体的に何を確認するか
①	数量の根拠	外壁の面積、シーリングの延長、下地補修の想定数量。この数量が違えば金額は当然変わる。同じ数量で比べているかを確認する
②	仕様の中身	「弾性塗料」ではなく、メーカー名・製品名・グレードまで書かせる。書けない業者は外す
③	「別途」の中身	見積書の「別途」「実費精算」の欄。特に下地補修が想定を超えた場合の追加単価を、契約前に見積書へ明記させること。ここを曖昧にしたまま契約すると、工事中に必ず揉める

2026年4月1日施行の改正区分所有法：総会が通りやすくなりました

2026年4月1日、改正区分所有法（令和7年法律第47号）が施行されました。管理組合にとって、これは実務上とても大きな変更です。

主な変更点は次のとおりです。

決議の母数が、区分所有者の総数ベースから、総会に出席した区分所有者ベースへ緩和された
欠席者・無回答者は母数から除外される
所在不明の区分所有者については、裁判所の関与により母数から除外できる仕組みが整備された
ただし、建替え等の重い決議については従来の要件が残る部分がある

上野原市は、新宿から特急・快速で約1時間という通勤圏にあります。四方津のコモアしおつをはじめ、東京都心への通勤を前提にした住宅地が形成されてきた土地柄で、相続や転勤により、区分所有者が市外・県外に住んでいるケースが一定数あります。

こうしたマンションでは、これまで「総会の決議が集まらない」ことが最大のボトルネックでした。過去に大規模修繕の議案が否決された、あるいは決議に必要な数が集まらずに流れた管理組合こそ、2026年度中に再提案する価値があります。 ルールが変わったのですから、結果も変わる可能性があります。

国の制度：住宅省エネ2026キャンペーン

管理組合が直接申請するというより、区分所有者への情報提供として押さえておきたい制度です。

事業名	主な対象	管理組合との関係
みらいエコ住宅2026事業	住宅の省エネ改修等	共用部の一部工事が対象になる場合がある
先進的窓リノベ2026事業	窓の断熱改修	専有部の窓は区分所有者、共用部扱いのサッシは管理組合
給湯省エネ2026事業	高効率給湯器の設置	主に専有部
賃貸集合給湯省エネ2026事業	賃貸集合住宅の給湯器	賃貸オーナー向け

上野原市は谷あいの地形で、冬の朝は放射冷却により冷え込みます。窓の結露に悩む住戸が多いはずです。 窓の断熱改修は、光熱費だけでなく結露によるカビ・建材の傷みも減らします。

大規模修繕で足場やロープを架けるタイミングは、窓まわりの工事を同時に行う絶好の機会です。 別々にやれば仮設費を2回払うことになります。工程を1回にまとめられないか、設計段階で必ず検討してください。

18か月逆算カレンダー：上野原市版

補助金と税制を取りこぼさないための、実務スケジュールです。

時期	やること
18か月前	劣化診断を実施。あわせて過去の耐震診断結果報告書が書類棚にないか確認（避難路沿道建築物10棟に該当する可能性）
15か月前	建設課都市計画担当（0554-62-3123）へ電話。①災害時避難路通行確保対策事業は令和8年度も受付中か ②ブロック塀補助の予算枠と重要路線該当の有無 ③アスベスト調査補助の申込手順
12か月前	工法の選定（足場／ロープアクセス／ハイブリッド）。同時に市役所税務担当（0554-62-3111）へマンション長寿命化促進税制の条例・減額割合を確認
9か月前	資金計画の確定。住宅金融支援機構へ事前相談。東京・神奈川を含めて相見積り先をリストアップ
6か月前	各補助金の交付申請
4か月前	交付決定を確認してから工事契約を締結。着工はその後
着工〜竣工	工程管理。ブロック塀は別契約・別工程で管理
竣工後3か月以内	長寿命化促進税制の申告（期限厳守）
引き継ぎ時	次期理事会へ書面で申し送り。理事任期1年の管理組合では、これをやらないと18か月の計画が途中で消える

理事の任期が1年の管理組合では、18か月の計画は必ず理事会をまたぎます。 口頭の引き継ぎでは消えます。A4で1枚、進捗と次の連絡先を書いた紙を残してください。それだけで、後任の理事は同じ電話を3本かけ直さずに済みます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 上野原市に、マンション共用部の大規模修繕に直接使える補助金はありますか？
A. 2026年8月時点で、上野原市が管理組合の共用部大規模修繕そのものに直接補助する制度は、市の公開情報からは確認できません。ただし避難路沿道建築物の耐震改修、ブロック塀、アスベスト調査については補助制度があります。

Q2. 「上野原市は最大143万7,500円」という情報を見ましたが、マンションに使えますか？
A. 使えません。これは木造住宅耐震改修等支援事業の限度額で、対象住宅は「戸建て住宅（長屋及び共同住宅を除く）」「木造在来工法」「2階建て以下」と明文で限定されています。RC造・SRC造の分譲マンションは対象外です。（出典：上野原市住宅・建築物の補助事業について）

Q3. 市のホームページと耐震改修促進計画で、金額や期限が違うのはなぜですか？
A. 市ホームページの当該ページの更新日は2024年4月1日、耐震改修促進計画の改定は令和8年3月です。文書の日付だけを見れば新しいのは計画側ですが、実際の運用は建設課都市計画担当（0554-62-3123）へご確認ください。

Q4. ブロック塀の補助は、大規模修繕の契約に含めても大丈夫ですか？
A. おすすめしません。この種の補助金は交付決定前の契約・着工を対象外とするのが通例です。市も「必ず事前にご相談ください。市職員が現地確認を行います」としています。塀は別契約に切り出すのが安全です。

Q5. アスベストの除去費用も補助されますか？
A. 上野原市の公開ページに記載されている対象事業は「吹付け建材のアスベスト含有の有無に係る調査」のみで、除去工事の補助は確認できませんでした。調査は対象経費の10分の10以内・25万円まで補助されますので、まず調査だけでも早めに実施し、除去費は自己負担前提で予算を組むことをおすすめします。

Q6. 上野原市でマンション管理計画認定は取れますか？
A. 山梨県の認定制度は「町村部にあるマンションのみ」が対象と明記されており、市である上野原市は県窓口では申請できません。上野原市自身の受付の有無は公開情報からは確認できませんでした。建設課都市計画担当へご確認ください。

Q7. 足場を架けない工事は、本当に品質が落ちませんか？
A. 施工品質は工法ではなく、施工体制と管理体制で決まります。ロープアクセス工法は高所作業の国際的な安全基準に基づく技術で、部位によっては足場より近接して丁寧に施工できます。技術情報・安全基準はロープアクセスドットコムで解説しています。

Q8. 敷地が斜面で足場が組みにくいのですが、どうすればよいですか？
A. まさにロープアクセス工法が最も効く条件です。上野原市の造成地・河岸段丘に建つマンションでは、足場の基礎工事だけで想定外の費用が出ることがあります。現地を確認したうえで、部位ごとの使い分け（ハイブリッド工法）をご提案します。お問合せはこちら。

この記事のポイントまとめ

上野原市に共用部の大規模修繕への直接補助は確認できないが、使える制度は4つある
災害時避難路通行確保対策事業は設計5/6・工事11/15と補助率が極めて高い
市HPと耐震改修促進計画で金額・期限が食い違う。建設課へ電話1本で確認を
避難路沿道建築物は市内10棟すべてが耐震性不十分。該当なら診断済のはず
アスベストは「調査のみ」補助。除去費は自己負担前提で予算を組む
共同建て住宅の97.6%が新耐震。上野原市の論点は耐震ではなく劣化と積立金
東京・神奈川の業者商圏に入る立地を活かし、相見積りの幅を広げる
補助金より仮設費（総工事費の15〜25%）の見直しのほうが桁が大きい

最初の一歩は、電話2本・20分です

上野原市の管理組合が明日からできることは、とてもシンプルです。

上野原市役所建設課都市計画担当（Tel：0554-62-3123） へ電話し、①災害時避難路通行確保対策事業の令和8年度の受付状況、②ブロック塀補助の予算枠と重要路線該当の有無、③アスベスト調査補助の申込手順、④マンション管理計画認定の窓口、を確認する
上野原市役所代表（Tel：0554-62-3111） から税務担当へつないでもらい、マンション長寿命化促進税制の条例の有無と減額割合を確認する

合計20分です。この20分で、数十万円から数百万円の判断材料が揃います。

そのうえで、工事費そのものをどう下げるかを一緒に考えさせてください。株式会社明誠は、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズ展開を行い、塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟することで、高い品質と適正な価格を両立しています。

現地を拝見したうえで、3工法それぞれの見積りを並べてご説明します。比較していただいたうえで、ご判断ください。お問合せはこちらから、お気軽にご相談いただけます。長期修繕計画の見直しについては安心のサポート体制もご覧ください。

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。また、一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）を運営し、全国の建設業者向けに経営支援情報の発信、オンラインセミナー、交流会、ビジネスマッチングを行っています。

最終更新：2026年8月19日

出典・参考資料

免責事項：本記事は2026年8月19日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助金・税制の内容は年度や予算の状況により変更されることがあり、また要件の解釈は所管窓口の判断によります。申請の可否や金額については、必ず上野原市の所管課および税務担当へ直接ご確認ください。本記事の情報にもとづく判断について、当社は責任を負いかねます。